中原-长安君源酒店式公寓整合营销报告

长安君源酒店式公寓整合营销汇报东莞中原事业一部4月中原-长安君源酒店式公寓整合营销报告第1页本汇报三大关键主题1．在国家严厉政策调控下，市场未来趋势怎样？2．经过分析项目、市场、客户之间关系，寻找项目标战略发展方向。3．怎样经过营销来实现我们目标？中原-长安君源酒店式公寓整合营销报告第2页目录N界定本体了解目标认清压力寻找机会制订战略践行营销中原-长安君源酒店式公寓整合营销报告第3页界定本体中原-长安君源酒店式公寓整合营销报告第4页政策回顾上六个月政策回顾应对方向2后市预判1新政解读新政解读中原-长安君源酒店式公寓整合营销报告第5页政策回顾中原-长安君源酒店式公寓整合营销报告第6页政策回顾因为市场流动性过剩，造成大量资金进入股市与楼市，结果推高了股指也助推了房价上涨。为促进我国房地产市场健康发展，抑制楼市中投机行为成为当年房地产宏观调控政策主旋律。中原-长安君源酒店式公寓整合营销报告第7页政策回顾政策出台，重点采取金融和税法政策，让全国楼市马上降温。即使信贷政策在被商业银行落实时会往往打折扣，不过在短期内确实成功抑制了楼市投机行为。中原-长安君源酒店式公寓整合营销报告第8页政策初见端倪壹月中原-长安君源酒店式公寓整合营销报告第9页政策初见端倪底一系列遏制房价过快上涨政策刚落实，关于租售比、投资百分比、房价收入比、房价与GDP涨幅对比数据讨论，房价暴涨北京、上海、深圳三地楼市泡沫程度加剧言论，全民陷入了新一年房地产政策讨论，是遏制？还是平稳？刚才开春10天，国务院就以”国十一条”正式奠定了为年房市确定了基调：首先支持住房自住和改进需求；首先抑制投资性购房。年壹月，房地产笼罩在阴天里，政策已瞄准楼市泡沫，各种政策初见端倪！中原-长安君源酒店式公寓整合营销报告第10页时间出处政策名称内容作用1-10国务院办公厅《关于促进房地产市场平稳健康发展通知》（“国十一条”）(三)加大差异化信贷政策执行力度，二套房贷款首付款百分比不得低于40%。

(五)加强房地产信贷风险管理，预防境外热钱冲击我国市场。

(七)深入加强土地供给管理和商品房销售管理，从严控制商品住房项目单宗土地出让面积。

(八)加强市场监测。

(九)力争到末，基本处理1540万户低收入住房困难家庭住房问题。

（一）有利于平抑房价

（二）有利于遏制投机性需求（三）有利于市场监督

（四）有利于加紧推进保障性安居工程建设1-10国土资源部国土资源部讲话从严控制商品住房项目单宗土地出让面积。合理确定商品住房项目预售许可最低规模，不得分层、分单元办理预售许可。已取得预售许可房地产开发企业，要在要求时间内一次性公开全部房源，严格按照申报价格，明码标价对外销售。规范市场连续1-18央行央行讲话提升大型金融机构存款准备金率0.5个百分点货币流通调整1-21国土资源部《国土资源部关于改进报国务院同意城市建设用地申报与实施工作通知》申报住宅用地,经济适用住房、廉租住房和中低价位、中小套型普通商品住房用地占住宅用地百分比不得低于70%.增加保障性住房供给一月新政一览表中原-长安君源酒店式公寓整合营销报告第11页相关分析即使有二套房贷款首付款百分比不得低于40%要求，不过大部分依然属于指导性政策政策集中在中央督察专题治理，热点敏感问题如房地产交易秩序整理、土地出让制度完善、保障性住房政策落实力度以及抑制投机性购房效果等。推出了一系列愈加优惠保障性住房办法，提出了力争到年末，基本处理1540万户低收入住房困难家庭住房问题目标。公布了新贷款政策，对比2009稳中有升，审批即使收紧，但仍显利好。中原-长安君源酒店式公寓整合营销报告第12页政策扑朔迷离贰月中原-长安君源酒店式公寓整合营销报告第13页政策扑朔迷离

经过一月份政策调控以后，进入二月，伴伴随传统节日到来，以及两会召开在即，国家政策显著放缓了调控节奏，走向扑朔迷离。一边是引发政策大猜测，是否政府调控就此止步？一边是全国房地产一片“小阳春”景象，累计成交量增幅为18%,房地产投资3144亿元,同比增加31.1%,符合预期,投资增速比整年提升15个百分点,比去年同期提升30个百分点，而各地均价也连续走高。面对有些“无解”房地产行业，政策将何去何从？中原-长安君源酒店式公寓整合营销报告第14页时间出处政策名称内容作用2-11央行央行货币汇报广义货币供给量将增加17%。较宽货币政策2-11

央行央行讲话上调金融机构存款准备金率0.5个百分点货币流通调整二月新政一览表中原-长安君源酒店式公寓整合营销报告第15页除了地方“京十一条”，并没有全国性政策出台。国家持续推进“国十一条”落实，住建部联合国土部、发改委等九部委地方政府进行督察，一方面检验各地方政府对“国十一条”及相关调控政策落实情况，其次也为春节后房地产政策调整进行调研与准备。影响体现在存款准备金调整。相关分析中原-长安君源酒店式公寓整合营销报告第16页政策重磅出击叁月中原-长安君源酒店式公寓整合营销报告第17页政策重磅出击

被视作政策走向“风向标”第十一届全国人民代表大会第三次会议在3月7日召开，，“房价”成为各界讨论热点话题，对房地产市场调控政策主要围绕三个方面：1、扩大保障性住房政策；2、加紧物业税征收；3、收紧房地产信贷。三天以后，久悬未落“另外一只靴子”正式落地，“国十九条”出台，措词严厉，剑指行业规范，各部位闻风而动，纷纷出台政策，“央企退市”，“审批监管”等。三月份房地产，政府发出了明确信号。中原-长安君源酒店式公寓整合营销报告第18页时间出处政策名称内容作用3-7第十一届全国人民代表大会第三次会议政府工作汇报（一）是继续大规模实施保障性安居工程。中央财政拟安排保障性住房专题补助资金632亿元，比上年增加81亿元。建设保障性住房300万套，各类棚户区改造住房280万套。扩大农村危房改造试点范围。

（二）是继续支持居民自住性住

3-10国土资源部关于加强房地产用地供给和监管相关问题通知(“国十九条”)（一）科学编制住房尤其是保障性住房用地供给计划。确保保障性住房、棚户改造和自住性中小套型商品房建房用地，确保上述用地不低于住房建设用地供给总量70%。要严格控制大套型住房建设用地，禁止向别墅供地。

