多对一制度安排下物业公司物业服务有效性研究

多对一制度安排下物业公司物业服务有效性研究

一、业主、物业公司之间的关系房地产管理在中国是一个新兴的企业，出现的时间不长，但存在许多问题。1981年3月10日,中国内地第一家物业管理公司在深圳宣告成立(孙锦,2010)。1994年3月23日,建设部在官方文件首次明确要求住宅小区由物业管理公司专业化管理。(1)国务院在2003年颁布了《物业管理条例》,并且在2007年根据《物权法》对条例进行了修改,各地也出台了相关的实施细则。尽管有法可依,社区居民对物业服务并不满意,(2)各地物业公司和业主之间仍然矛盾不断,且有愈演愈烈的趋势。(1)现实生活中,业主对物业不满,就不交物业费;而物业公司得不到利润,就无法提供好的服务。一个恶性循环就此形成,最终导致双方的矛盾越来越多(李松涛,2012)。国内探讨化解物业公司和业主之间矛盾和纠纷的文献大多是从法律角度入手,或讨论业主委员会的法律地位及相关法律的完善问题(陈德豪,2005),(2)或讨论物业公司合同的变更及物业公司服务收费等法律问题(张志勋、胡祥福,2004)。在法律上,物业公司和业主之间是服务与被服务的合同关系。《物业管理条例》和《中华人民共和国物权法》赋予了业主解除委托协议更换物业公司的权利。按理来说,业主和物业公司之间的关系似乎不难协调和处理。当业主和物业公司产生矛盾和纠纷时,业主可以更换一家新的物业公司来提供服务。然而,现实中业主和物业公司之间的关系却要复杂得多。一个主要原因是业主委员会(3)作为全体业主的代表方与物业公司签订物业合同,业主个体、业主委员会和业主大会三者之间的利益很难完全一致,相关的法律规定就存在着可执行性差的弱点。(4)从经济学的角度来分析,业主和物业公司之间的关系属于委托代理关系。按照标准的委托代理理论(例如Mirrlees,1999等),如果委托人(业主)可以通过设计一份毫无选择余地的完全契约给代理人(物业公司)的话,那么,在代理人(物业公司)满足自身参与约束和激励相容约束的条件下,委托人(业主)可以实现自己在次优情形下的效用最大化。标准的委托代理理论有两个隐含假设。一是假设存在一个中立的第三方来保证委托人和代理人之间在事前所签订契约中的所有条款能够在事后得以被严格执行;二是假设代理人相对于委托人来说没有任何谈判势力。在分析业主和物业公司之间关系时,上述两个隐含假设显然得不到满足,更为重要的是,委托方(全体业主)不是一个独立的个体,而是由众多业主组成的一个集体。因此,要分析此类特殊委托代理关系,不能从标准的委托代理理论入手,应该充分考虑业主个体和业主集体(全体业主)之间的利益不一致,以及业主和物业公司之间所签订契约的不完全性。现实中,在物业公司和业主委员会签订合同的时候(事前),不可能把未来(事后)所有可能发生的情况都写入合同条款;即使那些在事前写进合同的条款由于在事后无法被第三方证实,也不一定能保证被严格执行。鉴于此,我们沿用不完全契约理论框架(1)进行分析。我们认为正是由于物业公司和业主委员会所签合同(契约)的不完全性,业主和物业公司之间的关系不可能通过一纸合同就能够一劳永逸地得到界定和解决。除了签订合同外,业主和物业公司还可以通过谈判或重新谈判来进一步确定物业公司所提供的具体物业服务以及业主为物业公司所支付的报酬(物业费)。据我们所知,本文是国内第一篇基于不完全契约理论框架分析业主、业主大会、业主委员会和物业公司之间关系的文献。本文比较分析了关于物业服务提供的两种不同制度设计。一种是让单个业主独立和物业公司进行谈判;另一种是允许业主自愿参加业主大会并选出业主委员会,与物业公司进行谈判。