商业项目市场分析与产品定位报告课件

商业项目市场分析与产品定位报告商业项目市场分析与产品定位报告项目遇到的最大难题项目写作思路框架推导区域商业基础差区域人气不足，人流量少如何解决上述难题吸引区域外客源引进目的性消费引进广受欢迎的商业业态餐饮、娱乐业态最容易集聚人气时尚休闲业态作为补充业态宜兴餐饮、娱乐业容易存活营造什么样的消费环境生活方式中心强调餐饮与娱乐餐饮是宜兴成活率最高的业态宜兴缺乏吃喝玩乐于一体的综合性商业业态能否被市场接受餐饮、娱乐是成长性高的行业北面地块以块状单体建筑为主，满足餐饮需求四层以上建筑规划住宅产品,规避高层商业价值不高的难题如何使产品与业态紧密融合南面地块以连续性建筑为主，大小商铺面积结合餐饮、娱乐成为首选业态精确包装，促进产品销售准确价格定位，确保投资回报树立形象，招商先行如何取得销售成功注重舒适与休闲商业项目市场分析与产品定位报告PART1项目地块微观市场分析商业项目市场分析与产品定位报告一、项目基本信息1、项目基本信息

用地范围：南至谢桥路及村民住宅，西至氿滨大道，东至人民南路，北至河流。用地面积：设计用地面积为3.9公顷，其中公共绿地面积为0.62公顷。用地性质：商业用地。商业项目市场分析与产品定位报告2、地块规划要求容积率：1.6建筑密度：不大于35%绿地率：不小于30%停车指标：商业按0.5辆/100平米计建筑退线：沿永安路建筑投影线后退道路中心线不得小于24米；沿人民南路建筑投影线后退道路中心线不得小于30米；建筑投影线后退河岸线不小于15米。道路控制：永安路道路红线宽度为36米；人民南路道路红线宽度为36米。商业项目市场分析与产品定位报告3、规划解读原规划要求有局限性——规划要求是基于原设计方案而定，给项目整体规划带来很大的局限性；

商业街布局成首选——35%的建筑密度，将直接影响本项目的整体布局，使得项目排除了整体大体块商业布局，更多只能从商业街的形式去考虑规划布局；

停车数不足——按0.5/100的比例设计车位，难以满足餐饮、娱乐等业态对停车位的大量需求，需要增加车位配置；

进深短，不利于建筑排布——南部地块中间部分进深较短，不利于建筑的排布，规划起来难度比较大；

建筑高度制约产品规划——原规划方案24米的建筑限高，会对项目的产品规划产生很大的影响。如果能够突破限高，则无论在产品规划还是经济效益方面，都会有很大的想像空间。商业项目市场分析与产品定位报告二、项目宗地分析1、地块基本情况

地块平整，临街面大，使得沿永安路、人民路的商业价值较大；南地块靠近人民路方向，进深逐渐加大，可以布置中庭广场等，以便进一步增加项目的商业价值。谢园路河流人民南路九滨大道

永安路商业项目市场分析与产品定位报告2、地块周边状况南侧：两栋旧建筑阻隔，形象不好，并减少了本案沿街面，不过谢园路及附近居民会为项目带来人气。北侧：水景不好整治，较难变成景观，但至少保证水面整洁干净；靠近民宅，要控制相关业态。东侧：广电局、实验小学，形象好，人民路带来商业人流。西侧：两个绿化景观带可以把南北地块连成一片，可以和乐购商业互动，共同发展。规划绿地（未建，若能与项目融为一体，能进一步加大项目的商业价值）商业项目市场分析与产品定位报告3、南面建筑对地块的影响分析

影响项目形象、档次——两栋旧建筑阻隔，形象不好，底层为商铺，整体档次较低，与本项目的形象不符，影响较大；

降低项目商业价值——原来三面沿街的三角地，将失去一面临街面，降低了地块的商业价值；

影响未来项目规划——两栋建筑位于项目腰上，使得此部位进深进一步缩短，影响南地块中间部位建筑的规划；同时不利于项目的交通组织以及人流动线的布置；

影响项目未来业态布置——旧建筑上2、3层为居民用房，对本案娱乐、餐饮业态的布置有较大影响。建议对旧建筑置换或者拆一还一，此举将大大提高项目的商业价值。商业项目市场分析与产品定位报告4、地块交通条件分析周边道路形象较好——地块为多条道路包围或穿越，其中氿滨大道、人民路、永安路形象较好，便于展示项目形象;

交通便捷——项目拥有便捷的交通条件，连通宜兴城市南北，辐射区域范围广，便于客源的导入。河流人民南路谢园路九滨大道

永安路商业项目市场分析与产品定位报告谢桥花园二期岳阳新村谢桥花园一期岳堤苑二期岳堤苑一期岳堤南苑富雅苑城市嘉苑富卓苑幸福公寓谢桥新村龙背山庄东苑世纪花园金色年华家园富康家园东区富康家园西区岳阳苑泽福苑城南新村★龙背山庄5、区域居住人口分析商业项目市场分析与产品定位报告小区总户数入住率人口规模谢桥花园二期约300户20%约150谢桥花园一期约100户60%约150岳阳新村约240户75%约450岳堤苑一期169户75%约300岳堤苑二期约300户75%约560岳堤南苑约400户75%约750富雅苑约150户70%约260城市嘉苑约25070%约430富卓苑约1000户60%约1500龙背山庄东苑约1000户65%约1620谢桥新村约300户65%约480金色年华家园约600户70%约1050富康家园东区约300户70%约520富康家园西区约280户70%约490岳阳苑约1200户30%约900泽福苑约580户15%约210城南新村约150户100%约370龙背山庄约400户70%约700共计约7700户约10900人地块周边小区居住人口统计商业项目市场分析与产品定位报告区域规划人口较少，不足以支撑项目的商业体量——项目周边有泽福苑、龙背山庄、金色年华家园、富康家园、城南新村等10多个居住小区，但目前一些小区的入住率还不高，区域内常住人口偏少，只有1万人左右，未来区域规划人口会超过2万人。但是这些人口不足以支撑项目的商业体量；项目必须扩大客源辐射范围，吸引其他区域客源——项目核心区域人口规模难以支撑本项目的商业体量，而且城南区域整体商业体量较大，本项目必须突破本区域，扩大客源辐射半径，从宜兴全市吸引目标消费客源。居住人口统计分析商业项目市场分析与产品定位报告★乐购★菜场★宜客隆★证券大厦★宜兴邮政局★卫生局★移动公司★行政中心★宜兴大酒店★移动公司★实验小学★实验中学★检察院★君悦商业广场★汽车南站周边配套图商业项目市场分析与产品定位报告6、项目周边区域重点设施分析

