酒店商业计划书

北京木棉花酒店管理有限公司

战略研究报告2009年10月12日1目录章节标题一酒店管理集团战略发展的案例研究二精品酒店的案例研究三木棉花的战略回顾及检讨四木棉花“盈”的战略2一、 酒店管理集团战略发展的案例研究1.1万豪集团的案例研究1.2凯悦集团的案例研究1.3喜达屋集团的案例研究1.4香格里拉集团的案例研究1.5如家集团的案例研究31.1万豪集团的案例研究1.1.1企业发展路径1.1.2公司架构1.1.3万豪酒店产品1.1.4盈利模式及分析41.1万豪集团的案例研究1.1.1企业发展路径

万豪国际集团是世界上著名的酒店管理公司和入选财富全球500强名录的企业。万豪国际集团创建于1927年，总部位于美国华盛顿。万豪国际集团目前拥有18个著名酒店品牌，在全球经营的酒店超过2700家，年营业额近200亿美元，多次被世界著名商界杂志和媒体评为首选的酒店业内最杰出的公司。

时间地点经营思想经营成就起源阶段1927年美国华盛顿以员工和顾客为企业的经营之重由小规模的啤酒店发展成为知名连锁餐厅发展阶段1927年波士顿丽思-卡尔顿饭店开始营业1957年华盛顿市区第一家万豪旅馆双桥汽车旅馆开业。1957年美国华盛顿设施豪华、稳定的产品质量和出色的服务首家万豪(Marriott)酒店开业1981年万豪酒店已超过100家1983年美国广泛听取商务客人的意见，经过精心设计而推出的中等价位客房并保持高水准服务首家万怡酒店开业51.1万豪集团的案例研究1.1.1企业发展路径时间地点经营思想经营成就1984年美国在万豪酒店标准的基础上升级后的超豪华酒店品牌，向客人提供更为华贵舒适的设施和极有特色的高水准的服务。首家J.W.万豪酒店开业发展阶段1987年美国华盛顿收购1、万豪收购“旅居”连锁酒店（Residence

Inn)，其特点是：酒店房间全部为套房设施，主要为长住客人提供方便实用的套房及相应服务。2、万豪推出了经济型的(Fairfield

Inn)和万豪套房酒店(Marriott

Suites)两个新品牌酒店。1989年底万豪已发展到拥有539家酒店和134000间客房的大型酒店集团。1995年收购1、收购顶级豪华连锁酒店公司—丽嘉酒店(Ritz-Carlton)。这一举措使万豪成为首家拥有各类不同档次优质品牌的酒店集团。2、收购丽思-卡尔顿公司49%的股份。61.1万豪集团的案例研究1.1.1企业发展路径时间地点经营思想经营成就发展阶段1997年收购1、收购万丽连锁酒店公司(Renaissance)及其下属的新世界连锁酒店(New

World)，以及华美达国际连锁酒店

(Ramada

International)。2、进入中国市场，并于此后快速发展。1998年波士顿丽思-卡尔顿饭店公司百分之九十九的股份归到了万豪国际集团名下。2003年中国品牌扩张1、中国第一家JW万豪酒店于2003年在上海明天广场开业，在两年的时间里跻入上海酒店前三甲，平均房价达到

250美金；2、2005年重庆万豪酒店升级为JW万豪品牌，成为中国中西部地区的一个重量级酒店；3、2007年，北京的JW万豪酒店将在CBD开业，目标也是争夺北京酒店业的前三甲。并逐渐在广州、深圳、上海浦东拓展JW万豪品牌。2005年至今万豪国际集团在纽约及美国其它证券交易所上市，代号为MAR。在上海浦东陆家嘴地区中心地带世纪大道旁建造上海第二家丽思-卡尔顿酒店的意向书已签署，预计2010年开业，业主是新鸿基地产有限公司。71.1万豪集团的案例研究1.1.2公司架构81.1万豪集团的案例研究1.1.3万豪酒店产品91.1万豪集团的案例研究1.1.3万豪酒店产品101.1万豪集团的案例研究1.1.3万豪酒店产品111.1万豪集团的案例研究1.1.3万豪酒店产品在进入中国市场的万豪集团品牌中，豪华的品牌有四个：丽思-卡尔顿(Ritz－Carlton)，JW万豪(JW.Marriott）、万豪（Marriott）和万丽（Renaissance）。丽思-卡尔顿的豪华是传统意义的至尊豪华，这个品牌与四季酒店、半岛酒店有类似之处；JW万豪的豪华品味也很高，但不刻板，酒店虽不设管家式的贴身服务，但却可以随心所欲地享受酒店各种服务。万豪和万丽是同档次的酒店，在价格、服务和质量上没有区别，都是服务商务客人，但所不同的是，前者更加强调一致性，客人可以从任何一家万豪酒店得到相同的期待，而万丽则更适合年轻的商务客人，他们追求新奇和变化，将休闲和工作融为一体，通常万丽酒店在健身和餐饮设施上都比较标新立异。121.1万豪集团的案例研究1.1.3万豪酒店产品万豪针对不同的细分市场成功推出了一系列品牌：Fairfield（万豪费尔菲得），万怡、Marriott（万豪）以及MarriottMarquis等等。Fairfield（万豪费尔菲得）是服务于销售人员的，Courtyard（万怡）是服务于销售经理的，Marriott（万豪）是为业务经理准备的，MarriottMarquis（万豪伯爵）则是为公司高级经理人员提供的。在原有的四个品牌都在各自的细分市场上成为主导品牌之后，“万豪”又开发了一些新的品牌：1、高端市场：Ritz-Carlton（丽思-卡尔顿）酒店为高档次的顾客提供服务方面赢得了很高的赞誉并备受赞赏；万丽作为间接商务和休闲品牌与万豪在价格上基本相同，但它面对的是不同消费心态的顾客群体，万豪吸引的是已经成家立业的人士，而万丽的目标顾客则是那些职业年轻人；2、中低端市场：万豪酒店由FairfieldInn衍生出FairfieldSuite，从而丰富了自己的产品线；位于高端和低端之间的酒店品牌TownePlaceSuites（康普雷斯套房）、万怡和ResidenceInn（万豪居家）等，他们分别代表着不同的价格水准，并在各自的娱乐和风格上有效进行了区分。

3、伴随着市场细分的持续进行，万豪又推出了SpringHillSuites，比FairfieldInn

的档次稍高一点，主要面对一晚75至95美元的顾客市场。为了获取较高的价格和收益，酒店使FairfieldSuite品牌逐步向SpringHillSuites品牌转化。4、目前，万豪致力于开发新市场，开设了世界上第一家运动品牌万丽酒店。“万豪”偏向于使用多品牌策略来满足不同细分市场的需求，并坚持创新，对市场进行进一步的细分，推出了更多的旅馆品牌。早期发展可持续发展131.1万豪集团的案例研究1.1.4盈利模式及分析盈利模式及分析万豪称霸酒店业的原因很简单：它超常地擅于经营全方位服务的酒店，即包括餐饮、房间服务、大厅商店和侍应生服务的大型酒店。万豪国际酒店集团首先投资创建好一家或一种品牌酒店的盈利模式，再复制扩展成世界酒店集团。经营及特许经营（53.1％）1、集团以经营及特许经营的方式管理万豪、JW万豪、万丽、万怡、Ritz-Carlton、ResidenceInn、TownePlaceSuites、FairfieldInn、SpringHillSuites酒店品牌；2、以特许经营的方式交给业主打理，万豪向其收取5%到6%的酒店收入作为品牌使用费，订

