08-王问之：项目总总经理视角下的财务管理

08-王问之：项目总总经理视角下的财务管理《项目总总经理视角财务培训大纲》

——项目总总经理视角财务培训课程背景：

一个优秀的非财务专业管理者，必需学会读懂财务的语言，这样才能够在公司做出经营决策的关键时刻，在基于理解财务分析和猜测规律的基础上，做出理性的决策和推断。

对于房地产行业来说，尤为明显。现阶段的房地产行业，早已过了进展的黄金二十年。各种因素纵横交叉、犬牙交织，政策瞬息万变，房地产又是一个重资本的资金密集型行业，稍有不慎，一个项目、一个决策的失误，就有可能导致企业有性命之忧。

对于项目的操盘手——项目总来说，如何在一个项目的全周期经营管理过程中，用财务的视角来对项目的经营管理进行监控，从财务的视角做出对项目最有利的关键决策，使项目最终的经营结果同时满意股东利息最大化、项目价值最大化和团队利益最大化，是一个项目总能否实现自我进阶和升华，也是从一个项目的操盘手向一个公司的掌舵手胜利进化的关键所在。

课程收益：

1、项目投、融、管、退全周期管理的财务体系

2、解读三大财务报表及相互之间的关系

3、解读财务分析体系，把握如何从财务指标评估企业经营绩效

4、解读房地产全面预算管理及战略评价指标考核体系

5、解读房地产企业税收策划、资金管理和内控体系

讲师介绍：

王问之老师

中级会计师，中欧国际工商学院CFO;

现任某房地产建筑集团财务总监;

历任世茂集团财务总监(3年)、龙湖地产财务总监（7年）;

王老师15年财务管理从业经受，3年外资世界500强财务高管;

10年房地产TOP10公司财务总监，2年建筑业城市TOP1公司财务管理阅历。

曾就职于世茂集团、龙湖地产等标杆房地产企业，具有扎实的财务功底和深厚的阅历积淀。

任职龙湖与世茂期间，主持过：房地产及建筑业ERP系统整体上线及优化提升工作；房地产及建筑业内控体系及制度流程建设工作；十余个房地产开发项目的税收清结算工作；逾20亿房地产融资项目；逾30个项目投资测算及项目启动会工作;规模逾50亿公司全面预算管理工作,王老师精于财务报表分析，对经济金融领域有独到的理解。任职龙湖期间也参加公司财务与高管的培训工作，沉醉房地产行业多年，对房地产行业的财务管理有丰富的阅历。

12-14年间：全面负责龙湖地产区域公司的财务管理工作。

包括：1、区域公司全面预算管理、执行、监督及修正；

2、项目投融资方案制定执行及资金综合管理，在保证现金头寸的状况下尽可能使资金使用的效率最大化；

3、全项目沙盘推演投资收益猜测、投资分析模型管理；

4、建立项目税筹模型及税务关系维护；

5、财务部人员管理及培训；

6、新公司财务制度建立

参加财务操盘的项目有：龙湖观山水、紫都城、蓝湖郡、好望山、西城天街、时代天街、悠山郡、春森彼岸，世茂茂悦府、龙湖水晶郦城、龙湖花园、香樟林。课程提纲：

一、现代财务管理的演进及其内涵

1、现代财务管理的演进及进展趋势

（1）财务管理进展的四个阶段

（2）财务管理在不同阶段的特点

（3）财务管理将来的进展趋势

2、财务的职责及定位

（1）财务的几个工作模块

（2）财务在经营管理中的作用

（3）现代企业对财务管理的要求

（4）标杆房企对财务职能的衍生要求

（5）财务在公司中的定位

二、读懂财务的语言——会计分录和财务报表

1、现代财务管理的起源和基础

（1）复式记账法

（2）会计科目和会计分录

案例：一个极简房地产开发项目开发全周期的会计分录模拟

2、财务报表

2.1利润表

2.1.1利润表的结构

2.1.2利润表包含的要素及其含义2.1.3利润表的财务指标

2.1.4利润表中包含的信息解读

案例：标杆上市房企的利润表解读2.2资产负债表

2.2.1资产负债表的结构

2.2.2资产负债表包含的要素及其含义2.2.3资产负债表的财务指标

2.2.4资产负债表中包含的信息解读案例：标杆上市房企的资产负债表解读2.3现金流量表

2.3.1现金流量表的结构

2.3.2现金流量表包含的要素及其含义2.3.3现金流量表的财务指标

2.3.4现金流量表中包含的信息解读案例：标杆上市房企的现金流量表解读2.4跨报表类财务指标

2.4.1周转类指标

2.4.2综合回报类指标

2.4.3现金流类指标

3、三大财务报表间的关系

3.1三大财务报表之间的区分和联系

3.2三大财务报表如何诠释财务闭环

“资本——资产——收入——利润——现金——资本”

4、财务报表粉饰术

4.1公司粉饰财务报表的动机

4.2常见的财务报表粉饰术

案例：

1、引发美国证券监督改革的安稳大事

2、标杆上市房企的财务报表粉饰术

三、财务分析

1、财务分析的定义和作用

1.1财务分析的定义

1.2财务分析的作用

2、财务分析的方法

2.1水平分析法（横向、纵向）

2.2垂直分析法

2.3趋势分析法

2.4比率分析法

2.5因素分析法（敏感性分析）

3、财务分析的基本架构

4、财务分析的应用

案例：上市房企TOP15公司财务分析案例共享

——全面分析解读上市TOP15地产公司的财务报表及各项财务指标表现

备注：从规模类、盈利类、周转类、偿债类和综合类五大类近30个指标，全面对比分析万科、恒大、中海、世茂、龙湖等十五大上市房企的财务指标，分析各家公司的竞争优劣势和资本市场表现。

