碧桂园某项目合同交底

工程名称工程规模134096.13M2结构类型框架工程质量合格工期2018.1.10-2019-1-31合同造价元承包方式固定全费用综合单价+调整价款承包范围施工总承包，包括土建、安装工程、室外工程等。碧桂园***项目处于1区■约13.4万E,包含7栋6层洋房（185户型），10栋6层叠拼别墅（240户型），2栋4层双拼别墅（350户型），1栋1层配套。根据招标文件项目规划预计会变更，新增2层地下室。一、 施工范围：施工总承包，包括土建、安装工程、室外工程等，具体参考各施工界面划分表，该表分业态类型、专业详细划分了总承包施工还是指定单位专业分包。要认真核对施工内容，明确那些项目为指定分包，合理安排施工计划，做好资源配置工作。二、 合同价格1、 合同价格：全费用综合单价+系数报价调整+赶工费+价差调整+可计算的总包服务费+其他2、 采用非总价包干：报系数的全费用综合包干单价：土（石）方大开挖及回填、干挂石材排栅工程、装修工程、安装工程、室外市政及附属工程；报单价的全费用综合包干单价：土建毛坯工程。3、 预算时间要求：承包人必须在收到各专业施工图后一个月内，将清单未列项的综合单价随预算书一并上报。若未按时上报的，则此清单未列项部分工程造价不予计取或视为承包人已同意接受发包人提供的清单未列项综合单价。已上报的，承包人在接到发包人的审核意见后10天内确认或提出异议，否则视为承包人已同意接受发包人提供的清单未列项综合单价。4、调差：（1）在合同约定的施工期间内（超出此施工期间的价差不予调整）人工、钢筋、商品混凝土、砌块材料，调整价差（参照2017年9月郑州市材料价格信息），材料价差为不含税价差，价差仅记取增值税和规费；（2）暂估价部分调差；（3）融资贴息补偿9%，浮动0.3%调整；5、 赶工费：参照示范区工程赶工费结算方式，需要注意的赶工部分为合同约定的示范区工程，赶工面积为25013.71平米，但是还需要发包人项目管理部书面确认实际发生赶工的工程部分，并且在合同约定的各节点工期及工程质量；情况下可以记取地下3%、地上2%费用。6、 总包服务：总承包管理配合服务费及工作内容。总包配合费主要分三部分（1）、包含在总价中；（2） 、向分包方计取：主要是施工和生活用水电费费，部分分包工程不允许计算分包施工用的水电费；（3） 向发包人计取：例如淋浴屏风工程、室内消防工程、入户门工程（毛坯标准）防火门工程0.5%；外墙干挂石材工程按需挂石面积4.00元/m2；套内装修部2.20元/m?；外墙保温、涂料工程1%等。提前安排好需要提供的服务工作，对超过服务标准的工作注意索赔。建立一个总包配合费收取目录台账。三、 工期：1、工期要求：2018.1.10-2019-1-31，总计：387日历天；含法定节假日，具体开工日期以招标人发出的开工通知书为准。包括人员进场、临设搭设、施工准备、建筑物脚手架拆除至验收合格在内的所有工作所需的时间。不考虑因为市政停水、停电而给承包人经济补偿及顺延工期。2、 重要工期节点：工程分为示范区和货量区，分8个重要里程碑节点（1）±0.00完成；（2）预售节点（2层）；（3）结构封顶；（4）装修工程进场；（5）拆除外排架；（6）单体工程完成；（7）提交全部竣工验收备案资料；（8）竣工日期（完成备案）；3、 工期重要性：（1）超出此施工期间的价差不予调整人工、钢筋、商品混凝土、砌块材料；（2）工期奖惩标准建筑面积20元/m2；（3）超过绝对工期400天发包人项目总辞退（据悉）；4、 做好工期签证：鉴于工期的重要性，一定要不遗余力低按照节点工期完成，过程中做好工期签证，建立工期索赔台账，做好工期索赔。