中原地产深圳卓越维港高层营销策略

卓越维港－高层营销策略谨呈：卓越置业集团有限公司深圳中原2008年5月Chapter1市场环境分析（下半年竞争背景）2疲0平0撞8年槽的舰高家端击高华层破产当品只无街论渴是喉新苍增叨供闯应掏量包还京是辩存羞量文都被非肌常悼巨贵大弓；史项佩目聚周乖边馅片士区羞的渗供圾应占量苗高冒达3众6抛4剩4套查。2逃0由0验8年劣高孟层进产片品扁将错面蓄临沾极衣为互激惠烈乳的吃竞跨争逼。项目户型面积（㎡）套数（套）推出时间单价总价（万元）消化速度（每月）星河丹堤90-30030008年持续推2.5-2.8200-9005-10圣莫丽斯160-50028008年年底——————唯珍府165平米76套08年5月预计3万左右500万左右——侨香诺园120-17011708年持续推2.6万300-6005-10纯水岸4期220-32019408年持续推出51000-15001-2中信红树湾200左右246套08年持续推3.6800万左右1-2红树西岸117-46219908年持续推5万500-25002-3东堤园30020多套08年持续推61800万左右1-2半岛城邦140-170139008年下半年——————浪琴半岛175-250300套左右08年5,6月份预计2.3-3万400-800万_博海名苑150-20013908年持续推售4万左右600-800万0-1皇庭180-23020508年9-10月份——————兰溪谷120-200多剩余133套08年持续推出4400-10002-3后海公馆90-150剩余150套左右08年持续推2.6200-4005-8澳城100-192255套08年持续推2.3200-5003月开盘13套招商海月4期——672套08年下半年——————卓越维港140-180400多套08年中——————0惊8年离高盲层偿大戚平洞面秒供孕应旅一秧览一午级领竞咱争次练级纲竞约争卓鞋越有维仿港中占信旦红模树百湾重信点眉竞安争品对撇手称集欺中齿区细域储，蛇册口厦、似后满海亿片典区高聋新串南迁片蹦区红盒树脉林荡片减区兰技溪棵谷卓摊越谊维瘦港叛竞集争佩环代境岩分提析浪社琴乎半竖岛半糊岛察城哀邦澳裙城后稻海离公驼馆一舍级尖竞仍争:项君目缩慧附普近澡未暗售牵项初目,它牛们零的汗推恩出启将降会均对肠片框区央的犹价街格愉和唉成演交聚量粥产攀生圆比旱较墨大降的美影颠响次堂级塑竞敌争:已遮售桨项传目,他赚们云的迟价帅格柜和家销本售置情席况女会胁对坝市杂场畜上破的坦同烦类床项赢目零有碍一净定挡的袭指糟导宁意藏义招材商娱海腔月船四产期入附市破时紫间巧：0编8年6月恢初预度计将价暂格耍：预备计1物7喉5平焦米扶的2尽.植3益-萝2巨.致5竭,隙2教5棍0平怜米然的3万蒜左慰右工滩程规进德度耽：基壶本严封午顶,漏5月帆底跑拿时预枯售占艰地优面仙积京：1岛.症9至9万建逆筑恐面爷积吸：5晌.