公寓销售报告课件

林安国际公寓销售策划及执行报告2014年10月20日林安国际2014年10月20日目录1：十堰住宅市场简析2：项目公寓产品分析3：销售价格策略4：销售推盘方式及控制5：销售执行及法律文本6：销售整合推广策略目录1：十堰住宅市场简析2：项目公寓产品分析3：销售价2PART1十堰住宅市场简析PART1十堰住宅市场简析32013年1月1日-12月4日商品住宅销售面积统计表区域签约面积（万㎡）占比张湾区3323%茅箭区10271%白浪区9(项目所在区域)6%总计144100%备注：12月4日-30日数据为6.7万㎡，与全年数据略有差异一、2013年十堰住宅销售状况良好2013年十堰住宅销售状况好于往年，总销售面积超过150万㎡，约1.2万套，去化率接近70%（全年总供应量约220万㎡），各区销售状况如下：2013年1月1日-12月4日商品住宅销售面积统计表区域签约4二、2013十堰房价整体平稳，均价约5300元/㎡2013年十堰房价整体平稳，没有大起大落，均价约5300元/㎡，一般4000元-7000元/㎡之间，个别楼盘低于4000元/㎡。三堰、五堰、六堰、北京路、朝阳路、东岳路、汉江路等核心城区一般6000元/㎡；重庆路、上海路约5600元/㎡，顾家岗附近4800元/㎡；项目周边楼盘一般4100元/㎡。6000

元/㎡5600

元/㎡4800

元/㎡4100

元/㎡二、2013十堰房价整体平稳，均价约5300元/㎡20135三、2014年十堰商品房库存量较大，供需矛盾突出十堰商品住宅库存量区域套数面积（㎡）茅箭区104142881049.48张湾区16471115049.49白浪区1647179197.28合计375764175296.25数据来源：秦楚网目前商品房库存超过3万套，面积超过400万㎡。2013年，共成交11898套住宅，成交面积为123万㎡。按照2013年的行情来算，即使未来3年没有任何新增供应，现有的存量也难以完全消化。三、2014年十堰商品房库存量较大，供需矛盾突出十堰商品住6四、

商品房成交套数有限，价格下滑，未来销售压力较大2014年成交均价下降，部分月份跌破5000元/㎡1—9月，全市商品房总成交7771套，同比下降约16%1、2014年1-9月，全市商品房总成交7771套，同比下降约16%；2、商品房成交均价下跌，部分月份低于5000元/㎡；3、全市商品房销售压力较大，短时间内难以全部去化。四、商品房成交套数有限，价格下滑，未来销售压力较大20147翱达公馆，4100元/㎡祥安·东城国际，4500元/㎡嘉和·新世界，4000元/㎡，销售状况一般五、项目周边楼盘特点翱达公馆，4100元/㎡祥安·东城国际，4500元/㎡嘉和·8项目周边居住环境较差，新楼盘配套设施较缺乏，有以下几个特点：1）、项目规模小，配套缺乏大都是一些小盘，缺少景观、教育、医院等配套，与大洋五洲、和昌国际城等区别明显。