（三）确保保障性住房用地供给。

（四）严格规范商品房用地出让行为。严格土地出让条件。严格规范土地出让底价。土地出让最低价不得低于出让地块所在地级别基准地价70%，竞买确保金不得低于出让最低价20%。（一）禁止向别墅供地

（二）竞买确保金提至20%

（三）开发商须报开工时间3-12国土资源部

将于今年3月至7月在全国开展对房地产用地突出问题专题检验,此次调查重点针对私自改变房地产用地用途、违规供给土地建设别墅以及囤地炒地等问题.行业规范严格化3-18国资委国资委新闻公布会国资委要求78户不以房地产为主业中央企业,并公布16家以房地产为主要业务企业名单，要加紧进行调整重组,在完成企业自有土地开发和已实施项目等阶段性工作後要退出房地产业务,并在15个工作日内制订有序退出方案.一线城市土地市场将被央企主导，更多开发商将被迫转战二、三线城市，行业整合将加剧3-22国土资源部国土资源部会议在今年住房和保障性住房用地供给计划没有编制公布前,各地不得出让住房用地。土地供给向保障房倾斜3-22国土资源部国土资源部会议在房价上涨过快一线城市和部分二三线城市试点推广“综合评标”、“一限多竞”等招拍挂制度完善改革方法政策向二三线城市扩展三月新政一览表中原-长安君源酒店式公寓整合营销报告第19页

措词严厉，态度明确

央企退市，凸显决心

严格规范商品房用地出让行为。严格土地出让条件。严格规范土地出让底价。土地出让最低价不得低于出让地块所在地级别基准地价70%，竞买确保金不得低于出让最低价20%

行业规范严格化，加强专题检验力度

政策向二三线城市扩展相关分析中原-长安君源酒店式公寓整合营销报告第20页政策连下冰雹肆月中原-长安君源酒店式公寓整合营销报告第21页政策连下冰雹

假如说当央企退市要求发出以后，央企凭拿地王，还在怀疑政府决心和力度，假如说前期政策更多只是指导，那么四月时候，政府用最强力度，密集政策将：“遏制”房地产过热，回归“理性”决心表露无疑。从温家宝主持召开国务院会议“国四条”到仅仅只隔了一天“新国四条”，再到“新国十条”，从国务院到九部委联动，首付政策，贷款政策，销售政策，保障房供给，直到第三套房可停贷”，两周之内，房地产行业连下冰雹，密集度和力度实属少见。这些密集政策到底预示了什么背后含义？中原-长安君源酒店式公寓整合营销报告第22页时间出处政策名称内容作用4-2财政部财政部通知财政部下发通知称,对两个或两个以上个人共同购置90平方米及以下普通住房,其中一人或多人已经有购房统计,该套房产共同购置人均不适用首次购置普通住房契税优惠政策抑制投资政策4-7发改委国家发改委经济社会发展工作重点深入加强房地产市场调控,增加普通商品住房有效供给,支持普通自住和改进性住房消费,大力整理房地产市场秩序供给政策调整4-11银监会刘明康讲话银监会要求全部银行在6月底之前提交贷款情况评定汇报,并称房地产风险敞口大,要严控炒房行为.银监会表示,银行不应对投机投资购房贷款,如无法判断,则应大幅提升贷款首付款百分比和利率水平银监会对房地产收紧4-14国务院国务院常务会议（“国四条”）(二)要继续支持居民自住和改进型住房消费，抑制投资投机性购房。加大差异化信贷政策执行力度，切实防范住房按揭贷款风险。

(四)要继续大规模推进保障性安居工程建设。力争到末，基本处理1540万户低收入住房困难家庭住房问题。继续支持居民自住和改进型住房消费，抑制投资投机性购房。加大差异化信贷政策执行力度4-15国务院国务院常务会议（“新国四条”）（一）对购置首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上家庭，贷款首付款百分比不得低于30%；（二）对贷款购置第二套住房家庭，贷款首付款百分比不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率1.1倍；（三）对贷款购置第三套及以上住房，大幅度提升首付款百分比和利率水平。（四）地方政府可依据实际，在一定时期内采取暂时性方法，严格限制各种名目标炒房和投机性购房。差异化信贷和税收政策直指投机炒房等不合理住房需求。4-15国土资源部国土资源部讲话公布住房供地计划,今年拟计划供给住房用地总量为180,000公顷，高于去年76461公顷同比增加逾130%,超出去年全国实际住房用地总量.保障性住房、棚户区改造及中小套型商品房用地计划供给量将占住房用地计划供给总量70%以上增加供给四月新政一览表中原-长安君源酒店式公寓整合营销报告第23页时间出处政策名称内容作用4-17国务院《关于果断遏制部分城市房价过快上涨通知》（“新国十条”）（三）实施更为严格差异化住房信贷政策。对购置首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上家庭（下同），贷款首付款百分比不得低于30%；对贷款购置第二套住房家庭，贷款首付款百分比不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率1.1倍；对贷款购置第三套及以上住房，贷款首付款百分比和贷款利率应大幅度提升，要严格限制各种名目标炒房和投机性购房。

（六）调整住房供给结构。明确保障性住房、中小套型普通商品住房建设数量和百分比。保障性住房、棚户区改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供给总量70%，并优先确保供给。（七）确保完成建设保障性住房300万套、各类棚户区改造住房280万套工作任务。(一)停发第三套房贷款

(二)遏制外地炒房者

(三)物业税渐行渐近

(四)问责制强化执行力4-18国务院国务院商品住房价格过高、上涨过快、供给担心地域,商业银行可依据风险情况,暂停发放购置第三套及以上住房贷款;对不能提供一年以上当地纳税证实或社会保险缴纳证实非当地居民暂停发放购置住房贷款.强调第三套房贷款发放4-19住建部《关于深入加强房地产市场监管完善商品住房预售制度相关问题通知》今后未取得预售许可商品住房项目，房地产开发企业不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质费用。房地产开发企业应将取得预售许可商品住房项目在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，并严格按照预售方案申报价格，明码标价对外销售。规范市场正常连续四月新政一览表中原-长安君源酒店式公寓整合营销报告第24页差异化信贷和税收政策直指投机炒房等不合理住房需求，为1998年房改以来，最严格房贷政策停发第三套房贷款遏制外地炒房者，对不能提供1年以上当地纳税证实或社会保险缴纳证实非当地居民暂停发放购置住房贷款。地方人民政府可依据实际情况，采取暂时性办法，在一定时期内限定购房套数物业税渐行渐近问责制深入强化执行力，地方政府可依据实际，在一定时期内采取暂时性办法，严格限制各种名目标炒房和投机性购房银监会对房地产收紧相关分析中原-长安君源酒店式公寓整合营销报告第25页新政解读中原-长安君源酒店式公寓整合营销报告第26页新政解读之一——成交量改变

