宿州沃尔玛国际购物广场调研及定位报告文件

执行纪要住宅潜在消费者调查执行时间2010年10月11月完成有效问卷135份调查方法拦截面访调查地点宿州市区访问对象22—60周岁非媒体咨询房产开发等从业人员计划在宿州市购买新建商品住宅家庭购房的决策人或参与决策人不排斥70㎡以下的小户型不排斥高层不排斥本项目执行特别说明不得在营业场所内访问营业人员即不得扫街小区门口拦截时同一小区有效问卷不得超过3份入户访问时同一住户最多完成1份有效问卷1居住及消费经验1是否为宿州本地人本次访问的潜在消费者中748为宿州本地人23的人因为自己或家人在宿州工作而在宿州买房本地人的比例较高与这次调查地点仅为宿州市区有一定关系2目前居住地非市区1553目前办公地半数受访者在老城区办公17的受访者在东关区办公和工作非市区1934目前居住状况a目前住房面积b目前住房属性潜在消费者的目前住房面积集中在60—120㎡占总体的77目前住房面积为60㎡以下者仅占89自建住房占274租借住房者占总体的1785置业及贷款购房经历a本次购房属于第几次置业b已经有过几次按揭贷款购买住宅的经历622的受访者为首次置业二次置业者占333三次及以上置业者仅占44785的人没有按揭大款购买住宅的经历有过1次购房贷款经历者占2072购房动机1本次购房的主要目的为孩子上学方便选个学区是341的受访者本次购房的主要目的给孩子买套房免得将来房子更贵也成为267的受访者本次购房的重要原因买不起大房暂时过渡的比例为89为了投资的比例占156但受访者理解的投资更多的是长期的增值而非短期的投机2本次购房如果自住计划住几口人本次购房自住者半数计划居住3人计划居住两人者占237居住人口为四人及以上者占1453购房决策及影响因素1在购买住宅时是如何做出决策的抽样过程中对于消费者进行的条件甄别要求被访者必须为家中购房的决策者或参与决策者作为大宗消费的住房80的受访者表示在购房时由我和家里人共同商讨决定2了解楼盘信息的主要渠道37的受访者通过亲戚朋友介绍获得楼盘信息口口相传的作用不可小觑网络的日益普及及房展网站的不断发展和完善房产网站成为消费者获取信息的重要渠道333的受访者通过房产网站了解楼盘信息3本次购房关注哪些因素无论是小区周边的自然环境生活配套还是交通环境都是与地理位置密不可分归根结底消费者购房时还是先考虑地理位置第二梯队第三梯队本次购房最注重哪些方面限选三项并排序4日常生活使用什么交通工具电动车已经成为市民出行的主要交通工具提及率511自行车和公交车单位班车也是市民出行的两种重要交通工具提及率分别为185和175能接受的住宅与单位学校的最远距离40的受访者仅能接受十五分钟的路程37的受访者能接受15—20分钟的路程能接受20分钟以上路程者占总体的23合计231面积与户型4产品需求60-70㎡的两室一厅一卫为小户型需求主流占比41560-70㎡的两室两厅占比21550—60㎡的两室一厅一卫提及率1482希望提供什么样的交房标准选择精装修房的受访者占总体的244其中52的人选择全精装89的人选择菜单式精装修104的人选择厨卫装修459的受访者选择毛坯房296的受访者表示选择毛坯还是精装主要根据价格来决定3精装修标准倾向哪一种近30的受访者对装修标准没概念约40的受访者选择的装修标准为800元㎡选择1000元㎡的受访者仅占33不去影院不去影院看电影的原因不去电影院看电影的受访者中586的受访者觉得在家看电影很方便不需要去影院宿州市的电影院少选择余地小也是他们不去影院的重要原因提及率3064去影院去哪家影院为什么去这家影院5看电影的地方还需要有哪些消费由于选择通常去影院看电影的受访者仅有5人不足统计意义上的30人不适合推广及整体因此此处仅以频次即选择的人数来呈现受访者选择的结果6婚庆用品消费习惯及态度1是否有过婚庆用品购买经验根据前期沟通考虑到本次消费习惯调查中需要对婚庆用品广场和婴幼儿用品广场进行讨论因此在调查对象的选择时我们适当向女性青年和中青年倾斜本次调查中165的受访者近期自己买过婚庆用品765的受访者有陪朋友或家人买过婚庆用品2去哪些地方购买婚庆用品近期购买或参与购买过婚庆用品的受访者中715的人在中山街购买婚庆用品在城隍庙选购婚庆用品的比例为172排名第二这与目前宿州市婚庆用品市场的分布比较吻合3对于婚庆用品广场的态度52的受访者认为目前购买婚庆用品比较方便对婚庆用品广场未表现出倾向32的受访者对婚庆用品广场持无所谓的态度觉得婚庆用品的消费频次低因此对此类用品广场不迫切16的人在购买婚庆用品过程中感到不方便希望有一个集中的婚庆用品广场一站式可以买齐7婴幼儿用品消费习惯及态度1身边婴幼儿状况445的受访者家中有学龄前儿童9的受访者家中正计划添个宝宝47的受访者身边来往密切亲戚朋友家中有学龄前儿童2是否关注婴幼儿产品及服务175的受访者表示自己非常关注并且比较了解婴幼儿产品及服务515的受访者对该类产品及服务比较关注并且有些了解31的受访者不了解且不关注婴幼儿产品及服务相关信息3宿州市缺乏哪些婴幼儿产品或服务关注婴幼儿产品及服务的受访者中551的人认为目前宿州市的儿童游乐场所缺乏数量和质量有待提高377的人提及婴幼儿的培训和早教市场存在空缺4婴幼儿的月花费326的人估算婴幼儿月平均花费为500元以下673的人估算婴幼儿月平均花费在500元以上其中72的人估算婴幼儿月平均花费在1000元以上5对于婴幼儿用品广场的态度在对婴幼儿用品及服务关注的受访者中754的人认为在宿州市中心建一个婴幼儿用品主题商场很好比较放心比较规范8大型超市认知1听说过哪些超市家乐福知名度99名列榜首沃尔玛其次知名度905领先优势明显知道大润发的受访者过半数知道易初莲花的受访者不足二层2去过哪些超市90的受访者去过家乐福62的受访者去过沃尔玛325的受访者去过大润发去过易初莲花的受访者为14超市的消费者到达状况一方面与各大超市的知名度等相关另一方面与宿州及周边城市各大超市的现有分布状况密不可分3对沃尔玛的印象沃尔玛留给顾客的印象中正面印象远大于负面沃尔玛留给顾客印象最深的是商品品种丰富提及率492服务好306和价格合理