（1）政府机关周边政府机关众多：项目周边有广电局、检察院、海关、公安局、行政服务中心等政府机关,另外还有移动公司、证券公司、邮政等大企业在此办公，会对项目产生很大支撑；公务或商务消费多：项目周边众多企事业单位的存在，会产生大量的公务及商业消费，为项目带来很多高质量的商业人流；催生中高端消费：大量政府公务员及企业管理人员的存在，催生了许多对餐饮、娱乐等中高端业态的消费需求。（2）学校提供稳定的消费客源：项目附近有两所学校，共4500人左右，可以为项目提供稳定的消费客源；扩大项目的影响区域：实验小学、试验中学是宜兴市最好的两所学校，面向全市招生，覆盖面广，其学生家长中，中高端消费者较多；随着生源不断更新，每年不断更新的学生和家长，在不断带来消费者的同时，将扩大本项目的辐射和影响。商业项目市场分析与产品定位报告（3）君悦商业广场大部分销售完毕：去年建成并且大部分销售完毕，1-3层均价7000-8000元/平米。从其销售成功的原因看，一方面是项目的入市时机较好，另一方面，作为当地最知名的开发商，项目有效吸引了当地高档客户资源；君悦商业广场的销售成功说明宜兴投资者的购买力强，总价承受能力较高。另外，项目的建筑美观，也是销售成功的原因之一；项目单个店面体量太大：项目单个店面体量较大，单个店面的面积从400-1000多平米，面积过大；项目业态定位不明确：项目的业态定位不够明晰，导致后期的招商不顺利，使得目前整个项目的经营状况比较冷清，只有两家餐饮店在营业。商业项目市场分析与产品定位报告（4）现代生活广场区域内最大的商业综合体：现代生活广场是区域内目前体量最大的商业综合体，约6万平米，包括了乐购及其他的一些商业业态；销售较成功，招商不成功：项目的销售还算比较成功，但是前期招商和经营不成功，目前最大的困惑是没有消费人群；该项目存在的问题：区域商业人群少；该项目入市时机不成熟；业态设置不合理，业态混乱；招商不成功，对后期产生更大影响，后期推广存在问题。借鉴：合理设置业态，实现错位竞争：项目应该克服现代生活广场存在的问题，努力取得成功。特别是业态设置不能重蹈覆辙，并要和其错位竞争，联手打造宜兴城南新的商圈。商业项目市场分析与产品定位报告（5）龙背山庄附近商业业态定位于餐饮、娱乐，填补了区域空白：属于餐饮娱乐一条街，兴起于4、5年前，填补了区域餐饮娱乐业的市场空白；受外围市场影响，生意在走下坡路：开始的时候生意比较火爆，但现在整体状况不如从前。究其原因，档次不高、本地经营且特色不足，龙背山景区没有取得预期中的成功，以及区域外更大、更好的餐饮、娱乐消费场所的出现都是导致其走下坡路的原因；扩大客源辐射范围，提高项目成功几率：我们应该规避其矛盾，大量吸引公务及家庭就餐，扩大客群的辐射范围，以更好的业态与服务获得客户的青睐。商业项目市场分析与产品定位报告（6）泽福苑沿街商铺为主，面积不大：泽福苑的商铺大多以沿街商铺为主，1-3F面积在360平米左右。销售均价在6800元/平米左右，目前的销售率在65%左右；缺少特色，市场接受度一般：泽福苑沿街的标准小商铺并没有去化完，说明沿街的小面积商铺不一定会成功；况且项目建筑没有特色，说明商铺不是面积小就可以卖出去。必须要考虑到后期经营，同时也说明宜兴人对商业比较成熟了才肯进行投资。（7）汽车南站及火车站是未来的交通枢纽，但目前作用不大：汽车南站规模较大，但目前人流量不多。不过汽车南站是连接市区、城南地区、丁属镇的重要交通枢纽，未来如果充分利用的话，会发挥很大作用；规划长期是利好：火车站目前正处于规划中，对项目长远来讲是一个利好；对本项目的利好有限：我们要充分认识到，火车站和汽车站对项目的影响是远期的，近期不要报太大的指望。此种利好对外地投资客会产生一定的影响，但对本地投资客本没有什么促进作用。商业项目市场分析与产品定位报告商业名称面积开间进深层数租金空置率主要业态经营状况君悦商业广场23000平米120-36004182－6约0.7－170%饭店、烟酒零售2家开始营业谢桥菜场约500平米500//2约2.5//一差谢园路沿街商铺约1000平4041010.5－0.610%餐馆、杂货一般人民南路沿街商铺约2000平米40-60/每间3-58-201-3部分底层挑高2-320%餐饮、零售较好谢桥路沿街商铺约3000平米40-504-58-101层挑高南侧约0.3北侧约0.930%南侧以五金为主北侧超市、网吧一般氿滨路沿街商铺3000平米主力100-1504-510-152层底层挑高0.3-0.65%以五金、机械、汽配为主一般泽福苑商铺20000平米240－4808152－4层无/餐饮娱乐1家营业新城路沿街商铺约3000平米604151层0.580%餐饮、五金差龙背山商铺15000平米500-2000//2层//餐饮、娱乐较好现代生活广场60000平米///4层0.7-240%购物、餐饮、娱乐一般7、地块周边商业配套分析现有商业总体量约13-15万平米商业项目市场分析与产品定位报告

区域商业基础差——项目周边区域，除一些沿街商铺外，大多为新建商业，空置率高，租金水平低，经营情况大多不够理想;

餐饮等生活配套型商业为主——项目周边商业业态主要是餐饮业态以及一些社区配套型商业；区域商业体量较大——区域目前已有君悦、乐购、龙背山等体量较大的商业项目，再加上其他沿街商铺，区域现有的商业体量很大，与区域居住人口不多形成了很鲜明的矛盾；区域商业价值不高，投资回报较低——目前区域内的商业大多不太景气，空置率较高，租金较低，使得商业的投资回报率不高，严重影响了投资者的信心。周边商业配套分析商业项目市场分析与产品定位报告三、项目SWOT分析S——优势品牌优势：联想控股融科智地的品牌；区位优势：城南商圈的核心位置，连接宜城与丁属的枢纽；交通优势：项目为三条城市主干道所环绕，交通便利；规模优势：近6万平米的商业体量；商业经营环境优势：龙背山商业区、君悦商业广场、现代生活广场的定位档次都较高，整体商业定位环境较好。W——劣势人口数量少：区域居住人口不多，人气不足；商业基础较差：区域商业基础差，商业氛围不浓厚；旧建筑影响项目形象：项目南面有旧建筑，影响项目品质与形象；大体量建筑去化难度大：项目有部分大体量建筑，去化难度较大。商业项目市场分析与产品定位报告O——机会经济支撑强：宜兴城市经济发展前景推动商业地产发展；项目具备区域商业领袖气质：城南商圈缺少一个商业领头羊，本项目具备此项潜力与品质；市场供应出现空档：宜兴现有商业地产市场供应量不多，股市不景气，本案给投资者带来机会；商业模式在发生变化：商业发展模式正在向新的模式发生转变。T——威胁其他项目会产生竞争：部分市场竞争项目产生威胁；宏观调控政策带来市场风险：宏观政策的不确定性增加了项目的威胁。项目综合评价项目机遇与挑战并存：本项目发展商业具有品牌优势、交通便利、规模优势、商业经营环境较佳等先天优势，而且宜兴整体经济、商业竞争、城市规划、政策导向等都为项目带来一定机会，但同时项目所在区域人口不多、商业基础差、项目边上旧建筑影响项目形象的不利因素，在市场竞争激烈的现实条件下，发展商业又具有一定的风险，因此本项目商业只有在有效的开发战略支持下才能取得市场竞争优势。商业项目市场分析与产品定位报告综合分析地块条件：地块位置较好（居城南中心）、临街面较长；周边配套：环境好、道路条件好、政府机构多；周边商业环境：项目周边人口少、商业基础差、商业总体量大。区域商业基础差，必须对项目进行精确定位，找到合适的市场切入点；区域人口少，必须面向全市，扩大项目人口辐射半径；地块临街面长，必须充分利用其临街面，发挥出其最大的商业价值。商业项目市场分析与产品定位报告PART2项目政策环境分析商业项目市场分析与产品定位报告一、近一年半影响房地产市场的宏观调控政策2007年3月16日通过《物权法》10月1日起执行2007年3月央行2007年首度次加息2007年5月19日央行再次加息2007年7月20日央行第三次加息2007年8月国发〔2007〕24号回归保障2007年8月央行上调金融机构存贷款基准利率（第四次加息）2007年9月央行年内第五次加息2007年9月27日，央行出台新政购买第二套住房首付比例不得低于50%2007年11月10日央行年内第九次上调存款准备金率创近年历史新高2007年12月3日，国土资源部、财政部、中国人民银行联合颁布《土地储备管理办法》2008年1月7日国务院办公厅下发《国务院关于促进节约集约用地的通知》2008年1月15日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率０.５个百分点2008年3月25日，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点2008年4月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点2008年5月20日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点中国人民银行决定上调存款类金融机构人民币存款准备金率1个百分点，于2008年6月15日和25日分别按0.5个百分点缴款商业项目市场分析与产品定位报告二、宏观政策走势分析两度加息三次提高存款准备金率首付比例提高到30%“90、70”双指标营业税与所得税征收建立廉租房制度…六次加息十次提高存款准备金率利息税下调土地增殖税征收清算二套房商业房房贷新政多部联合严打屯地行为…08年以来央行已五次上调存款准备金率，从6月25日起执行17.5%，创历史新高。08年度将延续稳健的财政政策和从紧的货币政策。主要调控目标是放缓经济增长，回收流动性，抑制通货膨胀。2006年度2007年度2008年以后政策偏紧，调控力度前所未有：从2007年第四季度开始，针对房地产市场的宏观调控政策就频繁出台，有效抑制了房价的上涨，但同时也造成很多城市房地产市场的成交量急剧萎缩，个别城市房价也出现了松动。房地产市场出现了盘整期，观望氛围浓厚，波及范围较广。但是一些三线城市的房地产市场由于市场供应不多，受政策影响相对较少。商业项目市场分析与产品定位报告三、宏观调控政策对本案的影响及对策1、宏观调控政策对本案的影响宏观调控政策增大项目的风险和不确定性：部分需要贷款的商户贷款难度有所增加;开发商从银行的贷款难度增加;

