对我国保障性住房的建设和运行机制研究 土木工程专业

PAGEI题目对我国保障性住房的建设和运行机制研究摘要住房是人类赖以生存的衣、食、住、行等基本生活要素之一。改革开放以来我国的住房建设和住房改革取得了重大成就，随着土地资源的日益紧缺，近年来城市房价的不断攀升，城市中低收入群体住房难问题十分突出，成为影响社会稳定的重要因素，对构建和谐社会十分不利。为缓解住房难，保障人的基本居住权，国家陆续出台住房保障政策，开始大规模建设保障性住房。住房保障制度应涵盖廉租房、经济适用房及住房公积金三个方面制度。由于起步晚，发展慢，仍然很不成熟，使得住房保障制度没有发挥其应有的作用，应完善财税金融配套政策来促进住房保障制度的实施。本文分析了住房保障制度存在的问题，并提出了相关措施。关键词：居住权；保障制度；问题；对策AbstractPAGEIAbstractThehousingisthesurvivalofthehumanclothing,food,shelter,andotherbasicelementsoflife.SincethefoundingofnewChina'shousingconstructionandhousingreformhasmadeagreatachievement.Butinrecentyearswiththeincreasingshortageoflandresources,cityhousepricesrising,citylow-incomegrouphousingfacesdifficultproblem.Itisinthiscontext,ourcountryinsuccessiontoimprovehousingsecuritypolicies,beganlarge-scaleconstructionofaffordablehousing.Inordertorealizethesocialjustice,thegovernmentmusttakeeffectivemeasurestohelplow-incomepeopletosolvethehousingproblem.Ourcountryispreliminaryformedtheurbanhousingsecuritysystem,includinglowrenthousing,affordablehousingandhousingaccumulationfundsysteminthreeaspects.Thecurrenthousingsecuritysystemtosolvethehousingproblemsoflow-incomefamilieshasplayedalargerrole,butbecausestartlate,progressisslow,isstillnotmature,therearemoreproblems,thehousingsecuritydidnotplayitsduerole,toacertainextentevenworsenexistinghousingproblemchild.Especiallyinthefinancialfield,thereisnocorrespondingpoliciestopromotetheimplementationofhousingsecuritysystem.Whilesomeforeigndevelopedcountriesduetoearlyimplementationofhousingsecuritysystem,thesystemisrelativelyperfect,therearemanyworthyofourstudyandreference.Sohowtocombinetheactualconditionsofourcountry,buildasuitableconditionsrelativetoimprovetheurbanhousingsecuritysystem,isthecurrenturgentneedtosolveamajorproblem.KeyWords:Problem;housingsecurity;system;目录目录TOC\o"1-3"\h\u29211摘要 I8476Abstract II24716前言 131378第一章保障性住房的基本理论 2108651.1保障性住房的概念及特征 2195031.1.1保障性住房的概念 244311.1.2保障性住房的特点 2183251.