建设工程估价笔记

技术设计阶段投标阶段投标报价承包人与发包人签订合同时合同价合同实施阶段结算价工程竣工验收后竣工决算价铺底流淌资金(30%)注：非静非动1、设备购置费=设备原价或进口设备抵岸价+设备运杂费设备与工器2、工、器具费系列设备插入估价法内陆交货类(出口国内陆)进口设备抵岸价=到岸价+两费+三税(消费税一般没有)国外保险费=(离岸价+国外运费+国外保险费)×保险费率银行财务费=离岸价×银行财务费率外贸手续费=到岸价×外贸手续费率进口关税=到岸价×人民币外汇牌价×进口关税率增值税=组成计税价格×增值税率(针对部分产品征收：汽车)消费税=(到岸价+关税+消费税)×消费税率组成计税价格=到岸价+进口关税+消费税6、设备运杂费运杂费=设备原价×运杂费率1、土地运用费2、取得国有土地运用费工清理3、工程质量监督费4、工程总包管理费联合试运转费=联合试运转费用支出一联合试运转收入(2)试运转支出包括施工单位人员工资与专家指导费(3)联合试运转费不包括由设备安装工程费用开支的调试和试车费用以与因施工缘由或设备缺陷等发生的费用(4)不发生试运转或试运转收入大于或等于费用支出不列此费用8、预备费包括基本预备费和涨价预备费基本预备费定义：设计变更与施工过程中增加工程量的费用(三个基数)基本预备费=(设备与工器具购置费+建筑安装工程费+工程建设其他费)×基本预备率涨价预备费：在建设期内由于价格等变更引进投资增加(三个基数)涨价预是第t年设备与工器具购置费+建筑安装工程费之和f是价格上涨指数9、建设期利息借款第一年按半年计算，其余各年份按全年计算各年应计利息=(年初借款本息累计+本年借款额/2)×年利率最终肯定要累加各年利息，除非题目只问某一年。计算法则：逐年计算、最终累加10、建筑安装工程费用项目的组成材料费=(材料原价+运杂费)×(1+运输损耗率)×(1+选购保管费率)机械预算价格(1-残值率)建筑建筑费用4、选购与保管费3、施工机具运用费2、仪器仪表运用费1、折旧费3、常常修理费4、安拆费与场外运费(无大型机械)5、人工费(机上司机)1、管理人员工资6、燃料动力费5、工具用具运用费4、企业管理费6、劳动保险和职工福利费(注：与人工费和规费区分)8、检验试验费(注：与甲方试验费区分)1、分部分项工程费建筑1、分部分项工程费建筑费用6、矿山工程1、平安文明施工费3、二次搬运费1、环境爱护费2、文明施工费3、平安施工费4、临时设施费4、冬雨季施工增加费包括排水费用7、特殊地区施工增加费1、养老保险费夜间施工增加费、二次搬运费、冬雨期施工增加费、已完工程与设备爱护费11、建设工程定额(四种分法)建设工程定额(按生产要素分)建设工程定额(按部门和适用范围分建设工程定额(按投资的费用性质分3、施工机械台班运用定额3、地区定额4、企业定额1、建筑工程定额3、建筑安装工程费用定额4、工器具定额2、间接费3、概算定额：以扩大分部分项工程为对象、编制初步设象.象打算与结束工打算与结束工工1、主要材料4、零星材料1、理论计算法墙厚的砖数×2总消耗量=净用量+损耗量=净用量×(1+损耗率)损耗率=损耗量/净用量要补充)单位产品机械时间定额=1/台班产量；单位产品人工时间定额=小组成员总人数/机械工作时间2、协助用工：筛砂子、淋石膏(现场加工)的(5)、工程结尾时，工作量不饱满所损失的时间归为机械幅度差；塔吊、卷扬机与砂浆、混凝土搅拌机按小组协作，不另增加机械幅度差。(6)、单位估价表分为：工料单价单位估价表；综合单价单位估价表和企业单位估价表。(1)概算定额也叫扩大结构定额，它完成了肯定计量单位的扩大结构构件或扩大分项工程的人工、材料、机械台班消耗量的数量标准。(2)概算定额是初步设计阶段编制设计概算或技术设计阶段编制修正概算的依据，是确定建设工程项目投资额的依据。概算定额可用于进行设计方案的技术经济比较，概算定额也是编制概算指标的基础。(3)概算定额的编制深度要适应设计深度的要求，概算定额水平的确定应与基础定额、预算定额的水平基本一样。测算时，概算定额与预算定额之间必将产生并允许留有肯定的幅度差。