领冠某大厦项目开发构想网络版

///////X州X大厦开发思路与产品设想///////[领冠’2021]FromBrawmanFromBrawman关于宝名上海宝名国际大厦上海宝名国际集团

ShanghaiBrawmanInternationalGroup宝名国际集团，1998年创立于中国上海，是一家集房地产投资开发、营销代理、建筑规划和不动产教育传媒四大核心业务为一体的综合企业集团。公司已在美国、香港拥有分支机构，业务面由上海、南京、XX州，辐射到了山东、安徽、海南等地区，已成功操作近百个房地产投资和代理工程，以其雄厚的企业实力，持之以恒的品牌信誉，充分展现具国际视野的海派企业形象。

集团旗下—上宝名房地产咨询机构连续四年被评为上海营销代理20强企业“金桥奖〞。集团投资开发的海南3000亩“白金海岸〞工程成为2007-2021年上海最畅销的外地旅游地产工程之一.

公司隶属宝名国际集团，成立于2004年，是一家全程效劳房地产投资开发的专业代理公司。公司依托宝名国际集团雄厚的企业实力，扎根中国最具成长力的区域经济联合体板块——淮海经济区，深入外乡文化运作，致力于以引领性的房地产行销思想,打造区域行业最强势营销代理品牌。公司已成功开拓江苏连云港、徐州市场及邳州新沂等县市市场；安徽宿州、淮北市场；山东淄博等市场，效劳业态涉及城市CBD商务、大型城市综合体、高端别墅工程以及各类主题地产。

2006/2007/2021年度连续三年荣膺徐州地产风云榜“最正确营销机构〞.

徐州宝名房地产咨询XuzhouBrawmanRealEstateConsultantCo.,LtdADD/徐州市泛亚大厦2021室TEL们的目标是： 做地产价值运营的倡导者！

本着“兼纳并蓄〞的海派风格，对于每一个效劳工程，我们都从地段、产品、客户、市场等多角度出发，深度剖析工程的价值属性，全方位挖掘工程的品牌价值点和利润价值点，从而完成从“去化目标“到〞价值目标〞的行销思维转变。徐州宝名的合作伙伴及经典工程前期筹划工程:上海绿地集团 绿地世纪城 [徐州市]江苏华隆房地产 东坡文化城 [徐州市]营销代理工程:浙江环宇集团 环宇·银河绿苑 [宿州市]徐州金正基房地产 一品观邸 [徐州市]江苏华隆房地产 财富大厦 [徐州市]山东齐银房地产 齐银.瑞泉阳光 [淄博市]连云港天顺房地产 天顺.剑桥映象 [连云港市]江苏恒嘉置业 恒嘉国际城 [徐州市]江苏隆章房地产 汇龙国际花园 [邳州市]江苏华航集团 名人世家别墅 [连云港市]淮北南北行投资 相王国际广场 [淮北市]江苏黎明房地产 黎明.锦绣豪庭 [邳州市]江苏百力房地产 百力·康城 [新沂市]等等……