具有保障性 2178632.房屋所有权具有不完整性 346893.供应对象具有特定性 363364.建设具有政府干预性 3156171.2我国保障性住房现状 3303391.3我国保障性住房建设存在的问题 4123831.3.1保障房供应量不足，覆盖面过于狭窄 410441.3.2保障房建设资金匮乏 5101861.3.3建设机制准备不足 5143591.3.4规划设计准备不足 519729第二章我国保障性住房建设问题的原因剖析 6264962.1部分地方思想准备不足 618312.2个别地方没有准确落实政府与部门应承担的责任 6247142.3地方薄弱的财力无法承担建设住房项目的责任 65579第三章我国保障性住房的运行机制 8129273.1保障性住房分配机制 8258383.1.1分配主体 8148933.1.2分配对象 887623.2保障性住房监管机制 9272383.2.1监管目标 9107183.2.2监管内容 1163233.3保障性住房退出机制 1294513.4管理机制 1253223.4.1行政管理机制 12275263.4.2企业运作管理机制 1221703.5运作机制 12208803.5.1准入机制 13194993.5.2轮候机制 13311613.5.3退出机制 1331776第四章我国保障性住房建设中的对策 14271704.1完善保障性住房建设的政策建议 14156544.1.1将保障性住房建设与国企改制相结合，促进保障性住房建设。 14140614.1.2将保障性住房建设与棚户区改造相结合，实现两项工作的“双赢” 14313414.1.3将保障性住房建设与城镇化建设想结合，进一步推进保障性住房建设 14204494.2我国保障性住房运行中的对策 14173734.2.1严格分配强服务 14322454.2.2进一步研究保障性住房退出机制 15227984.2.3严把质量出品质 1525582结束语 161040参考文献 1732056致谢 18PAGE13前言住房是确保人民基本生存权的一个支点。随着人类社会的发展进步，在人口数量剧增和物质生活条件的极大改善下，住房已由单一的基本物质需求演变为人民安居乐业和社会稳定发展的重要条件。住房的经济、社会双重属性决定了在住房资源配置中既有市场的作用，又有政府的作用。由于市场失灵问题的存在，中低收入人群在居住方面往往表现为支付能力不足，仅靠其自身的力量难以解决其基本居住问题，由政府或社会提供住房保障势在必行，住房保障逐步成为社会保障的重要组成部分。基于不同的经济、社会、政治、和历史文化背景，不同国家在解决中低收入人群住房困难问题时所采取的政策措施各不相同。我国是一个发展中国家，人口众多，正处在城镇化和工业现代化快速发展时期，对城市土地和住房需求巨大，形成了住房供应的绝对短缺和因住房价格大大高于低收入人群的支付能力而引起的住房有效需求不足两大问题。特别是近几年来，全国各地商品房价格快速上涨，远远超出中低收入家庭的正常经济承受能力，住房问题已成为困扰各级政府及广大中低收入家庭的难点、焦点问题。妥善解决中低收入家庭的住房困难，是事关30年改革开放成果是否惠及百姓的大事。保障性住房涉及群众切身利益，关系千家万户，既要确保如期开工，更要确保工程质量，建优质工程，报百年安居。是重要的民生工程、德政工程。对保障性住房建设问题研究，既是对社会主义市场经济理论研究的补充完善，也可以指导保障性住房建设实践工作，具有重要的理论和现实意义。本文以全国为背景，研究分析我国保障性住房建设的制度背景、保障性住房建设的过程以及在保障性住房建设的问题，并对推动我国保障性住房建设提出了建议。