份8万容卖积给率犹：3物竖业脉类卫型哄：3栋挺高姨层主座力值户布型炒：1肥7加5平纱米4房景灭观粮：看毕海认景商垮业招面借积追：3船0忆0施0平妙米户型面积(㎡)比例4房(合拼户型)17570%5房245平米30%合计:300套左右(合拼后)100%高牲新盼南更片俭区—浪殖琴盆半狂岛浪息琴驴半冠岛习高薄层高主所力板户芽型寒为1谊7秒5平子米隔左步右斑的投合壤拼歉户两型议（懒占誉比7牛0％定）膊，码面宿积珠区匹间凤和废维伸港明重蜘叠,高标层云均竹不该计扎楼酬间与距缝，价视樱野霸开借阔雁可隆看墙海抖景斤；亚但圾噪职音映影冲响雾严涌重浪俩琴贩半弄岛主辩要客特茧点战：本膛次部所语推宏单回位触的仇主广力俘户折型饭为1誓7逝5记-第1桌7匪9的庆合兵拼洗户私型点（7表0％畜）,另口有达一际栋2穗4洞5平阔米俭左积右稼的汗纯员粹旅大塞户部型垫（3央0％闻）,户盖型蜜设牺计钢无削太队多返亮桑点性，检附脆送努面穷积康全铃部半为骄露泰台,无赤可逼搭馅板杯面病积半原岛笨城箩邦2期入察市颂时粥间抓：预艘计0军8年7月甚（苹内组部扣消搏息赠为2近0沿0颗8年1伯0月缘瑞）预俭计汗价乓格胡：1飞.桶8－2万工院程奴进轧度黎：地熔上1绳5层占欲地舟面油积似：6模.删5万建陕筑缴面菜积稿：2咐5万容麦积幅率祝：3甩.颜7物冒业袖类河型翻：3栋动超博高鸣层番，5栋盲高院层主荷力残户激型健：1隶5草0装-盼1尾8禽0平榨米3房景百观麻：中源间泉有仗点擦遮瓣挡挪，报两俭边停可皆看奋海围，艰看凑海蜜视肆野嫩不漆是污很崖开脾阔贞（脆鱼蹄腥汉味谋重梅）内时部惨配伙套咐：会欠所集、喉商治业型街里、隐餐鸡厅六、梦学愈校怜（耽二适期您幼疲儿厌园孔、贸初衫中—公回立摇学仓校塞）只游闸艇约俱引乐易部桑，瞒和际世毫界翁四铃大库游个艇樱俱宰乐陶部双签养约商警业精面宝积熊：3框0困0汪0平更米户型面积(㎡)套数比例2房8033123.77%3房150-18077856%4房24027820%5房（顶层复式）500平米30.23%合计1390100%半灭岛满城司邦咱高名层膨主鹿力引户轻型烧为1艰5山0－1劲8恼0平添米狸左眠右岔的领合链拼慌户赠型菜（长占妇比5顷6％毅）滚，肿面叨积纯区朱间攀和寺维到港俭重溜叠茂，柜本饼期陈产晶品泻非收一碰线厅海情景启；额周颈边述农剥民凳房种包传围安，来鱼严腥全味嚼影巴响倡较册严拒重招恋商场海租月揪四乳期入持市肺时腰间呢：0亡8年9月预珠计悬价仙格智：2括.冒5床-秆3遣.冻0万工誉程躺进元度感：已王出根地飞面物牛业根类耗型谜：高亡层类型户型面积(㎡)套数比例高层2房6060套12%2房80160套31%4房（合拼）200200套38%5房240100套19%共计520套（合拼之后）网上显示672套100%0派8年础下肥半际年主祝要恨特茶点迎：相伐对捏于屋一屡期症产晴品悼来分说珍，察二院期北产仅品羊面烂积乖明爪显腔增过大温集沿中茅在贵四耗房1箱7欺0腔-句1霜9坏0平前米轰之粱间泥，秒无拨三扭房嗓供扇应户缘瑞型贯设请计取无年太谅多台亮班点距，扇附是送妈面挂积恋不累多是，带以唤露折台顶面煮积有赠聪送晃为池主截您止峡至5月1揭1日贿，设尚吃余掩约1翼3捕3套远单制位指未崖售菠。兰带溪桥谷影高饱层帮主吼力县户蛾型顿为1贡7版0－1挥8园0平径米天左套右脾的态“神纯肝粹铸大罚户批”照，剪面开积必区率间霉比忙维未港仇稍席大弦，旱部岁分炮重威叠洗；仗价林格乡丰高补企鱼，垄销济售锐缓增慢牲。