当前股市、楼市都很不景气，但是对商业地产有可能是一个机会；现在的投资者更为理性，投资决策更为慎重。

商业项目市场分析与产品定位报告2、对策建议政策环境不明朗，项目需要选准入市时机，对价格的制定需要更加慎重；快速去化，回笼现金，减少资金压力；同时做好打持久战的准备，重视项目未来的经营；重视产品力的塑造，进一步加大产品的性价比；重视客户资源的积累，特别对一些开发、代理公司的已有客户资源的收集。商业项目市场分析与产品定位报告综合分析目前政策环境严峻未来政策走势不明朗快速去化、回笼现金做好攻坚准备，注重项目经营商业项目市场分析与产品定位报告PART3宜兴城市介绍及未来发展规划商业项目市场分析与产品定位报告一、宜兴概况

1、区域位置长江三角中心地带位于江苏省南端、太湖西岸与浙江、安徽两省交界东距上海180公里西距南京135公里南距杭州125公里商业项目市场分析与产品定位报告2、面积人口

市域总面积2038平方公里，陆域1582平方公里，太湖水域456.7平方公里，建成区面积55平方公里；辖宜城、丁蜀等19个镇、2个街道办事处，有259个行政村、96个社区居委；

2007年末全市户籍总人口106.05万人，与2006年基本持平。其中城镇人口52.21万，乡村人口53.84万；

2007年末常住人口123.67万人。外来人口16.4万。商业项目市场分析与产品定位报告3、城市经济

经济总量稳步增长：2007年全市GDP总量505.06亿元，比上年增长15.9%,全市人均GDP47625元，比上年增长15.7％；财政收入稳步增加：2007年宜兴财政收入69亿元，实现稳步增加，财政支出为37亿元。商业项目市场分析与产品定位报告3、城市经济

城镇职工收入稳步增长：2007年宜兴城镇职工平均收入超过25000元，平稳增长；城乡居民存款达到270亿元：2007年宜兴城镇居民储蓄存款总额为270亿元，比上年有所增长。商业项目市场分析与产品定位报告3、城市经济

社会消费品零售总额高：2007年全市社会消费品零售总额达到170亿元，其中零售业达到144亿元，餐饮业达到21.78亿元。意味着宜兴的零售业特别是餐饮业的消费能力强。固定资产投资增长迅猛：2007年固定资产投资达到208亿元，比上年有较大增加。旅游人数增速较快：2007年接待境内外旅游人数354万人，比上年增长64万人。旅游总收入为51.25亿元；宜兴主要支柱产业：电线电缆、化纤织造、环保机械、陶瓷、服装服饰、精细化工、机械铸件是宜兴的主要支柱产业。城市经济稳步发展，为项目发展提供了良好的经济环境商业项目市场分析与产品定位报告4、城市历史文化以紫砂为重点的陶瓷文化：“陶文化”是宜兴文化中最深邃、最独特的一张金字名片，具有惟一性和排他性；“教授之乡”、“书画之乡”等名人文化：宜兴是全国闻名的“教授之乡”和“书画之乡”，从古至今，这里走出了一大批文化名人，他们让宜兴声名远播。拥有如此之多的名人，是宜兴独特的文化资源；梁祝文化、茶竹文化：梁祝的故事已经流传了上千年，芬芳冠世的“阳羡茶”是宜兴的又一个文化品牌。文化是任何产业发展的灵魂，与产业的发展密切相关。茶叶在形式上看是一种产业，但它渗透着浓厚的文化。商业项目市场分析与产品定位报告二、城市发展规划城市性质

我国著名陶都、长江三角洲生态旅游城市，苏浙皖三省交界地区重要的工业和商贸城市。宜兴城市主要特色为“中国陶都、江南水城”。城市特色商业项目市场分析与产品定位报告1、城市空间发展战略“一心两城”其中“一心”为龙背山，“双城”为宜城和丁蜀。2、城市发展方向宜城：东进、北扩、西优、南控；丁蜀：内部整合，集聚发展城市形态。3、未来规划对本项目的影响宜兴未来的城市发展重心在城市东部，南部区域要控制发展，这对项目明显是利空；但项目附近的龙背山是“一心”，起到连接宜城和丁蜀两个板块的作用。宜城区东山区专业市场区城北工业区环科园站前区丁山区开发区洑东区龙背山商业项目市场分析与产品定位报告4、城市形态

市区形成“一核三组团”的空间结构形态。其中，“一核”为以龙背山、东氿公园为绿核；“三组团”为宜城、丁蜀、滨湖新城。

5、城市功能分区

宜城（五区）

宜城中心区：包括宜城老城区和城东新区，全市商业、文化、服务中心及旅游服务基地，是宜城的主要生活用地；

东山区：行政办公区；

专业市场区：位于宜城北部区域，是以建筑材料、装潢材料、金属材料市场、汽车交易市场、化工交易市场为主要特色的专业市场区；

环科园：国家级科技工业园，集生产、生活和公共服务为一体的综合性开发区；

城北工业园（经济开发区）：位于芜申运河以北，是以精细化工、高科技产业为主要特色的现代化工业区。无论是一心两城、还是一核三组团，城南商圈都处于地域中心位置商业项目市场分析与产品定位报告6、龙背山生态保护区规划道路交通规划规划在用地东侧建一条南北向的东外环，连接宜城和丁蜀。使区内形成“二横三纵”的道路骨架；村民居住点规划

现状自然村比较散落，用地面积小，基础设施不完善。为了节约用地，合理使用公共设施，规划按行政村区划合并成7个居民点，从而创造良好的居住环境和邻里交往空间。洑东区商业项目市场分析与产品定位报告7、宜兴市城东新区规划规划总用地5.9平方公里，是城市居住用地发展主要备用地，规划居住人口约7万人。城市未来发展方向；未来城市土地供应主要集中此区域；未来城市房地产发展的主战场；1-2年之后开始大规模启动。商业项目市场分析与产品定位报告经济发展为项目成功提供有力保证：经济发展良好，为项目的成功提供了很好的宏观环境；城市居民收入较高，有能力投资：市民比较富裕，他们当中的一部分人有能力投资房地产进行保值或者增值；城南不是城市发展的重点方向：城市未来向东发展，使得本区域的房地产项目未来在本区域的竞争虽然不大，但投资者对区域的发展预期会打一定的折扣；城南有发展潜力：城南虽然不是宜兴城市发展的重点区域，但是位于宜兴城市的中心位置，能有效辐射其他区域的消费人口。如果经过深度发掘，将会有很大的潜力。综合分析商业项目市场分析与产品定位报告PART4商业及商圈调研商业项目市场分析与产品定位报告第一节商圈调研商业项目市场分析与产品定位报告