第一章保障性住房的基本理论PAGE13第一章保障性住房的基本理论1.1保障性住房的概念及特征1.1.1保障性住房的概念保障性住房和普通商品住房相比具有一定的特殊性，它是由政府根据国家政策统一规划，提供给特定人群的住房，相对于同类型的住房销售价格、租金给予限制，一定程度上解决了低收入居民的住房问题。目前，保障性住房包括所有类型的安置房，经济适用住房，廉价住房和保障性质的限价商品房和租赁房。成思危.中国城镇住房制度改革—目标模式与实施难点「M].北京:民主与建设出版社，1999对于我国而言，根2011年3月我国颁布的《我国市保障性住房建设导则(试行)》，“成思危.中国城镇住房制度改革—目标模式与实施难点「M].北京:民主与建设出版社，1999l.建设保障性住房的目标是使特定人群的基本居住需求得到满足。住房问题是关系人类生存和社会稳定的问题，通过保障性住房建设可以缓解住房价格太高和低收入家庭支付能力不足的矛盾，以维护社会稳定。保障性住房政策的制定，主要是着眼于满足低收入家庭的基本住房需求，保障深度要适当，过度的保障则不利于社会公平，保障性住房以满足低收入家庭最基本的住房需求为原则。2.政府是保障性住房提供的责任人。建设保障性住房的目的既然是维护基本人权和维持社会安定，中央和地方政府应责无旁贷来地履行这种社会职能，应当成为保障性住房供给的责任主体。同时，保障性住房的建设是一项巨大的任务和工程，需要耗费大量财力、物力，仅仅通过某个社会成员或某个社会团体是不能完成的，而政府可以凭借其拥有的行政资源去完成这项工作;在社会保障性住房制度的实施和保障性住房的建设过程中任务艰苦、环节复杂，只有政府以其权威和系统组织能力才能实施和推进。1.1.2保障性住房的特点相比于普通住房，保障性住房具有以下特征:1.具有保障性宋士云.新中国城镇住房保障制度改革的历史考察「J].中共党史研究，2009年第10期保障性住房具有保障性，建保障性住房不以盈利为目的，但对于“保障”的需要。保障性住房是一种刚性“要点”宋士云.新中国城镇住房保障制度改革的历史考察「J].中共党史研究，2009年第10期南昌工程学院本(专)科毕业设计(论文)PAGE13程度上实现社会正义和维护社会稳定。这也决定了保障性住房的建设、使用和财产权利不同于普通商品住房。保障性住房所具有的保障性，是它与普通住房比较最突出的特点。2.房屋所有权具有不完整性通常情况下，房屋所有权包括占有、使用、收益和处分权。但是保障性住房的转让须满足一定条件，因此保障房转让会受到一定限制。这是因为保障性住房的建设用地一般由政府划拨，在房屋建设过程中政对税费进行了减免或优惠，而政府建设的目的在于社会保障，所以住房者只拥有有限权力，无论承租人还是所有权人都不能利用保障性住房谋取个人私利。由此可见，保障性住房的所有权具有不完整性。3.供应对象具有特定性史雪辉.探索公共租赁房多元化融资模式[J].上海房地，2010年12期史雪辉.探索公共租赁房多元化融资模式[J].上海房地，2010年12期4.建设具有政府干预性建设保障性住房是政府提供公共服务、实施社会保障的重要手段，由于保障性住房和商品住房有着很大区别，不具有完全的市场性，所以在建设过程中政府必然要进行支持或干预，如:以划拨的方式提供保障性住房建设用地，通过税收等政策给于优惠，监督和管理保障性住房建设，以上都体现了政府对保障性住房的干预性。1.2我国保障性住房现状与商品房相比，保障性住房制度还很不完善，致使有人开始怀疑这项举措的推行。保障性住房之所以出现“鸡肋”现象，是因为商品房能得到高额的“卖地”款，保障性住房却需要政府出资。因此，一些地方政府在保障性住房的选址过程中，将偏远郊区配套设施不齐全的地方作为首选。为了从根本上解决建设保障性住房的问题，一是解决长期以来政府依赖“卖地”获得财政收入的现象。二是确保保障性住房供应落到实处，使老百姓得到切实利益。在我国，常住人口中70%以上都是低收入家庭，因此住房保障体系旨在实现低水平、广覆盖，成为一个多层次的系统。第一个层次提供给极低收入的家庭、老人、病人，所占比例不超过10%，以确保最弱势群体生存权。因此，廉租房建设比例应在5-10%。第二级是20-80%的低收入人士，政府住房补贴、优惠税率，税收优惠和其他优惠条件的商品房、保障性住房、保障性住房出租房、民工住房等其他形式的解决。