物业前期介入手册

物业前期介入手册随着人们生活水平不断提高，人们对于作为房地产配套的售后服务物业管理服务水平要求也越来越高。物业管理企业提前对房地产项目开发建设进行介入，有利于提高其服务质量，方便日后的物业管理活动。而前期介入的重要组成部分就是工程跟进。物业前期介入工作原则是从物业管理及使用者角度，对项目工程规划、设计、施工过程中可能影响后期物业运营管理的关键点提出相应优化建议，以减少对后期物业运营管理的影响，更好的满足物业使用的安全性、便利性以及物业管理的节能运营等要求。一、前期介入工作内容制定工作职责：主管，跟进员相关表格：工作计划，配套设施设备情况，每日工程进度记录，周进度报表，图纸差异记录，相关建议，问题统计跟进表参加相关会议了解设计思路了解公共区域装修情况了解公共区域用电情况了解各户型的分布情况以及相关使用的情况针对发现的问题和需要完善的问题及时提交相关建议并跟进二、工程跟进的目的：及时了解工程进展状况，掌握工程施工的现场状况；对于施工现场的工程施工质量进行监督，保证工程建筑质量；掌握工程施工过程中的工程质量问题和存在的工程质量隐患和设计缺陷；根据物业管理经验和业主反馈信息，对项目开发商提出有建设性的建议和意见。三、工程跟进的范围：由于工程跟进的主要目的是为了方便日后的物业管理活动，所以，工程跟进的主要范围应以与物业管理日常工作紧密相关的分部工程为主。主控项目：电气安装工程。含：强电工程、设备安装工程、弱电工程、避雷及接地、小区综合电气布置安装工程；给排水工程。含：单位工程给排水、消防管网工程、小区综合给排水工程；防水工程。含：单位工程屋面、外墙、地下室及厨卫防水；内外装修工程。含：室内精装修、外装修；主控项目跟进内容包含：①理解和熟悉施工图纸；②清楚各工程管道、线路预埋放线和各设备的使用材料、位置、使用功能；③及时了解工程变更的有关资料（或与设计图纸不符的地方）；④了解和掌握工程的现场施工情况和施工进度；⑤对于跟进中发现的质量问题和隐患应及时记录并汇报项目工程部，并跟进至问题解决为止；⑥及时向公司和项目工程部反馈业主的意见和建议；一般项目：1、地基和基础工程。含：基坑开挖、地基的夯实、桩基础、基础垫层（及防水）、基础砼浇筑等；主体工程。含：主体结构、主体维护结构（砌体、内外隔墙）等；园林绿化工程。一般项目跟进内容包括：①理解和熟悉施工图纸；②了解和掌握施工现场情况和施工进度；③及时了解工程施工过程中的施工变更资料；④对于跟进过程中发现的工程质量问题及时记录、汇报。四、工程跟进的前期准备工作：人员构成：工程跟进应由专人专项负责。进行工程跟进的人员应以工程技术员为主，应有一定土建施工工程管理经验，懂电气安装、给排水工程。与开发商取得沟通，获取相关工程技术资料。工程跟进必须取得开发商的支持。获取的资料应当包括：项目工程介绍资料、项目规划图、单位工程的施工图纸等。熟悉图纸资料，了解工程建设参与各方的基本资料和相应负责人的联系方法，以便于在跟进过程中的及时沟通。建立完善的工作制度、岗位职责、工作流程以及相关的工作表格（见附件1）。工程跟进工作流程：进场熟悉情况，掌握当天相关工程施工进度，现场施工情况，并记录；仔细跟踪主控项目的施工过程；与现场监理或项目工程部现场工作人员取得联系，获取当天的相关工程资料；对于施工过程中发现的不规范施工行为或质量隐患应及时作图片和文字记录，并向现场监理汇报；对于已完工分项工程发现的工程质量问题，应作文字和图片记录，并向有关方面询问相关资料；整理当天记录资料，并分项汇总；对已经发现的问题应向公司内部负责人作专项汇报，再以《工程事项联系单》的形式向项目工程部反馈，直至解决为止；工程跟进人员每天应向专项负责人进行口头汇报，每周工作例会向公司领导作书面工作总结报告；工程记录资料每日记录整理，每周总结，同时应进行阶段性汇总，整理存档。