宜兴商业历来比较发达，加上近几年城市发展速度较快，已经形成了各具特色的五大商圈，本项目如何才能在这五大商圈找准自己的定位，将成为项目成败的关键。商业项目市场分析与产品定位报告宜兴商圈分布图人民路商圈城南商圈金三角商圈大润发商圈环科园商圈商业项目市场分析与产品定位报告商圈主营业态特征人气指数人民路商圈百货、超市、购物中心、精品专卖、专业卖场等城市传统商圈宜兴人气聚集地四大百货领衔，各种货物一应俱全★★★★★大润发商圈大卖场、餐饮新兴居住区的区域配套商业带动了整个区域的商业气氛人口多、生活便利、商业繁荣★★★★环科园商圈大卖场、餐饮、娱乐与大润发商圈基本相似但经营状况要略差于大润发商圈★★★★金三角商圈专业市场站前商业典型的站前商业集群，品质不高，低档、价廉茶文化、副食品、五金机电三大专业市场依靠产业支撑、物流便利★★★★城南商圈卖场、超市、餐饮、娱乐？？？未来走向何方虚席以待联想★★★各商圈业态分布及特点商业项目市场分析与产品定位报告一、人民路中心商圈1、位置位于宜兴最为重要的主干道——人民路上，以人民路与解放路交界处的三大百货为中心区域，向四周辐射，包含蛟桥河步行街、新天地、新苏南等众多与人民路相连的商业体。人民路蛟桥河新天地氿滨国际三大百货解放路新苏南商业项目市场分析与产品定位报告2、商圈特征综合性的以购物功能为主的覆盖高、中、低端消费的传统中心商圈商业项目市场分析与产品定位报告3、商圈规模类型名称面积百货华地、华地和信店、新东方、新苏南约10万方购物中心新天地约7万方超市大统华、世纪联华、宜客隆约3万方专业卖场国美、五星、强盛数码等约2万方其他蛟桥河商业体、以及其他一些商铺等约4万方人民路中心商圈是宜兴商业最为集中，商业体量最大的商圈，总规模达到26万平米左右。商业项目市场分析与产品定位报告4、辐射范围位居城市中心、辐射整个宜兴5、人流状况主要从人民路两端导入人流，另外通过解放路、太隔路（东虹路）等东西向道路导入部分环保科技园及城东区人流；由于本项目与人民路中心商圈共享人民路这条城市主干道，而且与氿滨路连通，从交通状况看，本项目具备与人民路分享部分客源的可能。商业项目市场分析与产品定位报告6、主要业态组成主要业态组成——购物类辅助业态——休闲娱乐消费类百货：华地、华地和信店、新东方、新苏南娱乐：影剧院、影城、英皇娱乐、电玩城等购物中心：新天地休闲餐饮：上岛咖啡、伯昂咖啡等批发、零售市场：劝业市场特色餐饮：战锅策、傣妹等超市：大统华、世纪联华、宜客隆健身：皇仕堡家电专卖：国美、五星数码专卖：强盛数码城、宏图三胞商业项目市场分析与产品定位报告四大百货商业项目市场分析与产品定位报告人民路商圈是全市的核心商圈：人民路商圈是宜兴传统的购物中心，也是宜兴消费者购物的首选之地，其他商圈难以与其竞争；百货公司为主，各类业态齐全：以四大百货为中心，聚集了新天地购物中心、劝业小商品市场，以及众多家电、数码卖场；商业体量大，城市人口难以支撑：中心商圈商业体量很大，宜兴城区人口不到40万，难以再支撑另外一个大体量购物商业中心；大型购物中心已经饱和：新天地购物中心的商业发展不理想，说明购物类型业态在宜兴已经相对饱和；业态大而全，缺乏应有的特色：区域以购物为主要业态，休闲、餐饮、娱乐等其它业态发展相对较弱，并缺乏相应的特色；7、商圈分析商业项目市场分析与产品定位报告数码、家电产品经营一般：专业数码、家电卖场多聚集于此，但因为地段、规模以及宜兴消费者消费习惯等因素，经营情况并不理想；影城经营状况尚可，但软、硬件较为落后：人民影剧院在英皇附近新开的影城，重新吸引了一些青年消费者前往消费，但设施以及环境布置比一般二线城市还有很大差距；电玩城生意普遍不错、但档次不高：商圈内以豪雅为代表的几家电玩城生意都比较不错，不过档次不高，新颖道具较少；这两种业态都有着较大的发展机遇，本项目可适当引入；

停车位大多不足：由于身处闹市区，一些规模餐饮、大型娱乐场所，停车位面临很大困难，影响了商业项目的人气；商业项目市场分析与产品定位报告发展已经饱和，很难形成新的规模商业街；中心商圈的发展已经接近饱和，基本不可能再形成新的商业，未来商业只能向外围发展；

流动人口多，居住人口少，进一步发展空间不大：中心商圈主要依靠流动人口提升商业人气，进一步的发展空间已经不大，并且可能会被其它新兴商圈分流部分消费者；繁荣的背后是环境嘈杂，难以打造中高档的消费环境；中心商圈虽然很繁荣，但是人多环境嘈杂，很难打造比较高档的消费环境；

业态类型以及产品类型非常全，但难以形成细分市场：中心商圈的业态非常齐全，但难以形成细分市场，在某一类或者某些业态方面很难做得很专。商业项目市场分析与产品定位报告8、项目机遇借鉴错位竞争特色经营细分市场避其锋芒——在人民路已经成为宜兴消费者购物首选之地的形势下，本项目只有与其错位经营，才能开拓一个广阔的发展空间；打造特色——人民路商圈除购物之外，还有休闲、娱乐等多种消费业态，整体呈现一种大而全的格局，但很难从中寻找到一种特色商业；找准细分市场——人民路商圈的客群涵盖了高、中、低三种档次，本项目可找准其中一类客群，以精细化的服务致胜。一个城市只有一个中心，中心商圈的地位难以撼动避其锋芒、错位竞争。商业项目市场分析与产品定位报告二、金三角商圈1、位置以阳泉路、氿滨大道交叉处为中心，依托宜兴汽车站形成金三角商圈。茶文化街阳泉路阳羡路车站氿滨大道金三角商圈商业项目市场分析与产品定位报告2、商圈特征茶文化副食城五金机电专业市场商业项目市场分析与产品定位报告3、商圈规模类型名称面积茶文化阳羡茶文化街约2万方副食城金三角副食城约1.3万方五金机电金三角五金机电市场约1万方其它以北还有建材市场、陶瓷市场等总约3万方金三角是宜兴专业市场的聚集地，总规模约7.3万平米。商业项目市场分析与产品定位报告4、辐射范围辐射宜兴全市，并对周边城市有一定影响5、人流状况专业市场主要依托车站，及城市干道的车流、人流，而金三角在交通上非常便捷，依托宜兴汽车站聚集了大量人气。商业项目市场分析与产品定位报告6、主要业态组成主要业态组成经营状况阳羡茶文化街前期策划存在问题，5年都未见起色，后来重新策划，并取得政府大力支持，对租金进行大幅度优惠后，出租情况不错达到90%以上，但整体经营状况依然不佳五金机电市场目前几乎没有空铺，但档次较差、整体较为混乱副食城年交易10亿元左右，经营状况比较不错商业项目市场分析与产品定位报告商业项目市场分析与产品定位报告7、商圈分析宜兴专业市场聚集地——茶文化一条街、五金机电市场、副食城都聚集在这里；茶文化一条街的生意一般——宜兴人买茶壶、茶叶都早已有了习惯之地，如茶叶到老茶叶公司一条街，茶壶到丁山，在没有统一引导，花大力气宣传的情况下，很难吸引消费者过来，另外其它区域有实力的经营户即使给他再低的租金也不想过来经营；

停车位制约——这里的名人汇茶楼成为了拉动茶文化的一大特色，但车位缺乏的问题将严重制约它的发展，整个金三角也普遍受这一情况困扰。商业项目市场分析与产品定位报告8、对本项目的借鉴专业市场难行

