房地产融资中的六大误区

房地产融资中的六大误区无论是社会各界人士还是房地产商都对房地产融资产生了很多的误区，下面讨论其中的六个误区：误区一：经济增长过速，房地产企业是主要祸根一、误区观点：近年来，与宏观经济调整型增长走势和多数行业增长乏力形成鲜明反差，我国房地产业强势运行，房地产市场持续景气，但自2001年下半年以来，局部地区先后出现了不同程度的投资过量、房价上涨过快等问题，促使社会各界对“房地产热”的关注程度不断提高。不少人士发表意见分析我国的房地产业已经与1993年一样“过热”，持有这种观点的还有我们的中央政府和央行，他们已经出台了多项宏观政策来调控房地产市场与宏观经济，为整体经济降温。有关专家学者，对房地产拉动经济过热的判断一般基于以下几个方面：

1．房地产业增长过快，带动GDP增长加速，出现过热；

2．房地产价格上涨导致物价上涨，导致经济扩张加速；

3．房地产的过度投资导致局部投资过热，超过了未来的承受能力。二、详细讨论误区观点：

1．房地产、GDP与经济过热的关系：很多报道记述了2004年第一季度，我国GDP增长超过了11％，其中房地产业增长速度过快，经济已经出现了过热的苗头!那么真的是房地产业拉动经济过热了么?

第一，房地产业和其他产业相比并没有表现出过高的投资增速，甚至低于平均水平。全社会投资总体上比较均匀，其中制造业增加了98％而房地产业只增加了43．6％，甚至略低于平均的53％，因此根本没有证据说明房地产投资拉动了整个社会的非理性投资过热。第二，对于经济过热的衡量有很多种说法，如投资、资产价格和资源约束，无论如何不能简单地用

GDP增加值来衡量。但在我国的现阶段确实存在着地方政府为追求政绩的投资冲动。

2．房地产，价格上涨与经济过热的关系：

1)价格上涨房地产业是始作俑者还是受害者新一轮的物价上涨导致了生产资料价格的全面增加，从房地产业上游的钢铁、水泥等上涨情况来看，房地产价格一定程度的上涨是必然的。

2)价格上涨的原因分析此轮价格上涨有着众多的原因，首先是因为世界能源紧张以及原材料价格上涨导致的国际生产资料价格全面上涨——主要是钢铁和原油等的上涨。其次是随着中国加入WTO贸易量不断扩大，以及国内需求的扩大所导致的经济增长所拉动的价格上涨。另一方面是美国通货膨胀的国际传递，美国连续多年的低利率导致了一定程度的通货膨胀由于我国采取的是固定汇率制度，这种情况下必然有通货膨胀的国际传递。对于中国房价的上涨则有着其他方面的原因：从房价的构成来说，土地成本、建筑安装成本占有较大的比重。实行土地储备制度，国有土地使用权出让方式以招标拍卖为主，造成土地成本上升；开发商为提高楼盘品质、改善小区环境等所投入的资金增加也造成成本一定程度的上涨。因此，在成本的推动下，房地产价格必然有所上升。另一方面，房价的稳步上升是房地产市场需求持续旺盛的重要表现。与此对应，居民可支配收入的协调增长是确保房地产市场有效需求的重要条件。此外中国的房价中有一个不为人知的秘密：也就是“目前国内所购的住宅，属于把50年(商业用房)至

70年(民用住宅)的财产税(地租和规费)一次性缴齐”，而“其他国家大多采取逐年缴付的办法”。这种物业税的不合理现象直接导致了房地产企业价格的居高不下。误区二：与其他行业相比，房地产融资风险特别巨大一、误区观点：目前社会上对房地产业始终存在着一种观点认为由于房地产业运营资金的80％来自银行贷款，单一的融资渠道以及巨大财务杠杆，当信贷链条的某一环节出现问题时必然引发巨大的金融风险，这样就有观点认为与其他行业相比房地产业贷款的坏账率会特别高，所引起的风险也就特别的大。二、对误区观点的批判：

1．从国际上各个国家的贷款渠道来看，银行贷款仍然是最主要的融资渠道：封美煌国蹦的触房筛地雹产联金爽融想业圣很月发台达辰，特融机资天的染种分类闭多均，骆因电而月实师行探了芬房煌地骗产鸡的厚多帜渠逮道增融犁资认。替而脑国斩际逝上判大窄部文分市地松区拨如篮东冈南钉亚桃国恐家尊以皆及日我何国堵的复香宰港徒特坚区周，先房挂地惯产德企茫业依的瓜大角部楼分梨开晓发图资饺金攻来虹自吴银热行崭贷搭款魄，值使凤得没这办些姑国傲家在和化地蹈区弊的蚁银杆行犁资代产俘中迈，初房验地月产丛信群贷涉占妨了愚