工程资料的整理：跟进资料应分为工程技术资料、跟进记录资料、工程联系资料三大部分。工程技术资料包括：项目工程介绍资料、项目规划资料、单位工程施工图纸、工程施工过程中的变更资料等；跟进记录资料包括：每日施工日志、图片记录资料、施工质量问题记录、主控项目施工用主材记录以及跟进工作周（月）计划和周（月）工作总结报告等；工程联系资料包括工程事项联系单、业主的反馈资料等；每日工程跟进工作完成后，资料应当分项进行整理，有条件的话，应进行电子版整理存档；每月对工程资料进行整理。阶段性工作完成后，应将跟进资料按公司统一档案管理格式进行汇总、存档（可参照《国家工程档案整理验收规范》）。五、工程跟进中应注意的要点：工程跟进以了解为主，跟进人员不应以监理身份自居，对施工人员指手划脚，对施工单位工作人员应以请教、沟通为主，遇到问题应按程序反馈给项目工程部；及时与参与建设各方（项目、监理、设计、施工）保持沟通联系，获取相关有价值的施工技术资料；掌握各主控项目工程施工质量及验收控制要点，便于跟进过程中的工程质量控制；积极听取业主的相关反馈信息，并结合公司的物管经验，对项目工程部提出合理建议；附件：附件1：工程跟进相关制度及工作表格；附件2：各分部工程施工质量验收规范参考目录；六、工程跟进主管工作职责1、服从公司工作安排，对项目施工进行前期介入和质量跟踪。2、及时了解项目施工的进度、工程变更和施工情况，并做好相应工程技术资料和图片资料的管理，为公司的物业管理提供技术依据和服务参考。参与小区的交付查验、验收工作，接收相关工程技术资料，并根据工程技术资料对接收小区的主体结构、装饰装修、设备安装、水电管线布置进行全面了解。配合公司做好有关工程方面的技术资料和施工管理工作，对工作进行合理计划和安排。对小区内的公共设施建设、主体修缮、管道安装等工程提供相关的技术资料和相关图纸，并直接进行工程技术、质量监管。针对前期介入工作中发现的问题及时提交合理化建议并负责跟进。遵守公司各项工作规章制度，履行工作交接手续和资料移交手续，并做好施工日志。及时完成上级交办的其他临时性的工作。七、工程跟进员工作职责1、服从主管工作安排，对项目施工进行前期介入和质量跟踪。2、及时了解项目施工的进度、工程变更和施工情况，并做好相应工程技术资料和图片资料的收集整理归档工作，为公司的物业管理提供技术依据和服务参考。参与小区的交付验收工作，接收相关工程技术资料，并根据工程技术资料对接收小区的主体结构、装饰装修、设备安装、水电管线布置进行全面了解。配合主管做好有关工程方面的技术资料和施工管理工作，对工作进行合理计划和安排。对小区内的公共设施建设、主体修缮、管道安装等工程提供相关的技术资料和相关图纸，并直接进行工程技术、质量监管。遵守公司各项工作规章制度，履行工作交接手续和资料移交手续，并做好施工日志。及时完成上级交办的其他临时性的工作。八、工程跟进工作规程工程跟进员对整个工程项目施工进行全盘跟进。工程跟进员必须每天定时至施工现场，详细了解项目施工过程，特别是隐蔽工程施工、水电设备安装布线等，并详细做好施工日志。及时记载工程过程中出现的施工变更问题，复杂位置的变更应作专门的文字和图片资料并存档。详细记录施工中与公司物业相关的分部工程、管道、设备、线路所选用的材料、设备的品名、型号、规格、价格等。与工程主管部门保持密切联系，及时取得工程相关的图纸和技术资料。工程交付验收后，及时整理相关资料并归档，为公司物业管理提供相应的图纸资料和技术参考。附件：物业工程前期介入每周计划表项目名称：周工作计划：（年月日—月日）序号工作内容预计完成时间责任人备注123456汇报人：项目经理：周工作总结：（年月日—月日）序号工作内容完成时间完成情况未完成原因1234567汇报人：项目经理：注：请各部门于每周五16：00前交项目经理。