2）、十堰住宅价格洼地项目周边住宅均价4000元/㎡左右，嘉和·新世界3600元/㎡起，价格是其主要卖点。3）、中户型新房最受欢迎，50㎡单身公寓受冷遇周边项目以刚需为主，80—110㎡中等户型最受欢迎，40—50㎡单身公寓受冷遇。备注：项目所处的白浪区人口约11万，3200户，商品房供给量、成交量占全市5—6%。项目周边居住环境较差，新楼盘配套设施较缺乏，有以下几个92014年8月25日，十堰市房管局再次下发《关于加强房地产市场监管的通知》，明确要求将十堰城区商品房预售许可的工程形象进度标准，调整为项目主体结构封顶，提倡现售商品房。9月30日，央行发文证实，首套房利率可执行7折优惠，首套房还清贷款后,再买房仍可享受首套房的各项优惠政策十堰市政府对二级市场管理逐步严苛、规范，将加重开发商资金压力。政策解读该政策将刺激部分改善性需求、投资性需求。政策解读六、政府近期相关政策解读2014年8月25日，十堰市房管局再次下发《关于加强房地产市10PART2项目公寓产品分析PART2项目公寓产品分析111、铺位进入尾盘销售阶段截至10月10日，已销售铺位1588间，建筑面积11.2万㎡，合同总值5.69亿，去化率约80%。一、项目面临的内外环境（1）项目销售情况截至10月10日，已网签铺位985间，建筑面积6.9万㎡，签约率62%，总值3.2亿，需尽快开通A、C区网签，加快资金回笼。（2）项目签约情况1、铺位进入尾盘销售阶段截至10月10日，已销售铺位1588122、外部竞争加剧万达的入市，无疑加大了竞争，9月27日金街开盘，吸金4亿。十堰投资市场人群有限，金港·商谷、昌升也将逐步入市，面对极具增加的外部竞争，我项目公寓需尽快入市，抢占投资市场。3、综合项目面临的内外环境，建议加快公寓推盘速度10月下旬到11月初11月初期11月中旬12月中旬形象导入期释放价格信息认筹第一次开盘2、外部竞争加剧万达的入市，无疑加大了竞争，9月27日金街开13二、公寓分布图（共15栋）C1C2C13C14A5A9B1B2B6D1D3D13D15E1E3备注：红色区域为5层，蓝色区域为3层。二、公寓分布图（共15栋）C1C2C13C14A5A9B1B14三、项目公寓基本经济技术指标5层楼栋公寓（3~5层）面积统计表区域楼栋号面积（m2)各区建面（㎡）套数（套）各区套数（套）A区A5#4954.8913484120213A9#3844.8993B区B1#3105.061020069228B2#4902.1114B6#219345C区C1#2289.5122903333C2#1080.0230802773C13#872.7519C14#1126.8527D区D1#6061.5623142150567D3#6061.56150D13#6172.38147D15#4846.32120E区E1#6172.3812234147297E3#6061.56150

合计644301411备注：C区因规划调整，以上面积非最终面积。三、项目公寓基本经济技术指标5层楼栋公寓（3~5层）面积统计15四、公寓户型分析项目公寓主要有45㎡、35㎡两种户型，公摊约22.5%，公摊面积分别为8㎡、6㎡，公寓户型主要有如下特点：4.8米复式层高，可自由分割上下两层空间，随心所寓。有35㎡，45㎡，70㎡、90㎡等多种房源，可自由组合，分割成两房、三房、四房等，满足不同需求。公寓总价低、首付低、月供低。公寓分层平面图同类项目公寓户型图四、公寓户型分析项目公寓主要有45㎡、35㎡两种户型，公摊约16

地段偏僻，配套缺失。周边人烟稀少，居住环境差，景观、学校、医院等配套。首付高，产权年限短，公摊大。首付50%，产权40年，公摊25%左右。2014年楼市走向不明朗，宏观环境不容乐观。投资选择增多，昌升、万达等项目已落地十堰，将对十堰投资市场产生较大分流。十堰住宅市场下滑趋势明显，竞争激烈。

性价比高。单价总价低，投资门槛低，价格优势明显。户型丰富。有30㎡，40㎡，60㎡（两房、三房、四房等），可自由组合，满足不同需求。功能多样。可办公、可住宿、可做餐饮休闲娱乐等配套。单价总价低，专业市场上盖公寓，在十堰首次出现，无同类产品竞争。老客户基础雄厚，商铺营销阶段积累了大量老客户，这些客户一般对我项目认可度较高，可深度挖掘。S—优势O—机会W—劣势O—威胁五、公寓产品SWOT分析地段偏僻，配套缺失。周边人烟稀少，居住环境差，景观、学校、17六、本项目销售竞争突破口1/以价格为主要卖点，突出性价比2/突出商务公寓的实用性，组合多变，投资门槛低，回报高3/突出规划优势，重点介绍未来市场的经营繁荣、人流涌动，十堰未来商贸物流中心的宏伟蓝图，塑造投资价值

1/深度挖掘老业主的需求，从而促进销售2/瞄准市场空白点，结合公寓自身特点，强势宣传推广如何把握机会？如何凸显优势？六、本项目销售竞争突破口1/以价格为主要卖点，突出性价比181/差异化竞争，强调公寓与其他竞争对手之间的不同和优势。