要求地方人民政府可依据实际情况，采取暂时性办法，在一定时期内限定购房套数。北京、上海、深圳等一线城市“不能提供1年以上当地纳税证实或社会保险缴纳证实非当地居民”购房，占有相当高百分比，以及大幅提升二套房及以上首付和按揭利率要求，对投资投机性购房行为含有巨大影响。此次政策最大亮点：提出实施更为严格差异化住房信贷政策，提升了购置首套自住但建筑面积大于90平方米家庭首付百分比（3成）。提升了购置第二套住房家庭首付百分比（5成）和贷款利率（1.1倍），对贷款购置第三套及以上住房，大幅度提升首付款百分比和利率水平。

此次政策出台后，对投资投机性购房行为含有巨大影响，未来一段时间房地产很有可能将进入到价格调整，和成交量大幅萎缩局面，伴随交易量萎缩，房价可能出现调整。大量投资需求被抑制，刚性需求也会处于观望状态。中原-长安君源酒店式公寓整合营销报告第27页新政解读之二——价格改变

从当前政策来看，政府已经比较鲜明宣示了控制房价决心，房地产价格调整已不可防止。此次政策短期内不大可能起到显著作用，预计年中会有阶段性价格调整，趋势上会使市场逐步冷却。总体上会使房地产销售放缓，投资反应会略微滞后。

明确提出对商品住房价格过高、上涨过快、供给担心地域，商业银行可依据风险情况，暂停发放购置第三套及以上住房贷款。要求“对不能提供1年以上当地纳税证实或社会保险缴纳证实非当地居民暂停发放购置住房贷款。100万贷款此次利率提升后增加负担每个月均在1.3万以上。

10号文将调控高房价上升到更高战略层次：不但将遏制房价与维护社会稳定等量齐观，而且首次将问责机制提到文件“第二条”，而且让监察部介入。中原-长安君源酒店式公寓整合营销报告第28页新政解读之三——客户改变

采取了最为严厉信贷政策，对首套房和二套房也都分别提升了首付百分比和贷款利率贷款标准，直接调整了居民购房需求。当前我国居民购房主要资金起源就是按揭贷款，约占购房款百分比70%，即使主要是针对二套房和大套房，不过因为当前市场上90平米以下套房较少，所以除了投机及投资者，在某种程度上还将影响一些首套房购置者。严格限制各种名目标炒房和投机性购房。商品住房价格过高、上涨过快、供给担心地域，商业银行可依据风险情况，暂停发放购置第三套及以上住房贷款。限制外地人购房以及限定购房套数等将打击投机炒房者，短期内将严重打击部分以外地投资客为目标房地产项目（如部分城市滨海项目）。

此次政策将使市场供给与需求发生显著改变。在住房供给短期难以增加情况下严格限制各种名目标炒房和投机性购房，按揭业务将承压，有效遏制炒房现象。并在一定程度上抑制了改进性自住需求。中原-长安君源酒店式公寓整合营销报告第29页新政解读之四——后市预期

要加紧研究制订引导居民合理住房消费和调整个人房产收益税收政策。跟据新华网消息，当前财政部税政司已经着手修订，或将在近期内公布试行。“对不能提供1年以上当地纳税证实或社会保险缴纳证实非当地居民暂停发放购置住房贷款”是政府一个探索过程，假如成功，这一制度性安排可能被固定下来。地方政府可能“政策频出”：以房价上涨速度作为地方政府激励指标机制也可能会作为一个中长久制度性安排被逐步固化下来。“三套房政策”是应急之策，更是伏笔。在短期内全方面而严格执行并不轻易，更像是一个为未来调控伎俩埋下伏笔。限制房贷政策中，二套乃至三套房贷申请人中大量是银行优质客户，所以银行仍希望开展这些业务吸引他们，政策难于长久执行。

今后房地产调控政策空间不大。假如短期内房价上涨势头依然存在，不排除管理层加息调控。另外也可能很快出台不以物业税为名房地产保有步骤税收。假如二套房政策修改之后能够有效遏制投机，控制住房价快速上涨，税收政策可能会稍缓。中原-长安君源酒店式公寓整合营销报告第30页目录短期内价格不会有大变动，但成交量会有所降低六个月内预计价格会有波动市场供需不平等根本矛盾一直存在，决定了价格不会发生大幅度降低提议发展商应尽可能不要采取与政策相冲突营销伎俩应对方向2后市预判1新政解读中原-长安君源酒店式公寓整合营销报告第31页观点1：短期内价格不会有大变动，但成交量会有所降低从短期1-3个月来看，市场会受一些冲击，主要是政策效应造成短期观望会使成交量会回落，房价应该不会出现太大波动。原因是此次政策目标在于打击投资者购房信心，抑制投资需求。短期密集出台系列政策后，购房者会以为政策转向了，房价可能难以再大涨，加上很多地方特殊购房补助、减免税等政策底到期后，该买房都或许提前买了，需求会出现一个空档期和观望期。中原-长安君源酒店式公寓整合营销报告第32页观点2六个月内预计价格会有波动

近几个月来政府开始出台密集系列政策，加大调控力度，意在合理引导住房消费，大力整理和规范房地产市场秩序，抑制投资投机性购房需求。

观望期后，可预测投资客会进行抛售，受其影响，预计6月-9月会出现价格波动。中原-长安君源酒店式公寓整合营销报告第33页观点3市场供需不平等根本矛盾一直存在，决定了价格不会发生大幅度降低%新增供求比中国城镇化进程迅猛，据教授预计至2050年城镇化率会到达70%。未来城市对住房需求会越来越大。中国城镇化率进入后，不过长安市场供求比未能得到步骤，新增供给远远不能满足需求。中原-长安君源酒店式公寓整合营销报告第34页观点4提议发展商应尽可能不要采取与政策相冲突营销伎俩

此次政府系统性调控不但用到了多元政策，而且采取了政策密集连发、出其不意策略，狠抓政策落实，含有明确目标和针对性，凸显中央政府平抑房价，大力抑制投资需求巨大决心。在此背景下，提议开发商顺应相关政策寻求适当有效营销方式。中原-长安君源酒店式公寓整合营销报告第35页洞察原理市场竞争项目属性客户研究PART