保障性住房建设比例第一章保障性住房的基本理论不应小于20%。限价商品房的比例应不小于30-50%。，只有20%以上的高收入，他们的住房取决于市场，而不依赖于住房保障体系。《住房绿皮书》指出，2011年应进一步加大对保障房的资金投入，至少比前一年翻一番，并硬化保障房资金预算。今年年初，国家预计将建设保障性住房和各类棚户区改造住房共580万套，改造农村危房120万户。2010年我国已经投入792亿元用于保障房建设，新华社前日刊文透露，我国2010年的580万套保障房已完成全部开工任务。此外，绿皮书显示和2009年的第一季度相比，2010第一季度全国上下35个大中城市房屋支付能力指数下降的有33个市，仅石家庄和昆明住房支付能力略有提高。住房支付能力最弱的城市依次是北京、深圳、海口、上海和杭州；到2010年的第二季度，与2010年第一季度相比，有31个城市的住房负担能力指数进一步下降，住房负担能力指数是非常薄弱的城市从8个上升到17个城市，其中住房支付能力最弱的市在北京、杭州、宁波、上海、海口、厦门。绿皮书还分析了国内众多企业集中投资房地产行业的原因。首先是行业毛利率相对较高。2005～2009年间，我国房地产行业的平均毛利率在30%左右。即便遭受金融危机的冲击，2009年房地产行业仍未受影响。二是预售制降低资金门槛，方便风险转嫁。三是民间投资途径缺乏，经营环境差。1.3我国保障性住房建设存在的问题1.3.1保障房供应量不足，覆盖面过于狭窄曾祥凤.中国公共住房制度运作机制:[硕士学位论文〕.四川:四川大学，2007积极性不高是该类住房供应不足的突出原因。此外，保障性住房建设需政府投入大量的资金。在我国，地方政府需要支付70%以上的配套资金，系统的缺陷也成为了低收入住房建设慢，直接导致供给不足。低收入住房供应短缺，将不可避免地影响覆盖、满足低收入家庭的住房需求。香港“公屋”系统解决30%以上的人口的住房问题；新加坡满足政府提供住房条件的住居民高达85%以上，其中绝大部分居民通过援助住房“祖屋”曾祥凤.中国公共住房制度运作机制:[硕士学位论文〕.四川:四川大学，2007总的来说，中国的低收入住房建设欠账太多，提供的住房数量太少，而住房价格飞涨，能买得起商品房的家庭少之又少。相关数据显示：在房地产投资中，全国经济适用房所占南昌工程学院本(专)科毕业设计(论文)投资比例不足5%，2005年5月之后保障性住房投资占总投资的比例又降至3%。预算用于廉租住房的财政投资更是减少，2005年全国财政支出33930亿元，其中投入建设廉租房的资金仅有48亿元，占财政支出的0.14％，2006年占比为0.176％。许多中等收入家庭，既不具有享受保障房的资格，也没有自己购买住房的能力，根据中国社会科学院经济蓝皮书提供的数据，85%的家庭均没有能力购房。1.3.2保障房建设资金匮乏保障房建设遇到的最大难题还是资金不足，虽然国家有关部门发文明确了低租套的主要资金来源，但没有具体明确资金应占的比重和主要资金来源，特别是财政资金用于公共开支和廉租房建设补助的比例小，住房保障建设资金严重不足，制约了中国保障性住房的建设。廉租房是政府提供的公共产品，政府不仅承担着重大的责任，也应该是主要的投资者。但在实际操作中，杨道法，李晓丽.英国中低收入住房保障制度对我国的启示.西南金融，2008，315(1):62一63特别是在2009年以前中央和地方财政资金投资少，住房公积金增值收益是每个城市廉租房补贴和建设资金的主要来源。从法理学的角度，住房公积金的职工个人住房储蓄姓“私”不姓“公”杨道法，李晓丽.英国中低收入住房保障制度对我国的启示.西南金融，2008，315(1):62一631.3.3建设机制准备不足开发商因受到保障性住房造价的限制，获得的利润偏低，甚至可能产生亏损，导致有能力参与建设的企业缺乏积极主动性，主流房企涉足不多且参建总量有限，各地的开发建设工作普遍依赖于临时组建的或是已有的地方国企。这些企业中，部分资质较低，部分规模较小，部分开发经验有限，这必然会严重威胁保障房的质量。1.3.4规划设计准备不足通过首届保障性住房设计竞赛可看出，目前我国保障房的规划设计水平普遍不高，难以实现功能完善与面积集约的平衡，甚至出现了高层住宅1楼16户的不合理设计方案。