EPC项目的限额划分方法研究

基于价值管理的限额划分方法研究1目录201限额划分的背景及特点02限额划分的方法与步骤03限额指标的控制与调整04限额划分的思考与探索partⅠ限额划分的背景及特点31-1限额划分的背景阶段纵向：延伸至设计阶段决策横向：全专业设计采购施工EPC转移设计权投总资方限额设计动力承包范围转移承包商交付土建机电幕墙泛光园林……运行维护41-2限额划分的难点利益诉求不同

对于建设单位而言

对于总包单位而言限额设计=限额设计=降造价在满足交付标准、保证项目品质的前提下,根据具体合同模式，计价模式、不同的专业特点来决定如何对限额进行分配从而实现价值的最优51-2限额划分的背景及特点限额划分的难点业态多样化地产公司拥有自己的限额指标，甚至是根据不同的地区、不同的系列比如别墅系列、高端系列等，住宅开发成熟，限额指标相对比较固定。EPC项目很多都是公建项目，比如学校、体育馆等文体类的，还有办公楼、酒店、厂房等。61-2限额划分的背景及特点限额划分的难点合同界面多目前，EPC项目还并不完全是交钥匙，因此往往存在较多的交付界面，除了工程上的交付界面外，还包括一些二类费的分摊等等71-2限额划分的背景及特点限额划分的难点合同风险大Ø风险分摊不合理风险分摊风险因素多报批报建风险设计风险施工风险采购风险81-3限额划分的背景及特点限额划分的本质限额划分的目的就是通过限额划分在既定的限额条件下实现价值的最优两个极端限额划分是单次的且必须很准确限额划分只是对总造价做个盘算这样导致在做限额划分时显得寸步难行

限额指标拟定随意定义文件深度不够缺乏经验指标

不能起到控制和指导设计的作用91-3限额划分的背景及特点限额划分的本质123限额限额逐步细化投资估算设计概算施工图预算方案阶段的限额其实就是类似于站在总承商的角度编制的估算101-3限额划分的背景及特点限额划分的本质限额划分可以认为是一个总投资分配计划表，类似于进度计划总额……装饰合理化幕墙土建11partⅡ限额划分的方法与步骤122限额划分的方法与步骤•核准或备案后承发包阶段•初步设计审批完成后限额划分的方法合同模式132限额划分的方法与步骤固定总价合同•定义文件全面，具有一定深度项目业态常规、技术简单、经验数据多单方造价包干•常见合约模式收入基本固定，以成本作限额••定义文件深度不够项目涉及业态多、经验数据缺乏限额+下浮收入未确定，限额划分难度大142限额划分的方法与步骤合同价格的组成合同范围报批报建范围结算计价依据以图审面积计算合同总价=（勘察费）+设计费+工程费采购范围以竣工测绘面积计算施工范围依据当地定额计价设计范围依据中标清单综合单价计价合同总价混合单列152限额划分的方法与步骤步骤一：确定设计总限额确定设计总限额的注意要点①明确合同范围内的施工费及采购费限额②正确区分设计限额、结算限额和成本限额③分期工程合理确定各期限额162限额划分的方法与步骤案例一：某EPC合同规定：施工费中标下浮率16%，施工费用暂定为含税价格*****，暂定一期施工费含税价为******，第二期施工费含税价为*****。合同有约定时，遵循合同约定本项目实行限额设计，第一期施工费的设计限额为*****，第二期施工费的设计限额为****，施工费用最终造价不得超过工程费用招标控制价。合同未约定时，充分考虑各期在实施时间、工程范围等方面的差异案例二：本项目用地约188.3亩，建设内容包括中央厨房、肉食果蔬加工车间、多层冷库、标准厂房、交易市场、干仓、综合办公楼、宿舍食堂及其配套附属设施，分期实施。项目概算投资*****亿元，最终合同结算价格按照工程竣工决算总价，结合投标文件设计施工下浮比例确定最终总价。172限额划分的方法与步骤步骤二：确定预留金目的：预留一定的金额，应对超限额的风险原则：预留适当预留过多预留不足限额分配不合理无法应对发生的风险，导致超限182限额划分的方法与步骤EPC项目常见的风险人工、材料、设备、暂估专项工程价格变化风险AB人工费价格变化风险政策性人工价格调整、实际劳务价格上涨暂估专项工程价格风险案例1：案例2：某项目合同签订后，发生政策性人工价格调整，定额人工综合单价由90元/工日调整至120元/工日，调整幅度达30%以上，导致施工图预算总价增加约1600万，超过了合同约定的限价。