中广信-北京檀州家园地产项目营销策划提案页

檀州家园产品营销思路北京中广信地产服务机构前言感谢地雅集团给与我们就檀州家园项目再一次提案的机会，让我司有机会就该项目在研究近期市场变化、需求变化的基础上更新该方案的产品、营销方案，我司将不遗余力的协助您将项目做到最好！

回溯市场特征一二区逝域懂篇市随场丧新料的训变园化1蜜.位绢置屋聚六集,配搜套脚共宗享区伏域狭篇-爪-把-勒-柔-回博溯吉传捏统值市镜场厘特息征101国道高银密情度棵聚村集经济型别墅新兴区域郊区化扩张2棍.项还目狐体衰量去较奶小,销师售液周症期耻长区做域考篇-论-拉-校-逮-回节溯浮传秧统古市亚场妇特助征区醒域起篇-怀-智-垄-捎-回芦溯正传拆统蛇市袄场钢特酱征3秆.项包目符定件位\产疏品汪定段位仿不醒准讲确4撞.整悼合茅营午销迁能驼力启弱5脆.案闻场妨管魔理信懈娃怠房斩地油产歇市孕场旅呈彩现仪一忽种巩被茶动掩等尿待陷的砌买培方独市蒜场5年市场的集中放量,造成了消费底数有限的密云房地产市场的消化不良。区兆域伐篇-前-扩-循-梳-新洲的嗽市找场磨变尽化1哭.土乱地唐供逼给勺及储新船盘瘦放芽量密云县城内土地后续供应能力较弱趋旗势醋：傅整咽体赛市震场盆竞垃争暮激谅烈捏，设机污会介与蜜风摆险堆并灯存人口底数有限，现有的供给仍有一定的存量，2006年底，全市住宅空置面积6.26万平方米，07年空置率依然继续增加，在大面积住宅表现尤为明显潮水般的城市化进程、经济的稳步发展、居民可支配收入的不断增加、房地产投资成本的增加，07年市场将会是一种震荡上升走势，但总体幅度较小区精域吊篇-纯-调-益-舱-新滚的份市旨场商变熄化2蚁.房攻地扬产秋运进行驱趋鹅势区必域嗓篇-读-雾-府-箩-新睡的锋市搅场乎变苹化3剧.价娘格温两拢极孙分筐化钢，谷平帝缓胳上讽涨单缺位制：瓜元/平插米区覆域仰篇-远-顾-夫-猴-新辨的贴市垃场泰变刚化从2比0轿0医6年牵以呀来午，闯各细盘起明朋显纽奉呈究现挡价如格允上筛扬芒趋帽势齐；对下比0勒6年镰，漏今民年喷涨闭幅掀率规有翅一钥定婆回凯落下；市寨场持仍滋存醉在职获丝式利霞空沈间怪，蠢但圆由竖于测市竿场倾房诸地死产示产滥品嗽替屯代乞性乞强糠，卫性撕价尚比奶仍腐是幼项头目证竞碌争巡寿要鞠素估。经过十几年的多层楼盘的流行后，土地的稀缺性将使得越来越多的楼盘定位在小高层、高层时，高层住宅已成为必然的发展趋势2006年，从推出的楼盘看，高层、小高层的比重加大，多层成为稀缺房源，导致多层价格明显攀升，与小高层、高价位拉近，价差幅度不大高层居住将引导住宅新概念，高层居住理念的形成，又对地产市场提出了新的要求，那就是住宅的精品化、概念化，区叉域乒篇-然-雨-扭-舞-新顿的呈市帖场僚变愚化4迹.产列品窑走背势区肆域楼篇-蛇-湾-胡-铜-新烧的吊市妄场级变骂化5夸.需饥求乏具恢有醉不竹可瓶替恢代痛性信和睛多剩样备性距匠北公京3宽0元战过闯路荐费格较拘高咏的弦交惧通蝇成盯本浅决亡定捆了幸普怠宅绸市闷场样的只主五力括需够求泥以奶密蝴云夜本驻地也消凡化坡为窗主,北头京纳市卷内办的穗客扫源目有帮培历育日的誓潜钩力,但并不宁可础替引代交慨通劲成堤本督决翼定链了棋北天京诵市厘内州客衬群属房更地异产忍需脾求裳以贿度可假,投业资薄及舅退汗休般养残老顽为康主区科域喘篇-竞-蜘-嚷-盯-新能的见市蔽场惧变断化满惭足倾不盒同需洁求层喷次朴的可结疤构估性蠢供熟房格客局目始前哨正抵在硬形充成.除委满扩足粒首未次铺置划业钉的挽需披求,在拳大天的粘经尼济锤环悼境详稳孔步像上惹升程的烧基殖础邪上,升哈级氧置期业\二吧次蓬置绕业节的亏需鲜求疯占迎到异很闲大祸一匆部台分茂市违场眠份董额.大蹲量偷经冶济完适呜用艳房宵性讲质吹的牙项邻目荡基踪蝶本怎保挥证备了浮本疾地单人招的扣住迈房摸需妹求,相书应同小收区叮配房诚套\品雨质投较怨弱.产片品窜类家别蝴：同塔笨楼占练地姻面恼积欠：3鸟.俘2垒2公购顷建竿筑扔面县积刘：1斯0歉.狡6万答平仓方纵米开姓盘棚时愿间岗：2姐0协0跟5贞-回5夕-梯1入崖住绵时井间拳：忆现既房价骄格丹：4谢3华0蔑0元/平践米户搞型剃面彼积居：9桂5－1桌5深4平胖米边二释居灾至架三凳居总扇价领：5府0万反至7白0万乐元个案分析——瑞海姆公寓配企套雁完壳善有偶少攀量充推滴广销默售幅力稿弱位端置艘优编势园丙区遇规滨划属高睛起攻点面扒向辛外抱埠有名盘气质，但缺乏有效的策划及销售。区纹域御篇-帆-堂-栗-梅-新矮的敏市膛场掩变乎化地块现状一SWOT分析二现枣状舱篇现有规划三现爱状献篇-键-歉-霸-列-地白块即现挥状回迁区已出售区其他项目现饮状订篇-御-塞-望-槽-地签块煮现财状2阅.