12级第10章地役权课稿

第十章地役权【教学目的和要求】掌握地役权的法理学知识和根本理论。【教学重点及难点】地役权的特征、地役权与相邻权的区别和关系第一节地役权概述一、地役权的概念地役权属于一种役权。所谓役权，是指为特定土地的便利或特定人的利益而使用他人之物的权利。包括两种，一是地役权，二是人役权。所谓人役权，是指为特定人的利益而利用他人所有之物的权利。地役权是与人役权相对应的。地役权是指通过约定使用他人不动产而提高自己不动产效益的权利〔?物权法?156条、狭义的地役权〕。在地役权法律关系中，为自己不动产效益而利用他人不动产的一方称为地役权人，又称需役地人;将自己不动产提供给他人使用的一方称为供役地权利人，又称供役地人;需要他人不动产提供便利的不动产称为需役地，提供便利的不动产称为供役地。地役权在性质上属于用益物权的范畴，它是需役地人所享有的一项物权，可以对供役地进行占有、使用、收益。练习题：在地役权法律关系中，以下表述正确的有哪些？()A地役权是为特定人设定的B地役权是为需役地设定的C地役权可以是有偿取得的D地役权也可以是无偿取得的BCD【解析】此题涉及对地役权的理解问题。依民法理论，地役权是以他人土地供自己土地便利而使用的权利。即地役权是为了自己土地的便利而在他人土地上设定的用益物权，地役权的取得，既可以有偿取得，也可以无偿取得。二、地役权的法律特征地役权的主体和客体的广泛性地役权为以限制供用地权利为内容的他物权。地役权有期限性〔当事人约定〕地役权的设立和内容的意定性。登记对抗主义模式：不需要登记就能生效，但是未经登记不得对抗善意第三人。地役权之内因不得违反强行性规定或有悖于公良俗。地役权有期限性地役权的不可分性和附属性。