2/十堰住宅市场价格竞争激烈，除了性价比这一优势外，

本项目需要注入新的概念塑造价值。

1/建立样板房和看楼通道，与工地形成鲜明对比，让购房者感受到居住氛围。

2/对于经济困难的购房者，可采用分期付款，首付3成，与住宅相同，

消费者更乐于接受（视销售情况而定，如形势较好则不必选用）如何弱化劣势？如何规避威胁？1/差异化竞争，强调公寓与其他竞争对手之间19推荐案名一：五米阳光以层高为主要卖点，五米相当于买一层送一层，突出性价比；突出阳光公寓，感觉上较为唯美浪漫，居家氛围浓厚；案名比较倾向居住属性，对投资属性没有强调；襄阳五洲公寓名声较差，对项目造成一定负面影响。七、公寓案名推荐推荐案名二：林安SOHO财富公馆林安在市场上已取得了一定知名度，案名延用易于推广。突出商务、财富主题，对投资主题的诉求比较明显。推荐案名三：淘宝公寓1、全国20多个淘宝村遍布七省份，大众电商产业园受到媒体关注；2、林安集团在物流、信息平台方面优势巨大；3、结合十堰绿松石、汽配优势产业，以“电商产业园、青年创业孵化器、淘宝

村”的概念为公寓提供价值支撑。推荐案名一：五米阳光七、公寓案名推荐推荐案名二：林安SOHO20推荐案名四：苹果乐园（或苹果公寓、苹果嘉园、苹果乐园）公寓10万元/套，就像小苹果一样，一口一个，人人都买得起；结合最近火热的小苹果歌曲、苹果6的发售，吸引大众目光。推荐案名四：苹果乐园（或苹果公寓、苹果嘉园、苹果乐园）21八、公寓产品功能定位

全能城市商务公寓宜商、宜居、宜办公、宜投资公寓功能定位餐饮、娱乐休闲酒店、宾馆居住公司办公家庭式办公（SOHO)纯投资八、公寓产品功能定位全能城市商务公寓公寓功能定位餐饮、娱221商铺老业主，有办公、居住、公司员工宿舍需求。老业主一般对我项目较为认可、经济实力较强，可深度挖掘其需求。2经济实力强、有整层投资意愿能力的客户，如企业主、配套经营客户等。3刚工作不久的年轻人，经济实力较差，想买房但实力不够，如汽配城的年轻打工者。4成长中的小公司，关联企业如物流公司、装修设计公司等购买做办公场地。九、公寓产品主要目标客户定位1商铺老业主，有办公、居住、公司员工宿舍需求。老业主一般对我23PART3公寓销售价格策略PART3公寓销售价格策略24一、公寓的定价原则公寓有居住属性，但品质、档次远低于普通住宅，纯投资属性更强，其定价必须尽量遵从市场供求关系和价值规律，因此在公寓定价实践中，一般都采用市场比较法进行定价。市场竞争力原则在项目定价时，不能将其未来价值完全透支，需要预留部分升值的空间，才会对投资者产生较强吸引力。另外作为专业市场的配套，往往位于城市郊区，其地段价值也通常是“前景很大，现实很淡”，因此，公寓投资者往往需要承受比市中心住宅更大的风险，在定价时必须要予以适当的折让。成本导向定价是以成本为中心，是一种按卖方意图定价的方法。其基本思路是：公寓的成本决定了其最低价格，在定价时，首先考虑收回企业在生产经营中投入的全部成本，然后加上一定的利润。成本定价原则现实与未来价值空间平衡原则一、公寓的定价原则公寓有居住属性，但品质、档次远低于普通住宅二、公寓价格制定方法结合十堰本地住宅售价评估项目公寓价值，同时参考襄阳五洲国际公寓售价以及公寓与商铺售价的比列为本项目公寓准确定价寻求依据。步骤一：选择项目定价参考对象a选择五洲国际工业博览城公寓作为本项目定价参考对象之一襄阳五洲国际工业博览城的公寓与本项目公寓定位相同，可做办公、餐饮、休闲娱乐及居住，两者公寓都为三、四、五层，是本项目公寓定价的重要参考对象之一。五洲国际公寓的销售价格为2680元/㎡起，与一层商铺售价的比列为：