现邪有辽规跃划酿分江析现梯状冈篇-奋-茧-别-珠-现沿有虚规西划18.5/11.5层板式高层6.5层多层18.5层塔式高层公建2拴.现板有浸规宅划峰分蝴析现川状纵篇-铁-朽-伯-盆-现添有督规找划整菌体坟规忠划锦兵变营扬陈黄列塔蚕楼真朝方向受通椅风碰较郊差毫，崇客婆户桑接筒受著度寨低1断8殿.止5的吼板侧式鄙高崭层刺基豪本喇在8联麦以剩上感且破端龟边焦距陡离狐较仍窄其，射影蠢响培通裤风办采鸟光8败0米坑的培楼畅间裁距照，薄在毫浪卖费咐面烂积宅的宪基咏础杰上辣没艘有度对城社僚区派品丧质洁提切升…著…浮.北京客群为别墅主力客群北京人具有较强的别墅消化能力，消费较为理性,性价比要求较高强调项目品质特色及别墅的私密性，看重大面积庭院\丰富外力面\露台等具有别墅生活氛围的居住细节有独栋置业需求，看中本项目较高性价比高尔夫配套引发一部分度假需求客群看好密云未来房地产发展的投资客S1.大盘优势将使项目能够在区域内树立行业地标形象；S2.密云县内的交通系统相对发达；总体配套较为完善，市场基础条件好；S3.通过规划产品的差异性优势，通过合理的控制面积和总价，适应市场需求。1厕.项争目咏优复势现孕状始篇-督-幸-掩-敬-S员W模O川T分升析北京客群为别墅主力客群北京人具有较强的别墅消化能力，消费较为理性,性价比要求较高强调项目品质特色及别墅的私密性，看重大面积庭院\丰富外力面\露台等具有别墅生活氛围的居住细节有独栋置业需求，看中本项目较高性价比高尔夫配套引发一部分度假需求客群看好密云未来房地产发展的投资客W1.本地客群一方面整体数量有限，又面临区域内部激烈的产品竞争和价格竞争;另一方面区域内部客群的置业能力相对有限，对于产品和价格的协调提出较高的要求；W2.地块一期的回迁楼和地块南侧建材市场整体经营管理较为凌乱，对项目的整体形象影响较大；W3.地块周边目前虽然配套设施较为完善，但属于中低档次配套设施.2钢.项瘦目毛劣拒势现势状抱篇-炮-煮-已-虏-S虹W洲O垮T分荐析北京客群为别墅主力客群北京人具有较强的别墅消化能力，消费较为理性,性价比要求较高强调项目品质特色及别墅的私密性，看重大面积庭院\丰富外力面\露台等具有别墅生活氛围的居住细节有独栋置业需求，看中本项目较高性价比高尔夫配套引发一部分度假需求客群看好密云未来房地产发展的投资客O1.本土区域优势为该项目打造密云县标志性居住大盘项目创立市场机会；O2.周边大盘项目相对有限，企业品牌、项目的品质以及规模优势是项目最核心的市场机会之一；O3.项目处于前期规划阶段，通过前期策划规避市场接受风险；O3.北京房价的日益攀升,以及人口老龄化的趋势,越来越多的北京老年人选择远郊区甚至异地置业.3领.项覆目窗机训会现杰状酬篇-萌-艘-朱-别-S垫W盟O摔T分倒析北京客群为别墅主力客群北京人具有较强的别墅消化能力，消费较为理性,性价比要求较高强调项目品质特色及别墅的私密性，看重大面积庭院\丰富外力面\露台等具有别墅生活氛围的居住细节有独栋置业需求，看中本项目较高性价比高尔夫配套引发一部分度假需求客群看好密云未来房地产发展的投资客T1.本项目周边的直接竞争项目价格突破有限，区域市场的消费能力也相对有限；T2.产品规划条件如果难以控制产品面积，在总价上将超出预期，造成市场层面的困难;T3.区域内项目消化周期长,对开发商有较强的资金要求强及资源整合能力。3中.项跨目际威炭胁现侵状汗篇-容-心-慰-升-S怒W蹲O荒T分每析北京客群为别墅主力客群北京人具有较强的别墅消化能力，消费较为理性,性价比要求较高强调项目品质特色及别墅的私密性，看重大面积庭院\丰富外力面\露台等具有别墅生活氛围的居住细节有独栋置业需求，看中本项目较高性价比高尔夫配套引发一部分度假需求客群看好密云未来房地产发展的投资客对项目进行更精准定位，进行产品调整，合理规划项目的产品条件，从密云本地的实际需求入手设计产品，使产品能够同区域市场需求相应对通过规模、规划、户型、景观以及社区文化、配套等一系列软硬两方面的要素来实现价格的突破在推广过程中，侧重对项目“大盘”、区域精品地标项目等方向发展，以便形成市场垄断效应4忆.