房系统的费用另算；3、华美达完全实行特许经营；4、经营万豪行政公寓，通过万豪ExecuteStay业务部提供设备一应俱全的企业用户住宿服务，同时经营会议中心业务。品牌发展和管理产权经营（42.3%）带资管理及其他（4.6%）通过万豪度假俱乐部、丽思-卡尔顿俱乐部、Horizons、及MarriottGrandResidenceClub

等品牌发展，管理产权，经营度假式酒店。作为运营商，万豪收取营业收入的65%，用于支付员工薪资、公共设施费用、保险费、酒店供给品和健康保险；剩余的29%归酒店业主所有，作为提供资本的报酬（含物业税）和业主的利润所得（如果还有的话）。141.1万豪集团的案例研究1.1.4盈利模式及分析营销支持营销网络2001年就已与主要航空公司和旅行社的全球分销系统相连接，该系统产生了1210万次预定和2580万夜预定客房量。由此，万豪集团建立了世界领先的住宿业万豪网址，并发展成为世界上最大的旅行网址之一。它一个月可获得800万次网上访问量，产生了万豪国际公司80%的互联网收入。预定系统会员制万豪国际集团预订系统MARSHA可以借助全球电子系统，包括全球分销系统（GDS）、免费电话号码、电传、传真以及互联网等，实现信息实时互通。万豪国际集团通过这个系统的定房量占所有生意的25%到30%。万豪国际集团全球会员有1,300万人，在会员中实行积分奖励计划。151.1万豪集团的案例研究1.1.4盈利模式及分析万豪在中国（与中国一线城市地产商合作）：

1、万豪国际集团于1989年在香港开设拥有602间客房的香港JW万豪酒店。

2、1997年，万豪国际集团进入中国酒店业市场。

3、2003年，中国第一家JW万豪酒店于在上海明天广场开业，在两年的时间里跻入上海酒店前三甲，

平均房价达到250美金；

4、2004年4月9日，杭州高新区万豪酒店动工，投资达3.5亿元，村民组建了中港实业投资有限公

司，以土地入股酒店。

5、2005年1月，在三亚开设中国的第一家度假酒店。

6、2005年，上海房企50强之一的兴盛集团与万豪国际集团共同宣布，联手打造一座浦东五星级行政

酒店式公寓———上海新梅万豪行政公寓，靠收租和物业增值来赢得长久收益。

7、2006年5月16日，富力地产与万豪国际酒店集团签约。

8、2009年，南京新城市商业置业有限公司与万豪国际酒店集团签约，开展万丽酒店合作项目。161.2凯悦集团的案例研究1.2.1企业发展路径1.2.2公司架构1.2.3凯悦酒店产品1.2.4盈利模式及分析171.2凯悦集团的案例研究1.2.1企业发展路径凯悦酒店集团是世界知名的跨国酒店集团.现时在全世界43个国家，共有213间凯悦酒店及度假酒店，共提供超过9万房间，另有29间凯悦酒店正在兴建，其中10间位于中国。集团总部设在美国芝加哥。

时间地点经营成就起源阶段1957年洛杉矶国际机场普利策买了洛杉矶一家名为凯悦旅馆（HyattHouse）的物业，之后沿用凯悦这一名称而成立了凯悦集团，并开始经营酒店业。发展阶段1969年美国、香港1、美国已有13间凯悦酒店；2、开发首家海外市场酒店：进入香港。1980年HyattRegency是集团主要酒店品牌，1980年，引入君悦及柏悦两个豪华酒店品牌。1986年天津1986年，凯悦进入天津。1989年西安1989年，凯悦进入西安。1999年上海1999年，上海金茂大厦的金茂君悦酒店开业。2005年杭州

2005年6月28日，杭州凯悦酒店营业，这是凯悦国际酒店集团继北京、上海、西安及天津之后，在中国大陆经营管理的第五家开业。181.2凯悦集团的案例研究1.2.1企业发展路径时间地点经营成就发展阶段2005年重庆11月15日，重庆第6家五星级酒店君豪大饭店试营业，2005年香港2005年12月16日，香港华润集团旗下华润（深圳）有限公司华润中心二期暨深圳君悦酒店开工，总投资超过22亿港元，2008年建成。2006年上海2006年，上海北外滩凯悦开业。2007年北京、成都2007年底，凯悦集团在中国正式运营的14家酒店，集中在柏悦（ParkHyatt）、君悦（GrandHyatt）和凯悦(Hyatt)三个高端品牌上。这些凯悦酒店都只是合同管理的经营模式，不参与酒店的投资。中国区第一家柏悦酒店在北京开出。北京银泰中心凯悦的柏悦开业。凯悦在成都的五星级酒店建成。2008年上海2008年，中国区第二家柏悦酒店在在建的全球最高摩天大楼上海环球金融中心开出。191.2凯悦集团的案例研究1.2.2公司架构201.2凯悦集团的案例研究1.2.3凯悦酒店产品1.2.3凯悦酒店产品211.2凯悦集团的案例研究1.2.3凯悦酒店产品

凯悦国际酒店集团在中国地区有9家酒店，分别位于北京、上海、杭州、西安、天津、香港、澳门等地区，均为君悦和凯悦品牌。品牌为凯悦、君悦、柏悦。以特许经营为主。在中国内地酒店4座，委托管理。柏悦、君悦、凯悦的竞争对手分别瞄准四季、半岛和喜来登、万豪。

为了更好地统一标识其全球范围内的各种不同类型的资产和进行营销管理，集团开创了凯悦大饭店和凯悦公园饭店的设计思路。

凯悦大饭店（GrandHyatt），高水平的个性化服务、舒适和顾客满意是其宗旨。

凯悦公园饭店（ParkHyatt）是公司较小型的豪华饭店，是为那些追求个性化服务和欧洲典雅风格的散客而设计的。221.2凯悦集团的案例研究1.2.4盈利能力分析

凯悦的特色

1、典雅与豪华完美结合的饭店建筑

2、凯悦的品牌及服务

3、关注商务旅游者

凯悦饭店的舒适、方便以及它所提供的会议设施和特殊服务，特别受到商务旅游者的欢迎。为了方

便商务游客，提供以下几个方面的特殊服务：

（1）摄政俱乐部（RegencyClub）

（2）金护照方案（GoldPassport）

（3）商务中心（BusinessCentre）

（4）主动关怀计划（TheNewCustomerCareInitiative）

会议金钥匙、员工激励计划、最佳运作实践、团体结账/信用制度、国际服务方案

4、“时刻关心您”——凯悦的服务宗旨

5、具有变革性的服务和产品

通过具有变革性的项目提供高质量的服务并不是凯悦为社会贡献的唯一方式。凯悦的社会和环境方

面也起了非常重要的作用。公司固有的理念就是：在任何时候、任何地方，只要公司能够做到，公

司就会通过各种方式回报当地居民和环境。

231.2凯悦集团的案例研究1.2.4盈利能力分析

凯悦的经营模式：全权受托管理凯悦的管理服务原则:凯悦认为业主、旅客和员工是其管理服务的三个最重要的顾客。通过长期的管理合同与业主、旅客和员工建立长期稳固的关系。凯悦将其品牌和信誉作为其最大的资产，并通过不断的努力以保持和提高这些无形资产，有选择地决定是否管理一个酒店。凯悦管理下的酒店需要对业主和管理公司双方都具有经济效益上的可行性。凯悦将其酒店业务定位于“生活方式”业务，并通过其产品的设计和服务强调“情感的价值”.凯悦目前只进行全权受托管理，不采用特许经营或者品牌授权等其他形式的管理模式。

