不动产租赁行业分析 -2

不动产租赁行业分析一句话结论¶国内非住宅不动产租赁市场潜力巨大，而目前仍几乎空白，亟待开发。浙租可尝试进军核心城市成熟地块和开发区的工业用房、标准厂房、专用领域不动产和公共基础设施不动产租赁市场。1不动产租赁行业分析结论¶非住宅不动产领域未来对租赁的需求较大，发展前景广阔¶中国核心城市中心地段及江浙沪等地经济开发区的建设将带动土地增值，为不动产租赁业的未来提供了巨大商机¶但是目前，不动产租赁业务却仍处于以个人房屋短期出租为主的低级阶段，非住宅不动产租赁业务几乎空白，市场亟待开发¶工业用房、开发区标准厂房、专用领域不动产和公路等公共基础设施租赁值得浙租尝试¶依托实力雄厚、品牌和信誉优良的不动产开发商获取规模效益，与下游客户建立长期稳定的业务关系，为其提供以中长期经营性租赁模式为纽带的全面金融服务¶

非住宅不动产租赁市场前景广阔，值得浙租作为尝试发展的方向之一。宜首先进军土地增值性看好的核心城市成熟地块和经济开发区¶

浙租目前最为欠缺的是整合上游优秀开发商和下游顶尖客户资源的能力2全国不动产需求特点需求与供给都将有较长时间的持续增长开发区建设带动了工业用商品房、标准厂房的需求，企业对这些不动产重在使用，不在占有，对租赁需求较大专用领域不动产（如仓储、物流）同样适于开展租赁业务公路等公共基础设施建设正蓬勃发展，但资金紧张，需要引入租赁融资方式此外，商品房总供给长期大于总有效需求，政府将通过二三级市场、金融、税收等政策释放大量潜在需求，力求降低空置率，清理烂尾楼，这给租赁业务创造了机遇区域不动产需求特点区域发展呈现梯度，人均GDP高的城市不动产业相对成熟直辖市、百万人口城市是竞争重点，经济越发达竞争越激烈四大板块是发展热点（京津板块、江浙沪板块、西部板块、广东板块）发达地区进入稳定增长期，需求增长较其他区域快，而北京由于区域特殊，需求增长将更快非住宅不动产领域未来对租赁的需求较大，尤其在经济发达地区的大城市及周边地区非住宅不动产领域未来对租赁的需求较大，尤其在经济发达地区的大城市及周边地区3国家宏观经济向好和入世将带动土地价格上升，这为不动产未来价值增值奠定了基础，降低了租赁公司风险非住宅类不动产需求将显著增加¶尽管房地产价格在近期面临下调，但是随着各地经济发展，特别是中国加入WTO后相关效应开始显现，由此出现的潜在购买能力依然不可忽视。¶由于加入WTO后，主要城市的经济活动趋势于频

繁，将首先刺激对外销房、办公楼、宾馆、商场、厂房等非住宅类不动产的需求。核心城市中心地段的土地价格仍将上升¶从短期看，关税降低，进口建材价格下降，建筑成

本随之下降，国内建材市场价格也会不同程度下降，房价趋降。¶但由于房地产市场的开放，高档物业需求量的增加，会使沿海地区城市的土地供应量更加紧张，国外房

地产企业的进入使得竞争将更加激烈，土地成本(主要指地价)将会上升。在配套和其他费用没有太大变化的情况下，北京、上海、天津、广州和大连等大

城市中心地段的土地价格会上升。需求的增长将带动土地价格的上升，尤其是核心城市中心地段的非住宅类不动产未来形势看好，租赁公司介入风险相对较小4中国加入WTO，不动产市场准入将进一步拓宽，外资进入从多方面刺激不动产市场发展分

析进口建材、建筑物设备等的关税，将从目前的百分之三十降至百分之十几，大量建材和新型材料的进口等将降低不动产行业的建设成本，使价格趋向合理化，刺激有效需求上升海外资金和发展商进入大陆不动产业的成本大大下降，有可能形成外资外商进入中国不动产市场的高潮国外银行将会根据协定纷纷入驻中国，这将有利于不动产开发商的融资，扩大不动产业的开发力度。外商进入，会刺激未来办公写字楼、工商业用地需求上升，价格上涨。尤其像北京、上海、广州这些国际化都市。此外，特殊用途房地产市场前景广阔。在我国，特殊房地产经营的内容通常要得到政府的特殊许可。但在加入WTO后，除国家法律和《服务贸易总协定》规定的几种需得到政府特殊许可的经营内容外，服务业也会全面对外开放，因此，特殊房地产市场将会有广阔的发展前景。影响因素关税降低市场开放引入了对不动产的外来需求，拓宽了材料进口渠道和开发融资渠道。特殊用途房地产市场前景广阔。贸易壁垒消除对专业服务业的限制大部分取消5当然，入世也使得中国经济直接受到世界经济波动影响，不动产价值的不确定性增大，外来竞争也对租赁公司提出了挑战加入WTO后，标志着中国经济与世界经济融为