我们的资源优势：1、上海宝名长三角区域20余个城市代理行业品牌2、５年多的徐州及周边的地产营销实战经验3、完善的淮海经济区房地产市场及产品数据库4、独有“产品研发团队〞及上海汉维建筑专业支持5、徐州公司连续三年荣膺“徐州最正确营销代理机构"6、效劳工程独立配备由来自上海资深地产人担纲的工程“一对一的筹划或销售团队〞彭城路6#地块俯瞰图本案工程名称： 冠诚置业·XX大厦建设地址： XX州市云龙区彭城路6号建设规模：工程总占地0.68公顷,容积率8-8.5，建筑密度55%；建筑限高120米。规划总建面地上≤57800平方米，地下2层停车场面积约9000平方米，单层4500平方米。工程性质：规划为50年商业/办公，持有或销售方式工程投资： 约5亿元〔人民币〕周边环境：黄金地段，商气浓郁。地处XX州市中心商圈，西靠交通银行，南邻步行街户部山综合历史街区，东面是XX州第一座高档商务写字楼——泛亚大厦，北至电信大楼电讯一条街、中央百大。这四个数据，非常重要地产工程运营，其实很简单！方法比知识更重要！1/做什么？市场分析与定位2/怎么做？产品关系与设想3/卖什么？产品主题与包装4/怎么卖？整合推广与销售化繁为简/4步4问？产品塑造价值实现品牌前期后期壹/做什么？——市场分析与工程定位房地产开发的两大赢利模式资本逐利的共性和终极目标，是追求投资利润最大化。在房地产业，利润创造的方式一种是品质导向型，通过工程品质的塑造，提升单位产品的附加值，在与容积率的权衡中创造最大利润；另一种是数量导向型，在本钱适度控制下，最大化可售面积取得可观销售额，以价格竞争上的优势实现快速销售，创造宽裕现金流。本案究竟适合以上哪种赢利模式呢>>>>>>品质导向数量导向VS关于赢利模式综合分析，本案应选择“数量导向型〞盈利模式，实现“容积率最大化〞w价值利用 1/XX州普遍的置业心理表现为“价格超敏感型〞； 2/对于商办类物业，牺牲面积对产品品质的提升有限； 3/面积问题是房地产整体利润率的核心问题.老方案/容积率7.5建面约51000VS新方案/容积率8.5建面57800√但是,仅仅是“数量导向〞策略，缺乏以直面工程当前面临的市场压力!市场盘点自2021年下半年以来，在全球金融危机和全国形势不佳的态势下，XX州房地产市场步入调整期。但自2021年12月起，房地产市场销售逐步回暖，销售量连续4个月呈现不断上升的势头，2021年3月当月销售23.3万平方米，甚至已经超越08年12月份一倍之多〔以住宅为主体〕。一直以来，XX州市场的纯商业和办公类物业一直处于不愠不火的状态。此前工程比方财富广场、恒茂大厦、帝都大厦都如此，去化不畅甚至会出现办公与住宅的价格倒挂的现象。因此，工程的挑战与机遇共存，压力不可轻视。>>>>>>表1：XX州房产市场近期各月供求状况表——宝名市场部数据4月份最新成交量为26.36万平方米表2：2006年至2021年XX州写字楼成交均价2021年市场回暖，价格有所上升表3：2006年至2021年XX州写字楼成交面积供给量小是成交量小的原因之一一直以来，由“三路一山〞〔淮海路、中山路、建国路、户部山〕组成的住宅、办公、商业都是XX州房地产的热点投资置业区域。但是从2021年下半年起，该区域一直处于一个相对稀缺的供给状态。近期龙商天骄工程的推出，引发了相当数量的置业者关注。如后表所示，尤其是2021年度，更形成了一个空档期。为本工程的入市提供了一个绝佳的时机。2021年中心区将有一大批旧城改造工程上市，总体量逾100万平方米，包括住宅、商业、办公等多种形态，主要有地王工程、龙商工程、黄河景园二期、苏宁工程、百大工程、老体育馆工程等等，后续潜在竞争不可小觑。>>>>>>项目名称项目定位建筑面积（㎡）面积分割范围销售价格（元/㎡）销售率%销售周期帝都大厦5A级写字楼，总部基地纯写字楼42310150—10006000约63.21%至今约5年恒茂国际成长型公司基地4280045-806500（精装修）约22.83%至今约4年财富广场成熟型公司办公基地10000097-1905000(05年5月)A座26层持有B座16层销售约4年汇源置地LOFT公寓1300050-1005800(07年)办公约90%约1年财富大厦精装修小户型酒店式公寓27000主力506000(06年装修）公寓约99%约1年半一品观邸商务豪宅3500090-1446200元(07年)公寓约95%约2年金地国际宜商宜住4000065-1305500元(07年)公寓约98%约2年半表4：近几年主要办公工程去化情况纯办公需求柔性，去化较慢地王大厦帝都大厦百大项目苏宁项目天成项目财富大厦财富广场汇源置地金地国际一品观邸黄河景园时代广场中心区供应空档期——宝名市场部数据表5：近几年XX州中心区办公类物业供给一览表从后期来看，对本工程直接竞争工程有中央百大工程和苏宁彭城广场东工程，该工程与本工程同属核心CBD板块，但公司品牌、工程体量等方面有明显优势。地块名称竞得企业土地座落规划用途出让面积土地指标单位地价土地总价2006-6＃XX州瑞龙/星辰房产东至解放路，西与南至规划地块边线，北至莲花井巷A地块商住B地块商办8.6亩容积率≤5.0，建筑密度≤45%，绿地率≥20%，总建筑面积约3.13万平方米777万/亩6680万元2007-34#南京中央商场股份淮海路南，青年路北，中山路东，彭城路西商场/办公/宾馆/酒店式公寓60.46亩B地块20.95亩,