母子品牌组合：母子品牌组合指饭店集团对其经营的饭店产品冠以两个品牌，即“母品牌+子品牌”，母品牌代表集团整体形象，传递公司经营理念，为子品牌提供信誉保证；子品牌对母品牌起增加个性和活力，丰富内涵，提升价值支撑的作用。凯悦饭店集团是使用这种品牌组合方式的典型代表，饭店母品牌“凯悦”向顾客展现集团产品高质量的整体形象，子品牌(例如GrandHotels，ParkHotels，RegencyHotels)则从饭店档次、服务特色等方面向顾客提供不同的个性服务与价值体验，丰富并提升了母品牌的形象。

凯悦的扩张战略：1994年，为了寻找更多的发展机会，凯悦饭店集团在扩张方式上推陈出新，同时也出现多元化经营，进

入了一些风险较大的行业，其中包括特许经营、分时销售，独立的高尔夫球场的管理和赌博业等。在所有这些经营活动中，凯悦始终做到审慎决策，只是追求有限的、经过选择的机会，以满足凯悦饭店的高水平服务质量。241.2凯悦集团的案例研究1.2.4盈利能力分析

凯悦在中国：

1、1969年，进入香港。

2、1986年，进入天津。

3、1989年，进入西安。

4、1994年，为了寻找更多的发展机会，凯悦饭店集团在扩张方式上推陈出新，同时也出现多元化经营，进入了一些风险

较大的行业，其中包括特许经营、分时销售，独立的高尔夫球场的管理和赌博业等。

5、1999年，上海金茂大厦的金茂君悦酒店开业。

6、2005年6月28日，杭州凯悦酒店营业，这是凯悦国际酒店集团继北京、上海、西安及天津之后，在中国大陆经营管理

的第五家开业。

7、2007年，北京银泰中心凯悦的柏悦开业。

8、2009年底，凯悦集团在中国正式运营的16家酒店，集中在柏悦（ParkHyatt）、君悦（GrandHyatt）和凯悦(Hyatt

Regency)三个高端品牌上。这些凯悦酒店都只是

合同管理的经营模式，不参与酒店的投资。

251.3喜达屋集团的案例研究1.3.1企业发展路径1.3.2公司架构1.3.3喜达屋酒店产品1.3.4盈利模式及分析261.3喜达屋集团的案例研究1.3.1企业发展路径美国三大酒店业巨头之一的喜达屋酒店与度假村集团在世界80多个国家与地区，拥有700多家酒店。旗下饭店多以高档豪华著称，是全球拥有最多高端酒店品牌的酒店集团之一。

时间地点经营成就起源阶段1985年北京喜来登酒店是进入中国的第一家国际饭店管理集团，于1985年开始管理北京的长城饭店。发展阶段1991年由一些持有众多资产净值、专门从事不动产购置的家庭出资，BarrySternlicht在芝加哥成立了喜达屋资本集团合作伙伴。1993-1994年喜达屋资本集团收购了其首批酒店，到1994年，它已在30多家酒店拥有自己的股份。1995年一家在纽约证券交易所（NYSE）上市的酒店投资信托公司负债累累，它是不动产投资信托基金（REIT）的“双股”，Barry看中了其发展潜力，于是决定收购这家公司。喜达屋资本集团购得了酒店投资信托公司的控股权，将其更名为喜达屋膳宿公司(StarwoodLodging)。喜达屋股票当年就飙升了72.46%.1997年九月，喜达屋膳宿公司宣布了一项协议，拟用18亿美元收购威斯汀酒店及度假酒店。十月，该公司宣布了另一协议，针对希尔顿的恶意收购，喜达屋膳宿公司作为白骑士拟用43亿美元收购ITT喜来登公司。喜达屋羽翼渐丰，逐步成为一家跨国公司。同年年底，喜达屋股票的升幅达57.4%。271.3喜达屋集团的案例研究1.3.1企业发展路径时间地点经营成就发展阶段1998年1、一月，喜达屋膳宿公司完成了对威斯汀酒店及度假酒店的收购。随着收购工作的结束，喜达屋膳宿公司也更名为喜达屋酒店及度假酒店。2、二月，喜达屋结束了对ITT喜来登公司的收购。喜达屋的资产现包括遍布全球70多个国家/地区的650多家酒店及度假酒店。3、喜达屋的首家酒店于十二月在纽约开业。W品牌的推出旨在展现一家独立、独特酒店的个性与特点，同时也是一种承诺，保证为商务旅行人员提供可信、高档的设施与服务。W以随意优雅的客房和都市风格为特色。1999年1、喜达屋收购了一家分时度假公司——维斯塔那，藉此在方兴未艾的分时度假市场上崭露头角。之后，该公司更名为喜达屋分时度假公司，成为喜达屋集团赢利最多的公司之一。2、喜达屋推出了喜达屋优先顾客（SPG®）计划，以丰厚的回报向酒店常宿旅客表示谢意。该计划大力推广其无日期限制、无入住人数限制的政策——这两项政策在业界均属首例！3、威斯汀酒店引入了天梦之床（HeavenlyBed®），该睡床以柔软的双垫层床垫、羽绒被褥和豪华、全白床单为特色。这一措施一举成功。4、瑞吉品牌从纽约的一家酒店发展为六家，全部荣登1999年度《CondéNastTraveler》金牌榜！5、福朋喜来登集团酒店开设了其第100家酒店——加利福尼亚圣莫尼卡福朋喜来登集团酒店。281.3喜达屋集团的案例研究1.3.1企业发展路径时间地点经营成就发展阶段

2001年威斯汀酒店将天梦之床（HeavenlyBath®）引入北美地区酒店，使得旅客在清晨醒来时都对该睡床无比留恋。喜达屋将威斯汀的天梦摇篮（WestinHeavenlyCrib®）和福朋喜来登的甜梦摇篮引入了北美地区酒店。2004年2004年，艾美进入上海，在人民广场和佘山的2家酒店分别于2005年11月和2006年开业。2005年2005年8月25日，喜达屋酒店集团宣布已签署最后协议，将艾美（LeMeridian）品牌及其旗下全部的管理酒店及特许权经营酒店收归旗下，共130多家酒店和度假村。2005年喜达屋宣布了其选择服务酒店类别中期待已久的新品牌：雅乐轩。经由创建W酒店的团队构思，雅乐轩将提高精选服务类别的标准，提供带有都市气息的阁楼式客房、经过改进的技术服务、适用于昼夜社交活动的室外观景区和活力四射的休息室外景观。喜达屋正期待着首批酒店可在2006年初拔地而起，并于2007年初开业，到2012年时，将有500家雅乐轩遍及全球。2006年2006年，旗下六大品牌全部进入上海，位于上海人民广场的皇家艾美开业。2008年2008年，喜达屋集团管理的酒店新开业8家，在中国的客房总数增至12139间。在浦东再开一家喜来登五星级酒店。2009年2009年，上海将首次出现定位时尚个性的W酒店。291.3喜达屋集团的案例研究1.3.2公司架构301.3喜达屋集团的案例研究1.3.3喜达屋酒店产品311.3喜达屋集团的案例研究1.3.3喜达屋酒店产品至尊精选

档次：白金5星

全球酒店数量：17

中华区数量：0

中华区旗舰店：0

竞争对手：Ritz-Carlton、FourSeasons、ParkHyatt、Peninsula

品牌简介：全球仅17家，每家都有300年以上的历史，只接待政要和皇家。全球最好的饭店所具有的特点——华丽的装饰、壮观的摆设、无可挑剔的服务、现代最先进的便利用具的设施——都可以在至尊精选中找到。奢华程度不逊于瑞吉红塔，但是数量较少。