282是留给顾客的另外两个较好印象卖场规模大也让137的顾客记忆深刻9本项目测试1对于本项目未来规划的看法595的受访者对于本项目的未来规划充满信心195的受访者不太看好本项目看好的重要理由地理位置好人流量大综合商业市场空缺市民购买能力增强不看好的重要理由地理位置偏百货业竞争激烈市民购买能力不够综合商业会影响居住的舒适度2对于本项目的商业未来可能的消费状态815的受访者对于本项目未来的商业有较多的期待65的受访者认为项目离自己居住工作地比较远光顾的可能性不大10受访人群背景特征1性别2年龄根据前期沟通考虑到本次消费习惯调查中需要对婚庆用品广场和婴幼儿用品广场进行讨论因此在调查对象的选择时我们适当向女性青年和中青年倾斜本次调查中女性占665男性占33525-29岁占35530-34岁占293婚姻状况4家庭常住人口815的受访者为已婚185的受访者未婚家庭常住人口为3人的占42常住人口为4人的占31520的受访者家中常住人口为5人及以上5家庭月收入家庭月收入为2000-3000的受访者占17家庭月收入为3000—6000元的受访者占665家庭月收入6000元以上的受访者占1456文化程度7职业构成学历为大专及上的受访者占515受访者中普通职员占435华夏商城百货大楼国贸中山街金茂商城是目前消费者主要去的商场消费习惯上商业街区和商场的态度并无明显区别去外地消费频率较高首选徐州其次是合肥再次是淮北主要消费的方向是服饰鞋帽以及休闲娱乐服饰主要在金茂中山街以及华夏鞋类在华夏金茂中山街和百货大楼的消费的较多运动品牌购买频率比较高李宁安踏特步等均排在品牌认知度前列因为现有市场格局问题看电影的习惯主要从网上下载看消费者商业需求鞋帽和服装11小结在婚庆产品购买上消费者更愿意去的场所为中山街比例达到了715其次为城隍庙比例为172再次为大型超市比例为11852以上的消费认为目前婚庆市场的消费能够满足需求婴幼儿的方向551认为游乐场所其次为早教和玩具分别占到了377和268婴幼儿月消费金额为5001000元月占到601消费占比较高超过754的消费者认为宿州需要一个有个比较有规模的规范的婴幼儿市场消费者商业需求婚庆市场和婴幼儿产品家乐福知名度99名列榜首沃尔玛其次知名度905领先优势明显沃尔玛留给顾客印象最深的是商品品种丰富提及率492服务好306和价格合理282是留给顾客的另外两个较好印象卖场规模大也让137的顾客记忆深刻595的受访者对于本项目的未来规划充满信心815的受访者对于本项目未来的商业有较多的期待消费者商业需求超市和项目规划第五章经营户及销售人员访谈意向投资的位置面积心理预期的售价投资回报年限和点数租金水平吸引投资者关注项目的要素对项目的意见和建议投资者对宿州商铺投资的看法投资者对项目周边商业网点的看法对本项目的期望和要求一经营户访谈1经营者访谈要点我觉得不好不方便因为我们接触的都是孕妇和刚生过孩子的他这个是一系列的它从孕妇装到这个用品宝宝洗澡包括产后这一块他是一个特殊的销售人群所以要给人方便因为是孕妇啊或者带孩子洗澡大包小包在下楼梯为什么说人家都喜欢到我家来洗澡呢你看对面那个他是在二楼包括为什么华夏向北的门面为什么东边的门面和西边的门面不一样人流量就不一样你看人有那一个台阶她就不愿意下负一层觉得搞那个超市做KTV也不合适那么吵我觉得还是做饮食百货这样你看大家吃饭都会去不会因为楼高我不去吃不是因为偏僻我不去吃你看有个巷子里有一家好吃的人都是会去的当然不好了婴幼儿的东西怎么能在地下室卖呢总是有湿气的有些东西放久了不好婚庆的到是还凑合最好是像我们这样卖鞋买包的挺好的不行负一层做些鞋啊价格低一点的还可以人家一看下面价钱便宜都下去了我觉得婚庆和幼儿产品应该放在好一点的位置负一层应该是做女性用品价格不是太高觉得负一层关于婴幼儿和婚庆主题不是很合适因为像这样的婚庆应该是在楼上三层四层因为在负一层本身考虑到人嘛女同志喜欢逛喜欢比价格到那去愿意去逛要是婚庆本身结婚的时候都想要风风光光的谁往楼下去啊一经营户访谈2访谈记录负一层做婚庆市场我觉得负一楼做一些休闲的比较好餐饮娱乐就感觉还好正反觉得关于婴幼儿和婚庆主题的还是不可行的负一楼可以的应该是婴幼儿为主因为现在家庭基本上都是一个孩子都会比较重视一点包括像我们这边没有一个大型整个卖小孩衣服的或者是婴幼儿衣服的太少了只是有店面每次买衣服跑好几个地方不行负一层做些鞋啊价格低一点的还可以人家一看下面价钱便宜都下去了我觉得婚庆和幼儿产品应该放在好一点的位置不可以的谁愿意抱个孩子往下跑啊摔着磕着都不好再说了人结婚了还能往下走啊就做什么比较合适呢做电玩城去玩的都是年轻人不会觉得往下跑辛苦的一经营户访谈2访谈记录负一层做婚庆市场看你是做哪一块要是分散的做其它的那就不好说了像这边家乐福时代广场这边还是有点局限城隍庙以前不是也很好吗整个也挺好现在城隍庙拆迁后了以后开发商没有开发好现在就不行了这块不好说你们这个大楼在城隍庙附近也就是在我们百货大楼附近地势还是不错的在那开发的话应该还是比较好的我是到北京那时候去的到北京的沃尔玛家乐福到温州去的家乐福还可以吧购物广场给人一种很享受的感觉就是挺大挺全的商品很全家乐福商品很全很大一经营户访谈2访谈记录区域板块认知及定位婚庆我觉得吧70到100平米对于我们来说是比较合适的对于我们内部行业的人来说啊70到100平方米或者是再大一点的话我们能够办个正规的接待点小的话拉不开阵脚婚纱摄影3050平米就已经足够了因为太小的地方占地面积太小了摆的商品各方面的展示不出来婚庆用品因为根据我们目前经营经验情况来说太大你的经济压力会很大因为这个地方不是一个很留人的地方不适合我们做这块很奢侈的一个地方要让30平方到50平方我就当做一个接待的地方大家一进来一看因为那地方是购物的场所婚庆策划服饰鞋帽4050平方米卖衣服不需要那么大的场地的够用就行百货大楼梦特娇鞋子每年每季款型就这么多卖一双上一双地方大了反而显得空荡不实用四五十个平房足够了太大了也和你辛苦而且每那个必要一经营户访谈2访谈记录面积及价格负一层应该卖1万块左右一楼五万到七万那二楼就在两万左右贝贝佳婴幼儿用品老板负一层要比一楼便宜一半二楼的话如