我国物业管理模式的选择与发展

我国物业管理模式的选择与发展

一、我国物业管理模式的现状中国的房地产管理具有明显的中国特色。这是在特定的历史背景下，从计划经济体制向市场经济体制的转变中产生的。我国物业管理模式的选择很大程度上受这一环境的影响和约束,呈多样化形式。目前我国存在着多种物业管理模式。物业管理作为房地产产品售后服务的一个环节,在房地产开发过程中的作用越来越显著,因此物业管理模式的选择逐渐被社会、业界人士甚至广大民众所关注和重视。二、物业服务企业的类型由于我国各地居住性物业管理发展的不平衡,管理模式也存在着多样性。各种模式产生的背景、优劣势均不相同。我国常规的物业服务企业形式大致可分为四种:一是由房管所转轨组建的;二是由企事业单位的后勤部门在机构改革中转变形成的;三是由房产开发商自建的下属公司;四是专业物业服务企业。以上形式的物业服务企业分别对应不同的物业管理模式。1.房管所和物业服务企业的特点在计划经济时期,公房住宅区主要由房屋所有权单位或房管部门组建的房管所来进行物业管理服务。社会主义市场经济的建立和发展,使得房管所管理模式日益暴露出明显弊端和困境。同时随着住房制度改革的深化和住宅商品化的推进以及房屋产权的多元化,根据住户生活的需求,房管所向“物业服务企业”过渡,由“事业型企业化管理”转向社会化、专业化和企业化的经济实体。(1)优点。(1)房管所长期负责直管公房的管理,形成了一套比较成熟规范的管房制度、经验和方法,积累了一套比较完整的房管档案和资料;可以利用房管所的丰富信息资源,发挥房管部门的管理经验和技术专长,对房屋进行科学的管理,保持房屋的完好率,有利于保护小区的整体风貌。(2)两种体制转轨期间,房管所还脱离不开代表政府行使某些行政管理职能,因而具有一定的知名度和信誉感,容易被人们所接受。(3)房管所转化为物业服务企业,有利于房地产业竞争机制的开展和同国际市场接轨,促进房屋管理向经营化、专业化、社会化的物业管理方向发展,为住户提供更好的服务。(2)缺点。(1)政府行政管理参与过多,在房管所转化为物业服务企业后,政企难以在短时间内完全分开,行政的干预在一定程度上影响市场机制的调节作用。(2)这种模式下的物业服务企业协调各专业部门困难,专业部门较容易各自为政,不能齐心合作,互相推卸责任,影响物业管理工作的办事效率,影响服务质量和管理质量。(3)这类小区大多较为老旧,设计建设标准低、配套不全、设备过时老化、管理不善、人文环境差,许多住户不交或者拖欠物业管理费,影响了物业管理的发展。另外,在住房制度改革中,尚有一少部分住户没有参加房改。这类住户没有房屋所有权只有使用权,象征性的交纳一些租金,房管所下设维修部门对房屋进行维修,联合市政有关部门处理生活垃圾,相关费用由政府财政拨款,住户不需要承担任何维修清洁费用。这种计划经济体制下的行政型、福利型管理模式不利于物业管理理念的真正形成,不利于消费者形成与市场经济相适应的消费观点,更不利于专业性的物业管理的推广。因此,房管所向物业服务企业转化是房地产业深化改革的必然趋势,也是房管所生存发展的最佳选择。2.单位房屋为主、单位等单位+企业—内部福利型管理模式内部福利型模式主要存在于一些大型国有企业自建的生活小区,该小区的房屋分配给本单位职工,并由企业内部组织后勤管理部门对其实行综合管理。住房制度改革后,原属于企业的后勤部门改制成独立核算、有偿服务的物业服务企业,但是服务管理的对象仍然以本单位职工和本单位房屋为主,一般不对外拓展业务、接管楼盘。(1)优点。企业比较重视对住宅小区的管理,通常会配备专职的负责人进行管理,管理对象是本单位的职工及其房产,比较单一,管理起来较容易;经费来源以企业福利基金为后盾,比较充裕,房屋一般可以得到及时维修;由于管理具有一定行政干预成分,因此从管理到经费补贴相对比较方便。