物业管理区域内环境问题研究未来物业环境管理发展模式探究

物业管理区域内环境问题研究未来物业环境管理发展模式探究

房地产环境问题是由于人类活动对房地产环境的影响，以及这一变化对人类生产、生活和健康的影响。物业环境问题解决好坏关系着业主的自身利益、物业管理行业以及社会的可持续发展,由于传统物业环境管理模式存在不完善之处,从而导致物业环境问题一直延续至今。一、房地产环境的问题(一)前期介入的三大要点物业环境管理前期介入是日后物业环境管理能走上正轨的重要保证,前期介入的三大要点是环境规划设计、室内环境配套设施以及绿化环境保护。但是就目前的情形来看,这三方面都存在着不同程度的环境问题。1、物业服务企业物业环境管理前期介入最重要的部分之一就是环境的规划设计,然而开发商注重技术、资金上的投入,能否周全地考虑未来业主的实际需求,需要物业服务企业的代表性建议。例如:小区周边是否存在幼儿园,距离如何,能否满足小区未来业主的需求,是否需要在小区内建立幼儿园;物业管理用房、机动车停车场、自行车棚、业主会所、商业网点设施的位置如何,是否便利于物业企业管理与业主的使用。但是某些物业服务企业为了避免与开发商的冲突,对设计中存在的环境规划问题未及时提出,导致日后小区环境管理无法正常进行。2、物业公司管理难室内环境配套设施的管理是物业环境管理前期介入的另一重要部分。物业维修大部分与管道管线有关,然而有的前期介入的物业公司没有参与施工验收,加之一些接管物业施工图纸保存的不是很完善,给以后的物业公司管理带来很大难题。例如:业主入住后管道漏水、无故停电,而物业公司由于图纸模糊、管道线路情况不明等情况,无法及时维修,必定会给业主的室内环境造成影响。3、小区绿化植被未完全保护日常绿化环境保护在物业环境管理前期介入中尤为重要,它确保了小区良好的室外环境,为小区居民营造了舒适的绿化生活空间。然而物业公司在前期绿化管理中并没有完全做到对小区绿化植被的保护,尤其是建设施工期间,为了贪图方便,直接践踏草坪进行施工,或者将施工工具直接放置在绿地上,破坏了小区绿化植被。物业公司由于缺乏及时的监督与制止,不仅前期日常绿化管理没做到位,也给日后的绿化管理增加了管理成本。(二)专业的装饰装修垃圾新设置装饰装修垃圾是严重影响物业管理区域内环境问题重要原因之一。以北京市为例,从1998年到2004年,北京市装饰装修垃圾增加至135万吨,所占比例由2.7%涨至3.9%。如此大量的装饰装修垃圾,同时缺乏相应的装饰装修垃圾专门处理场所,加剧了物业管理区域内的环境卫生问题。根据《城市建筑垃圾管理规定》(2005)和《北京市市容环境卫生条例》(2002)的明文规定,装饰装修垃圾必须实行单独收集和单独处置。但是一些业主缺乏对于这类法律法规的履行意识,以北京市某小区为例,每到装修的旺季,装饰装修垃圾就成了居民与物业的头疼事。一些居民“独辟蹊径”,直接把装修垃圾扔到了小区外边;无法从根本上使小区装饰装修垃圾得到妥善的解决,反而更是对小区整体形象的损害。(三)业保值增值的计算物业接管验收业主入住之后的环境管理与维护是使物业保值增值的重要途径之一,同时也是衡量业主居住满意度及物业服务水平的必要指标之一。但是目前该阶段的环境问题依旧明显,主要表现在以下几个方面:1、垃圾实现清洁度,确保环境清洁度物业环境卫生清洁工作的基本要求是“五定”、“六不”和“六净”,从而使当日垃圾当日清理,清扫工作责任到人,保证物业小区环境清洁度。但是由于保洁人员的疏忽导致垃圾清扫不及时,保洁班长的监督考核不到位,导致小区清洁度没有达到相关标准。2、社区绿地绿化物业环境绿化不仅能美化环境,陶冶情操,改善空气质量,调节区域小气候,更能降低噪声污染有益于人体健康。但是某些业主为了谋求私利,私自占用小区绿地。以南京市某小区为例,一些业主直接在小区3号楼的公共草坪上种上了蔬菜,一到夏季这片菜地就滋生蚊虫,扰乱居民的正常生活。但是物业公司却苦于找不到合适的解决之法,一直推脱至今。3、物业区域内行正常物业环境设备包括供配电、给排水、消防、制冷、供暖、电梯等,物业环境设备的运行正常是保证物业区域内正常生活的基本保障。但是由于物业公司对于物业设备基础资料档案管理不当,对设备维修保养不及时,对于设备管理人员岗位职责的不明确,导致物业环境设备无法正常运行,既影响了居民的生活,也加大了物业管理的难度。二、物业环境问题对于物业行业发展的意义具有重要作用物业管理区域内的环境问题的现状不容乐观,解决物业环境问题迫在眉睫。首先,对于业主来讲,居住小区是业主最基本的生活场所,其环境的洁净度、舒适度、优雅度是业主最为关心的问题。