房屋出租管理办法

房屋出租管理方法北京天运中兴物业管理有限企业关于印发《北京天运中兴物业管理有限企业房屋出租管理方法》及相关文件通知企业所属各部门：为建立健全企业法律风险防范、监督机制，规范企业房屋出租管理行为，确保国有资产安全运行，切实提升企业资产经营管理能力，维护企业正当权益，依照房地集团和总企业相关要求，制订《北京天运中兴物业管理有限企业房屋出租管理方法》及相关文件。现印发给你们，请结合实际情况认真落实执行。执行过程中如有问题和提议，请及时向企业房管物业部反馈。特此通知。三月十九日北京天运中兴物业管理有限企业房屋出租管理方法（试行）第一章总则第一条为规范本企业房屋出租管理行为，维护企业正当权益，确保国有资产安全运行，切实提升资产经营管理能力，提升资产运行效益；依照《中华人民共和国企业国有资产法》、《中华人民共和国协议法》、《市国资委关于规范国有企业房屋出租管理工作意见》、《北京房地集团房屋出租管理方法》和《北京天运房地产综合开发经营有限责任企业房屋出租管理方法》等相关法律、法规、文件要求，结合本企业实际情况，制订本方法。第二条本方法所指房屋是：企业所管辖非经营性和经营性房屋，对外出租用于经营房产（用途不限于商业、办公、仓储等）。第三条本方法所指出租是：企业经平等协商或其它正当方式将房屋出租取得收益经营行为。第四条房屋出租管理应遵照：正当经营、规范操作、健全制度、权责清楚、高效利用、合理定价标准。第二章管理机构及工作职责第五条本企业房管物业部为房屋出租主管部门，负责房屋出租管理工作，其主要职责为：（一）落实执行国家、北京市政府、房地集团房屋出租法律法规、文件和天运企业相关要求；（二）编制《出租方案》并报经理办公会同意。《出租方案》应包含但不限于房屋基本情况、租金及上缴百分比、租期、承租人、续租、违约责任、处理纠纷等主要内容（详见《房屋出租方案编制规则》）；（三）订立房屋出租协议或审核、同意经办部门订立出租协议并监督执行；（四）按时收取租金；（五）对协议推行情况进行监督、检验、管理；（六）对房屋进行安全管理和日常管理、维护；（七）负责房屋出租协议档案、台账管理工作；第六条房屋出租管理经办部门所应推行职责：（一）进行市场调研，提出价格参考依据，向主管部门就《出租方案》提出提议；（二）进行公开招租、与潜在承租人进行谈判、协商；（三）订立房屋出租协议；（四）向承租人催收租金；（五）负责出租房屋安全管理和日常管理；（六）对出租协议推行情况进行跟踪、监督并及时向主管部门汇报。（七）处理租期内各种争议、纠纷。第七条本企业房屋出租符合以下情形之一，应该将《出租方案》上报天运企业资产物业部：（一）出租房建筑面积在平米（含）以上；（二）单个协议年租金在人民币100万（含）以上；（三）租期在3年（不含）以上。第三章出租协议订立第八条房屋出租协议订立前，须确定《出租方案》并由主管部门填写《房屋出租审批单》报经理办公会同意方可签约。第九条主管部门或经办部门，依照拟出租房屋价值、所处地理位置、面积、用途、同类房屋出租价格等综合原因，确定出租房屋出租底价。房屋出租应经过公开招租、竞争性谈判或国家法律法规允许其它方式确定出租价格和承租人，全过程应符合市场化定价标准，最大程度地实现国有资产保值增值。第十条房屋租期应综合考虑承租人经营业务、房屋实际用途以及承租人投入等情况确定，租赁期限标准上不超出3年，如租期超出3年，且在5年以内，报企业经理办公会审核，经上级企业同意后方可实施。第十一条主管部门、经办部门均应遵照“价高优先”标准，确定承租人。承租人应符合以下条件：（一）老实守信、依法经营，无不良信用统计。（二）财务情况及企业经营情况良好，有推行协议实际能力。（三）能严格恪守租赁经营性国有资产限制性要求，爱护所租赁经营性国有资产。第十二条租金不得低于出租底价，且通常应与承租人确定租金调整机制，在租赁期限内依据市场行情、供需关系等原因确定一定租金增加幅度并作为出租协议条款给予明确。