某项目特种门：限额划分时按1500元/m2暂估实际采购价4000元/m2192限额划分的方法与步骤材料设备价格变化风险AB类型1类型2材料设备价格的变化已包括主要材料设备价格的变化在约定幅度内变化时，由承包人承担，超出约定幅度由发包人承担在合同价款内，不予调整承包商承担全部的风险承包商承担部分风险202限额划分的方法与步骤设计规范更新风险《建筑结构可靠性设计统一标准》对荷载分项系数进行调整，使得钢筋含量提高，进而导致单方造价提高大约15元/m2。对星级的评价标准更严格，根据行业测算数据，标准的更新可以导致造价上升40元/m2。212限额划分的方法与步骤p设计管理风险p标准变化的风险变化前：开放式办公区电梯井道设计尺寸：2.6*2.4m满足标准电梯的井道尺寸：2.6*2.5m涉及电梯数量：20部增加造价：200万变化后：办公区用隔墙分区增加造价约507万元222限额划分的方法与步骤某项目预留金比例分析表序号风险因素风险分析预留比备注例通过对以往政策性人工调价文件的频率进行分析，在施工期间会进行一次人工价格调整，调价幅度预测为7%。根据类似项目人工费约占造1人工费1.1%价的16%，则16%*7%=1.6%由于合同约定±3以内的材料价差由承包商承担，则只有超过±3%部分才能进行结算调差导致结算造价增减。通过对钢筋、混凝土、预拌砂浆等主材的材料价格走势进行分析，预测主材综合上涨率为6%。根据类似项目主材占造价的30%，则30%*（6%-3%）=0.9%。2材料价格上涨0.9%国家2019年3月出台了新版《绿色建筑评价标准》将于8月1日实施，可能出设计进度延误而需要采用新规范而导致造价上升根据行业测算数据，标准的更新可以导致造价上升40元/m2。3设计规范更新0.6%4设计管理风险聘请了专业设计管理团队对设计进行管理，此项可判定为无风险0%5标准变化的风险由非承包人原因导致建设标准的变化而引起的造价增价由发包人承0%担6合计2.6%232限额划分的方法与步骤步骤四：确定界面及标准确定交付界面A------不缺项、不多项确定界面确定设计界面------限额指标与设计界面相匹配及标准B确定建设标准------限额指标与建设标准相匹配C242限额划分的方法与步骤明确交付界面分项系统/房间/区总包设计、施工内容业主采购清单域冷源冷源从室内热交换间至红线外阀门井（红线外区域冷站提供接入点至红线最近直线距离50米以内时）（建议以红线为准）。冷源接驳费，市政管线超长部分（红线外市政提供接入点至红线最近直线距离超出50米的部分）（建议以红线为准）天然气从室内用气点至红线内室外调压柜（含调压柜）及室外调压柜至燃气接驳点（红线外燃气市政提供接入点至红线最近直线距离50米以内时）（建议以红线为准）。市政接驳费，市政管线超长部分（红线外市政提供接入点至红线最近直线距离超出50米的部分）（建议以红线为准）电气从变配电房的设备出线到后端的电缆、桥架、埋管的设计与施工。（以红线为界）。涂黄表格内的内容需咨询业主和当地供电局。市政接驳费，从外电电源到变配电房的设备、电缆、桥架、埋管的设计与施工。涂黄表格内的内容需咨询业主和当地供电局。室外市政给水系统从市政供水总水表至生活泵房或室外用水点的管道、设备、阀门、附件等设计施工到位（总水表安装由自来水公司完成），并完成调试，验收合格从污废水排出管到市政污水管网接驳口的管道、设备、阀门、附件等设计施工到位并验收合格从雨水排出管到市政雨水管网接驳口的管道、设备、阀门、附件等设计施工到位并验收合格管道、设备、阀门、附件等设计施工到位，并完成调试，验收合格管道、设备、阀门、附件等设计选型、施工到位，并完成调试，验收合格/污废水系统////雨水系统雨水收集回用系统室外消火栓系统厨房专项厨房专项厨房区域精装，给排水、电气、暖通做好总线预留自行安装设备，购置厨房用具（餐具厨具等）实验室专项实验室二构仅做外层墙体；机电只做总线预留。