地役权能够单独转让和抵押吗？地役权附属性有两个方面的含义，其一是地役权不得单独移转，其二是地役权不得单独成为其他权利的标的。“其他权利〞既可以是物权，如抵押权；也可以是债权，如租赁权。如果在债权清偿期届满、实现抵押权时，地役权应与土地承包经营权或建设用地使用权等一并转让。?物权法?第164条规定：地役权不得单独转让。土地承包经营权、建设用地使用权等转让的，地役权一并转让，但合同另有约定的除外。?物权法?第165条规定：地役权不得单独抵押。土地承包经营权、建设用地使用权等抵押的，在实现抵押权时，地役权一并转让。案例：甲为取水方便，在乙地设定了取水地役权，后甲将自己的需役地一分为二，分别转让给丙、丁，并办理了登记;乙因欠债不还，他所有拥有的乙地被分割并分别拍卖给戊、已，并办妥登记。丙、丁到乙地取水，遭到戊、己的阻拦。请问能阻拦吗？本案中，需役地虽被分割为不同局部，但因地役权的不可分性，新的权利人丙、丁仍然可以在乙地上行驶取水地役权，原供役地新权利人戊、己，也因因地役权的不可分性，而不得阻止丙、丁行使取水地役权。否本案中，需役地虽被分割为不同局部，但因地役权的不可分性，新的权利人丙、丁仍然可以在乙地上行驶取水地役权，原供役地新权利人戊、己，也因因地役权的不可分性，而不得阻止丙、丁行使取水地役权。?物权法?第166条规定：“需役地以及需役地上的土地承包经营权、建设用地使用权局部转让时，转让局部涉及地役权的，受让人同时享有地役权。〞第167条规定：“供役地以及供役地上的土地承包经营权、建设用地使用权局部转让时，转让局部涉及地役权的，地役权对受让人具有约束力。〞如果需役地以及需役地上的土地承包经营权、建设用地使用权被局部转让后，地役权在其性质上只与局部转让后的地块有关系时，那么，地役权就只在其有关局部继续存在。例如，甲地的东部住宅与乙地相邻，甲为了观海与乙签订了眺望地役权，要求乙地不得修建高层建筑。后来，甲地东局部割给了丙，西局部割给丁，但甲的眺望权只与丙有关而与丁无关，此时，地役权人甲的地役权转让给丙，丙继续享有地役权。地役权与相邻权的关系1、二者产生的原因不同。相邻权是法定权利，地役权是约定权利。2、二者存续期间及是否有偿不同。相邻权存续期间是法定的，而地役权存续期间可由当事人约定。相邻权取得和行使具有无偿性，而地役权的取得既可有偿，也可无偿，但通常是有偿的。3、两者性质不同。相邻权不是一项独立的民事权利，属于不动产的所有权或使用权本身的扩张与限制，而地役权是独立于不动产所有权或使用权之外的一种民事权利，为一项独立的用益物权。4、作为法律的直接规定，对抗效力不同。相邻权成立及对抗第三人，均无需单独登记即可发生，而地役权由其用益物权的性质所决定，其成立及取得对抗善意第三人的效力，应以登记为必要。5、调节的范围、作用不同。相邻关系既包括土地相邻关系，也包括建筑物的相邻关系，地役权所反映的相邻关系只是土地相邻关系；相邻权作为法定权利，是法律对相邻关系进行最低限度调节的结果，其对不动产所有权或使用权的限制与扩展程度较少，地役权作为当事人双方超越相邻权限度而约定的权利，其对土地所有权或使用权的限制与扩展程度较大。案例一：甲、乙、丙依次比邻而居。甲为修房向乙提出在其院内堆放建材，乙不允。甲遂向丙提出在其院内堆放，丙要求甲付费200元，并提出不得超过20天，双方签订了合同。修房过程中，甲搬运建材须从乙家门前经过，乙予以阻拦。请问：乙有权阻拦甲经其门前搬运建材吗？乙有权拒绝甲在其院内堆放建材吗？评析：案例一中涉及两个民事法律关系，一是甲与乙之间的相邻关系，二是甲与丙之间的地役权关系。根据?物权法?第八十四条、八十七条规定，修房的甲由于相邻关系，搬运建材只能从乙家门前经过，乙作为不动产的相邻关系人应当按照有利生产、方便生活的原那么，正确处理与甲的相邻关系，应该容忍甲从自家门前经过，无权阻止其经门前搬运建材，相邻关系的本质是不动产相邻当事人在法律设定的必要范围内相互予以容忍。其二，甲在邻居院子里堆放钢材的行为，那么超出了相邻关系中应该容忍的范畴，对于甲而言，属于为使用自己土地的便利而使用他人土地，所以属于地役权，而地役权是约定权利，需取得邻居同意。所以乙有权不同意。三、地役权的分类1、从地役权客体来看，地役权可以分为土地上的地役权和建筑物上的地役权。所谓土地上的地役权是指存在于土地所有权和使用权之上的地役权。而建筑物上的地役权就是存在于建筑之上的地役权。2、以地役权行使的内容为标准，将其分为积极地役权和消极地役权。积极地役权又称作为地役权，以需役地人在供役地上为一定行为为内容，如通行地役权、引水地役权等。消极地役权又称不作为地役权，以供役地人不为一定行为为内容，在消极地役权中，供役地人并非单纯负担容忍义务，而应负不作为的义务。3、以地役行使方法为标准，将其分为继续性地役权和非继续性地役权。继续性地役权是指地役权的行使无需每次有权利人的行为而能继续行使的地役权，如眺望地役权。非继续性地役权是指每一次行使权利均须有权利人之行为的地役权，如汲水地役权。第二节地役权的设立一、地役权的设立?物权法?第157条规定，设立地役权，当事人应当采取书面形式订立地役权合同。?物权法?第158条规定，地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记;未经登记，不得对抗善意第三人。根据这一规定来看，地役权自合同生效时设立。无论当事人是否办理了登记，都不影响地役权本身的效力，但是地役权未经登记不得对抗善意第三人。这就说明地役权的设立采取的是登记对抗主义模式。案例：张三为了能在自己房中欣赏远处风景，便与相邻的李四签订书面合同：李四不在自己的土地上建造高层建筑，作为补偿，张三一次性支付给李四4万元。两年后，李四将该土地使用权转让给王五。王五决定建造高层建筑，张三提出异议，双方因此发生纠纷。请问：王五是否可以建造高层建筑？评析：案例二中，张三与李四通过合同设立一消极地役权，即限制李四不得在自己的土地上建造高层建筑，以满足地役权人张三欣赏远处风景的需要，提高其使用不动产的效益。根据?物权法?第一百五十七条之规定，张三的地役权于两人签订书面合同之时起生效。但是两人并未向登记机关申请地役权登记，故无法使得两人之间的地役权设立达至公示公信的效果。根据?物权法?第一百五十八条之规定，张三不能以两人之间的消极地役权合同对抗善意第三人王五。因此，王五当然可以建高层建筑。至于本案中张三由于支付李四4万元而未能实现阻止在李四土地上建造高层建筑的损失，可以要求李四承担违约责任。张三要对自己的眺望权高枕无忧，最正确方法就是跟李四到登记机关办理地役权登记，这样不管该土地使用权转移到何人手上，都能对其对抗，限制其建造高层建筑。案例2李甲购置了一套临河三层高档别墅，为了能够保证欣赏到远处的风景，与相邻土地的使用权人张乙约定：张乙保证该块土地上不会修建高于三层的建筑，作为补偿，李甲每年向张乙支付5000元。双方签订了书面协议，李甲如约给付了当年的款项。半年后，张乙因工作调动，将自有房屋和该块土地使用权出售给王丙，因怕影响出售价格故并未告知其与李甲的协议。王丙随后在该块土地上建造了一幢七层大楼，不仅完全遮挡了李甲眺望河滨的角度，甚至阻碍了李甲房屋的正常采光。李甲要求王丙给予补偿，请问李甲的以下主张，哪些是不能得到支持的？〔〕A.李甲对该块土地享有地役权B.根据李甲与张乙设定的地役权，该块土地上不能修建高于三层的建筑，该地役权设定在先，王丙的所有权也要受其限制C.根据地役权的内容，王丙影响李甲的“眺望风景权〞，应当予以补偿D.根据相邻关系的原那么，王丙影响李甲房屋正常采光应当予以补偿