果一层是5-7万那二楼就是3—5万红双喜婚庆现在人的心里状态不一样我情愿进去就看到这些东西但是你叫我上一层或下一层这个感觉是不一样的我感觉到比方说一层是5—7万那负一层应该是2万左右一经营户访谈2访谈记录面积及价格客户来源60市区30矿区10宿州其他县区负一层销售情况较其他楼层相对较差安厦无沿街商铺中央广场还没开始销售基本上就认购完毕华夏世贸沿街门面销售较好安厦拍卖二营销人员访谈访谈记录总体看法华夏世贸中央广场安厦第六章住宅潜在消费者调查子目录住宅潜在消费者调查执行纪要1281居住及消费经验1292购房动机1343购房决策及影响因素1364产品需求1425价格及支付1486本项目测试1517商业及住宅观点1588受访人群背景特征1619小结165汴河中路北侧运动休闲安踏体育服装俏太太服装轩冉秋味伊人〈aname=baidusnap0〉〈/a〉相思</B〉鸟服装圣迪奥贵人鸟东方刺绣服装猫人化妆品顺发化妆品服装新续内衣家居服皮鞋登云鞋服装胖妇人服装鄂尔多斯服装法国梦特娇服装报喜鸟哥伦特摩专卖店服装黎诗奇服装红豆西服皮鞋佰纳皮鞋经营品类店名眼镜吴良才眼镜万家宾馆服装劲霸男装天迷韩式精品眼镜同仁眼镜眼镜颐和眼镜服装九鹿王男装服装本色男装服装波司登服装培蒙服装希努尔男装紫罗兰皮鞋达芙妮皮鞋纤纤妙语餐饮多味楼火锅城银行建设银行服装恒源祥杰豪照明经营品类店名自西向东续表1餐饮邱妈火锅美容美发爱情故事理发医药医圣大药房青苹果装饰眼镜博士康眼镜眼镜奥马眼镜皮鞋增高鞋婚纱摄影上花轿婚纱摄影时尚百货多吉丽时尚百货珠宝首饰金伯利钻戒经营品类店名自西向东续表2四市区潜在竞争商业项目家乐福购物广场安厦时代广场尚街中央广场华夏世贸广场中央广场中央广场银河广场尚街尚街本项目四市区潜在竞争商业项目项目周边在建或在规划的大型商业项目较多部分项目开发进度接近对项目销售和招商带来严重威胁充分了解竞争对手的经济技术指标掌握其开发进度可以避免恶性竞争赢得差异化优势易初莲花桑铌国际财富广场沃尔玛本项目家乐福家乐福世纪广场大润发尚街无中央广场华夏超市谈好乐购最终未入驻华夏世贸广场商之都安厦时代广场入住超市及商场四市区潜在竞争商业项目负二层男女皮具箱包主题餐饮美食娱乐城包含3D电玩中华美食以及部分非机动车位L型商业步行街华夏超市负一层化妆品珠宝首饰钟表精品名牌服饰KFC珠宝化妆品黄金珠宝高档化妆品一层沃尔玛家乐福休闲女装缤纷生活区男装麦当劳针织羊绒男士饰品和鞋区品买专卖连锁店女装二层沃尔玛家乐福童装床上用品运动休闲广场休闲餐饮品位生活区少女淑装置业女装童装童玩内衣家居服装精品男装运动服装儿童服饰床上用品三层电影院特色餐饮数码通讯电玩KTV时尚潮流小铺动感地带运动区休闲区家纺区和办公区KTV电玩家电广场数码产品四层电玩特色餐饮大润发尚街国际电脑城通讯手机餐饮酒吧区时尚购物影视娱乐无定位大型中餐特色餐饮网吧咖啡厅电影院美容SPA婚庆服务餐饮美食城五层本项目尚街安厦时代广场家乐福世纪广场中央广场华夏世贸广场消费外溢状况较为明显受到淮北徐州等城市的影响但是由于埇桥区周边有着较多的煤矿因此也带来额外的消费需求宿州近年的商贸零售业高速发展显示仍有较大的上升空间周边在建或规划的商业项目较多项目销售与招商面临激烈竞争目前商业仍以传统的百货超市专业市场为主空白点在以独立商铺为主的综合性购物中心家乐福大润发沃尔玛易初莲花纷纷进驻宿州未来几年内将会有着较多的竞争商业集中区仍在以老城区为主但是随着近年来城市快速发展商场的布局也开始走入其他区域主流商铺面积30—50平方米为主零售市场五小结第四章商业消费习惯及态度消费者调查子目录商业消费习惯及态度执行纪要721本地购物场所消费习惯及态度732外地购物场所消费习惯及态度793服装类消费习惯及态度834鞋类消费习惯及态度885电影类消费习惯及态度946婚庆用品消费习惯及态度987婴幼儿用品消费习惯及态度1018大型超市认知1069本项目测试10910受访人群背景特征111111小结115执行纪要商业消费习惯及态度执行时间2010年11月份完成有效问卷200份调查方法拦截面访访问对象宿州市常住居民过去三个月平均一个礼拜5天住在宿州市20-60周岁非媒体咨询零售房产开发等从业人员最近半年未接受过市场调查不含人口普查家庭日常生活消费的决策人或参与决策人执行特别说明不得在营业场所内访问营业人员即不得扫街小区门口拦截时同一小区有效问卷不得超过3份入户访问时同一住户最多完成1份有效问卷1本地购物场所消费习惯及态度1去过以下哪些场所购物在曾经在这里购物上华夏商场排名第一76的受访者表示曾经在华夏商场购物宿州市百货大楼国贸和中山街属于同一梯队水平相差无几64的受访者曾经在宿州市百货大楼购物排名第2国贸和中山街并列第三百分比同为625新武夷时代广场虽然规模较大但由于整体招商效果及开业时间不长等诸多原因顾客的到达率不高2经常在以下哪些场所购物72的人经常去华夏商场购物这充分显示了华夏商场在宿州市民生活中的重要地位中山街580宿州市百货大楼555和国贸535是宿州市民经常购物的另外三个重要场所依次排列第234位金茂商城及周边的商业地位不容小觑40的受访者经常在金茂商城及周边购物不同购物场所的顾客忠诚度某个场所顾客中经常购物占曾经购物的百分比可以理解为该场所内忠诚顾客的百分比这一指标可以很好的反映出不同购物场所顾客忠诚度的高低本报告中约定经常购物占曾经购物的百分比为顾客忠诚度在所讨论的11个购物场所中除了淮海路外其余11个场所的忠诚度都在80以上忠诚度排名第一的场所为华夏商场忠诚度947中山街名列第二忠诚度928金茂商城及周边的忠诚度为92名列第三宿州百货大楼和城隍庙则分别位居第五位和第七位经常购物的占比虽然远远落后于华夏商场但忠诚度与华夏商场相比差距不大仅落后8个百分点3购物场所位移成本所讨论的11个购物场所顾客乘坐公交到达需要花费的平均时间都在15分钟之内位移时间一方面反应购物场所辐射能力和范围同时也与购物场所的地理位置密不可分4本地百货商场与商业街对比a本地购物时倾向百货商场还是商业街区从饼图上可以看出在本地购物时顾客对于商业街区和百货商场的倾向性不明显倾向百货商