以便概算定额编制的概算能够限制住施工图预算(4)、概算定额项目两种方法划分：一是按工程结构划分，二是按工程部位(分部)划分(5)、概算指标是概算定额的扩大与合并，以整个房屋或构筑物为对象，包括劳动办、材料、机械台班定额三个基本部分，还列出了各结构分部的工程量与单位工程的18、建设工程项目设计概算(1)、设计概算投资一般应限制在立项批准的投资限制额内；假如设计概算值超过限制额，必需修改设计或重新立项审批；设计概算批准后不得随意修改和调整，如需修改或调整时，须经原批准部门重新审批。设计概算由项目设计单位负责编制，并对其编制质量负责。(2)、设计概算编制和确定是建设工程项目从筹(3)、设计概算可分为单位工程概算、单项工程综合概算和建设工程项目总概算(4)、一经上级批准，总概算就是总造价的最高限额，不得随意突破，如有突破须报原审批部门批准。(5)设计概算是进行货款的依据；设计概算是签订工程总承包合同的依据，设计概算是考核设计方案经济合理性和限制施工图预算和施工图设计的依据。设计概算是考核和评价建设工程项目成本和投资效果的依据。(6)调整概算指标中的每平方米造价结构变更修正概算指标=J+Q₁P₁-Q₂P₂(7)当建设工程项目只有一个单项时，单项工程综合概算(实为总概算),还应包括工程建设其他费用概算(含建设期利息、预备费)(8)总概算价值=工程费用+其他费用+预备费+建设期利息+铺底流淌资金一回收金额(造价和管理方式分)1、传统计价模式2、主管部门制定工程预算定额，规定间接费的内容、)1、是施工图设计阶段确定建设工程项目造价的依据细)标础分部分项工程量清单项目编码以五级编码设置，依次码第一级为工程分类依次码；房屋建筑与装饰工程为01、仿古建筑工程为02、通用安装工程为03、市政工程为04。工程量清单依次码由工程量清单编制人编制。注第三级为3个数字。(2)措施项目分为能计量和不能计量；对能计量的措施项目(即单价措施项目)同量。对不能计量的措施项目(即总价措施项目),在措施项目清单中仅列出项目编码、况，还需参考：①常规施工组织设计：环境爱护、平安手架、施工排水、垂直运输机械、组装平台(注：强调技术)区分)暂估价：指招标人在工程量清单中供应的用于支付必定发生但暂不能确定价格的材料价款、工程设备价款以与专业工程余额。计日工：计日工是为了解决现场发生的零星工作而设立的，零星工作指合同约定之外或因变更而产生的，工程量清单中没有相应的额外工作。总承包服务费为了解决招标人在法律、法规允许的条件下进行专业工程发包以与自行选购供应材料、设备时，要求总承包人对发包专业工程供应协调和协作服务。22、工程量清单计价(1)工程量清单计价过程分为两个阶段：工程量清单编制和工程量清单应用(2)分部分项工程费=∑分部分项工程量×分部分项工程综合单价项目费单位工程造价=分部分项工程费+措施项目费+其他项目费+规费+税金(3)分部分项工程量确定①工程量清单编制人按施工图图示尺寸和工程量清单计算规则计算得到的工程净量②该工程量不能作为承包人在履行合同义务中应予完成的实际和精确的工程量③发承包双方进行工程竣工结算时的工程量应按发承包双方在合同中约定应予计量且实际完成的工程量确定，以实体量为准(4)综合单价是指完成一个规定清单项目所需的人、工、料(工程设备)、施工机械运用费(施工设备)、企业管理费、利润与肯定范围的风险费用。注：规费、税金的管理费和利润利润=(人、料、机总费用+管理费)×利润率综合单价=(人、料、机总费用+管理费+利润)/清单工程量除规费、税金外的全部费用，平安文明施工费(环境爱护费、平安施工费、文明施工费、临时设施费)按规定计价计价，不得作为竞争性费用。报价高于招标限制价的，英其投标应予以拒绝，招标限制价相当于招标人的选购预编制和复核，工程造价询问人不得同时接受招标人和投竣工材料进行统一汇总整理等服务时，按专业工程估算造价的1.5%计算②招标人要求进行总承包管理和协调，又供应协作服务，,按专业工程估算造价的3～5%计算③招标人自行供应材料、设备，按招标人供应材料、设备价值的1%计算。5天内向招投标监督机构和工程造价管理机构投诉。投拆时应当提交单位盖章和法定机构在接到投拆后应在2个工作日内进行审查，并在接受审理投拆10天内完成复查，当招标限制价复查结论与原公布的招标限制价误差>±3%的，应当责成招标人改正。不足15天的，应相应延长提交投标文件。