第一种制度安排下,业主独立和物业公司进行独立谈判的纳什均衡意味着每个参与谈判的业主愿意缴纳的物业费依赖于其他参与谈判的业主所缴纳的物业费。本文研究表明:尽管在一定条件下,(2)第一种制度安排下,业主独立谈判能够达到提供物业服务的均衡,但是需要大量的业主同时独立地参加与物业公司的谈判,是极其困难的。相对于独立谈判,第二种制度安排下,允许业主自愿参加业主大会并选举业主委员会来和物业公司进行谈判所带来的直接好处是节省谈判成本。在现实中,物业公司贿赂操纵业主委员的报道也屡见不鲜(晏秋秋,2007;余勇,2008;庄文石,2011;张梦麒,2012等)。我们认识到业主委员并不一定都代表和维护业主的利益,在第二种制度安排的分析中,特别关注了业主委员会和物业公司之间勾结问题。本文分析表明,第二种制度安排下,只要物业公司勾结业主委员的贿赂成本满足一定条件,一定存在这样的均衡,即一定数量的业主自愿组成业主联盟,选派谈判代表与物业公司进行谈判,且物业公司选择提供物业服务且不贿赂谈判代表。也就是说,第二种制度安排更有利于物业公司提供物业服务。本文采用纳什谈判解(Nash,1950,1953等)分析业主和物业公司所进行的谈判。与其它类型的谈判解(Rubinstein,1982,Fudenberg和Tirole,1983等)相比,纳什谈判解因简洁且易于求解的优点在主流经济学文献上得到了大量的应用。例如,哈特,施雷佛和维施尼(Hart,Shleifer和Vishny,1997)用它分析了政府合适的边界问题,并比较分析了政府和私人企业在提供监狱服务上的优势与劣势;贝斯莱和加塔克(Besley和Ghatak,2001)用它分析了公共服务(如基础教育)到底是由政府还是由非政府组织提供更为有效的问题。上述两篇文献中只有两个经济参与人,使用纳什谈判解来求解均衡不会引起争议。然而,本文所分析的业主不是一个单独的主体,而是由众多业主组成的一个集体,需要考虑业主结成联盟的可能(Myerson,1991)。考虑到业主结成联盟的可能以及可能产生的“搭便车”现象,我们在模型中引入业主之间非合作的策略性因素,并尝试提出一个新的分析框架。在这个新的分析框架下,我们既能像哈特,施雷佛和维施尼以及贝斯莱和加塔克那样利用纳什谈判解来求解均衡,同时又能分析讨价还价中所结成的联盟、以及联盟之外所存在的“搭便车”现象。现实生活中,私有企业中的工人代表与企业主就制定工资所进行的讨价还价,以及团购网站与商品供应商之间的讨价还价等都属于多对一的讨价还价问题。本文的分析框架也适用于研究上述问题。本文的结构如下:第二部分构建基本模型;第三部分讨论单个业主独立和物业公司所进行的谈判;第四部分探讨业主联盟的形成以及选派代表与物业公司谈判的情形;第五部分给出结论及政策性建议。二、业主和物业公司的支付的报酬我们假设某居民小区有n≥3个业主,记N={1,2,...,n}为业主集合。该小区有一家物业公司。我们假设所有业主同质、且都不会搬离该居民小区,但物业公司有权决定是否为小区业主提供物业服务。物业公司向业主提供的物业服务具有公共物品的性质,因而,一旦物业公司提供了该项物业服务,该居民小区内所有业主都能享受到这种物业服务。物业公司为了提供(或改善)某项物业服务,(1)需要承担g>0的成本。该项物业服务能给每个业主带来f>0的好处。只有当业主给物业公司支付的报酬超过物业公司提供物业服务所承担的成本时,(2)物业公司才愿意提供这项物业服务。考虑到契约的不完全性,业主和物业公司需要通过事后的讨价还价(谈判或重新谈判)来确定业主给物业公司支付的报酬、进而由物业公司决定是否提供该项物业服务。在业主和物业公司就某项物业服务进行谈判或重新谈判时,如果谈判成功,业主需要支付给物业公司一笔报酬,物业公司会选择提供该项物业服务;如果谈判失败,物业公司不提供该项物业服务,业主也无需给物业公司支付报酬。