城市更新基础知识分享与解读

诚泰更新学院张启春25更新意愿及材料准备1专规审批拆迁补偿安置实施主体确认7土地出让合同签定产权证书注销概念解读更新意愿征集是指对城市更新单元拆除范围内土地及物业权利主体的更新意愿进行征集。意愿征集比例城市更新单元拆除范围内用地为单一地块，权利主体单一的，该主体同意进行城市更新；建筑物为多个权利主体共有的，占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意进行城市更新；建筑物区分所有的，专有部分占建筑物总面积三分之二

以上的权利主体且占总人数占建筑物总面积三分之二以上且占总数量三分之二以上的权利主体同意进行城市更新。概念解读计划立项是指在取得项目征得各权利主体意愿，并达到申报计划合法权属比例后，经过区更新主管部门审议该更新单元，最终列入城市更新单元计划的项目。三图《更新单元范围图》《建筑物信息图》《用地权属图》二表《更新意愿汇总表》《土地信息一览表》基础知识分享五类用地具有合法手续的用地城中村用地老屋村用地已纳入房地产权登记历史遗留问题处理的有关用地两规处理用地国有已出让用地国有未出让用地1993年以后划定的非农建设用地征地返还用地原特区内划给原农村集体股份公司的用地红线指市政府283号文实施前已经形成且现状仍为原农村旧（祖）屋集中居住区）礼堂、祠堂、农贸市场、公厕等公共设施可以纳

入旧屋村范围根据《关于印发深圳市处理房地产登记历史遗留问题若干规定的通知》处理的房地产登记历史用地根据《深圳市人民政府关于加强房地产登记历史遗留问题处理工作的若干意见》处理的房地产登记历史用地根据《深圳经济特区处理历史遗留违法私房若干规定》、《深圳经济特区处理历史遗留生产经营性违法建筑若干规定》和新出台的《深圳市人民代表常务委员会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定试点实施办法》处理的用地基础知识分享五类用地对城市更新项目的意义根据《暂行措施（38号文）》，拆除重建类城市更新拆除范围内权属清晰用地需要达到60%以上满足权属清晰用地基本比例要求根据《深圳市城市更新项目保障性住房配建规定》，城市更新项目中包含城中村用地的，保障性住房配建比例可以有一定程度的核减核减保障房面积根据《暂行措施（38号文）》

，零星国有未出让用地、城中村、旧屋村、历史用地处置等享受优惠地价享受优惠地价概念解读更新单元范围为了规划的完整性，根据法定图则的块线而划定的更新单元范围。拆除用地范围城市更新单元内拟拆除重建范围（以下简称

“拆迁范围”）的用地面积应大于城市更新单元总用地面积的70%。拆迁范围原则上不得包括未建设用地，并应参照下述要求拟订拆迁范围边界。城市更新单元内可用于开发建设的用地范围。规划道路与现状道路不一致且规划道路为未建成区的，原则上以规划道路边界为界，规划道路用地不纳入拆迁范围。规划道路与现状道路不一致且规划道路现状为建成区的，原则上以规划道路中心线为界；规划道路为支路的，拆迁范围应包含相对应的规划支路用地。拆迁范围边界涉及道路的:规划道路与现状道路一致的，原则上以现状道路边界为界，现状道路用地不纳入拆迁范围。13开发建设用地范围2基础知识分享土地分类（按权属）土地国有土地集体土地已出让储备土地有手续（批复用地）无手续非农建设用地已签土地合同已按两规、遗留问题处理其他用地283号文

原批非农用地102号文

转地划定用地98非农用地未建房户统建用地征地返还扶贫奔康同富裕工程固本强基已建未建宅基地（老屋村）其他建成区未征未转地边角地插花地两规：《深圳经济特区处理历史遗留违法私房若干规定《深圳经济特区处理历史遗留生产经营性违法建筑若干规定》基础知识分享两次城市化转地两次城市化对土地管理都带来重要影响，尽管理论上所有土地都已转为国有，但对于原特区内的历史红线用地及原特区外的非农建设用地，由于历史原因，村集体和农民从认识上到情感上都还认为属于集体所有，土地管理的二元化结构还未彻底改变。转地不补偿范围：1、已建成区；2、经批准尚未使用的建设用地；3、山林地；4、坡度大于25度不作为建设用地的园地。转地适当补偿范围：除上述四类用地之外的范围。背景：原特区外城市化以2003年10月29日发布《关于加快宝安龙岗两区城市化进程的意见》开始，根据《深圳市宝安龙岗两区城市化土地管理办法》（深府[2004]102号），

2005年完成大部分工作，目前还处于收尾阶段。村集体经济组织全部成员转为城市居民的，原属于其成员集体所有的土地依法转为国家所有。基础知识分享批复用地的类型有批复的用地深府[1993]283号深府[2004]102号其它政策原批非农建设用地98非农划定用地转地非农划定用地未建房户统建用地征地返还用地同富裕工程用地扶贫奔康用地固本强基用地注：原特区内农村用地红线：根据深府[1986]411号文划定的控制线1.2005年转地前已发批复的非农用地。2.政府与原村集体签订了98非农建设用地合同书，但未发批复的非农用地。3.宝安、龙岗两区在2005年城市化转地时划定的非农用地。4.宝安、龙岗两区在2005年城市化转地过程中划定的原村民未建房户的统建用地。政府征收或拆迁集体土地时，按照一定比例返还或异地安置给集体作为发展经济使用的用地。为完善欠发达地区的水、电、路等基础设施，解决“出行难、看病难、读书难”