2WHOAMI?市场不容乐观，我们何去何从？认清自己，是为了走得更远！中原-长安君源酒店式公寓整合营销报告第36页洞察原理1中原-长安君源酒店式公寓整合营销报告第37页利用3C法来为我们战略指出一条明路战略制订考量原因Case:项目条件Customer:客户敏感点Competition:市场竞争客户敏感点我们潜在客户在哪里？他们特征怎样？市场竞争项目条件竞争市场带给我们什么启示？项目自身条件有哪些可以构成核心竞争力？中原-长安君源酒店式公寓整合营销报告第38页市场竞争2中原-长安君源酒店式公寓整合营销报告第39页长安镇介绍长安在东莞市最南端。东与深圳市宝安区松岗镇相接；西与虎门镇相邻；南边濒临珠江口伶仃洋；北至莲花山，与大岭山镇接壤。故长安有“左龙（蛇口）右虎坐莲台，依山傍水中平原”之称。国土面积83平方公里。是虎门70%，常平71%，厚街2/3。下辖13个小区居民委员会:长盛、涌头、霄边、咸西、锦厦、新安、乌沙、新民、沙头、上沙、厦岗、厦边、上角。户籍人口4万，外来人口69万，是东莞各镇区外来人口最多，比第二位虎门多17万。长安迁入人口与迁出人口比仅次于东城，居住人口非常稳定。长安接壤深圳，交通便利，外来人口多。中原-长安君源酒店式公寓整合营销报告第40页长安镇经济实力生产总值首次超出200亿元，到达202.1亿元，同比增加14.6％；税收总额27.7亿元，增加17.0％；长安镇生产总值仅次于虎门（214.8亿元），排名紧跟长安镇后三位是厚街（160.9亿元）、塘厦（145亿元）、常平（144亿元）；全市村组净资产排名长安镇乌沙村（16.02亿元）、长安镇锦厦小区（14.7亿元）、长安镇霄边小区（13.01亿元），分列前五名。数据起源：东莞市统计局长安经济实力雄厚。中原-长安君源酒店式公寓整合营销报告第41页长安镇工业长安镇规模工业数量（364个）与虎门镇（367个）基本持平，且遥遥领先于其它镇区。但乡镇企业总数及产量在各镇区中仅处于中等水平。长安镇农业总产值（1.1亿元）在各镇区列第十一名，前三位镇区为沙田（2.53亿元）、虎门（2.51亿元）、谢岗（1.57亿元）。数据起源：东莞市统计局长安工业实力遥遥领先。中原-长安君源酒店式公寓整合营销报告第42页长安镇居民生活水平长安镇居民人均收入23127元，增加11.1％；镇本级可支配财政收入11.75亿元；三级（镇、小区、小组）集体总资产195.2亿元，增加2.63％；全社会固定资产投资总额51.1亿元，增加6.2％；社会消费品零售总额35.7亿元，增加23.7％数据起源：东莞市统计局长安镇当地居民收入高，消费劲强劲。中原-长安君源酒店式公寓整合营销报告第43页长安镇房地产投资从到年，长安镇固定资产投资额逐年递增，同比递增了5.36%从第三产业增加值房地产业增加值图示可看出，增加值大大超出水平，也是长安房地产市场投资与交易活跃一年；数据起源：东莞市统计局长安镇固定投资逐年增加中原-长安君源酒店式公寓整合营销报告第44页长安镇土地供给至年长安镇土地供给量较少，07-间共成交6宗土地，成交面积19.8万平米，成交金额10亿元。商住用地成交4宗，成交面积为19.6万平米，成交金额9.85亿元，长安镇近年土地交易基本以商住用地为主，可见长安镇房地产市场处于稳定发展阶段。宗地号位置用途土地面积容积率成交价竞得人G005长安镇咸西村商住13584≤3.521400东莞市陶然居房地产开发有限企业T019长安镇厦边村工业1740≥0.7≤1.51740莞市长安镇工业发展总企业4009长安长盛小区办公楼372——500李伟年、李泽旺G016长安新安村商住669442.533500东莞市四季房地产开发有限企业G026长安镇咸西村东门路商住113043.512450东莞市陶然居房地产开发有限企业G024长安镇咸西大道西侧商住96403.821580广东莲花实业有限企业（正中）长安镇土地供给较少，未来商品房开增量不大中原-长安君源酒店式公寓整合营销报告第45页长安商品房土地供给一向严格和担心；近三年，长安镇土地供给面积占全市供给较少百分比，4%，直线下降至0.65%，有所增加约占1.27%；土地供给面积降低直接影响了房地产价格走势，从开始，长安房地产市场价格进入到了快速上升阶段。-长安镇土地市场供给一直比较担心，造成销售价格不停攀升数据起源：东莞市国土局长安镇房地产供给分析中原-长安君源酒店式公寓整合营销报告第46页沃多夫均价：15000元/平米信义长安一号均价：1元/平米中惠沁林山庄均价：5404元/平米长安竞争对手分布长安花园均价：6300元/平米新世纪宜居均价：待定莲湖四季豪园均价：待定富盈御墅莲峰均价：6000元/平米金莎花园均价：6000元/平米市场上物业分化显著，价格参差不齐中原-长安君源酒店式公寓整合营销报告第47页长安镇普通住宅成交均价平稳，均价在7000元/平米，在东莞属于高位长安到年第一季度整体成交均价走势较为平稳，保持在6000-7500元/平方米之间，成交价格较高；

1月份及10月份为成交高峰期，促使成交均价突破7500元/平方米；

春节期间及年尾成交均价逐步回归，保持在6500元/平方米左右。长安镇商品房价格走势中原-长安君源酒店式公寓整合营销报告第48页长安消化货量总建筑面积为251941平方米；

年第一季度消化货量总建筑面积24717平方米，同比下降57%；

长安镇商品房消化速度未来长安镇房地产消化能力强中原-长安君源酒店式公寓整合营销报告第49页长安在售楼盘未来供给情况预预计11月至年中长安市场供给量约1680套，其中以三房（90-130平米）为最大供给量，占34.53%，其次两房供给量稍有所下降；本项目直接竞争对手为沃多夫项目，公寓产品相对比较集中。