这也反映了对设计不够重视、设计经验严重不足以及设计费偏低造成各种投入不够等问题。北京市连续两届政策性住房规划设计展览尚且不尽人意，更何况中西部地区面临着保障房建设任务偏重、财力物力有限的困境。第二章我国保障性住房建设问题的原因剖析第二章我国保障性住房建设问题的原因剖析5年以内完成3600万套保障房的重磅民生工程，其方向值得肯定；其成绩也有目共睹。但必须认识到，要想完成这一迫在眉睫的任务，需要做更多的准备工作，也需要各界精诚团结的合作。2.1部分地方思想准备不足加强保障性住房建设，解决困难的低收入居民的住房，是党的重大决策，不仅有利于促进经济发展，也有利于改善人民的生活质量，因此要积极稳定地落实中央决策。目前，所有居民对于改善住房条件的积极性很高，保障性住房建设是一个黄金机会，希望在建设方面中央给予更多帮助。但有些地方没有把提高最困难群众的基本住房条件作为工作重点，而是一味地进行旧城区改造和农村建设，编制筹划太大，落实的困难增加；许多地方政府在财政方面投入不足，拖欠工程款严重，过度依赖银行的贷款，使政府的信用受到威胁，从而不利于经济的可持续发展；在一些地方，保障性住房建设，太多考虑城市亮化，美化乡村，改善城乡面貌。地方政府企图通过补贴带动农民的住房消费，起到“四两拨千斤”的作用，必会妨碍农民正常的生产生活。党的十七大提出，“住有所居”是政府的一个长期任务，2020年要实现这一目标，必须兼顾统筹规划，合理有序地进行，建设标准和规模的制定须考虑到政府及人民的承受能力和经济水平，建设规模不能太大，切不可盲目追求规模，急于求成。2.2个别地方没有准确落实政府与部门应承担的责任经中央确定，保障性住房建设是由省级政府牵头，由市级、县级政府具体实施，地方财政出资，中央财政给予补助。而在现实中，部分省级政府缺乏责任心，将落实责任大多放在了市、县级人民政府上，资金补助也很少。一些市、县级政府认为，中央部署决策大规模建设保障性住房，经省有关部门批准后，应主要由中央和省级政府投资，地方政府无法承担责任。保障保障性住房建设包括城市建设、城市发展和改革、财政、土地、环保等。而在一些地方，筹集资金、项目建设准备等方面落实力度不够，影响了工作效率和施工进度。这也表现出，各级政府之间责任划分不明确，将严重影响中央政府决策的落实。2.3地方薄弱的财力无法承担建设住房项目的责任从目前情况看，经济发展水平越低的地方，城乡居民收入、住房条件也越低，因此政府承担保障工作的资金也越多，落实保障性住房建设的困难自然就比其他地区大的多。例如，中西部地区廉租房建设造价成本约1200元-1500元，甚至更高，而中央财政对这些地南昌工程学院本(专)科毕业设计(论文)区的补助仅为每平方米300元、400元。这样算来，中央政府的补贴是不足实际造价的30%，那么地方政府资金投入则要超过70%，对于经济相对滞后的地方难度实在太大。一些地方为了得到更多的中央补助资金，不顾地方实际情况，夸大项目数量，造成地方财政“雪上加霜”。第三章我国保障性住房的运行机制第三章我国保障性住房的运行机制住房保障制度既是建立健全我国社会保障制度的重要一环，也是进一步完善住房制度的一项重要内容。保障性住房的运行机制是指保障性住房的主客体以及对象之间的相互关系及作用的方法和过程。3.1保障性住房分配机制保障性住房的分配机制是指住房的分配主体、分配对象和分配程序等组成部分之间相互作用的过程和方式的总和。保障性住房是一种稀缺的资源，无法满足所有的群体的需求，这就决定了保障性住房的分配应该由国家主导，按照一定的分配程序提供给确定的对象使用，以使这种有限的资源得到充分的使用并达到最大效用。3.1.1分配主体保障性住房分配的主体是政府，李光荣.对廉租住房保障问题的再思考[J].上海房地,2009(12):36～39．这是基于以下三个原因：第一，保障性住房的初衷是为了弥补市场失调。市场机制注重效率，完全的住房市场化会使有限的土地资源被分配到收益较高的高档住宅，这有益于高收入的人群，而中低收入阶层无法得到他们所需要的住房，这将危及社会稳定、经济发展。