第十三条经与承租人谈判就《出租方案》达成一致后，如常规协议主管部门填写《房屋出租审批单》，报经理办公会同意即可执行；如特殊协议或涉外和重大协议须依照《企业深入落实落实“三重一大”决议制度实施方法》、《企业董事会议事规则》、《企业经理办公会议事规则》要求，应提交董事会讨论决定。第十四条《出租方案》在以下情况应按前述权限、流程重新审批：（一）出租协议推行过程中，因承租人、租期、租金或其它主要事项有变更。（二）协议期满续租或另租重新签约时。第十五条订立出租协议应该包含以下内容：（一）房屋位置、面积、用途及设施等基本情况。（二）租金及收取方式、租金调整约定。（三）出租期限和续租条件（四）确保金条款。（五）水、电、气、热等费用约定。（六）装修、装修赔偿及安全责任。（七）房屋及隶属设施维护责任。（八）提前终止约定。（九）违约责任及免责条款。（十）争议处理方式。（十一）协议生效、变更与解除。（十二）由承租人签署《安全保卫、消防责任书》（十三）租赁期限内，如遇不可抗力及拆迁、征用等原因，致使协议无法继续推行特殊约定。（十四）其它条款和约定。第十六条还应在协议中明确以下内容：（一）承租人发生以下违约行为时负担责任：1、未按照约定期限支付租金。2、未经出租企业同意将房屋转租、出借给第三人。3、未经出租企业同意私自改变房屋用途、基础结构和装修改造。4、利用租赁房屋进行违法活动。5、其它违约情形。（二）以下情形发生时，本企业变更或解除租赁协议权利：1、累计拖欠一定时间房屋租金或物业费。2、因不可抗力致使出租协议不能继续推行。3、未经出租企业书面同意，承租人私自改变房屋用途或对房屋进行装修改建。4、因城市建设等原因征用或拆迁房屋。5、其它能够变更或解除租赁协议情形。第四章房屋出租管理第十七条租金管理（一）主管部门及经办部门应对房屋租金收取进行跟踪、督促。（二）租金收入应及时入账并按照各单位财务制度要求进行核实，禁止隐瞒、截留。（三）承租人欠付租金，租金收取部门应该向主管部门进行汇报并采取催收租金方法，包含但不限于口头、书面函件等方式，通知并与欠租人协商。第十八条安全管理与日常管理（一）房屋出租协议订立前，应该对房屋及隶属设施建筑、消防、治安等方面进行检验和维护，确保符合国家法规要求安全标准。（二）主管部门、经办部门应负责房屋安全管理和监督，承租人订立《安全保卫、消防责任书》应明确界定安全管理责任。（三）主管部门或经办部门应负责房屋及配套设施设备日常维护和维修，建立房屋及其设施定时检验机制，确保出租房屋适用性和配套设施设备正常运转；对于承租人因装修改造、未按协议约定使用房屋等原因造成房屋及其设施设备损坏，应该及时要求承租人负担修复或者负担赔偿责任。（四）主管部门或经办部门应监督、检验承租人对房屋使用情况，如发觉承租人利用租赁房屋从事非法生产、加工、储存等违法行为，或有损坏房屋主体结构或配套设施设备行为，应及时阻止、处理，必要时可与其解除出租协议，并追究对方违约责任。第十九条档案管理主管部门和经办部门负责出租房屋权证管理，档案管理和台账管理，应妥善保管房屋租赁协议、安全责任书等相关文件，及时掌握租赁协议推行情况和变更情况，为房屋出租管理工作提供全方面、准确、可靠档案资料。主管部门及经办部门应设置台帐管理，全部在租房产都应建立符合国资委、集团、天运企业审计要求、内容清楚台帐，并应定时与财务部门进行账目查对。主管部门应每年汇总当年所主管房屋出租情况向经理办公会进行书面汇报，包含但不限于租金收入、出租面积、协议推行情况等。第五章其它要求第二十条主管部门对经办部门违反本方法行为，应该及时纠正并进行整改；主管部门有违反本方法行为，经企业经理办公会决议，可作出纠正及整改要求，造成国有资产损失，应该按照关于法律法规要求追究相关人员责任。第二十一条本方法实施前正在推行房屋出租协议，除显失公平或租金价格显著过低以外，允许维持原租约直至租赁期满，原租约推行结束后，一律按本方法要求执行。第六章附则第二十二条本企