一个绿树成荫、干净整洁、设备设施完善的小区是备受业主青睐的,究其原因就在于如此的一个小区不仅给业主带来了生活上的舒适感,更重要的是为业主带来了心灵上的归属感,增添了其对小区环境的自豪感。其次,对于物业管理行业来讲,随着社会竞争的加剧和人们生活环境问题的增多,“绿色服务”必将成为未来中国物业管理的发展之路。而物业环境问题得以妥善解决的话,不仅能取得良好的环境效益,更重要的是有利于降低物业环境管理中的材料和能源消耗,节省支出降低成本,获得显著的经济效益;同时还可以向外界展示企业实力和对环境保护的态度,降低了管理区域的环境风险,树立起良好的环境行为公众形象。第三,对于整个社会可持续发展来讲,居住社区既是城市的基本细胞,也是城市环境系统的基本单元,其环境建设及管理是与整个城市环境和周边环境密切相连的。居住社区环境问题得到妥善解决不仅能为居民营造良好的生活居住环境,更能改善整个城市环境和周边环境的整体形象,并形成模范效应,从而使社会环境和谐促进生态城市建设,实现社会的可持续发展。无论是业主还是物业管理行业,抑或是整个社会,物业环境问题的解决势在必行,一种全新的高效的物业环境管理模式必将成为解决这一问题的关键所在。2010年上海世博园物业联盟模式的成功实践,为这一全新高效的管理模式的开创提供了切实可行的基础。三、未来房地产环境管理的形成(一)“世博园区物业服务联盟”,展现了物业行业良好形象2010年上海世博会的成功举办,给物业管理行业打开了一扇学习创新的“窗口”,是一次脱胎换骨的“洗礼”,而最大的创新亮点便是上海世博会物业联盟的组建。物业联盟的性质是在上海市物业管理行业协会统筹协调下,由参与2010年上海世博会服务的明华、申能、上房、浦江、陆家嘴、上实、百联、东湖等8家物业服务企业在上海自愿组成的临时性联合组织。世博期间由他们共同在世博会营运期间提供园区内设施设备维护、秩序维护、出入口管理、客服和贵宾接待、参观引导,协同有关部门做好园区安保、清洁和绿化养护等服务工作,保障世博会的有序运行。世博会的物业联盟管理形式是与国际接轨的创新服务理念,它要求以大量技术、知识及经验的资源共享为基础,将管理过程,诸如运行操作、维护保养、服务改进、风险应急等管理和服务环节,通过有效衔接组合付诸于实施的管理系统,最大程度地满足物业管理和服务的全过程,以提高世博服务的稳定性,减小服务过程出现风险的可能。上海市物业管理行业协会负责人认为,将服务世博的物业企业联合起来,组建世博园区物业服务联盟的创新举措,集人才、技术、管理之优势,举全行业之力,打好世博服务保障的“攻坚仗”,有力助推了行业转型升级和跨越式发展。上海市住房保障和房屋管理局局长刘海生说,“世博园区物业服务联盟”是行业物业服务保障的一大创新,体现了品牌企业的力量,展示了物业行业的良好形象。世博园物业管理的成功,充分说明了物业联盟管理模式的重要作用。(二)房地产环境管理的战略联盟—物业环境管理战略联盟——未来物业环境管理模式借助物业联盟管理的经验,笔者认为组建物业环境管理战略联盟必将成为未来物业环境管理的新模式。原因在于这种管理模式具有以下优点:1、物业环境管理方面,应建立司之间的联盟,编制物业环境管理经验标准中国目前的物业环境管理均是各自为政,每个物业公司都有自己的一套方案,在环境管理方面各有所长也各有所短。如果物业公司之间实行联盟,将其长处汇集,并编制共有的物业环境管理经验手册,各物业公司间及时交流,就可以避免由于管理手段不善而带来的物业环境管理成本。物业企业间可以通过战略联盟转化在某些经营资源方面的劣势,而其竞争优势则将更多地依赖于对投入要素的合理利用,而资源利用率的提高源于技术上的创新和企业间的信息共享,这种信息共享则可以通过联盟的形式加以实现。2、社会供应渠道狭窄。在行业物业管理行业由于创新能力低下及行业人才培养机制落后,人才的培训工作一直比较滞后,虽然近些年来,各地也纷纷成立了不少物业管理专业的培训机构和大中专院校,但由于行业发展过快,而之前的人才培养滞后,相对于全国230多万的物业管理从业人员来说,也只是杯水车薪。目前,我国物业管理人才的供应渠道还主要是大中专院校的毕业生,社会供应渠道的狭窄导致了整个行业的人才缺乏。而各物业企业间成立联盟,就可以使某方面的专业人才在有必要时进行互换,以满足企业间的各自需求。例如在物业环境管理上,企业之间可以实现物业环境规划专业设计师、物业绿化建设专业人才等优秀人才的互补。3、物业环境管理的国际专业人才缺乏,且对国际权我国目前在物业环境管理方面还与发达国家物业环境管理存在相当大的差距,无论是物业环境管理的手段与措施,还是其管理经验都有很大的不足之处。我国的物业环境管理还很难得到国际同行业的认可。通过物业环境管理联盟的形式可以形成物业公司间的纽带