我们假设每个业主只要参加和物业公司的谈判,无论谈判是否成功,都需要承担c>0的谈判成本,而物业公司无需承担谈判成本。我们假设:每个业主从该项物业服务享受到的好处f超过了自己所需承担的谈判成本c,即f>c;对包括小区全体业主和物业公司在内的所有人来说,物业公司提供该项物业服务是一种帕累托改善,即g<n(f-c);然而,在其他业主都不参加与物业公司谈判的情况下,某个业主也不会单独参加与物业公司的谈判,即f-c<g。我们还假设n、f、g、和c都是公共信息。因而,业主和物业公司是在对称信息下进行谈判或重新谈判。(3)综上所述,我们对本文所涉及的模型参数作出如下的假设:假设1:0<f-c<g<n(f-c)。假设1意味着:尽管提供物业服务对于小区全体业主及物业公司来说是一种帕累托改善,然而,要实现这种潜在的帕累托改善需要多个业主的共同参与。在以下两个部分,我们对比分析两种不同的制度设计在实现这种潜在帕累托改善的效果。三、非小区业主的独立均衡首先,我们考察单个业主独立和物业公司进行谈判时的情形。业主i有两种选择——和物业公司进行谈判或不进行谈判。如果业主i选择与物业公司谈判,他会向物业公司承诺:一旦物业公司提供了某项物业服务,他会给物业公司支付报酬it>0。不参加谈判的业主j无需向物业公司支付报酬,即tj=0。记为所有参加与物业公司谈判的业主愿意给物业公司支付的报酬总和,其中h是参加与物业公司谈判的业主人数。并记t-i=t-ti为除业主i外的所有其他参加谈判的业主愿意给物业公司支付的报酬之和。在其他业主策略给定不变的条件下,每个参加与物业公司谈判的业主都不改变自己是否参加谈判的决策;并且在参加谈判的业主策略给定的条件下,物业公司也不改变自己是否提供物业服务的决策,由这些决策构成的策略组合,我们称之为业主和物业公司独立谈判时的一个(纳什)均衡,简称为独立均衡。根据假设1,f-c<g,在所有其他业主都不参加与物业公司谈判的情况下,任何一个业主都不会单独参加与物业公司的谈判。因此,没有一个业主参加与物业公司的谈判、且物业公司不提供物业服务,是一个无效的纳什均衡,本文称之为平凡的独立均衡。接下来,我们需要考察是否存在非平凡的独立均衡,即是否存在不止一个业主愿意参加与物业公司的谈判、且物业公司愿意提供物业服务的独立均衡。非平凡的独立均衡要求:物业公司提供物业服务、且自愿参加与物业公司谈判的业主至少有两个或两个以上,即h≥2。对任意一个参加谈判的业主i来说,给定所有其他参加谈判的业主愿意给物业公司支付的报酬之和t-i,谈判成功后,业主i获得的效用为ui=f-ti-c;谈判失败后,则业主i获得的效用为iu=-c。谈判成功给业主i带来的效用增加为f-ti。而谈判成功给物业公司带来的利润为t-g。我们参照两人谈判(讨价还价)时的纳什谈判解,给出如下的假设:假设2:业主i与物业公司之间的双边谈判结果由纳什谈判解决定。在业主独立与物业公司谈判的情况下,假设2相当于规定,给定t-i,一旦业主i决定参加谈判,他会选择给物业公司的报酬it满足如下的最优化问题:可以解出根据(2)式计算得到:对称独立均衡意味着每个参加谈判的业主支付的费用都等于谈判成功后,每个参加谈判的业主获得的效用都是并且,谈判成功后,物业公司获得利润如果恰好有h个业主参加谈判、且物业公司提供物业服务是一个独立均衡,那么,我们可以肯定一旦业主i退出谈判,即使其他h-1个业主仍然参加谈判,物业公司也不愿提供服务,即否则的话,如果业主i退出谈判后,物业公司仍然提供该项物业服务,那么,业主i肯定会选择退出谈判,去享受“搭便车”给自己带来的更高效用。