总建筑面积2.8万平方米C地块39.51亩,

总建筑面积≤31.5万平方米,高度≤200米165.37万/亩10000万元2007-37#江苏苏宁置业有限公司彭城路东，河清路南，淮海路北商场/办公/宾馆/酒店式公寓59.74亩A地块容积率≤10.0,建筑密度≤60%,高度≥150米B地块容积率≤5.5,建筑密度≤25%,绿地率≥120%185.81万/亩11100万元表6：工程主要后续竞争地块数据帝都大厦↑市场上现有纯办公工程财富广场↑恒茂国际↑市场上现有类办公工程财富大厦↑一品观邸↑金地国际↑←汇源置地SWOT优势〔STRENGTH〕劣势〔WEAKNESS〕时机点〔OPPORTUNITY〕威胁点〔THREAT〕近年市中心供给偏低，存在市场间歇空档期；现阶段市中心高档住宅、办公供给空档期；目前XX州房产市场存在回暖趋势；彭城广场传统CBD核心区域CFD；同属建国路金融街范畴，地段优势明显；工程周边商场，办公林立，潜在客户基数较大；开发商打造高端工程的目标优势；地块面积较小，密度较高，产品品质提升难度较大；开发公司首次涉足开发，缺乏品牌知名度优势；彭城路建国路存在一定的噪声污染；二期工程地块尚未拆迁，在时间和本钱等方面存在一定变数；苏宁，百大等工程入市后的剧烈竞争导致高档客源分流；XX州整体办公物业投资热度较低；搞好3个关系综合本地块现状和SWOT分析，我司认为，在确定产品之前先要理好3个关系： 1/工程地块属性和开发定位的关系；〔档次定位〕 2/地块一期和地块二期的产品关系；〔产品互补〕 3/纯办公业态相对滞销和资金快速回笼要求的关系；〔分阶段开发〕1/工程地块属性和开发定位的关系；〔档次定位〕产权特点裙楼商业+纯办公物业裙楼商业+办公/类办公甲方持有绝大多数产权，只租不售，统一运营长线策略，产权明晰，长期运营有保障，但对产品配套要求较高，无法快速回笼资金功能布局方向档次优劣势大局部产权分隔出售，外聘统一管理机构短线策略，产权分散，不利于长期运营，但对产品配套要求较低可快速回笼资金5A甲级商办楼普通商办楼为解决纯办公滞销问题，往往进行业态创新√２１4.8亩一期二期问题关系到：拆迁问题业态规划问题开发顺序问题资金回笼问题5.4亩总占地面积共6800平方米2/地块一期和地块二期的产品关系；〔产品互补〕3/纯办公业态相对滞销和资金快速回笼要求的关系；〔分阶段开发，即在规划地块一期的局部产品要充分考虑能够快速销售的要求〕并列关系：即商业+办公，一期二期规划为一个不可分割的整体；优劣：有利于品质打造，但不利于风险躲避；互补关系：即商业+办公+类办公，一期二期可分开建设；优劣：可有效躲避不可知风险，扩大客群，确保销售最大；√√职业或单位特征形态特点