四、项目投资决策

1、项目投资评价的考量因素及财务评价指标

1.1房地产投资项目的考量因素

1.2房地产投资项目的财务评价指标

案例：标杆房企投资项目的财务评价指标

2、房地产项目投资管理工具——项目投资分析模型解析

3、标杆房企项目运营的财务全维度管理。具体解析龙湖的项目管理财务体系。项目投委会—项目启动会—项目运维会—经济分析会—预算会，五位一体的全项目财务运营管理体系。

4、标杆房企项目投、融、管、退全周期投资评价决策体系

五、全面预算管理

1、什么是全面预算管理

全面预算管理体系介绍：编制、跟踪、回顾及评价

详解：

模拟真实场景，引入真实案例，借助标杆房企（龙湖）的全套全面预算管理工具，全过程详解全面预算在集团—地区公司—项目三个层面的编制过程。

（1）编制：

依据真实项目场景模拟项目预算的编制过程

（1）-1项目预算编制的起点——面积数据

有几种口径面积数据？分别用来做什么？差异在哪里？怎么用？方案设计和面积测算中有哪些陷阱？

（1）-2以终为始——货值盘点和销售方案

货值如何盘点？总图由什么打算？业态之间如何搭配？推盘节奏的留意要点？单价如何拉升？如何避开画大饼？

（1）-3全项目成本测算——你的成本由谁打算？

房地产项目成本结构剖析，从财务维度哪些成本可控性最强？如何合理规划好你的成本？成本与售价如何有机的结合？

（1）-4运营方案——项目管理的核心

什么是运营方案的核心？运营方案的几个组成部分？如何将运营方案的几个维度进行有机的整合？

（1）-5资金方案——企业的生命线

经营性现金流——营运资金的猜测和编制

融资性现金流

投资性现金流

资金方案与运营方案的耦合

（2）跟踪

标杆房企的全面管理跟踪过程及工具共享

（2）-1经济分析会制度及模板

关注和回顾的要点，会上要讲什么，如何围绕全面预算来组织好经济分析会？

（2）-2项目投资分析模型

项目投资分析模型回顾要点，如何运用项目投资分析模型来进行预算管理和投资分析指标跟踪监测？

（3）回顾

（3）-1何时需要进行全面预算的回顾

（3）-2全面预算回顾的要点和误区

（4）评价

（4）-1为何要对全面预算进行评价？

（4）-2全面预算评价体系的指标、要点和核心

（4）-3全面预算的评价如何与绩效薪酬进行有机的结合

标杆房企全面预算管理工具：

附件0--《项目运营分析总图规划》

附件1--《项目建筑面积及分期规划表格》

附件2--《项目销售面积及分期规划表格》

附件3--《项目造价面积表格》

附件4--《项目营销推盘方案及全货值盘点表格》

附件5--《项目目标成本测算表格》

附件6--《全项目资金方案表格》

附件7--《项目动态滚动投资分析模型》

附件8--《预算管理汇报模板PPT》

附件9--《经济分析会管理汇报PPT》

2、全面预算管理全流程解析

案例：标杆房企的全面预算管理全流程解析

3、全面预算管理的关键管控点

4、各部门全面预算管理中的作用

案例：标杆房企全面预算管理工具

龙湖等标杆房企全面预算管理全维度解析。预算的编制过程，管控要点，关键会议，最终成果展现。

预算启动会—预算沟通会—预算定审会—月度经济分析会—年中预算回顾会，全流程解析标杆房企全面预算管理体系。

六、税收管理

1、什么是税收管理

2、交易结构的设计——进入与退出

案例：

什么公司需要靠贷款来分红？

标杆房企的上市股权结构及项目公司设立交易结构支配

3、税收优待政策的申请

案例：

标杆房地产开发企业申请税收优待实例共享

如何在政策转换过程中，对税收优待政策的连续性进行管理

4、税务局关系管理及税收检查应对

案例：房地产企业应对税务稽查的全流程管理

5、房地产税收筹划实例

案例：标杆房企土地增值税和所得税结算全过程管理

税收筹划：

房地产项目税收筹划的关键管控点

一个好的税收筹划方案需要关注的维度

如何管理一个项目的税收清结算？事前事中事后需要管控的事项有哪些？税务现场接待和应对时，需要留意的细节和技巧。

事后管理。

七、资金管理

1、什么是资金管理

2、资金方案管理

案例：标杆房企的资金方案管理

3、营运资本管理

案例：标杆房企如何进行营运资本管理？

4、融资管理

4.1融资的种类和方式

4.2中国的资本市场和国外资本市场的异同

4.3房地产企业融资的渠道和方式

4.4房地产企业融资过程管理的关键管控点

案例：标杆房企的融资管理全流程

八、公司战略的财务支持

1、如何制定公司的战略

1.1影响公司战略胜利的五力分析模型

1.2公司战略制定的全过程分解

2、评价和衡量公司战略是否胜利的标尺

2.1财务类的标尺和非财务类的标尺

2.2如何选择财务类的标尺？

2.3KPI考核与反馈

案例：标杆房企的战略评价指标考核体系演进过程的共享

标杆房企是如何设计战略评价指标考