Chap1.房地产基本概念与属性

房地产概论土木工程学院工程管理系/房地产研究所周云2023/9/292第一章：房地产基本概念与属性§1.1什么是房地产？§1.2房地产的基本属性与特征§1.3房地产的类型2023/9/293§1.1什么是房地产？房地产定义房地产、不动产、物业的异同房地产的构成2023/9/294房地产的定义房地产，是房产与地产的统称，是房屋与土地在经济方面的商品体现。房地产，是在一定所有制关系下，作为财产的房屋及其所占用的土地的总称。房地产是指土地、土地之上的永久性的建筑物、构筑物，以及由其所衍生的权利。2023/9/295归结起来讲：房地产是商品房地产是财产房地产是权利

房地产是指土地及其附着于土地之上的建筑物、构筑物和其他附属物在自然形态和经济形态下的总称。2023/9/296房地产的构成物质形态构成

土地（建筑地块）+房屋（建筑物）+附属设施经济形态构成

产权——以房地产产权证为代表的权利2023/9/297表1-1：房屋按结构分类序号房屋按结构分类房屋承重的主要结构材料1钢、钢筋混凝土结构钢或钢筋混凝建造2混合结构钢筋混凝土和砖木建造3砖木结构砖木建造4其他结构竹木、砖石、土建造的简易房屋2023/9/298表1-2：房屋按用途分类序号房屋按使用性质分类房屋用途1住宅居住用房（包括民居和集体宿舍）2工业交通仓库用房用于生产、业务、储备物资等及各种附属用房3商业服务用房对外营业及各种商业、服务业用房及附属用房4教育、医疗、科研用房从事教育、医疗、科研活动的各种房屋及附属房屋5文化、体育、娱乐用房文化馆、影剧院、展览馆、体育场、公园、游乐场等6办公用房中级各级党政机关、群众团体、党校、干校、等及附属用房7其他用房不属于上述的各种特殊用房，如：外交使馆、外交公寓、军事、宗教、寺庙、监狱等2023/9/299表1-3：房屋按构成要素划分①房屋建筑材料——钢材、水泥、木材、砖瓦、塑料、玻璃、轻质材料等；②房屋建筑地基——包括宅基地；③房屋内设施——水、电、煤、卫、空调、取暖设备；④房屋外部环境——地理位置、道路交通、文化娱乐、生活服务。2023/9/2910表1-4：房屋按基本社会经济功能划分序号类型1类型21住宅福利住宅、准商品住宅、商品住宅2非住宅商业用、工业用、行政用、其他3配套设施市政设施、基本生活配套设施2023/9/2911一般商品交易：物流房地产交易：物流+权属流异产毗连：

异产毗连房屋系指结构相连或具有共有、共用设备和附属建筑，而为不同所有人所有的房屋。

2023/9/2912丁乙丙甲803804703704601602603604501502503504401402403404301302303304201202203204101102103104图2-2：住宅区产权形态示意图2023/9/2913§1.2房地产的基本属性与特征1.2.1房产（房屋财产）特征与类型1.2.2地产（土地财产）特征与类型2023/9/29141.2.1房产（房屋财产）1、

在空间上的固定性2、

耐久性3、

收益的递减性4、

效用上的多层次性2023/9/2915根据用途的差异，主要分为五种类型：住宅用房(福利设施、准商品、商品)生产用房营业（商业）用房行政用房其它专业用房2023/9/29161.2.2地产（土地财产）1、不可移动性2、数量有限（稀缺性）3、多用途性4、聚积资本——土地收益递增（在合理利用/投资的前提下）2023/9/2917根据用途的差异，主要分为两种类型：l

城镇土地l

农村土地2023/9/29181.2.3房产与地产的关系差异与联系2023/9/2919差异：l

地产可以单独存在，而房产则不能离开地产而单独存在l

房产是一种终极产品l

房产有折旧，地产无折旧l

价格制定的方法不同（房价、房租、地价、地租）2023/9/2920联系：实物形态方面

任何房屋或建筑物都是建设在土地之上的；开发的角度—没有土地的前期开发，就无法在其上建筑房屋及其相关的建筑物2023/9/2921联系（续）：

价格形态方面

地价对房价有影响——“房以地为贵”；房价对地价同样也有影响——地上有房的建筑地块，房屋以及其配套设施的数量、质量的多少、好坏都将直接影响到地价的高低——“地以房为贵”；在市场交易中，房产和地产的价值总是结合在一起计算的——无论是房屋租赁还是房屋买卖，房价和房租中总是隐含有地租、地价，同时，城市建筑地块的地价、地租又总是分摊在出售、出租房屋的单位面积之中。2023/9/2922联系（续）：权属关系方面

房所有权的合法性决定于房屋坐落的土地权利的合法性——“房随地载”；当产权转移时——“地随房走”。2023/9/2923联系（续）：资本循环方面

房产与地产的资金是相互融合的（房地产建设投资主要分为土地开发与房屋建设——地产靠收取土地开发费循环，通过对土地开发投资，为房产开发准备条件；房产依靠对房屋的出售或出租收回投资）2023/9/29241.2.4房地产的特征（一）物理特征1、不可移动性2、相对的不可分割性3、耐久性4、异质性5、有限性（二）社会经济特征1、商品属性2、多重经济身份3、交易的特殊性4、保值增值性5、可开发性2023/9/29251、不可移动性2、相对的不可分割性3、耐久性4、异质性5、有限性2023/9/2926（二）经济特征1、商品属性2、多重经济身份3、交易的特殊性4、保值增值性5、可开发性2023/9/29272023/9/2928§1.3房地产的类型分类依据类型按物质形态划分土地、在建工程、建成后物业按用途划分森林、农田、住宅、商业房地产、工业房地产、开发基地按经营方式划分用于出售的房地产、用于出