认真研究合同细化工期约定的各项条款，包括工期索赔的条款对明确不能索赔的工期不要浪费时间，比如市政停水、停电不能对工期索赔，但是要深化理解假如甲方原因或者是甲方指定分包造成的停水停电是否就可以进行经济补偿及顺延工期了。四、 质量：1、 质量要求：合格。2、 过程质量管理文件：《工程质量技术管理手册》（第一版）；《SSGF工业化体系1.0工艺技术标准做法（2017试行版）》；根据合同约定的交房标准，以目标为导向做好质量过程管理。五、 工程款支付：1、 付款节点及比例：工程款按月支付80%。三方协议材料支付100%；2、 支付时间及方式：发包人接到报告后7天内审核完毕，24小时内通知承包人，在确认计量结果后14天内，发包人应向承包人支付工程款。工程款（质量保证金除外）采用供应链融资支付方式，贴息补偿为9%；，据悉是保理方式支付，提前与财务沟通，办理兑付渠道。民工保证金由发包人代扣代缴，在第一期进度款中一次性扣回。3、 进度款准备资料：每次拨付工程款承包人应按发包人要求同时提供竣工验收所需的施工资料及结算资料（本合同第三册《专用条款》条款32.1-条款32.2中约定的结算资料及本合同第五册《合同附件》附件1中约定的工程资料）；若承包人不按发包人要求提供的，发包人有权不予当期付款，待承包人将资料提供完整后才支付。要认真学习《碧桂园工程款支付流程》，避免工作遗漏导致工程不能及时拨付；4、 付款惩罚约定：（1）连续两次拖延工期，从第三次起罚伍万元次；连续三次或累计四次出现进度完成指标低于计划指标60%时暂停支付进度款情况。（2）施工图预算不能按时提交，则视为承包人已同意按发包人编制的预算造价作为付款依据，逾期提期间，进度款支付比例调整为70%：（3）若承包人不按发包人要求提供进度款资料，发包人有权不予当期付款。六、 材料管理：1、 甲指、甲供材料覆盖范围：详见合同“发包人指定、供应品牌材料表”分A\B\C三类管理，暂定价格详见清单；2、 材料管理要求：（1）承包人应在收到施工图纸或设计变更后7天内编制发包人供材料、设备的计划，包括数量、规格、到货时间、到货地点，并报发包人审核；（2）承包人根据现场施工进度，在发包人供应材料设备安装前30天（空调设备类须提前60天），将“发包人供应材料计划”提交发包人审核并配合完成三方确进度违约责任。（3）彩铝雨水管的管件以及相关配件为发包人指定品牌，必须签订三方买卖合同。3、 材料认价格：所有甲方指定材料均需要建设单位认价，及时确认材料价格，指定材料暂估材料含采保费、卸车费、材料损耗费及规费税金，价差计取11%增值税，计取2.5%的采保及卸车费，规费按工程所在地政府造价部门红头文件的规定计取，除此外不再计取其他费用。七、 预结算1、 施工图预算编制要求：图纸下发后一个月内完成施工图预算，内容编制一定要齐全不能漏项，出现清单缺失的可以根据合同约定计价方式编制清单；过程中做好调差等合同价格调整工作；2、 结算资料整理：预算人员要会同技术资料员等有关人员将施工过程严格按照合同中《各阶段送审工程结算及验收资料签收表》的要求，收集整理相关资料并归档，为各阶段结算做好准备；3、 变更洽商：认真学习碧桂园《设计变更及现场签证流程操作步骤》与技术人员一起搞好变更洽商，注意所有变更洽商必须由成本部签字认可；4、 二次经营注意问题：（1） 合同约定本工程平整场地清单项目仅适用于没有基坑大开挖土方情况，也就是说如果配套工程或者零星工程需要增加场地平整清单费用。（2） 如果改为地下两层，地下面积增加，可以以基础加深为由调整措施费、土方价格，工期。土方甲方指定分包，可以尝试对清槽人工土方价格进行索赔；（3） 塔吊的基础属于总价包干范围（特殊土质需打桩时，桩工程可办理签证），（4） 因配合发包人销售需要，展示区与货量区之间设置临时围挡分隔的，可办理签证（5） 配合桩基检测，原则上不另计取费用。