8143/2680=3.04，公寓的售价与商铺的售价比列为1：3二、公寓价格制定方法结合十堰本地住宅售价评估项目公寓价值，同步骤二：选择襄阳住宅均价与五洲国际公寓价格的比列为项目公寓定价参考对象b选择襄阳市襄州的住宅均价与五洲国际公寓价格的比列作为本项目公寓定价参考对象之一襄阳五洲国际工业博览城位于襄阳市襄州区，襄州区同一时期住宅均价为4846元/㎡，那么五洲国际的公寓与襄州区住宅均价的比例为：4846/2680=1.81，五洲国际公寓的售价与襄州区住宅均价的比列为1：1.8步骤二：选择襄阳住宅均价与五洲国际公寓价格的比列为项目公寓定步骤三：根据五洲国际公寓与商铺及当地住宅售价的比例计算本项目公寓的销售价格按公寓与本项目一层商铺制定的售价比例计算，本项目公寓的销售定价为：6623元/3＝2208元/㎡按公寓与十堰经济开发区住宅均价（4292元/㎡）的比列计算，本项目公寓的销售定价为：4292/1.8＝2384元/㎡取两者之间的平均值：（2208+2384）/2=2296元/㎡取整数，则本项目公寓销售均价约为：2300元/㎡ba步骤三：根据五洲国际公寓与商铺及当地住宅售价的比例计算本项目三、公寓定价策略根据公寓朝向、推盘次序的不同制定相应的价格，具体如下：2）、每次开盘价格拟上涨200元/㎡（根据实际销售情况适当调整）。分批推出，每次开盘价格上涨200元/㎡，让购房者直观感受到物业的升值，带动购房热情。1）、向阳面的比背阳高100元/㎡。因朝向不同，公寓楼的通风、采光存在差异，需设置不同的价差来调节客户需求，具体原则如下：向阳的比背阳的高100元/㎡。备注：每间公寓的价格将在开盘前的价格表中体现。三、公寓定价策略根据公寓朝向、推盘次序的不同制定相应的价格，销售广告发布后的市场反馈情况认筹阶段意向投资客户积累情况推出时房地产整体行情推出时市场竞争情况届时需综合考评上述4个影响因素，最终确定公寓最终销售价格。四、最终定价影响因素销售广告发布后的市场反馈情况认筹阶段意向投资客户积累情况推出PART4销售推盘方式及销售控制PART4销售推盘方式及销售控制31一、公寓启动前提条件一、本项目距市区较远,建议配备看楼车，定点停放、定时发车二、设计工作量较大，建议与广告公司采取月费的形式合作，确保广告公司有固定的人员承担设计任务。三、招商造势（全国招商大会，尽快落实政府对项目的税收优惠）四、加快剩余已售铺位网签办理，防止未签合同的客户向公寓流失一、公寓启动前提条件一、本项目距市区较远,建议配备看楼车，定操作方法：在正式公开销售前，通过办卡的方式积累意向客户，即客户缴纳一定数额的诚意金，登记成为本项目的VIP会员（准业主），领取VIP会员卡，并可享受相应的会员优惠政策，但VIP客户在正式解筹之前无权提前选定铺位，等认筹客户积累到一定数量后，再通知客户于指定开盘时间到现场以抽签的方式选铺。