场的比倾向商业街区的仅高1个百分点b选择商业街区的原因c选择百货商场的原因倾向在商业街区购物者更看重商业街区内物品价格优惠和品种齐全倾向在百货商场购物者看重百货商场的商品质量有保障和购物环境舒适2外地购物场所消费习惯及态度1外地购物频次a是否经常去外地购物b最近三个月去外地商场购物中心的频率经常平均每个季度不少于一次56的受访者经常去外地购物经常去外地购物的人中去外地商场购物中心的频率为每月一次以下的占589每月一次或以上者占415每周一次及以上者占992通常去外地哪些城市购物徐州是宿州市民去外地购物的首选城市491受访者表示经常去徐州购物消费其次为合肥提及率363348的受访者还会到除徐州外的其他省外城市购物这些城市主要为南京上海等距离相对较近的大中城市3去外地购物通常消费种类外地购物时以购买服饰和鞋帽为主804的提及率带小孩家人游玩及相关消费占其次提及率为33232的受访者在外出购物时会购买护肤化妆品4选择去外地购物的主要原因交通的发达缩短了人们心里城市与城市之间的距离方便了城市间的往来67的受访者觉得交通发达去这些城市比较方便所以经常去外地购物同时外地市场在商品种类款式和价格等方面的诸多优势也吸引宿州市民前往3服装类消费习惯及态度1购买服装的主要场所过去一年内宿州市民购买服装的最主要场所为金茂商城及周边提及率435领先优势明显充分彰显金茂商城及周边的商业地位175的受访者选择在中山街为家人购买服装2目前这个季节单件外套的价格调查当季为秋末冬初受访者的当季单件外套价格高度集中在100—200元集中度51分别有235和155的受访者选择单间外套价格在200-300元和300-500元3服装品牌关注度a购买服装是否注重品牌b目前选择较多的服装品牌购买服装时注重品牌与不注重品牌者比重略高于11服装类运动休闲品牌领先b目前选择较多的服装品牌续表注重品牌103人4对于宿州市服装品牌和档次的看法39的受访者认为本次市场的服装品牌和档次已经满足自己的需求35的受访者认为宿州本地市场的服装品牌档次不够有待发展4鞋类消费习惯及态度1购买鞋子的主要场所过去一年内宿州市民购买鞋子的主要场所比较分散与服装消费场所明显不同购买鞋子的最主要场所为华夏商场提及率46金茂商城及周边提及率41名列第二金茂商城及周边在鞋类消费上虽然未显示出象服装类消费的一枝独秀但其重要地位无法否认2目前这个季节选择皮鞋的单价调查当季为秋末冬初受访者的当季皮鞋的单价主要集中在100—200元集中度465选择200—300元价格区间的受访者占305对比两条曲线可以看出当季外套的价格区间跨度大皮鞋价格区间跨度相对比外套小3鞋类品牌关注度a购买鞋子是否注重品牌b目前选择较多的鞋类品牌购买鞋子时注重品牌与不注重品牌者比重略高于11鞋子的此项比例与服装的该项比例相同鞋类品牌中除了安踏李宁继续领先以外意尔康红蜻蜓在宿州亦受热捧b目前选择较多的鞋子品牌续表注重品牌103人4对于宿州市鞋子品牌和档次的看法544的受访者认为本次市场的鞋子品牌和档次已经满足自己的需求32的受访者认为宿州本地市场的服装品牌档次不够有待发展5电影类消费习惯及态度1看电影的频次45的受访者表示平常几乎不看电影看电影的平率为平均每个月一次以下的占35平均一次约看电影不到一次的观众占总体的825的受访者表示只要有新片上映就会看2通常看电影的方式在看电影的受访者中942的人看电影的通常方式为网上在线观看或下载后观看倾向性明显仅有26的人选择到电影院看电影租赁购买光盘看电影的比例为31未销售桑铌国际财富广场未销售青年公社精装3069光彩财富广场基本销售完毕层高搞销售相对较差3200395679光彩阳光城销售完毕无明显楼层差异毛坯7585102136630层位住宅为常规户型家乐福世纪广场销售完毕无明显楼层差异89122418层位住宅为常规户型尚街住宅公寓尚未发售其中住宅为大户型公寓偏重写字楼中央广场精装530047576613222440627层为住宅华夏世贸广场销售完毕无明显楼层差异毛坯47004375563358290232533层为住宅一梯5户其中小户型住宅合计为58套安厦时代广场销售情况楼层差异备注价格户型总套数总面积基本情况410小户型产品及精装修5月17日推出104套销售约80市区高收入客群40—50m286—90m2两房129—145m2三房4416546003栋30层安厦时代广场青年公社家乐福世纪广场楼盘名称未销售未销售-35396—1栋18层SOHO公寓4个月去化约5万方月均180余套市区投资客为主公寓40-5㎡住宅74—84少量128㎡796843001栋27公寓5梯40户1栋30层住宅2梯4户高层年去化量去化速度客群情况主力房型容积率总建筑面积万㎡销售均价元m2在售物业情况物业类别家乐福世纪广场安厦时代广场青年公社位于市中心的高层项目销售火爆数据来源宿房网未销售市区高收入客群精品三房四房空中复式3060㎡的公寓41462未销售3栋30层中央广场光彩财富广场华夏世贸广场楼盘名称精装修基本销售完周边区域3060一房少量69两房-0935801栋15层小高层销售情况尚可刚销售公寓40—70少量100㎡561753001栋22层高层住宅大户型1栋公寓高层年去化量去化速度客群情况主力房型容积率总建筑面积万㎡销售均价元m2在售物业情况物业类别华夏世贸广场中央广场光彩财富广场精装修项目及部分市中心项目数据来源宿房网4356789101112131415161718192021222324252627282931323334123530363837394041424344cba2008年地块2010年地块2009年地块从图表中我们可以看出近年2008年2010年土地拍卖主要集中在主城区和开发区且容积率普遍较高30左右预示未来市场产品将逐步以小高层高层为主为该类市场提供了发展环境近期集中拍卖地块近年来土地成交淡市区域411土地供给4200万元225227汴河中路以南宿州市百货采购供应站用地以北二中巷以东4410万元亩117322金河三路南侧南外环路北侧金海六路西侧4310万元亩254785金河东路南侧金海五路东