东城印象项目营销策划方案

研究框架了解产品——带问题普查市场——影响项目价值的各因素VS——回答营销战略层面的问题——初步提出整体营销策略构想第箩一嗽篇奋竞苍争灶格海局第伍二寒篇誉产滚品贷分横析比及翅定鸟位第状三关篇推价属格竹策点略第青四症篇江销赖售矩部载署第脆五偷篇稀推写广跳计巩划目钥录C熊O心N单T你E物N即T灶S市六场溪分超析如佣何窝看必待帐项仰目御所偷在爪东布区乓市豆场胶的砖发持展1艳、厨东抖区蹄楼刮市眼—笑新喷的愉交果易嗓热傅点角全纯城色关页注0卧7叠年亦各帮区允域患商恭品龄房渠供周应碗与肠销袭售君情哑况疯特疮色号：内抗城蛛区纪交丝式易记火兴暴息，坦开肌发割区光热腹度许不四减静，而东柳区阴成刚为暂新卫的描交泛易卧热栏点混，棒铁程西捐区淡交柴易稀平优淡崖。内姓城便区喜、宽开谁发绍区慢、治东聪区辰成铸置驼业输热械点立板膨块2蛾0强0驻7敏年横各柄区换域漂商燥品侨房高供桨应鬼与帽销合售摄情撇况迟对尼比2霸、寨东岂区味楼填市权供昆应垦特呼点住册宅骨项纹目满霸壶占掏江炭山“填城隶市蹈东势进能”笛运聋动袜使居本袭区冻域壳催唇生愤了驳一忆批碌大窃规劳模惹高禁层歇楼松盘草，藏吸岭引兵关窄注险无访数盒，奥主外要套是纱一找批司以自住衰宅米为跪主王的示项误目猴带钟动榆所柳致圆，霉其杯中韵不核乏皆国统内雕行叹业津巨述头青和威本气地孕老苏大赠，柄高共手籍林洪立冬，骡支悬撑嫌新凶区源地遍产筐版确图徐。鸿达花园2期根食据棋对池东目区家调雪查灯统硬计织得管出贞，妨未逆来织几悄年升东尖区移房腾地田产佣将观有说3度5敞0宁万犹方痕以吸上义的槽住咳宅赴项胃目垒向总市衡场惨推籍出没，拘并迎以参每厚年抱9扣0躬万珍方旱以探上府的需供携应拍量踪蝶向妖市医场冤放沙量勇。楼惕盘颗规言模梁日签趋昌扩维大眠化炸，询集缠中饭占朋地曾2租0猾0征亩绘以误上偏，光建湿筑搬面垂积佛2榨0巷-技7觉0席万贸平长方寨米免的大膊型飘多夏功傻能请社戏区谱，肯已饥经无成建为避未苦来勾几爪年损东墨区女房井地刃产晚市唱场折主秒体斗。规模10万方以内10-20万方25—70万推盘个数544未抖来竟推包出渴量市攀场处研背究鲜－称东纺区胃市代场滚解推析开厅始喉出哥现偏价汇格创两挑极常分诱化2私0瞧0纯02配5脉0催03湿0茄0听0单供位直：廊元暑/醉m顾23恨5慌0吼0鸿矮达疼花减园薄策城支花迷园沙土和债世裳纪财村以牙沙埋和榴、他景占城酷、歉伟斥业急、膨建木业芹为缴代铸表说的遮外劈燕地巨品妻牌悬开莫发脊商幼以联突擦出狐产除品嘴品乌质江和捡高宋水典平期的聪开胶发忌理境念楚树赌立礼东走区看一疾级慈价太格蓬梯朝度见：均扛价子：辈2雄5病0帜0赌-呀3篮2住0吗0伍元以呆本移地蛛开跨发谦商街为朋主袄的蛮第显二冈价蜓格环梯如度漠：均祝价顷：辛2惨1约0我0挖-踢2朱4城6蛛0畅下想太花漫园隆蔽基疗文欲翠复园大盏景撕城晖泼祥挑花膀园天衣安弦易肿居代项即目理困想氧城博闷远耕龙冰郡郑虫州绘伟易业建旋业举集惜团城庭市链亮廊点名称地点上市量已售面积表现均价实际成交均价面积区间总价区间主力户型现销售情况对比性辉龙阳光城人民东路47646.357342900275560_14816-471432007年整个销售情况较好,已进入尾盘期.07年11月至今销售不畅,优惠10000元周边价格参考楼盘溥城花园牧野大道29776178662500246066-16815-48121136户型设计及营销手法较差,销售很不理想,现在所余房源为一梯多户户型及10层以上房源周边价格参考楼盘天安名邸(多层)牧野大道43617无2467234396-15318-46961382007年11月开始暗销,经查现已停止,但是多层户型因稀少,认购较好,大面积140以上的有抗性,24层高层反映不甚理想.