项目产品类型公寓一房两房三房四房以上总计（27-37m2）（34-43m2）（70-80m2）（90-160m2

）（160-240m2）莲花山片区陶然豪园洋房——

——

——18170251镇中心片区长安一号高层洋房——

——

17429104沃多夫商务公寓578——

——

——

——

578358国道沿线长安花园乌沙区洋房——

——

2182580476金沙花园沙头区洋房——

——

871236135新彼岸上角区洋房5184600150累计58313905851351694所占比重34.42%0.06%23.02%34.53%7.97%100%沃多夫为公寓主要竞争对手，一房为空挡，两房上与多个项目存在竞争中原-长安君源酒店式公寓整合营销报告第50页长安供给情况潜在供给增多，预计全部货量到达63万㎡，竞争激烈年底上市项目较多，应尽可能提早上市。发展商项目建筑面积（㎡）备注东莞市利民实业投资有限企业长安莲峰广场21423存货阳龙地产金沙花园50000存货东莞市鹏程物业投资有限企业新彼岸5458.04存货东莞市信义房地产开发有限企业信义长安1号5000存货东莞市长安长佳房地产开发有限企业长安花园二期30000存货正中集团沃多夫32685.7存货东莞市汇源集团君源公寓23283中上市东莞市明雄商业大厦开发有限企业新世纪宜居48535下六个月上市东莞市陶然居房地产开发有限企业长安G02640000底上市四季房地产四季豪园197631底上市晶和投资豪景一号178000底上市总计63.74中原-长安君源酒店式公寓整合营销报告第51页长安镇主要项目个盘分析中原-长安君源酒店式公寓整合营销报告第52页沃多夫地理位置长安镇二环中路与莲峰北路交叉口西南侧发展商正中置业代理商中原地产占地面积9640.8平方米总建面积52926平方米容积率3.8绿化率35.2％产品类型公寓物管费用未定楼盘介绍项目地处长安镇中心区域，地理位置优越，尽享完善市政配套及生活、购物、休闲等配套设施1栋2栋该楼盘位于市政中心，与信义长安1号相邻，以公寓产品与信义长安1号形成产品差异化竞争，有利于吸纳不一样层次客户群注意。楼盘推广比较和连续，从产品公布会到物管金钥匙仪式，再到十一前入市。前期蓄客大约进行了3各月时间，开盘1元/平米价格，开盘当日销售约30套，截至当前已销售65套。中原-长安君源酒店式公寓整合营销报告第53页沃多夫户型配比1栋户型配比户型建筑面积（㎡）户数户数比总面积（㎡）面积比单房39.98-45.7212040.82%5313.7330.84%一房59.4-70.4312040.82%7317.8240.48%二房85.125418.36%4596.4828.68%累计294100.00%17233.14100.00%2栋户型配比户型建筑面积（㎡）户数户数比总面积（㎡）面积比单房36.76-46.3517850.86%7697.7843.12%一房58.73-61.6117249.14%10154.6456.88%累计35010017853.69100.00%沃多夫户型以单身公寓及一房为主，全部户型均带精装修，装修标准有1800元/㎡及3000元/㎡两种选择，只包硬装修。当前长安市场缺乏这类投资型公寓项目，长安客户购置力较强，轻轨开通后，对深圳客户也含有一定吸引力，该项目地段是另一个含有相当升值潜力价值点。中原-长安君源酒店式公寓整合营销报告第54页沃多夫销售情况沃多夫市场均价超出13000元/平米，为长安最高价。销售情况普通，现有大量存货中原-长安君源酒店式公寓整合营销报告第55页沃多夫户型点评该项目货量较大，当前投资型项目需要较长时间消化户型没有较大缺点，总价不高是吸引投资客户关键但当前面临二套房贷政策问题，预计当前阶段销售量会受到较大影响A户型59.05㎡B户型43.23㎡C户型60.44㎡D户型45.19㎡E户型85.50㎡中原-长安君源酒店式公寓整合营销报告第56页信义一号地理位置长安体育路与德政中路交汇处发展商信义地产代理商中原地产占地面积80000平方米建筑面积280000平方米，共10栋容积率2.8绿化率45%产品类型高层洋房物管费用2.5元/平方米楼盘介绍28万平方米建筑雄踞长安镇中心区。项目规划以长安公园从西向东及长安公园由北向南两条景观轴线作为背景，并将景观轴线延伸交汇于6万平方米新加坡风情园林之中，形成内外兼美景观视界。西邻长安镇中心广场及长安镇政府，北拥长安中心公园，南接长安体育公园；天虹商场强势进驻项目商业主力店，长安商业中心——长青路步行街近在咫尺。12378456910项目地处长安行政中心区，周围配套长安公园、体育广场、百佳、沃尔玛、天虹等，因为此项目本身质素好，抗跌能力较强。受客户关注度比较高。当前长安镇中心片区供给量少，信义一号作为片区标杆盘，含有很好市场机会，价格属于长安金字塔尖项目。中原-长安君源酒店式公寓整合营销报告第57页户型面积套数百分比78㎡-83㎡26%110㎡-156㎡39%180㎡-237㎡2985%累计34100%信义一号在售单位户型配比当前信义一号已经进入尾盘销售阶段，剩下货量基本以低楼层或顶层为主，北向单位居多；中原-长安君源酒店式公寓整合营销报告第58页信义一号户型点评2号楼1单元2-16层2号楼2单元标准层2号楼3单元2-18偶数层2号楼3单元3-17奇数层大露台是信义一号项目户型一个最大优势，部分户型没有大露台，入户花园也能增加一些户型亮点。