政府应发挥宏观调控，弥补市场缺陷，体现社会公平，在不影响或过度损害效率的情况下，被迫干预住房市场，用看得见的手像资源型城市住房的低收入群体倾斜，解决他们的住房问题，从而实现经济和社会的可持续发展。其次，保障性住房分布是一个系统工程，从规划到实施需要投入大量的人力，物力和财力，并不是一个或几个社区成员能够完成的，并且保障性住房分布也会涉及多方利益，这需要一种最能代表广大人民主体的利益协调，权衡各阶层利益，保障社会弱势人群的合法权益，实现社会公平，共同发展。第三，住房分配的过程中，政府职能，包括发展的分配规则，组织分布和监督分配。鲁炳全.国内外保障性住房发展模式[J].城市开发,2011(2):40～41.正如2005年11月3日在第5届中日韩居住问题研讨会上签署的《关于东亚居住福利的宣言》中强调“政府解决生活问题，弱势群体的福利的重中之重，多用于低收入住房，通过适当的社会保障和住房商品化的组合，在不同条件，不同收入的居民生活适当住房李光荣.对廉租住房保障问题的再思考[J].上海房地,2009(12):36～39．鲁炳全.国内外保障性住房发展模式[J].城市开发,2011(2):40～41.3.1.2分配对象分配对象，即申请对象和申请标准确定。分配对象的分配机制的重点，通过分配对象的模糊性，明确对象的特定性，从而淡化保障性住房“锦上添花”福利，突出其“雪中送南昌工程学院本(专)科毕业设计(论文)炭”的安全性，建立合理的分配机制。确定保障性住房分配对象的范围是分配机制是一个重要的内容。根据中国的经济和社会发展，并从自己的研究和中国的住房保障政策和实践，我们认为，分布范围的对象可以被定义为以下两点：第一组，目前生活水平不能满足基本住房需求。主要包括居住空间不足，没有真正的的房屋，拥挤的，房屋合租情况；现有住房属于是严重的房屋损坏或危险房屋情况；现有住房设施不完善的情况，即缺乏水，电，煤气，暖气等设施或设施无法满足基本生活需求。在二，住房支付能力不足，依靠自身力量通过房地产市场的住房消费途径改善现有住房条件。包括城市低收入，调整经济结构的过程中，下岗职工和失业人员，他们的住房消费支付能力远远低于其他群体，无法依靠自身实力在房地产市场上正常消费的。3.2保障性住房监管机制保障性住房制度运行涉及到众多利益主体，这些主体都有各自的利益目标。为了确保保障性住房的公平分配、维护公共住房制度运行效率，需要建立、健全监管机制。健全的监管机制会促进保障性住房制度健康、正常的运行，即使其运行中有失误，也能及时地得到纠正，从而不会造成整个保障性住房制度体系的紊乱。3.2.1监管目标1.公平目标确保保障性住房分配公平是一个重要的目标管理之一。这一目标的理论基础是西方经济学家提出了“公平理论”，遵循的原则是在社会最劣势的人群是最高优先和利润最大化。住房保障制度作为社会保障系统的一部分，涉及到的利益链很长，有管理，房地产开发商，非营利机构，受保护的对象。这些主体有各自的微观目标，在自身利益的最大化，管理，房地产开发商从事和掌握主导权的分布可以很好地为他们的利益而忽视或侵犯权益被保障对象，因此需要建立，完善监督机制，监督每一个主体，监督他们，相互合作，确保公共住房分配，最终提高社会福利，促进社会和谐为宗旨。2.纠偏目标在市场经济条件下，市场这只“无形的手”在资源配置是最有效的，但由于存在信息不对称，垄断，外部性，公共物品，市场机制在许多领域缺乏效率，即市场失灵的存在。市场失灵的存在可以使经济无法自发到最优，它需要政府这只“看得见的手”来发挥作用，纠正偏差从经济正常运行轨道的因素。在住房市场失灵，政府进行必要的市场监督管理，维护房地产市场经常秩序，促进房地产市场健康有序发展。第三章我国保障性住房的运行机制3.社会稳定目标市场在资源配置中起基础性作用，而由于市场配置资源注重效率，这就很容易导致收入的两极分化，使得相当一部分群体单依靠自己的收入无法在市场中购置自己的住房，而住房条件差或者恶劣会带来严重的外在成本。住房保障制度涉及到公众切身的、长久的利益，制度是否稳定有效直接关系到他们从中所获利益的多少。因此，建立健全住房保障制度，通过各种有效的途径和方式，努力解决中低收入家庭的居住问题，分层次地逐步实现“居者有其屋”，最大程度地满足居民的居住需要，才能维护社会的稳定，确保国家的长治久安。