实验室区域精装修（含内隔墙、地面、天花），实验室及种质库专业设备、仪器、办公家具等绿色建筑人防绿色建筑/绿色建筑的设计、申报、验收，所有建筑达到国家绿建一星标准/人防本项目人防区建筑、结构、电气、暖通、给排水各专业的设计满足规范要求，施工到位，验收合格252限额划分的方法与步骤明确设计界面各专业单位间设计界面序号专业名称边界划分主体设计院负责外立面效果的综合维护，幕墙分包负责按照业主外立面方案和设计标准，完成幕墙、窗墙、室外雨棚深化设计，包括但不限于：主楼和裙房的竖明横隐玻璃幕墙，三层以上窗墙系统，出屋面幕墙系统、窗墙系统。核对后植螺栓处混凝土构件尺寸是否满足幕墙要求。首层入户有框玻璃门，自各个外立面延伸出来的玻璃雨棚。板，梁柱、吊顶及包边铝板系统。外遮阳铝合金百叶（铝合金竖向铝板吊顶、轻钢结构、点式玻璃栏遮阳、竖向花纹铝板遮阳）。泛光分包负责按照业主泛光方案和设计标准，完成所有区域深园林分包负责按照业主园林方案和设计标准，完成以下区域深面。单体外立面上楼宇标识、发光大字。外墙LED设计。7幕墙8泛光照明化设计：所有外立面泛光灯带，与机电以泛光照明配电箱为界园林分包负责按照业主园林方案和设计标准，完成以下区域深面。单体外立面上楼宇标识、发光大字。外墙LED设计。化设计：所有室外区域园林景观设计，包括包括车行道（含黑色道路及道牙）、人行道、广场、地面停车场及各种景观道路等的铺设（含土方、路基、基层及面层）、小品、岗亭、垃圾桶、标识标牌等。屋顶景观、垂直景观设计。景观水电工程，与机电界面为园林专用配电箱、给水点。园林设计需满足海绵城市设计要求。9园林绿化262限额划分的方法与步骤制定建设标准272限额划分的方法与步骤步骤五：限额初次分配工程费用名称说明限额指标单位数量全费用综合单价（元/m2）合价（万元）25,508.85一建安工程费m2m245,455.9613,478.625,611.771土方、桩基及支护工程953.801,285.592土建工程实验楼办公综合楼裙楼工程地下室幕墙工程实验楼办公综合楼裙楼工程精装修工程实验楼办公综合楼裙楼工程地下室安装工程实验楼办公综合楼裙楼工程地下室专项工程室外工程不可预见费（调配使用）m2m2m2m2m2m2m2m2m2m2m2m2m2m2m2m2m2m2m2项m2项45,455.961,982.871,597.411,596.291,556.852,908.779,013.311,315.223,274.602.12.22.32.4地上6层（局部3层），层高5.0m地上10层（局部3层）层高4.5m3层1层8,233.4420,513.783,230.12502.88各专业分配比例图13,478.6231,977.343,920.622,444.047.83%5.30%4.94%3764.30707.23843.85404.58641.504.54%3.13.23.3地上6层（局部3层），层高5.0m地上10层（局部3层）层高4.5m3层8,233.44582.2920,513.781,731.0611.44%35.37%3,230.12130.68445,455.962,916.009.59%20.99%4.14.24.34.4地上6层（局部3层），层高5.0m地上10层（局部3层）层高4.5m3层1层8,233.441,086.03894.1720,513.78800.00800.001,641.103,230.12258.41122.31土方、桩基及支护幕墙工程专项工程土建工程精装修工程预留金安装工程室外工程13,478.6245,455.9690.7451,176.442,015.505,347.621,659.451,682.295.15.25.35.4地上6层（局部3层），层高5.0m地上10层（局部3层）层高4.5m3层1层8,233.4420,513.78820.08723.813,230.12233.8013,478.621,314.731,772.081,996.491,155.791,350.0067818,182.38635.661.00282-1限额划分的方法与步骤南繁限额划分的过程土建工程各专业限额指标确定的方法桩基工程项目所在地类似项目指标土方工程估算工程量以当地市场价计算钢筋、混凝土、