面积配比与鸿达高层接近.小户型同区域主要竞争楼盘晖祥名邸平原路50000无无2320103-142无1381422007年底试销售,交10万优惠5万,对客户讲交10万抵128888元,营销手法较差,整个认购情况较乱,经差现已停止.高层反映不甚理想.三室二厅中大户型同区域主要竞争楼盘名称地点上市量已售面积表现均价实际成交均价面积区间总价区间主力户型现销售情况对比性大景城平原路40万无无无38-145无751122007年12月23日已认筹,1万抵32888元优惠，认筹约100多户,面积配比与鸿达花园高层相似.11层小高层认购情况强于18层高层.小户型同周边超级大盘竞争对手畅想花园平原路50000无无无79-150无1151385栋多层,1栋22层高层,3月底上市,小高层主要以中小户型为主.户型创新型同区域主要竞争楼盘伟业中央公园平原路70万无无无无无无

无小户型同周边超级大盘竞争对手户校型从泳上虑图山中其可傻以脾看准出池，冷本昏区阳域庭房钞地袜产砌住跨宅斤市陡场缠中劈燕，孟户寨型他结启构居上无是先以霉3直*通2本*掩1渴、背3浇*友2住*许2榴占碧绝镜对悼主烫力虾；宵其晃次签是磁2扩*宪2畜、堂1颜*练1改小点户盆型铲呈殿逐碎年弱增捷大搏的唤趋者势饼；掉至乡丰于夺4春室笔2肆厅皱的霸大颤户陷型弟，秩开留发惩量列不杏大道，裂只瓦是知一犁种河附合加击产闻品退。市身场钉研够究和－万东习区锋市宪场励解菜析公低寓编竞声争呈项虹目滩概弄况五返接他近领：硬僚件退配纪置跳、淹户合型样接张近婚、厦面售积勺接话近甩、竞室洽内郑交封楼滋标梢准棋、彻销另售佣时卷间派接重近稀；一搂相劫同喝：土霜地萌法织定埋功醋能钉为笼住拐宅芽，材7从0按年慌产笛权絮；分术析桂结秒论崖：批1劳、优住鞠宅拴市猜场葬供篇应哗格彻局2馋0葡0蛾8订年倚新蹈乡愈市馋众每多互中颈高运档神楼乔盘企集趴中来放周量川，铸表报现团均肆价凉定福位谷于顾2嫩3股0你0侨元映/牲M妙2涂~贱2尽9扶0乓0赏元砌/臣M缸2汤之问间往，煤产面品丝式类识型钟以堵短听板咬式珍小排高稳层来为帆主虎，京兼趣有政多瓣层烫、沟高敏层助产皇品掉。未灵来交城政、舒天邪安底名事邸卵、班畅港想蕉花灿园春、驳晖据祥钩名天邸壳、环隆膏基楚文扫翠址园惨3删期册平脸等狂项滚目做的输陆富续谣上桐市装，帆将炮使峰区能域终竞去争愈白捉热减化榜；大嚷景音城悉、博世锋纪辫村错、哨伟骗业睛中锈央孤花陪园脱、辽城徐市贴旺塌点野、球建木业讲集灵团果的幻玉进番驻宅使虏本痛区昂域动品帜质撇进动一碌步茫提鲁升患，不产携品响也仅趋巨于妈多掏元界化秤发闻展狐；2馅0杜0裳7优年保底屠，弹各烦楼芒盘常折地扣搅很灰大载，餐1温万躬—驼5架万交不跌等组，欧但搁客确户量群困成银交舱缓涉慢练，倦楼休盘丈供杆应赶量章却嘴成亮倍妈放倍大治。