物业经营的基本思路

物业经营的基本思路一、转变经营观念,创新经营模式国际经验表明：欧美发达国家物业服务企业的大部分收入来自于物业服务费以外的经营性服务收入。在美国,物业管理的宗旨是使物业拥有最高的价值、最高的租金,即物业保值、增值,属于典型的资产管理理念。美国注册物业经理的职责也首先要求保障管辖物业的租售,充分发挥物业资产的经济效益,并在此基础上做好物业维护工作。欧美物业服务企业大多把物业管理与经营出租、代理买卖整合在一起,为客户提供租赁、估价、交易、咨询、维护等服务,而且人员精干,管理与作业分离,没有我国"大而全"或"小而全"的大包大揽模式。而我国物业服务企业的收入大部分来自于"四保"＜保安、保洁、保绿、保修＞等传统的基础性服务收入。近年来,在我国内地迅猛拓展业务的外资物业服务企业,无论是戴德梁行、仲量联行还是世邦魏理仕,无一例外都以房地产综合服务的优势占领市场,都以提供物业经营和物业管理综合服务为特色,寓经营于管理服务之中,体现出卓越的专业水准和市场竞争实力。中国物业管理协会会长谢家瑾在XX中物协理事会上指出，物业服务企业要发挥物业管理的边际效应，增加多种经营收入,要充分利用物业管理区域内多种资源挖掘边际效益,创造商业价值,改善行业生存状态,要从直接从事低附加值的基础管理服务向承担高附加值的资产管理服务转变。二、整合经营资源,提升经营效益目前,在住宅类物业暂时无法扭转低收费标准和低收费率的情况下,企业如何整合利用物业管理区域内的各种资源,挖掘边际效益,创造商业价值,是住宅类物业服务企业的一条重要出路。1．积极储备物业经营资源拥有经营资源是开展物业经营的前提条件,但经营业主共用资源必须经业主同意,否则就是侵权行为,且收入的大部分依法将归业主所有,物业服务企业得益不大。因此,物业服务企业有权自由处置和经营的物业资源才能带来最大的收益。物业服务企业也应尽可能尝试通过如下途径储备可以自主经营的物业资源：＜1＞向发展商争取。依照行业惯例,物业服务企业可以在合同中约定由开发建设单位低价提供一定的商业用房给物业服务企业,或者在合同中约定停车场、会所、游泳池、网球场等设施的经营收益划归物业服务企业所有,以弥补前期物业管理的投入或者充抵部分开办费用。＜2＞租用商业网点。如发展商不提供低价商业用房,物业服务企业可以租用部分商业用房进行经营,这样可以规避物业服务企业的投资风险及因业主不再续签合约导致的续期经营风险。＜3＞在前期物业管理阶段预留物业服务企业在接管验收物业之后可供开发利用的物业资源。2．以物业本体为中心开展多种经营这类经营活动是对住宅小区物业管理主业的有益辅助和补充。在物业管理区域内,由于物业服务企业占有经营条件的先天优势,又存在刚性的市场需求,所以如果经营得当,可以获得令人满意的经济回报。物业服务企业要在如何有效进行业主需求分析、拓展潜在服务空间、探索高端经营项目上多下功夫。一般认为,除地产中介类项目外,物业服务企业不宜过多地直接经营具体项目,而是采用合作方式与相关服务企业结成利益共同体收取管理费用的合作模式。3．开展社区专项经营专项经营往往是以较大投资为基础的系统性经营活动,具有代表性的此类经营活动有：开办幼儿园、中小学校；经营性场所,如餐厅、酒楼、超市、网吧等；会所及康体娱乐设施；装饰装修公司；搬家公司；礼仪服务公司等。一般来说,专项经营的风险和收益都较大。企业应根据物业项目的实际情况和业主的需求开展服务,满足业主的不同需求。事实上,专项服务给物业服务企业整体上带来更广阔的发展空间。但是物业经营首先要保证物业管理日常工作的正常运行,专项经营不能离开这个大前提。其次,经营收益与经营风险的对比也是值得深思的问题。最后,员工的能力和专业素质能否胜任也是需要重点考虑的问题。