汇报人：小区配套设备安装情况统计跟进表项目名称：设备名称供货品牌及安装单位安装位置安装质量状况发现及存在的问题记录人：物业前期介入工程工作日志项目名称：日期：项目施工内容主体工程装饰工程给排水及消防管线设备强、弱电及其他设备备注天气：记录人：物业工程前期介入周报表(年月日至月日)项目名称：项目内容工程进展情况与地产或施工队交接事项问题处理备注房屋/主体结构①主体②墙面③楼梯间④通道⑤屋面⑥道路⑦外墙空调位⑧墙体空调孔⑨其他供配电系统①高压环网柜②变压器③配电柜④动力柜⑤控制柜(箱)⑥公用照明⑦供电线路⑧发电机⑨其他给排水系统①消防水池②雨水井③化粪池④供水管网⑤排污管网⑥水泵⑦水箱⑧排污泵⑨其他消防系统①烟雾探测器②温度探测器③报警装置④消防控制主机⑤联动柜⑥消防水泵⑦消火栓/消防供水管网⑧喷淋管网⑨防排烟系统⑩自动灭火系统空调系统①新风机②风机盘管③其它电梯=1\*GB3①安装工程②安装质量控制③前期使用情况④电梯底坑防水处理电讯系统①电话②闭路电视监控③对讲系统④公用天线系统⑤卫星电视系统⑥紧急广播系统其它公用设施①防雷系统②娱乐场所/设备③停车场及设备④煤气管道/开关现场图纸差异记录单项工程名称：No:分部工程工程部位原图纸方案：实际施工布置：记录员：日期：工程跟进工程问题统计表序号项目名称具体位置存在问题责任单位检查时间检查人备注1234567891011121314填报人：日期：物业工程前期介入相关建议完成情况跟进表序号物业建议名称项目建议是否完成备注公共区域装修巡场记录表项目名称：巡查人：年月日栋号房号装修单位巡查内容吊顶及墙面：门窗安装：电气（强弱电）及空调安装位置：给排水、洁具及消防设施：地面防水施工：整改意见结果备注图片说明：1地点\图片说明10#电梯轿顶线路外露、凌乱，有积灰,箱体盖板未装整改建议对线路进行整理,清扫积灰,盖上盖板图片：2地点\图片说明西塔电梯机房:曳引机,控制柜,电源总开关无正楷文字提示标示整改建议对已安装调试运行的电梯粘贴标识前期介入工作参考标准物业前期介入（一）•规划项目分项标准备注总体规划出入口设置小区入口应结合景观设计值班岗亭和安全岛，人行出入口，值班岗亭宜布置在人行出入口一侧；人车混行，在车行岗上设安全岛，安全岛上设岗亭，安全岛宜布置在车行道的进出道闸中间。注意安全岛和岗亭设置应考虑车辆的转弯半径，同时考虑电脑，空调和网线等等，刷卡机的位置和高度应方便进出车辆取卡、刷卡。有学校及幼儿园的出入口应设置在小区外，应有家长接送区；住宅小区总坪出入口不宜超过3个（40万平米以上的小区可以考虑设计4个），其中一个设为人行主出入口。地下车库出入口应和总坪出入口结合在一起，以降低后期管理成本。住宅区交通实行全封闭式管理；商业出入口应与住宅出入口分开设置；主要道路和出入口人车分流，在设计和设施配置上考虑到限速要求及回车余地；园区大门口应设置总平面图；出入口造型与建筑风格相匹配，有一定的宣传效果；8、道闸设为栅栏式，且与岗亭、安全岛之间不能留空隙。对于无地面停车位的车库出入口道闸建议设置在地下。道闸设在地下的样式。地面也采用该样式。9、人行出入口分为业主专属通道和访客通道；①、业主专属通道采用箱式双摆闸机，宽度为1.9米（净宽为1.5米）。访客通道为②、摆闸机均用门禁控制。进去刷卡，出来自行按钮。刷卡感应器离门应有0.6米③、应在出入口及岗亭处设固定摄像机（摄橡机应有逆光补偿功能），分别监控车行和人行。④、应在整个出入口上面设置与项目风格相一致的防雨措施。⑤、业主卡应具有一卡通功能。