专业市场一般是依托交通要道，以及车站等能带来大量车流、人流的地方而形成，本项目的交通便捷，但整体人流、车流并不多，所以在交通条件上本项目不适应做专业市场；

一般专业市场都要经过很长的培育期，培育内所带来的租金收入并不高，这对迫切需要回笼资金的投资商来说是难以承受的；

专业市场的培育需要投入大量的宣传资金才有取得成功的可能性，否则就会与现在的茶文化街一样，无法真正地去冲击市场。商业项目市场分析与产品定位报告9、项目机遇借鉴局部特色茶文化局部特色的引入——虽然茶文化一条街整体不行，但名人汇茶楼还是受到不少消费者欢迎，茶文化的专业市场本项目难以引入，但茶馆、茶楼这些能代表宜兴特色的业态，本项目可适当引入，并在项目加入一些茶文化的景观小品，将其作为一个文化载体，将本项目与宜兴文化做一定的结合。商业项目市场分析与产品定位报告三、大润发商圈1、位置城东大润发商圈位于阳羡东路，属于城东板块人气最旺的商业中心。大润发阳羡路城东大润发商圈商业项目市场分析与产品定位报告2、商圈特征以超市为主力以餐饮为特色定位社区商业辐射城东片区商业项目市场分析与产品定位报告3、商圈规模类型名称面积超市大润发超市约2万方沿街铺阳羡东路沿街商铺约3万方大润发商圈依托今日星城、东方明珠两大社区，以超市为主力加上两大社区的沿街商铺，总规模达到5万平米左右。商业项目市场分析与产品定位报告4、辐射范围以社区为核心，辐射整个城东片区5、人流状况依托两个大规模社区，核心商圈内人口规模达到5万人左右，加上整个城东片区的人流导入，组成支撑大润发商圈的基础。商业项目市场分析与产品定位报告6、背景分析商业面积较为适中，今日星城的商业面积有3万平米左右；商业有龙头带动，大润发超市的引进，以主力店带动了其他商铺的兴旺；面积比较合适，兼顾了前期的销售与后期的经营；业态方面，餐饮比例较大，并考虑当地居民的消费习惯；项目形象设计好，市场推广好；产品定位准确；区域人口有一定规模。商业项目市场分析与产品定位报告7、主要业态组成主要构成经营状况大润发作为宜兴运营最为成功的超市，大润发聚集了大量人气，并带动了超市内众多的小商铺的发展今日星城沿街铺以餐饮业态为主，还有着一些美容美发、健身等休闲业态东方明珠沿街铺与今日星城沿街铺商业业态相似商业项目市场分析与产品定位报告商业项目市场分析与产品定位报告8、商圈分析由社区商业升级为片区商业；大润发商圈原来是今日星城（40万平米）与东方明珠花园（30万平米）两大楼盘的社区配套商业，由于周边大量的居民和拆迁小区的存在，以及城东发展的新势头，人口支撑在5万人以上，商圈由社区商圈升级为片区商圈是发展的必然；今日星城的商业较好地迎合并把握了这一点，并从产品设计和营销上进行较好的组织，取得成功是水到渠成的事情（详见安腾公司今日星城商业街策划报告）；商铺面积规模适中；今日星城在商铺的规模设置和商铺的面积规划上都根据市场实际设计，取得了好良的市场效果；餐饮业态占到一定的比例：今日星城的餐饮业态占了总面积的三成左右，这一规模符合宜兴人的消费习惯，而且餐饮业属于目的性消费比较强的业态，在一个新商圈中起到了很好的聚集人气的作用；餐饮规模的设置对本案是一个重要的借鉴；与竞争对手竞争合作，一起打造区域商圈：今日星城与东方明珠花园存在竞争，但两者更多的是合作，一起把区域商圈营造起来，两者都从中获利；设置商业档次，改善人们生活方式：今日星城在商业档次上以中档及中高档为主，比较符合人们改善生活方式的发展趋势。商业项目市场分析与产品定位报告9、对本项目的借鉴结合区域实际，准确定位产品；餐饮业成功的几率要远远大于其他业态；商铺面积结合经营业态规划；注重项目形象与市场推广；销售与经营紧密结合。商业项目市场分析与产品定位报告三、环科园商圈1、位置城东环科园商圈位于环科园新城路北段，附近有龙泽苑、水岸豪庭等规模小区，区域内人气较旺。新城路商业项目市场分析与产品定位报告2、商圈特征以社区配套为基础以餐饮为特色定位社区商业辐射城西片区商业项目市场分析与产品定位报告3、商圈规模类型名称面积超市大统华超市约3千方沿街铺水岸豪庭沿街铺龙池路沿街商铺约2万方约7千方环科园商圈主要依托水岸豪庭、龙泽苑等社区，总规模约3万平米。商业项目市场分析与产品定位报告4、辐射范围以社区为核心，辐射整个城西片区5、人流状况依托环科园内几大社区，区域内人口规模较大，并且餐饮业吸引了不少环科园以外的客群前来消费。商业项目市场分析与产品定位报告6、主要业态组成主要构成经营状况大统华本土知名品牌，在宜兴消费者中接受度非常高，经营状况也非常好水岸豪庭沿街铺以餐饮业态为主，大多生意都比较不错龙池路沿街铺以社区配套为主，基于周围社区人口较多，经营状况也比较好商业项目市场分析与产品定位报告7、组成分析环科园商圈由超市加社区沿街铺组成，沿街铺的主营业态以餐饮为主；大统华是本土知名超市，而大润发是外来品牌超市，在规模上大润发要大于大统华，虽然两者经营状况都比较不错，但大润发在商圈中所起到的领军作用要明显大于大统华；今日星城、东方明珠沿街铺的餐饮以特色餐饮为主，面向社区、片区为主，而水岸豪庭沿街铺的餐饮以规模餐饮为主，面向客群主要以片区、及整个宜城为主。商业项目市场分析与产品定位报告8、对本项目的借鉴环科园商圈档次较高：环科园商圈区域规模较大，是省级开发区，环境较好，档次较高，人口规模、小区数量和质量较高；环科园商圈发展质量不高：与大润发商圈一样，环科园商圈缺乏政府规划和引导，为片区自发形成，但各自为战，没有抓住商业发展的机遇，整体而言，无论档次、品牌、销售率，出租率、入住率、租售价格都无法和大润发商圈相比；

商业业态缺乏亮点：业态规划方面，缺乏科学的定位和规划，虽有凯悦、盛世桃源等一些亮点，但到目前为止，在销售和经营上都取得成功的项目基本没有；环科园的不成功给本项目提供了难得的机遇：环科园商圈整体的不成功，给本案提供了机遇，项目可以吸引该区域的客源，弥补自身区域客源不足的难题。商业项目市场分析与产品定位报告五、城南商圈1、位置由位于氿滨路的现代生活广场以及位于人民路的君悦商业广场，龙背山商业，加上未来本项目，这几大商业体将构成一个大城南商圈。乐购君悦龙背山本案商业项目市场分析与产品定位报告2、现有主力商业情况类型名称面积购物中心现代生活广场约6万方商业广场君悦商业广场约2万方龙背山商圈龙背山商圈约1.5万方本项目。。。联想中。。。约5.7万方城南商圈总规模达到近15万平米，是仅次于人民商圈的第二大规模商圈。商业项目市场分析与产品定位报告3、主要业态组成业态类型名称购物业态乐购、ITAT等餐饮老地方、新芙蓉、新大陆、天天福等休闲娱乐A8、神话、天上人间等商业项目市场分析与产品定位报告商业项目市场分析与产品定位报告4、商业特点及定位分析商业规模较大，市场经营比较困难：城南商圈主要由现代生活广场、龙背山商业、君悦商业广场三部分组成，人均商业面积已经很大，商业经营非常艰难;区域人口稀少，必须吸引其他区域客源：区域人口少，必须吸引区域外人群，尤其是市政府区域、环科园区域消费群体，必须吸引南北两个区域的人群；交通便利，便于人流导入：区域地处交通要道，具备辐射全宜兴的交通条件，方便商业人流的导入；为餐饮业态提供发展空间：君悦商业广场目前已经有了老地方、新大陆两家酒店，未来有还将有餐饮业态进入的可能，但后续容量不大，我们可以吸引其他的一些过来；龙背山餐饮业发展在走下坡路：龙背山商圈当初也是建立在一片没有商业基础的土地上，依靠自身的餐饮娱乐特色，曾经红过一段时间，即使现在新芙蓉、天天福等几家还是在宜兴市场比较受消费者欢迎，但龙背山的景区经营不好，使得该处商业失去一个优势资源；商圈发展需领头羊进行整合：商圈缺乏领头羊，原来各自为政，现在要联合，共同做大做强城南商圈；