模板、砌筑工程类似项目含量指标计算室内粗装类似项目造价指标计算饰外立面装饰（非幕墙）类似项目造价指标计算门窗工程按估算门窗面积以相应综合单价计算技术措施按合同约定的计价文件及拟定的方案计算类似项目指标对标零星工程按类似项目造价指标计算292-1限额划分的方法与步骤南繁限额划分的过程各专业限额指标确定的方法电气工程根据用电负荷、涉及的系统等结合类似项目指标机电工程给排水工程根据给排水形式涉及的系统等结合类似项目指标暖通工程根据给排水形式涉及的系统等结合类似项目指标消防工程根据类似项目造价指标计算智能化工程根据涉及的系统、品牌档次结合类似项目造价指标计算302-1限额划分的方法与步骤南繁限额划分的过程各专业限额指标确定的方法电梯工程根据电梯数量、品牌等询价计算专项工程幕墙工程根据幕墙形式结合类似项目指标装饰工程根据装饰标准结合类似项目指标园林及标识标牌工程根据园林景观标准结合类似项目指标泛光工程根据类似项目指标312-1限额划分的方法与步骤南繁限额划分的过程各专业限额指标确定的方法专项工程特点：无对标工程，经验数据缺乏，离散性大提前引入专业分包01体育工艺特点02•••无对标工程参数缺乏离散性大厨房工艺暂估价03特种设备市场考察………322-1限额划分的方法与步骤南繁限额划分的过程某项目初步限额划分详表2土建工程m245,455.961,982.879,013.31参考标准策划点2.1实验楼地上6层（局部3层），层高5.0mm28,233.441,597.411,315.222.1.1钢筋工程含直螺纹、砌体加固筋、预埋铁件等，暂按三级钢16-25钢筋价格计t535.176,522.80349.08层高5米，局部楼层5.5米，含量指标65kg/m2尽量控制指标下降措施钢筋写入图纸2-3kg/m2，同时将2.1.2混凝土工程含外加剂、零星砼等，暂按格计C30价m33,293.38697.52229.72含量指标0.40m3/m2窗台及构造柱采用砼结构2.1.3模板工程含止水螺杆、模板超高等m223,053.6390.81209.35含量指标2.8m2/m2外墙采用穿墙螺杆，写入图纸计算工程量2.1.4砌筑工程含植筋、零星砌筑等m3823.34895.8873.76含量指标0.1m3/m2蒸压加气砼砌块2.1.5粗装工程m24,869.16130.0063.30详见建筑交付标准2.1.6防水工程茶水间、卫生间、阳台、设备间等其他需防水的部位m23,363.5690.0030.27墙面膜防水，墙面改性沥青二布三涂2.0mm厚聚合物水泥JS防水涂料，聚氨酯涂综合比选采用当地市场利润较高的材料2.1.7保温、隔热、防腐工程外墙挤塑板保温，隔热楼地面等m24,000.00125.0050.00屋面保温采用土等，外墙采用挤塑板XPS/EPX/岩棉板/珍珠岩/陶粒混凝耐根穿刺复合铜胎基改性沥青卷材一道，SBS(APP)改性沥青卷材（一层），水泥基渗透结综合比选采用当地市场利润较高的材包括屋面结构层以上所有做法（上人屋面，绿化屋顶基层）2.1.8屋面工程m21,774.13400.0070.97晶型防水涂料1.0mm厚，刚性防水细石混凝土厚60mm，种植屋面排水料，建议采用倒置式屋面，增强防水性能2.1.9其他装饰工程（金属结构﹑油漆裱糊工程等）楼梯栏杆﹑阳台栏杆﹑踏步及其他m21,646.69200.0032.932.1.10其它项目含垂直运输、综合脚手架、施工降排水等m28,233.44250.00205.84332-1限额划分的方法与步骤南繁限额划分的过程某项目初步限额划分详表3幕墙门窗工程m231,977.34764.302,444.04参考标准策划点3.1实验楼地上5.0m6层（局部3层），层高m28,233.44707.23582.293.1.1幕（窗）墙钢结构﹑屋面三层及以下为幕墙，三层以上为窗墙，出屋面钢结构幕墙，m23,900.001,000.00390.00详见幕墙交付标准3.1.2雨棚工程钢骨架点支撑玻璃，下挂穿孔铝单板，间隔跳仓布置m2507.00900.0045.63悬挑雨棚改为加独立柱雨棚3.1.3外墙铝方通遮阳装饰裙房为水平布置，裙