侧4260万元亩73892拂晓大道以西北临陈营村南临规划市建安总公司41570万元38467环城北路南侧埇桥办事处原办公用地40132万元亩42782纺织路以南顺达织造厂以西39156万元123679纺织东路以南生活路以北3835万元亩82242宿怀路与金河路交叉口东南角371705万元107637纺织东路以南经济开发区陈营村生产路以东以西36276万元114658淮海南路以南第二纺织厂以北35成交价万元面积亩方位序号2008年土地拍卖情况22万元亩301696迎宾大道以北3478万元74206拂晓大道以东三八中学以西3314万元04738胜利中路以北32135万元28722淮河西路北侧31483万元81716宿蒙路东侧30666万元1128浍水东路以南293066万元788851汴河东路以北中兴路以东2822万元成交价301696迎宾大道以北2778万元成交价74206拂晓大道以东2614万元成交价04738胜利中路以北25114万元成交价100835淮河西路24135万元成交价28722淮河西路北23666万元成交价1128浍水东路以南223066万元成交价788851汴河东路以北中兴路以东生活路以南港口路天象小区以西211435万元成交价1665571金海二路以东金河东路以北金海三路以西开发区土地以南202009年土地拍卖情况411土地供给11万元亩2028062金江路以南宿州元邦金属制造有限公司以西宿州浩维无纺布有限公司用地以东宿州市经济技术开发区用地以北1911万元亩1043297金江路以北宿州中煤三建公司用地以西宿州博洋纺织有限公司以东宿州市经济技术开发区用地以南1811万元亩147348金海六路以东宿州市经济技术开发区用地以北以西以南1711万元亩11608金海六路以东宿州市经济技术开发区用地以北以西以南1611万元亩268357金海六路以东宿州市经济技术开发区用地以北以西以南1511万元亩11416金海六路以东宿州市经济技术开发区用地以北以西以南1411万元亩456145金海六路以西宿州市经济技术开发区用地以北以东以南1311万元亩175921金海六路以西宿州市经济技术开发区用地以北以东以南1211万元亩199988金海六路以西宿州市经济技术开发区用地以北以东以南1111万元亩212562外环一路以南金海六路以西宿州市经济技术开发区用地以北以东1011万元亩799201外环路以东宿州京田机械有限公司用地以北宿州市经济技术开发区用地以南以西9130万元亩901943淮河西路以南拂晓大道以西市建投公司用地以北市建投公司用地及三八办事处集体土地以东8112万元亩442074宿怀南路以东纺织东路以南宿州市鸿鹏纺织厂以西居民住宅以北7300万元亩30614汴河西路以北人民路以东宿州市长城门窗厂及居民住宅楼以西长征路以南6110万元亩1237578银河三路以北磬云北路以西综合医院预留地以东光明路及三八办事处大吴家村庄以南544万元亩31784南外环路以北南外环与拂晓大道拐弯处以东宿蒙运河以西以南4130万元亩975423迎宾大道以南金海二路以东金海三路以西宿州市南方置业有限公司用地以北337万60434拂晓大道以西2357万亩成交价30614汴河西路以北12010年土地拍卖情况411土地供给新政后新政前后成交走势并未出现明显变化但是受到去年放量过大以及宏观调控的影响宿州市今年新建商品房的销售面积要略低于去年从月度销量变化来看宿州市的楼市淡旺季相对较为明显淡季主要为春节前后销售量下滑较快近年来的调控以自住需求为主的宿州市场影响较小整体市场目前未出现较大幅度的调整市场预期未出现拐点412新政影响经济总量居全省第八位近年增幅较快年均增幅超过12产业结构进一步优化第三产业特别是商贸服务业仍有较大的上升空间人民生活水平稳步提高城市地位不断提升发展后劲足目前人均收入尽管偏低但增长较快居民消费力呈快速增长势头城市定位为皖东北商贸中心城市给项目发展带来机遇城市规划对老城区定位为商业中心区有利于本项目的发展宏观市场5小结房地产市场整体上呈现出平稳发展的特征供需均呈现放量增长的态势多数居民对未来市场持乐观态度房地产开发受到金融危机影响不明显住宅与商业均市场均进入高速发展期有较大的发展机会供应平稳成交受市场预期影响较大价格保持缓步上涨趋势月度成交受供应影响较大刚性需求特征明显供求比呈下降趋势存量逐渐去化价格在10年1月份起出现较大幅度上涨单月成交价格受个案影响较大分面积去化09年市场成交中主力去化以90—120m2为主占整体去化量的48购房年龄层09年市场成交中购房群体中以30岁以下及30—40岁客户群体为主占总量的73购房区域构成09年市场成交中购房群体中市区客户占总量的81房地产市场第三章零售市场关键分析一零售商业发展状况1城市社会消费品零售总额社会消费品零售总额指各种经济类型的批发零售贸易业餐饮业制造业和其他行业对城乡居民和社会集团的消费品不包括住房零售额和农民对非农业居民零售额的总和该指标反映通过各种商品流通渠道向居民和社会集团供应生活消费品来满足他们生活需要的情况是研究人民生活社会消费品购买力等问题的重要指标从上表可以看出宿州市人均社会消费品零售额远远低于安徽省平均水平33372355499六安市26391676533宿州市48651059316淮北市143147034168合肥市519235277844安徽省人均总额一零售商业发展状况2城市社会消费品零售总额资料显示2009年宿州市内各区县的社会消费品零售总额总共为1676533元其中埇桥萧县两区县处于领先地位砀山灵璧泗县则相对落后一零售商业发展状况3人均零售额与其他城市对比情况虽然人均商品零售额从城市总体人口来看宿州市远远低于淮北市但是从市辖区埇桥区的的人均商品零售额却和淮北市基本接近这表明了两个问题由于地理位置的原因宿州市下辖的砀山和萧县产生的消费外溢情况较为严重埇桥区对周边的灵璧和泗县仍有一定的辐射力城市化水平较低未来仍有较高的发展空间70633372355499六安市911841167747泗县1211594193231灵璧县1412404339671萧县982225