上海明珠路项目市场分析报告

明珠路项目市场报告上海·青浦·徐泾第1页壹、地理篇第2页人民广场虹桥机场浦东国际机场徐泾镇徐泾区位(一)距离人民广场21-22公里距离虹桥机场6-7公里第3页徐泾区位(二)青浦新城徐泾镇九亭镇虹桥机场华漕镇第4页徐泾镇徐泾交通环境(轨道)虹桥机场站Ｒ－４a线：往朱家角向预计２０２０年建成。赵巷站徐泾站泗泾站约6---7KMR2线:青浦－海港新城全长１２５公里，设４０站．本线青浦境内沿沪青平公路走，预计２０２０年建成。Ｒ4线：徐家汇－松江新城部分路段已在建设中。九亭站第5页徐泾交通环境(公路)徐泾镇沪青平公路即318国道沪青平高速嘉金高速公路(建设中)第6页徐泾地域板块划分如图：依据现有规划，徐泾镇在功效划分上分为三个部分：1、沪青平公路以南为房产板块，重点发展高档别墅；2、沪青平公路以北，嘉金公路以西为中心集镇区，发展服务业，同时有一定量公寓开发；3、外围地域为工业区，基本不发展住宅产业。第7页徐泾板块特点区域定位产品特点消费群沪青平南依靠沪青平公路和高速，以及虹桥机场，发展低密度高档别墅住宅。周围项目容积普遍在0.2左右。独立别墅为主。单价在1——15000元/㎡代表个案：九溪十八岛，湖畔佳苑境外，外地以及一部分上海地域集镇区域依靠原有完善基础设施发展服务业。同时开发一定量公寓产品，不过数量有限。独立别墅，13000——15000元/㎡少许多层4000—4500元/㎡（二手房）别墅客源同上。公寓客源以区域客为主。工业区定位为徐泾产业引擎，为区域发展提供产业动力。无商品房开发第8页贰、市场篇第9页项目背景

区位徐泾镇区振华路地块产品18万建面15万方占地容积1.2高层，小高层，联体别墅混合型小区第10页一、市场产品细分研究第11页徐泾地域在上海房地产市场中特殊地位徐泾地域崛起——上海别墅发展第二次浪潮(90年代末)徐泾地域在上海房市中是作为别墅区为大家所认知。虹桥机场沪青平高速第12页本案1.2容积率别墅小高层高层

类别墅产品

公寓产品

大别墅市场研究

类别墅市场研究

公寓市场研究

第13页1、别墅市场供求（宏观）第14页2003—年上海别墅上市量预测当前,上海别墅市场保有量超出800万㎡(约为850万㎡)。2003—年上海别墅上市量比较表04—，别墅开发量将超出700万㎡。别墅供过于求几成定局。第15页当前别墅市场供给结构1、总量上供过于求； 2、供给结构上失衡，独栋别墅开发量过大，类别墅成稀缺产品。第16页独栋别墅市场主力产品，供大于求，失衡严重

双拼别墅供给量极少，供不应求

联排别墅供求基本平衡，不一样区域略有不一样叠加别墅

供小于求第17页2、徐泾地区分墅市场发展第18页类别墅产品成为市场稀缺产品

徐泾地域独立别墅开发量很大。类别墅产品去化情况很好，不过后续开发量很小，甚至已基本处于停滞状态。别墅开发结构性差异在徐泾地域表达尤为显著。

徐泾别墅区产品类型演变第19页徐泾地域主要别墅个案面积分析楼盘名称

户型面积范围（㎡）

主力面积（㎡）

湖畔佳苑268-544370-395西郊园中园296-452358-370西郊美林馆312-560360-380大豪山林375-785375-386银涛高尔夫298-643390-400绿波花园228-473260-336西郊大公馆690-745710-720九溪十八岛350-900450-500综上：区域市场产品面积设置高档化倾向十分显著。预计今后在市场价格压力下，区域主力户型面积将稳中有降。第20页主要别墅楼盘市场表现（月均销售速度）可见：上海别墅市场两大别墅客源对区域市场认同度都相当高。个案选择细分市场和产品格调空间相对较大。总体去化良好，但也表现出较大差异性从个案去化结果分析，消费者购置行为十分理性第21页西郊大公馆大豪·山林别墅长堤花园别墅银涛高尔夫别墅湖畔佳苑居礼九溪十八岛捷克小镇高富丽源绿波花园别墅圣地维拉大华云亭本案徐泾地域个案分布图第22页徐泾地域代表楼盘徐泾地域重点别墅个案分析