项目要做出自身的特色：我们要吸取教训，借鉴成功的经验，与城南商圈的其他商业拉开差距，以取得成功。商业项目市场分析与产品定位报告5、对本项目的借鉴餐饮、娱乐比较好经营；招租现行，重视商业经营；重视项目形象与市场口碑的树立；立足本地客源的同时，大力吸引次核心区域及周边区域的消费人群。商业项目市场分析与产品定位报告6、项目机遇借鉴整合代表品牌多样化商圈需要整合：城南商圈处于各自为营的状态，这正是给本项目整合这些资源，成为区域代表的机会；引进品牌商家，增加竞争能力：从众多主打餐饮、娱乐商业项目的经验来看，要想成为这类业态的典型代表，必须注重品牌商家的引入，特别是外来高档品牌的引入（结合宜兴消费者实际消费能力）

，能迅速占领市场；特色餐饮发展空间大：城南商圈的餐饮大多是规模餐饮，而且基本都是本地品牌，这也给本项目引进外来餐饮品牌留下机会，而餐饮业态的多样则是本项目的另一大机会。商业项目市场分析与产品定位报告商圈分析总结模式空间行业机遇业态空白资源整合模式空间——商业街区——目前宜兴商业街发展水平不高（真正商业街就蛟桥河一个），而购物中心、百货发展空间已经不大，发展商业街区为最佳选择；行业机遇——餐饮、休闲、娱乐——这几大业态在宜兴市场经营较好，存在一定发展空间，比较适合在新兴商业圈发展的空间，本项目可以作为主力适当引进；业态空白——特色餐饮、新型娱乐、儿童商业等——在宜兴市场尚属于新型业态，存在一定市场空白，而参照行业及一些二线城市的发展，这些业态的发展空间较大，本项目也将其作为次主力引入；资源整合——打造大城南商圈——城南商圈商业体量已经有了一定规模，餐饮娱乐业也已经有了一定基础，不过整体来说，还是处于各自为营的阶段，本项目可以抓住这一机会，整合整个城南商圈商业资源，打造大城南商圈氛围，并将自身推向城南商圈的领军地位。商业项目市场分析与产品定位报告第二节主要业态分析商业项目市场分析与产品定位报告通过对项目地块、周边环境以及现有商圈等因素的分析，我们认为餐饮、娱乐、运动休闲等业态可能是本项目今后重点引入的业态，故本节主要对这几类业态做进一步分析，以考量这些业态引入本项目的可行性。商业项目市场分析与产品定位报告饭店名称位置营业面积楼层分布租金包间及席位数可容纳多少人就餐上座率日营业额停车位新芙蓉大酒店龙背山森林公园门口西侧约1000平米一层：大厅贵宾厅包厢7个二层：宴会厅包包厢三层：客房会议中心不详包间：38间大厅：30桌700人50%4万左右60辆天天福酒店龙背山森林公园门口西侧约500平米一层：大厅两个贵宾厅二层：宴会厅包厢三层：包厢不详包间：28间大厅：7桌400人40%2万左右30辆金玉满堂宜兴通贞观路51号约450平米二层：宴会厅三层、四层：包厢不详包间：30间大厅：18桌500人80%3.5万左右20辆凯富门解放广场荆溪大厦2楼约2000平米一层：大堂二层、包厢80万/年包间：20间大厅：22桌700人60%5万左右30辆老地方人民南路西首约3000平米一层：大厅商务中心二层：宴会厅三、四层：包厢五层：客房自有包间：36间大厅：20桌客房：50间400人会议1000人就餐70%7万左右80辆宜兴宾馆人民南路岳媞桥北约3000平米二层：宴会厅自有包间：40间大厅：50桌1000人70%6万左右120辆一、规模餐饮商业统计商业项目市场分析与产品定位报告饭店名称位置营业面积楼层分布租金包间及席位数可容纳多少人就餐上座率日营业额停车位凯悦酒店环科园世纪大桥西约1500平米一层：大厅观景包间二层：宴会厅三、四层：包厢观景包间自有包间：30间大厅：28桌600人80%7万左右40辆华亭国际解放东路1号约800平米二层：大厅包间三层、大厅包间自有包间：14间大厅：30桌450人20%4000左右10辆电力宾馆阳羡西路88号约600平米一层：大厅二层：包厢不详包间：17间大厅：18桌300人50%2万左右40辆新明星酒店荆溪东路约1000平米一层：大厅二层：包厢三层：包厢四层：包厢五层：小厅不详包间：23间大厅：30桌600人70%4万左右20辆国际饭店人民医院对面1000平米一层：大厅二层：包厢三层：包厢不详包间：20间大厅：30桌600人60%2万左右60辆商业项目市场分析与产品定位报告规模餐饮分析

外出就餐比例高——从宜兴人消费习惯看，他们外出就餐的比例就高于一般二、三线城市，而且社交活动较多，这也造就了宜兴餐饮业的繁荣；

规模餐饮不断涌现，市场存在机会——因为宜兴高端群体较多，而且习惯于求新、求大、求高档，所以规模餐饮还在不断出现，而且呈现规模不断扩大，档次不断拉升的趋势，这也给本项目制造了市场进入机会；

尚未出现真正的餐饮领头商圈——龙背山商业是宜兴目前餐饮比较集中的地区，由于自身一些商家经营能力不强，生意已经大不如从前，商业面临升级换代，车位不足也是制约。这也给本项目重新树立地区餐饮业领袖的机会；

需注重商家品牌实力——宜兴消费者一方面在求新，求大，求高档，另一面只要形成品牌效应，也都往往能有着持久的繁荣，这也提示本项目，在引入规模餐饮业的同时要注重商家能力以及品牌；

项目有引进品牌商家的机会：有一些规模餐饮店客观上有拓店需求，给项目带来机会；外地经验给项目提供成功范例：外来规模餐饮有进入需求，苏州一些新兴商业圈的例子可以生动说明这一点。商业项目市场分析与产品定位报告项目引入可能性

市场发展空间——消费需求旺盛、存活率高、规模档次不断拉升，市场发展空间较大；

市场现有缺陷——很多规模餐饮消费环境一般、停车位不够、整体经营能力不强、竞争力一般；

城南规模餐饮基础好——从龙背山商圈到君悦商业广场，城南已经有了较好的规模餐饮消费基础；项目附近消费群体大——除周边居民外、周围众多行政机关、企事业单位，将为项目带来大量规模餐饮消费。机会威胁