(2)缺点。该模式的管理内容单一,主要包括房屋维修管理、环境卫生管理、保安管理等基本管理,缺少大众化便民服务。其次,随着人事制度的改革、单位用工自主权的增加,解聘、招聘、辞职等人才大量流动,给该类住房管理带来了不便,不能适应我国的住房改革和发展社会主义市场经济的需要。此外,这种模式下,企业缺乏市场竞争意识,单位自己开发自己管理,招投标机制对于此模式没有任何约束作用,企业不推向市场,无法适应外在竞争,也无法形成规模化经营,竞争力较低。3.物业服务企业的优势这类物业服务企业是从房地产开发企业中分离出来的,有的是开发企业内的一个部门或子公司,其规模大小取决于房地产开发公司。目前,许多房产开发商从自身的利益出发采用这种管理模式,因此自建物业服务企业在全国占有主导地位。(1)优点。(1)开发商自己开发的项目,物业服务企业可以早期介入物业管理,有利于后期物业管理的顺利进行。(2)开发商可以利用开发、建设、管理一条龙的服务,将物业管理与经营活动结合起来,促进开发商售房,发挥经营优势。(3)物业服务企业与开发商是一家,容易沟通,处理问题相对快一些。(4)可降低物业服务企业的成本。物业服务企业可通过开发商工程发包系统获得市场价格信息、集团采购成本等多方面成本优势,最大限度地降低经营成本,提高经营效益。(5)相对于其他物业服务企业更具有人才优势。多数物业服务企业的人员分流于房地产开发公司,其人员技术力量强,行业特点熟悉;开发公司与物业服务企业之间的人才相互利用、相互吸纳,储备作用明显。(6)开发商和物业服务企业之间可以进行信息交流,具有信息优势。(7)资源可以充分利用,开发商和物业服务企业之间做到资源、利益共享。(2)缺点。(1)物业服务企业受到经营规模、配合开发商售楼行为的制约,对开发商的依赖性较强,不利于物业服务企业的成长。(2)容易形成行业垄断,限制了物业管理市场的形成和发展。目前,我国物业管理还存在单位垄断、行业垄断、地区垄断、政府垄断和开发商垄断等各种垄断形式,这些垄断的存在,限制了物业管理在我国的进一步发展,同时也抑制了我国物业管理整体水平的提高。(3)不利于物业服务企业在市场中求生存、求发展,培养竞争能力的提高。许多这种类型的物业服务企业还在靠着各自母体的奶水滋养,造成物业公司独立性差,自主意识差,市场竞争意识弱。(4)不利于房地产开发和物业管理向专业化和社会化的方向发展。这种模式适用于大型房地产开发商。这类开发商的技术力量相对较强,业务流程规范,可以为业主提供优质的物业管理服务。4.物业管理第四方面的特点专业化模式是物业服务企业对小区物业实施专业化、社会化、规范化管理的运作模式,美国、英国、日本等物业管理均是这种模式。如今,我国的房地产市场发展日益成熟,消费者日趋理性,许多人买房置业越来越重视房产的物业管理服务,因此专业化物业管理模式开始受到了开发商和消费者的青睐。(1)优点。(1)物业服务企业机制灵活,运用市场经济规律,面向所有消费者,完全依据市场变化,遵循市场公平竞争,市场意识强烈。(2)服务内容、范围、方式等更加专业化;拥有专业化核心团队,能够提供专业性服务;管理手段先进,广泛使用智能化管理,同时管理的方式也灵活、多样。(3)操作有章可循,依据国家《物业管理条例》、《物权法》、《城市小区管理办法》等物业管理法律法规开展日常服务和管理,使管理更加规范化。(2)缺点。这种物业管理模式下,如果处理不得当,将影响物业公司与开发商之间的沟通,不利于信息的及时反馈。目前,我国的专业化物业管理模式还存在着不足之处。首先,物业管理专业化水平相对较低,物业管理人才短缺。