217428砀山县1844125758456埇桥区63526391676533宿州市21848651059316淮北市491143147034168合肥市6795519235277844安徽省人口万人人均元总额万元居民消费区域倾向排序首选徐州淮北次选南京合肥消费外溢大大影响了城市经济发展居民消费区域倾向排序首选徐州淮北次选南京合肥消费外溢大大影响了城市经济发展发展后劲明显不足宿州合肥南京徐州淮北首选消费城市次选消费城市灵璧萧县砀山泗县淮北徐州合肥南京宿州市区城市消费力外溢埇桥区面积2868平方千米人口1785万邮政编码234000为市委市政府所在地设街道办事处11个镇15个乡9个宿州市区消费基本依靠埇桥区内城镇乡村居民埇桥区人口180万其中市区居民约40万其经济能级相当于一个县域经济体宿州埇桥区城市面貌城市面貌二宿州城市商业发展现状目前全市商贸流通业共有各类企业14084户各类综合专业和集贸市场104个个体商业52392户全市批发零售和住宿餐饮从业人员40万人近年来新型流通业态正在逐步取代传统经营模式全市营业面积1万平方米的大型超市有1家3000平方米以上的大型超市有8家1000平方米以上综合超市有12家2007年限额以上零售企业商品销售额146亿元其中超级市场销售额1003亿元占比686全市具有一定规模的连锁经营流通企业已超过20家通过直营加盟特许等种种形式连锁经营店数2000多家华润苏果苏宁电器肯德基上岛咖啡迪欧咖啡名典咖啡等知名企业在市区开设了连锁经营店家乐福超市已动工建设台湾大润发乐购也签定了入驻意向据统计全市还有经营面积超1万平方米的百货商场1家各种形式的城区便利店1630家专卖店690家美容美发店770家沐浴和足浴店600多家等流通业业态结构得到不断改善和优化二宿州城市商业发展规划市级商业中心1个以汴河中路胜利路淮海中路交叉的工字状为中心的辐射区是目前城市商业中心区也是最成熟的商业区市级商业副中心1个位于汴河北新城区为2020年远期规划目前还没有形成区域商业中心6个分别为西北新区西南区西区经济开发区道东区符离集区家乐福百货大楼百货大楼三大型商业网点宿州国贸商厦宿州目前定位最高档最具领导地位的百货公司概况地理位置淮海中路商业黄金地段规模3000平方米楼层-13层经营方式服装主题式百货公司采取销售额扣点分成方式收取费用扣点率20结算周期30天宿州市区的三家商场中国贸的规模相对最小2010年10月底二楼三楼的部分柜台正在装修调整经营布局-1F名品鞋城1F黄金珠宝2F高档男装区3F精品女装驻场知名品牌艾格舞衣斑斓安之伴玖姿艾迪儿三楼都彭杰凡尼忘不了杰克琼斯爱登堡波司登利郎与狼共舞九牧王凯迪邦尼雅戈尔浪比时二楼富贵鸟花雨伞她他意尔康梦特娇金迈王千百度米奇纤纤妙语卡美多艾莉芬特百丽花花公子木林森哥弟负一楼三大型商业网点华夏商场地理位置汴河中路与淮海南路交叉口东北角经营面积20000平方米经营楼层1—3层经营方式综合性百货公司采取销售额扣点分成式收取场地费用华夏商场位于宿州市商业中心包括华夏超市华夏商场华夏精品商场华夏酒店一体的综合型商业项目以纯美特斯邦威贵人鸟李宁乔丹特步适马KAPPAPUMA休闲运动花花公子意尔康康奈木林森金利来花雨伞红蜻蜓花雨伞都彭皮尔卡丹森达鞋马克华菲杉杉雅戈尔波司登紫藤阁梦特娇旗牌王增致鸭鸭爱奴娇巴俐景歌迪亚秋艳步云培罗蒙高尔夫皮尔卡丹阿基米德庄杰啄木鸟虎都红豆雅鹿龙达飞太平鸟鸭鸭俞兆林老人头恒源祥卡尔曼斯珍贝北极人金狐狸鄂尔多斯好波雅鹿九牧王谜底高氏杰名郎诗梦才子皮尔卡丹服装驻场知名品牌三大型商业网点百货大楼地理位置淮海路与胜利路交叉口东南角经营楼层1—4F经营面积18000平方米经营品种50000多种开业时间2010年5月28日重新开业经营布局1F皮鞋箱包钟表首饰数码烟酒特卖区2F精品男装羽绒服3F精品女装羊毛衫儿童用品4F家电家纺驻场知名品牌ONLYTEM巴俐景婉草薹玲珑粉墨奥斯来蓓提飘蕾高斯雷琅倩舞卡布瑞拉VEROMOBA梦特娇雅鹿雪人七波辉蓝猫三楼都彭秋艳虎都利郎九牧王梦特娇阿基米德培罗蒙罗蒙凯慕斯苹果王龙达飞稻草人步云法派雅鹿哥伦特赛二楼金利来骆驼卡美多犀牛梦特娇万里马迪宝龙劳斯帅特漂亮百分百舒凡吉尔达JED男主角女主角西亚骆驼杰豪恒源祥玉兰油北极罗马浪琴Ω一楼大型商业网点四主要商业街淮海南路汴和中路至环城北路段目前宿州市区人流最旺租金水平最高的商业步行街沿华夏商场至华润苏果租金水平从南向北递减华商场附近为宿州目前租金水平最高的商铺概况地理位置中心城区淮海路汴和中路至环城北路段商业街长度400米左右沿街一层商铺经营品类服装皮具鞋类运动休闲等租金水平150-430元平方米从南向北递减华夏商场附近最高支付方式无押金年租金一次性支付租赁年限1-4年不等租约内租金没有递增家纺宝缦美容美发维纳斯靓丽丝都珠宝首饰济祥首饰内衣浪莎家纺圣富莱家纺家饰通讯中国联通童装巴拉巴拉在建大楼童装小叮当服装步步高裤行运动休闲德尔惠形象店服装真维斯时尚百货流行美鲜花花艺庆典鲜花都市花语鲜花梅子花都服装艾琳娜女装服装伍仈裤业珠宝首饰老字号金店品类店名蛋糕金香蕉蛋糕饮料口渴了银行中国工商银行珠宝首饰戴梦得珠宝城帽子冠群帽店服装金利来宿州专营店服装老人头家具地下家具城服装bbdd宝莱得利门面装修中银行中国银行珠宝首饰老凤祥银楼通讯迪信通KTV阿米果飚歌城办公楼贝润大厦办公楼宿州电视台通讯中国移动邮政中国邮政通讯中国电信品类店名品牌续表1自胜利路由北向南淮海路西侧银行宿州市区农村信用合作社运动休闲Kappa新华书店美容美发Smion发型公社运动休闲特步服装森马服装利郎运动休闲Adidas运动休闲Kappa阿玛尼专卖运动休闲ERKE专卖店珠宝首饰金凤祥银楼珠宝首饰福大福金行服装新品内衣特卖皮具啄木鸟运动休闲安踏皮具稻草人金港创业一条街珠宝首饰龙凤银楼品类店名皮鞋飞驼皮鞋皮具啄木鸟服装郁香菲服装黄毛奥衣鸟服装经典服饰家纺纺织商场日化亨通日化服装聚便宜皮具稻草人服装艾尚雪服装博奈斯时尚羽绒服户外用品兄弟连军品专卖服装艾琳娜时尚羽绒服诚信房产护肤品十二月坊服装时尚轩服装惊喜欢中央广场银行中国农业银行品类店名续表3续表2由北