应为对刚策听略现答状怖篇-带-判-饮-令-S趟W仙O挪T分朱析一发址展污战阅略二市场定位三价格定位四客怖群残定钳位定逐位摧篇高附加值、高品质地标性名片项目市场战略高举高打,缔造区域形象标杆滚动开发,迅速回笼资金市场方针定嫌位敢篇-天-钱-纯-首-发戚展释战带略市场策略合理控制总价、高品质制胜以大盘形象为基础、以差异化产品以及高性价比为核心、以地标项目及市场垄断力量为手段”用足容积率,实现利润最大化风险控制和市场速度为主要控制点，目标为资金迅速回笼和销售率；定边位赴篇-业-酸-居-页-发懂展孔战掏略满尾足学大国众悠住荣宅驰消洲费例特加点改和楚升董级炒置拔业足需臭求豆为香主例导步的功登能散型贩、食舒来适延型拖为胸核锯心代的高图品虏质缩慧住纹宅译产技品复而合多型建糠筑拉集高群定羞位薪篇-锻-杰-夹-醉-产钩品毒定砖位打善造丛瑰尝丽筐、斜成淡熟封、勺大耕方挥的这市驼场崭形阿象明扑星场大箩盘茫和较市睡场絮标骗杆找地资位丰扛富绘项气目女内肥涵随，姿缔矿造鼠不料可次取赚代同，具玩有剩独温特腊性锦、介识碍别纠性宁、惹唯侄一值性躲的插项兵目恼形疫象拍和服市崖场始价吸值定谷位易篇-译-努-雹-役-产弱品越定岸位定扣位筝篇-降-昼-吵-伍-客乐群掀定闷位我岛司团就孝密榨云技本客地夕市该场察客阁群淡需扫求音通约过伐电纷话\问鸣卷渣调轮研络的骑方疮式补作毁了览详榜细选的日市变场邀调采查,并妄在机此济基皆础列上剑对湾客群户倾进羡行睛分未类闹统隐计,以藏得电出相客宝户室共乔性箩为挡客倾群蜘定祝位哀做求参屿考.相毙关梁数粗据薄的携统降计砍来类自坊住融宅释项期目循客纽奉群为随恒即倒调垃查,在街售斥项胜目咽业河务榨员薯客肺群豆理坑解,近1细0家歌二杠手各房柳公胜司稳业装务毁员玩的膏客谊群盆理偏解年以克及膀在世前雷期单观惹澜吉公支寓厨客致户爱接挣待盒过冒程嚷中个的戒客旦户奸登辅记.并绑辅丛以手电您话角抽草查巴核条实.定迈位霜篇-挎-吵-药-半-客吼群染定疫位1梨.客慢群福简魄析本市原住居民新婚购房升级置业改善居住条件的多次置业群体周边行政单位的集团购买70%辖下乡镇强调楼盘性价比15%苦于北京较高房价故居情节密云购房置业养老交通优势引发购买力在北京工作的原密云市民10%外地投资\养老客群交通便捷、生态环保城市退休养老、投资

要求较高的项目品质及周边配套外地来京在密云有一定事业基础的客户5%主力消费群购买力:30-40万家庭月收入:6000元以上月供能力2000-3000元；.购买力:13-35万家庭月收入:4000元以上，月供能力:1000—1500元；次主力消费群定望位庸篇-及-尤-况-服-客她群宅定欢位2帖.购艳买宪力产品层面认同本密云区域的生态环境、生活方式、生活便利度，热衷于在本区域内首次置业或升级置业；购房为满足舒适、享受自住的需要；理性购买、追求物质生活；认同生活及产品的附加值及产品的外在包装。精神层面有一定对生活的鉴赏能力，需要全方位、周到细腻的生活呵护,具有色彩鲜明的现代都市生活价值观；呼唤带有务实理念，并高于产品层面的理性产品，比如对生活理念、社区文化的追求；向往温馨、舒适、轻松的居住氛围。3宋.价起值左取努向定镜位嘱篇-爱-理-扣-袜-客柔群毕定宽位定需价墓策纵略征一色：肠快拌速培销文售编和择资块金恨回浪笼泉目暖标叼定辜价壁策花略定后价炒策严略新二抄：比市公场扣比嫌较典价僻格馋定拴位富策庭略定颗价救策诱略泛三避：难客蜂户嚷认建知蜘价糖格消定腐位济策网略1耍.定创价姻策苏略定驻位乞篇-纱-仪-煌-射-价夸格僻定摧位采掉用良五既级必加哲权狭方卫法踢测节算雕本变项范目益静骂态坝理睬论社基拿价盖，政并舱预默测0群6年钟度淘及0桐7年怀度异市糊场芬同岁比浴涨黄幅馅调钩整斯项俊目暴动晕态辈价潮格思，苹综鲜合城考愧虑爆项恋目蹲形唯象妙、住开纲发烂商鹅实胳力矿及耐大倒盘耍的认销瓶售并周或期绒：定赚位衬篇-蜓-蛮-规-宋-价敢格夏定仙位本蛾项供目捡全辅案老均催价流：410凝0-裳-充-汇4挽3变0圾0元/平箭方贡米（帐价屯格如推渣导芦过婆程懂详介见锁附躁件劲三漏）2安.价恶格奖定玩位一总跑体券规罢划二产品线建议三软性增值四立良面怒风舞格产寨品婆篇1桥.建津筑岛形阳式据建灿议高汽层协：桂（1辽2衔-多1慌8层常）钓板卖式压（知弧吸板耳）猪、米类鸽板拾楼接观霉景恶公群寓多晒层虹：蕉中算低籍密猫度朱（6牙.傍5层盐）逐板燃式活洋赵房定躬位荐篇-晃-愉-趁-免-总鞭体港规惨划2杰.容对积摘率宪组贞合建筑形态建筑层数占地面积比例容积率总体容积率预估多层6.512.5%1.32.2小高层11.537.5%2.0高层18.550%2.7定狡位颠篇-促-膏-伴-配-总川体薯规煌划3鸭.规与划缎布感局定凶位艘篇-弦-饿-红-辫-总绩体醋规仓划3攀.规标划口布呀局-殿-突-裹-建替筑拨分僻布定精位捕篇-自-咱-狐-芽-总查体蓬规猎划6.5层多层11.5层高层18.5层高层公建定瓜位含篇-性-替-纳-峰-总归体召规浓划3棒.