摆闸机参考样式岗亭样式岗亭样式应与建筑风格相匹配；岗亭设置要四面通透，方便观察来往车辆和行人，大岗亭大于9平方米，小岗亭（移动）小于2平方米，大于岗亭内配置应急电源，配电箱一个，五孔插座4个（带漏电保护功能）、宽带、电话各一，照度应在200LX以上；岗亭应隔热保温经久耐用，不漏水，建议设置永久性砖混结构；岗亭应预留防雨可视主机机位及车辆管理系统安装位；岗亭内采用一体化工作台，材质采用铁制（不锈钢材质）经久耐用型。交通流线应尽量避免在大流量城市干道上开口，如果受周边环境限制，必要的时候应该根据高峰时段周边城市道路的车流量及是否堵塞的调研，考虑增加其他出入口分散车流，但应考虑建设及后期管理成本；小区实行人车分流，尽量不在小区总坪上设置车位；小区道路减速带建议采用金属材料应在总坪上规划搬家/装修通道（可利用园区总坪上消防通道）。应能直通单元大堂。机动车库设置住宅停车应与商业停车位分开；地下车辆出入口，距离城市道路的规划红线不应小于7.5m，并在距出入口边线内2m处作视点120°范围内至边线外7.5m以上不应有遮挡视线障碍物；地下车库应在小区外设置出入口（可避免车辆进入小区占消防车道停车，客户敏感度极高）。车库的车辆出入口不应多于3个。并应设置通向总坪上的人流专用出入口；各汽车出入口之间的净距应大于15m；出入口的净宽度，双向行驶时不应小于7m，单向行驶时不应小于5m。车库限高应在2.5米地下汽车库在出入地面的坡道应设置与坡道同宽的截流水沟和Ф24螺纹钢材质焊接制作的整体型盖板及闭合的挡水槛。出入口上设置雨棚；地下汽车库宜设置带隔油措施的散水沟及集水坑和排水泵，应属于应急回路。采用双泵；车库出入口均应设置道闸，道闸选用格栅式道闸，采用刷卡自动读写系统，距离大于3米为了减小车辆进出车库噪音，车库出入口可设计为压条式胶链，车道四周应有隔离设施，用景观方式处理；车库出入口建议采用直坡道式，坡道斜度不大于30度，建议采用防滑、凹槽式地面，车道出口应有降噪措施；有条件的情况下，最好在车库出入口设置路肩，以利于车辆紧急临时停靠；在满足通行能力的前提下，应尽量减少车辆出入口，实行人车分流，降低后期管理成本；13、出入口车道不应直接对着车位，应直接与车道相接。车辆道闸和岗亭设置在地下的情况：则该车库出入口与地下室相接的车道部位应适当扩大，确保岗亭位置不影响行车；14、车库柱与柱之间的距离应≧7.5米，双车道宽度≧车位长度，单车道宽≧3米。转弯半径应≧6米。豪华车位≧2.5*5.3米，大车位≧2.4*5.1米，标准车位≧2.3*4.915、车库地面刷地坪漆，根据项目档次不同，选择地面防护措施，防止水泥地面起沙。1、申报特级停车场物价局要求出入口不低于3个2、建议车库出入口设置成椭圆形的出口。方便车辆出入。避免擦挂。3、建议车库出入做成隧道样式（按目前我司项目的做法，要在出入口上方做雨棚，但雨棚要增加后期维护成本）。非机动车库设置非机动车车库位置不应与机动车道交叉；库内安装监控设备；车道宽度应大于2.7米，两侧设置人行梯步，中间设置自行车道，单个车道宽度大于90CM；坡度不超过20度，地面应设置防滑齿；墙面贴1.4米进口净高应大于2米应设电瓶车充电插座（间距70CM设一个，独立计量）；应在坡道出、入口处设等宽的排水沟和承重型高分子复合盖板。非机动车库照明及插座应采取独立计量；风箱设计应符合安全高度要求；库内伸缩缝应采取安全防范措施，如增加钢板；如果没有独立的非机动车车库，非机动车停车区域应与机动车位明确隔离。要能满足老年三轮车推行。垃圾中转房垃圾中转房位置选择应避免主要人流方向，应考虑夏季风向影响，建议设在比较隐蔽且方便垃圾车出入的位置（最好设置在小区的边缘和城市道路的接口处，避免垃圾车进入小区影响居民生活）。