淄博木材市场项目战略发展研究

谨呈淄博昌国路木材市场项目

市场研发及战略发展研究版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归淄博融域置业顾问有限公司所有，未经淄博融域置业顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。1根据我司对淄博专业市场现状的分析，并结合我司多年来对淄博市场发展的掌握情况和对现状市场的调研，我司拟定了本项目初步的战略发展研究。前言2我们的一切研究都必须以现实条件为基础，以共同的目标为导向客户的目标实质上是项目的宏观愿景。现实的目标体系则是随着市场的变化和项目的发展在动态变化的。我们的目标明确项目宏观和微观市场环境准确定位项目战略发展方向界定项目未来发展空间3商业发展战略研究专业市场现状及发展淄博物流业规划发展前景市场环境分析项目发展空间分析淄博宏观经济分析技术思路4商业发展战略研究专业市场现状及发展淄博物流业规划发展前景市场环境分析项目发展空间分析淄博宏观经济分析5沂源县以轻工业及农业为主；高青县是农副产品加工及轻纺化工为主；桓台县是农副产品加工基地，建筑之乡；临淄区是国家重要的石油化工基地，历史文化名城；博山区是机电、陶瓷、琉璃及新材料工业基地，风景名胜区；淄川区是以建材为主的原材料工业基地，商贸中心周村区是丝绸、轻纺工业基地，商贸名城张店是全市政治、经济、文化、商业中心、交通通讯枢纽，高新技术产业基地；淄博是全国重要的工业基地，各区县有各自的产业支持淄博是重要的石化、铝业、医药、陶瓷生产基地；淄博是山东重要的商品集散地和商贸中心，近年来，金融、保险、房地产、旅游、信息服务等新兴第三产业发展较快；淄博所辖张店、淄川、博山、周村、临淄5个区呈组群式分布，东西南北4个城区距中心城区张店1小时车程内，各区之间由区际公路连接；6淄博2005-2009年GDP同比增长13%以上，淄博市房地产处于高速发展期；淄博2009年固定资产投资已达1010亿元，同比增长25%；淄博全市历年经济发展状况房地产预警系统判断——GDP增速与房地产发展关系4%-5%5%-8%大于8%小于4%萎缩停滞稳定发展高速发展济南青岛烟台淄博潍坊GDP（亿元）3351.44890.333728.682473.12727.8人均GDP（元）50376641005306654846303562009年山东省主要城市人均GDP淄博人均GDP超过了济南、烟台等城市，而2010年济南、烟台平均房价分别为7760元/㎡、9500元/㎡，而淄博平均房价为3348元/㎡，表明淄博房价上涨空间较大；淄博市人均GDP超过青岛、济南等城市，而平均房价远低于青岛、济南，表明房价上涨空间大7淄博市人均GDP快速增长，房地产市场处于高速发展期淄博人均GDP增速呈飞跃式发展，表明淄博经济增长较快；淄博2009年人均GDP约8000美元，说明淄博房地产进入良性发展期，潜力很大，发展势头看涨；张店区GDP总量居各区县之首，消费能力相对最强；但各区县人均GDP较高，因区域消费有限，张店的核心吸引力凸显无疑。2009年淄博市各区GDP淄博全市历年人均GDP发展状况800-4,000US$4000-8,000US$8000-20,000US$0-800US$启动期快速发展期良性发展期平稳发展期人均GDP与房地产发展关系张店区淄川区临淄区桓台县博山区GDP（亿元）470336584300260人口（万）91.167.3860.6149.746.26人均GDP（元）51591498669635360362562048房地产投资额增速快，但房地产投资占GDP与固定资产比例较低，表明市场发展空间较大增速在近3年内保持正常水平；若超过正常水平，却没有需求匹配，有可能导致未来几年供大于求的市场现象；房地产投资占固定资产投资的比例低于正常水平，处于异常区间，表明淄博房地产投资规模还需进一步扩大，房地产发展还有很大空间。异常基本正常正常运行基本正常异常2009年房地产开发投资额增幅<-5%-5~5%5~15%15~25%>25%15.8%适度投资利于拉动经济增长，而增幅过高，将使供给过量，若无需求匹配，将导致供过于求房地产开发投资/GDP<0.050.05-0.10.1-0.140.14-0.2>0.20.057反映房地产投资规模的基础指标，合理指标为0.1-0.15房地产开发投资/固定资产投资<15%15~22%22~30%30~37%>37%13.9%反映投资结构是否合理的基础性指标，发达国家的比例为20%-25%房地产市场预警预报指标体系淄博全市历年房地产开发投资额92009年供大于求，与2009年房价上涨过快，2010年进入市场调整阶段后，房价大幅上升2009年淄博商品房供求表现异常，呈现供大于求的情况，主要是因为突然房价上涨，淄博内向型市场，以区域内消费者为主；客户对售价极为敏感；张店区2009年完成房地产预售面积约为138万㎡；异常基本正常正常运行基本正常异常2009年销售面积/竣工面积<0.80.8~0.90.9~1.01.0~1.1>1.10.486反映商品房供求是否平衡的指标商品房销售额/房地产投资额<0.80.8~0.90.9~1.01.0~1.1>1.10.818反映房地产投入与产出的效益指标,表明淄博开发的总体效率不高房地产市场预警预报指标体系淄博历年商品房供求状况经验表明1人可以消化1平米/年，张店09年人口91万，09年消化138万平米，说明张店区房地产有着正常的消化量。10宏观经济分析结论淄博GDP增速较快，房地产起步较晚，房价偏低，发展空间较大。淄博房价在山东主要城市排名靠后，与经济发展不相吻合，未来房地产发展活力巨大；根据融域经验，销售量与城市人口的比为1：1，表明张店区的房地产市场有着正常的消化量。11商业发展战略研究专业市场现状及发展淄博物流业规划发展前景市场环境分析项目发展空间分析淄博宏观经济分析121、张店市商圈分析2、本项目商业发展方向判定各个商圈的特征、业态、消费群体分析；商业的业态分析；