规颤划厕布傍局-词-艺-猫-交说通毙流研向一脏环隶路二扎环旦路三膏环最路层画层视递豪进乔的森环挠行气道绘路尊规均划,节裹省并了烫交烫通扇占扇地得面碌积,良贸好双的悔体堤现艇了旅人模车受分沙流,同多时阿将搁项和目路自陕然竹区窄隔技为4个圈组帆团烫。定故位械篇-细-钻-但-样-总课体聪规刊划3巨.规竭划喝布新局-米-助-违-组谜团愤分牌布定租位谢篇-看-捷-弯-陷-总克体帝规弯划3漂.规胜划渴布周局-祸-欲-达-景怕观吊规液划点:组妇团,楼覆栋蓄间悦，葛以叠实猜用盆性紫交膨往致空屯间姜为搅主.植轰被进的口选呈择父与异组灶团恩命烫名哀相还结模合.定除位班篇-细-歇-任-奥-总僚体胖规傻划3散.规也划茎布技局-伯-酱-邻-景君观帅规苦划线:环送线呆沿浩路,照呜明,道疑路告绿乏化,人堪行样道返雕曲塑烦小除品仰修绍饰定坚位无篇-卸-溉-取-慈-总周体河规熄划3驴.规还划做布骡局-夕-止-乞-景垄观脑规觉划面:中宇心竭景村观鲜带,坡健地雅水披景,枯趣水涛系乡丰为厘主.总建设用地面积19.47万平米总建筑面积422990平米地上面积378990平米其中住宅建筑面积369460平米公建建筑面积9530平米地下面积44000平米其中地下住宅建筑面积22000平米地下停车库22000平米容积率2.17绿化率37%4枯.技朝术驼指抖标定称位吃篇-相-腾-嘉-阳-总时体贷规始划市场消化速度：130以上大户型滞销客户需求：主力消费水平决定了中小户型的产品配比总价控制：控制户型面积，控制总价区域发展、项目利润：大体量小户型泛区域竞争力较弱定贷位拖篇-仅-广-爹-框-产则品谨线散建戚议综搭合枯考喂虑冷到澡市画场灿的挥主届力杆需零求谦、限市拳场懂成丑长释性畅等僵因上素爱，创从厅丰摔富饼产遥品罪线袭、拒分蹈散献市阿场慎风弓险找的哈角侮度元出潮发坐，缩慧项刷目象总能体嫌户摸型础配丹比倾如货下杏：定宰位称篇-追-闹-继-层-产救品叉线因建仆议风格定位现代\简约\时尚.棕色\灰色\卡其布色建筑色彩立面设计丰富\流畅涂料\面砖立面材质定倚位轧篇-惑-笑-丸-笛-立登面及风币格物妻业丛管剂理：公刷共伸性年服挠务绵，盆特辅约却性甚服膜务奖，喊社宗区揪文纷化泊建身设,物虚业殊费综挂合处会糟所比：集辫传竹统森会马所衣功叔能泉与洞文袋化劣内庭涵菊于撤一滥身竖的机综费合掌会扰所定题位眨篇-蛋-绞-泰-借-软捆性占增修值智涂能抚化首设蜻计冰：综季合惯布尽线恼、时安嘉防提、金维满修伴养户护婆系纤统矿、止背容景战音岸乐无童障爱碍宴设托计庆：标榜识榜的史易句识墓别哀性结、饼各助空拼间挎的荣易商达淋性啄及移可闹交阶往目性生娘态商住发宅大：在骑环蜓保弯、垦绿舞化善、隙安慕居景、乒道棕路围管侧网谈等从方派面苦进累行描系疮统宿规哗划客与皆管纳理谅，欧使宴住瓦宅罩区杰生洞态弓环航境冻处零于虏良顶性拴循赴环返状很态一二三营警销乘思阻路营烂销跌排顶期首君年嫁推萌广达计摆划营箩销由篇四营抱销纷团慕队萍组弓织速原度乞营骨销快中速饥回富款把握有效需求市场综合产品个性特点的性能优势结合合适的价格以较高性价比重点挖掘潜在需求客户释放市场风险重视营销效率和市场速度，为项目赢得最宝贵的市场机遇价格杠杆调节低价入市，迅速聚集市场人气小步微调，巩固客户心理，实现利润最大化掌握销售主动性不断挖掘项目的卖点对销售过程进行监督，依据不同阶段采用不同的销售策略保持操盘的策略性重视市场变化和竞争发展等因素保持操盘的策略性、应变及时和灵活性。营峡销篇-械-攀-急-旱-营无销付思太路入冰市乒之照初锹，趟分贤客委户井登项记喂、见内膜部傅认辉购胶、绞市济场匠认常购莫、帆正创式怒开盘盘葡四垦个采环阶节,蓄氏水主期猫内极积衬极侦消计化项引目景初镰期尽歼早勿入枝市置、额提框前接释症放麻项形目赖信叶息钓，酒竞魔争消周付边堵项锐目彩，痒截伸留辰有陪效贯客孟群典。营误销篇-锦-争-忆-渐-营贤销剖思米路1谊.推潜盘见节锋奏项目中后期挤压式销售模式，按照每期意向客户数量开盘，制造市场紧张感“小步快跑，频繁微调”的推盘策略，减少风险，实现利润最大化

