房地产开发企业税前扣除办法

房地产开发企业税前扣除办法2009-05-0511:20:06|分类：税务知识|标签：|字号大中小订阅三月六日，国家税务总局发布了《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发[2009]31号）（以下简称通知），通知中对于房地产企业的企业所得税税务处理的诸多具体问题给予了明确，大家通过学习，觉得通知下得相当的及时和必要。作为一名税收从业人员，近年来笔者也十分关注房地产企业的企业所得税处理。通过对通知的学习，在这里我想对一些具体规定再次给大家提一下醒：收入方面一、 通知第五条规定：企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。房地产开发公司在出售房屋时常常为政府代收基金或代有关企业代收费用，如取暖费，有线电视费等。代收款是指企业代为收取的，且不是所售产品的售价组成部份的款项。出具的应是委托方的票据，而不应是代收企业的票据；在会计处理上应做往来处理。如果出具的是代收企业的票据，那是要做为收入处理，而不管会计上如何核算。另依据是《中华人民共和国发票管理办法》实施细则第三十三条规定：填开发票的单位和个人必须在发生经营业务确认营业收入时开具发票。未发生经营业务一律不准开具发票。通知中对此进行明确后，更便于操作。二、 通知第六条规定：企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现，并且明确了具体的确定标准。这里突出了正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》，这在以往的政策中并未明确。三、 通知第八条规定：企业销售未完工开发产品的计税毛利率由各省、自治、直辖市国家税务局、地方税务局按下列规定进行确定：（一）开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于15%。（二）开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于10%。（三）开发项目位于其他地区的，不得低于5%.（四）属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于3%.。第九条规定：企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。在年度纳税申报时，企业须出具对该项开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的报告以及税务机关需要的其他相关资料。以上规定，对比一下《国家税务总局关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知》（国税函[2008]299号）、《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的诵知》国税发[2006]31号和《关于房地产开发有关企业所得税问题的通知》国税发[2003]83号，预售收入又改成按毛利率计算应纳税所得额，而且毛利率有所降低。四、 通知第十条规定：企业新建的开发产品在尚未完工或办理房地产初始登记、取得产权证前，与承租人签订租赁预约协议的，自开发产品交付承租人使用之日起，出租方取得的预租价款按租金确认收入的实现。保留了《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税，问题的诵知》国税发[2006]31号中的相关规定。成本、费用扣除方面一、 通知第十二条规定：企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。谈到此条规定首先要说一下，2008年4月《国家税务总局关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知》（国税函[2008]299号）下发后，在执行中是否允许扣除期间费用和相关税金争论比较大。新《企业所得税法》第八条规定，企业实际发生的与取得收入有关的、合理的支出，包括成本、费用、税金、损失和其他支出，准予在计算应纳税所得额时扣除。本条并没有附加'除国务院财政、税务主管部门另有规定外”等字眼，这就说明凡是企业实际发生的与取得收入有关的、合理的支出，包括成本、费用、税金、损失和其他支出都可以扣除。所以为防止引起争论，以及政策执行上的不统一，通知在此专门给予了明确。二、 通知第二十四条规定：企业开发产品转为自用的，其实际使用时间累计未超过12个月又销售的，不得在税前扣除折旧费用。