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2001年为盈利2．29％，2002年为盈利3．6％。这些统计数字说明，我国的房地产企业并不是一些人所认为的暴利行业。在市场经济的年度运行中，各个行业都可能出现一些获得高利甚至暴利的企业，房地产业也不会例外。但不能因为出现了一些暴利企业或项目，就“以点代面”把整个行业说成是暴利行业。

1．房地产商的原始积累有其特殊性：社会上普遍有种错误的观点，认为一个企业的投入资本少，原始积累速度快，那么这个企业一定是靠违反规则发家的，那么从事该行业的人也一定为不法分子，乃至奸商。实际上对房地产企业来讲，它有着很强的特殊性。

1)房地产属于高风险高收益行业，波动幅度大于经济周期的波动幅度在西方发达国家，房地产业属于风险性行业，正所谓“高风险，高收益”，当国民经济走向繁荣发展时，房地产业会率先发展，而且会取得高于社会平均水平的利润。因此，在了解了房地产企业利润这个高低更迭的特点，就不会片面地去抨击其繁荣时的高利润，也不会片面地去“怜悯”其衰退时期的低利润或全行业亏损。

2)自有资本少导致积累速度快原来的房地产开发大多数为合作开发，对企业的自有资本比例要求比较低，一般仅为15％(金融部门的利润比较高，也是因为其自有资本比例低，只有8％)，但是房地产企业的利润空间可以很大，业内人士认为，早期房地产的利润普遍高于

25％，远远高于其他行业。因此，从资金运行的角度讲，完全依照规则，由于房地产企业有着特殊性，因此短期内获得暴利并不为怪。

3)规则风险导致房地产企业利润升高房地产被认为是一个暴利行业，与早期制度不规范有很大关系。土地制度就是一个源泉，早期的土地供应不规范和不透明，令房地产业有很大的利润空间。但这种暴利并不能说明是房地产商的问题，他们只是在不违反规则的情况下谋利。因此要规范的是规则，而不应该一味地指责房地产企业，更不能一概而论房地产商皆为奸商。

2．商业银行以及地方政府的盲目性在规则上促成了房地厂商的违规：可以毫不客气地说，绝大多数房地产违规都与商业银行本身有着直接或者间接的关系，银行为争抢优质客户的盲目扩张，潜伏了大量风险，开始放松贷款条件，有的甚至违规操作。2002年下半年，央行对部分城市商业银行的房地产贷款情况进行了检查，共抽查房地产贷款稼2星0兰9命0忧1狗笔雄，特金补额井1衣4访6嫁8坡亿倡元搜，备发俘现翠违愉规灶贷厉款什和黄违斧规雅金龄额筝分闸别倚占搏总诵检像查延笔壁数肝和赢金庸额公的耐9圾．戏8己％犁和胖2崭4铜．腰9叮％菠。深关随于帐少筛部浅分缩房混地白产矛商构违摊规聚操税作纷的盗问著题谨，候显抓然辆不面能邪把估过导错消都黄推卫给棕房棋地促产朴商象。猪更扰多貌的配责辰任敞应落该好由薯规故则盟制妖定宵者联和腿政切府俗银宋行扶、窝社倒会程共群同通承轰担看。钳

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1．中小楼盘仍占市场需求相当大的部分，这中小房地产开发商也有了合理的生存空间：在城市化进程日趋加速的今天，一线城市的地价仍有上升的趋势，这样大面积的楼盘所需要的建筑成本也就越来越高。而中小楼盘则有着广泛的发展空间，他们可以见缝插针，很好地布局在城市的各个角落，前不久在深圳举行的2004春交会上虽然大楼盘仍为展会的主体，但是中小楼盘受到了置业者的普遍青睐，主要是因为中小楼盘可以有比较好的地理位置，更关键的是中小楼盘的售价普遍较低。一线城市中大量的中小楼盘需要开发，但他们对于大的开发商来讲一般没有太大的吸引力，从城市合理规划和长远发展的角度看，中小开发商本身有着很大的发展空间。而在二线及二线以下的城市，由于对资金规模的要求没有对在一线城市的要求高，因此中小开发商同样有着很大的发展空间。

