房地产行业实操PPT

主讲老师：一、房地产的开发及销售流程认筹(排号)→订房(开盘)→订合同(房款项目开发流程签合同营销策略房产持有阶段房产持有阶段取地阶段契税建设施工阶段印花税；(设计合同) (建安合同) (借款合同)土地增值税；企业所得税；(预计毛利率)印花税；增值税、附加税；(确认收入)企业所得税；增值税、附加税城镇土地使用税企业所得税(完工结转，清算)(商品房销售合同)开发成本有科目开发产品能将其直接归因于成本核算对象的工程监理费、造价审核费、结算审核费、工程保险费等。按项目核算成本的房地产，开发间接费直接作为“开发成本”的二级科目.如果设置为一级科目，表明孩算内容为多项目开发而发生的费用。开发间接费餐饮业3、预售商品房，预收房款(可升-(首付款)其他应付款—诚意金—××借：银行存款(按揭款)交付房屋实现销售时的账务处理开交梯发票)(1)确认收入应交税费-应交增值税(销项税额)(2)结转销售成本(3)计算本期结转土地成本中应转出的增值税借：应交税费-应交增值税(销项税额抵减)(4)转出应交增值税借：应交税费一应交增值税(转出未交)应交税费一应交增值税(进项税额)(一)发票填制应注意的事项屋产权证书号码(无房屋产权证书的可不填写),“单位”栏填写面积单位(如：平方米),备注栏注明不动产的详(二)发票的开具时间及方式日期：2019407月15日开户行履账号：039>7/1062<><¹*13+7>7计9化分计(火写).北京市金迥房地产开发有限公司工行北点西三环支行070201121894欢心后：10295211051923580432之京那故内建生“溪太外五”生老小区3=2且元1702(一)增值税(一般计税方法)(二)土地增值税(三)企业所得税建筑行业税务实操金员免想房地产行业税务实操房地产行业税务实操合品免器会告免温餐饮业税务实操信(一)增值税增值税小规模纳税人：简易征税(征收率5%)(1)在收到预售房款时按照3%的预征率预缴增值税。应预缴税款=预收款÷(1+适用税率)×3%(2)完成销售时按照取得的全部价款和价外费用，扣增值税销项税额(附表一的最后一列)的计算=(销售房子全部价款和价外费用(含税)-当期允许扣除的土地价款)÷(1+适用税率)×适用税率应交增值税=销项税额-进项税额等应交增值税=销项税额-进项税额支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。并应当取得省级以上(含省级)财政部门监(印)制的财政票据增值税纳税申报表附表一的填写(本响消性销兄用朝1转段人名种：(公章)校教所1间：年月日至年月日(应纳)(应纳(应纳)税额(应纳)12345678+计校方法税知栏富的指销及加工世因地上附务的升、不动产和无见剪产23联事的履有、不动产和无英严5即证即量质日四证即意执情及加工坏建综显劳分6即证师意触务，不动产和无影强产?,机目正基正杂基的排物及力工的程址在秀奔正电富的■分、不动产和无山视产外下0%正收率的质物及加工像理缘酸劳务3%正欢率的服务、不幼产和无形资产预证率第证章四证口意类物及加工综业地配满骨征增值税纳税申报表主表的填写(一紧纳段人适用)程款所时间：自年月日至年月日填来日期：年月日全舞甲位：元(列至偏分》脑胶人识别号(快二社会理用代00100000000000000000所履标业：电话号码一酿项目即证即进项目苏月薄幕其(一)按边用税真计反璃整源1234(二)按国易办法计权端客预5(三)免，抵、悬办法出D酒各西(四)免抗销佳菌0段臣计量L466为17,为Ⅱ1)9-11-182D=17-181、土地增值税预征国家税务总局公告2016年第70号，纳税人转让房地采用一般计税方法的，应税收入不含增值税销项税额；为简化预征税款的计算，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据：土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款预征税额=土地增值税预征的计征依据×预征率(1)确定清算项目的销售额；(2)确定扣除项目金额；(3)先计算增值额；(4)再计算增值额与扣除项目金额之比，确定适用(5)计算土地增值税税额。级数税率扣除系数1不超过50%的02超过50%～100%的3超过100%～200%的4200%以上的应纳土地增值税=增值额x税率-扣除项目金额×速增值额=应税收入-扣除项目金额地闲置费(1)取得土地使用权所支付的金额不能扣除(2)房地产开发成本(4)与转让房地产有关的税金(5)财政部确定的其他扣除项目对从事房地产开发的纳税人允许按取得土地使用权时所支付的金额和房地产开发成本之和，加计扣除20%。处理(国税发〔2009〕31号第九条)自治、直辖市税务局按下列规定进行确定