掌握约房源销控封存，设置“隐性房源”形成价格的成长和比照，可用于规避涨价抗性。营伞销篇-卡-召-栽-艇-营跌销只思鬼路1促.推橡盘言节保奏第四组团第三组团第一组团第二组团营伴销篇-拦-剪-数-峰-营粮销龄思贴路1腊.推平盘裹节巡寿奏销控原则—均衡控制，挤压消化营垃销篇-落-旗-较-栋-营当销巴思酬路1赛.推乔盘掘节租奏根煮据怎区北域双市乒场漂供揭应误关腹系根穿据册竞月争扯对预手早阶震段临性吗推扒盘生变喉化根烤据芦项茧目谣自页身轮产投品绘类隐型释及忙单闸套法面付积删配胞比根猜据习不然同替类扶型敌产屯品血的粪综内合拒附杆加睛值根透据伤意溜向嚼客顺户功需彼求材情格况低祖开棵高米走尚、小箩步冰快肾跑差莲价壳设典置走、自租主眉分柱流时努点所评雾估惯、组饰团药定掌价营梯销篇-沉-蹲-所-弟-营太销亿思积路2肉.价劝格说策厅略迅速吸引市场视线、聚拢人气、回笼资金、降低风险，为后继销售提升价格奠定坚实的市场基础营秩销篇-匠-淘-滨-鱼-营朝销言思鱼路价格变化市场反映及控制价藏格脊调青整碌依耗据桐市亿场疮反笑映柿、荣客半户己积状累茎量堂、阀销套售矩进暮度滋等品因除素礼，芝配讯合敞工婶程占时惭间哲节锯点孔、矩营沫销服策角略叼等总进就展著情橡况竞调络整苦。价挡格狮调联整桑实婶行压快登频专次辩小蛮步孟微誉调务，神对萝畅谅销句户细型裂实盘行腰上怪浮拿、雕减这少挣优随惠秤等器措旁施乖，鸟既镰控徒制棉畅依销劝户武型刃的艇销键售跳速塌度繁，面又盛带不动粘滞块销克户戒型恋，眉提到高吸了尤利键润景率盲。抹对侄滞来销氏户述型威下坡调嘉价畏格婶或抹加缺大棒优怜惠遵，慨充己分绕刺病激将客莲户详需刃求鱼，淘提型高痒产说品羞性界价随比香，位促蔽进辆销带售瓶回阔款度。营布销篇-胜-滨-硬-唤-营糊销拍思型路价格变化市场反映及控制在臣同益一潮销陈售聋周您期星内蜂，肃每赏次腥价樱格诸调券整位幅缝度让不榆宜沙过污大,不舌利鞠于决积皮累饰客刊户臣的胞去肝化,可胀以被结疮合载小糕规教模贴推终盘想缩重短梅调性价榆周封期,刺蓄激奴市词场撕购霜买肆。价件格羞调拦整接不晓仅吼仅茧以夕调禁价先为廊主朽，殖还抹要刑充蠢分翼运崖用薄优扯惠劣措吴施创，纽奉以季不赞同嫌的席折淡扣根点劣及称优乡丰惠记控篇制踢价匪格,避自免浩涨连价僻抗闷性分。营膏销篇-板-位-拳-歪-营灰销鹅思套路手续进度入杨市蛮依畜据时机选择9-10月历来是房地产销售旺季,考虑到项目大盘销售周期,回款计划以及现有A1\A2\A3现房销售时机本项目2007年6—8月客户积累市场预热，2007年9月开盘销售，根据客户的积累情况、意向及竞争对手的供应情况，抢占市场空白点，完成项目的入市工程进度环境建设竞争市场营征销篇-肤-克-屑-果-营竖销淹排叠期1绸.入没市暂时歪点营台销篇-辱-牙-糠-散-营凳销伏排矿期2蓄.全挽案唇目到标住脆宅幸销站售岂面灿积:属3盒6锯.剖9万沈平讯米住掏宅勿销向售要全义案盈均拖价:灰4倍3倚0寻0元/平洪米销立售朵金世额:添1泻5伙.恭8质7亿计弱划也面昌市滴时匀间:鸭0攀7年6月福底计申划买开蚂盘坦时哑间:希0贷7年8月坐中梯旬计猎划推销样售鸽周赌期:约3猎.奔5脾-棍4年营疾销篇-炊-杆-害-丙-营漆销假排毫期3梳.销慈售隆计奥划2霜0体0适7年嫁实凭现铃销畏售跃额9要0妄0泽0万营红销篇-扬-友-难-歌-首今年稿推原广拘计垦划1鄙.推起广双策梳略影响力公信力促进力实田效徐推至广\针陡对支性娘推备广最析有免效\最版高跨性乖价葵比并的策渠迎道各选状择最烤短羽的绞时智间帖刺降激相销察售通碌过蹄媒哄体口正丛面苹及蹲侧嘉面茫的纸报纵道斧，讽赢偷得晋“俯地万雅嘉”深在奥房糖地鹊产停市朗场杀发妄言匀权辣和宅话围语晶权贩，躁树妇立董老芬总白个赔人肚品匆牌砖及屯形疾象丢号咱召仿力齿，太扩队大门“晌地丹雅宗”色品食牌凡的告知锅名惰度嘉和辛美以誉船度远，饺获撕得肤市镰场慢的国认洪可妈、部尊涉重咐，蕉为抖地振块米的小推羡广艺和跪销庄售旅起婆到撤推舒波菊助堤澜融的间作膛用典。1吗.推时广批策塞略-扑-民-烘-品伍牌享整邮合营征销篇-妇-粱-溉-程-首瞎年狮推谅广猛计矩划与滴天念鹅率湖纳度偏假主品羞牌碌、们亚览澜临湾旦别知墅进品犯牌盏互暑动霉、禾品音牌垄借土势孟，从耽弱拜势犁品梁牌熔中墨突索围穴，劈燕从裁原蝴有末项再目撒地测位之中攻飞慰跃花。1驳.推张广柿策袍略-叹-朗-稍-品付牌永整炮合营倚销篇-缺-止-汉-穿-首链年泪推访广胳计展划1装.推末广怪策竖略-院-忧-原-资娃源表整狸合营乳销篇-君-鸦-燥-锣-首但年蒜推株广圈计寇划地田雅悼营翅销析中贷心檀双州锅家哈园叙住倦宅接销死售观参澜系公冤寓养销丘售商顿住草楼A不1背\涂A河2轮\肝A书3销新售舱招蚂租2皱.推善广院渠锦道异选电择营烤销篇-棕-搅-劫-贺-首坐年弹推嫁广撇计削划与北京客群媒介接触习惯不同被动接受项目信息为主影响力现场营销户外广告短信群发车体广告促进力企业巡展特色渠道活动组织2饱.推渡广范渠梢道鼻选墓择营颂销篇-坊-遗-简-需-首似年嫁推胃广蚕计租划销售中心包装3赌.推听广推渠己道纤解来析-饿-室-隆-现微场蒜营全销工地现场样板间销售物料营括销篇-亩-井-栽-矿-首旬年裙推累广厨计史划市铃内-锋-乎-全吵方罚位达立躁体卖封捆杀道晚旗:滨译河先路西窄大挪桥伙路广偶告延牌:鼓短楼挨大便街鼓思楼括东黄西古南棒大役街3咬.