等问题而划定的用地。发展生产性项目，让贫困居民有一个稳定的经济来源，最终实现脱贫奔康目标而划定的用地。政府划拨给村集体用于解决社区基础设施建设的用地。概念解读村集体决策“四会”/集体资产备案股份合作公司集体用地使用权通过招拍挂或者竞争性谈判等方式交易后，交易结果须经区级及街道办事处予以备案通过的手续。集体资产备案引申：原特区内股份公司和经营部、原特区外的行政村与自然村之间的关系；更新局和规划国土委关联部门之间的关系。董事会监事会集资会股东（代表）大会村集体（股份合作公司）“四会”概念解读集体资产上交易平台平台：政府公开招拍挂平台以及竞争性谈判平台。为何要上平台？怎样上平台？上平台后的风险！“8.31”：南山区规定，2016年8月31号前的城市更新项目，已经与村集体签订合作协议，且经决策程序、股东（代表）大会表决确定合作方及合作条件的，直接备案即可。“8.30”：龙华区出文规定，2016年8月30号以后的城市更新项目，涉及村集体资产，全部需要上政府交易平台。概念解读专项规划中涉及的基本概念地块容积2017年11月29日，深圳市对《深标》做了动态修订，本次修订采用了地块“容积”的表述。另外，随着地下空间开发日益普遍，本次修订将地下空

间中的规定建筑面积纳入“容积”统一管理，进

一步规范了地下空间管理，本次修订引入的“容

积”明确为：容积

=地上规定建筑面积+地下规定建筑面积地块容积率地下规定建筑面积：指地下经营性面积，不含配建地下车库、设备用房、民防设施、公共交通等面积。

本次修订在国家规范与原《深标》的基础上，结合规划管理实际情况，明确：容积率=容积/地块面积地上规定建筑面积+地下规定建筑面积/地块面积=概念解读专项规划中涉及的基本概念容积计算公式取消了原地块容积率计算公式，改为“容积”计算公式。基础容积转移容积奖励容积容积【

转移与奖励规则具有较强的针对性，不宜在本标准与准则中明确，规划主管部门可以依据法定图则、城市更新规划及土地整备规划等不同的特点，分别在本标准与准则的基础上制定。】PS：本次修订在原有居住用地、商业服务业用地纳入公式的基础上，将工业用地、物流仓储用地也纳入了公式，弥补技术标准的空白，保障了开发权益的公平性。地块容积奖励因在地块内规划符合公共利益的用途，如公共配套设施、交通市政设施、保障房等用途，并依据相关规定予以容积的奖励。地块容积转移因为特定原因，如地块内的全部或部分用地规划用于历史文化保护、生态修复、公共空间、交通市政设施、公共配套设施等用途，从而导致地块开发强度降低乃或无法用于开发，通过容积转移，将一部分建筑面积转移至可开发用地，从而促进前述公共用途的顺利实施。容积转移与奖励政策，是适应我市存量发展阶段规划管理精细化要求的应对手段之一概念解读密度分区影响容积率计算的结果与上限基础建筑面积——密度分区概念解读移交用地道路、公园绿地、独立占地且独立分宗的公共设施用地、其他特殊类型移交政府用地不包括建筑附建的公共服务设施，如社区管理用房等不包括独立占地不独立分宗的设施用地，如社区活动场地、幼儿园等不包括不独立分宗的公共开放空间土地贡献率已经取消使用，统一称作土地移交率土地移交率更新用地开发用地以外的用地拆除范围面积不得低于15%，移交面积不得低于3000㎡土地移交率不用扣除清退用地西丽项目权属图土地贡献率需要扣除清退用地土地移交率概念解读配建原则：上位规划确定的公配一般需要落实新增设施必须满足自身要求，再适量解决周边要求突破上位规划居住类建筑规模，需要进行片区服务设施承载校核人口与学位计算人口计算学位计算居住每户平均（80-100）平米居住建筑面积居住每户按照3.2人核算公寓每户平均（40-70）平米居住建筑面积公寓每户按照2人核算按人口计算学位《深圳市规划标准与准则条文说明》学位计算方法：初级中学：初级中学学位配置标准为23座/千人，每班50座；小学学位：小学学位配置标准为58座/千人，每班45座；幼儿园：幼儿园学位配置标准为33座/千人，每班30座。按学校服务人口计算学位如右表所示项目名称一般规模（平方米/处）服务规模（万人）建筑面积用地面积寄宿制高中36班－39600～54000－48班－52800～72000－60班－66000～90000－普通高中18班－16200～18900－24班－21600～25200－30班－27000～31500－36班－32400～37800－初中18班－9000～14400<2.524班－12000～192002.5～336班－18000～288003～548班－24000～384005～6.5九年一贯制学校27班－12200～19500<1.036班－16300～257001.0～1.445班－20400～320001.4～1.854班－24400～385001.8～2.172班－32400～510002.1～2.9小学18班－6500～10000<1.024班－8700～130001.0～1.330班－10800～165001.3～1.636班－13000～200001.6～2.0幼儿园6班－1800～2100<0.49班－2700～32000.4～0.712班－3600～43000.7～0.918班－5400～65000.9～1.3公共服务设施配建概念解读实施主体确认通过实施主体确认手续的办理，将城市更新项目范围内多个权利主体的权益全部转移到同一主体，并取得实施主体的资格。城市更新单元已通过专项规划审