一体，世界经济全局和区域的变化，对我国经济的影响越来越直接，而不动产业的发展与经济发展呈高度的正比例关系，因而，我国的不动产业受国际经济全局和区域变化的影响也会越来越明显。外资非银行金融机构涉足不动产租赁，凭借良好信誉和雄厚的资金实力，与本地租赁商抢夺业务渠道和源头。入世对国内不动产租赁业提出两方面的挑战：一是不动产价值不确定性增大；二是具有竞争优势的外资非银行金融机构涉足不动产租赁。6宏观经济波动性加剧外来竞争四大板块是2002年中国不动产发展的热点，中国核心城市中心地段及江浙沪等地经济开发区的建设为不动产租赁业的未来提供了巨大商机深粤板块外商港商购买力旺盛，土地便宜，具有得天独厚的优势。2001年空置率下降很快，销售旺盛大西部板块京津板块特殊政治地段，大北京概念提出后引发大规模的投资，加上奥运影响，京津板块将是奥运第一受益者2001年经济增长高于全国平均，固定资产投资增长高出全国一倍以上，十五期间国家计划向该区域投入数千亿资金，必将带来巨大的开发效应江浙沪板块人均GDP较高，投资增长速度高出全国31.9%，供需比例基本协调，政策引导较好，将进入下一轮大的发展期7¶¶¶¶9、我们的市场行为主要的导向因素，第一个是市场需求的导向，第二个是技术进步的导向，第三大导向是竞争对手的行为导向。22.2.2122.2.21Monday,February21,202210、市场销售中最重要的字就是“问”。15:39:4415:39:4415:392/21/20223:39:44PM11、现今，每个人都在谈论着创意，坦白讲，我害怕我们会假创意之名犯下一切过失。22.2.2115:39:4415:39Feb-2221-Feb-2212、在购买时，你可以用任何语言；但在销售时，你必须使用购买者的语言。15:39:4415:39:4415:39Monday,February21,202213、Hewhoseizetherightmoment,istherightman.谁把握机遇，谁就心想事成。22.2.2122.2.2115:39:4415:39:44February21,2022¶¶¶¶14、市场营销观念：目标市场，顾客需求，协调市场营销，通过满足消费者需求来创造利润。2022年2月21日星期一下午3时39分44秒15:39:4422.2.2115、我就像一个厨师，喜欢品尝食物。如果不好吃，我就不要它。2022年2月下午3时39分22.2.2115:39February21,202216、我总是站在顾客的角度看待即将推出的产品或服务，因为我就是顾客。2022年2月21日星期一3时39分44秒15:39:4421February202217、利人为利已的根基，市场营销上老是为自己着想，而不顾及到他人，他人也不会顾及你。下午3时39分44秒下午3时39分15:39:4422.2.21但是目前，不动产租赁却仍处于以个人房屋短期出租为主的低级阶段，非住宅不动产租赁业务几乎空白，市场亟待开发不动产租赁业务市场结构现状95%5%个人房屋出租其他不动产租赁工业用房、标准厂房以及仓储、物流和公路等不动产租赁只在某些零星地方的开发区或特定区域开始出现，远未形成规模，市场亟待开发商业用商品房融资市场上银行的商业用地抵押贷款业务非常活跃，租赁不占优势不动产业商品房专用领域不动产个人住商宅业商用品工商房业品用房商品房仓储基物地流中心开发区标准厂房公路等公共基础设9开发区建设带动了工业用商品房、标准厂房的需求，企业对这些不动产重在使用，不在占有，对租赁需求较大前景广阔¶浙江有很多开发区，且上海等核心城市在与国际接轨过程中也会产生大量市场需求。地域选择上仍应以经济发达地区和核心城市的开发区、成熟地块为重点。不动产本身具有保值增值可能¶企业工业用地价格低于同类商业用地，因此工业用地价格下跌空间不大，而上涨空间较大。市场还是空白，竞争不激烈¶银行和其他投资者现在还不太愿意涉足工业用地领域，而更愿意做商业用地抵押贷款业务。与开发商的合作是重要制约因素¶租赁公司限于自身能力、资源，直接介入不动产开发建造是不现实的，因此，与开发商合作是至关重要的。¶应致力于与实力较强、品牌和信誉优良的开发商保持长期稳定的合作关系，这样有利于形成规模效应，降低不动产购入成本和运营风险。江浙沪等地开发

