高尚住宅管理项目之管理特点

高尚住宅管理项目之管理特点高尚住宅管理项目之管理特点

1.1「**」位于中国湖南省长沙市月湖公园北侧，占地30.7公顷(30.7万平方米)，其中，项目一期计划开发总户数：582套，其中花园洋房108套，高层住宅408套，双拼别墅54套，独栋别墅12套。整个项目由独幢别墅、联排别墅及高层住宅组成，并配有会所、停车场等配套设施。项目定位于"高尚居住社区"的发展理念，区内精致的园林绿化和秀丽景色，极具升值潜力。

1.2从整个项目的规划设计及定位来看，需要在多方面进行细致的管理规划，使物业管理服务能满足入住「**」高尚住宅之人士对服务品质之要求，由此，在管理的方面需要着重注意以下重点：-

-不间断、便捷的服务才能满足业主对服务品质之需求；

-热情、细心关怀备至的个性化服务，才能使客户有称心如意的尊贵感受；

-针对业主对服务需要的多样性，细致周全的服务项目必不可少；

-针对业主之尊贵身份，重点确保小区之安全工作及私密性尤为关键；

-针对业主之身份及地位，保障其个人隐私是在服务过程中需要顾及的要点；

-针对业主对环境、健康与居住质量的要求，小区环境控制也是重要的环节；

-保证设施之正常运作是满足业户生活的最基本要求；

为使物业管理服务满足业主之需求，故此管理者需要从员工的招聘、日常培训核、完善工作管理规程、实施设施设备日常维护及中长期保养计划、外包承判商服务品质控制等方面制定出相应之标准要求、并确保在提供恒久而稳定之良好服务素质的同时，结合业主对服务功能不断提高及定期改变之需要作出不断改善，从而提升物业的附加价值，确保业主之投资能有保障及增值回报。

篇2：高层住宅项目物业管理服务理念

高层住宅项目物业管理服务理念

**院作为高层住宅项目，在规划建设、环境配套、信息网络设施设备以及智能化等方面的定位均很高。结合**院业户的特征，针对诸多层面，我们确立了**院物业管理的目标定位和整体构想。

我们目标定位是：使**院环境、安全保障、文化氛围、智能管理、商务服务、信息服务等方面形成高层住宅物业的典范，树立起名牌物业形象，并通过高效、规范、专业的顾问指导提升深圳**物业有限公司的物业管理品牌形象，使物业管理成为**院租售的核心卖点之一。我们对管理服务的整体设想可概括为：

打造**物业管理品牌

建设规范管理专业队伍

实施酒店物业服务管理

提升管理服务重要措施

（一）打造**物业管理品牌

**院虽然地处深圳市的非繁华地带，但具备规模和配套俱全、先进的优势，具有创立品牌的先天优势。我司与深圳金地公司合作，利用其雄厚的管理实力，在金地高级顾问管理人员的指导下，并拟在管理、理念、机制上大胆创新，建立**的企业文化，创立具有自身特色的物业管理品牌。

（二）建设规范管理专业队伍

在实施**院物业管理的过程中，我们将建设一支能够实现开发公司要求的具有专业、规范的物业管理人员队伍，建立理论学习和实际演练相结合的人才培养机制。因此，我们有信心培育一支既有物业管理理论知识、又有物业管理实践经验的高素质的物业管理队伍。