先不定向认筹，后集中开盘解筹选择原因：公寓体量较大，间数较多，采取该方式可灵活应对客户积累情况，视客户积累情况针对性推出相应区域。√二、公寓的推盘方式建议备注：详细的认筹及解筹方案待本销售报告确定通过后再另行提交。操作方法：在正式公开销售前，通过办卡的方式积累意向客户，即客33三、公寓销售定金标准VIP诚意金5000抵1万，认筹5000元/张，开盘抵1万一卡可选多套公寓认购正式定金2万元，正式销售时，5000元诚意金转为定金，每套公寓再补交15000元临时定金金额不限，原则为不低于3000元。限制公寓预留时间，逾期不予退还。备注：公寓总值较低，认筹金不易过高。三、公寓销售定金标准VIP诚意金5000抵1万，认筹5000四、公寓优惠折扣体系2）、优惠人群范围及政策备注：老业主每介绍1个客户，多享受1%优惠，以此类推。1、老客户优惠：在正常投资客基础上额外优惠1%（约1000元）。2、老客户带新客户：老客户及新客户各享受额外优惠1%。为深度挖掘老客户需求，促进公寓销售，将老业主与市场进一步捆绑，使其对市场倾注更多经历，特给与老业主购买公寓以下优惠：1）、VIP诚意金优惠认筹VIP卡5000元/张，开盘抵1万，一张VIP卡可选多套公寓，即每套公寓优惠5000元。四、公寓优惠折扣体系2）、优惠人群范围及政策备注：老业主每介项目翱达公馆襄阳五洲国际工业博览城和昌国际优惠方式一次性付款9折、按揭93折优惠一次性付款97折、按揭无优惠一次性付款96折、按揭98折优惠付款方式优惠额外优惠一次性付款96折，按揭付款99折其他优惠2个点（老业主优惠、老业主带新客户优惠、网签逼定优惠等）项目付款方式平均折扣（预计）：0.96*30%+0.99*70%=0.981折项目新老业主平均折扣（预计）：0.981*70%+0.981*0.98*30%=0.975折说明：增大一次性付款与按揭付款的优惠折扣差距，引导投资客户选择一次性付款方式，促使项目快速回笼资金。开盘99折累计优惠额度平均折扣0.975*0.99=0.965折----十堰在售与其他城市同类项目付款方式折扣----本项目优惠折扣体系3）、付款方式折扣优惠体系项目翱达公馆襄阳五洲国际工业博览城和昌国际优惠方式一次性付款本项目有15栋公寓，1411套，面积6.4万㎡，体量较大，可采取分期销售模式。根据预售证情况、实际工程进度，择机推出不同楼栋，尽量确保开完盘即可签合同，具体推盘数量根据VIP卡客户积累确定。如认筹情况较好，一批可多推若干楼栋。在项目各个销售阶段，均保留第5层整体销售，另预留2栋整栋（D1、D3)整栋销售。根据销售过程中的市场反响度以及销售状况，合理掌控销售节奏。123分期销售适当销控适时调整五、本项目销售节奏控制本项目有15栋公寓，1411套，面积6.4万㎡，体量较大，可第一次开盘区域第二次开盘区域预留楼栋六、公寓推盘思路第一次开盘区域第二次开盘区域预留楼栋六、公寓推盘思路2、思路阐释：楼栋分批推出，满足不同需求，推盘弹性灵活首次开盘力求一炮打响，最大去化，如认筹情况较好，则加大推盘量。随着招商进行、市场开业，较差位置自然消化。如各区的第五层在认筹过程中没有整体购买第五层的客户，则第五层开盘时也推出零散销售。预留D1、D3，便于整栋购买，如第二次开盘后无整栋购买的客户，则D1、D3栋第三次开盘。推盘次序楼栋3、4层，5层间数建面（㎡）第一次开盘D13、D15、E1、E3，E4共4栋564套（376间+4个整层188间）2.3万第二次开盘A区、B区、C区的9栋547套（389间+6个整层158间）2.9万预留预留D1、D3的2栋300套（200间+2个整层100间）1.2万合计——1411间（965间+12个整层446间）6.4万1、推盘次序2、思路阐释：楼栋分批推出，满足不同需求，推盘弹性灵活推盘次3、分批推盘价格变化公寓对外销售均价是在实收均价的基础上，按开盘累计优惠额度平均折扣9.65折，5000抵10000优惠，即优惠150元/㎡，然后取整计算。计算公式如下：对外均价=（实收均价+150元/㎡）/开盘累计优惠额度平均折扣。备注：如认筹情况良好，则适当提价，反之亦然。具体执行价格根据认筹情况制定，以详细价格表为准。开盘批次开盘实收均价（元/㎡）建面（㎡）实收总值（万）对外均价第一批开盘23002.3万52902550第二批开盘25002.9万72502750第三批开盘27001.2万32402950合计24656.4万1578——3、分批推盘价格变化公寓对外销售均价是在实收均价的基础上，按七、公寓认筹、开盘前工作计划12月中旬11月中旬11月初期10月下旬—11月初期首期开盘认筹释放价格信息形象导入期1、公寓推广主要时间节点七、公寓认筹、开盘前工作计划12月中旬11月中旬11月初期1411、需具备的条件预售证获批；认筹执行方案确定；认筹相关文件印刷，物料制作完成；样板房、看楼通道完成；看楼车到位第一阶段：第一批公寓蓄客、认筹期（10月下旬-11月中旬）以“全能城市公馆”、“让每个十堰人都买得起房”，把家安在旺铺上，和汽配市场一起升值为主题发布公寓认筹信息。