所以开展专项经营之前首先要进行规范细致的可行性分析,制定资金筹措方案和进行经营管理方案论证。为了防范风险,专项经营项目主要围绕所管辖的社区物业开展,而且少数大企业才有条件实施这种一业为主、多元经营的企业发展战略。显然,这种经营模式的优势在于通过延伸产业链条,培育新的经济增长点,实现了企业经营的规模效益,增强了物业服务企业的发展后劲。4．利用品牌优势实施资本运作这是一种以资本运作为纽带,有效利用品牌企业的品牌优势、技术优势、规模优势,通过合资、合作、兼并、重组、收购等方式,借助强大的资本实力收购、兼并具备发展潜力的目标企业,从而快速完成物业/11#/119．在工程现场工作时防止意外事故发生＜如：坠物、扎脚等＞；10．车场岗位穿着反光衣。维修类1．特种作业时防止意外2．使用作业工具防止被刺伤、割伤、擦伤＜如：刀、铁锤、砂轮机等＞；3．高空及离开地面作业时防止坠下＜如：更换楼顶灯、路灯等＞；4．检修电器、机械设备时防止身体伤害；5．防止劳动防护用具破损失效；6．恶劣天气情况下作业防止身体伤害；7．搬运物件过程防止身体伤害；8．在无通风情况的密闭管井中作业防止缺氧和中毒；9．在工程现场工作时防止意外事故发生＜如：坠物、扎脚等＞。表三：风险细项识别检查表序号检查项目检查内容检查方法是/否备注1电杆及附件①电杆无倾斜、断杆、腐烂、下陷；②横担无倾斜、弯曲、松动；③绝缘于无损坏瓷轴无破裂及放电现象现场检查架空线路①无穿越危险场所＜0级、1级场所30m,2级场所1.5倍杆高〉；②无障碍物碰线；③线路弧度符合规定；④防雷设施完好现场检查电缆①埋地电缆走向标桩牢固、明显；②埋地电缆处无挖掘痕迹无生物或腐蚀物堆放；③电缆头无渗油，绝缘良好现场检查检查及接地①月检查、季节性测试齐全、完整；②塔杆接地、重复接地良好，接地电阻值W10O查阅记录、现场检查、测试物业项目风险管理程序化物业项目风险管理程序化就是要就项目风险管理,安排一定的制度程序,定期组织专题性管理,将风险管理程序化。如某物业公司建立的三级风险管理体制,就比较符合物业公司的风险管理要求。一级风险管理是管理处的日常自我风险管理。由管理处在自我管理的日检、周检、月检中对风险因素进行识别和控制。管理处根据公司编制的《风险管理手册》,针对项目的管理实际,对风险管理的事项、职责进一步细化和明确,纳入日常管理规程。二级风险管理是由公司运营管理部门统一进行的项目外包管理以及月度性主题风险检查、控制管理,还有季节性、节日性专题风险检查控制管理。根据各类风险发生的特点和节律,将各类风险的管理分解到适当的时刻进行管理。三级风险管理是由公司及项目管理共同组成的应急性风险预防管理和风险事故处置管理。可以说,只要风险意识比较强烈,而且能够进行全面的风险梳理,编制操作性强的风险管理手册,对管理处强化培训、指导和管理控制,风险管理对于物业公司来说,就不会是一件十分困难的事。［报告内容］对于物业管理企业而言,风险可谓无处不在。一方面是由于物业管理服务涉及秩序、环境、设备、设施、建筑本体等多个专业门类,另一方面,物业管理服务需要面对业主群体、政府部门、市政单位等关联性客户群,承载着很多社会责任和义务。那么,物业管理企业如何实施风险管理呢?物业公司风险管理的基本模式依笔者看来,物业管理行业的风险管理有如下几个特点：1、项目性。由于物业管理企业的营运管理是以项目为基础的,因此,物业管理企业的风险管理的落脚点应该在于项目管理。项目经营风险管理成为物业管理企业风险管理的运营支点。2、复杂性。无论是专业复合性角度还是服务过程性角度,与工业品生产管理的风险比较起来,物业管理服务的风险管理所涉及的环节和因素更加复杂,需要进行全面规划,否则就缺乏系统性和可操作性。