区对工业用房、

标准厂房租赁将

有较大需求，虽

然投入回收期长，但收益稳定，风

险相对较低。与

优秀开发商的稳

定合作关系至关

重要10专用领域不动产（如仓储、物流）同样适于开展租赁业务市场潜力巨大¶一些专用领域的不动产租赁，如仓储基地、物流中心等，市场上做的还不多。这些领域前期投资巨大，但资金回流稳定。¶地段选择上应以客户市场定位为导向，目前，仓储、物流中心仍多集中于大中城市的成熟地块，相应的，这些地区也是租赁公司的目标市场制约因素¶与下游客户建立稳定的业务关系至关重要。目标应

定位于业内顶尖的大型物流企业、超市卖场。一个

业内顶尖客户每新增一处物流中心，就能带来长期、稳定的丰厚回报。但是，如何获得这些顶尖客户的

青睐，即租赁公司如何为客户提供尽可能大的价值

增值，是目前租赁公司仍需解决的重要课题。¶地方保护主义。一些地方政府会以让本地企业开发

运作这些专用领域不动产作为物流企业的准入条件，限制外地租赁公司扩展业务。专用领域不动产租赁市场潜力巨大，但需要与顶尖客户建立业务关系，提升租赁公司服务运作能力11公路等公共基础设施建设正蓬勃发展，但资金紧张，需要引入租赁融资方式市场需求旺盛，盈利前景看好¶国家宏观经济向好，公路交通等公共基础设施不动产建设正蓬勃发展，但与此同时，地方政府财政紧张，很需要引入租赁融资方式¶未来几年内，核心大城市私人汽车拥有量将有大幅增长，公路运营盈利前景看好制约因素¶经营公路等基础设施租赁，与开发商的合作同样至关重要。租赁公司自身无力、也无必要承担这些基础设施不动产的开发、建设。拥有与实力较强、品牌和信誉优良的开发商之间长期稳定的合作关系，有利于形成规模效应，降低不动产购入成本和运营风险。¶国家和地方政府对某些项目的市场准入和地方保护主义公路等公共基础设施不动产建设投资巨大，需要引入租赁融资方式；宜采用中长期经营租赁；关键在与开发商、地方政府的合作关系经营模式以中长期经营租赁为主¶公路等公共基础设施运营特点是投资回收期长，但现金流量稳定，宜采用中长期经营租赁模式12此外，融资租赁在空置商品房和烂尾楼的处理方面有独特优势，可作为不动产租赁主流业务的有益补充2001年全国商品房空置率统计总空置面积累计1亿1千万平方米前三年商品房竣工面积之和5亿平方米融资租赁优势：¶与银行分期付款相比租赁期间一切风险均由出租人承担。所以对于 客户来说，融资租赁是规避风险的好方法。此 外，融资租赁没有首期付款要求，客户只需按 期交纳租金即可。¶与传统租赁相比，融资租赁亦有以下优点：出租人拥有房屋选择权租期较长传统租赁期满后租赁物必须退还出租人，而融 资租赁期满后，承租人可选择续租、退租、留 购制约因素：¶空置房和烂尾楼的处理风险较大，租赁公司宜通过房屋资产证券化等金融手段转移风险，拓宽资金渠道。¶不动产融资租赁目前在制度上还存在一些障碍，制约了该业务的发展，事实上现在还没有几家租赁公司在做这方面的业务。13非住房不动产租赁行业未来的主流业务模式中长期经营租赁融资租赁业务特点这里所说的经营租赁并非传统意义的出租，而是集投资、融资、经营为一体的现代租赁方式。具体说，对如不动产这样回笼期较长、但收费稳定而具有一定垄断性，并具有一定的经营规模和基础的项目，宜尝试采用收益权担保，收费分成的办法不动产融资租赁不同于传统的房屋租赁模式：出租人拥有不动产选择权，租期较长，且租赁期满后，承租人可选择续租、退租、留购业务模式利润率、风险分析不动产经营性租赁利润来自于利差

收益和不动产自身增值收益两大块，这其中，购入不动产的成本因租赁

公司资源和能力不