A、西郊大公馆位置：徐泾东路333号开发商：上海新典房地产开发有限企业产品：独栋别墅占地：300亩体量：103套价格：11000-13000元/㎡销售情况：已售出30余栋特色：景观及建筑设计佳，小区环境管理理想第23页徐泾地域代表楼盘徐泾地域重点别墅个案分析

B、湖畔佳苑

位置：沪青平公路1517弄开发商：上海佳苑房地产发展有限企业容积率：0.28产品：独立别墅占地：400000㎡量体：一期173栋；二期123栋价格：1元/㎡（当前二手房15000元/㎡）销售情况：基本售完特色：日式别墅第24页建筑效果图徐泾地域代表楼盘徐泾地域重点别墅个案分析

C、居礼位置：沪青平公路/高泾路开发商：上海嘉化富欣房地产有限企业容积：0.23产品：独立别墅占地：100000㎡量体：23000㎡（72栋）价格：9000—13000元/㎡销售情况：已售完特色：当代简约格调，每户拥有独立露天泳池第25页建筑外立面小区一景居礼实景照片第26页徐泾地域代表楼盘徐泾地域重点别墅个案分析

D、九溪十八岛位置：高泾路399号开发商：上海林语置业容积率：0.25产品：独立别墅占地：500亩（一期334亩，分两期）量体：总142栋（二期56栋）价格：10000元/㎡（当前二手房约15000元/㎡）销售情况：已售完特色：出众小区规划和环境营造第27页小区一景小区道路九溪十八岛实景照第28页实景图片徐泾地域代表楼盘徐泾地域重点别墅个案分析

E、银涛高尔夫别墅一期位置:沪青平公路2222号开发商:上海银涛高尔夫有限企业产品:独立别墅占地:6.8万㎡(未含高尔夫面积)建筑面积:2.4万㎡(48幢)价格:1---16000元/㎡H第29页徐泾地域代表楼盘徐泾地域重点别墅个案分析

F、长堤花园（三期）位置：振华路开发商：昌安置业容积率：0.3产品：独立别墅占地：325亩量体：162栋（一期56栋，二期48栋,三期58栋）价格：14000-15000元/㎡销售情况：三期销售率50%,月均销售10户特色：高品质小区环境

第30页现场实景照片小区环境效果图长堤花园照片H第31页小区平面效果图徐泾地域代表楼盘徐泾地域重点别墅个案分析

G、大豪·山林别墅位置：徐泾西路188弄开发商：上海大豪城镇建设有限企业产品：独栋别墅占地：600亩体量：240套价格：13000-16000元/㎡销售情况：20%左右特色：规模较大第32页建筑外观效果图(一)建筑外观效果图(二)大豪·山林别墅效果图第33页３、徐泾公寓市场现实状况

第34页如前所述，徐泾地域是作为一个纯别墅区而为人们所认知。公寓房开发长久以来基本处于空白状态，近期虽有零星开发量，不过体量太小，对徐泾地域区域市场根本不能丝毫组成影响。早期楼盘如金水湾，广虹公寓早已售磬。当前在售仅一个楼盘：上海豪都国际新城。因为市场开发量长久处于低位状态，造成市场供不应求。作为别墅区，徐泾是一个中高档别墅区，其针正确是金字塔上层客源。而对于公寓市场来讲，徐泾提供是非常低级次公寓产品，其针正确是区域内客源，从少许个案市场反应来看也验证了这一点。第35页西郊大公馆大豪·山林别墅长堤花园别墅银涛高尔夫别墅湖畔佳苑居礼九溪十八岛捷克小镇高富丽源绿波花园别墅圣地维拉大华云亭本案徐泾地域个案分布图第36页代表楼盘(公寓)徐泾地域重点别墅个案分析