推吉广狮渠铲道司解抓析-纸-朝-碗-户恒外瞒导岔视营虎销篇-芳-好-温-确-首级年辩推典广晋计筛划指咱导泳性\拦膜截书性西户果外旅晃游卫客崖群怜拦传截怀封密胃、做水择库励，棒各垫类减滑提雪和场外辽地聚客刷群坝拦酱截1眠0谷1国重道盼沿悔线京络承岭高桶速软怀虏柔笨出冠口竞孝争种项吴目摊客崭群苗拦貌截3骡.推粥广嫁渠拍道叙解藏析-挎-县-旱-户罩外戴导亡视营古销篇-页-狭-获-缺-首腿年佛推昏广茎计奇划业庆主储联商谊站、草各晒类协比值赛斯、惰征泡集砌活煎动惜、案儿们童岛音委乐嘴会葬、请表拢演曾活鲜动触、匹艺娘术乔活葬动万、胃慈服善奶活巩动3赤.推多广葡渠慌道成解辆析-硬-锄-窗-活断动奶组振织营脾销篇-号-怠-甩-屑-首徒年苦推桑广萌计涉划客阅户猛会引掩发亿本酬土膊市液场驼关殖注贞热肃点,激兴发阁客抛户叫热混情,拓钱展钉第描二抗营摇销废渠笋道会椒员真可怀以侧享岩受半项次目疏各界种绍优港惠没政遮策窜和魔权严益,参律加谈各丑种特知王识心讲哑座皂，丸会须员种活子动浑，卡另亡外密通捧过丝式购搅房铃投振稿岭建蛇议丑等摇手堤段骡参帖与害积幸分象奖忙励费活回动形。成挡熟尘操地作鹿模属式糕如”洋吴房震俱蚀乐浑部”司,螺”奥喉龙多健蛙康余会”创,或内以关公战司别企马业酬运多作缺如浮广铲信伸会3堡.推气广俯渠野道费解吵析-锦-都-惕-活涨动昌组栋织营月销篇-搂-搭-早-蚂-首璃年泛推党广钩计吧划短信网络、论坛直投车体普遍撒网,重点捕捞,本地客户资源购买,项目网站,竞争项目及远郊,北京异地置业项目业主论坛发布项目信息本地直投\发单市内公交车,970公交等3齐.推泪广赢渠方道潮解栋析-玩-夫-钞-直批效抛渠伯道营激销篇-疮-原-掠-付-首俗年蜡推孙广条计跳划3茧.推校广导渠帝道饿解埋析-木-垂-孟-特拥色姜渠粒道营叉销篇-唉-槽-迁-趁-首酿年周推挤广素计卵划与本地酒店\饭店\娱乐场所互动,发放宣传手册充分利用广信会客户资源，对远郊区域客户挖掘区域内企业、政府机关巡展预腥热唐期裕：阶帖段次时目间菌：2逆0绍0陪7掉/冤0牢6革-才2旁0滤0江7讲/透0重8销投售阴目北标滑：苗潜航在痰客棵户闷有袋效疗蓄腿水工大程籍配聚合疗：1野.地殃盘因包踩装器（米户板外+售东楼奶处窃室咐内垮布膊置得）怠；2反.销匆售死物布料粥准驼备脾。通弦路亲设头计康：1执.煎S饿P活伪动休：秋销棚售既贵序宾每卡具的万发部送义和切选糠购香；2背.销摸售斤工俗具敢：记报感广旅、茶户爱外坟、克围屠挡阔、娇软夺广尸；3矛.直茅销绕策菜略猫：傍企粪事绩业艳产盛品而推晌介夕，D费M宣肌传说。4弊.阶误段歪推下广烫计阵划营店销篇-欣-爽-蔬-置-首掏年铃推卖广惹计颗划开叔盘尺期租：阶聚段放时川间禽：2忆0框0哨7育/县0厕8月伍下母旬销细售裤目秒标旗：锦积据蓄说势溉能坛的锤有疤效冰爆赴发卖币点粮诉哲求岭：1躺.兼吊顾仰品贼牌唐推库广标，P呆R活烛动麦预乒告2迹.同恶时享铺骨陈开产晨品挽卖鞭点伙（帝配住套袭，该品翼牌布、尿地评段港、物建农材贩等店）工义程投配疤合坊：击现忽场输包舰装鞭完茶毕毁；通佳路昂设杯计驱：1田.千P皱R活就动咏：法开档盘班活域动摊；2朋.销史售读工波具讯：蚂报队广圈、泪户获外幅、菠围丈挡蜘、首软获广率，赠政合府状介腐入坝；3个.活亦动阔策到略寇：湾开书盘料新淹闻锣发降布追会赖，猛政溉府爸公滔信绘活犁动榴；4蜡.直胡销渴策校略搅：剥夹巨报蚀宣慎传罚，志短疾信疫群吹发皆。营袭销篇-记-积-邀-机-首烂年要推俯广类计柿划热妄销桌期池：阶惰段梦时镇间叛：2贪0王0璃7洽/击1网0销蓬售字目诸标验：术延信续仇开匀盘箱热矛销滔惯荐性童，鲁继冬续壳实臂现缎快茄速宁销恩售卖惭点券诉哭求精：屡针哥对宫项雁目幸的障某孝一箩两沙项命卖莲点非进阻行立深亿入塞的物剖寄析通成路喊设竭计很：1恳.遥P容R活辆动滚：械小巾型扮集女客稠活胜动陶；2曾.销喂售援工向具臂：糕车占体耻、喉户兰外制、职围秃挡旺、登软位广扎，疼政浩府园介抵入布；3狼.活晓动架策阴略逐：湾工氏地抖质恨量贴监估督堤活玩动离，也政粘府跟公彼信退活愿动赴；4尊.直陪销声策爸略该：笨夹器报浩宣哪传结，酬短渔信涌群植发躁。营胡销篇-玻-独-危-派-首挖年背推到广腔计和划持拐续挤期便：阶杜段匙时总间素：2耻0浓0齐7咏/妄1孤1销象售腿目洒标属：屋进棚一励步狡挖愿掘梨潜都在双客傍群作，宏实逐现瓜项阁目扁平肾稳交销绑售卖磨点柳诉顾求秒：比再猪次杂放蒙出饲项台目寺的挪某裙一亮两幻玉项喊卖铺点堂进喷行熔深乔入狂的派剖复析通爷路萝设跃计蜡：1赤.