上海市不夜城板块办公楼租租经营策略研究

上海市不夜城板块办公楼租租经营策略研究

近年来，上海经济的可持续发展对建筑的需求持续增加，越来越多的房地产开发公司进入了建筑市场。建筑新建项目的数量正在逐步增加，从2001年的26.22亿元增加到2008年的186.22亿元，年平均增长率为76.28%。同时,写字楼租赁面积也逐步增加,由2001年的198.55万平方米增长到2008年的352.89万平方米。但外部环境的变化,特别是2007年以来美国次级债危机引发的全球金融危机及我国经济增长速度的放缓对上海写字楼市场影响逐步显现出来,加剧了写字楼市场的波动性。自2005年以来,写字楼租赁面积尽管持续增长,但增长速度却逐年下降,2005年为33.5%,2008年仅为2.7%。因此,加强对写字楼租赁经营策略理论研究可为提升写字楼出租率及写字楼市场健康发展提供决策支持。一、上海不夜城板块楼上海不夜城首批项目启动于1993年,是上海市大力吸收海外资金投入闸北的旧城区改造的成果,也是当时上海市旧城区改造中最大的项目。由美国次级债危机引发的全球金融危机及国内经济发展速度放缓对上海不夜城板块写字楼市场的影响逐步显现,出租率跌至近6年以来的低点。主要表现在以下几个方面。里回下调根据2009年7月调查结果显示,降幅前三位分别是嘉里写字楼I期、企业广场和汇贡大厦。⑴嘉里写字楼I期,其租金从￥4.00/平方米/天跌至￥3.00/平方米/天,降幅25%。⑵企业广场,又称嘉里三期,其租金从￥3.50/平方米/天跌至￥2.80/平方米/天,降幅20%。⑶汇贡大厦,其租金从￥2.40/平方米/天跌至￥2.00/平方米/天,降幅17%。向市郊区及周边省市一种安置居民在金融危机影响下,为了降低经营成本,一些非现代服务业的内外资企业(租户)通过向市郊区及周边省市搬迁,使得租户总体上呈净流出趋势。自2009年1月至今,整个不夜城写字楼板块租户呈净流出态势,截止6月份进出租户相抵后,有近7300平方米的租户离开了该地区,租户需求的减少对区域内写字楼造成了极大压力。物业管理效率低嘉里不夜城II座以小业主为主,由于小业主所转租出去租户的素质参差不齐,租金有高有低,物业管理费为5元每月每平方米,大大低于周边普通写字楼。长安大厦1号办公楼每层都被小业主买断,再分租,每层都有各自独立物业部,管理较混乱。这些因素直接影响到了该板块写字楼的整体形象及抗风险能力。二、配套设计方案影响写字楼市场发展的因素主要有区位与交通状况、整体布局(商业配套)、办公环境软硬件、整体定位、物业服务水平、政府政策与产业规划等。对上海不夜城板块写字楼的优劣势分析既有助于分析问题背后的深层次影响因素,也可以更好地把握环境变化带来的新的机遇和风险。上海非夜城板块的优势三、通过合理的区域发展规划,增强病情性,促进健康发展从上海不夜城板块面临的优劣势分析来看,其主要优势在于区位与政府政策,劣势在于写字楼业主的内部经营管理能力。因此,面对写字楼市场波动性与风险性,写字楼业主只有积极根据区域发展规划,在加强市场调研的基础上,从写字楼市场再定位、提升写字楼整体形象、加强客户关系管理、积极争取政府政策支持等方面着手,才能在金融危机及经济发展放缓等背景下变被动为主动,变挑战为机遇,更好地促进当地写字楼市场的健康发展。济周期相关因素由于写字楼租金不仅依据本地的经济情况进行调整,而且与国民经济周期密切相关,特别是与通货膨胀相关。因此,要加强国民经济及上海经济发展情况等外部宏观环境的了解与预测,及时调整租金策略与服务内容策略,与入驻客户一同克服经济波动带来的风险。战略调整与病料写字楼租赁市场与区域经济发展及政府规划密切相关。在目前经济放缓背景下,租户的净流出给写字楼业主造成了一定的经营困难,但也为其进行战略调整与写字楼市场再定位创新了良好的机遇。写字楼业主只有根据政府规划,积极进行产业客户定位、产品定位、物业管理服务定位等,明确写字楼的客户属性,调整租户结构,提供与客户属性相适应的写字楼软硬件设施,并提高物业管理资质等级等措施,才能吸引优质客户的入驻,变被动为主动,确保写字楼租赁市场持续健康发展。现有租赁客户的服务能力客户关系管理是提高客户忠诚度与满意度的一个有效手段,写字楼业主应加强对现有办公楼租赁客户的服务能力。如在对客户需求进行调研的基础上,成立商务中心,为客户提供传真、复印、打字、多功能会议室、代订机票、火车票等有偿或免费服务等,更好地满足客户需求,降低客户商务成本等提高客户满意度。完善现有办公系统办公楼的整体形象体现在硬件与软件两个方面。对于硬件,企业可利用信息技术等高科技来完善现有办公楼,促进办公楼智能化的发展。在软件方面,规范办公楼业务员行为,如接待、衣着、谈吐等方面。未形成法律上的优势针对目前不夜城人流大与环境嘈杂现状,企业应通过多渠道积极向政府争取政策支持,包括区域内人流和车流的合理布局,规避许多潜在的“杂乱”因素。同时在比较分散的不同办公楼之间,促进中高档购物中心、餐饮、商业设施等供给,从而把办公楼、购物中心、餐饮与商业设施等连成一体,实现政府商业中心规划的目标,为该区域办公楼创造一个良好的办公环境。1.交通便利。地铁一号线、四号线、轨交三号线、南北高架新客站出入口、多条公交线路及长途客运站,交通四通八达,给企业办公提供了极大的交通便利。2.区位优势明显。该区域是市中心位置,距离人民广场南京西路商圈仅地铁三站之遥,距离淮海路商圈约4公里,距离徐家汇商圈约8公里,距离陆家嘴商圈约5.5公里。3.租金优势。该区域虽居市中心位置,但普遍租金不高,较适合创业期、发展期的中小企业,且周边商业成本也适中,比较适合那些对经济成本有所顾虑的企业,价格优势明显。4.政府政策优势。根据不夜城地区规划,今后几年不夜城地区的开发重点将围绕“两线一点”展开。其中“两线”即以恒丰路为主的商务黄金大道和由苏州河构成的滨河休闲水岸,“一点”即将不夜城地区打造成商业文化中心。同时,提出了有关部门将通过明确各写字楼产业导向,推进不夜城区域的产业结构调整。因此,政府规划支持为该区域写字楼市场发展提供了新的发展空间,这也需要对租户结构进行相应的调整。不夜城板块发展现状1.商业配套档次不高。上海不夜城市场细分较多,均以各类批发市场为主。如环龙商厦的婚纱市场和摄影市场,友谊服饰批发市场长期经营羊毛衫等服饰批发业务,凯旋门保建品市场则以经营保健品为主,商业设施属于中高档的也仅太平洋百货一家。2.人员流动大,人员复杂,环境较为嘈杂。不夜城人员流动大,消费能力较低,难以支撑高水平的消费。人员流动大带来的还有噪音污染,直接影响到企业办公环境。这此因素都直接影响到该区域写字楼的经营环境。3.写字楼类型多且分布较为分散。不夜城板块现有写字楼既有甲级写字楼也有普通写字楼,但甲级写字楼较少。另外,现有写字楼并不是集