此条在《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》国税发[2006]31号中的原规定为：开发企业将开发产品转作固定资产的，可按税收规定扣除折旧费用；未转作固定资产的，不得扣除折旧费用。企业开发产品转为自用应视同销售，视同销售利润已作为计税价缴纳了企业所得税，在自用开发产品作为固定资产的使用年限内可作为固定资产原价计提折旧抵扣应纳税所得额。但为防止此条规定产生新的漏洞，通知对转作自用的开发产品后又销售的情况进行了时间的限制，即只有实际使用时间累计超过12个月又销售的，其折旧费用才被税法认可。计税成本的核算一、 通知第二十八条规定：对期前已完工成本对象应负担的成本费用按已销开发产品、未销开发产品和固定资产进行分配，其中应由已销开发产品负担的部分，在当期纳税申报时进行扣除，未销开发产品应负担的成本费用待其实际销售时再予扣除。此条也是为了方便操作、统一口径而专门给予的明确。二、 通知第三十二条规定：除以下几项预提（应付）费用外，计税成本均应为实际发生的成本。（一）出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10%。（二）公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件。（三）应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。房地产行业具有投资额大和建设周期长的特点。从行业的经营特征来看，房地产开发企业与一般工商企业有着显著的不同，主要表现在房地产开发企业的成本、收入、税金和资产确认的主观性都高于一般的工商企业。对于房地产开发企业的预提费用问题，《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的诵知》（国税发[2006]31号）第八条第（二）项第3款曾提到：“开发企业发生的各项应付费用，可以凭合法凭证计入开发产品计税成本或进行税前扣除，其预提费用除税收另有规定外，不得在税前扣除。”通知在这里对于预提（应付）费用进行了具体的明确。三、 通知第三十四条规定：企业在结算计税成本时其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的，不得计入计税成本，待实际取得合法凭据时，再按规定计入计税成本。从本条来看，让纳税人产生一种疑问，待实际取得合法凭据再计入计税成本，那会不会被税务机关认定为“以前年度费用”拒绝税前扣除呢？对于实际收到发票时再入帐这种情况，目前税法没有统一的规定。在以前，根据《财政部国家税务总局关于企业所得税几个具体问题的通知》（财税字[1996]79号）、国家税务总局关于企业所得税若干业务问题的诵知》（国税发[1997]191号）规定，企业纳税年度内应计未计扣除项目，包括各类应计未计费用、应提未提折旧等，不得移转以后年度扣除。费用入账年份与发票开具年份不一致，虽然只是时间性差异，严格按税法的要求，上年度的费用不能在实际入账年度扣除，但企业出现这种情况也是客观原因引起的。针对房地产开发企业的特殊性，总局在这里给出予了明确。国家税务总局于2009年3月6日以“国税发〔2009〕31号文”发布了《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（以下简称该办法），至此房地产开发企业在新所得税法下如何进行税务处理，总算有了一个明确的说法。这样，不仅有利于房地产开发企业2008年的所得税汇算清缴工作的进行，而且也为房地产开发企业今后的所得税处理提供了政策依据和操作规范。笔者将该办法与“国税发〔2006〕31号文”（适用内资）、“国税发[2001]142号文”（适用外资）进行了比较，与原规定相比有以下14个方面的主要变化。变化1总体框架更加清晰明了该办法全篇按照一般的法律体例，设总则、附则等六章，并分为三十九条，每一章的内容明确，每一条的表述清晰。而原来的'国税发〔2006〕31”号文以及“国税发[2001]142号文”均没有章节结构，只有条款之分。现将该办法的基本框架简述如下：第一章总则共4条本章主要规范了制定该办法的依据、适用范围、开发产品完工条件以及核定征收的管理。第二章收入的税务处理共6条本章主要对收入确认原则、视同销售以及计税毛利率等进行规范。第三章成本费用扣除的税务处理共14条本章主要对期间费用、计税成本等的税前扣除进行规范，同时明确了维修基金、配套设施、按揭保证金、境外销售佣金、利息支出等的税务处理。第四章计税成本的核算共11条本章主要对计税成本的核算进行规范，首次提出计税成本对象的确认原则、核算程序以及成本分配方法，特别是对计税成本的6个成本项目内容的重新界定、预提费用的处理意义重大。第五章特定事项的税务处理共2条本章主要对投资方投入资金同开发商合作建房的处理进行规范。