同时,要使得业主i不会选择退出谈判,一定要使得谈判成功后业主i的效用大于等于0,即由此,我们可以解出:(3)式意味着只要g>n(f-c)-c或者g>c-1f(f-2c),都不存在非平凡的独立均衡。只有当时,非平凡的独立均衡才有可能存在。并且,当非平凡的独立均衡存在时,由于最多只有一个满足(3)式的正整数h。(1)综上所述,我们可以得到如下的命题:命题1:当业主独立和物业公司进行谈判时,非平凡的独立均衡是否存在取决于小区业主总数n、每个业主从某项物业服务所享受的好处f、业主参加与物业公司谈判所承担的谈判成本c、以及物业公司提供某项物业服务所需承担成本g的具体取值。只有当才可能存在非平凡的独立均衡;并且,如果非平凡的独立均衡存在的话,那么,其结果一定是唯一的(2)。对命题1中的进行比较静态分析,我们发现:(1)一个小区的业主数量n越多、(2)每个业主从某项物业服务所享受的好处f越大、(3)业主参加与物业公司谈判所承担的谈判成本c越小、(4)以及物业公司提供某项物业服务所需承担成本g越小,就越有利于实现非平凡的独立均衡。命题1意味着:在业主独立和物业公司进行谈判时,对于那些满足g>min[n(f-c)-c,c-1f(f-2c)]的物业服务,都不存在非平凡独立均衡。这时,尽管物业公司提供物业服务是社会最优的结果,但是全体业主都选择“搭便车”所造成的后果是:物业公司不提供该项物业服务。其次,对于那些满足g≤min[n(f-c)-c,c-1f(f-2c)]的物业服务,平凡独立均衡的同时存在也使得非平凡独立均衡在现实中很难得以实现。这是因为,要使业主摆脱平凡独立均衡,同时要使得至少有满足(3)式的h个业主独立参加与物业公司的谈判,就需要有效克服业主们“搭便车”行为,至少协调h个业主的行动,使他们能够独立与物业公司进行谈判。当h的数值较大的时候,协调工作是非常困难的;而当h数值较小时,每个参加谈判的业主需要给物业公司支付较大的报酬it,这就使得那些没有参加谈判的业主有非常强的“搭便车”动机去享受免费的物业服务。综上所述,我们发现每个业主和物业公司独立谈判对于解决物业服务的有效提供并不是一个很好的制度设计。我们接下来分析另一种制度设计——业主自愿参加业主大会并选派业主委员会与物业公司进行谈判——对物业服务提供的影响。四、业主联盟与物业公司的博弈我们在上一部分假设业主独立与物业公司进行谈判。然而,现实中业主可以结成联盟来与物业公司进行谈判或重新谈判。例如,业主可以结成联盟组成业主大会,业主大会可以选举产生业主委员会,并委派业主委员会来和物业公司进行谈判或重新谈判(1)。因此,在本部分,我们需要考虑多名业主自愿结成联盟(参加业主大会)并选派代表(业主委员会)和物业公司进行谈判时的情形。业主联盟至少有两方面的作用:一是协调业主们的行为,尽可能克服“搭便车”行为;二是通过与物业公司进行统一而非分散的谈判,有利于节省谈判成本。我们将博弈的进程分为以下三个阶段:第一阶段,每个业主按照自愿原则报名参加业主联盟,一旦参加就承诺在以后的博弈中愿意给物业公司支付一定的报酬。记所有报名参加业主联盟的业主集合为M,业主联盟由m个成员组成,M⊆N,m≤n。第二阶段,业主联盟M选出部分成员组成谈判代表,记为K,含k个成员,K⊆M。第三阶段,谈判代表K作为一个整体,代表业主联盟M与物业公司就提供某项物业需要给物业公司支付的报酬t进行谈判。我们假设谈判代表K所承担的谈判成本kc和支付给物业公司的报酬t由自愿参加业主联盟M中的所有业主平均分摊。业主联盟M的目标是使参加联盟的每个业主的(平均)效用最大化。换句话说,在业主联盟M形成后,他们会选出合适的谈判代表数量k,以最大化业主联盟M中所有业主的(平均)效用。