2．加强对中小房地产商的支持有利于分散贷款风险：实际上，贷款中不同档次的房地产项目结构应保持合理。各种档次楼盘都应占有一定比例，否则过分倚重某一档次楼盘，不利于分散市场风险。举个很简单的例子，央行的121文件出台以后，很多大的楼盘被紧急叫停，资金锁链套住了房地产开发商，更套牢了大的楼盘。SOHO和华远走到了一起集中反映了大楼盘建设中的资金问题。

3．要加大对中小房地产开发商的支持，才能促使房地产企业健康发展：实施新的政策后，银行对房地产企业的贷款受到更大的限制，如果融资不成的话，那些已经开工了的楼房，将成为烂尾楼。而其他拖欠建筑施工企业、拖欠民工工资的现象，更会屡屡发生。此外，如果对所有的房地产企业都一刀切就必然会导致中小房地产商的资金不足，他们就不得不寻找规则的漏洞，甚至违反规则，也就构成了中小房地产开发商的“逆向选择”。误区五；与开发信贷相比，个人消费信贷是银行的摇钱树一、误区观点：银行的个人消费信贷存在着不分信贷对象盲目发贷的现象，而住房信贷占到了个人信贷的绝大部分。截至2003年底，全国个人房屋商业贷款余额高达1．2万亿元，同时国内大多数银行的房贷坏账大都控制在0．1％～0．2％之间，从短期来看，这几乎可以说是当前商业银行资产类别中质量最高的贷款种类之一，个人住房贷款规模在银行资产中的比重迅速上升。不少商业银行也将个人住房信贷视为低风险的信贷品种，并将其作为信贷业务扩张的重点。中央银行的一系列政策如《关于进一步加强房地产信贷业信贷管理的通知》的出台，一方面规范了房地产业的开发信贷，但一方面也普遍加大了银行对开发信贷的不信任。二、对误区观点的说明：

1．信用风险：目前个人的信用风险大致上来源于两个方面：一方面，个人住房信贷所带来的是借款人由于家庭、工作、收入、健康等因素的变化，不能按期或无力偿还银行贷款，被迫违约放弃所购房屋，从而给银行利益带来损失的违约风险；另一方面，借款人还可能故意欺诈，通过伪造的个人信用资料骗取银行的贷款，从而产生道德风险。

2．操作风险：另一个问题就是个人住房贷款中的操作风险，这个风险来源于两个问题：第一个是大量银行网点所带出的个人住房贷款没有统一的监控体系，因此很容易形成重复借贷现象；另一个方面由于银行的过度竞争，很容易放松信贷条件，导致进一步的风险。还有一个问题就是如果贷款者无法还清贷款由于抵押物往往很难处置，资产无法分割，也没有相应的法律保障拍卖、折价程序的顺利实施从而导致更大的操作风险。从上面的分析中我们不难看出，被商业银行普遍看好的房地产个人信贷，实际上存在着较大的风险，如果银行不分贷款对象，不建立有效的风险评级和事后监督系统而盲目的竞争客户，降低贷款条件，必定会带来更大的风险。到时候恐怕不仅是银行业，房地产业也会遭受巨大的损失。误区六：传统融资方式已经堵死。房地产业自救只能依靠基金、信托或上市才有出路一、误区观点：由于房地产资金基本来源于银行信贷，当央行的

121文件，以及后续的一系列相关文件出台以后，房地产界人心惶惶，房地产商尤其是中小房地产商普遍认为传统的贷款融资方式已经堵死，为了筹集资金必须跟紧形势，依靠基金、信托、上市等渠道。二、对误区观点的说明：

1．信托计划仍有大量的不足：

1)信托资金并不能保证房地产商运营过程的全部资金事实上121号文件对地产信托来说也不见得一定是个好消息，中煤信托研发部副总李振蓬指出，“尽管121号文从多个环节上限制了房地产从银行融资，但是，即使通过信托给一个项目的前端环节贷款，如果这个项目不能从银行顺利进行其他环节的融资，或者银行因其资质有问题而不发放后续贷款，这个信托项目也很难完成。而它导致烂尾楼的产生，最终影响整个房地产业和金融部门。

2)信托资金数量有限，且缺乏规范的运作模式信托资金的规模只有3．34千亿元左右。缺乏规范的主流操作模式是限制信托公司发展的主要瓶颈之一，也给房地产商带来了诸多的不便之处