大户型都能保持每个房间尺度空间合理分配，提升居住舒适度。120左右户型比较受客户欢迎，此种面积区间户型销售速度也较快。78平米两房产品一推出市场便被抢购一空180以上大户型因为总价问题，销售速度较为迟缓；中原-长安君源酒店式公寓整合营销报告第59页长安花园地理位置乌沙工业区振安二路发展商长佳地产代理商世联地产占地面积61,290平方米总建面积147,562平方米容积率2.3绿化率40%产品类型小高层物管费用未定楼盘介绍项目地处长安镇中心区域，地理位置优越，尽享完善市政配套及生活、购物、休闲等配套设施24232116户型建筑面积（㎡）户数户数比二房77—80平米两房218套45.8%三房92—110平米三房258套54.2%累计476100.00%在售及未推户型配比中原-长安君源酒店式公寓整合营销报告第60页长安花园户型分析当前主要在售21栋、22栋两房单位、23栋两房单位和24栋本项目最大特点，户型方正实用，南北通透，各个户型采光通风景观面都很好。三房赠予入户花园，提升了生活舒适度，但缺乏生活阳台，因为建筑结构设计，不规则形状厨房不便于客户生活需要。北向单位采光和景观面较差，但价格相对廉价中原-长安君源酒店式公寓整合营销报告第61页金沙花园地理位置长安镇沙头村建安路与靖海中路交汇处发展商阳龙房地产开发企业代理商瑞峰置业占地面积33152平方米建筑面积103932平方米容积率2.5绿化率30.10%产品类型小高层物管费用未定楼盘介绍项目位于沙头村，周围有金沙亚都酒店、金沙电影院、金沙广场、新世界百货等配套，生活较为方便1234567891011121314151617金沙花园当前主力销售楼王大面积单位，以30套房抽一辆凯美瑞活动吸引客户，11月14日已进行了第一次抽奖，现场客户200批基本上都是老业主当日无成交；当前项目推广较少，主要以短信为主，现场有数现金，低首付等促销。中原-长安君源酒店式公寓整合营销报告第62页金沙花园剩下货量户型配比户型面积套数百分比68㎡-86㎡8764.44%96㎡-103㎡42.96%117㎡-128㎡85.93%140㎡-160㎡00%235㎡-280㎡3626.67%累计135100%当前剩下货量以北向小两房及大面积楼王单位为主，销售速度较慢；该项目推广不多以户外、短信为主，现场则一直以赠予家电、额外折扣等方式进行促销。中原-长安君源酒店式公寓整合营销报告第63页3.7米客厅开间稍显狭窄入户花园不如生活阳台实用性强三房空间布局不合理，2.5米开间使空间较局促狭长走廊浪费空间比较严重大露台、大入户花园能够增加户型亮点，但需要计算二分之一面积使得空间利用方面不够实用北向单位采光受很大影响金沙花园户型点评中原-长安君源酒店式公寓整合营销报告第64页新彼岸（鹏程晴园）楼盘名称鹏程晴园地理位置东莞市长安镇区振安大道上角路段发展商东莞鹏程物业投资代理商瑞峰建筑面积7万多平方米容积率2.99绿化率36.80%产品类型小高层楼盘介绍鹏程·晴园规划分为东西两区，东区有2栋12层和18层住宅塔楼组成，、东西两区分别设有中空5.5米高入户大堂，入户大堂采取星级宾馆标准装修，提供全封闭物业管理。当前推售二期，以二房、三房为主，5月1号开盘，均价4300元/平方米。该楼盘位于长安上角片区，在片区无供给情况下，销售情况如此普通，与该楼盘小区规划、产品质素较差相关，面对市场客户信心不足情况下，下调价格至3800元/平米左右，即使已是片区低价楼盘，但销售情况依旧不佳。中原-长安君源酒店式公寓整合营销报告第65页新彼岸户型配比户型建筑面积（㎡）户数户数比一房5131.09%二房77-8318940.82%三房108-1108418.36%累计276100.00%截至11月15日，据东莞市房管局数据显示，该项目可售单位剩下162套，销售现场价格约为4500元/平米，实收价格约为4000元/平米左右。该项目自开始销售以来，一直销售业绩不佳，项目分为两期开发，一期以单身公寓和一房为主。二期以居家两房三房为主，户型方正实用、南北通透，没有较大缺点。主要针对低收入客户，因为项目品质感不高，价格偏低，处于上角片区，周围没有市场竞争，故10月重新开盘后，一个半月时间销售60套，销售均价在3476元/平米。中原-长安君源酒店式公寓整合营销报告第66页新彼岸户型点评三房单位比较方正实用，但入户花园浪费了部分空间生活阳台缺失，影响基本生活需求能够做到南北通透，采光通风都不会有影响A1106㎡三房两厅两卫A274.7㎡两房两厅一卫A1A1A2A2B1B1B2B2B1106㎡三房两厅两卫B274.7㎡两房两厅一卫中原-长安君源酒店式公寓整合营销报告第67页市场竞争结论1结论2结论3市场竞争分析小结长安房地产大环境优良，未来趋势看好，存量将累计增大，下六个月竞争会日益激烈。长安临近深圳，经济实力雄厚，消费劲强劲，伴随城市化进度加紧，为当地房地产发展打下良好基础；长安在售项目多数为普通住宅，户型以居家功效为主，产品上直接竞争对手为沃多夫，区位上为长安花园和金沙花园；长安市场成交量稳重有升，价格平稳，均价在6000—7500元/平米区间，，下六个月市场推货量加大，销售压力将逐步加大中原-长安君源酒店式公寓整合营销报告第68页项目属性3中原-长安君源酒店式公寓整合营销报告第69页长安镇房地产市场三大板块特征莲花山片区——高尚住宅区