置业行为

置业心理特征私营业主〔包括外来经商者〕，企业中高管理人员，职业经理人，专业性人才〔工程师、医生、律师、艺术家等〕政府公务人员，事业单位〔学校、医院、电力、烟草、银行等〕中高管理层大中型企业单位投资，中小创业型企业自用个人群体其主流为成市中产以上社会阶层，生活标识为：年龄：30-50岁婚姻：已婚群体交通状况：使用家迮轿车或公务车收入状况：收入稳定，家庭年收入20万元以上，储蓄50万元以上单位群体以中小创业型企业为主大多数为二次置业或屡次置业：置业行为多为工作教育便利性、投资保值性的驱动；货币支付能力较强，能承受较高的价格和总价。对地段和配套的要求较高，且为首选因素；注重自用和投资的双重价值考虑，多数有经营的要求；注重产品的投资性价比和升值保值的功能。重视产品的稀缺性和独特性，能接受产品创新表7：工程主要客群及形态描述办公物业的投资性需求是第一位的。思路小结综合前面分析，我司认为，本工程开发根本思路为：战略面：坚持数量导向模式，做足容积率文章；市场面：周边竞争压力与入市空白机遇并存；产品面：突破常规纯商办模式，实现业态必要的创新；并要处理好一期二期地块的产品关系，满足快速回笼资金要求；客户面：投资性群体是工程的主要客群，作为非刚性需要，产品投资的保值增值特性是其置业动力所在.贰/怎么做？——产品规划关系与设想怎么做的问题就是产品问题，产品问题就是利润问题，而实现利润的问题从根本上讲就是面积的处理问题>>>>从５个面积入手在房地产开发过程中，尤其是对商办工程来说，产品规划关键要处理好几个重要的面积。所以说，利润问题就是5个面积的问题： 1/占地面积〔工程规模〕； 2/建筑面积〔容积率〕； 3/地下面积〔容积外〕； 4/可售面积〔销售价值〕； 5/业态面积(价值平衡)；产品规划中的几个重点规划数据和板块考量 1/总占地0.68公顷； 2/容积率8-8.5； 3/建筑密度55%； 4/规划为50年商业/办公。从板块的角度〔CBD之CFD〕中心板块，XX州市中心彭城广场黄金商圈，西邻中山路交通银行证券区，南邻步行街户部山综合历史街区、建国路金融区，东面是XX州第一座高档商务写字楼——泛亚大厦办公区，北至电信大楼电讯一条街、信息区、中央百大商业区等等。商业面积工程最具价值的局部，人流动线、楼层层高的处理非常重要，建议在规划指标上做足单层面积〔约3740平方米〕，控制在3F-5F之间〔建议3F〕。对于一期地块和二期地块以结构分开，一方面要保证整体商业的完整性，另一方面要保障分批施工的可行性。面积为： 6800×55%=3740平方米/层； 其中一期地块约2.99亩1995平方米〔概算〕；退让后面积占地块的59%，接近工程的建筑密度指标55%。实际产品规划中商业裙楼可能占满地块基地面积。标准退让后面积约4000平方米２１2.99亩1995平米3.01亩2006平米考虑地下中庭扩展商业可售面积港汇广场正大广场办公与商业的空间关系办公局部是工程最具想像的局部，也在工程面积体量最大的局部，存在着空间、面积、风格等多维推演变化。假设商业控制在3F+1，工程地上总建面积为：6800×8.5=57800平方米；那么办公局部可规划建筑面积为： 57800-3740×3=46580平方米； “1+1〞空间关系空间关系推演1办公28F空间关系推演2办公27F公寓30F“1+2〞空间关系引入第三种创新业态〔商务公寓/小豪宅〕针对纯办公工程相对滞销的现象，建议引入“商务小豪宅〞概念，设计板式小户型公寓，主力面积≤80平方米左右，单层面积700-800平方米，引领投资新理念。123546789商务小豪宅效果重庆中新城上城↑昆明顺城双塔↑他山之石北京富顿中心↑北京SOHO现代城↑长沙运达双子↑苏州喜来登↑北京盛唐商务↑北京温特莱↑深圳龙光世纪↑深圳天力中央↑北京时代中心↑北京金长安大厦↑上海宝名产品概念方案叁/卖什么？——产品主题与产品包装差异化行销要求“物以类聚，人以群分。〞对房地产工程来说，一个楼盘就代表着一种生活方式。然而，在房地产市场同质化问题越来越严重的今天，对房地产工程进行主题化的硬件和软件的包装就显得尤其重要。追求产品的价值最大化，更需要创造明显差异于一般市场的产品，工程导入鲜明的主题，创造USP独特的营销主张，拔高工程形象，推动眼球效应和置业动因，实现工程利润最大化。农业银行中国银行户部山商贸城建设银行彭城广场泛亚大厦交通银行工商银行电讯一条街证券中心国美电器中国人寿建国路成功大厦中央百大中央金融区CFD

