某物业设施设备运行管理作业指导书

某物业设施设备运行管理作业指导书1.目的：维护设施设备正常运行。2.适用范围：**商业项目3.管理内容：活动工作内容岗位相关记录3.1设备运行时间3.1.1项目在服务方案制定时，应拟定各功能系统的开关时间，与方案一同报地区商业审批。l

公区照明应按以下分类：白天辅助照明、夜间补充照明、灯箱照明、车库照明、应急照明、装饰和LOGO照明。l

非营业时间照明达到可视需求，在有需求的地方给予“移动灯架”作为补充照明。营业期间：确保光线达到营业需求（具体开关时间项目情况实际情况制定《公区设备开关时间表》）l

开关时间：（详见《公区设备开关时间表》），开关顺序由内向外。l中央空调系统根据室外环境温度及与室内环境温差确定，需要保证售场环境温度达到参数要求。l卫生间通风系统与商场营业时间同步。3.1.2项目运营过程中，除因临时接待等短暂性任务，设备运行时间的调整或改变，均应通报商运公司后以书面方式确定。项目工程负责人《公区设备开关时间表》3.2运行管理标准3.2.1暖通系统：l卖场环境温度控制标准：夏季26℃，冬季18℃。l管道无渗漏现象，设备表面清洁、无脱漆；保温层无破损。3.2.2消防系统：l消防设备、主机工作正常，报警点位故障率＜3‰。l备用电源正常，停电时工作时长≥2小时。3.2.3弱电系统：l监控系统：监视、画面分割器工作正常、图象清晰，录像保存时间≥30天。l报警系统：防盗报警系统工作正常，报警接通率100%。l广播与背景音乐系统：工作正常，音质清晰。3.2.4给排水l管道无渗漏，无锈蚀，各仪表、阀门工作正常。l各排水设施无杂物堵塞，排水畅通。3.2.5电梯l各安全装置工作正常，运行无异响、无抖动，平层＋10MM。l轿内照明，装饰完好。l呼梯按钮、楼层显示正常。l若营业时间内出现扶梯故障，在30分钟内能解决完毕的立即维修，但需做好温馨提示及客流引导工作；30分钟以内无法解决的，在营业时间内的扶梯处理原则：故障扶梯不封锁，在温馨提示到位的情况下，确保顾客能步行通过,同时优先保持正常运行的扶梯为“上行”。3.2.6强电l配电室环境温度≤35℃；变压器温度≤85℃；运行电流≤额定电流*85%l供电电压：额定电压95%--100%；三相电压最大值与平均值差不应超过5%。l公区保证99%的亮灯率，各配电箱完好、锁闭、无锈蚀。l

应急电源能在市政断电后15分钟内正常供电。物业内业值班班长3.3设备维护保养3.33.3.1项目的设施设备日常维护保养由项目工程部负责，年度专项维修参照《专项维修制度》执行。3.3.2项目在每年10月15日前提交本年度《设施设备运行评估报告》，对现有设备运行情况进行有效分析，并根据该评估报告，拟定次年《年度保养计划》、《年度设施设备专项维修计划》，提交地区商业审核。3.3.3凡是需要停止运行后实施维护保养的设施设备，需要提前通报地区商业审核，达成一致后实施。工程员工《设施设备运行评估报告》、《年度保养计划》、《年度设施设备专项维修计划》3.4设备故障管理3.4.1.预警分类：根据设备运行情况或隐患情况分为“一般”、“轻微”、“较大”级、“重大”、“特大”五级。3.4.2判断依据：判断标准将根据故障恢复周期；设备所属位置；危害、紧急程度三个方面作为依据，当事件同时具备多方面问题时，应以其中预警程度最高的为标准。“一般”故障：l公区设备、设施相关隐患或故障排除时间1天以内；l不涉及到商家的直接经济损失≤1000元。“轻微”故障：l隐患或故障对单一商家正常经营造成影响，故障排出时间1小时内；单一商铺相关设备故障，不影响商家经营情况下，排除时间4小时以内。l相关设施、设备隐患或故障，将会对客户造成1000元以下直接损失；l公区设备、设施相关隐患或故障排除时间1天以内；“较大”故障：l公区设备故障排除时间2天以内；相关设备故障只涉及单一商铺，不影响商家经营情况下，故障排除时间4小时以上。l设施、设备隐患或故障将会对2家以上商铺造成局部影响，但仍能保持正常经营。l相关设施、设备隐患或故障，将会对客户直接损失≥1000元、＜10000元，存在一定人身安全隐患。“重大”故障：l相关设施、设备隐患或故障，将会对客户直接损失≥10000元以上。l公区设备、设施相关隐患或故障排除时间5天以上。l对商家正常经营将造成影响。3.4.3.通报机制：l发现隐患后依据3.4.2条判断预警程度，并在1小时内通报工程班长进行复核，按以下等级通报：l“一般”故障由物业内部部门之间通报；l“轻微”故障通报部门负责人、项目经理及商运公司运营经理；l“较大”故障通报部门负责人、项目经理、区域总经理、运营部经理、商运项目总监；l“重大”故障通报部门负责人、项目经理、区域总经理、运营部经理、商运项目总监、物业总经理、商运总经理。3.4.4.处理机制：l对“轻微”以下故障或隐患，进入报事流程进行处理，l对“较大”以上故障或隐患，项目工程部应