13柳泉路中心路张店城区商圈格局：成熟商圈是张店的核心商圈，新建商圈刚刚形成，本案位于物流商圈内新建商圈：沃尔玛，银领国际，风景华庭等成熟商圈：新天地，国美电器，利群，银座，王府井,金宝岛等物流商圈：以火车站、汽车站、昌过路为核心纽带的商贸物流带新建商圈：义乌小商品城、黄金国际商业等14建筑面积：5.3万平米区位：美食街中段营销模式：负1层－销售或返租， 1-2层先销售然后返租， 3-5出租价格：负1层8000元/m21-2层10000-50000元/m2租：1-2层提点：15％，负1层65元/m2·月业态规划：5层服饰、鞋品3-4层服饰、鞋品1-2层名牌折扣店负1层低价秀水街品牌商家：鞋：百丽，达芙妮 衣服：Esprit，阿玛妮，登喜路 包厢：皇冠，沙驰皮尔.卡丹儿童用品城区商圈部分商业项目扫描

——振华商厦15建筑面积：5.3平米，4000平米停车场，是一座集购物，餐饮，娱乐，休闲于一体的大型购物中心区位：商场东路2号营销模式：青岛利群拷贝，出租租：25％返点业态规划：F5：精品家电:冰箱空调,洗衣机,彩电,音响,通讯器材,数码,电脑,厨具,健身器材,办公文体用品F4：运动休闲,时尚风向标,儿童乐园,时尚休闲装,牛仔休闲装,运动休闲装,儿童服饰,童鞋,玩具,床上用品F3：秀美天地:职业女装,淑女装,少女休闲,针织内衣F2：绅士世界:休闲男装,精品男装,羊绒衫,衬衣,西裤F1：名贵大堂:化妆品,黄金珠宝,玉器,钟表眼睛,男女皮鞋,箱包皮具B1：超市:烟酒茶叶,食品百货,海鲜,日用品,洗护用品,美味快餐品牌商家：化妆品：玉兰油，羽西等国内品牌。鞋：百丽，老人头，猴王，红蜻蜓等男装：BOSS，雅戈尔，杉杉等女装：淑女屋等家电：菲利普等开业时间：2005年4月19日城区商圈部分商业项目扫描

——利群购物广场16

国美电器王府井广场银座淄博商厦规模约8000平方米占地20000平方米5.6万平方米约10万平方米区位中心路柳泉路与共青团

路交汇点柳泉路与共青团

路交汇点美食街租金约为营业额的21％，因商品利润而异。展台维护费用600元/月150元/m2·月,可租3年每年递增，租金以15％。提点21％——业态规划4层：冰箱，洗衣机，冰柜3层：彩电，碟机，发烧音响，线材2层：灶具，热水器，食品加工机，风扇1层：手记，数码相机，电脑，电话品牌服饰，黄金珠宝首饰，特色餐饮，西式连锁快餐，异国风味餐厅等－1层：食品及日常用品为主的综合超市1层：化妆品，鞋2层：女装3层：男装4层：家电－1层:家电1层：食品及日常用品为主的综合超市，化妆品，鞋2层：女装3层：男装4层：儿童装……

档次定位中高档中档高档中高档消费者分析城市内主流客户城市内主流客户城市内高档消费人群城市内主流客户城区商圈部分商业项目扫描17商业规模：核心商圈经营规模多达100万平方米；商业产品分析：产品设计停留在传统“消费=购物”，细节处理较差，“消费=购物+休闲+娱乐”的新型商业产品设计空缺；经营模式：主力店进驻，整体经营（银座、利群、淄博商厦），对小商家根据经营的不同品牌、不同产品，确定扣点范围，服装类扣点约18-25个，化妆品扣点在25-30个；出售后返租，整体经营，出售情况均较好，价格约在1-5万元/平方米，返租率均为8%，购买者多为投资者，但招商情况一般，一般出售后一年内招商率能达到80%左右；商业档次：核心商圈内的商业档次高、中、低档全面覆盖；高档商场中以国内一线品牌为主，国际品牌约占10%左右；商业业态：核心商圈以百货业为主，餐饮业、专业店（电器、书城、电子市场）为辅；商业体量商业供应逐年增加，从市场消化情况看，已经接近饱和。淄博核心商圈商业分析小结18消费者：覆盖淄博的中档、高档消费群体；淄博的高消费群体：党政机关、企事业单位的管理阶层，它们数量少，但消费潜力大；由于特殊的经济环境，导致本地的高端消费不仅是个人成分构成，还有许多公司公关办的节假日消费卡；淄博的中档消费群体：工薪阶层+年轻时尚一族；对一些品牌有忠诚度；市场未来竞争研究：预计未来区域内商业供应量约为8万平方米（金宝岛二期、华都名城），均以中高档集中商业面市；淄博核心商圈商业分析小结191、张店市商圈分析2、本项目商业发展方向判定各个商圈的特征、业态、消费群体分析；商业的业态分析；