第六章附则共2条本章明确了该办法从2008年1月1日开始执行，并明确2007年12月31日以前的衔接办法。该办法第八条明确规定了销售未完工开发产品取得收入的计税毛利率，与“国税发〔2006〕31号文”相比，将一般开发项目的计税毛利率由20%、15%、10%降低到了15%、10%、5%,每档均降低了5个百分点。该办法对房地产开发企业最大的利好不外乎是计税毛利率降低了5个百分点。在当前房地产市场不景气情况下，降低计税毛利率，可以一定程度缓解房地产开发企业的资金压力。该办法第八条将“国税函〔2008）299号文”规定的“预计利润率”替换成“计税毛利率”，对于房地产开发企业也是利好。按照计税毛利率计算的毛利润是可以扣除期间费用、营业税金及附加以及土地增值税的，因此可以少预缴企业所得税了。按照销售未完工开发产品取得收入缴纳的营业税金及附加，可以在计算的毛利润时扣除。正是因为：《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第二十五条规定，纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。因此，房地产开发企业按照销售未完工开发产品取得收入而缴纳的税款，是按税法规定的纳税义务发生时间应该缴纳的税款，不属预缴税款性质，可以在缴纳发生当期计入当期的税金及附加，可以作为当期利润总额的抵减项目在税前扣除。变化3重新界定了计税成本等的内涵该办法与原规定相比，最大的亮点之一是对部分名词术语的内涵进行了界定，对于税务机关、纳税人而言都是好事情，减少和缓解了税企理解不一致的矛盾。1房地产开发经营业务该办法第三条对房地产开发企业经营业务的范围进行了明确，规定：企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。2计税成本“计税成本”是该办法提出的新名词，它与会计核算的“开发成本”是相对应的概念。该办法第二十五条对计税成本是这样解释的：计税成本是指房地产开发企业在开发、建造开发产品（包括固定资产，下同）过程中所发生的按照税收规定进行核算与计量的应归入某项成本对象的各项费用。开发成本是指房地产企业根据会计制度、会计准则归集和分配土地、房屋、配套设施、代建工程开发过程中所发生的各项成本费用。计税成本与开发成本的最大区别在于归集成本费用的依据不同，前者的依据是税收政策与规定，后者依据的是会计制度与会计准则。两者从金额上讲，一般说来后者大于前者。从所得税汇算清缴角度看，计税成本是唯一的，会计处理与税收政策不一致，应该作相应调整。3计税成本对象计税成本对象与成本核算对象也是相对应的概念。该办法第二十六条对计税成本对象进行了规范，明确规定：计税成本对象是指为归集和分配开发产品开发、建造过程中的各项耗费而确定的费用承担项目。计税成本对象与成本核算对象的定义是不一样的，特别是两者的确认原则是有差异的。4公共配套设施原《施工房地产企业财务制度》对房地产开发企业的'成本项目一一公共配套设施”的核算内容进行过界定，但是还是有些模糊不清，在实际工作中税企的理解很不容易达成一致。这次，该办法第二十七条对“公共配套设施”进行了较为准确的界定：“公共配套设施费”成本项目，是指开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。5开发间接费用开发间接费用核算内容的规定，最早见于《施工、房地产开发企业财务制度》。实际工作中税企对此的理解分歧较大，最终都是企业以失败而告终。该办法第二十七条，对“计税成本项目一一开发间接费用”进行了明确与规范，至少有以下变化：（1） 对“开发间接费用”重新定义A定义更加准确该办法第二十七条规定关于开发间接费用的定义，与原规定相比，增加了限制性后缀规定：“且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出”。也就是说，如果能够分清楚计税成本对象的开发间接费用性质的支出，就没有必要在开发间接费用核算了。B包括范围有所增加原规定：开发间接费用是指企业所属直接组织、管理开发项目发生的费用。该办法第二十七条规定：开发间接费是指企业为直接组织和管理开发项目所发生的费用。与原规定相比，表面看减少了“所属”两字，实质上有一个重大改变：即将原来的“所属单位（分公司、项目部）发生的直接组织、管理开发项目发生的费用”变更为“企业为直接组织和管理开发项目所发生的费用”，意味着只要是为开发项目服务的管理人员的费用，均可以计入“开发间接费用”了。（2） 扩展了“开发间接费用”的核算内容A、 新增“工程管理费”明细项目该办法没有对工程管理费的内容进行界定，笔者认为应该包括“工程监理费”、“工程预决算算编制及审查费”等。B、 新增“项目营销设施建造费”明细项目笔者认为，“项目营销设施”是指房地产开发企业为了销售开发产品而建造的设施，包括售楼部与样板房等。