3、能动性物业管理企业的风险在于各个项目各项专业服务的各个环节,而这些环节都是由物业服务基层员工所承载,风险管理必须落实到各个项目各项专业服务的各个环节的服务员工身上。物业管理的项目风险管理,不仅需要企业中高层领导给予高度关注,而且需要将各阶层员工组织起来,利用有效的风险管理激励体系,强化风险识别的全面性和员工风险管理的参与性,否则风险管理就只能成为纸上谈兵。4、主动性物业管理受托于人,服务于人,打理业主的物业经营和管理。业主及物业使用人成为物业服务风险管理的关键因素之一,物业公司与业主之间的互动质量,包括业主对物业管理法规与作业管理的了解程度、服务质量感知程度,业主及使用人自身的风险意识和风险防范能力、业主遵循管理公约的程度,都将直接影响物业公司风险管理的绩效。根据风险管理的一般规律及物业管理行业的风险管理特点,物业管理企业的风险管理模式应该包括组织方式、运作流程和管理技术三个模块。就组织方式而言,由于物业管理企业不太可能设立专职的风险管理部门和管理岗位,采取兼职形式的委员会组织模式是个不错的选择。具体执行部门可以由品质部牵头,组织成风险管理委员会领导小组及矩阵组织管理机制,策划并推行风险管理为主题的各类主题管理活动。承担八个方面的管理职能：1、受董事会委托具体制订组织风险管理战略和政策；2,在组织内部推行组织的风险文化,提高全员风险意识；3、向组织内部机构提供风险管理培训；4、给每个管理项目设立内部风险政策和目标；5、根据组织特点设计并执行风险管理计划；6、受理组织内部及外部关于改进风险管理的建议和意见；7、制订危机处理计划；8、编写、修订组织的《风险管理手册》。就运作流程而言,包括风险识别与描述、风险分析与评估、风险控制与处理、风险内外沟通、风险绩效政策制定。风险管理技术则包括流程各个环节的应用技术,需要专门给予讨论。物业服务风险管理的结构化和程序化风险管理的各个环节都有相应的管理技术。如风险识别环节所需要的头脑风暴法、合同结构分析法、问卷调查法、行业参照法、业务流程分析法、情境分析法、事件分析法、研讨会法、调查与审计法等,如风险分析中应用的组织依存模型分析、SWOT分析、事件树分析法、持续经营计戈［＜BCP＞、BPEST分析、统计分析与推论、PESTLE分析、散布与倾向分析、威胁分析、失误树分析、FMEA分析等。风险处理方式的避免＜不去做某事以不承担任何风险〉、自留＜由组织自身承担＞、控制与弱化＜安全管理,降低风险的频率和烈度＞、转移＜在契约关系方之间进行＞、财务处理＜保险与其他方式＞等。其实,由于物业管理项目是物业公司的风险管理基础,而且物业项目风险管理涉及面广,操作人员素质偏低,物业管理项目的风险管理必须提升到公司层面进行统筹管理。这个统筹管理需要把握两个关键,一是结构化,二是程序化。物业项目风险管理结构化物业项目风险管理结构化就是要整合公司的管理力量,解决项目管理风险的识别,分析,归类、处理方法等总是,将风险管理结构化。物业企业如何规避经营风险［报告内容］持续经营是财务核算前提的四个重要基本假设之一,物业服务企业如何经营,才能做可持续发展的"百年老店"?作为企业的决策者,怎样规避经营风险?这些都应该摆在物业企业的首位。笔者集历8/11年的行业创优考评、法规修订、专题调研、执法检查等经历,以及多年的物业服务和财务管理实践,从财务管理的角度对如何树立行业风险意识,提高企业抗风险能力、规避经营风险、增强生存能力以及可持续发展谈几点看法。一、物业服务企业财务风险的主要表现物业服务企业财务风险很多,存在于财务管理的方方面面,但归纳起来风险程度较高,对企业危害较大的主要有以下几点,＜一＞招投标和合同风险一些物业服务企业,为了争夺市场份额,在参加招投标拓展新的物业项目时,盲目承诺,不计成本、不讲利润,甚至承诺带资多少万元投入中标项目的整改。