房以上为垂直布置m2979.001,400.00137.06适当减少遮阳构件数量，或减少外挑长度3.1.4门窗工程室内门窗﹑防火门窗等m2200.00480.009.604装修工程m245,455.96641.502,916.00参考标准策划点4.1实验楼地上5.0m6层（局部3层），层高m28,233.441,086.03894.174.1.1实验室专项装修专用实验室，含内装m23,364.281,500.00504.64以实验室顾问要求为准4.1.2室内精装修工程（楼地面、墙面、公共部位﹑功能用房﹑展会厅m24,869.16800.00389.53详见装修交付标准天棚等）等精装修工程342-1限额划分的方法与步骤南繁限额划分的过程某项目初步限额划分详表5安装工程m245,455.961,176.445,347.62参考标准策划点5.1实验楼m28,233.442,015.501,659.451YJY、普通负荷采用电缆；WDZ-YJY、WDZ-BYJ电线电缆，消防动力负荷采用BTTZ、WDZN-5.1.1电气工程m28,233.44436.32359.2423、暗敷采用硬质阻燃、照明光源采用T8或PVCT5荧光灯；管，明敷采用KBG/JDG/SC管；45、普通负荷电缆套管采用、楼梯间应急照明兼普通照明选用感应式。PVC管，消防负荷采用JDG/SC管；1为、将LEDT5/T8光源光源更换1.上采用卡箍连接；支管采用室内给水管干管采用内衬塑（PPRPE管，热熔连接；）镀锌钢管，DN100以下采用丝扣连接，DN100及以2.用橡塑保温管壳，防火等级热水系统采用太阳能热水系统，干管采用内衬塑（B1级；PE）镀锌钢管，支管采用PPR管；选3.要进行特殊处理；采用污废合流系统，室内重力排水管道采用PVC-U排水管；需要考虑实验室废水是否需1.分流系统，提升档次部分区域采用污废；2.污水及雨水底层横干管及排出管采用柔性接口机制排水铸铁管，提升档次；5.1.2给排水工程m28,233.4457.7747.56……1.2.室内消火栓采用临时高压系统；采用热浸锌镀锌钢管，沟槽连接；自动喷淋采用湿式临时高压系统；采用热浸锌镀锌钢管，沟槽连接；5.1.3消防工程m28,233.44210.34173.183.4.高低压变配电房、弱电机房、网络数据机房等设置七氟丙烷全淹没气体灭火系统；灭火器类型采用磷酸铵盐干粉灭火器；5、火灾自动报警系统352-1限额划分的方法与步骤南繁限额划分的过程某项目初步限额划分详表6专项工程项1,996.49暂按初设数据计，具体需按当地规范执行6.1充电桩台32.0022,000.0070.40按市场价22000元/个暂估6.2智能化工程项1.0012,767,000.001,276.70详附件16.3泛光照明项1.001,883,945.00188.39详附件26.4电梯工程项1.004,410,000.00441.00办公楼厨房专用暂估项，具体费用由燃气经营企业与建设单位协商确定6.5燃气工程项1.00200,000.0020.00362-1限额划分的方法与步骤南繁限额划分的过程某项目初步限额划分详表7室外工程m18,182.38635.661,155.79绿化率40%27.1市政道路工程园区沥青市政路m22,030.00420.0085.267.2室外园建工程室外铺贴﹑入口钢结构大棚﹑雕塑小品﹑非机动车棚﹑车库m23,900.83500.00235.04室外园建及屋顶露台铺装屋顶铺贴及其它7.3园林绿化工程地面景观绿化m27,244.39200.00144.89室外园林景观工程7.4屋顶绿化及垂直绿化工程露台及屋顶种植、垂直绿化等m22,399.67500.00119.98垂直绿化、屋顶绿化、露台绿化7.5交安工程地下室及园区交安工程m245,455.9618.0081.827.6标志标牌工程地下室及地上、园区部分m245,455.9640.00181.827.7海绵城市m27,244.3960.0043.47按市场价/m2暂估60元7.8室外安装工程管网等包括室外给排水、消防、暖通、电气地下m213,175.22200.00263