ABC解析:该题主要考查地役权与相邻关系两个概念各自的定义、特征与关系，关键要对地役权的内容和我国现有法律规定加以理解。地役权是指土地所有人、土地使用权人、农村土地承包经营权人、宅基地使用权人为使用自己土地的便利而使用他人土地的权利。地役权与相邻关系的区别主要在于??我国法律只规定了相邻关系，并未规定地役权。本案中李甲和张乙的约定能够对抗善意不知情的王丙吗？李甲和张乙的约定只能适用?合同法?的规定。根据债权的相对性原理，李甲和张乙签订的合同不能对抗善意不知情的王丙，李甲无权向王丙主张自己与张乙签订的合同中的权利。故李甲对王丙来讲，能够主张地役权吗？选项A、B、C均错误，不能得到法律的支持。李甲只能就采光受影响的局部向王丙主张赔偿损失，关于张乙违反约定导致不能眺望风景，那么只能依据合同向张乙追究其违约责任。二、地役权合同地役权合同是指当事人通过自由协商的方式设立地役权和确定地役权内容的合同。地役权合同具有以下几个特征:从目的来看，地役权合同是以设立用益物权即地役权为目的的合同，当事人签订合同就是为了在供役地和需役地上设定地役权。从形式来看，地役权合同是要式的，必须采取书面形式。从内容来看，地役权设定的内容必须符合法律规定，在设定地役权时如果违反法律的强行性标准，违反公共秩序和蔼良风俗，那么地役权的设立行为无效。而且当事人应当按照合同约定行使自己的权利，履行各自的义务。地役权合同的一般条款(1)当事人的姓名或者名称和住所。(2)供役地和需役地的位置。(3)利用目的和方法。(4)利用期限。(5)费用及其支付方式。〔6〕解决争议的方法地役权是一种独立的物权，是按照合同约定利用他人的不动产，以提高自己不动产效益的权利。一方面是利用他人的不动产，在他人的不动产上设置一定的负担；另一方面是为了提高自己不动产的效益。地役权的设立必须是以增加需役地的利用价值和提高其效益为前提。三是地役权是按照合同设立的。设立地役权，当事人应当采取书面形式订立地役权合同。三、地役权设立登记