分管析推结逗论圆：筒2著、热住胁宅脑市虾场质需兼求雁状仅况房臂地怖产您项独目介开立发袍和糕营露销梢的母水疯准照，失取释决总于抱对浮客馆户伤的墨研诸究樱，备从枝客婚户赢需介求蕉和快居蹈住然发失展纳趋践势胳来朵看瓜：新吧乡壳市肆多急数籍客嫌户瞎对僚项显目肌位寒置蔽的粥依理赖绿性纱较替强捆，签尤附其炒是荡面脂向粗社神会残中邀坚忠阶隐层迈的硬客圣户恭；重跨蒙区炒置次业如受唱到采一贵定效程筒度木的亮限抹定预；小雁户磨型垃项指目粉对米位携置辰的腊依皆赖途更仰强瞧，毁中商高渐端抓项吩目得对倘位菌置赛的火依听赖谋感院最末弱枪，接占订居聪优穷势乓环箭境珍资岗源牵和犹优常势佛区墓位药成黎为牌中品高滚端番客充户重置织业丽的胸首渗选禁；客滋户贩对来于绢创补新横的阴产雅品崇较之易榆接仿受遥，败复端式拢、该楼茅中裂楼遮、舰花题园鲜洋伟房渴等它创炮新励产我品军均君受停客皱户叼追渠捧邮。区吊域牢内糟楼裤盘哭户仙型序向剑小蔑的羞趋暗势单明禁显筐，循9街0隶平牌米吐—筒1宰2可0停平担米胡中纳小柱户耕型僚较悦多迷，算产泽品召同没质紫化摄明顷显奥；多镰层咐建紫筑旱形题式上最找受报市妄场暴欢迷迎呈，突小政高穿层径存睁在房诚一口定虏的骄市糊场芹抗庸性房诚，煌高砖层铺抗轰性个更奔为兽明勾显兽；2佣0牛0谋7闭年礼新彻乡肿房锯价每走且势侵图风：虽叔然叨受悲2僵0吼0泛7迅年害9裤.区2辉7垮政各策沉影取响质，扫新滥乡速楼和市盼2译0路0森7奶年炉1孔1机月馋以班来眠销挽售扁速调度殿持镰续累放四缓砖，静但颂我冤们笨认率为贵2按0铸0摔8晋年孩房种价钱还闪是哄稳淹中火有戒升勺：◆循、荷市逆场昼的摩启赔动腔是耀由决高膛品曲质馋、欠高皮价词位造的张楼饱盘倾带猾动火的卖；◆昨、抗市后场逗的氧发勒展骂是虑由虫新曾颖糊时婚尚威的券楼迈盘掠引境领横潮浊流受的捡；◆太、怜不宏断怕创牢新巩的菠宣爬传雾推透广黄手倍段芒是击维黄持唇市丘场昂热射度殖，氏促冷进拢市起场狂高授速睁增百长茧的清重粗要叛基帅础哭。2刻0饺0尸8历年永新曲乡吩房客价漏走捉势慕预糊测束及防应默对超市摸场序建躁议追：片伤区离供糊应捕量密放牺大冈，跨如慢何烈与破竞跑争辟对溜手揉产辞生喜区蝇隔唐，招建利立席项煌目肝的昏核播心页竞牢争隶力缺至亭关苗重盒要印！项鞋目皮S省W足O伏T疑分晕析全猪面孔掌抄握削项茂目队所袜在旧东铜区立的罪优存劣包势对便项再目霸进有行才S章W竞O贞T兴分秒析摆有催利遮于帮全凳面狸掌却握尾项铃目脉的勿优向劣和势腔、网以泛及六项赌目罢开批发摩的纵利票好徐机肿遇丈和饥潜在在帅威刚胁缝，岁从瓜而丛正截确萌的愤指领导停日印后躬策郑划件和食执艰行直工婶作壮，辩运笼筹教帷慌幄洲方器能叛决神胜军千纸里匀：SWTO分析放大化解利用规避转化机会威胁劣势优势优扇势掌(婚S容)脏:整史个瞒东索区拢发野展彼前园景妙良斯好第；视躲野扯开戚阔劫，饥拥捐有栋良脉好熟的志自镰然冒景平观渠资辟源届,怎可缴观缩慧牧本野淘广饲场榆和狮牧泄野仆湖匹。临以两扁大诸主祝干钢道目平壁原好路送与管牧粗野跪路波，纱交蜓通僵便嫌利料。劣肉势忌(益W奸)冶:项躲目颠单创体露开缺发颗，闻规刚模萝小观,阀居笑住肥氛咬围势不煌浓捆，柔缺弊乏椅社皆区穿景税观惜跟泽社点区它配夏套翻。作翅为拔住婚宅瘦，属项坊目那全宝临晕街廉在敬一伟定抹程根度筋上翼会嘉影与响睡产岁品般品延质脚。“轨工缩慧”植字浊形织户辱型窑设只计勇，妨存把在齿通投风侦、栋采柳光顶、坊私死密蹦性软等肿问蒙题漠。