20商业业态研究标准内因外因产业支撑商业业态研究市场支撑商业业态研究企业资源条件整合企业战略发展目标限制商业业态的研究标准21市场需求：从淄博近年专业市场的商业出售、出租情况表明，市场对商业需求旺盛；市场定位出现较大的重叠性和同质化，需要差异化专业市场的出现。淄博专业市场较多，但由于区域经济发展和外向型市场特征的影响，出售情况较较好，销售周期一年左右的时间达到80-95％以上；招商情况：一年内招商率达80%以上；专业市场目前集中于建材、陶瓷、小商品、服装、五金机电等行业或业态；商业业态的研究

外因：市场支撑商业业态研究22商业业态的研究

外因：市场支撑商业业态研究淄博产业经营渠道市场契合度分析石油化工全国渠道与店铺商业渠道不符纺织轻工全国渠道与店铺商业渠道不符农副产品加工全国渠道/区域渠道与店铺商业渠道不符陶瓷、琉璃全国渠道/区域渠道中国财富陶瓷城和中国陶瓷城抢占市场先机建材全国渠道/区域渠道需品牌经营商经营》》建材类以下，并入装修材料类专业市场研究；23商业业态的研究

内因研究企业战略发展目标企业需在淄博特别是张店现有的商业模式和专业市场内，引入差异化的市场定位和运营模式，并与现有的淄博建材专业市场形成互补型的业态，才能实现本案业态的成功定位；企业资源条件整合充分利用木材市场定位的业态特性，快速抢占市场先机，填补市场空白；企业能够充分享有淄博发展现代物流业的招商引资和政策环境等有利条件，充分利用现有的政策资源和商业资源。24成行成市（同质同类）完全补缺（同系不同类）扩大主题（不同系不同类）补缺者商业模式商业模式限制条件本项目拟和度分析成行成市需求持续增加，高经营水平；借势，吸引客户、共享客户、争夺客户；在成熟商圈周边延展较易实现成行成市的业态均饱和，市场无持续增加的需求，只能差异化定位补缺者市场确实存在空白，较大的市场发展空间由于市场确实存在较大的空白及现状专业市场呈现饱和业态，因此本项目条件，适合该模式商业业态发展方向研究25业种业态细分与项目拟和度分析购物商业类购物类购物中心（shoppingmall）区域属性不支撑×时装百货（儿童）区域属性不支撑×休闲娱乐休闲类酒吧业区域属性不支撑，城市成熟度低×餐饮业俱乐部健康中心美食娱乐城专业类图书类书城不符合市场需求和专业市场环境×装修材料类红星美凯龙、百安居市场重叠性较大，同质化严重×家具装饰类好百年市场供应量大，竞争激烈，招商难度大×木材类木材市场市场空白，需求量大，区域属性支撑√服饰类服装专业市场区域属性不支撑，难以造市×汽车类展场难以成行成市，且区域认可度低×商业业态发展方向综合判定26商业业态发展方向综合判定：

——以昌国路物流带为依托的专业木材市场结论27商业发展战略研究专业市场现状及发展淄博物流业规划发展前景市场环境分析项目发展空间分析淄博宏观经济分析28专业市场趋于成熟化经过十年左右的发展，淄博专业市场更加细分化和成熟化，除了熟市之外，新的专业市场逐步填补了市场空白。淄博的专业市场趋于成熟化。临淄的齐鲁化工市场淄川的服装城淄川的建材城周村的轻纺市场张店的家居、建材市场张店的果品、蔬菜批发市场博山的陶琉市场博山的泵业市场张店的汽车、汽配市场张店的茶叶市场29项目王舍汽配城·茶城良乡物流园吉星装饰材料城潘城五金批发市场宏源五金机电红星茶城财富物流园市场规模19万㎡1.5万㎡占地50余亩占地14.28亩2.6万㎡占地200余亩经营业态汽车配件、茶叶物流、配货家居建材家居建材五金批发五金、机电设备茶叶批发、零售物流配货市场管理形式及水平分散经营统一管理分散经营统一管理分散经营统一管理分散经营统一管理分散经营统一管理分散经营统一管理分散经营统一管理工商管理费暂时不缴纳暂时不缴纳暂时不缴纳暂时不缴纳1.5元/㎡暂时不缴纳暂时不缴纳户型面积（㎡）40——80㎡25——42㎡20——40㎡20㎡60㎡151——200100——130㎡租金