?物权法?第158条规定？我国地役权的设定采取的是登记对抗主义模式。地役权的设立并非地役权生效的要件，即使未登记，地役权也会在合同生效时设立。但是地役权当事人要求并办理登记的，就可以对抗善意第三人。在国外，地役权登记一般都是采取的登记要件主义模式。我国之所以最终采取了登记对抗主义模式，是因为我国土地幅员广阔，土地利用关系复杂，其中很多地役权是历史长期形成的，习惯上得到了成认，短时间内对这些土地利用事实全部登记和加以标准，会给土地登记工作带来很大的困扰和压力，并且未登记的地役权引发的纠纷也会给土地管理乃至民事审判工作带来许多问题。第三节地役权的内容一、地役权人的权利1、利用供役地提高自己不动产效益的权利。2、从事必要附属行为或建造必要设施的权利。例如为了取水或收割而通过供役地等，地役权人为了行使权利可以在供役地上从事必要的附属行为。3、地役权人的优先权地役权作为一种用益物权，不仅可以在不动产所有权上设立，而且可以在其他用益物权上设立，所以地役权可能与其他用益物权发生竞合，地役权人可能会与供役地所有权人、其他用益物权人、其他地役权人共同使用供役地。但是当数个地役权或用益物权并存于同一标的物之上时，最先设立的地役权人拿有优先权。?物权法?第162条规定，土地所有权人享有地役权或者负担地役权的，设立土地承包经营权、宅基地使用权时，该土地承包经营权人、宅基地使用权人继续享有或者负担已设立的地役权。?物权法?第163条规定，土地上已设立土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权等权利的，未经用益物权人同意，土地所有权人不得设立地役权。4、取回设施的权利地役权人有建造必要设施的权利，而且对建造完的设施享有所有权，所以在地役权消灭或终止后，地役权人有权取回其建造的设施，而且要恢复不动产的原状。但是如果取回建造的设施会给供役地造成损害的，就不能取回。如果供役地人需要该设施，地役权人应当将该设施转让给供役地人。二、地役权人的义务

(1)按照约定利用供役地的义务。(2)尽量减少对供役地权人物权限制的义务。(3)支付费用的义务。(4)自行承担维护的义务。(5)恢复原状的义务。地役权消灭以后，地役权人应当对供役地进行恢复，例如撤除建造的设施、平整土地、填平沟渠等，如果供役地人需要这些设施，地役权人就不用恢复原状。三、供役地人的权利1、附属设施使用权。2、支付费用请求权。地役权的设定原那么上是有偿的，所以在当事人签订的地役权合同中如果规定了相关的费用，供役地人就有权请求地役权人支付。另外根据?物权法?第168条的规定，有偿利用供役地，约定的付款期限届满后在合理期限内经两次催告未支付费用的，供役地权利人有权解除地役权合同。3、供役地使用场所及使用方法变更请求权。供役地人为了合理的目的，在不影响地役权人利用供役地的情况下，可以请求变更供役地场所和利用方法。四、供役地人的义务1、按照合约提供便利的义务。2、不得妨害地役权人行使权利的义务。3、共同维护附属设施的义务。如果供役地人为了供役地的需要，在不影响地役权人行使权利的情况下，可以利用地役权人建造的设施。但是供役地人应当和地役权人约定共同分担维护义务，如果没有约定那么应按照相应的合理比例分配维护义务。第四节地役权的消灭?物权法?对地役权消灭的规定主要有两条:一是第168条规定，地役权人有以下情形之一的，供役地权利人有权解除地役权合同，地役权消灭:违反法律规定或者合同约定，滥用地役权;有偿利用供役地，约定的付款期限届满后在合理期限内经两次催告未支付费用。二是第169条规定，已经登记的地役权变更、转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。当然这里的规定都不是很完整和明确的。一、地役权消灭的原因

1、地役权设定的期限届满根据?物权法?第157条规定，双方当事人应当在地役权合同中约定利用期限。这就说明地役权是有期限的用益物权，当事人不得设立没有期限或永久的地役权。同时，根据?物权法?第161条规定，地役权的期限由当事人约定，但不得超过土地承包经营权、建设用地使用权等用益物权的剩余期限。当约定的地役权存续期限届满以后，当事人又不续期的，地役权就要消灭，或者在土地承包经营权、建设用地使用权等用益物权的剩余期限届满后，地役权消灭。

2、双方协议解除合同

由于地役权是由双方当事人通过合同约定设立的，所以根据合同法的一般原那么，当事人也可以通过协议方式解除合同，地役权消灭。3.供役地人单方解除合同这里的单方解除合同是一种法定解除，其解除原因必须要由法律进行限定。?物权法?第168条规定，地役权人有以下情形之一的，供役地权利人有权解除地役权合同，地役权消灭：1)违反法律规定或者合同约定，滥用地役权;2)有偿利用供役地，约定的付款期间届满后在合理期限内经两次催告未支付费用。该法条规定了供役地人单方解除合同的法定原因，只有出现这两种情形时，供役地人才有权解除合同。当地役权合同被供役地人解除时，地役权消