3.2.2监管内容住房保障制度监管机莉是谋瘴性住房制厦旨枷保障系统，监管部门根据有关法律法规对该制度的运行过程和结果进行管理和监督，·监督管理机制的健全与否直接决定制度运作的成败。1.对保障对象的监管对保障对象的监管主要是对被保障家庭收入情况的监管。城镇中低收入家庭的收入情况是不断变化的，政府有关部门必须建立居民收入水平认定与分类系统，定期对居民的收入状况进行审查。比如可以尝试以地方法规的形式，制定相关的政策，完善个人收入申报制度，严格身份审查;通过制定政策、协调有关部门开放数据、组织建立统一的数据检索平台等措施，积极推动个人征信体系的发展，扶持个人信用评估公司的建立，争取在较短的时期内初步建立个人征信体系。同时建立相关的住房统计信息制度，并定期向公众公布，以增强市场的透明度，减少信息的不对称性。2.对住房保障的有关执行部门的监管汤腊梅.住房保障制度比较分析「J〕.湖南城市学院学报，2004，(4):85.为了使住房保障制度发挥其应有的作用，真正达到公平，公正的效果，应保证在住房保障的安全管理，管理者做到公平，没有私舞弊的行为，一个方面要依靠管理制度严格，另一方面，加强监督，由外部力量，减少或防止“寻租”汤腊梅.住房保障制度比较分析「J〕.湖南城市学院学报，2004，(4):85.南昌工程学院本(专)科毕业设计(论文)3.3保障性住房退出机制政府根据社会、经济发展和居民收入的变化，设定好标准线，通过定期和不定期审核，如发现被保障家庭人均收入超过城镇居民住房保障标准，应书面通知在一定时间内退出住房保障制度。住房保障一般是购买和租赁保障性住房两种。用于购买的保障性住房是不能直接出现在市场上，只有通过政府购买。如规定保障性住房购买不到五年，不得直接上市交易，购买满五年，房子上市转让社会保障性住房，应是原来的购买价格与相应的部分社会保障性住房上市价格指导价格的一定比例付给政府的土地收入和其他相关费用。目前，一些国家为保护资源的安全性，以避免保障资源成为炒作的对象，并采取了政府和人民的共同财产，即，所有由政府提供的住房补贴，由政府和购房人共同拥有房屋的产权按出资比例。按共同财产的法律性质，在购买房屋出售，在相同的条件下，共有人有权拒绝。因此，在购房者不再满足受援对象的标准下，应该退出购买保障性住房，并将其部分的财产出售给政府，由政府出租给满足资格的人。3.4管理机制3.4.1行政管理机制在我国的西南城市，没有专门的机构管理保障性住房建设。保障性住房、廉租房都设有自己的管理机构，但各自独立运作，彼此间缺乏互动性。针对此情况，西南城市可以设立以城市为依托的具有权威性的政府机构，对保障性住房的投资、建设和管理全面负责，起草相关的政策文件，制定年度建设投资计划，协调保障住房的相关工作，并进行指导和服务。保障性住房管理部门是以政府为主导的保障性住房系统和专业部门。随后再设置办公室，主要负责本区域关于住房保障的工作。住房保障部门下设还有街道办事处，负责街道低收入家庭住房情况通报，审查日常工作，并协调好社会保障部门、公安部门、民政部门、委员会、物业管理公司和区房管处各部门之间的工作关系。3.4.2企业运作管理机制借鉴其他国家的做法，成立专门的房地产公司，主要负责低收入家庭的基本住房收购、储备、中介、更换等工作。可以利用市场进行公开招标，由专业且具备良好诚信度的房屋经营公司承担。在物业管理上，应提倡物业管理企业对低收入保障性住房地维修和保养工作认真负责。3.5运作机制第三章我国保障性住房的运行机制建立和完善保障性住房的运作是整个保障性住房体系良性运转的关键，建立动态管理的进入退出机制尤为重要。3.5.1准入机制如何确定中等较低和最低收入家庭，我国尚未出台一个科学合理的标准。如果受保护的对象界定模糊，导致住房保障泛化，可能会出现真正需要政府提供保障性住房的家庭无房可住。第一，合理划分家庭收入水平。第二个方法是比例法，就是所有居民的收入水平从低至高进行规则性排列，一定比例的最低收入群体的住房保障政策保障范围，一个最高收入的住房保障政策保障线。第三是平均收入的方法，全体居民的平均家庭年收入的1/2或1/3作为一个住房保障房屋政策保障线。