若因特殊情况（仅用于桩基检测设备进场的道路修建、检测桩基换填及检测桩帽），由承包人报送方案经发包人审核后，仅材料费可按签证处理。（6） 若发包人交付承包人施工之施工现场（施工围墙内）土方标高超过设计室外标高的土30cm以外的，则由发包人项目管理部解决。因此现场在修建临时设施超过300mm可以办理签证；（7） 竣工验收前外墙一次性清洗包含在合同价款内，工程施工顺序安排上尽量避免外墙二次清洗；（8） 天然基础地基检测费（荷载试验、轻型动力触探即钎探）、桩试验检测费（荷载试验、小应变试 验）、消防系统检测费、防雷检测费、室内环境检测费由发包人缴纳。注意变更洽商的办理；（9） 施工过程中的实际施工方案仅作为发包人对承包人技术上的肯定，不作为计价的依据，发包人不接受承包人重新组价的要求。因此，如果有施工方案差异想索赔，必须是在建设单位的降至要求下开有可能进行索赔；（10） 人工调差：以合同约定人工含量和一般技工工日单价为准，按照及有关红头文件（《豫建标定（2016）40号》和人工成本信息价通知的红头文件）；浮动率调差知道每个人工单价的计算方式；（11） 合同约定土（石）方大开挖、回填工程原则上由发包人另行分包，若在实际施工过程中由承包人施工按投标结算。土方开挖回填在通用条款中也约定有甲方单独分包。创造条件该部分一定不能做，如果不能推脱，有可能的情况下尽量避免大开挖方案，规避大开挖的价格偏低问题。（12） 外墙内外侧抹灰工程计算分两种，一种为清单砌体外墙面（含钢筋砼柱子、梁），一种是钢筋砼外墙外侧墙面。第一种情况参照清单价格，第二种参照合同价格，合同约定钢筋砼外墙外侧墙面与外墙饰面之间的抹灰层和钢筋砼外墙内侧墙面与内侧墙饰面之间抹灰层（综合考虑如：薄抹灰、防水层、抗裂砂浆等做法及厚度、层数）分别按25元/E和20元/E包干（除保温板或保温砂浆可计算外），结算不作调整。（上述费用计算的前提是墙面处理后达到直接做饰面的要求，若墙面仅为钢筋砼墙面未做任何处理则此项费用不计取）。钢筋砼外墙内外面如果真抹灰的话肯定赔钱，但是综合考虑薄抹灰、防水层、抗裂砂浆等做法及厚度、层数，也就是说外墙找补达到直接装饰的要求即可，这类是否可以依据施工图纸或者让建设单位下一个工作联系单等，争取随便找补找补达到结算计量目的；（13） 脚手架：如施工户型与报价户型檐口高度不同时，按两者高度套用相应的定额子目，调整两者高度的差价；但是本工程招标阶段只给出户型图和层数，没有明确的檐口高度。因此，施工过程中，可以根据户型、建筑高度、结构类型不一致对比16定额可以进行调整。如：地下室由1层变为2层也算户型变化，可以尝试计算16定额地下1层和2层脚手架价差，虽然投标时候已经说明有可能改为地下2层，由于合同约定脚手架调整方式，故该费用包含在清单价格中；（14） 结合招标工程现场情况说明表，对比实际现场情况，如不一致导致成本增加可以进行索赔，比如现场没有场地搭建临设，可以索赔早期租房费用、场地租赁费用、交通降效费用；（15）合同约定的地下3%、地上2%费用太低，赶工的时候一定要根据合同约定的赶工情况的变化，如赶工面积变化（合同约定示范区的25013.71平米）、压缩工期比例变化、季节和政策环境等变化，如赶工条件和环境发生变法要据理力争，重新要求核定赶工费用的标准，并书面确认;。（16）去造价站咨询，落实河南16定额规费的记取方式和标准；定额中没有明确规定和标准。八、合同风险及注意事项：1、工期风险：工期风险是本合同最大的风险，拖延工期的部分人工及主要材料不予调差的，这直接决定本项目是否盈利的问题。项目在施工过程中严格按照合同约定的工作流程及时