广告语：Collecttheworld’sexperience!精选世界的风采！至尊精选

档次：白金5星

全球酒店数量：17

中华区数量：0

中华区旗舰店：0

竞争对手：Ritz-Carlton、FourSeasons、ParkHyatt、Peninsula

品牌简介：全球仅17家，每家都有300年以上的历史，只接待政要和皇家。全球最好的饭店所具有的特点——华丽的装饰、壮观的摆设、无可挑剔的服务、现代最先进的便利用具的设施——都可以在至尊精选中找到。奢华程度不逊于瑞吉红塔，但是数量较少。

广告语：Collecttheworld’sexperience!精选世界的风采！321.3喜达屋集团的案例研究1.3.3喜达屋酒店产品艾美

档次：白金5星

全球酒店数量：140家

中华区数量：4-香港艾美酒店

上海佘山艾美酒店

上海世贸皇家艾美酒店

海南石梅艾美酒店

中华区旗舰店：香港艾美酒店

竞争对手：JW万豪

品牌简介：艾美酒店和度假村主要位于世界顶级城市和度假村区域，覆盖欧洲、美洲、亚太地区、非洲乃至中东各国。在2005年的奢侈品牌指标调查中，艾美酒店排名于顶级15家豪华酒店品牌之列。

W饭店

档次：白金5星

中华区数量：0

中华区旗舰店：0

即将开业：上海W饭店

品牌简介：因客人第一次入住该品牌饭店时大都会发出“Wah”的惊叹，故取名WHotel。W饭店喜达屋集团对商务客人的住店经历进行重新定义，针对商务客人的特点对服务设施和服务方式、内容上有全新的设计。W饭店是喜达屋在购并了Sheraton和WESTIN饭店后新创的一个五星级饭店品牌，专门为商务客人而设的设施和服务与独立精品饭店的特点相结合，把市场定位在一个由70%～75%的个体商务旅游者和15%～20%的商务小团队客人的目标市场。WHotel是时尚Fashion的代名词，酒店设计给人非常现代、绚丽、高科技、Cool的感觉，目标市场面向年轻成功人士、演艺圈、时装圈人群．

广告语：Well，Hellothere.W酒店，欢迎您！331.3喜达屋集团的案例研究1.3.3喜达屋酒店产品威斯汀

档次：白金5星

中华区数量：2-上海威斯汀大饭店

北京金融街威斯汀酒店

中华区旗舰店：上海威斯汀大饭店

竞争对手：JW-Marriott、Shangri-La

即将开业：广州威斯汀大饭店、天津威斯汀大饭店、南京威斯汀大饭店、九龙山威斯汀酒店、

品牌简介：Westin饭店分布于重要的商业区，每一家饭店的建筑风格和内部陈设都别具特色。和St.Regis、TheLuxuryCollection相比，更追求硬件的奢华，突出体现商务氛围。70年代初，由大马酒店大王郭鹤年挖走了当时Westin酒店集团的一对人马，在新加坡建立了第一家Shangri-La酒店，Shangri-La酒店最初的管理核心理念都是由Westin复制而来的。

广告语：Explore&Experience.探索，体验！

喜来登

档次：5星

中华区数量：19

中华区旗舰店：长城喜来登大酒店

即将开业：重庆喜来登、广州喜来登、贵阳喜来登、杭州喜来登、浦东喜来登、深圳大美沙喜来登、深圳福田喜来登、太原喜来登、中山喜来登

竞争对手：Marriott、Renainssance、Hyatt、Sofitel、CrownPlaza、

品牌简介：Sheraton是世界500强的STARWOOD管理集团旗下最负盛名的品牌，在全世界80多个国家拥有700多家酒店的经营权。63年来，喜来登饭店的友好待客之道一直享有盛名，在市场竞争中始终独占鳌头，使之不仅成为一个国家和地区对外开放程度和经济实力的象征，更是现代国际化大都市的重要标志。作为全球豪华酒店的典范，喜来登在选址上极为严格，主要分布在全球最有吸引力的繁华大都市和度假村，像纽约的曼哈顿、巴黎的拉德方斯、东京的新宿……而自1983年喜来登进入中国以来，其在中国已开张的酒店不仅分布在北京、上海等国际化大都，目前已进驻国内二线城市。其扩张速度是STARWOOD集团中最迅速的，也是该集团中最重要的一个品牌。341.3喜达屋集团的案例研究1.3.3喜达屋酒店产品福朋喜来登

档次：4星

中华区数量：2-深圳福朋喜来登酒店

浦东福朋喜来登酒店

中华区旗舰店：浦东福朋喜来登酒店

即将开业：大连福朋酒店、常熟福朋喜来登大酒店、上海大宁福朋喜来登酒店

竞争对手：Courtyard、HolidayInn、ParkPlaza、Traders

品牌简介：SHERATON在被STARWOOD收购以前是ITT公司的,当时的ITTSHERATON有三个品牌：四星的FOURPOINTS,五星的SHERATON,超五星的LUXURYCOLLECTION。FOURPOINTS是Sheraton的固有品牌.所以通常都会在FOURPOINTS后加上“BYSHERATON”的字眼。FOURPOINTSBYSHETATON和SHERATON可理解为姊妹酒店，只是前者档次稍低。FOURPOINTSBYSHERATON是提供全方位服务的中档饭店，客源市场定位在商务客人和消遣旅游者。此连锁品牌的经营理念与众不同，它是提供全方位服务的中档饭店，在在现今时兴有限性服务（Limitedservice）的时代是很特别的。福朋饭店主要分布于机场、大都市的商务中心、中小城市和度假胜地。

aloft、Element

Westin在重新打造超高档酒店市场之初创立了Element这一品牌，它融合了智能化设计、现代化风格和融洽的社交环境，目标客户为有长期入住需求的旅行者，致力于让他们在旅行期间也能完美享受生活；而aloft则与W酒店一脉相承，由创建W酒店的同一团队倾力打造，也被广泛视为是数十年来最成功的新品牌之一。W酒店突破了高消费酒店领域的规制上的混乱局面，aloft将以同样的方式提高中档酒店业的标准，提供充满都市风情、大空间LOFT风格的客房，先进科技的服务，适合社交日常和夜晚活动的风景秀美的户外空间，以及充满活力的大厅背景。

351.3喜达屋集团的案例研究1.3.4盈利模型及分析喜达屋（美）（纽约股市代号：HOT）特许经营41.8％，委托管理28.5％，带资管理及其它9.7％。1985年进入中国市场，在中国有19家酒店，在建17家。在华酒店为委托管理、特许经营及有选择的带资管理。喜达屋首先利用不动产投资信托基金大量收购成功的品牌酒店，再复制扩展成世界酒店集团从资金管理公司通过并购成为大集团，后来以小吃大并购喜来登。喜来登在二十世纪六十年代从一家饭店起家，其股票在二十世纪七十年代被ITT（美国北方电讯公司）购买，ITT的资金加上喜来登专业饭店管理技能结合使喜来登成名，二十世纪九十年代晚期喜来登从ITT分离。喜来登在母国的资产只占总资产的30%，70%的资产分布在世界各地。喜达屋下的艾美从一家法国航空公司下属的饭店公司起家。