原来的“国税发〔2006〕31号文”，对项目营销设施建造费的处理，比较复杂，一会在“在建工程”核算，一会又在“开发成本”核算，使得税企的理解很难协调一致。该办法对“项目营销设施建造费”直接计入“开发间接费用”的处理规定，简化了核算程序，对纳税人更有利。原“国税发〔2006〕31号文”对房地产开发企业核定征收也曾经明确规定，不得事先规定房地产开发企业的所得税按核定征收方式进行征收、管理。但是，在实际执行中某些省市的国地税公然发文对房地产企业实行事先的核定征收，违反了国家税务总局的初衷。该办法第四条继续强调了房地产开发企业不允许进行核定征收。从第四条可以看出有两层意思：其一，从2008年1月1日开始，不得事先对房地产开发企业进行核定征收管理，对“不得事先”核定征收政策进行再一次强调；其二，对2007年12月31日以前发生的，且符合《税收征管法》第三十五条规定的房地产开发企业，也是可以实行核定征收管理的。变化5明确了视同销售的范围与顺序该办法第七条对房地产开发企业的视同销售行为进行了明确，除将原“国税发〔2006〕31号文”中的“开发企业将开发产品转作固定资产应该视同销售”删除外，视同销售的范围、收入确认的方法与顺序没有变化。从《企业所得税法实施条例》第25条可以看出，房地产开发企业将开发产品转作自用是不需要视同销售的。《国家税务总局关于企业处置资产所得税处理问题的通知》（国税函〔2008〕828号）也明确规定，房地产开发企业自建商品房转为自用或经营，由于资产所有权属在形式和实质上均不发生改变，可作为内部处置资产处理，不视同销售确认收入。由此可见，在开发产品转为转为自用或经营问题上，该办法与《企业所得税法实施条例》、“国税函〔2008〕828号”的规定是完全一致的。变化6规定了开发产品自用计提折旧的限制性条件如上所述，开发产品自用或经营已经不需要视同销售了，极有可能部分企业会将开发产品转作自用后短时间内又销售，一方面计提了折旧增大了成本费用的税前扣除，另一方面又实现了销售。为了堵塞部分企业将存量房全部提取折旧，以达到滞后纳税的漏洞，该办法第二十四条作了限制性规定。即：房地产开发企业将开发产品转为自用的,其实际使用时间累计未超过12个月又销售的，不得在税前扣除折旧费用。变化7规范了确认计税成本对象的原则房地产开发企业在开发项目开工前必须要确认计税成本对象，否则无法正确归集与分配开发产品成本。该办法第二十六条，对计税成本对象的确认原则进行了规范。企业在确认计税成本对象时，必须遵循以下6个原则：1、可否销售原则开发产品能够对外经营销售的，应作为独立的计税成本对象进行成本核算；不能对外经营销售的，可先作为过渡性成本对象进行归集，然后再将其相关成本摊入能够对外经营销售的成本对象。2、分类归集原则对同一开发地点、竣工时间相近、产品结构类型没有明显差异的群体开发的项目，可作为一个成本对象进行核算。3、 功能区分原则开发项目某组成部分相对独立，且具有不同使用功能时，可以作为独立的成本对象进行核算。4、 定价差异原则开发产品因其产品类型或功能不同等而导致其预期售价存在较大差异的，应分别作为成本对象进行核算。5、 成本差异原则开发产品因建筑上存在明显差异可能导致其建造成本出现较大差异的，要分别作为成本对象进行核算。6、 权益区分原则开发项目属于受托代建的或多方合作开发的，应结合上述原则分别划分成本对象进行核算。计税成本对象的确认原则与开发成本（房屋）核算对象的确认原则是有明显区别的。一般说来，开发成本（房屋）核算对象的确认原则有三：其一是，一般的开发项目，应以每一独立编制的设计概预算，或每一独立的施工图预算所列的单项开发工程作为成本核算对象；其二是，同一地点、结构类型相同的群体开发项目，如果开工、竣工时间接近，又由同一施工队伍施工，可以合并为一个成本核算对象；其三是，对个别规模较大、工期较长的开发项目，可以按开发项目的一定区域或部分划分成本核算对象。我们在实际工作中，在确定会计核算的成本核算对象时，应该结合计税成本对象的确认原则，很大程度上必须遵循计税成本对象的确认原则。否则，会有较大的涉税风险。变化8统一了共同成本、间接成本的分配方法根据该办法第二十九条规定，开发产品的成本核算按照制造成本法进行，而不是完全成本法。并统一规定了共同成本以及不能分清负担对象的间接成本的分配方法有四种：其一，是占地面积法。该方法一般适用于土地成本的分配。所谓占地面积法，是指按已动工开发成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配。按照不同的开发方式又分为：一次性开发的，按某一成本对象占地面积占全部成本对象占地总面积的比例进行分配。分期开发的，首先按本期全部成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配，然后再按某一成本对象占地面积占期内全部成本对象占地总面积的比例进行分配。