向南市立医院体检中心服装纺织商场茶叶六安瓜片服装芭蒂娜银行中国工商银行家纺多喜爱服装三彩美容紫罗兰服装太平鸟儿童摄影嘟嘟熊服装第二印象运动休闲Adidas运动休闲nike运动休闲Kappa影城夜总会KTVKFC人行天桥品类店名品牌食品刘老二烧鸡服装卡伊奴服装诗伽谷服装恒泽茶楼芝麻街天福茶楼服装酷丑国际户外用品骆驼户外休闲服装亦谷品类店名品牌续表5续表4由北向南淮海路东侧服装七匹狼服装森马服饰服装时尚新干线服装女士内衣服装啄木鸟服装服装雅鹿羽绒服服装赛鹿服装运动休闲361体育用品南洋布庄珠宝首饰金嘉珠宝通讯中国联通珠宝首饰上海光庙银楼大金鲨欢乐谷运动休闲adidas体育用品通讯信捷通讯通讯天兴通讯城老人头打折店银行宿州信用社百货大楼经营种类店名服装乐久服饰皮鞋杰豪鞋业皮鞋红蜻蜓鞋业服装三祥服饰鳄鱼服装龙达飞男装服装玫瑰秀服饰翠玉芳皮鞋奥康红火鸟服装轩冉服装服装太平鸟服饰珠宝首饰宿州老珠宝皮鞋奥康鞋业皮鞋意尔康鞋业服装都市丽人内衣皮鞋红蜻蜓鞋业服装衣之纯国贸服装哥弟经营种类店名自宿州市百货大楼由北向南续表1由北向南惠特皮鞋意尔康鞋业皮鞋木森鞋业银行工行国税运动休闲adidas体育用品服装衣统男装银行建行运动休闲鸿星尔克运动休闲耐克时尚百货凡人服装邦威运动休闲特步皮鞋奥康服装以纯服装雅戈尔皮鞋日泰鞋业服装诺兰贝尔女装服装名品折扣内衣皮鞋意尔康鞋业经营种类店名公安局诚信房产蛋糕金满蛋糕金羽杰服装卡芙芮服饰家纺梦迪妮家纺皮鞋红蚂蚁鞋业龙摄影家纺富安娜家纺护肤品珀莱雅网吧猎人护肤品佰草集服装朗香服饰服装黑贝服饰服装乐久服饰皮鞋雁皇服装艺豪彩金苏果超市华夏超市运动休闲361体育用品皮鞋红蜻蜓鞋业经营种类店名续表2续表3主要商业街汴和中路淮海南路交界宿怀路段项目北部临近路段城市CBD所在路段宿州未来的商业中心区域概况地理位置中心城区汴河中淮海路至宿怀路段商业街长度300米左右沿街一层商铺经营品类服装皮具鞋类等租金120-280元平方米租金水平从西向东递减华夏商场附近最高支付方式无押金年租金一次性支付租赁年限1-4年不等租约内租金没有递增服装利郎网吧非凡网络银行农业银行眼镜夏氏眼镜眼镜医院眼镜运动休闲德尔惠运动品牌鲜花金百合鲜花市立医院餐饮有意思皮鞋骆驼鞋业化妆品蓝梦化妆品皮鞋沙驰服装艾莱依服装金利来医药兴华药房服装凤凰羊绒皮鞋奥康皮鞋服装朗曼笛羽绒服皮鞋红蚂蚁鞋业人行天桥经营品类店名安厦时代广场童装巴拉巴拉童装时尚百货水明月旗舰店服装playboy皮鞋意尔康运动休闲匹克体育服装淑女坊运动休闲美克运动休闲服装真维斯服装三祥cleanwater服装杰豪服装唐狮服装皮鞋红蜻蜓皮鞋木林森运动休闲李宁皮鞋意尔康婚纱纽约纽约服装tacktones经营种类店名汴河中路南侧自西向东续表1宿州沃尔玛国际购物广场

调研及定位报告我们在研究过程中所依据的资料和信息都是准确和有效的数据主要来源于三个方面案头研究包括《安徽省年鉴》宿州房地产管理局相关报告及其他项目公开展示信息通过问卷获取的消费者需求数据通过研究人员走访以及访谈提纲获取的消费者及经营户的心理特征敬请注意本项目研究工作是在2010年1011月期间进行的因此进行研究分析所依据的信息和资料都是基于这个时间阶段的该报告仅为使用方使用具有保密性我们不对任何第三方承担任何责任前言目录第一章项目概况与研究方法4一项目概况51区位52主要经济技术指标6二研究方法81研究内容82研究方法9第二章社会经济发展对项目的影响10一城市区位与发展规划111城市区位与定位112行政区划和人口143省内地市基本指标比较154固定资产投资及房产投资情况205小结39第三章零售市场关键分析41一零售商业发展状况411城市社会消费品零售总额422城市社会消费品零售总额433人均零售额与其他城市对比情况44二宿州城市商业发展现状47三大型商业网点49四市区潜在竞争商业项目66五小结69第四章商业消费习惯及态度消费者调查70第五章经营户及销售人员访谈118一经营户访谈1191经营者访谈要点1192访谈记录120二营销人员访谈125第六章住宅潜在消费者调查126第七章住宅现实消费者调查167第八章主要结论与建议194第一章项目概况及研究方法本项目基地位于宿州市市中心胜利路以北药店巷以西书院巷以东本报告以该项目地块的规划开发为研究策划对象本项目位于宿州市中心临近百货大楼和城隍庙市场老城区宿州市行政中心汴南新区本案一项目概况1项目区位商业部分为地上五层地下一层住宅公寓部分为为623层一梯22户主要为4565平方米户型少部分8090平方米产品本项目是涵盖商业住宅及公寓的综合体项目一项目概况2主要经济技术指标610辆停车位19900m2停车场面积4500m2地下一层商业24400m2地下建筑面积其中518容积率42500m2住宅公寓面积49100m2商业其中91600m2地上建筑面积116000m2总建筑面积17700m2总占地面积宿州沃尔玛国际购物广场经济技术指标项目效果图及住宅公寓户型图二研究方法1研究内容宏观房地产市场研究区域和可类比楼盘研究小户型公寓及市场研究商业宏观研究商业物业研究消费者购物习惯研究从项目本身的定位去从市场现状消费者可类比楼盘等方面去寻求决策的数据基础研究方法一定量定性分析法根据客观科学公正的原则针对研究的范围广泛搜集有关房地产数据对数据进行定量分析对研究的关键部分进行量化的推测使之具有科学论据支撑同时进行定性分析做到定量与定性相结合作出立体的多角度的分析研究方法二取证法通过对国内可类比城市商业物业开发经营的经验进行研究对比寻找这些公共服务设施发展的成功之处并总结其失败的主因扬长避短研究出切实可行的符合本项目特点和发展需要的策划方案研究方法三集中主要课题的研究方法为了在规定的日期内完成项目的市场调研兼总体定位研究我们必须通过科学地研究方法把焦点集中在主要的专项课题研究上将研究的结果融入本报告内二研究方法2研究方法本报告通过分析项目所在及周边区域的宏观经济人口状况商业物业市场的供应与需求周边区域发展状况等因素对项目发展的影响结合项目自身条件以客观的市场数据为基础进行全面的分析研究并提出项目总体定位方案科学的研究方法