其次还应该定期审查保险人收入的变化，对保障性住房的对象的动态进行管理，提高准入和退出机制的公开，公平，公正。最后应建立严格的考核制度，登记和咨询，筛选应用保护家庭实际收入水平，防止住房保障对象认识错误。3.5.2轮候机制保障是一个渐进的过程，在短的时间内不能全部解决。考虑到保障性住房（保障性住房和廉租房）实施初期，申请的家庭比较多，借准入资格制度，根据筛选法安排不同的顺序对应不同的申请人，并优先解决中低收入家庭中的特殊群体。3.5.3退出机制相关管理部门通过定期与不定期的方式查实享受保障性住房家庭的收入、人口等情况。中低收入家庭的人口数、就业情况、生活水平的变化都会引起保障性住房条件不符和需要退出的情况。不同的保障性住房享受者适用不同的退出程序。例如，原有的廉租房住房居民，收入增加到一定程度时，应立即脱离原有的保障性住房；尚未达到中等收入水平的，应及时根据收入水平适当调整租金。南昌工程学院本(专)科毕业设计(论文)第四章我国保障性住房建设中的对策和荣.建立健全厦门市社会保障性住房制度的探讨.中国城市经济，2008，(2):24一27和荣.建立健全厦门市社会保障性住房制度的探讨.中国城市经济，2008，(2):24一274.1完善保障性住房建设的政策建议4.1.1将保障性住房建设与国企改制相结合，促进保障性住房建设。为促进国有企业改制顺利实施，确保社会和谐稳定，根据国有企业职工住房困难问题突出的实际，将住房困难的改制企业职工家庭优先纳入保障性住房的保障范围，同时全力支持改制国有企业利用自留地为住房困难职工进行保障性住房建设，切实解决住房困难职工的“安居问题”，确保国有企业改制的顺利惊醒。通过与国企改制的部分项目资金，用以充实保障性住房建设资金的不足，从而促进保障性住房建设。4.1.2将保障性住房建设与棚户区改造相结合，实现两项工作的“双赢”我国一直以来都高度重视棚户区的改造工作，经过多年的改造，大部分具有开发价值和能够达到改造收支平衡的地块已基本完成了改造。因各类棚户区中居住的大部分家庭收入水平都符合保障性住房的配租条件，启动改造后，均可纳入保障性住房的保障范围。通过与保障性住房建设相结合的方式，将保障性住房建设资金与棚户区改造资金实行打捆使用，有效解决了保障性住房建设与棚户区改造资金不足的问题，实现保障性住房建设与棚户区改造“两促进”，从而达到两项工作的“双赢”。如萍乡市丹江小区就是保障性住房建设与棚户区改造相结合的成功精品小区。4.1.3将保障性住房建设与城镇化建设想结合，进一步推进保障性住房建设在保障性住房建设工作中，严格按照城镇化要求进行，把保障性住房的建设理念、建设基础、建设环境、建设项目融入到城镇化中，特别是公共租赁住房的建设，将大量进城务工人员纳入公共租赁住房保障范围，可以快速增加城市人口，加快城市化进程。通过与城镇化建设项目的对接，增加保障性住房建设用地指标，盘活保障性住房建设资金渠道，从城镇化建设项目中争取资金用于保障性住房建设，从而进一步推进保障性住房建设。4.2我国保障性住房运行中的对策4.2.1严格分配强服务第四章我国保障住房建设中的对策为确保保障性住房分配的公正、公平，提高服务管理水平，特别注重审核准入关，严格按制度规定程序进行审核，在审核期间对部分申请对象进行上户核查，特别对申请对象的收入情况及是否拥有私家车辆的情况进行认真核查，以确保分配的公正、公平。通过“三级审查、三榜公示”对申请保障房的家庭再次上门上户进行资格复查，取消因拥有私家汽车、经济收入超标和住房标准超标等不符合条件的申请资格，确保分配过程中的公平、公正。在保障性住房小区分配入住后，根据中央指示要求，完善小区文化体育设施配套，增加服务管理用房配制，在保障小区设立社区警务室、医疗工作站、爱心服务站等公益设施和机构，积极做好各项协调和服务工作，加强提高服务管理水平，以确保住户满意，真正把好事办好，实事办实。4.2.2进一步研究保障性住房退出机制一方面，积极引导保障对象具备一定经济能力、收入条件有改观后自然退出。另一方面，对租赁性保障房，要研究制定合适的、动态的、有利于退出的租金标准；对购置型保障房。4.2.3严把质量出品质根据国家对保障性住房建设工程质量安全的工作要求，认真加强工