鸿型达若公惨司另缺键乏蓬知笔名芝度鸽，粱无级品网牌虑优梨势怨，穗这归特窃别塘在汪品凶牌婆、酬实拉力伟公鄙司去积菊聚损的胜东箭区商，积弱诞势好显征得皱更初明切显唤。机完会磨(明O私)狡:外说地窄开仿发叙商良的史进研入庄已箭使苹东泰区借树窜立错起乒了浙高钟端并形蜡象万；抖对刚项诞目怎形挣象盏有冤一锻定烟的布提桂升阳作喝用唉。周惧边霉项哈目障普贪遍日定帐位丸为迈中葡档案及行中梁高雹档驶纯轮住领宅伍项相目宝，丧此婶区弯域址将肾对沈各代类爬物押业援各饱有面需新求笨。威傲胁贿(息T贴)隆:区腐域格内赞居逃民膏对替高梦层辣住元宅缠存秆在宰一相定颜抗约性佳；整去个陈片洪区扩推恳盘蚊量挽大狗，探对创项拆目朋目徒标民客趟户适群吊势驱必联产申生识分索流丈。宏读观拥调胶控兽，骂“尾9捐.棒2笋7谣”牢信借贷痛政掏策荡使腿2穷0鹊0柄8偶年习成瞧交护量肉萎小缩昌，里观是望例气践氛晌浓2翁0赖0慎02怨5范0樱03劣0挪0乳0单够位握：扰元厌/分m佛23对5壁0慢0鸿机达陕花庸园薄盐城乐花姓园沙组和御世誉纪类村畅持想更花土园隆屡基零文杠翠虾园大迹景粮城晖顿祥辫花典园天秒安球易裂居遍项杆目未哀来饮城博吴远托龙更郡郑慌州训伟控业建升业求集库团城奖市蚊亮司点项饶目访定泥位哥－弟S律W兆O拦T民分戴析从而图掠可棋见谋，煤与李竞佛争历对通手您相叹比归，葱我被们欧的争项倍目芝在齐房稠地福产犬商系综绳合宅实填力弹、悦产遮品些、惭园哀林集、追规朱模堡上肢都赶不拒具惨绝乖对调的泊优弃势膀，谁并透且跳，往我波们备的脊项俘目野存决在礼户泼型井类盏型凶单畏一唉、用户幸型慰设赶计作存应在奖硬前伤确（文采聚光限、庭通还风倡、蹲私道密姿性步问罩题闲）美。关淡于背项造目志形热象璃定再位串的令思鱼考殃…责…我王们相在铅高退度卧同潮质藏化阴的仍竞赌争糕环恩境鞋下，张本雾项厦目灭有敲没塘有款独拣特魂的吵定鸦位铺主袋张料（犯U祸S再P港）？思宰路蛙：处项进目牢形扮象见定咏位寸应焦实辽现贪差吐异摊化检与波广漫泛陆的纺传禁播段力差敞异殿化对湿手痒盘晖唉祥素名贷邸挤—板旭先日趋光反辉原，初名扁门扒旺它宅粗、筛阳无光昏名勿邸大膊景肯城驶—围给戒自猎己翻私遇藏坐一粉座少五肚星仆级金的仁家畅抓想宾花透园膏—量与浇市绩长悬作什邻柄居天暖安犹名收邸猛—贼献贺给霞热裙爱旦生番活程的云人例们东气城劲印附象阳暂光优S僚O然H剧O惭，扔首察席秋商哲居与世对斥手游楼矮盘备相珍比荡较园，差形阳象桃更豪为墓清幸新僻，为诉献求蕉更好能琴体轿现喝项冈目猛气杜息膜与腊商巴居骨品素味休，记能迁在出众唉多悄楼杠盘队之汁中至脱惩颖览而雕出三场、沫项资目炼定妹位产品价值客户价值价滑值裂共功鸣领先性稀缺性服务性地段好升值快品质真形禾象赶定匪位坟原席则绪：乳体野现爽差郑异违、洞塑庭造宝产喘品职特抽质进、纵引邀发铁客理户己的脊价战值且归鞭属新与锯认黑同产品价值客户价值形象定位项灶目北形驱象裂定虏位恩：通秀过携一赔系嘱列庭调贩查啊分抢析意，乓我侮们驾得誉出萍以介下刻结年论欧：米商吴住辈楼完在限2鲜0刻0搜8译年赖将开成饼为磁城宪东车板岸块李市摩场们亮楚点替，崖需匙求损上柄升挪；捏城悲东猫板穴块戚住辫宅微竞读争犬激沉烈倚，膛商细住鄙楼绘容淘易甘形族成阶差采异丽化影，闸形扁成歪竞帅争驳优忧势莲。哄目恢前坟商渣住雕楼呢投钱资仍性寻的合买瓦家舰越每来奖越粗多清；谷周浓边抓地阿区王商畜住膝楼欣（轧六批运透公京司忙）旁尚臭未理推晕出生，姻市悼场育空百白荡。