土地一级开发的市场化运作模式

土地一级开发的市场化运作模式

叶建平（主任）：土地一级开发是中国的一个特点。随着土地储备政策的引入，土地利用水平的开发提出了这一特点。可以说，这是一种半市场行为。我们的政府是人民政府,一切为人民,那么政府决定的或者选择的目标毫无疑问是社会效益的最大化。企业从经济学的角度来说难听一点是唯利是图,好听一点就是追求经济利益的最大化,如果企业不考虑经济利益,企业就不称之为企业了。学者应该是最客观的、中立的,尊重事实,尊重客观规律。随着社会的发展,这三者之间的角色会不自觉地有些错位,甚至有些冲突。那么市场经济体制下,政府的目标、市场的目标、社会的目标是不是一致的?又用什么样的方式使三者和谐呢?土地整理和土地一级开发运作的市场化作为政府管理部门来说,我觉得政府出台的一些政策、管理措施等等,目标不是追求盈利。但是我想补充一点,虽然我们的目标不是追求盈利,但也不排斥盈利。因为如果要排斥盈利的话等于排斥市场,政府的政策措施也要遵循市场规律的特征。另外,政府的根本目标是为全社会和谐健康的运转提供一个公开、公平、公正的环境。我们国家的土地制度决定了土地部门的双重身份——既是所有者又是管理者。这就要求我们政府部门在制定政策的时候必须按照市场的方式来配置土地使用权的出让,所以说从政府的角度来讲,不追求盈利,但是也不排斥盈利,现在“招拍挂”并存,就是政府遵循市场规律运作的表现。说到土地整理和土地一级开发,开始的时候往往是政府指导运作,最高的土地整理项目完全是政府运作。现在土地整理既有财政资金,也有社会资金,在运作方式上,很多地方都采取了公司化的运作,这也是我们市场化加快的过程。我觉得规范一级开发要走政府和市场运作相结合的模式。这里需要说明的是,很多人往往把收购储备、开发整理、一级开发和土地整理认为是不可分的领域,实际上这是四个不同的阶段,应该有不同的运作方式。我觉得土地一级开发应该由政府组织完成,但是这个过程应该是完全市场化的,定了规划后由招标公司来运作,既能够实现社会的目标又能够保证运作的效率。叶剑平(主持人):政府按照市场规律采取公开、公平、公正的原则进入一个比较透明的土地市场,那么企业在运作过程中是否感觉是这样的?政府主导土地一级开发的市场化运作我觉得一级开发还是要由政府来做。一级开发的重点和难点就是征地和拆迁工作,在这个过程中它杂烩般地积累了大量的社会矛盾。在一级开发实施的过程中,如果完全由企业来操作,而政府只作为一个旁观者的话,那么由开发企业完全采用市场手段是存在一定问题的,因为征地和拆迁工作必须由政府相关的法律法规来规范。目前最普遍的现象是一级开发企业冲在前头,政府在这方面却显得无能为力。如果政府不能在具体操作上以强有力的手段保证一级开发工作的顺利实施,那么政府宏观调控的效果是无法得到保证的。目前招标拍卖的起价,很多地方政府倾向于用一级开发的成本来考虑,其实这两者在一级开发的过程中应严格地进行区分。我觉得一级开发的“起价”跟“开发的成本”没有必然的联系,应该是完全的市场运作行为。叶剑平(主持人):一级开发由政府来实行,但是企业介入又是必要的,目前政府的财政无法托起一级开发的大盘子,如果外来资金进入,政府该如何保证收益?政府主导下的一级开发又该如何保证这种投入的回报?在实施过程中政府也肯定有很多难处,政府既然希望这个目标尽快实现,那么在实际操作过程应该怎么运作?李兆滋:家家有本难念的经,政府的“经”也不好念从我们这几年的实践摸索来看,我觉得一级开发应该是一种政府主导、市场化运作的方式。政府主导体现在土地一级开发要有计划性,不能便利开发,便利开发有两个方面的驱动,一是地方政府为了让自己地块的经济得到快速发展,到处开发;二是企业受开发的利益,或者企业目标的驱动,要求实行市场化运作,企业在利益的驱动下可能都想插手进行开发。这时,在开发顺序上政府就要有一个安排。政府主管部门是土地上的主体土地管理是一个新型的社会管理学科,在我们国家也只有短短一二十年,在这个过程中,部委希望各地摸着石头过河,闯出一些经验,然后加以总结,出台一些高层次的法规,最后是要上升到法律的层面的。政府主管部门这个角色压力是非常大的,上要执行政策,下还要解决好老百姓的生存问题,在这个过程我们也急切地需要政府早出台一些好的政策,但这是需要一个过程的。土地一级开发中政府一定是主体,这是毫无疑问的。在这种情况下可以委托给一些事业性单位,比如说储备中心等,委托其进行事务性的管理,这些单位可以制定一些具体的规则,把我们政府关心和社会关心的问题写到文字里面,然后由投资商或者开发商去实施。房地产开发企业在房地产领域,好的政策是由房地产商和政府不断博弈而产生的,通过双方的博弈,促使我们的政策和社会环境越来越好,这也符合事物的普遍发展规律。大家可以回想一下,我们以前最初的房地产政策是什么样的呢?是政府组织自己的队伍开发盖房子,分给大家住;然后出现了房地产开发商以及他们盖的楼盘。在商品经济迅速膨胀的大潮中,大批的开发商开始利用信息的不对称性找政府政策制定中“不严格”的缝隙,实际上也就是开发商能够较多获得利益的地方。当开发商的利益达到一定程度甚至开始危及社会公共利益关系,甚至有可能影响社会稳定的时候,政府部门不得不制定一些相应的政策来规范开发商的行为,或者说来理顺房地产开发市场,让社会市场经济朝着更好的方向发展,以促进整个社会的和谐安定。好的政策就是这么制定出来的,应该说开发商在促