商业地产培训专业课程：主题商业课件

商业地产培训专业课程主题商业商业地产培训专业课程主题商业1为什么选择主题商业?同质化商业太多,另辟其径

------无法定位无奈的选择主题商业有特色，与众不同

------标新立异创新的选择市场细分，细化产品

------寻求蓝海竞争的选择为什么选择主题商业?2什么是主题商业是当地具体的文化、历史、生活方式、自然环境、商业条件、消费特点、运营基础等特殊条件所赋有某种特定商业形态。是其它条件所不具备的商业消费内容和形式。是商业经营形态的细分市场的某种类型。是偏重某一服务领域、服务范围消费内容的商业形式。既包括商业业态也包括独有外在形式.所谓特色，首先是宜地.——最适合此地此况下产生的。非此所不能的某种商业形态.具有独特潜资、特殊价值和商业禀赋。特色,可以借鉴不可模仿，是此地此时、土生土长。非此则不可以为主题和特色什么是主题商业非此则不可以为主题和特色3案例北京798

旧工厂厂房改造的美术艺术品交易展示中心、工作室等，全国最大最早的。案例北京798旧工厂厂房改造的美术艺术品交易展示中心、4案例上海新天地案例上海新天地5街区商业：满足日常生活集中购物商业：满足市民集中购物，驿站购齐.集中复合商业：聚集型商业,除购物外,加上餐饮娱乐休闲消费主题细分商业：市场细分下的主题商业体验休闲商业：以体验式的休闲、游艺、餐饮、互动娱乐为主的大型商业主题商业是市场长期发展变化的结果街区商业：集中购物商业：满足市民集中购物，驿站购齐.集中复合6时尚休闲类历史类文化类艺术类游艺类儿童类北京太古里

[village]上海新天地诚品书城798成都世纪环球中心星期8小镇北京蓝色港湾成都锦里印象山水演艺K-11西埃德蒙顿购物中心希乐成成都太古里成都宽乍巷汉秀剧场芳草地广州正佳新海洋馆麦呦呦武汉汉街南京1912美国环球影城美国TheVoid虚拟主题公园红黄蓝主题商业的类型时尚休闲类历史类文化类艺术类游艺类儿童类北京太古里上海新天7艺术类北京侨福芳草地艺术类北京侨福芳草地8历史类成都宽乍巷历史类成都宽乍巷9儿童类星期八小镇儿童类星期八小镇10

成都太古里时尚休闲类成都太古里时尚休闲类11广州正佳新海洋馆游艺类广州正佳新海洋馆游艺类12文化类

苏州诚品书城文化类苏州诚品书城131.主题概念化、概念代替主题概念性符号多于主题业态和品牌表现、没有提供主题内容的服务2.主题空洞、缺乏内容，主题内容似是而非。主题特色的内容不落实3.主题与内容名不副实。打主题的名称作常规商业，主题与内容分离4.主题化项目的功能没有规划、服务跟不上主题国内主题商业发展出现的一些普遍问题：

北京台湾街、武汉法国街、上海华亭老街、西安大唐西市例如国内主题商业发展出现的一些普遍问题：北京台湾街、14主题商业的定位过程是主题的确立过程.主题的确立.必须遵循主题商业特点，一个主题商业项目必须是独特的，可以借鉴不可模仿，此地此时土生土长为最高境界。这要求对所要定位的项目，需要做极其深入、细致的研究.发掘出项目地块的独特潜资、特殊价值、商业禀赋。应该在平凡中找出不凡。主题既是经过研发发掘提炼出来,也是概念在先在反复研究论证中不断印证产生的,两者皆可成立.即使是概念在先,也是在翔实深入调查研究基础上,不能不顾现实不面对实际凭空臆断怎样定位策划主题商业?基本原则怎样定位策划主题商业?基本原则15消费状态的微观因子提供了中观因素的依据从而可以准确现实的评估定位因素因素因素结论要素因素因素要素因素因素要素因素因素命题漏斗模型发散模型主题商业定位研究的基本模型消费状态的微观因子提供了中观因素的依据从而可以准确现实的评估16务必要在各项调查研究前提下，依据各项微观中观要素，一一对应前后一致，

进行系统性的研究，再进行下一步要素要素要素要素要素要素要素要素要素问题项数据素材数据素材问题项数据素材数据素材问题项数据素材数据素材要素因素因素要素因素因素要素因素因素定位结论系统结论1系统结论2系统结论3系统结论4微观中观宏观务必要在各项调查研究前提下，依据各项微观中观要素，要素要素要17主题商业目标客户群一定要集中、准确，务必在研究清楚目标客群基础上，才可定位，不可以似是而非。主题商业务必安守本分，不宜轻易跨界，越专业越精致才能越准确。因目标集中，应做好消费和经营状况研究，提供更周到细致的服务功能设计依据。高端主题商业（奢侈品集合、奥特莱斯），按原理应设置在高端消费区，然而并不是这么绝对。在国内流客越多购买发生率越高，商业街和购物中心的销售额经常比高端商务区、精品酒店还高。主题商业与普通商业结合，形成综合体或购物中心，如儿童体验店、游艺主题、文化主题等。应该将两者客流有效衔接、共享，实现双赢。主题商业目标客户群定位要点