.50372限额划分的方法与步骤步骤六：限额指标优化调整一级部位（专业二级部位（专业）三级部位（专业）关注等级）以提升项目价值为原则室外园林景观室外管网高低室外工程总平高品质项高利润项，着重提高出入口结构工程基坑围护工程层高外墙饰面工程幕墙工程外装饰构件工程公区精装修功能房间电梯工程智能化通风空调电气照明备用电源一般水、电、气及消防管线高低低中高高中主体结构高品质项非高利润项，适当提高外立面非高品质项非高利润项，满足最低标准单体工程室内装修高即可高高中中中低机电设备安装382限额划分的方法与步骤限额指标的检查与优化一建安工程费m245,455.965,611.7725,508.85增减1土方、桩基及支护工程土石方•地基处理•桩基•边坡支护m213,478.621,039.271,400.7911.132土建工程结构•屋面•粗装•措施m245,455.961,957.058,895.942.323幕墙工程幕墙•雨棚•其他m231,977.341,022.463,269.55351.254装修工程室内精装电气风•给排水•消防•通智能化电桩•燃气•泛光•电梯•充园林•市政•交安•标牌•m245,455.96762.833,467.5486.425安装工程m245,455.961,164.835,294.8706专项工程项1,549.0973.6限额指标分析会7室外工程m218,182.38814.561,481.07325.28室外安装是否匹配建设标准是否匹配交付界面是否匹配设计界面高品质项识别是否合理拟优化方案是否合理8不可预见费（调配使用）项1.00150.00-850392限额划分的方法与步骤步骤七：限额指标的实施40partⅢ限额指标的控制与调整413限额指标的动态控制与调整限额指标的动态控制主动控制被动控制建设标准与图纸的匹配性分析设计优化风险的应对与化解初步设计概算复核限额指标的适时分析施工图预算复核422-1、限额指标的动态控制与调整某项目设计优化限额概算超概额1400014665.31优化后665.31序号优化前降低造价（万元）1裙房商业冷热源方案由地暖+多联机取消地暖，商多采用多联机，能满足使用需求VRV即可实现夏季制冷，冬季制热，且西安市场底分散供热系统。主体施工阶段可不进行生活热水热源及管网的施工，仅预留电量地下室车库应急照明灯具兼具平时使用，减少平时照明灯具数量将零排调整为施，减少配套采购造价及安装造价1根，通过降低零排铜母线设计规格以及数量的措4982裙房商业生活热水系统原设计采用集中供热系统优化地下室车库照明布局，地下室车库应急照明灯具与平时照明灯具分别设置平时使用303504将低压柜、柴发馈电屏的零排2根45优化合计623优化后超概额42.31432-1、限额指标的动态控制与调整限额指标的动态控制概算复核预算复核443限额指标的动态控制与调整限额指标的动态控制案例：马来西亚沙巴州项目项目业态：住宅楼，地上设置停车楼建筑面积：总建筑面积439415m2，分三期建设，其中第一期148306m2投标方式：带方案报价合同形式：固定总价限额管理：投标报价扣除10%利润后作为成本限额453限额指标的动态控制与调整限额指标的动态控制桩基限额落实情况分析钢筋混凝土模板含量限额落实情况分析463限额指标的动态控制与调整限额管理与其它管理的融合与招采管理的融合与设计管理的融合与商务管理的融合与建造管理的融合473限额指标的动态控制与调整限额指标的调整限额指标的后续调整风险消失后，对预留金进行二次分配标准变化时对限额指标进行调整312设计概算完成后对限额指标进行调整48partⅣ限额划分的思考与控索494对限额划分的思考4.1两个前提明确交付界面正确确定设计总限额504对限额划分的思考4.2提高限额指标合理性的方法确定限额指标并非是一项单纯的经济性工作，而是一项技术经济工作。商务与技术应进行充分融合。造价指标分类技术指标即为保证设计成果的经济性而制定的技术上不应突破的限制值，如钢筋含量、砼含量，窗地比、墙地比、层高等造价指标即为满足投资或造价的要求限定的限制值，如平米造价、单方造价514对限额划分的思考4.2提高限额指标合理性的方法1