。

饭店集团的最终经营目标在于利润和现金流量的最大化。为了达到这个目标，喜达屋采取的措施是：增加现有的饭店和赌场的盈利；有选择性地买入新的饭店；增加集团饭店经营合同和特许经营协议的数目，通常通过内部发展机会、寻求外部发展机会、饭店经营方式的融合以及创新、与地产商捆绑来实现。2005年10月20日，英国艾美国际酒店集团和海南华润石梅湾开发有限公司签约，海南华润石梅湾旅游开发公司于2006年初投资5.5亿人民币，在万宁市石梅湾旅游开发区内兴建一家有300间客房的五星级度假酒店石梅湾艾美度假酒店，2008年开业。喜达屋集团的品牌影响力一直受到业界肯定，目前中国大陆是其在海外的第2大市场。其推行的“喜达屋关爱”及“STAR服务四大标准”已成为业界的公认准则。

361.3喜达屋集团的案例研究1.3.4盈利模型及分析喜达屋饭店通过流通、收购、兼并、重组、参股、控股、交易、转让、租赁等各种方式对饭店资本和生产要素的优化配置和产业结构的动态调整以实现资本增值。

为了增加收入，喜达屋集团通过对它全球的资产进行平衡有效配置，扩大客源市场和其他资源，并通过收益，大大提高了每日平均房价，这是主要通过用高价位的产品来替代提供折扣的产品，以及有选择地提高房价来实现的。

简介：集团经营管理策略。

1、内部发展机会：ITT以及寰鼎资产和经营方式对喜达屋传统饭店业务的加盟，给喜达屋饭店提供了巨大的机会来提高合并后的公司整体的市场份额、声誉和规模，从而增强了公司的饭店和赌场的经营效率。下面是可以增加集团的经营效率和盈利的内部发展机会：

(1)修订集团品牌的市场定位，从而进一步提高其品牌的知名度。通过更换一些为集团所有的饭店的品牌，分别归入喜来登、寰鼎、福朋或新的圣·瑞吉斯旗下，喜达屋饭店进一步扩大其品牌的声望及市场份额，从而增加可售客房的平均收入，提高经营效率。

(2)扩大喜达屋饭店在作为饭店第三方管理者的范围，这样可以扩展喜达屋饭店品牌的影响力和市场力度，并且可以以较少的投入获取更多的现金量。

(3)将喜来登、圣·瑞吉斯、寰鼎和福朋的品牌特许给经过挑选的第三方经营者经营，从而扩大集团饭店的市场份额，提高其饭店品牌的知名度，而且特许经营费也使公司获得更多的收入。

(4)将由集团拥有的、管理的、特许经营的饭店整合纳入一个单一的、多品牌的预定系统，协调全球的销售部门，通过增加集团的因特网上的信息发布、影响力和销售能力，来增加收入和利润，并提高服务质量。

371.3喜达屋集团的案例研究1.3.4盈利模型及分析(5)实施集团的常客方案。

(6)通过综合整理集团所有自有客人的资料库，加强营销的力度，向现有的顾客推销其他更多的产品，提高客房出租率，并且创造出新的市场营销机会。

(7)使集团对其房地产所有权的使用最优化，从而增加副收入，如经营集团的饭店和赌场里的餐馆、酒吧和停车场所得的收入。

(8)新创一个“W”饭店品牌，满足要求高档服务水准的商务客人和在主要客源市场中对提供全方位服务的小饭店有需求的其他客人。第一家W饭店于1998年12月建立在纽约，当前已计划在旧金山、芝加哥、亚特兰大、洛杉矶和新奥尔良修建更多的W饭店。2、寻求外部发展机会。喜达屋饭店不断地在寻求机会，以向外扩展和使集团的饭店和赌场组合更加多样化。其主要途径是，对美国国内外的符合集团所有或部分的要求标准的房产进行小额的投资或有选择性地收购。

喜达屋饭店所设的标准如下所示：(1)位于主要的大都市或商业中心的豪华高档的提供全方位服务的饭店。

(2)主要的旅游饭店、度假村或会议中心，它们还必须满足下列条件：客源市场发展状况良好，所在地市场具有重大的行业壁垒，或是位于对客房有强大需求的地区，如办公写字楼或零售商场集合点、机场、旅游景点或大学区。

(3)潜力未被发掘的饭店，它们能够通过以下途径得以充分发展：更换品牌，收归集团自有饭店品牌下；引入更专业化、效率更高的管理技巧和方法；和(或者)投入资金，对饭店进行革新、扩张或再定位。

381.3喜达屋集团的案例研究1.3.4盈利模型及分析(4)符合以上部分或所有标准的饭店群或饭店集团。前提是，一次性购买几家饭店能让喜达屋集团获得较优惠的价格，或取得其他途径得不到的有诱惑力房产。喜达屋饭店通过流通、收购、兼并、重组、参股、控股、交易、转让、租赁等各种方式对饭店资本和生产要素的优化配置和产业结构的动态调整以实现资本增值。另外喜达屋集团还通过在全世界拓展Caesars品牌来扩展其赌场业务，并且有选择地开发和建造有价值的饭店和赌场，以帮助集团达到其策略目标。

3、饭店经营方式的融合以及创新。当前集团传统的经营方式与寰鼎和ITT集团的方式的结合，已为集团长期节省成本创造了许多机会。例如，通过规模经济来养活采购和保险方面的支出，并消除常规事务和管理上的不必要重复。经营方式的融合，还为集团创造了采取一个全面综合的常客方案和预定系统的机会，并且通过在全体饭店推广某一品牌饭店的经营方法来提高经营效率，比如将寰鼎、喜来登或集团其他饭店的“最佳做法”推广到整个集团。同时，喜达屋不断地采用大胆、创新的经营管理理念，勇于开拓新市场。这主要表现在对因特网的应用、在各品牌饭店引入新的管理和服务理念等上。391.4香格里拉集团的案例研究1.4.1企业发展路径1.4.2公司架构1.4.3香格里拉酒店产品1.4.4盈利模式及分析401.4香格里拉集团的案例研究1.4.1企业发展路径亚洲区最大的豪华酒店集团，且被视为世界最佳的酒店管理集团之一。时间地点经营成就起源阶段1971年新加坡首家香格里拉酒店开业。1984年杭州香格里拉在中国内地管理的首家酒店杭州香格里拉饭店开业。1986年北京香格里拉在中国内地新建的首家酒店北京香格里拉饭店开业。1984-2004年亚洲1984年到2004年，20年中在华共开出饭店17家，其中自建15家，委托管理2家，总投资超过10亿美元。2004年中，21%的业务来自中国内地市场。酒店集团58%的“金环会”会员客户群位于亚洲，其中18%的会员客户在中国内地注册。2004年常州、福州2004年底，常州、福州香格里拉开业。2005年2005年上半年，全线酒店的业务皆有增长，集团旗下的每间房的回报率较2004年同期增17-18%。发展阶段2010年2010年前，香格里拉在整个中国2010年之前将目前的19家增加到59家，其中长江三角洲将成为香格里拉酒店覆盖最为集中的地区，除已经开业的南京、杭州、常州等地酒店外，苏州、无锡、宁波、舟山等城市的建设项目已经开工或正在规划中。411.4香格里拉集团的案例研究1.4.2公司架构“香格里拉”是香港上市公司香格里拉（亚洲）有限公司的品牌，该酒店集团隶属于马来西亚著名华商--“糖王”郭鹤年的嘉里集团旗下。421.4香格里拉集团的案例研究1.4.3香格里拉酒店产品431.4香格里拉集团的案例研究1.4.3香格里拉酒店产品（一）、香格里拉酒店

香格里拉酒店一向注重硬件设施的豪华舒适，加上亚洲人的殷勤好客之道，成为适合亚洲人文化的知名酒店品牌。总部设在香港的香格里拉酒店集团是亚洲最大的豪华酒店集团，且被视为世界最佳酒店管理公司之一。