这种低价入市的做法将带来较大的财务风险,当中标后要实现承诺时,物业公司要么违约,要么就因为勉为其难而难以为继,或者降低物业服务质量和标准,到头来基本是业主和物业公司两败俱伤。另一方面很多物业服务企业在签订合同时,没有充分发挥集体智慧,也没执行部门联审制度,对合同内容把关不严,而是近乎走形式、走过场,甚至于合同期限、合同标的、服务期限等合同的关键要素都在合同中看不到,从一开始就留下了风险隐患。＜二＞物业服务费的收缴风险经调查统计,xx特区内的平均物业费收缴率是96.3%,特区外的宝安、龙岗92.5%,而XX的周边城市如XX、淡水等只达到90%,XX企业在内地一些大中城市只能达到88%。如果房地产业继续低迷，为了促销,开发商采取向业主赠送多年物管费的做法；如果房地产商的资金出现困难,物业公司的债权就不会及时得到开发商的清偿,从而影响物业公司的正常经营；更有开发商待楼盘销售完毕后＜而前期物业合同一般都签三年＞,就销声匿迹了,一切都留给了物业公司垫背,这是物业公司最棘手的问题。还有些业主往往以服务不到位、噪音大、小区养狗、家庭被盗、停车场车位管理不好等为借口而拒交服务费,而企业追缴这些欠费,往往成本高,效益低,甚至得不偿失。＜三＞酬金制下物业服务费收支结余的核算风险按照发改价格[2003]1864号《物业服务收费管理办法》第九条第三款：酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定的比例或者约定的数额提取酬金支付给物业服务企业,其余全部用于物业服务合同约定的支出,结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。但目前在部分企业特别是一些国有企业,并没有按照上述规定进行财务核算,而是将各个项目的物业服务费收支结余额作为企业利润进行分配,并上交给了母公司。此操作严重违规,也承担了不必要的税负。＜四＞代收代缴水电等费用的风险目前物业服务企业管理的中高层物业的水、电费及派生的排污费、垃圾处理费等都没有抄表到户,而是由物业服务公司代收代缴,自来水公司、供电局都是抄总表,并从银行向物业服务公司托收了费用。而物业服务公司则抄每家每户的分表,其中间层损耗、加压和收缴上述款项费用较大,还存在大量的垫付行为,有一部分企业在核算代收代缴和自用、公用等问题上模糊不清。这样,由于企业在水、电收费税收方面处理不当也会带来财务风险。＜五＞代管基金的使用风险"代管基金"主要指XX市征收的"本体维修基金"。目前对这一块的管理成了投诉的热门话题，今年6、7月的创优考评和近期行业主管部门组织的市物业服务企业执法大检查,都把本体维修基金的收缴、使用、专户存储等作为检查的重点,但有相当一部分企业没能按规定操作,特别是没有按规定范围和程序进行申报、使用,为企业留下了无穷的后患。＜六＞物业服务行业的利润被日益上涨的人力成本和不断上涨的物价所挤占的风险物业服务企业本来就是保本微利行业。作为劳动密集型行业新《劳动合同法》的实施，以及XX最低工资标准的大幅提升与CPI指数的连续上涨,都将挤占本来就微薄的利润，一个上规模的物业服务企业光秩序维护员、保洁员一年上涨的人力成本就高达一、两百万元,因此相当一部分物业项目都处于亏损的边缘。二、物业服务企业财务风险的规避和转嫁物业服务企业在实施物业服务过程中,任何一个过程和环节管理失当,都有可能给企业带来风险,将直接或间接导致物业企业承担各种经济责任和经营风险,这就要求我们物业服务人员特别是财务管理人员要不断地加强法制观念的培养和法律知识的掌握和运用。只有弄清法规要求,按法规要求去做,才可以避免由于业务不熟练而造成的风险,我想只要我们把自己的"功课"做好了,把该做的事都做好了就能够规避和转嫁风险。