片区特征：景观资源优越，生态环境好，远离嘈杂，产品特征：低容积率别墅为主，部分高层、小高层主力客户：当地人、企业高管、港澳台、外籍人士

代表楼盘：莲花山庄、中惠山水名城、陶然豪园镇中心片区——传统居住区

片区特征：市政、生活、商业配套等较为完善，但周围环境嘈杂产品特征：高容积率、高层为主，中、大户型产品占多数主力客户：当地人、外地生意人为主，部分港台等外籍客户

代表楼盘：阳光国际、明珠广场、恒星花园、健逸天地、信义长安一号、沃多夫、御墅莲峰358国道沿线区——混合居住区片区特征：周围工厂，离镇中心有一定距离，但交通便利主力客户：工厂打工人员为主，周围市场生意人产品特征：高层，农民公寓代表楼盘：长安花园、新彼岸（鹏程晴园）、金沙花园莲花山高尚居住区镇中心区358国道沿线区项目属于358国道沿线区，周围工厂多，现时片区形象较低，客户级别较低；本案A项目属性/版块特征中原-长安君源酒店式公寓整合营销报告第70页B项目属性/区位交通项目15分钟抵达虎门，30分钟进入深圳中心区，未来轻轨可实现优质莞深同城；长安地处莞深交界处，紧贴深圳松岗。龙大速，莞深高速、常虎高速与镇内公路全方面贯通，组成四通八达快速道路交通网络。长安可成为“莞深港半小时生活圈”关键地带。未来轻轨建成后10分钟直达宝安机场；中原-长安君源酒店式公寓整合营销报告第71页C项目属性/周围配套本案新阳职业学校●金沙广场●康惠百货●金沙亚都酒店●沙头派出所●沙头南区医院●利民汽车维修服务中心●一通大药房●金沙小学●东莞图书馆（沙头分馆）●周围配套齐全，可实现10分钟步行生活圈；中原-长安君源酒店式公寓整合营销报告第72页D项目属性/项目四至振安中路项目地块靖海中路金沙广场农民自建屋沙头派出所南：被农民自建房所包围，低楼层景观差，搞楼层可越过观景，未来可经过内部园林引导；北：北部景观较为优异，有金沙花园与低密度住宅，不过紧邻主干道，有噪音污染；东：东边有工厂西：一样存在农民自建房问题；周围无尤其资源型景观，可考虑打造园林，拔高项目档次同时与周围环境相区隔；中原-长安君源酒店式公寓整合营销报告第73页E项目属性/项目素质东莞唯一与五星级国际品牌酒店连体，提供纯粹酒店式服务项目;市场唯一提供多格调高档精装修项目;长安唯一出门就是轻轨站项目;银湖山庄项目档案占地面积：16万㎡建筑面积：31万㎡容积率产品：400多套37.5平米公寓，可打通中原-长安君源酒店式公寓整合营销报告第74页F项目基本属性/项目产品梳理项目为3梯24户酒店式公寓产品，房间以37.5平米公寓户型为单位，可随意搭配个数合拼；项目不论从外立面还是内部细节装饰品质来看，都具备国际化大师水准；项目能提供普通住宅没有酒店式服务体验；项目具备普通住宅缺失酒店式硬件配套（豪华入户大堂、智能化配套等）；项目附送精装修，即买即入住中原-长安君源酒店式公寓整合营销报告第75页S优势位于长安规划新区，未来轻轨就在家门口；交通便利，半小时即可进入深圳市区；周围生活配套齐全；项目为高档五星级酒店连体公寓，提供尊享式酒店式服务……W劣势项目地块处工业区域，形象档次偏低，缺乏安全感和档次感；远离中心；自然资源景观上弱于竞争对手；……O机会长安未来规划利好，未来滨海新城建设；深圳楼价高企，长安楼市性价比凸显，深圳置业长安客户激增；可嫁接伯尔曼酒店著名度为己所用长安1号、御墅连峰项目客户可为本项目所用，中原在长安和虎门大量客户资源能促进项目标销售……SO策略利用长安利好，引入深圳客户在长安置业完成项目标销售任务；因为配套齐全，经过差异化定位，打造出项目品质,制造营销机会；五星酒店带来各种优势；中原客户资源大力度利用……WO策略用莞深同城概念，15分钟生活圈理念，化解客户因为地域问题存在心理障碍；需要打造项目内部优势景观，脱离工厂区初印象，树立项目本身形象；加强安全管理，引入著名物管，增加可见安全系统，打造最高级别物业管理服务体系，提升客户身份，凸显安全性……T威胁国家调控政策紧逼，严厉打压投资；片区存在多家品牌发展商，未来可售存量大，竞争激烈；竞争对手成熟度高，形象档次颇高；ST策略借价格优势，低首付、低总价概念来吸引深圳人购房，；以就近标准，吸引，释放长安村本身购置力，可增加项目客源…WT策略弱化发展商之间竞争，将竞争转移到项目、产品之间，将劣势转成优势；严格控制工程进度，滚动性发展，尽可能躲避市场带来风险；寻找目标客户区域需不停扩大，开启东莞中原二、二联动和深圳二、三级市场转介互动……SWOT策略分析中原-长安君源酒店式公寓整合营销报告第76页客户研究4中原-长安君源酒店式公寓整合营销报告第77页〓“永远不变是改变！”市场一直在改变，客户属性也在不停改变；〓针对最新形势，挑选同价位、同档次物业，有针对性寻找目标客户进行针对性调研；〓从深圳和东莞两个角度来研究客户属性差异。客户需求客户需求了解研究内容客户需求了解本次研究目和要求目标客户当前生活状态及购房关注原因。目标客户对酒店式公寓各步骤详细感受。目标客户对酒店公寓附加值必要性认识及了解附加值增值原因。■客户分类及特征描述■产品必备和增值要素【客户调研说明】研究目标更准确地定位项目分析深圳客户与东莞客户特征区分中原-长安君源酒店式公寓整合营销报告第78页深圳人在东莞置业别墅，松山湖、凤岗、塘厦、长安为四大最热门区域，选择凤岗、塘厦和长安理由是最靠近深圳，而选择东莞城区和松山湖理由是认为未来规划好，可升值空间大。东莞调查显示，当地人多项选择择在当地范围内置业，虎门、厚街客户除了当地外，也愿意购置长安楼房，原因是认为长安规划利好，交通便利；深圳人在购置用途上多把东莞房屋看成投资或度假使用，有少部分作为商务接待；东莞人则多项选择择第一居所，其次为投资；东莞深圳【1客户对地段选择】长安为深圳客户东莞置业最正确选择之一中原-长安君源酒店式公寓整合营销报告第79页客户年纪主要分布在30-45岁之间，年收入高，购置力强劲受访者以中青年人为主，其中72%集中在30-40岁之间，他们恰好是中国婴儿潮这批跟随中国经济飞速增加富起来这批人。客户年纪分布东莞深圳【2客户年纪、收入情况分析】中原-长安君源酒店式公寓整合营销报告第80页客户高学历占有很高百分比，大专及本科学历占到了60%百分比，其次是高中及以下学历占25.4%，。文化程度调查显示，有近80%调查对象购房用于自住，投资比较少仅占7.1%。购房目小户型客户对于房地产资讯获知主要是经过报户外广告、网络、电视、亲友介绍、短信这五种方式获知，经过其它各种方式获知百分比都较小。企业管理人员占有最高百分比，占到总体26.5%，其次是个体和白领阶层，均占到总体11.8%,其余各职业占有百分比较为分散，。职业信息渠道小户型置业群体分析中原-长安君源酒店式公寓整合营销报告第81页升值产品居住环境购房关注度排序对楼盘居住环境：区位、配套、小区档次、物业管理水平十分看重，

其中东莞客户对产品居家实用性十分在意，房地产投资意识也在渐渐增强，希望居所要求能够为其提供地位感和身份感；主要程度满意程度3.04.04.55.03.54.04.55.03.5物业管理朝向户型自然资源交通便捷性园林绿化周围生活配套空气质量周围教育设施周围健身娱乐配套建筑外形小区内健身娱乐设施价格离工作地点距离升值潜力开发商品牌产品创新风水【客户对住宅价值点综述】周围生活配套户型开发商品牌物业管理升值潜力价格必备指标增值指标园林绿化教育配套自然资源产品创新风水交通便捷性中原-长安君源酒店式公寓整合营销报告第82页客户群体细分工厂、外贸企业中层(过渡性自住兼投资)新莞人、年纪在25-35岁、工作年限三至十年左右、在工厂和大型企业担任中层职位，教师或专业技术人员、薪金水平较高，事业处于上升期，对未来充满信心。第一类客群深圳客户投资意识强，看重区域潜力，对总价和首付都十分在意，对政策敏感度高。第三类客群当地富裕阶层(投资)本土人、经商或担任公务员、有大量闲散资金、屡次置业，重视租金回报及房地产市场走势；第二类客群中原-长安君源酒店式公寓整合营销报告第83页港台、外籍人士(度假、阶段性自住)在长安或虎门经商、开厂港台人士，对酒店厌倦，渴望有个自己独立空间，度假兼投资。外籍阶段性教授，大型外企业阶段性技术人员，长久高额酒店租金使厂方需求购置高档公寓。重视环境,需要良好商服业务，细节能表达尊贵,与身份相对。挖掘客户长安白领潜在客户伴随轻轨开通，将有很大一部分年轻白领会选择在沿轻轨线上盖物业置业。他们同属于80后。中原-长安君源酒店式公寓整合营销报告第84页客户策略产品策略营销策略PART

3营销力量中原-长安君源酒店式公寓整合营销报告第85页客户策略2产品策略13营销策略中原-长安君源酒店式公寓整合营销报告第86页提议：怎样合理利用各种客户群体？策略建议