香格里拉品牌的市场定位是五星级酒店市场，主要有城市型五星级酒店和度假型五星级酒店两种产品类型，多数酒店客房量超过500间；香格里拉品牌以其景致典雅、舒适优雅的客房，“殷勤好客亚洲情”的卓越服务而在世界酒店业赢得了豪华酒店典范的良好品牌形象，获得了无数业界荣誉和顾客的赞誉。

香格里拉酒店品牌标识采用高耸入云的山峰反映在澄清的湖泊上，秉承香格里拉(Shangri-La)优美名称的深切含意，配以融合现代化及亚洲建筑特色的“S”标志，象征着香格里拉以亲切、和谐及自然美的精神为顾客服务的宗旨。

441.4香格里拉集团的案例研究1.4.3香格里拉酒店产品（二）、商贸酒店

香格里拉品牌取得市场成功以后，为了更好地细分市场，香格里拉酒店集团于1989年推出了“商贸酒店”品牌，它定位于四星级商务酒店，以适中的价格为商务旅客提供完备的设施和优质的服务。

典型的商贸酒店品牌与香格里拉酒店品牌相比，不仅具有价格上的明显优势，商贸酒店品牌比同一城市的香格里拉酒店品牌的价格低30%至60%，对那些比较关注价格的中档旅游市场十分有吸引力；而且商贸酒店具有房间、酒吧间、餐厅较小的特点，但主要辅助设施相同，且提供同样高的标准化服务。同时，商贸酒

店还设立了“地平线国际俱乐部”，为会员提供俱乐部楼层特快人住和结账手续、豪华客房内设有私人传真机、办公桌及提供个人语音留言邮件服务；免费熨衣服；免费饮料等特别服务。正是由于商贸酒店品牌的价格优势以及优质的服务使其获得了良好的市场声誉。商贸酒店品牌与香格里拉酒店同时扩张，在开设香格里拉酒店的城市同时开设商贸酒店，以形成高档、中高档酒店品牌互补产品系列，满足不同细分市场需求。截止2005年底，在香格里拉酒店集团经营管理的47家酒店中有7家为商贸酒店。

商贸酒店品牌标识以中国5000年商业文化的精髓─印章做为标志，象征商贸酒店以商业旅客为尊，提供高级的商住服务的精神。451.4香格里拉集团的案例研究1.4.4盈利模式及分析（二）、商贸酒店

香格里拉酒店管理公司负责酒店输出管理及业务拓展工作：

上世纪80年代初，香格里拉酒店集团看中内地市场，开始全面布局。1984年，在风景如画的西湖畔，杭州人耳熟能详的杭州饭店的招牌不见了，一家五星级酒店经过重新装修全新亮相，取而代之的名字是“杭州香格里拉”。杭州饭店是于1956建成的老饭店，曾经是当年毛泽东主席到访杭州下榻的酒店。这是香格里拉酒店集团第一次试水内地，他们选择的合作伙伴是浙江省旅游局，即现在的浙江旅游集团公司。香格里拉酒店集团拥有杭州香格里拉45％的股权，也正式开始了在内地带资管理。

在香格里拉的中国布局中，北京是第二站。

1987年北京香格里拉饭店落成，香格里拉集团占有49％股份，是当时京城最高、最豪华的五星级饭店。1985年，郭鹤年在内地进行的首项投资就是与国家经贸委合作，斥资3.8亿美元，兴建北京国际贸易中心。国贸中心是包括酒店、写字楼、商场、高档国际公寓在内的综合建筑群，至今仍是北京CBD的代表性建筑，国贸饭店和中国大饭店是其重要组成部分。

1989年国贸饭店开业，1990年中国大饭店开业，香格里拉拥有两家酒店50％的股份。1995年，郭氏旗下的嘉里集团看到CBD地区符合国际标准的高档写字楼稀缺的状况，和北京北奥公司兴建了高级写字楼嘉里中心，其中包括嘉里饭店，香格里拉拥有绝对的控制权。至此，香格里拉在北京拥有了四家酒店。

461.4香格里拉集团的案例研究1.4.4盈利模式及分析

两条腿走路：输出管理和带资管理齐头并进。

90年代，香格里拉以迅猛的速度进行了其在中国内地的拓展行动，尤其是从1996年到1999年短短4年内共开设了9

家饭店。

2000年后，香格里拉在国内开始了新一轮的酒店拓展计划，实施投资和管理酒店“两条腿走路”的策略。2001年，香格里拉接管了南京丁山饭店，改名为南京丁山香格里拉大酒店，以纯输入管理的方式介入。香格里拉公布了8家正在新建中的酒店，其中有一半是输出管理，另一半仍是自己投资兴建。近两年来，国际酒店管理集团从策略性投资转向战略性投资，并加大了资本的投入量。香格里拉认为国际酒店集团在国内的扩张已成定局，在未来3至4年内，世界上所有的著名豪华品牌的酒店会在北京和上海占位，高档品牌以内地省会城市为主要发展目标，而大众品牌则以二类城市为主要发展目标，中国酒店市场会很快趋向成熟。

123471.5如家集团的案例研究1.5.1企业发展路径1.5.2公司架构1.5.3如家酒店产品1.5.4盈利模式及分析481.5如家集团的案例研究1.5.1企业发展路径如家快捷连锁是由中国资产最大的酒店集团―首都旅游国际酒店集团和CTRIP于2002年6月由共同投资组建的酒店连锁品牌。如家坚持“干净、温馨”的经营宗旨,是中国发展最快的经济型酒店连锁系统之一。

时间地点经营成就起源阶段2002年6月首都旅游国际酒店集团和携程旅行服务公司共同正式投资组建了如家(HomeInn)酒店连锁公司发展阶段2003年l月“如家”第一家特许经营店签约2003年至今管理形式从“自营”扩大到“加盟”和“委托管理”，连锁管理模式日趋成熟。目前，在国内己有100余家连锁店，拥有十万忠实会员，平均客房出租率在90%以上。2006年如家分店将扩展到200家，并完成在美国纳斯达克上市（股票代码：HMIN）2007年10月，收购七斗星100%股权之后，如家的分店扩展到259家2008年12月首家和颐酒店（上海漕宝路店）开幕，如家酒店集团成立；2010年预计发展成为拥有500家分店的连锁经济型酒店