半槽山双海亿景翻兰啊溪扎谷0债8年澡持缠续从销庭售1月2月3月4月5月6月7月8月9月1目0月1龟1月1费2月星崖河道丹顶堤虾（3瓜0王0多淘套逃，1羞3预7凡-漠1延6级3平烈米东两宽房\三愿房,价即格忠在2夜.坡5迟-倚2稿.布8万利）纯肌水离岸4期村（1研9联0套糠高盲层民大昌平甚面,佳2房诚2睁0艺-蜜3剃5涛0平绞米再的颗四德房\五刮房轨）中胞信唇红谱树甜湾(促2肠4李6套,主歉力谊户趴型1宫3利0效-抢2必4典0平灯米视的3房,惕4房凤）卓费越均维偏港身（4材3淡7套,敌1围6绸0仿-御1散8亡0平喷米开的4房方）2烘0躺0纷8年廉高令层浓大饥平纱面喘推活售役时富间压轴唯翻珍烈府套（6却9套,挤1汪6苏5解-谜1秘8衔6平项米否的4房始）圣芝莫纯丽爸斯(游2向8桃0套)皇在庭(艰2乎0泊5套,闹1卫8币0平喂米摔的3房,利)红悠树冬西对岸(字1庭9飘9套,志1忆4比5济-秘2绝0握2平技米徐的愧三弹房\四情房生）东怒堤近园(受2诊0套3行0抢0平进米亏的命五腊房殊）兰泊溪丢谷(厌1择3讯3套桶，4万,班1变7右0笋-翻1贸9菠0平俊米踏的4房避）后踢海善公光馆(雁1樱4妹8套瓦，2怀.浆6万,威1兔0慰0澡-镇1首3处0平般米搂的3房,奔4房夕）澳衣城(申2防5景5套迫，2板.隙3万,钩1委0近0秆-虽1嫩3叛0的3房,催1绢3棵0秀-雷1唯9鞋0的4房拖）半穷岛迟城阶邦抄（1佛3垄9慈0套,兆1插5分0用-但1炊8察0平蹄米金的3房斤）浪炕琴迈半屠岛末（3烤0馋0套吓左殃右,途1喘7尤5平寸米乏的4房,环2耗5督0平欣米沉的5房烈）博茧海刊名爬苑栽（1扛3渔9套特左汗右丢）侨尊香稳诺芹园窜（1赵1自7套负左荡右,度1证2面0敢-讽1姿7诵0的3房,丑4房堵）招胞商顺海像月(封5淘2满0套,合面拼固之尘后,抹2庭0派0平挂米4房)梅晕林台关红圣树粒湾香仙蜜阳湖华僚侨瞎城高酿新庭南后放海香及壮蛇障口艘片打区本益项掘目谅高严层岔入班市纠时佩机井建息议半薪岛雷城仿邦陕将山于7月袋至1送0月译期梳间震（聪目之前苗未鉴定嗽）堂携1虽3蒸9调0套湖超村大讨体株量馒低奶价指入最市减，高对章后校市银走刮势遇造墨成私较乘大悲影爽响—亩—一战石悼激叨起平千妖层胳浪贷；招肾商保海冰月拢四舌期踏将辈于9月扭左扶右涉携5靠2灾0套堪单谊位狠与帮本忌项尊目这近派距命离尼竞塘争谱。本码项球目卧高船层苦入勉市除建救议孝：2摇0丛0并8年7－8月权期洞间（戴楼犹市瞎暴上风刷雨端来蔬临混前虏夕转）露，将牧南水北配区顺高线层宽产拳品穴全止线却推益出寇！进熄行索密龙集百型练营桥销唯。在举暴拘风萌雨港来脚临滩之梯前1嗓2【本锦项剥目药全母年劝赢吵利窑目轰标】全剑年吊实愚现1克7个仿亿谜回忙款识额;南铃区帜别女墅晚全漂年杏共丽可或实馒现6－7亿傲销瞒售予额缩慧；北棒区论别叉墅靠全岛年津约裂可伞实领现4－5个茎亿利销复售沃额仔；高城层稳成梦为偷全碗年介利祖润慈的捏主把要促贡剥献犬者令，矛约7腾-功1酬0个驰亿门的柔回六款朗压郑力勇落蜻在成高倦层镇销副售哲上增。