上海豪都国际新城（上海捷克住宅小区）位置：联民路88弄21号开发商：上海豪都房地产开发经营有限企业产品：多层/小高层占地：11万㎡体量：416套主力面积：90㎡/2R、125—135㎡/3R均价：5300元/㎡销售情况：70%左右，月销售约80—100套特色：依照捷克住宅设计理念照搬而来，外观独特。有部分多层电梯公寓。不过，小区整体形象差，包含售楼处包装过于简单，对客户有很大负面作用。第37页主力户型(一)93.5M2155.8M2户型(一)第38页主力户型(二)126M2128M2户型(二)第39页二、竞争识别

第40页区域外竞争华漕镇约7KM约7—8KM九亭镇第41页区域外竞争作为别墅区，徐泾更为纯粹徐泾九亭华漕华漕镇更多负担着市区动迁基地功效

而九亭产品与徐泾地域在总价上形成错位

从区域角度看，华漕和九亭存在一定竞争威胁，但差异性也非常显著第42页区域内板块竞争第43页区域内板块竞争工业区集镇区

房产区暂无房产开发，未来规划也无项目开发镇中心以公寓开发为主，但一直以来开发量有限后续将有少许大案推出（包含本案）纯粹高档别墅区，后续仍有一点开发量区域差异化

产品差异化

区域间竞争有限（存在一定竞争，镇区西部有一定量别墅开发）

第44页无疑，未来市场竞争将很大程度上影响市场表现。从当前掌握资料来看，区域内,本案未来竞争对手主要有三个:沪青平公路和明珠路圣地维拉。另外，位于振华路徐泾中路大华云庭，从产品类型看也将对本案产生竞争。同时,位于沪青平公路上高富丽源名邸,将于11月底开盘,产品上与本案有一定类似.未来潜在竞争第45页西郊大公馆大豪·山林别墅长堤花园别墅银涛高尔夫别墅湖畔佳苑居礼九溪十八岛捷克小镇高富丽源绿波花园别墅圣地维拉大华云亭本案徐泾地域个案分布图第46页徐泾地域重点别墅个案分析

A、大华云庭开发商：大华集团位置：振华路/徐泾中路产品：联排别墅/独立别墅项目规模：8.66万㎡当前进度:基础开盘:预计上六个月第47页徐泾地域重点别墅个案分析

B、圣地维拉开发商：蓝溪房产位置：沪青平公路/明珠路产品：小高层，酒店项目规模：约10多万㎡（详细数据尚不详）当前地块状态：空地工期安排：年末明初开工开盘：明年上六个月第48页徐泾地域重点别墅个案分析

C、高富丽源名邸位置：沪青平公路1509号开发商：上海高富房产发展有限企业开盘时间:11月底容积率：0.7产品：双拼别墅/联排别墅占地：3.09万㎡建筑面积：2.1万㎡户数：约70余户价格：10000元/㎡(预计)第49页区域外个案竞争华漕镇约7KM约7—8KM九亭镇奥林匹克花园第50页二期一期外区域竞争楼盘奥林匹克花园位置:九亭镇涞寅路106弄开发商:上海奥林匹克置业投资有限企业占地:63万㎡量体:70万㎡(二期27万㎡2,户)绿化:60%进度:结构体产品：多层均价:约7000元/㎡(全装修)主力面积:122㎡/3R销售率:(二期)约95%)特色:运动主题小区,全装修房,规模宏大附:面积配比(部分)2R80㎡30户9%3R122㎡260户76%复式137—200㎡50户15%小高层还未开盘三期用地第51页二期建筑外立面(一)二期建筑外立面(二)奥林匹克花园实景图片第52页127M2户型精选第53页四、价格判断

第54页别墅价格走势（独栋）年末年初图一:价格行情比较图(一)第55页别墅价格走势（独栋）图二:价格行情走势图

年10月市场越来越理性，消费者越来越关注楼盘“性价比”，特色显著楼盘依然会受到市场追捧。第56页公寓价格行情经过比较，当前中心镇区公寓成交价在4000—4200元/M2之间。

广虹公寓4500元/㎡

(二手房)金水湾4500元/㎡(二手