（三）实施酒店物业服务管理

1、全面导入酒店式物业管理

在**院将全面导入"以业户为中心"的酒店式商务物业管理，倡导"以人为本"全方位个性化的业户服务。现代酒店服务的国际标准及相关要求为：

（1）酒店式物业管理的行为标准：

Smile（微笑）：每一位员工必须对所有服务对象（业户）保持真诚的微笑；

E*cellent（杰出）：要将每一项微小的服务工作都要求完善，做得出色。

Ready（准备）：主动，要求能随时准备好为服务对象（业户）提供专业、规范的服务；

Viewing（看待）：要把每一位服务对象（业户）都看作需要特殊照顾的贵宾。

Inviting

J、岗亭；

K、车库；

L、沙井和化粪池：

M、明暗沟；

N、挡土墙、坡；

0、踏步：

P、台阶：

Q、水池、水箱：

R、信箱；

6、工程完善和工程遗留问题处理规定

1)工程完善

在房屋本体工程竣工进行竣工验收后，才进行的部分公共配套设施的工程完善。

2)工程遗留问题

在竣工验收和楼宇使用过程中，存在的安全隐患、使用的建筑材料不合格、设计无法达到使用的要求、保修无法解决的设计缺陷等方面内容。

3)处理措施

A、物业管理公司对完善配套工程执行监督职能，指定专人作好协调工作；

B、对发现的遗留问题及时向物业管理部汇报；

c、限制噪音施工时间，确保业主(住户)休息；

D、给进场施工队人员办理出入证，避免与装修施工人员混淆，确

保安全。

E、增强秩序维护力量，监督施工队的人员管理：

F、施工队离场前，必须到管理公司申请"放行条"，经主管管理员以上人员检查无误，签名后施工队方可撤离小区。

7、业主(住户)入住前筹备工作

1)编制入住工作方案

管理处正式成立后，管理处主任负责根据公司策划部编写的《**园物业管理方案》编写入住工作方案，入住工作方案的内容包括以下部分：

A、核实《**园物业管理方案》中拟定的各类人员配备情况；

B、根据**园的实际情况和《**园物业管理方案》中对住宅管理的要求以及要达到的标准，拟定**园入住后在加强治安、车辆管理、垃圾收集等方面的配套改进意见或装修

C、拟定办公用房和员工宿舍的装修方案：

D、拟定物品采购计划；

E、制定入主流程。

2）准备入住资料

A、根据公司手册和**园实际情况编写和印刷《住户手册》、《业主临时公约》、《防火公约》；

B、印刷公布市政府颁布的《沈阳市相关管理规定》。

8、业主入住管理

入住流程图：验证发放资料交费锁匙发放验房

1)验证

A、开发公司发出的入住通知单原件、购房或租赁合同复印件一份；

B、业主及家庭成员(或同住人)身份证复印件一份；

C、业主及家庭成员(或同住人)一寸照片一张。

2)资料发放与保管

A、发给业主保存的资料：

住户手册；

业主临时公约：

住宅区室内装修管理规定；

防盗网和防盗窗管理规定；

收费项目一览表：

B、发给业主填写并需回收的资料

业主临时公约：经业主和管理处签约后，业主和管理处双方各保留一份；

业主家庭情况登记表：

装修申请表：住房申请装修时填写，原件留管理处存档。

C、管理处按业主(住户)的栋号和房号进行档编号，档案中包括：

入住验房表：

业主家庭情况登记表：

装修申请表。

3)交费

A、按入住通知单发出的日期为准收费；

B、搬迁押金

办理入住手续时交纳；

住户搬迁完毕，凭搬迁押金收据办理退款手续；

C、水电押金

办理入住时交纳；

在供电局和自来水公司办理接管托收后，住户凭押金收据办理退款手续。

4)锁匙发放

5)验房：按本公司《房屋保修工作程序规定执行》

三、日常管理运作

1．装修管理

1)对业主提出的二次装修进行程序化的管理；首先对业主提出的装修申请时进行审批，对施工人员办理相关出入证件，在小区的进出和施工作业时间内，便于管理。

2)对房屋结构的管理

A、不得改运承重墙、梁、柱、包括凿、打、挖等。

B、不得在地面开槽。

C、不得在窗台和地面凿打或钉入大号螺丝，以免渗水。

D、不得擅自改变房屋的使用用途。

E、面要拆墙应严格按照装修审批表申报的项目进行。

3)施工时间：每日上午8时至12时，下午2时至7时

4)装修期间，施工单位应配备手提式灭火器。

2、秩序维护。采取人防、技防和宣传相结合的原则，确保南湖佳园随时处于安全状态。

1)加强制度落实。

A、加强岗位。拟设固定岗、流动哨和巡逻队，主要出入口24小时全方位检查，明确责任区，划分责任人。

B、坚持查岗制度。管理处主任不定期查岗，并根据查岗情况给予通报，漏岗、偷懒者按公司规定处罚。

C、加强住宅区内流动人员及外来人员管理和防范，建立流动人员档案，并定期核查。

D、落实安全责任制，明确责任人。公司与管理处、管理处与秩序维护队长签订秩序维护目标管理责任书，明确责任和工作标准，并分级跟踪验证、考评。同时，各级领导又是防火责任人，全体护卫员、车辆管理员都是义务消防员和应急分队队员。