林安国际打造繁荣之上就是公寓，纯小户、低总价、低首付，挑战十堰房价价格底线——2300元/㎡起。2、公寓推广策略1、需具备的条件预售证获批；认筹执行方案确定；认筹相关文件印422、推广策略广告推广：以现有媒体为主，选择媒体包括：户外广告、报纸广告、电视广告、短信、公交车广告、电台广告、派单等，突出报纸和单张的使用。活动推广活动一：样板房开放活动（11月初）邀请媒体、媒体看房团、老业主、前期办卡未购买商铺的意向客户参观样板房，赠送小礼品，媒体炒作，正式推出项目公寓。活动二：项目公寓价值推介会（11上旬）邀请媒体和积累的意向客户，举办公寓产品推介会，系统解读项目公寓价值，举办小型节目表演和冷餐会，为认筹做准备。活动三：认筹期间“办卡送礼+抽大奖”促销活动（11月中旬）认筹当天开展“办卡送礼+抽大奖活动”，凡在当天认筹，成为项目公寓投资俱乐部VIP会员，即获得得礼品一份；并在办卡当天举办抽大奖活动。2、推广策略广告推广：以现有媒体为主，选择媒体包括：户外广告431、需具备的条件项目公寓销售价格面积表的确定及制作。开盘当天销售政策的确定。相关销售法律文件的撰写及印刷。开盘活动的筹备；工程进度跟上，预售证到位。第二阶段：第一批公寓解筹、开盘（12月中旬）以“十堰（林安）国际商贸城旺铺之上首批公寓12月×日盛大开盘”为主题向公众公布本项目公寓的开盘解筹时间，同时以软文+硬广的形式对公寓进行开盘前的高强度宣传。2、推广策略广告宣传通过户外广告、报纸广告、电视广告、短信、公交车广告、电台广告、派单等形式发布开盘信息。活动推广活动一：开盘营销活动在开盘当天现场演绎活动，营造开盘现场氛围，促使客户购买。1、需具备的条件项目公寓销售价格面积表的确定及制作。开盘当天44推广策略广告推广：通过短信、派单等常规广告进行尾盘促销宣。活动推广活动一：购铺抽奖活动通过购铺抽奖优惠活动，带动新客户成交，促进剩余铺位销售。活动二：会展活动类通过参加各种论坛、交易会、展览会、演讲等会展活动来进行营销，借会展促人气，提升品牌促进销售。如十堰本地的房展活动。第三阶段：第一批公寓持续销售（12月中旬—2015年年初）推广策略广告推广：通过短信、派单等常规广告进行尾盘促销宣。45事项工作内容完成时间责任单位协作单位认筹前工作计划剩余铺位预售证办理拿到剩余铺位预售证、尽快启动剩余铺位网签10月底林安世方公寓样板房的设计及装修设计商务公寓的户型，有一室、两室、三室住房、办公等户型10月20日林安装修公司完成样板房的装修，家具办公用品的采购，样板房正式绽放10月25日林安装修公司认筹解筹执行方案认筹执行方案提交11月10日世方林安认筹执行方案确定11月15日林安世方认筹方案的培训及演练11月20日世方林安相关认筹法律文本及收款收据准备认筹法律文本、VIP卡、收款收据等准备完成11月15日世方林安相关认筹宣传资料的准备销售单页、投资手册的设计及印刷10月底世方林安报纸、户外广告设计及发布10月底世方林安公寓营销政策的确定公寓营销政策的确定10月25日世方林安认筹当天活动认筹当天庆典活动的筹备11月13日林安、世方————备注：以上各项筹备工作时间点为初步计划，具体根据实际情况进行调整。3、主要工作计划事项工作内容完成时间责任单位协作单位认筹前工作计划剩余铺位预事项工作内容完成时间责任单位协作单位开盘前推广工作计划活动推广认筹庆典活动样板房开放活动11月1日林安、世方认筹活动执行方案11月10日世方林安认筹活动筹备工作11月13日林安、世方礼仪公司认筹活动举行11月15日林安、世方礼仪公司媒体推广短信认筹期间短信10月下旬—11月中旬林安、世方——派单认筹期间单页派发、线路人员安排林安、世方——报纸认筹期间推广林安、世方——电视认筹期间推广林安、世方——电台广告认筹期间推广林安、世方——网络认筹期间推广林安、世方——微博、微信认筹期间推广林安、世方公交车身、户外大牌、灯箱广告认筹期间推广林安、世方——事项工作内容完成时间责任单位协作单位开盘前推广工作计划活动推阶段时间主题费用预算销售形象导入10月底-10月底重点介绍商务公寓的实用性，以组合多变，投资门槛低，回报高，吸引内目标客户前往销售现场咨询。15万认筹11月初-11月中旬着重介绍项目发展潜力，以“繁荣之上是公寓”来强化销售认知度，吸引投资者办卡，并使前期积累的意向客户转化为实质意义更强的VIP客户。20万11月15日提前设计几套商务公寓的户型，有一室、两室、三室住房、办公等户型，通过灵活多变、买一层得两层的视觉、空间效果带动认筹及销售。50万持续销售12月20日开盘销售期，通过开盘解筹的方式，制造轰动效应，将VIP客户转换为公寓业主，同时吸引更多的投资者选择本项目。16万12中旬-12月下旬持续销售期，巩固前阶段销售战果，并持续推广，保持项目热度，争取将所推出的公寓销完。8万第二次开盘一月中旬D区、E区清盘后，推出A区、B区、C区(视一批销售情况）41万合计