开口朝外，垃圾站门和连接道路净空应不低于5米，前方应满足9×3米车辆停放垃圾中转房门口要求安装卷帘门，要求有路沿并有斜坡便于排水，路面下设置排水沟，排水沟盖板满足载重车辆；垃圾中转房内设置要求：1）有窗户通风（百叶窗通风口形式）；2）有水源及洗拖布的水池；3）内、外侧各设置一条排水沟，地坪坡度向排水沟倾斜；4）室内和门口需考虑照明和插座，最好用防爆灯；外墙设计风格应与小区整体规划相协调。并在垃圾房三边种植与小区景观协调的植物加以隐蔽。总户数在3000户以上的垃圾房总面积应不低于80平方米。临时建渣池竣工验收后，交房前在装修通道外隐蔽区域或靠暂不开放的出口处，用彩钢瓦或砖砌的临时建渣池，面积根据小区规模不同设置；设置区位应考虑远离住宅、商铺等人流量较大的场所，宜在有高差的地点设置内凹半开畅式并在周边种植大灌木和乔木遮挡；公共卫生间小区公共卫生间应结合游泳池和会所功能用房设置及给水增加独立计量措施；地面应在合理位置设置一个（以不影响业主生活为原则）。应扣除功能用房的卫生间；应提前预留泵坑及排污管，设置蹲坑位；设置在地下室的卫生间排污泵应采用带刀片切割功能的排污泵。围墙围墙高度应大于2.4米；不采用铁或木质材料，宜采用混凝土修建；应设置不影响业主生活的围墙灯；围墙两侧应种植带剌植物，外侧加设1米宽的灌木绿蓠；围墙应尽量直，栏杆应不利于攀爬，无横筋。围墙及柱顶端加防盗刺。空调室外机位空调位尺寸满足房间面积对应功率的常见空调室外机尺寸，客厅的空调室外机位宽度不小于1.1米，预留安装中央空调的位置。空调位附近应设置有组织排放冷凝水和化霜水的排水系统摆放台要有地漏（应能收纳冬季的化霜水和夏季排放的冷凝水），排水管弯头处应设检修口，；百叶窗式设计，百叶间距应大于10CM，插销控制开闭；3、预留的空调室外机穿墙孔的坡度应向外倾斜1CM，以免雨水倒灌；4、每个房间均设空调位、管道孔、冷凝水管，包括厨房和饭厅。各房间的空调不得经过其它房间后再联接到室外机；5、商铺预留空调机位（应充分考虑房间重新分割后空调增多）及考虑安装中央空调的位置，且遮蔽（美观要求和楼上用户的要求）。6、商业用房如按餐饮用途考虑，应设置独立的烟道以及隔油池。7、注意问题：①、空调位置占用业主的使用与活动空间（尤其要避免开门后人走进来碰头！）易导致投诉；②、空调的吹风应朝向阳台内而不朝建筑外易导致投诉；③、商铺一般采用大功率的中央空调或分体空调，遮蔽不仅是美观要求，也是上层住户的敏感问题，尤其是上层住宅时；④、商铺的通风不良（尤其大玻璃幕墙），容易出现用户强行改变窗型的情况⑤、与小区相邻的商铺，不向小区内设窗和通道，如要设窗，应加装内防盗网。⑥、空调管穿墙孔借道时，需保证前面的孔高于后面的孔，确保冷凝水排施。8、会所、商业等大型中央空调外机位，应考虑排风方向和噪音问题对相邻业主的影响以及从高空往下看的整体美观效果。外立面采用经久耐脏的磁砖粘帖。便于后期物业清洁外墙。单元大厅及楼层单元大厅应根据管理需要设置摄像头及LED显示。单元大厅线路需设置多回路控制。栏杆1、阳台、上人屋面栏杆六层及以下不低于1.05米，七层及以上不低于1.15米,不得有负偏差2、竖杆间距临空处栏杆竖杆净间距不应大于0.11ｍ，且不得有正偏差；3、护栏玻璃承受水平荷载的无框架护栏玻璃必须使用钢化夹层玻璃，厚度不应小于12mm，当临空高度超过5ｍ时，必须采用钢化夹层玻璃；4、外窗台高度或防护栏杆高度不低于0.90m，且不得有负偏差；5、外阳台露台建议少采用普通铁制栏杆，和少用防腐木。因后期返修率高；6、楼层消防通风口等需要防护措施的窗口应设置安全护栏。保洁工具间、拖把池、取水点1、电梯公寓大堂应设置向外单独开门的保洁间，并设置给水点和220v10A五孔插座及地漏，根据项目定位安排；2、建议水景用水和绿化、保洁用水可循环利用；3、园区绿化取水点在靠围墙侧按每50米设1个，采用快速接头连接器。