谁主核心？建设银行农业银行江苏银行彭城路品牌梳理第1类财经类银行、保险、信托、资产管理等;第2类证券类股票、证券、基金债券、期货、外汇等;第3类效劳类会计事务所、商(协)会、金融培训、报关公司等；第4类资讯类 商贸、信息、IT、网络、通讯、房产等产业。XX大厦——金融中心产业群办公外部空间在写字楼外部公共空间，配合外立面风格，设置宽敞的门厅入口，展示豪华、高档并有创新精神的商务形象。建筑外部有系统化的双语的导示系统。建筑小品要表达工程的“金融主题〞。公共电梯门厅提供良好的通风以提高空气质量，通过设计〔如玻璃、植物〕增加空间的通透感建议电梯厅宽4-4.5米，并通过弧形设计，增加空间感和舒适度有一定的装饰、细部精致，有视觉趣味点各楼层设整层平面图及公司、单位指示牌地下车库地下车库重要客户认识写字楼档次形象的第一站，必须做到整洁明亮，导示清楚。入口坡道采用塑胶地面防滑，保证平安；车库地面采用特种涂料，既美观，又防滑静音；在拐角、下坡地方设置大的反光镜，提示车辆来往；在进入方便的位置设立VIP车位，与大单销售联动，注明车位号与车辆牌号，彰显客户身份车库电梯减速坡道VIP车位配套/空中花园和休闲运动会所基于工程绿化率的要求，建议把空中花园作为产品一个建设亮点。设有健身区和休憩区；可规划空中迷你球场。同时,考虑在商业和办公中间区域设立专属休闲会所区，提升商办空间品质。肆/怎么卖？——整合推广与销售整合推广是实现工程价值最大化的渠道保障从某种意义上来讲，价值最大化，源于客源的最大化，多渠道，多通路推广，积累更多更全的客户群，提高客户基数，有利于提高单价，进一步扩大利润比。对于本案来说，从定位出发，有目标的有系统的整合多种媒体资源，在不同的销售阶段，创造不同的产品卖点和关注点就非常有必要。当然，考虑到本案的投资主导，如何把握投资群体直达的媒体通路就显得非常重要>>>>>>价值最大化要求“冠诚地产〞倾力打造创新“CFD金融中心〞SLOGAN:关键词：冠诚CFD复合地产商务小豪宅金融企业联盟语境：大气磅礴，风云际会，智慧地，前瞻性视觉：金色调或蓝色调，国际，财富，高端成功人士XX大厦执掌,中央财富圈传播调性XX州高档住宅、办公工程；XX州高档写字楼分众传媒高档会所：开元名都、海天假日酒店、中国移动全球通俱乐部等；高档轿车：BMW，克来斯勒，奔驰，沃尔沃；商会：浙商、苏商、温商等在徐大型商会；银行：工商、建行、交通银行、江苏银行等；●定期举办活动，邀请瑞龙客户与高档会所会举行联动，发布SP信息●赞助其定期的活动，设置一期主题〔财富论坛〕，同时在其内刊发布广告。●结合名车的推广节点，采用赞助联合宣传形式，DDT追踪来实现共享客户资源。●合作举办客户PR活动，高端客户资源共享。●物业电梯内部放信息板，DM，SP●分众广告，专题片多媒体积极拓展高端小众群体，强化PR、SP、DDT网上虚拟售楼片营销在现场新售楼处启用之前，建议利用网络资源建立展示平台〔网上售楼处〕，架构PR虚拟空间〔情景式体验系统〕、网上定房、在线咨询系统、业主论坛、工程动态等。前期通过网络售楼处为开盘积累最大化的客户。具体方案另行展开。现场体验式营销模式以国际金融中心为概念主轴，将国际金融概念融入到全程营销，不同阶段有着不同的主题的串联，结合产品卖点的推出步骤。在工程允许的情况下，建议装修样板楼层和样板房，最大程度的表现“国际金融中心〞的品质点。销售中心引入星级酒店效劳引入酒店式效劳理念，注重细节处理，体贴备至。〔例如有专人代客泊车、代客开门、售楼中心入口有专人引领效劳