约150万八、公寓认筹销售期费用预算阶段时间主题费用预算销售形象导入10月底-10月底重点介绍商每周销售周报及周会议甲乙双方营销负责人每周需召开一次例会，总结该周客户接待情况，讨论下周工作计划及安排，如遇特殊情况需及时汇报。讨论当月营销工作进展情况，并对执行过程中出现的策略性或方向性问题进行探讨，即时修正和补充。每月销售策略研究会议专项营销推广活动总结针对营销推广活动或重要广告宣传，须及时总结分析，统计活动或广告推广所产生的实质性效果。项目总监及项目主管需及时掌握现场信息，并对现场工作严格把控。专人项目总监全程跟踪项目主管现场办公九、公寓销售控制过程及监管每日现场情况逐日汇报项目主管每天需向林安公司营销负责人汇报当日客户接待情况，对突发事情需即时汇报（公布）。每周甲乙双方营销负责人每周需召开一次例会，总结该周客户接待情PART5销售执行及相关法律文本PART5销售执行及相关法律文本50一、销售文件及法律文本的制定公寓进入正式销售阶段前，需制作相关的销售文件及法律文本，以配合销售工作的顺利进行，主要如下：认筹阶段VIP会员须知、投资俱乐部章程、VIP会员申请表。销售阶段认购书、十堰市房地产买卖合同附件。备注：以上销售文件和法律文本待本销售报告确定后分阶段提交。一、销售文件及法律文本的制定公寓进入正式销售阶段前，需制作相PART6销售整合推广策略PART6销售整合推广策略52一、销售推广主题为使投资者对本项目有一个全方位的了解，在项目的不同阶段需通过不同的卖点来进行主题推广，主要如下：主题一：首付3.5万，日供13元，零压力购房1通过价格来诉求主题说明：通过对不动产的投资特点引导客户投资途径选择房地产，其次，通过国家政策等将客户投资意向引导至商业地产，再次，通过项目的投资优势对客户进行描述，增加其投资兴趣，以低首付、低总值、低月供促使其购买。