消费者喜新厌旧、市场竞争对手较多。综合考量：机会较多，威胁可通过引入实力较强的品牌商家化解。故：强烈建议引入。商业项目市场分析与产品定位报告本地品牌推荐：天天福、凯悦、凯富门、宜兴宾馆、华亭国际、电力宾馆、新芙蓉外地品牌推荐：德月楼、北门饭店、万家灯火、长兴楼、福记、水天堂规模建议：单店1000－2500平米，建议引进5家以上，总面积规模在7000－10000平米。商业项目市场分析与产品定位报告名称位置营业面积楼层分布租金包间及席位数可容纳多少人就餐上座率单客消费力日营业额停车位豪客来蛟桥步行街500平米一层：吧台厨房少数餐桌二层：餐桌不详32座位128人50%30元/人2000元左右步行街地下停车位永和茶楼水岸豪庭大门左侧2000平米共三层：包厢包厢：60间250人10%22元/人1500元左右30辆天宝楼茶座朝阳路中段1000平米共二层：包厢不详包厢：45间250人90%38元/人8000元左右31辆奶酪时光解放东路119号500一层：10个桌子和吧台二层：18个桌子和一个包间15万28个桌子和一个包间50050元左右7000左右市区地段，停车不便阳羡人家茶楼解放东路177号1000一层：迎宾和两个包间二层：卡座和包间20万6个卡座和19个包间500100元左右400015悠仙美地阳羡东路东方明珠门口往东500一－三层：包厢卡座四－五层：仓库和宿舍25万8个卡座和25个座位，11个包厢250不定200015二、休闲、特色餐饮类商业统计商业项目市场分析与产品定位报告名称位置营业面积楼层分布租金包间及席位数可容纳多少人就餐单客消费力日营业额停车位老树咖啡厅解放广场西北面500一层：10个散座和一个吧台二层：3个大包间，10个卡座15万100个席位250不定150015澳门豆捞阳羡东路121号共3层30万14个包间和300个500不定300050上岛咖啡太鬲广场1000共2层20万44个包间170不定150010伯昂莱新百货1000一层：迎宾二层：吧台金额座位20万15个包间，50个座位25060左右500015新岛咖啡香樟花园北门口800二层15万10个包间45个座位220不定300020商业项目市场分析与产品定位报告

茶楼特色——相比较规模餐饮在宜兴市场的红火，休闲餐饮在宜兴市场呈现两种状况，西餐式休闲餐饮在宜兴尚未能真正立足，而传统的本地茶楼却在市场上被广泛的接受，这与宜兴的消费传统有着一定的关系，需要商家不断引导消费者的消费行为习惯；

文化结合——茶楼的受欢迎提示本项目可以适当引入这类业态，以聚集人气，并通过引入宜兴的传统，加强与宜兴本土的商业文化沟通；

特色餐饮热——特色餐饮在宜兴属于刚起步的阶段，不过在市场的受欢迎程度较高，像傣妹、战锅策、澳门豆涝这些特色餐饮的经营状况都比较不错，这也给本项目带来机会；特色餐饮是其他城市最热闹和最火爆的餐饮类型：在一些一、二线城市，特色餐饮已经成为最为火爆的餐饮类型，发展潜力最大；特色餐饮品种口味众多：特色餐饮内容包括国内外各种花色品种和各种口味，很受消费者青睐；特色餐饮在宜兴的发展空间广阔：特色餐饮在宜兴只有个别店有，生意好，没有专门的街区。调研了解，市民对这方面的需求很大；品牌加盟的特色餐饮发展最为迅速；特色餐饮的发展主要以品牌连锁的形式，发展快且容易获得成功；休闲餐饮和广场结合可以成为项目的亮点：项目有广场绿地，休闲餐饮和广场有机结合起来更容易取得成功。休闲、特色餐饮业态分析商业项目市场分析与产品定位报告项目引入可能性

市场发展空间——特色餐饮虽然刚起步，但发展较好，而且起步阶段存在大量商机；

市场现有缺陷——特色餐饮不够集中，没有一个主题商圈出现，现有特色餐饮以火锅为主，地方以及国外特色餐饮在宜兴出现较少；

商业与文化的结合——可通过茶楼以及景观小品的引入，加强宜兴传统茶文化与项目的结合。机会威胁

休闲餐饮中，茶楼引入难度大，咖啡等休闲餐饮市场接受度不高；消费者口味习惯将可能决定部分特色餐饮的存活。综合考量：有较大机会（特色餐饮与茶楼），威胁部分可通过加大招商力度，控制规模，更有针对性引入业态来控制。故：强烈推荐商业项目市场分析与产品定位报告规模建议：特色餐饮：单店规模：200－500平米，共20－30家，共5000－8000平米，要做到室内外相结合，充分利用室外空间营造商业氛围。休闲餐饮：2－4家，单店规模500－1000平米，共1000－2000平米，环境优美，且营业时间比较长。商业项目市场分析与产品定位报告特色餐饮种类及介绍特色餐饮近几年兴起于全国各大城市，泛指一些异国风味餐饮以及地方特色餐饮，这里主要收集一些目前在国内以及江苏一些城市比较流行的风味各异，各具地方特色的餐饮的进行相关的介绍。国外风味韩国烧烤——同样是烤肉,韩餐却与中餐有很大不同。中餐中的烤肉是将事先煨好的肉放在炙子（铁条钉成的平板）上,下面烧柴烤；而韩餐的烧烤严格讲应算一种“煎肉”,它用的是电磁灶或厚铁锅服务小姐先在上面刷薄薄的一层油,然后再把牛排、牛舌、牛腰及海鲜、生鱼片等放在上面进行烧烤。韩国烧烤主要以牛肉为主,牛里脊、牛排、牛舌、牛腰,还有海鲜、生鱼片等都是韩国烧烤的美味,尤以烤牛里脊和烤牛排最有名。推荐商家：韩膳阁、权金城、百品坊等商业项目市场分析与产品定位报告日本料理——日本菜按日本人的习惯称为“日本料理”。按照字面的含义来讲，就是把料配好的意思。日本菜是当前世界上一个重要烹调流派，有它特有的烹调方式和格调，在不少国家和地区都有日餐菜馆和日菜烹调技术，其影响仅次于中餐和西餐。日本料理具有很久的历史，以其在精细精制的选材、特别的调料、他们有独到的烹调方式，加之雅致的器皿、怡人的就餐格调征服食客。可谓小有小的道理，大有大的特色，各自各精彩。日本料理的特色：生、冷、油脂少、种类多、注重卖相。日本料理又称“五味、五色、五法”料理。五味是甘、酸、辛、苦、咸；五色是白、黄、青、赤、黑；五法就是生、煮、烤、炸、蒸。推荐商家：水之都、竹生、江织田等商业项目市场分析与产品定位报告国内地方风味粤系——主要由广州菜、潮汕菜、东江菜组成。其中广州菜是粤菜的主体和代表，广州菜以炒、煎、焖、炸、煲、炖、扣等见长，注重色、香、味、形。推荐商家：润记、采蝶轩、东方渔港、百悦香港茶餐厅等

商业项目市场分析与产品定位报告川菜——川菜风味包括重庆、成都和乐山、内江，自贡等地方菜的特色。主要特点在于味型多样。辣椒、胡椒、花椒、豆瓣酱等是主要调味品，不同的配比，化出了麻辣、酸辣、椒麻、麻酱、蒜泥、芥末、红油、糖醋、鱼香、怪味等各种味型，无不厚实醇浓，具有“一菜一格”、“百菜百味”的特殊风味。推荐商家：重庆鸡公煲、天府之乐、巴蜀传香、川福楼、海纳川等

商业项目市场分析与产品定位报告湘菜——以长沙、衡阳、湘潭为中心，是湖南菜系的主要代表。它制作精细，用料广泛，口味多变，品种繁多。其特点是：油重色浓，讲求实惠，在品味上注重酸辣、香鲜、软嫩。在制法上以煨、炖、腊、蒸、炒诸法见称。推荐商家：同润湘菜馆、金湘阁等

商业项目市场分析与产品定位报告浙江菜——浙菜体系，具有悠久历史的浙江菜品种丰富，菜式小巧玲珑，菜品鲜美滑嫩、脆软清爽，其特点是清、香、脆、嫩、爽、鲜，在中国众多的地方风味中占有重要的地位。浙菜主要有杭州、宁波、绍兴、温州四个流派所组成，各自带有浓厚的地方特色。推荐商家：钱塘人家川浙汇、麒麟轩、浙味馆等