3、清洁卫生。

质量标准：

A、地面无杂物垃圾、道路无泥沙、无杂草、无积水、楼梯口无杂物、蜘蛛网。地面每天清扫两遍。

B、所有公共场所无杂物垃圾。每日清扫一次。

C、楼道保洁无杂物、无乱张贴、无乱堆放、扶手无尘。每天擦试一次，每周拖洗一次。

D、单元门前垃圾桶干净、整洁、无味、无污迹。每天清理一次。

4、绿化管理

1)绿化人员对草坪内杂草每半月清除一次

2)草坪根据气候、旱情酌情浇水次数。

3)每日检查虫害情况，发现虫害及时进行消杀治疗。

4)每月对草坪进行一次修剪。

5)每季度对草坪进行一次施肥。

6)对枯死、病死的草坪及时补种。

7)每日填写绿化巡查记录。

5、社区文化

我公司关于社区文化建设的理念。

对所服务社区全年度的文化、体育活动进行统筹制定。并由专门物业管理人员推动执行，努力营造关爱、亲合、健康、环保等的高尚社区文化，创造文明的社区生活方式。

通过社区活动，使住户对社区公约的遵守成为自觉的行为。

通过社区活动，增进邻里感情、建立友善、亲和、包容的邻里关系。

通过社区活动，增强住户的健康意识和自觉运动；

通过社区活动，宣传新的社区消费意识，实现新的

生活方式。

第四部分物业管理费用测算

一、管理费用

1、人员编制和工资标准

部门职务人数工资标准合计

综合管理部项目经理13,0003,000

管理员11，5001，500

财务部出纳11,20**,200

工程部维修工41,20**，800

绿化保洁部绿化保洁员56503,250

维护部队长1900900

维护员97506,750

合计2221,400

2、保险费：社会保险总计为工资总额的32．1％，其中：养老保险19

％；失业保险2％；工伤保险0．5％；医保8％，工会经费2％；生育险O．6％

21,400元／月×32．1％=6,869.4元／月

3、福利费：21,400元／月×14％=2,996元／月

4、办公费用

序号项目常年（元）

1管理人员服装费用（300元/人×3人）÷3年300

2维修、保洁人员工作服（400元/人.套×2套×9人）÷3年2,400

3保安制服（800元/套.人×10人）÷3年2,667

4办公用品、电话费、水电费（150元/月×12月）1,800

5节日装饰费2000

6经理手机补贴150元/月×12月1800

7社区文化活动费（每年开展四次社区文化活动）1200

8合计12,167

1013.9元/月

二、消防设备(灭火器)：

1,000元／年÷12月=83元／月

三、化粪池清掏费：O.1元／㎡×54，486.79㎡÷12月=454.06元／月

四、能源消耗费：2200.33元/月

1、电费：1200.33元/月

1）路灯及草坪灯：4千瓦×5小时/天×30天×0.79元/千瓦=474元/月

2）物业用房照明：0.16千瓦×8小时/天×30天×0.79元／千瓦=30.34元/月

3）监控：1.2千瓦×24小时/天×30天×0.79元/千瓦=682.56元/月

4）消防泵:30千瓦×2小时/年×0.79元/千瓦÷12月=3.95元/月

5)风机正常检查电费:6千瓦×2小时/月×0.79元/千瓦=9.48元/月

2、水费

绿化保洁：1000元／月

五、低值易耗品摊销

名称单位数量单价（元）金额（元）

办公用品

饮水机只2300600

电话部3150450

标识套若干-200

工程用品

1.5米铝合金梯只2300600

万用表（带电流表）只1150150

应急水泵只1400400

50米卷筒式线板副1400400

便携式工具箱只5100500

应急灯只2100200

冲击钻只1800800

电锤只1120**200

熔接器只1300300

3米铝合金梯子只1500500

管钳套1300300

管道疏通机部110001000

其他工具-若干-500

保洁用品

垃圾车辆1950950

其他用品-若干-300

保安用品

对讲机只8150012000

橡胶警棍根530150

应急灯只2100200

小件易耗品-若干-200

合计