饺通震过眯这暖样捏的行认弹识凝，挡结悄合蜓项尽目宣最用能霜提骄升就物捉业窜价颈值搭的混特走点鼓，屋依袄托贤行扎政朵东黎区燥C态B达D叨商虚务到区现的堤概夜念批，拔可杨导多出康一肢个带涵史盖根区笑域迷特彩征次和怠产例品掏特趋质粒的缎定招位区—税—痕“短阳哗光课S柏O以H柄O备，症首足席以商交居脏”垫。我做们正的昆主箱张告所策要扰达雄到志的途传售播蜡目蝴的—车与互其卖它鸟项伏目眼的数有污效测区汇隔—匙人虑以古群精分父的障群撇体舟认奇同菜感如何演绎？阳制光陡S旱O宿H亲O施首要席婚商吐居我鸦们意的篇主兽张一屑个怖高释性朵价经比摊，根适真宜正居挨住除、亩投叶资冈、改商泛用胜的水精健致勒物港业总阶体弄形余象附定已位流：后景S晋O鸦H呈O昏时耕代旷首放席贴青赴年晌商救务例公恨寓项桨目亲客普户露群凝定锅位竞：主迹力斤市搂场冈—役—拳居锹家部人命士背（堵6远0逗%研）1搞、射热学恋幕的钟要蚕结昆婚忆的舟族位群2跑、自三走口型之陕家走年剩龄币在佣3猛5慌岁装以跳下洞的惜年嘱轻缝人咏成炼长书性楚公撇寓3链、树区奴域妈内垂经番商鼠人探士4堡、灾区俱域品内坦集继团絮购晋买宜户吗时蚀尚啦性最公古寓5蛇、繁另合类种客售户辅骄助丙市呜场坊—肾—公商脑务肿办戒公暗（显2派0窄%鸦）1榨、番服骂务韵类梯中墓小捐型目公唤司2沈、冻驻烤新曲办沟事元处男机盆构商忙务洗公丝式寓潜丹在笨市沟场引—典—药投亏资挥人晌士望（膜2类0烤%候）1谎、贱区脖域严内槽投吉资举人全士2丙、要区诊域忙外栽投劳资复人研士投狂资页性贯公裤寓根教据厅我织们币的贫定遥位分思眯路扯，劳以用下寄推愧广壶名暂中拨均充含易有膜“浊鸿纠达跑”拨二献字奔，禾意振在歪与低鸿货达英花炒园掩产锣生远印出象晋上鸦的麻连洽接历。项狗目圈定拘位治－广推趁广毒名批建拴议鸿曲达亩·月阳按光摄S湾O垂H孔O蹄公尼寓S隐O裁H悟O但：巧居零家娱办罢公泊投齐资达于德一拥体直蒙接争推址广甩项末目略物跑业碧类旱型庆，旧可溉以雾有灰效博避舱开唤周锅边鞠众纵多岛住庭宅占竞韵争押对议手垂，榆形扯成轨亮萍点嗓进价行娃有饭效雄传司播矩，武吸刮引增目构标悟客健户位群唤的量关伏注徐。公羞寓崖：子来理自扫于挨国宗际炭著阅名堆建双筑畜设页计梅师铲、句艺僻术丑评柄论矛家膊—没—盒密闹师轨·破范转德尿罗妨，拢提振出确“焰少誓即顿是饭多蹦”愉的刃建羞筑惠原挪则氏，永倡海导甜一触种抽“赚简威约色美亿”尝的败生知活忠主瞧张笋，窃由浇此村理母论次衍苦生对得角来稍的坑后立现城代汇主耳义片住毯宅若、哪时坚尚债公淘寓弦等票建友筑凭，谢迅光速给成拐为竖全说球还年没青欣白君领钞的怪新剥宠肚。阳亲光企S寸O莲H谣O傅公灭寓仗特项点蚂：灰本消项翻目乘位冬于学城损市将中且交瓶通忽生乘活匪配赶套病完棵善漆的改地镰段芽，棍又满与隙市门中却心节保扮持丙一认段和优涌雅论的昼距堂离蛙。纳外比型裤简柏洁政，词但宾大坦气学挺圆拔缠；晃户驼型寨构劝造遣紧裁凑匆开抄敞营，丽同赌时糖此股案巨名奸也待将要本蛇项穗目她目幻玉标榆客堤户苹希密望句同裕时院享僚有扬繁框华春都泊市表生点活椅与再优瓣美怎自矮然匆风枪景久的班完很美匀主柏义始特里点敞表买现铅出姑来沾。项腹目僻定惕位帮－残案犯名能建睛议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