商业项目市场分析与产品定位报告江苏菜——主要以南京、扬州、苏州三种地方菜组成。早在二千多年前，吴人即善制炙鱼、蒸鱼和鱼片。一千多年前，鸭已为金陵美食。南宋时，苏菜和浙菜同为“南食”的两大台柱。苏菜擅长炖、焖、蒸、炒，重视调汤，保持原汁，风味清鲜，浓而不腻，淡而不薄，酥松脱骨而不失其形，滑嫩爽脆而不失其味。推荐商家：通天府酒楼、义昌福、得月楼、北门饭店、老东吴、香雪海、状元楼、地锅居等商业项目市场分析与产品定位报告名称位置营业面积楼层分布包间数量可容纳多少人租金水平单客消费力营业额停车位英皇娱乐人民南路，电影院楼上2500平米3层均为包厢34400人不详100元/人7万/日50白云歌厅板桥1000平米4层28280人28万/年50元/人2500元/日无钱柜阳泉西路天上人间边上1500平米1层酒吧，2至6层包厢48600人自营80元/人酒吧1万元/日，包厢17000元/日90盛世佳人人民北路和阳泉路交叉处1500平米1层酒吧，2至6层包厢40500人自营70元/人酒吧6000元/日，包厢5000/日30三、娱乐类商业统计1、KTV或飙歌城商业项目市场分析与产品定位报告市场现状及市场机会分析宜兴娱乐业现状娱乐业发展与经济快速发展矛盾日渐突显：经济的快速发展，民营经济的崛起，带来大量高收入人群，在物质满足的当下，娱乐业发展相对滞后，已经不能满足人们消费需求；本土品牌龙头娱乐产业尚未出现：娱乐业发展处于初级升级阶段，品牌龙头尚未出现；KTV发展较好，分布在各大商圈：老板商务及社交需求催生了对KTV的需要，并促使其加快发展；现有娱乐场所存在一定缺陷：宜兴现有KTV多分布在中心城区各大商圈商业中心内，规模一般，停车位不足。商业项目市场分析与产品定位报告宜兴娱乐业机会分析私营老板多，对娱乐业的需求旺盛：宜兴私营经济发达，催生了众多的私营老板，产生了大量的娱乐消费需求；娱乐业发展与经济快速发展矛盾日渐突显：经济的快速发展，民营经济的崛起，带来大量高收入人群，在物质满足的当下，娱乐业发展相对滞后，已经不能满足人们消费需求；本土品牌龙头娱乐产业尚未出现：娱乐业发展处于初级升级阶段，品牌龙头尚未出现；KTV发展较好，分布在各大商圈：老板商务及社交需求催生了对KTV的需要，并促使其加快发展；潜在消费人群多：周边居民及政府机关较多，消费人群较多，为本案提供了充足客源；市场各大KTV运行良好：整体市场较好，说明市场消费动力存在，消费需求旺盛；比邻九滨路，项目可通达性好：项目交通便利，通过主干道引导可扩大本案辐射半径。商业项目市场分析与产品定位报告项目引入可能性

市场发展空间——宜兴KTV的经营状况大多不错，消费者舍得投入，而且有求新心理，另外现有娱乐类型少，如：新型影院、电玩城在宜兴都没真正出现，这个导致宜兴消费者娱乐生活比较单调，这些都带来较大的市场发展空间；

新型娱乐业态的行业发展不错——在一些二线、三线城市，这些新颖的娱乐业态都有很多取得成功的例子；

城南娱乐业态基础——神话、A8的火爆，为整个城南商圈的娱乐业态打下基础。机会威胁

KTV的市场竞争大，新型娱乐业态在宜兴能否接受还存在疑问。综合考量：机遇明显，威胁部分可通过引进新颖的、经营能力强，有实力的商家（或错位经营）进行竞争抗衡，新型娱乐业态可通过市场引导加大存活度。我们的建议：推荐。引进一家，面积在3000平米左右。商业项目市场分析与产品定位报告2、电玩城（1）宜兴现有电玩城分析现有电玩城规模小、档次低：宜兴现有电玩城规模小，引入游艺品种少，很难满足年轻人喜欢群游，追求新奇的消费特征；电玩城生意较好：宜兴电玩城生意好，老城墙底下的电玩城面积500平米左右，正在改造，加了不少设备，以前生意很好；英皇边上的电玩城1200平米左右，中午的时候上座率在50以上，晚上的时候上座率基本在90％以上，生意非常火爆。商业项目市场分析与产品定位报告（2）项目引进电玩城的可行性

机会：外来人口较多，且以年轻人居多：年轻打工一族将是电动游艺重要消费群体，喜欢逛街，喜欢一起打电游；现有电动规模小，档次低，品种少：宜兴现有电玩城规模小档次低，市场竞争力和吸引力不强；真正意义上的电玩城未出现：目前，宜兴的电玩需要升级换代，已经不能满足年轻人消费观念和消费需求，规模化、品牌化、连锁化的电玩城将是宜兴年轻人的理想去处。威胁：地块不处于传统商业中心：年轻人消费习惯往往选择人气旺传统商业中心，对于本案所处的新兴商业区是个挑战。我们的建议：强烈推荐。引进一家，面积在2000－3000平米。

商业项目市场分析与产品定位报告3、数码院线（1）宜兴现有数码院线分析宜兴现有电影院规模小，舒适度低，经营不规范。商业项目市场分析与产品定位报告（2）项目引进数码院线的可行性

机会：潜在消费人群多：周边居民及政府机关较多，消费人群较多，为本案提供了充足客源；市场客观需求存在：规范经营，统一管理将锁住宜兴忠实电影迷，提高电影院上座率；新型数码院线是市场空白：严格意义上的数码院线在宜兴是市场空白，电影院是商业项目最集聚人气的主力店，一旦引进将会极大增加项目的人气。我们的建议：强烈推荐。引进一家，面积在4000平米左右。

商业项目市场分析与产品定位报告（3）项目影院业态可行性论证商业项目招商中，比较注重能吸引人流、聚集上期的业态的引入，而在诸多业态中，除了大型零售业态外，影线无疑是相对较好的选择。影线在商业项目在，不仅是个卖点，更是商业项目档次与形象的象征，它是商业项目的人气中心和客流磁场，正因此它成为了众多商业发展商争相引入的目标。一、全国影院市场发展现状分析曾经辉煌——1990年票房达到32亿，不过这与当时缺少娱乐活动有很大关系；有过低谷——2000年票房下降到9.3亿，主要因为国内院线与国外接轨程度低，而此时其它类型娱乐活动越来越来，院线难以吸引消费者；重回崛起——2006年票房达到27亿，2007年票房达到33亿，这些都证明了中国院线的崛起，这与国内院线逐渐与国际接轨，软硬件水平不断提高，消费者逐渐回归院线密不可分；空间巨大——07年票房收入比06年增加了6亿，并且呈现除不断增长的趋势，此外按照美国人均看电影为20次/年来对比，中国的电影市场发展空间巨大。商业项目市场分析与产品定位报告二、宜兴影院市场发展现状以老式电影院为主，档次较低：宜兴目前有两个影院，一个是人民影剧院，成立时间较长，经营面积约1000平米，胶片放映模式，一天三场，经营状况较差。另一个是人民影剧旗下的宜兴影城，共三个厅，其中一个是数码放映厅，经营状况比人民影剧院好。宜兴院线市场整体软硬件设施较差，比品牌连锁院线有着很大差距；市场存在巨大需求：从宜兴影城经营状况好转以及我们的访谈可以看出宜兴的影院市场存在着很大的需求，只是因为原先人民影剧院档次较差，对消费者吸引力不够，经营状况才不如人意；目前宜兴影城消费者主要以青少年为主，大多消费实力不强，虽然目前宜兴影城消费价格不高，但仍难吸引实力型消费者；只有引进先进的影院形式及新的经营模式，才能带动整个城市不同类型人群对电影城的钟爱。商业项目市场分析与产品定位报告三、宜兴消费者调查宜兴消费者对品牌连锁院线非常期待：为了进一步验证消费者对数码院线的接受度，本司对一些消费者进行了访谈，这些消费者年收入在3-20万元不等，其中以5-10万元为主力，年龄在22-40岁左右，其中以25-35岁为主。消费者观点分析：大多消费者会偶尔去宜兴影城看电影；宜兴目前院线软硬件