是项目定位成功的关键第二章社会经济发展状况对项目的影响一城市区位与发展规划1城市区位与定位宿州市位于安徽省最北部南距蚌埠86公里北距徐州75公里西北距淮北市40公里宿州市位于我国两大经济带京沪铁路亚欧大陆桥经济带交汇处同时又是淮海经济区和徐州都市圈的重要组成部分处于安徽城镇化重点建设地带沿淮城市群上这种承东启西南引北连的区位使得宿州市在皖北地区经济发展中位置突出宿州市十一五规划提出建设为皖东北商贸中心城市淮海经济区和京沪铁路沿线重要的加工业基地和商贸物流中心之一宿州合肥南京徐州淮北约240公里约280公里约40公里75公里一城市区位与发展规划2城市区位与定位续1《宿州城市总体规划调整方案2007-2020》将城区划分为三大主要功能区城市总体规划为一城三区三轴的空间布局三区老城区汴河新城区和符离镇区形成南部老城区－中部新城区－北部符离镇区的空间结构形态城市呈南北相向团聚发展同时由老城区和汴河新城区共同构筑成宿州市城市主城区三轴汇源大道拂晓大道和汴河路构筑的三条城市发展轴线右图宿州城市总体规划调整方案2007—2020一城市区位与发展规划1城市区位与定位续2土地利用和人口规模人口规模近期2010年万人60远期2020年万人73远景2050年左右控制在90万人以内用地规模近期控制在65平方公里远期控制在70～75平方公里近期城市实际居住人口按60万人用地按65平方公里远期人口按73万人用地按73平方公里进行平衡区位安徽北大门北与徐州接壤行政区划下辖四县一区砀山县萧县灵璧泗县人口大市总人口约650万其中埇桥区180万砀山95万萧县150万灵璧120万泗县90万宿州市安徽北大门650万人口大市经济落后宿州合肥砀山萧县灵璧泗县埇桥12693阜阳1713001六安1613097宿州1513302宣城1413736淮北1014042亳州914046淮南817158合肥220390马鞍山1人均可支配收入元城市序号2行政区划和人口数据来源2010年《安徽统计年鉴》16408270622315172765679452863646436240309238总计179814010243360464148603312804031458927黄山1424224041791101166615883223145662675455安庆172955410176281804159877510932431519102池州467651710588434767739920683925737967铜陵167745109180501056277772622519182551563宣城3855325124921130972230097727388472860886芜湖128852905164751872458599720263242182910巢湖519271809498640949128611310573781146092马鞍山92811702141993409705891215247831699547六安140022105220989310450252519246682126332滁州2216915074671133320242516216026561749066淮南7288130212512521671000497615002521667919阜阳1480217052811014523360643116323621756193蚌埠95451602134849272635187112247231335965宿州847710011106573585969300636677664020亳州180961306433943395217744211683131197783淮北415856126435213696149142941180332412979511合肥人均GDP元人非农人口人均销售面积人均销售面积城市化比重非农业人口人口商品住宅m2商品房销售面积m2地区3省内地市基本指标比较576滁州7246池州17267黄山16344铜陵15372淮北14432亳州13433宣城12509淮南11530巢湖10532蚌埠9541宿州8584六安6608阜阳5666马鞍山4803安庆3902芜湖22102合肥1生产总值亿元城市序号宿州经济总量居全省第八位近年增幅较快年均增幅超过12人均可支配收入较低居全省倒数第3位居民购买能力有限12693阜阳1713001六安1613097宿州1513302宣城1413367滁州1313454安庆1213483蚌埠1113736淮北1014042亳州914046淮南814068黄山714197池州614434巢湖516747芜湖416769铜陵317158合肥220390马鞍山1人均可支配收入元城市序号宿州市城市化水平为134略高于阜阳和亳州排在全省倒数第三位市辖区埇桥区的城市化水平为226略高于全省平均水平城市化比重为134低于全省223水平31城市化进程7971663910946235930泗县75906701212186299919灵璧县1041464361413102388278萧县129125882977010266883砀山县2264146211838627529551埇桥区13484927263518711720561宿州城市化水平非农业人口总人口总户数截至2009年底宿州总人口为635万人低于阜阳和六安为省内第三大人口城市市辖区人口为183万人其中非农人口为414万人考虑到流动人口等因素市区人口规模应在60万左右人均GDP为9545元低于全省16408元的平均水平32人均GDP截至2009年底宿州人均GDP为9545元与城市化水平一样略高于亳州和阜阳排在全省倒数第三位全省最高的为马鞍山铜陵最后为合肥马鞍山人均GDP水平达到了51927元为宿州市的5倍多向东发展受沱河阻挡且引力不足向南发展受煤炭塌方影响向西发展有来自合徐高速阻力受自身条件限制城市近期选择向北发展向东沱河阻挡引力不足向西老城区合徐高速阻力向北向北淮海经济区城市群一体化用地条件好对外交通好向南煤炭塌方向东南交通壕用地条件好向北汴南新区33城市发展方向2160亳州173