房地产的新商业模式

房地产的新商业模式垂直多元化一“建筑商+投资商+发展商”的“香港模式”“香港模式”是以开发商为中心的一条纵向经营模式，从买地、建造、卖房、管理都由一家开发商独立完成，房子建好后地产公司不持有物业，直接出售。在近期受到宏观调控的影响，“香港模式”因其延伸至产业链上下游增加市场风险的抗跌性，因而重新受到市场关注。在房地产市场不断走向成熟的进程中，行业内竞争日趋激烈，房地产企业的运营模式走向分化；“香港模式”是国内房地产企业最先模仿的对象，所以从传统的开发商主导模式向“投资商+发展商+建筑商”三位一体的运作模式转变属于产业链自然延伸。土地储备是房地产开发企业持续发展的关键目前我国的土地转让市场很不发达，地方政府进行土地“招拍挂转让”的时间和宗地都存在很大的不确定性;而且我国目前由于土地稀缺，一般住宅建筑都以高层建筑为主，因此每个房地产开发企业必须进行适量的土地储备，才能保持企业的可持续发展；而土地本身就是一种资产，持有土地储备可以增值保值，所以国内房地产开发商注定成为“建筑商”和“投资商”的综合体。综合开发模式的优势日益凸现目前房地产企业的部分利润依然来自于土地增值，但这种土地增值很多是来自于原来不规范的土地交易市场，随着土地市场的规范化，开发商的市场判断能力将是土地储备是否成功的关键，因此纯粹的房地产开发风险将大幅提高。持有部分投资性房地产将具有战略意义，尤其是随着房地产开发商资本的进一步积累，将更多资金用于物业投资，有利于提高公司现金流的稳定性，并增强信用状况，这正是香港、新加坡等地区房地产行业早期所经历的发展历程。水平多元化一“住宅+商业”的“综合模式”单一住宅模式市场波动大单一开发模式受市场波动影响增加风险，不同物业由于行业周期演变的各异，单一住宅开发在房地产市场的萧条期，营业收入的锐减使得企业很难度过困难期。而“开发+物业持有”的综合模式可以在公司不断的开发扩张中，由物业持有有效缓冲市场波动的风险。经营型物业特殊的盈利模式作为市场的先行进入者，土地资源的稀缺导致后进入者成本大幅提升；先行者品牌认知度高，专业化和规范化提高行业壁垒；营业收入稳定，具有较高的抗跌性。国内商业物业随着跨国企业的进驻和人们生活收入的提高，消费需求获得较大的提升，经营物业上涨的空间依然很大。如以央企为背景的华润置地，从单一住宅开发转向综合地产开发和物业出租。公司通过房地产开发和适当持有优质物业出租经营，形成房地产开发和物业经营两个支柱业务领域;“土地+住宅+大型商场”的商业模式让华润置地房地产业务更加规范和稳定。细分市场专业化---全国性和区域性的“美国模式"“美国模式”，强调房地产开发的所有环节都应由不同的专业公司来共同完成，如房地产投资公司只负责融资投资项目，项目开发则由专业开发公司建造，其他销售和物业等环节也由不同公司完成。美国模式专业分工细致，每一环节部门通过完成各自的任务获取利润，是一条横向经营模式，真正的幕后主导是资本（一般就是基金）开发商、建筑商、中介商以及其他环节都属于围绕资本的经营模式环节。在美国，融资方式除银行提供贷款外，还依靠退休基金、不动产信贷等多种金融工具等综合运用，美国大多数人都可以通过不同方式参与房地产的投资。由于全民参与化解了资金高度集中带来的危险，也容易抵御由经济周期带来的风险。全国性专业化地产开发商国内开发企业，在此次调控中逆市而上，全国布局实现“3+X”战略，由区域性开发商向全国性开发商转变，以万科和中海企业为代表；他们专注于某一细分市场，崇尚专业化的市场运作，成为全国性“美国模式”的代表。区域性专业化地产开发商一些开发商由于历史和自身实力的制约，虽然在区域内占据龙头地位，区域内具有相当高的品牌知名度，但是在