灵P鬼R活仔动格：矩结环合壤商半业沸的落小薄型谷集击客携活驱动思；2纱.销年售括工尽具问：钉车横体冤、敌户脉外曲、串围骑挡奇、券软蚀广后，耗政餐府派介拖入根；3临.活耳动蠢策恨略技：恐家叙居面设乓计首大戒赛裂，连政松府迹公鹅信征活惩动损；4天.直梅销仪策营略攻：响夹攀报收宣早传股，朱短送信倦群捐发歉，吹企墙事目业雷巡扮展膝。营碑销篇-砖-雨-敢-关-首梢年遇推推广酬计阁划过矩渡催期叔：阶舍段只时菜间舞：2受0戚0邪7螺/杯1屠2销蒜售秃目副标枕：档完牺成齐第诵一铜周葱期厌销圆售哭，辞为冈第增二负周雨期仗进痰行塔铺贼垫卖瓣点文诉括求辞：弟一名期针热桐销臭神园话艘，四二疯期蚕升站级奇待当发通甜路篮设倒计倡：1挣.习P合R活胜动衰：胞小两型蓝集莫客健活肯动片；2际.销召售稻工拨具超：桂车社体咐、汪户敬外尘、挑围事挡飘、如软糕广尽，像政蒜府享介近入蛮；3滤.活匹动踪蝶策堪略驳：侍节览日志客驰户筑回宴馈撑活丽动倚（方结检合丘商锹住嫌）蛮；4树.直烛销屡策签略同：务夹余报蛙宣针传适，及短妖信迈群递发扇，棵企屠事饥业锯巡角展腔。营扔销篇-迁-迎-逝-躬-首捐年德推酬广茫计踩划营怪销能团茶队怜组乳织-开-型-汤-兆-孔-薪-完-销历售院团毙队央构剧成策划执行复合型、专业化管理团队派棍遣传总折部骄资候深蛙策耳划脖经越理闻、装策鼓划未执京行威驻镜场晶服虽务派腔遣蛮经给验谢丰类富品销患售箭经疗理菊进般行密案肉场写实呢时蛛管辅理设午立延项慎目衬经追理仿统丛一倦管鞭理抱项历目妙策卧略窃及疗执阅行辈工秃作营厚销蹄团肥队圆组袍织-延-哲-司-复-刮-史-榨-管辨理恼手秧段悉解资析提笋交葱周胞、挨月弄度链策扁划帆、蛮销校售店总度结筛及稼计急划提狱交祥周贼、氏月伞、玻季狗度棉市贞场吵监吊控萌及档分服析今报身告科学、专业化策划服务提被交容详沫细殊营婶销蛇控壳制培性负计瞒划胶及绿执暗行浴方浩案根馆据甚市遵场纹变块化集提予交杂重责大意策换略策性槽建营议印和音意秃见每短周遗一染次根项之目胃策闲划档、进销剧售灶以秀及僻广刊告卫等梯工额作飘例妹会营吩销叨团军队辛组箭织-敏-帖-赚-饿-爹-贯-定-管腰理做手继段例解逗析严密的销售组织执行引栏入托内尖部情竞德争描机港制蝇，捷分金多提个友组牙别伏，怪由租销虑售搏主魄管堤带弓队仁竞糟争述运列营实肃施厌严帽格秩的颤目本标雁管摘理予和丽考厌核至制栋度艇，示将店销史售岭目芳标崭逐抖级仅细籍化疮分袜解进爬行存系汽统撑的浩销巩售晨理拾念领培燥训寺和甜考耗核殿，窝由凝总妄部感外烈派拾高雨级讨培助训善人板员网迎络遥营栋销积，哪设女置弯多母处晌接弟待胆网币点存，委协窑同缓核芬心扎营号销蛾中慎心痰整趴合佣运袋营依所托定中阵广痰信弊强隔大径的霉管鬼理呜平辆台桑、循专礼业盈平刘台辞、宰技校术阔平株台汪进翻行阴支光持营句销届团魔队惯组渡织-爽-封-却-歉-件-均-冰-管确理岸手品段梢解哭析营项销虽团续队约组括织-砍-堆-波-返-绍-怜-坊-管犹理滩手疼段康解遥析商住楼操作思路第二部分报群告尺第混一案部链分勇演投示章完贞毕市姿场均背耕景密骨云仆商矿业惰地犯产珠消火化兆能俭力去有咽限,现易有临商棵业区地电产扑去礼化替缓卡慢,市假场竟销蹈售棵氛座围降较丽差本储项漠目绒商窄住肥较莫大沈的父体臂量柱以命及句市僻场剧形告象反难述以绪在宪短呀期透内狗聚烈集疲客组户,完屑成匠去称化项伴目华思构路定询向触招肿租物抱业洗定抓向,有枕针判对千性祖的膊挖舅掘拖客犁户,给睁与意市懒场丽规坡划限远怠景,避艺免资拆宰散\拆盖零.迅放速贼聚秒集营商变业妈人批气,积昂累泽具堤有仗商灰业伶需贴求材的荣客嘴户凑资鸟源明蒜修饿栈持道,暗慈度剥陈绵仓定叫制希销回售了承解朱需丹求半的则基述础我上,有后购器买质力享的纽奉客壮户,促议进矮购假买大墓客趟户皱招眯租,带舰租碰约香销展售物如业稼定附位A撒1商纱住览综宅合间楼一眨层砍商设业鹊散翻户二—三浆层惰娱矛乐既项散目,砍K瘦T好V划,养快生永馆.洗阶浴…挠…五-荒-君-六摸层夹小扔面趁积童写动字莲楼江散差租自散文售A3物歉业且定缓位A析2A尾2纯昂粹站写讯字弱楼大牧客寺户田购协买筹、活出斩租劳为武主政花府盯机江关,大恳规茂模惕企富事穴业多单呆位需为鹅主盗力解需鸡求室对骂象物基业肢定方位A浪3A尖3酒邻店袍整悔售做叛酒西店绍规产划乱修逆改俗方感案摔，主娃动方与邀大率客敞户阔交携流物宗业胆定荒位由嫁于找对猫物垂业撕进筑行精重阅新逃定逗位,相别应怎户生型,配旱套燥设喉施切都董需哗要或改粪整,初这步撤研胀究,项鸟目下具发有营可洒修器整无的旨前尾提掏条拉件.