专业化服务市场发育比较充分的只是那些技术含量较低的劳动密集型项目,例如保安、保洁、绿化养护等,这就很难体现物业管理专业化的实际意义。其次,我国的物业服务外包普遍存在监督缺失,质量无法保证的现状。出了问题物业服务企业与外包单位互相推诿,逃避责任,业主投诉无门,激化了物业服务企业与业主的矛盾。最后,这种模式的收费与其他模式相比较高,不利于广泛推广。由此可以看出我国的物业管理要实现真正的专业化还有很长的路要走。三、传统物业管理模式的缺陷随着房地产市场的规范发展及买方市场的形成,传统的物业管理模式显然已经不能完全满足广大业主的需求。因此,新型物业管理模式应运而生,主要有以下几种类型。1.物业服务的变化会更加完善所谓业主自治,就是住宅小区的物业管理既不由原房地产开发公司负责,也不聘请社会上专业的物业管理公司负责,而是由业主委员会聘用专业力量来完成。例如由业主委员会从社会上招聘保洁人员、保安、绿化人员承担相应的服务工作。这种模式在国外已经很普遍,在我国的大城市也有。这种模式下的业主委员会是由业主大会或者业主代表大会选举产生的,业主委员会不再提供义务服务。每个成员根据岗位及其职责从收取的物业服务费中领取工资和奖金,物业服务费的预算和结算由业主大会或者业主代表大会审批,一切服务项目的设立和收支情况都能做到透明、公开。物业服务没有了营利性,收费水平降低,业主缴费的抵触情绪会大大降低,这样,业主与物业管理公司经常发生的有关物业费上缴的矛盾就可以有效解决。同时,业主委员会成员竞聘上岗,带薪工作,也有了积极性,责任心会大大增强,小区的物业管理自然会更加完善。然而,这种模式也有其限制条件,在实践中往往会遇到一些困难。首先,物业设施设备的维修、养护专业性较强,需要在业主范围内有相应的人才。其次,需要政府建设行政管理部门采取措施来约束开发商和建设单位配合,留下完整的图纸、维修说明等相关资料并帮助培训维修工程人员。再次,怎样完成现有的物业管理模式向业主自治这种新型管理模式的平稳过渡,减少新老物业交接的矛盾、冲突和损失也是一个重要限制条件。2.业主和物业服务企业北京有一个开发项目“Naga上院”小区,由北京天恒拓展房地产开发有限公司开发。它创造出了一种新的物业管理模式———股权配送式,这种模式是业主自治式的完善与发展。“Naga上院”小区具体的运作模式:在房屋销售前由开发商出资成立物业服务企业,招聘专业人员组建物业公司。此时,开发商持有物业公司的全部股权。在销售住房时,将物业公司股权按照业主所购房产所占项目可售面积的比例无偿赠送给业主,物业股权与住房捆绑在一起,并要求不能赠送也不能随便转让。这样,每一个业主都成为该物业公司的股东。由业主股东大会选举产生物业公司董事会来领导物业公司,物业公司聘请专业人士为总经理,公司实行董事会领导下的总经理负责制,确保物业公司所有人员把业主当成投资人来为其服务,实行所有收费透明化。这种新型物业管理模式有着显著的优势。首先,业主与物业服务企业不再是对立状态,二者的利益有机地统一起来,双方可以共赢,解决了传统模式中双方的根本矛盾———利益冲突。其次,业主成为物业公司的股东,可以自主的选择物业负责人以及相应的服务模式,减少了双方的分歧。最后,这种模式带来的不仅仅是物业管理模式的改革,更是一种服务理念的改革。业主是服务的主体,是服务的购买者和享受者,他们所需要的是专业化的优质服务。物业服务企业应该以业主的利益为核心,为业主带来方便、亲近、快捷、舒适的服务。当然,这种物业管理模式也会受到一些条件的限制。例如该模式对业主的数量以及文化水平、参与意识等都有较高的要求,在大型社区和中低档楼盘推广起来具有一定的困难。四、物业管理社会化。在我国,我国物业管理在我国还是一个新兴的产业