＜一＞招投标及合同风险的规避物业服务企业在招投标时不能承诺过头,更不能承诺中标后投入多少万元对小区的公共设施进行改造,也不能盲目地扩张规模,要考虑日后如何践诺,要根据物业服务合同周期,严格测算投入、产销和回报比,尽量避免自己给自己套上难以解开的枷锁。因为对于企业而言,信誉可以说是无形资产,忽略了它,经济损失也就难以避免。谨慎签订物业服务合同,是规避物业服务风险的有力保障。合同双方的权利和义务要对等,特别是要注意在合同中不能承诺几年内创省优、国优＜因为现在省优和国优是有指标限制的,不是你的管理软硬件达到标准就能上的＞。本次执法大检查时发现一些小型物业服务企业所签订的物业服务合同都十分简单,很多问题都含糊不清,如物业服务费的管理方式是按酬金制还是包干制,合同都没有明确,另外签订《物业服务合同》时还应着重注意以下几点：明确委托物业服务的内容、范围、合同期限、分项收费单价、定价依据和公示,明确欠费的追缴和处罚性条款,本体维修基金＜现已更改为物业专项维修基金＞的开征、使用、存储和收支公示；物业服务费采用酬金制管理方式的要约定公示内容和时间等等。＜二＞物业服务费收缴风险的规避目前行业普遍存在物业服务公司费用难收等问题,因此我们在收费管理上要注意建立一套先进的计费管理系统,利用先进的管理软件对收费情况进行实时监督,要把费用收缴率和员工的浮动工资挂钩,特别是对外地分公司,公司总部必须要有专人进行跟踪督促；要动之以情、晓之以理地调动业主委员会的积极性,配合协助物业人员催收费用；对那些强词夺理且长期拒交费用的业主,采取个别诉讼的法律措施；对于开发商送给业主的赠费、代付费用,物业企业的财务人员最好按季度核算清楚,且要发函给开发商确认按季付款。如果开发商欠款周期过长,代偿能力与守信因素有可能会存在一定的变故。另外,在日常物业服务过程中,有很多事项是我们物业服务企业无能为力的,我们向相关的政府职能部门反映并留下管理痕迹,比如小区住户养狗、高空抛物、台风提醒、危险警示等,要尽量多用一些温馨提示,而属于物业服务企业应承担的责任一定要落实到位,比如保安应按物业服务合同约定的内容＜或公司管理流程规定的条款＞,进行巡逻签到,一旦出现事故,要拿得出物业服务企业已按约定履行了自己职责的证据。这样我们才能够有效地规避风险,尽量减少因工作不细致、失误而导致业主拒交服务费的现象,还有就是要尽量使用银行托收,对一些长期不交纳服务费的人员,企业要保留好相关资料,为以后的追缴留下法律依据等。只要我们尽职尽责,费用收缴风险还是可以降到最低的。＜三＞酬金制下物业服务费收支结余的核算风险的规避物业服务企业的财务人员一定耍弄清酬金制是怎么回事,在合同约定时要予以明确＜一些优质项目尽量实行包干制＞。在账务处理时,要把物业服务企业的经营利润和小区项目的收支结余区别开来,不能把小区的收支结余视作利润进行分配,这点很多国有企业都处理得不好,但是如果处理得当还可以少缴纳税金,为业主和物业服务企业争取到更大的利益。＜四＞代收代缴水电等费用风险的规避高层楼宇都存在代收代付水、电费和由此而派生出的排污费和垃圾费等,很多企业所挂的应收水电款中部分是收不回来的,这里面的原因有大部分是由于核算不清、账务处理不当造成的。因此我们在处理这些费用时首先是要弄清其归属,要分清代收代付和公用、自用,对增值税的计算缴纳也要尽量申请为一般纳税人处理,避免多承担税负,对业主的欠费要及时采取针对性办法进行追缴。如在供电管理上,一些商业或工业物业在入伙初期一定要注意避免功率的浪费,可以采取暂停部分变压器的办法,做到只要能保证日常的正常供电就行了,这样可以节省大笔费用。另外还要注意在开发商没有正式办妥水电工程验收手续时,尽量延缓接手管理或过户,在接管时要注意用水用电的性质,从