3、期内全部成本对象应负担的占地面积为期内开发用地占地面积减除应由各期成本对象共同负担的占地面积。其二，是建筑面积法。该方法一般适用于公共配套设施成本(指单独作为过渡性成本对象核算)的分配。所谓建筑面积法，是指按已动工开发成本对象建筑面积占开发用地总建筑面积的比例进行分配。按照不同的开发方式又分为：一次性开发的，按某一成本对象建筑面积占全部成本对象建筑面积的比例进行分配。分期开发的，首先按期内成本对象建筑面积占开发用地计划建筑面积的比例进行分配，然后再按某一成本对象建筑面积占期内成本对象总建筑面积的比例进行分配。其三是直接成本法。该方法适用于借款费用的分配。所谓直接成本法，是指按期内某一成本对象的直接开发成本占期内全部成本对象直接开发成本的比例进行分配。其四是预算造价法。该方法适用于借款费用的分配。所谓预算造价法，是指按期内某一成本对象预算造价占期内全部成本对象预算造价的比例进行分配。除如上所述的土地成本、公共配套设施成本以及借款费用的分配方法必须按照这四种方法外，企业可以选择其他成本项目的分配方法，企业有了较大的自由选择权。特别需要说明的是，成本分配方法一经确定，不能随意变更，应该遵循一致性原则。如确需变更的，必须征得主管税务机关的同意。变化9首次规范了4项预提费用的处理关于房地产开发企业预提费用的处理，原规定对内外资企业的政策是不一致的。“国税发〔2006)31号文”规定，内资开发企业的预提费用不能在所得税税前扣除；而“国税发〔2001)142号文”规定，外资开发企业发生的绿化、道路等配套设施费，有些是在售后继续发生的，可在销售房地产时进行预提。该办法不仅统一了内外资房地产企业对预提费用不一致的处理方法，更重要是首次提出了四项预提费用的处理方法。国家税务总局的该办法制定者很客观地对房地产开发企业预提费用的“老大难”问题，进行了实事求是的规范。应该说，是可喜可贺的，是房地产开发企业纳税人的福音。1土地成本的预提该办法第三十条对土地成本的预提是这样规定的：土地开发同时连结房地产开发的，属于一次性取得土地分期开发房地产的情况，其土地开发成本经商税务机关同意后可先按土地整体预算成本进行分配，待土地整体开发完毕再行调整。由此可见，预提土地成本有两个前提条件：土地开发的同时进行房地产开发；一次性取得土地分期开发房地产。当具备了上述两个条件后，房地产开发企业可以将土地成本按照土地整体预算成本按照受益对象进行分配，待土地整体开发完毕后再按照实际发生的土地成本将原来的预算成本调整为实际成本。特别需要提醒的是，土地成本的预提还必须与主管税务机关沟通，征得其同意认可后，方可进行。2工程结算款的预提根据该办法第三十二条规定，出包工程没有取得发票的，最多可以按照按照合同额的10%来预提，计入开发成本。这样的处理也是有前提条件的：（1） 出包工程已经完成；（2） 出包工程结算正在办理；（3） 可能结算的金额有充分的证明依据；（4） 未全额取得发票。也就是说，上述四个条件满足情况下，房地产开发企业可以按照合同金额的10%预提计入开发成本。待工程结算完成并取得全额发票后，对原预提金额进行调整。在实际工作中，房地产开发企业与承建商签订《工程合同》的金额往往大大低于实际结算金额。鉴于此种情况，建议甲乙双方重新签订《工程合同补充协议》，对工程合同金额进行实事求是的调整。这样，更有利于企业按照本规定预提工程结算款项。3公共配套设施成本的预提根据该办法第三十二条第二款规定，公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。这样的处理，也有它的前提条件：（1） 此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件；（2） 公共配套设施尚未建造或尚未完工的；（3） 公共配套设施预算造价的依据是充分的，最好是有工程造价中介机构的鉴证报告。当满足上述三个条件时，房地产开发企业可以对这一部分公共配套设施成本进行合理预提。4报批报建费、物业完善费的预提根据该办法第三十二条第三款规定，房地产开发企业可以预提报批报建费用、物业完善费用。所谓物业完善费，是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。预提报批报建费用、物业完善费用的条件是：必须有政府相关文件作为计算依据或者有相关政府部门发出的“缴费通知书”。否则，是不可以预提的。变化10对境外销售佣金进行了限制该办法第二十条规定，企业委托境外机构销售开发产品的，其支付境外机构的销售费用（含佣金或手续费）不超过委托销售收入10%的部分，准予据实扣除。其实，这一规定是延续了原来适用外资企业的“国税发【1999】242号”文件精神，且扩展到了所有房地产开发企业。