将更多注意力放在刚性需求所产生自用客户身上，主动拓展新客户源。

政府此次多番出台新政，誓要遏制住不停高涨投资性需求，投资性客户群体也是政府此次出台政策重点控制客户群体。现阶段必须将重点放在满足刚性需求自用客户身上，必须深入挖掘项目卖点，找到真正能吸引客户,满足其购置动机点,牢牢把握住越来越少客户量,提升销售率。中原-长安君源酒店式公寓整合营销报告第87页客户导入策略中原-长安君源酒店式公寓整合营销报告第88页当一个人只有一块表时，他能够清楚知道现在是几点钟；但当他同时拥有两块不一样时间手表时，反而无法确定准确时间，出现混乱。手表理论：一个准确时间只对应一个标准（一块表），不一样标准同时存在反而会使看表人混乱，对时间准确度信心不足。中原-长安君源酒店式公寓整合营销报告第89页深圳客户项目价值当地客户手表理论利用：

影响购置吸引购置认同第一标准客户选取：深圳客户理由：深圳客户对价格接收能力强，对概念接收能力强，可影响东莞客户对本项目标印象；客户策略方向：利用深圳客户冲击当地市场；中原-长安君源酒店式公寓整合营销报告第90页客户导入策略推广上以深圳市场和长安当地市场为主打对象，经过中原转介积累客户，让项目一炮而红；第一阶段借深圳客户确立项目形象和档次后，主打东莞市场，消化当地客户第二阶段第三阶段借口碑传输，产品升级等方式，滚雪球式累计客户资源，完成项目全部销售任务深圳客户导入东莞客户同化口碑传输中原-长安君源酒店式公寓整合营销报告第91页调整推售策略调整产品结构，打造产品关键竞争力满足客户需求，打动客户客户策略2产品策略13营销策略中原-长安君源酒店式公寓整合营销报告第92页调整产品结构策略建议90平米以下户型因受政策影响小，着重打造、销售；豪宅客户资金雄厚，受信贷影响小，打造产品稀有性，稀缺性加大，成功率越高；中等面积段产品因为目标客户群实力不足，对政策敏感度高，日后销售难度较高。

了解政府政策，分析客户对政策敏感和受政策影响程度，经过项目属性，打造产品关键竞争力中原-长安君源酒店式公寓整合营销报告第93页提议：推售策略调整策略建议

基于现在政策初现，市场后续观望之际，调整推售策略，在市场未测情况下，不但增强本身抗风险能力，又能保障购房信心，满足不一样层次客户购房需求。

改变推售单位搭配：必须考虑市场需求发生改变造成客户群体发生改变而引发需求改变；速度调整：利用好小步快跑策略，不但利于试探市场反应，使后市房地产走势明朗化，便于后期随时调整价格，而且还能制造市场热点，传达利好信号给消费者，保障居民购房信心。提议：提议开发商中原-长安君源酒店式公寓整合营销报告第94页借鉴中原-长安君源酒店式公寓整合营销报告第95页产品中1栋为美国凯悦国际酒店管理集团投资并管理超五星级酒店柏悦酒店银泰中心连体公寓直接命名为柏悦公寓借鉴1北京银泰中心中原-长安君源酒店式公寓整合营销报告第96页借鉴2按照楼层数来设置产品等级，定制空中会所中原-长安君源酒店式公寓整合营销报告第97页产品关键力塑造中原-长安君源酒店式公寓整合营销报告第98页产品打造——会所设置设置私属会所于项目顶层。提议将酒店服务配套设施安排到高层和顶层，形成公寓独特吸引力。提议将会所安排在酒店顶层，空中会所能够俯瞰海景，提升专属性和尊贵感中原-长安君源酒店式公寓整合营销报告第99页产品打造——产品分类将产品分成三个等级第一级：6-19层，以90平米以下总裁公寓、一房或两房主流产品，目标是以靠近市场价格出售，作为回流现金主力；第二级：20—23层，四套打通升级产品，定名为总裁府，可作为价格标杆和稀缺功效型大户，用来表达越稀缺越宝贵，也便于项目炒作；第三级：24层，12套或24套打通产品，为180度或者360度全视觉功效，作为全球仅此一套环球基地概念宣传，以全落地窗、高科技智能化进行配置，一全球仰慕姿态树立市场标杆极致产品，梦幻组合第一级产品铂尔曼公寓第二级产品铂尔曼总裁府第三级产品铂尔曼环球基地中原-长安君源酒店式公寓整合营销报告第100页第一级产品：总裁公寓6—19层将向南户型和两套打通，制造自住感觉，公寓以商务感为根本中原-长安君源酒店式公寓整合营销报告第101页第二级产品：总裁府20—23层每4套打通成1套，营造总裁府概念产品，带四个不一样功效区间;能够会议、能够休憩豪华空间中原-长安君源酒店式公寓整合营销报告第102页第二级产品：总裁府20—23层每24套打通成1套，营造环球基地概念产品，制作样板房；针对高端企业或实力企业量身打造中原-长安君源酒店式公寓整合营销报告第103页LONDON-SandersonHotelLONDON-St.MartinsLanel门厅设计简约精巧、线条明快，玻璃和钢材质友好搭配，凸现品质感、时尚感、商务感。带灯光门产品提升·整体产品价值提升中原-长安君源酒店式公寓整合营销报告第104页NEWYORK-HudsonHotel

：玻璃花园屋顶大堂大堂是客户感知主要元素，空间设置应重视商务气氛营造，并适当引入生态功效，让人在其中心旷神怡。酒店式公寓—大堂产品提升·酒店式公寓价值提升中原-长安君源酒店式公寓整合营销报告第105页LONDON-St.MartinsLanel80克拉公寓—大堂产品策略·公寓价值提升中原-长安君源酒店式公寓整合营销报告第106页总裁公寓—装修标准全套品牌家私家电、厨房卫浴，设施齐全室内精装修，格调极简但却精巧无比，高品质装饰材料贯通一直；给人予内涵、追求，有所向往；产品策略·公寓价值提升中原-长安君源酒店式公寓整合营销报告第107页形象VI中原-长安君源酒店式公寓整合营销报告第108页让老人得所憩；让儿童得所乐；让妻子有所感；让丈夫有所动；要做到，卖得即使贵，也让人以为贵得物有所值！客户即使买不起，也想要一套这么房子！让人梦寐以求，让人仰视，我们就成功了！中原-长安君源酒店式公寓整合营销报告第109页项目本身素质必不可少！与人感情互动必不可少！中原-长安君源酒店式公寓整合营销报告第110页铂尔曼酒店+高档住宅=？中原-长安君源酒店式公寓整合营销报告第111页