本节将采用三阶段反向归纳法求解子博弈完美纳什均衡在求解过程中,我们将充分考虑现实中物业公司为获得更多的报酬(物业费)而贿赂谈判代表(业主委员会)的可能性。换句话说,我们还考虑了物业公司和谈判代表之间结成联盟的可能。(1)第三阶段博弈在业主联盟M已经选出了谈判代表K的条件下,谈判代表K和物业公司就支付给物业公司的报酬t进行谈判。根据假设2,谈判代表K作为一个谈判整体与物业公司就物业服务提供进行讨价还价。因此,物业公司得到的报酬是下面最大化问题的解:(2)第二阶段博弈业主联盟M选择k个业主组成谈判代表K。我们假设只有当谈判代表K中所有成员都意见一致时,谈判结果才能被业主联盟M接受。因此,如果物业公司要贿赂谈判代表,就一定要贿赂谈判代表K的全体成员。假设物业公司为贿赂谈判代表K需要承担额外的风险成本d。风险成本d包含了物业公司贿赂谈判代表K被业主大会识破而受到的惩罚。记物业公司花费e来贿赂谈判代表K。贿赂成功后,物业公司获得业主联盟M支付的报酬为t′。我们假设只有当贿赂谈判代表K后,物业公司的利润严格大于其不贿赂时的利润,即必须满足下式时,物业公司才会选择贿赂谈判代表K:假设谈判代表K中的成员只有在接受贿赂后的效用严格大于其不接受物业公司贿赂后的效用时,即必须满足下式时,谈判代表K中的成员才会选择接受物业公司的贿赂:即联立(5)式和(6)式,当m>k时,我们得到物业公司进行贿赂、且谈判代表K接受贿赂的条件如下(见图1阴影部分):这时,为了让业主联盟M在t′时也得以维持,我们还必须有:联立(7)式和(8)式,代入我们得到均衡时,存在物业公司贿赂谈判代表K的必要条件是:我们令F(k)是k的严格递增函数,我们有根据物业公司为贿赂谈判代表K而承担的额外风险成本d的大小,我们可以得到下面的引理。引理1:只要物业公司为贿赂谈判代表K所承担的额外风险成本d小于联盟M中每个成员获得的平均净效用,即只要均衡时物业公司一定会贿赂谈判代表K;与此相反,只要风险成本(其中m是自愿参加业主联盟M的业主个数),均衡时一定不会出现物业公司贿赂谈判代表K。令给定参加业主联盟M中的业主数量m,一定存在一个最小的正整数k*<m,记为k*(m),满足L(m,k*(m))=0。这样我们得到了一个函数k*(⋅),函数k*(m)确定了在给定业主联盟M中的业主数m时,业主联盟M将选择k*个代表组成谈判代表K来与物业公司谈判。此时,业主联盟M能在均衡时物业公司不贿赂谈判代表K的前提下,使得业主联盟M中每个成员得到最高的平均效用。关于函数k*(⋅)和m的关系,我们有如下引理:引理2:只要业主联盟M是可维持的,即那么业主联盟M选派谈判代表的个数k*(m)是物业公司贿赂风险成本d的减函数。并且,当d满足条件时,谈判代表K的人数不超过业主联盟M中业主数的一半,即关于业主联盟M选派谈判代表的个数k*(⋅)和业主联盟M中的业主数m的函数关系,我们有如下引理:引理3:业主联盟M选派谈判代表的人数k*(m)是业主联盟M中的业主数m的增函数。(3)第一阶段博弈现在考察需要有多少个业主自愿加入业主联盟M才能实现联盟中每个成员平均效用的最大化。根据前面的分析,业主联盟M中每个成员的平均效用是记m*是使得uC(m)最大化的正整数,m*满足:上述最大化问题的一阶条件为:其中η是Kuhn-Tuck乘子。将L(m,k*(m))=0解出的k*代入(10)式,理论上,我们可以求出业主联盟M的最优业主数m*及所对应的谈判代表的人数k*(1)。依据模型的参数值,当Kuhn-Tuck乘子η=0时,m*小于或等于n;当Kuhn-Tuck乘子η>0时,m*等于该小区全体业主数量n。