外国机构帮助国内房地产企业销售国内房产的业务，属于向国内企业提供劳务，按照规定房地产开发企业支付境外销售费用时，应该代扣代缴5%的营业税、10%的企业所得税。（1）新修订的《营业税暂行条例实施细则》第四条规定：“条例第一条所称在中华人民共和国境内（以下简称境内）提供条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产，是指：（一）提供或者接受条例规定劳务的单位或者个人在境内；......”因此，接受劳务的单位在境内，境外机构收取销售费用应该缴纳营业税，由境内支付方代扣代缴。（2）根据《中华人民共和国企业所得税法》的规定：第三条居民企业应当就其来源于中国境内、境外的所得缴纳企业所得税。非居民企业在中国境内设立机构、场所的，应当就其所设机构、场所取得的来源于中国境内的所得，以及发生在中国境外但与其所设机构、场所有实际联系的所得，缴纳企业所得税。非居民企业在中国境内未设立机构、场所的，或者虽设立机构、场所但取得的所得与其所设机构、场所没有实际联系的，应当就其来源于中国境内的所得缴纳企业所得税。第四条规定，非居民企业取得本法第三条第三款规定的所得，适用税率为20%（减按10%）的税率征收企业所得税。第三十七条对非居民企业取得本法第三条第三款规定的所得应缴纳的所得税，实行源泉扣缴，以支付人为扣缴义务人。税款由扣缴义务人在每次支付或者到期应支付时，从支付或者到期应支付的款项中扣缴。因此，房地产开发企业支付境外销售费用时，应该代境外企业代扣代缴10%的企业所得税。变化11规范了计税成本核算的一般程序该办法的的第二十八条对计税成本核算的一般程序进行了规范。笔者认为，房地产开发企业计税成本核算的一般程序，至少应该有以下7个步骤：（1） 合理确定计税成本对象企业在开工之前应该合理确定计税成本对象，并报主管税务机关备案。成本对象一经确定，不能随意更改或相互混淆，如确需改变成本对象的，应征得主管税务机关同意。计税成本对象的确定，必须遵循该办法第二十六条规定的“可否销售原则”、“分类归集原则”、“功能区分原则”、“定价差异原则”、“成本差异原则”、“权益区分原则”等六大原则。（2） 严格按照计税成本项目的内容核算该办法第二十七条，对开发产品6个计税成本项目的具体核算内容进行了明确规定，企业必须严格按照规定分成本项目进行核算。（3） 正确归集计税成本企业对实际发生的各项成本费用支出，根据企业会计制度或者企业会计准则的规定，按照已经确定的计税成本对象以及成本项目进行正确的核算和归集。（4）预提计税成本对属于当期的成本费用负担的，不论款项是否支付，根据权责发生制原则，均应作为当期的成本费用。企业应该按照该办法第三十条、三十二条的规定，正确预提土地成本、未结算的工程款、未完成的公共配套设施成本以及报批报建费用、物业完善费用，并计入相关计税成本对象。（5） 分配共同成本、开发间接费用根据该办法第二十九条规定，企业应该对共同成本、不能分清受益对象的开发间接费用，选择“占地面积法”“建筑面积法”“直接成本法”“预算造价法”等分配方法，将其分配归集至相关计税成本对象。（6） 分配已完工成本对象的计税成本通过上述（3）〜（5）的步骤，已经将开发成本按照计税成本对象进行了归集。对已经归集的已完工成本对象应负担的成本费用，应该按已销开发产品、未销开发产品和固定资产之间进行分配，其中应由已销开发产品负担的部分，在当期纳税申报时进行扣除，未销开发产品应负担的成本费用待其实际销售时再予扣除。（7） 计算并结转已销开发产品的计税成本对本期已完工成本对象分类为开发产品和固定资产并对其计税成本进行结算。其中，属于开发产品计税成本的，尚有以下步骤：A根据该办法第三条确认完工开发产品，开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：a开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。b开发产品已开始投入使用。c开发产品已取得了初始产权证明。B按照该办法第十四条规定，计税已销开发产品的计税成本C结转本期已销开发产品的计税成本，准予在当期扣除；未销开发产品计税成本待其实际销售时再予扣除。变化12明确规定计税成本结算期以及票据的合法性该办法的第三十四条、三十五条，对计税成本结算期以及票据的合法性进行了明确规定。1、 首次规定了计税成本的结算期限开发产品完工以后，企业可在完工年度企业所得税汇算清缴前选择确定计税成本核算的终止日，不得滞后。凡已完工开发产品在完工年度未按规定结算计税成本，主管税务机关有权确定或核定其计税成本，据此进行纳税调整，并按《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定对其进行处理。也就是说，没有按照规定期限结算计税成本，企业存在较