主题商业目标客户群定位要点18综合商业客群年龄、职业、居住、消费特性等宽泛,主题商业客层覆盖在其系统中。但要明确其成分和比例二.评估综合商业客层对主题商业客层的消费内容和业态的支持，把握多方的顾客消费衔接点适合性。三.大型综合商业的客群是共享的、是交叉覆盖，应考虑客群在功能定位、招商、运营的综合效应。综合商业中主题商业目标客户群定位要点

购买消费者基础客流综合业态衔接点主题商业衔接点专业商场衔接点业态1业种1业态2业种2业态4业种4业态3业种3综合商业客群年龄、职业、居住、消费特性等宽泛,主题商业客层覆19案例河南郑州传媒大道

定位案例分析

1、单边商业2、在城市的一个边缘，是老城区与CBD新区的结合部。3、门前是次主干道4、主楼约3万平米左右5、周边人口1.5KM半径约5万人3KM半径约10万人。其中高端社区人口大约3万左右。是当时郑州中高端社区集中的区域。6、周边的商业1.3KM半径约已经有至少8家大型商业而且成熟的。7、当时政府已经规划并实施了郑州“十里银河湾”高端餐饮休闲带、东风渠景观带。政府的郑州“十里银河湾”高端餐饮休闲带的建设必将会出现“餐饮休闲业态＋滨河景观环境＋中小规模项目集合﹦城市主题型次商业区”。8、当时郑州的餐饮业正在以每年23%以上的速度在增长，“食在郑州”不是目标是现实。全国著名餐饮企业的46%都在郑州开店。9、娱乐、休闲当时在郑州也蓬勃旺盛的发展。全国各大电影院线、娱乐会所、康体健身等企业都纷纷到郑州选址、开业。因此我们认为，1、业态，不以零售为主。不是普通的主流业态范围内的零售业态。而应该以餐饮休闲业为主。并且作为主体的专业主题型的街区。2、业态的档次不应为中低档而应该是中高档。3、将体量不大的主楼改造成为高端的代表性的以餐饮休闲为主的项目。4、响应政府的规划。将此项目成为郑州“十里银河湾”高端餐饮休闲带的先导和骨干项5、将临街大约500米长的单边商业改造成高端餐饮休闲街。案例河南郑州传媒大道定位案例分析1、单边商20开发主题商业需要注意的问题儿童主题购物中心如何发挥儿童商业价值、消费客群交叉与综合效益艺术主题符号与氛围与内容(业态品牌)统一,消费客群交叉与综合效益历史主题游与购(消费)、与留，内涵与形式、概念软化与设施时尚休闲主题突出场景营造休闲氛围娱乐游艺主题娱与购(消费)、与留，消费客群交叉与综合效益文化主题主题明确与宽泛,消费客群交叉与综合效益消费客群交叉与综合效益主题+商业商业+主题总之要点开发主题商业需要注意的问题儿童主题购物中心如何发挥儿童211×31+2+4体验性商业基于家庭消费，儿童消费带动家庭互动性，才能使投资回报得到保证。新型体验式购物中心的引擎是儿童业态。单一的儿童消费业态的商业项目很脆弱，很难坚持下去。“儿童消费+父母消费+全家消费”的模式儿童主题购物中心如何发挥儿童商业价值1×31+2+422主流消费日常消费购物中心运营家庭消费儿童消费

儿童类业态能带来家庭消费家庭消费支撑购物中心主流消费主流消费是购物中心的运营保障儿童消费是购物中心稳定运营的引擎主流消费购物中心运营家庭消费儿童消费儿23儿童父母是成熟的社会消费主体，是实力消费客群。儿童业态能为购物中心吸引人气产生磁石效应。购物中心应该针对儿童商业带来的家长消费找准衔接点，安排好对应业态落位，以此使购物中心产生主流消费而稳定日常运营

发挥儿童业态磁石效应使购物中心带动成人消费发挥儿童业态磁石效应使购24体验互动两者融合的精髓儿童商业与购物中心能够密切衔接的内在因素，是一定要贯穿体验互动的精神，购物中心成为充满儿童乐趣的场所，不能是大人和孩子截然不同两重天

体现在每个细节上体验互动两者融合的精髓儿童商25商业地产培训专业课程：主题商业课件26北京侨福芳草地艺术主题符号与氛围与内容(业态品牌)统一共荣北京侨福芳草地各种雕塑装置、空间、店招、广告浑然一体，整体空间充满浓郁的现代艺术氛围，一改以往商场中以店招LOGO、广告、橱窗为主的设计北京侨福芳草地艺术主题符号与氛围与内容(业态品牌)统27历史主题游与购(消费)与留,内涵与形式概念软化与设施游与购(消费)消费什么?可持续?淄博周村屯溪老街重庆瓷器口阆中古城成都锦里历史主题游与购(消费)与留,内涵与形式游与购(消费)28娱乐游艺主题娱与购(消费)、与留，消费客群交叉与综合效益购买消费者基础客流业态1业种1业态2业种2业态4业种4业态3业种3大型主题商业同时必然是综合商业,其客群也必然是共享、交叉覆盖，客群消费具有综合效应。娱乐游艺主题的商业,消费者在娱乐或游艺同时和之后所发生购物(消费)、驻留是大型主题商业必需落实的措施,否则,综合效益无法实现.综合平衡的运营收益无法保障.容易造成