491.5如家集团的案例研究1.5.2公司架构501.5如家集团的案例研究1.5.3如家酒店产品511.5如家集团的案例研究1.5.4盈利模式及分析投资者简介

A首旅集团，总资产近200亿元；旗下拥有两个我国前五强的旅行社，拥有和管理着近百家星级饭店，20，000余间客房。

B携程网，国内最大的旅行网，有比较先进的IT背景，目前是我国最大的酒店分销商，每月超过60万间/夜的有效预订量、每月增长率超过17%；还是我国最大的酒店信息平台，3，900多家会员酒店可供预订，分布在全国各地和世界各地；另外，它还是我国第一旅游电子商务网站约有3，200万注册会员。2002年CNNCI(中国互联网信息中心参考资料)评选中获得“最受欢迎的旅游网站”的荣誉；2003年在美国纳斯达克上市，时值每股40多美元。凭借标准化、干净、温馨、舒适、贴心的酒店住宿产品，如家为海内外八方来客提供安心、便捷的旅行住宿服务，传递着“适度生活，自然自在”的简约生活理念。成立至今，如家如家始终以顾客满意为基础，以成为“大众住宿业的卓越领导者”为愿景，向全世界展示着中华民族宾至如归的“家”文化服务理念和民族品牌形象。更以敏锐的市场洞察力、完善的人力资源体系、有力的管理执行力和强大的资金优势迅速建立起了品牌、系统、技术、客源等多个核心竞争力。作为行业标杆企业，如家的管理形式从“自营”扩大到“加盟”和“委托管理”，连锁管理模式日趋成熟，如家正用实际行动带动着中国经济型酒店市场走向成熟和完善。521.5如家集团的案例研究1.5.4盈利模式及分析开店、上市融资、扩张店面谋求更大市场，这是如家的发展模式。如家的奇迹源于网上的一个帖子。2001年的某一天，携程网的创始人季琦在浏览携程网时看到一条网友的留言，内容是抱怨在携程网上预订宾馆价格偏贵。言者无心，听者有意，他发现这位网友一语命中了中国酒店业的命门——豪华的不够经济，便宜的不卫生且不实用。于是，从这一个帖子获得了灵感之后，季琦开始了开拓经济型酒店之旅。他先与首都旅游集团合作，后者投入4家建国客栈作为经济型酒店的样板，对酒店的每个细节都做出详细的规定，从此开始了特许经营和连锁经营。此后，如家进入扩张阶段，连锁之路已经渐入佳境，4年多的时间走过了其他酒店近10年的历程，发展成为国内最大经济型连锁酒店之一，成功接替了锦江之星在经济型酒店业内的“老大”地位。

如家是一个从一开始就被精心设计的公司——清晰的商业模式，良好的发展前景，首旅的资源，VC的青睐，更重要的是沈南鹏、季琦和梁建章的三人团队已经通过携程IPO证明了自己的成功。北京时间2006年10月26日21时30分，如家快捷酒店正式在美国纳斯达克挂牌上市，开盘22美元，高出发行价59.4%，融资金额达1.09亿美元。这条消息在北京、华盛顿和纽约瞬间引起了中外投资者们的关注。这是2003年沈南鹏和他的创业团队将携程网带上纳斯达克后，第二次带领企业登陆纳斯达克。53二、精品酒店的案例研究2.1新天地88的案例研究2.2北京瑜舍酒店的案例研究2.3上海璞邸酒店的案例研究2.4上海RUBN酒店的案例研究

2.5上海首席公馆的案例研究2.6精品酒店的发展及类型简述2.7木棉花酒店与精品酒店的对比分析542.1上海新天地88的案例研究2.1.1酒店简介开业时间地理位置投资商房间数简介2002年上海市卢湾区黄陂南路380号（近兴业路）

瑞安房地产53间88新天地是星级服务的酒店式公寓，位于新天地“餐饮、购物及消闲区域之中心”。是瑞安集团在中国内地的房地产旗舰公司。552.1上海新天地88的案例研究2.1.2酒店设计理念和产品创新酒店设计理念产品创新中西合璧，新旧结合；室内设计风格与外部建筑融合；低调的奢华，舒适、雅致。前台即使总机提供一键式快捷服务。24小时管家服务。（含代客购物）为当日抵店的客人免费熨烫衣服一件。开设瑜伽课程、健身课程。提供手机、笔记本电脑、数码相机的租用服务。562.1上海新天地88的案例研究2.1.3酒店市场定位与设施摘要描述

88新天地酒店目标客户定位在精品自助休闲旅游、高端商旅客人。客房设施用品摘要描述行政酒廊：营业时间早7点-23点，提供:自助早餐送餐零点快餐饮料服务餐饮设施其他设施大尺寸工作台客房配套视频会议设备传真机无绳电话微波炉咖啡机空气加湿器足部按摩器（仅限套房及湖景豪华客房）房内备有雨伞42英寸等离子彩电及立体声环绕家庭影院系统熨斗及熨板SPA馆健身房游泳池桑拿蒸汽房572.1上海新天地88的案例研究2.1.4营业数据描述上海88新天地08年09年（1-6月）客房数量53间53间平均出租率75%50%平均房价2500元2100元REVPAR1875元1050营业收入2500房餐比8：2EBITDA1300EBITDA率52%582.2北京瑜舍的案例研究2.2.1酒店简介开业时间地理位置投资商房间数简介2008年8月北京市朝阳区三里屯11号院1号楼

太古集团98间“瑜舍酒店”是太古集团打造的三里屯Village项目中的重要组成部分,及配套设施之一。得天独厚的地理位置靠近使馆区、商业区、时尚购物广场、休闲美食中心，构成为时尚的地标,使其知名度迅速提升，并于09年9月在香港开第二家瑜舍酒店。592.2北京瑜舍酒店的案例研究2.1.2酒店设计理念和产品创新酒店设计理念产品创新瑜舍由日本著名建筑疫计师隈研吾设计，具有浓烈的时代风格和无限舒展的空间设计，完美诠释了耳目一新的个性化服务，让在瑜舍的体验变的尤为舒畅独特；瑜舍真正做到了给人视野上的冲击和非传统酒店的差异化。员工的招聘：一线员工的招聘原则要求没有酒店工作经验、追求时尚、思维活跃、外语能力强，从员切入让客人感受不到传统酒店的服务模式。员工的着装：以休闲自然的服装为主，让客人感受不到传统酒店的拘谨和标准化换来的是自然轻松随意的体验。没有传统酒店的前台：大堂由现代艺术品展位和宽宽敞的休闲区组成，工作人员手拿便携式电脑在送客人到客房时办理Check-in并介绍房间设施。没有传统酒店提前入住和延迟退房的限制602.2北京瑜舍酒店的案例研究2.1.3酒店市场定位与设施摘要描述瑜舍其目标客户定位在使馆区的外交人员、国际高端商旅客人、商业区内顶尖公司，而绝非传统意义上的协议公司,并以此为带动口口相传,因此在产品设计及功能上充分考虑目标客户的需求注重休闲娱乐健康方面。客房设施用品摘要描述地中海风情餐厅Sureno：意大利菜为主Bei餐厅：以中国北方和韩国菜为主VillageCafé：以早餐和客房送餐中西餐包房五间Punk酒吧动吧Mesh酒吧静吧餐饮设施其他设施羽绒床褥(Ploh)洗浴用品巴颜喀拉(BayanKaLa)免费迷你吧液晶电视VGA接驳口和独立遥控天龙(Denon)品牌视听娱乐设备法式咖啡压滤器浴室配备雨林花洒、宽大橡木浴盆和台盆室内多段调光系统免费上网及室内电话吸烟楼层和残疾人客房免费使用健身房免费使用22米不锈钢游泳池110平米多功能厅612.2北京瑜舍酒店的案例研究2.2.4营业数据描述北京瑜舍酒店09年客房数量98平均出租率60平均房价2000REVPAR1200营业收入5500万房餐比6:4EBITDA2200EBITDA率40%622.3上海璞邸酒店的案例研究2.3.1酒店简介开业时间地理位置投资商房间数简介2007年上海市卢湾区雁荡路99号（近兴业路）

南丰置业52间璞邸酒店位于上海市雁荡路，临近淮海中路商业区，闹中取静，地理位置相当骄人。632.3上海璞邸酒店的案例研究2.3.2酒店设计理念和产品创新酒店设计理念产品创新璞邸酒店设计从保护客人的隐私注重客房舒适度；提出理念服务:

直觉:超乎所想触觉:睡枕菜单嗅觉：个性化芳香沐浴用品视觉：工作室风格的客房及宽敞的卫浴间味觉：每日璞邸品尝体验听觉：影音独享每日现场表演配备270度旋转酒柜和电视电子保安系统配备激光投影时钟每个楼层都有自已的主题色调和设计风格免费宠物代管服务房内水疗按摩服务免费沐浴管家服务秘书服务婴儿看护服务欧陆式早餐睡枕菜单642.3上海璞邸酒店的案例研究2.3.3酒店市场定位与设施摘要描述上海璞邸酒店其目标客户定位在高端专业人士、商业区内的商旅客人、因此在产品设计及功能上充分考虑商务及休闲功能。客房设施用品摘要描述顶楼餐吧、雪茄吧融为一体餐饮设施其他设施免费迷你吧羽绒床褥5.1度比环绕音响系统所有房间均有原创艺术品出售无线上网传真打印机豪华按摩冲浪浴缸齐全的文具用品遥控百叶窗1间董事会厅健身房652.3上海璞邸酒店的案例研究2.3.4营业数据描述上海璞邸酒店09年（1-6月）客房数量52平均出租率50平均房价1100REVPAR550营业收入1350万房餐比8：2EBITDA650万EBITDA率48%662.4上海URBN（雅悦）酒店的案例研究2.4.1酒店简介开业时间地理位置投资商房间数简介2007年上海市胶州路临近新闸路静安寺附近

酒店的两位创办者、澳洲人ScottBarrackJulesKwan

26间URBN酒店位于于上海市中心区，由仓库改造而成，是中国第一家炭中性中性环保酒店，酒店内的装修材料均来自100%本地生产的回收木料，再生砖块。672.4上海URBN（雅悦）酒店的案例研究2.4.2酒店设计理念和产品创新酒店设计理念产品创新环保主题酒店的室内设计简洁明快，使用了“回收再利、用”的思路，用从上海各处回收的硬木旧地板、旧墙砖完成地面和墙面的装饰；而接待前台的背景墙，是由175个旧行李箱拼接而成——这样的设计一方面顾及了环保，让原本旧的东西派上了新的用场；另一方面，旧地板和旧墙砖让人感受到老上海的气息，是引人入胜的“人气”设计。

环保概念型酒店，URBN的独到之处，在于把环保做得舒适有趣。前台服务人员热情有礼，会将酒店的创意和特别之处逐一介绍给客人，使客人对酒店有认同感，增加了品牌附加价值。提供增值服务:太极及瑜伽课程；房内美容与保健疗程；在前法租界内开展自行车及短途旅游；中式烹饪课程及基本普通话班。682.4上海URBN（雅悦）酒店的案例研究2.4.3酒店市场定位与设施摘要描述上海URBN（雅悦）酒店目标客户定位在崇尚环保的高端休闲旅游和商旅客人、具有特殊气质人群非主流时尚人士。客房设施用品摘要描述“ROOMTWENTYEIGHT”拥有时尚优雅的用餐环境，大厨来自澳大利亚，擅长国际化口味的健康食品。餐饮设施其他设施每位酒店客人拥有6平方米的绿色空间改造现有的建筑保留原由结构集中采用再循环的本地原料整个酒店采用低瓦数的照明设备回收的硬木地板和老上海砖无源太阳能天窗在酒店的南面有”绿色围墙”的包围双层窗户带有热量恢复通风设备的水系统空调低VOC油漆环保级别的清洁用品房间配有环保袋和瑜伽垫

无692.4上海URBN（雅悦）酒店的案例研究2.4.4营业数据描述上海URBN(雅悦)酒店08年客房数量26间平均出租率70%平均房价1400元REVPAR980营业收入1100万房餐比8：2EBITDA470EBITDA率43%702.5上海首席公馆酒店的案例研究2.5.1酒店简介开业时间地理位置投资商房间数简介2007年上海市徐汇区新乐路82号产权：上海交通部32间上海首席公馆酒店位于商务核心区比邻恒隆广场,是中国首家城市历史文化遗传古典精品酒店，昔日为上海滩风云人物黄金荣、杜月笙等人合股公司的办公地所在,酒店里有300余件货真价实的百年历史珍藏品在大厅内展示。712.5上海首席公馆酒店的案例研究2.5.2酒店设计理念和产品创新酒店设计理念产品创新突出历吏文化背景与现代元素相结合：建筑于1932年由法国著名设计师拉法尔设计，整座建筑风格具体地体现了当时拥有社会地位的历史名人气派。代客泊车；秘书服务；泰式按摩客房服务；个人管家服务；欧陆式早餐。722.5上海首席公馆酒店的案例研究2.5.3酒店市场定位与设施摘要描述上海首席公馆酒店其目标客户定位在高端政府接待、海外游客及华人、高端商务因此在产品设计及功能上充分考虑商务功能。客房设施用品摘要描述5层花园西餐厅提供：

早午餐及客房送餐；

翰林轩鱼翅海鲜餐厅：属高端商务宴请处所。餐饮设施其他设施免费迷你吧羽绒床褥液晶电视客房配备多媒体投影无线上网传真机豪华按摩冲浪浴缸按摩淋浴系统全自动马桶2间董事会厅20-30人7间多功能厅配备先进的会议视听高备732.5上海首席公馆酒店的案例研究2.5.4营业数据描述上海首席公馆酒店08年客房数量32平均出租率70平均房价2000REVPAR1400营业收入2100万房餐比8:2EBITDA1350万EBITDA率64%上海首席公馆营业数据补充说明投资额：3000万物业使用形式：租赁租金40万中餐厅出租：餐厅出租经营收入较高员工人数：50人人员客房比：1.6：1742.6精品酒店的发展及类型简述2.6.1精品酒店发展简述

精品酒店出现于二十世纪80年代，最早是在伦敦、纽约或旧金山等一些世界领先城市出现的。最早的精品酒店应该是IanSchrager位于纽约的Morgans酒店（由AndréePutman设计），伦敦的Blakes酒店（由AnoushkaHempel设计）以及旧金山的Bedford酒店（Kimpton集团第一家酒店）。

精品酒店的最初理念表现在小型私密性上(少于100间房)，一般没有餐厅（或只有早点），偶尔有很小的带有设计潮流特点的餐厅和酒吧。重要的一点是，一般精品酒店都由业主自己持有和经营，不一定有连锁品牌。这一点与木棉花酒店建立的初始很相似，而且都取得了不错的成绩。

随着时代的发展，这两年国内时尚精品酒店也陆续进入市场并得到高端人士的青睐,迅速在酒店细分市场中占有一席之地。

752.6精品酒店的发展及类型简述2.6.2精品酒店类型简述产品类型商业配套型概念型历史文化型设计型上海新天地88号

北京瑜舍酒店上海URBN(雅悦)酒店上海首席公馆上海璞邸酒店

上海ＪＩＡ做为大集团商业地产开发的重要成休闲娱乐、时尚购物、美食、文化艺术的新地标，提高成体的品牌价值和知名度。以某种概念为主题并将此概念引深到产品中，如环保健康概念，从设计到选材，以无污染回收的材料为主，房间配备新颖健康家具。建筑具有历史文化及人物背景的炒作题材，并以此为前题引深产品设计加上现代的设施。突出产品设计风格，给人较强的视觉冲击和与众不同的全方位感受。7609年1-6月份北京木棉花深圳木棉花北京瑜舍上海首席公馆上海璞邸酒店上海新天地88上海URBN客房数量891169832525326平均出租率58826075505070平均房价57861818001400110021001400REVPAR335512108010505501050980员工人数10018040050808060营业收入754万1770万5500万740万1350万2500万1100万EBITDA105万423万2200万380万650万1300万470万EBITDA率14%24%40%51%42%52%43%2.7木棉花酒店与精品酒店的对比分析2.7.1木棉花酒店与精品酒店盈利参数对比木棉花与精品对比结论：精品酒店毛利率一般在40%—50%，盈利能力远高于传统酒店和木棉花酒店。高平均房价和较