无论m*小于还是大于n,我们都其中是该小区全体业主都参加业主联盟并选派谈判代表与物业公司谈判时,小区每个业主所能获得的平均效用。由于因此,业主联盟M一定是可维持的。综上所述,得到如下的命题:命题2:当业主自愿组成业主联盟M并委派谈判代表K与物业公司进行谈判时,只要物业公司贿赂谈判代表K的风险成本d满足时,一定存在m个业主组成联盟M并选派k个业主组成谈判代表K和物业公司进行谈判的均衡;均衡时,物业公司选择提供物业服务且不贿赂谈判代表。此外,业主联盟M中的业主数等于最优的m*时、且谈判代表K中的人数等于最优的k*时,业主联盟M内每个成员的平均效用达到最大值。命题2告诉我们:当物业公司贿赂谈判代表K的风险成本d满足一定条件时一定存在业主联盟M使得物业公司提供物业服务且不贿赂谈判代表K成为一个均衡。对比分析命题1和命题2的结论,我们发现:第一,业主自愿参加业主联盟并选派谈判代表与物业公司谈判能够使得那些独立谈判无法提供的物业服务得到提供。第二,当参加业主联盟M的业主数m即使没有达到最优数量(m<m*),只要满足uC(m)≥0,业主还是可以结成联盟来促使物业公司提供物业服务。第三,相对于独立谈判时至少要协调h个业主的行动,业主自愿参加业主联盟并选派谈判代表与物业公司谈判更容易解决“搭便车”问题。因此,业主自愿参加业主联盟并选派谈判代表与物业公司谈判能够更为有效地提供物业服务。五、通过立法和政策建议为业主联盟提供有效的组织保证物业服务具有公共物品特性,很难避免“搭便车”现象。如果物业公司提供某项物业服务且业主为之付费对双方来说是一种帕累托改善,我们理应看到“公司提供物业服务、业主支付物业费”的双赢结果。然而,在现实中,一边是物业公司的入不敷出,一边是业主对物业服务的不满。一个小区的业主少则数百个、多则上千个。在“多对一”谈判过程中,单个业主有可能采取“搭便车”行为,即不缴纳物业费却享受物业服务。如果选择“搭便车”的业主数量达到一定程度,其结果只能是物业公司放弃提供服务、全体业主无法享受服务。因此,为了实现业主和物业公司之间潜在的帕累托改善,就必须通过制度设计来尽可能地克服“搭便车”现象,从而使得尽可能多的业主参与到物业成本的分担中来。本文通过构建数理模型比较分析了两种不同的制度设计在提供物业服务上的有效性。模型的基本结论是:相对于业主独立与物业公司进行谈判,业主自愿结成联盟并选派谈判代表与物业公司谈判是一种更为有效的制度设计。值得指出的是,无论是第一种制度安排(独立谈判),还是第二种制度安排(业主参加业主大会、并选派业委会与物业公司谈判),全体业主选择“搭便车”而导致的“不提供服务、不交纳物业费”都是一个无效的纳什均衡。为了能够更好地摆脱“业主对物业不满,就不交物业费;而物业公司得不到利润,就无法提供好的服务”的恶性循环,基于文章的基本结论,我们提出如下的政策建议:第一,制定有利于启动和召开业主大会的制度安排,以便业主能够顺利结成业主联盟。我国《物业管理条例》第十条虽然规定了“同一个物业管理区域内的业主,应当……成立业主大会,并选举产生业主委员会”,但并没有明确制定相应的制度安排去协助启动和召开业主大会。这就造成了很多地方很难或无法产生业主委员会、以及业主大会形同虚设的局面。因此,建议在制定地方性的物业管理办法时,各地应因地制宜地设计出鼓励和协助业主结成业主联盟的制度安排,从而更好地解决业主大会的“筹备难、启动难”问题。据了解,北京市和南京市的物业管理办法中,有类似的制度安排。北京市强调基层政府在成立业主大会、业主委员会方面的带头指导作用,南京市则明确规定了建设单位承担首次业主大会会议所需费用,(1)这些尝试值得各地借鉴学习。第二,清晰界定业主大会和业主委员会的权力范围,既要保证业主委员会与物业公司达成的合法协议能得到顺利执行