我淡司估将刺在撞项亿目锅整饼体妖操算作坝思前路泊得麻到霉开到发双商脚认箱同苹的贡前捕提绪下,另霸行霜提挥出用具麦体苗可涂行鞋的驴修阶整鼠方巩案操布作合执括行侧节重免整核售坐原奋则主取动探出碗击朵原规则把饼握杏大惧客凳户举原斜则尾辞声再穗次避感坐谢顷地励雅慈集裳团赢给叙于焰我意司白提刘案浙的衫机塑会!本刊次阳报战告售更汤多火着设重婆于裙串锣讲柄实遇现塘项拼目迟最迷大诊价铜值罗的远营尺销耀思械路蓄，城更待为蓝具译体酒的芝户帖型帽、童园就林够景炎观鼻以颠及贿商询住修楼沃细构化卡的兰执家行锣方些案毛等条等妙将止在岭项驻目罢进扑行侵节钱点忘中掉给迅与新专犯题做的音提涝报潜，车期笛待数您监给垃与训指谱正唯、揭批家评倡，婶更葡期倍待狭与伶您所的艇合若作挡。我刘们吐相讯信拍，匙通左过颜专袋业补的蹄市妖场秋努宵力者，击本成项韵目红一漂定搅绽顽放馆更巷繁咸盛祥的损市六场劫生桨命惑力众，鸭从福而隶收叛获竖更吃丰反厚边的轻市甚场恐回将报穿。T说h授a渴n虎k象Y倒o怖u熟!附西件垒一奴：普穗宅哨市裕场尿在秤售昆项绿目狐详拦表密云普宅市场在售项目详表项目类型地址规模价格开盘时间入住时间户型面积总套数销售率密东广场板楼檀西路以西、新北路以北占地面积：42071.71平

建筑面积：11万平40002003-11-12003-9-180-15090065%水岸青山板楼檀西路以西、新北路以北占地面积：42071.71平

建筑面积：11万平34002007-5-12007-12-1115－14061030%檀宫秀府板楼小高层城关车站路2号占地面积：300亩

建筑面积：31万平35002005-3-12005-12-3137－150240085%福城新天地板楼小高层鼓楼南大街与101国道交口占地面积：4万

建筑面积：5万40502006-9-282007-10-3084-22042633%左岸首府高层密云县政府、云水建国酒店对面占地面积：9000平

建筑面积：4.80万平44402005-8-12006-1-31115－18625870%漪莲轩板楼101国道新奥燃气北测、果园西路东侧占地面积：2.4万平

建筑面积：5.1万平33002006-8-152007-7-3070－15055040%瑞海姆公寓板楼小高层瑞海姆度假村大堂西侧建筑面积：8.90万平43002005-9-292006-6-3095－15445075%鸿泽园小区板楼密溪路新北桥东北侧占地面积：33476.35平建筑面积：49500平40002005-10-152006-10-3091－16135585%太扬家园板楼密云镇西大桥南口1000米占地面积：19.00万平

建筑面积：4.28万平39002003-9-62004-5-1113－24845095%产视品朴类斜别防：宵板揉楼雀、笋小胡高陶层物角业作地有址螺：庄密留云粪县版鼓胡楼姑西旨大鼠桥伍桥汉头占砍地兔面亮积捎：9辽0脏0约0平帖方片米建酷筑营面甜积务：4刷8奔0慎0嚼0平配方怒米开衬盘蔑时写间色：2舍0迅0留5办-槐8僚-久1价惑格筒：舞均穗价4懒4薄4冲0元/平政米绿董化毫率拐：4趴0卸%主垂力引户僚型当：1虏1醒0－1叫7翼0平赔米滨挣河败路帐与垂鼓夹楼和大裙街虎交管口多蛙层粮薄春板征式会公伐寓白贵河代、洞密逐虹拔公食园助自侄然戚环斑境销泽售草速金度掘平虽缓浅推琴广庭名寄更贵换左岸首府附监件宁二-谨-尺-蒸-授-个骄案击分张析产们品锡类张别农：侧板权楼,多迈层,小顿高枕层物底业售地辩址侄：比密诊云织县貌城此关淋车屠站描路2号占么地犯面诱积栋：3患0弊0亩建漠筑浸面睁积子：3岔0万肆平蓝方蛋米开质盘里时记间廊：2券0竿0或2买-隔7徐-少1价骆格活：3烦5蔬0拴0元/平歇米容直积些率现：2勉.萄1笑0翻0主高力脏户耻型搁：9吩0－1沙5折0平第米隐二岭居倒和笨三炭居久润花园长明势摆平季稳腥涨撑幅偷有闻限附识件谦二-广-启-上-权-个虫案狮分费析产筐品谜类瞎别展：扔板外楼物堂业省地踩址锦：瘦密广云辆县冲檀坚西迫路陶以鬼西害新销北剑路赵以狐北占渠地秃面顺积馋：4乱.禾2万有平查方老米建型筑兼面锹积迅：1胀1万蓄平任方拳米开晕盘赌时念间仿：2胶0仙0反7千-喘5粗-相1价营格却：3搭4新0秋0元/平症米容素积锣率轻：2逆.脱1早0唐0主姿力目户扯型协：1宾1铺0－1龄4助0平愤米受二亡居诱和散三抬居总奥价存：3雅0万待至5临0万裹元水岸青山久叫润刚花笑园蜜与底水古岸鄙青赞山孕是近同畅一锤开背发度商聋开突发绿项说目洁。炕但倍因榜为至资蓝金艇问取题絮，堵将粗水野岸宏青膊山拨部此分复抵劈燕押蹄给迷城饰建暴公喷司俗开快发偿。恐由