高秒层犁全践年促需絮冲门量蠢突载围肃，蜡实接现裹销秆售穷套叼数以约4覆0回0套钉，停销屯售阳率铅约9圈0％抚（嫂暂航以努单坛价2让5泳0蹲0蓝0元/平排米售计财算斑）1介3南锦区摔别农墅—迈—北秒区们高烫层—链—南仪区柏高怎层—倚—北阅区狭别炎墅推售时间推售产品（利润主力）推售目标决策因素6月南区别墅产品——保留8套TA产品（2栋5套、3栋BCD单位）树立标竿形象，实现高端价格占位（市场价值风向标）目前积累的诚意客户意向集中于TA/TB产品，此类产品仅南区有供应量；TC/TD产品目前需求的客户量少，需要引导，而南区TC/TD产品目前展示性强于北区（若引导至北区，则需要颇大的价差倾斜，导致北区价位走低）树立顶级别墅形象，形成豪宅符号，实现高端价格占位，有利于后续产品销售带动；7月北区高层产品冲量（为实现全年26个亿销售额）素质稍差的北区高层以市场价冲量（或略低于市场价）——由于前期南区别墅树立的高端市场形象，使得以市场价出售的北区高层显得“超值”，较易实现高层产品的“一炮而红”，打开热销局面，快速回笼资金；8月南区高层产品在北区高层快速冲量的热销前提下，南区高层以较佳的产品素质直面下半年激烈的高层产品竞争，较具竞争优势；与最后推出的北区别墅衔接性较佳。10月北区别墅产品及南区保留TA产品收官之作，价格拔升在资金压力较小，且展示条件日益成熟的后期，产品价格可实现高利润收官（相比于前期低价推售获利更多34122队0均0绒8年享“塑全钻盘徐”酿推伪售竹节期奏苍及狐计昼划回他顾高层产品周次时间（周末）营销节点北区高层16.17（周二）向客户主推16.21－6.22认筹预热26.28－6.29认筹36.30（周六）47.13（周日）开盘南区高层57.19－7.20向客户主推57.21－7.22认筹预热68.2－8.3认筹78.9－8.10（周六）88.17（周日）开盘高锯层登产习品贼“传密怪集挣型其”呜推世售勉时哈机鸟及漆节造奏高誓层颈总府周停期甜：8周各页期受总鸦周陡期压：4周各台期态冲视刺谊期炭：2周C的h蛛a镇p说t剧e最r蛙2线些上查策勇略（记形像象爷树镜立茂）线禽上截营砖销“别扛墅逐＋僻高莲层”豪晓宅州项益目玻线绒上愁形贡象愧过怠渡朝案重例困借添鉴在死售笋及咱待闪售熊的孝竞掉争冈高甲层钓项率目计线茧上村形仅象茎分袍析本珍项赠目辫线扭上书策吗略优建村议媒驱体治推勺广捐计赞划顶顿级手纯唱高女层杆项删目泄成岁功释案敞例铲借诉鉴独有栋燥复偿式掠：4江4套3房萄：3浙0套五奖房栽：4臣8套顶迹层赌复僵式肢：1汤2套翡窑翠痰谷翡窑翠较谷华盏府渣建宿筑豪面相积紫：8桥9购0威4粗3吼.帮8插4平搁米套南数幅：昼共3穴1拣8套户臣均箱面肢积猪：2影6替1平遣米香碧蜜箭湖1号话华已府踪蝶案跌例茎借汪鉴户型面积区间套数三房180-18530套四房220-245184套五房250-28048套独栋复式320-33544套顶层复式320-43012套合计318套四锯房蓝：1科8获4套华胁旭捐阁华取日虏阁育、翠华康东呼阁华胁升件阁倍、秆华旱皓该阁华姜月睡阁刊、曾华查晴丽阁华孟天岂阁华秒府2期鲜共1恨4漏6套

4房芹：9靠2套

5房糕：4盈8套

顶饭层恨复咱式防：6套华询府1期丑共1电7纷2套

4房毯：9潮2套

3房晚：3监0套

独注栋亏复静式蹲：4品4套

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