4、投标报价要以招标文件中设定的承发包双方责任现工程量清单特征描述与设计图纸不符，投标人委员会的评审。投标报价中其他项目费暂列金额、暂估惠(降价、让利)均反映相应清单项目的综合单价中。同约束力(量不行调)(注：指总价包干或不变的合同)(计价方式不同)力(量可调)3、成本加酬劳金合同：紧急抢险、救灾以与施工技术特殊困工工程量不予计量。若发觉工程量清单中出现漏项、工(2)、工程计量依据：①质量合格证书(专业监理工程师签署)③设计图纸(3)、承包人应当向发包人提交当期已完工程量报核实，发包人须要进行现场计量核实时，需提前24小时，通知承包人，承包人到时果7天向发包人提交书面看法。护清洁金出现合同价款调整事项(不含工程量偏差(随时)、计日工(两天)、现场签证(7天提出、两天确认)、索赔(28天))后14天内，承包人应在14天内提交合同价按规定：经发承包方双方确认调整的合同价款，作为追加(减)合同价款，与程以投标截止日前28天，非招标工程以合同签订前28天为基准日。承包人应在工作实施结束后的24小时内向发包人提交有计日工记录汇总现场签证报告一式三份，发包人在收到签证报告后2天内予以确认并返还承包人一份。就采纳支配进度日期与实际进度日期两者的较(5)、合同价款调整条件：①工程量偏差超过15%时，合同价款可以调整，工程量增加15%时，增加部分的工程量综合单价调低；工程量削减15%时，剩余部分(6)、当工程量清单中填报的综合单价与发包人招标限制价偏差超过15%时，调综合单价调整为以P₂×(1-L)×(1-15%)计算当Po>P₂×(1+15%)时，综合单价调整为以P₂×(1+15%)计算当P₂×(1-L)×(1-15%)<P₀<P₂×(1+15%)时，综合单价可不调整。(7)、合同履行期间，因人工、材料、工程设备、机械台班价格波动影响合同价款时，应依据合同约定的价格指数调整法或造价信息差额调整法调整合同价款。价格指数调整法各变值权重+定值权重=1造价信息调整法：投标报价、基准单价中涨价按高、跌价按低。单价涨幅以基准价为准，涨幅超过风险系数，调整投标单价。(通过例题理解，留意是重点，要重点驾驭)暂估价的实际开支金额的最佳途径就是通过总承包人与建设项目招标人共同组织招标。总承包人优先投标中标、优先招标。因不行抗力事务导致价款和工期，工期应合理延长。人员伤亡各自担当各自的、施工机械损坏、人员窝工由承包人担当，其它由发包人担当。注：文物不是不行抗力工程发包时，应明确工期、压缩工期不得超过定额工期的20%,超过者，应在施工过程中，发包人要求提前竣工的，应征得承包人同意(不得单方面)后与由此增加的竣工费用(赶工补偿)。发包人对原设计进行变更，应提前14天向承包人发出变更通知，承包人无权承包人报价浮动率=1-中标价/招标限制价综合单价=(工、料、机+管理费+利润)×(1-报价浮动率)承包人应在知道索赔事务发生后28天内向发包人提出索赔。工程内容的变更或增加，承包人可列入相应增加的规费和税金(按比例)。序序号内容费用1施工过程中遇到文物√√2承包人遇到不利物质条件√√3发包人要求向承包人提前交付材料和工程设备时√4发包人要求承包人提前竣工的√5异样恶劣天气√6不行抗力√7发包人的缘由导致试运行失败√√8发包人导致的工程缺陷和损失√√索赔费用计算方法：实际费用法(最常用的一种方法)、总费用法(对业主不利)和修正总费用法(在总费用计算基础上去掉一些不利因素)。假如承包人不能按时开工，应在不迟于约定的开工日期前7天向监理工程师提重新检查条款的规定，经检查证明工程质量符合合同现场签证的范围：合同范围以外的零星工程、变现场签证程序：①承包人7天内向发包人提出签证，②发包人应在收到签证报告48小时内赐予确认。若发包人未签证同意，承包人施工后发生争议的由承包人自签证关注三个方面：时效性问题、重复计量问题、要驾工程预付额：①包工包料的工程预付比例为合同金额(扣除暂列金额)的10%~30%,②对重大工程项目，按年度工程支配逐年预付③实行工程量清单计价的工程，工程预付款支付时间：①签订合同后1个月或开工前7天内支付预付款②未按合同预付工程量，可在预付时间到期后10在内向发包人要求支付③发包人收到通知仍不支付的，承包人可在发出通知14天后停止施工，发包人担当利息，并担当违约责工程预付款抵扣：起扣点=合