保洁取水点在每幢楼的单元出入口附近绿化带中设1个取水池，约0.2平方米，同时考虑排水，表面贴石材，设置汀步进入，作景观布置。中庭、岗亭各设置一个保洁取水点。商业街每100米设置一个保洁取水点。可于绿化带上设置；地库大约1应在单元大堂和楼层每间隔10层设置一个保洁取水点（可设置于水表井里。并同时做拖布池，拖布池应作防水处理和贴瓷砖）。噪音问题生活水泵房1、需在四面做吸音板，水泵底座应加减震垫，加软连接，出水主管线需要加减震吊环，主管加固方式以地面为主。最好是设计水泵房时远离住户。电梯机房1、离住户较近的电梯，安装时候基础加减震垫，接触器加减震垫，墙壁需要做吸音措施。选择低噪音的排风扇。中央空调机1、做噪音处理，设计安装时要考虑排风口错开住户位置，可选择低噪音设备。发电机房1、发电机的噪音：应做降噪处理，设计时考虑离住户位置要远。2、发电机排风口位置：应离住户要远，设计时应做噪音处理。车库出入口挡水沟的雨水篦子1、车库出入口挡水沟的雨水篦子应使用加厚井盖，井沟沿不能太低，井盖与沟沿要平。车库出入口井盖太薄，安装不平。导致车辆出入时有很大的噪音。阳光棚1、注意冷凝水滴的排放位置，可在棚顶牵引藤类植物。尽量减少业主投诉。井盖1、排水井位置不要设计在园区道路上，宜使用高分子复合井盖。单元门1、单元门应使用磁碰锁。可减小噪音。设备房通用条款设备房地面应用瓷砖铺装或防尘漆。设备房门窗选材合理，避免发霉、锈蚀及其他安全隐患。电梯机房1、控制柜、屏的安装位置应符合：控制柜、屏正面距门、窗不小于６００ｍｍ；控制柜、屏的维修侧距墙不小于６００ｍｍ；控制柜、屏距机械设备不小于５００ｍｍ。2、机房门：需要防盗，需要有雨棚，门口有挡水防鼠功能。3、窗户的设计以机房最长面开设对流窗户，做成普通玻璃窗户内加百叶窗，冬天避免灰土，夏天通风降温并增加防雨措施。机房外立面3米内如有建筑物需要增加防盗网。4、排风扇的安装控制依据电梯机房规范要求，机房温度必须控制在-5℃~40℃范围内，电梯机房应增设空调和安装抽排风扇，如果机房电梯达到三台，需要两台以上轴流风扇，风扇的电源需装时间控制器控制。5、底坑应设有电源插座和排水装置。连有积水井的电梯底坑积水井的底座要比电梯底坑低一台潜污泵的高度。6、电梯应增设停电自动平层装置。7、电梯机房的保温：根据实际情况针对性的对电梯机房做保温也就是隔温，抵挡外来温度的增高，主要针对夏天中午太阳直晒面，隔温的墙与顶根据实际情况决定，工艺简单价格便宜即可。8、房间内的要求房间内不宜设置排水管线与消防管线。线缆桥架不宜从房间中间地下穿，应该靠墙面走，防止踩踏造成桥架线缆破损触电。地面应做铺装或防尘漆处理。9、减震措施：电梯安装时基座需要做减震措施，接触器固定基座需要安装减震垫。内墙做隔音（结合保温）。按GB10058要求：机房≤70dB；轿厢噪声≤50dB；开关门噪声≤65dB5．业主家噪音要求，而根据建设部制定的住宅室内允许噪声标准，卧室、书房的噪声限制是白天最高45分贝，夜间最高35分贝。生活水与消防水泵房1、位置需要设置在非住户下面，设置最下层（禁止安装在楼板上，噪音难以控制）。2、门需要有防火防盗防潮的功能，有通风透气的对流窗户，运行时温度在40摄氏度以下,相对湿度应在80%以下；3、水泵、水池（箱）四周要有足够的排水沟，（宽度根据水箱补水管的流量）。需要双排水泵（一主一备），排水管的流量需要水箱补水管的流量；4、水泵房的控制柜需要单独空间（或者与有水箱水泵之间有隔挡），如果爆管，补水阀门失灵，水泵坏等不会造成电器故障事件。基础需要25公分以上，门口有挡水及挡鼠门槛。控制柜上面不能有水管与喷淋；5、水泵基础需要安装减震垫，水泵补水给水管线上必须安装软连接，出水管线的掉件应安装减震环；6、水泵房的总供水主管线上安装过滤器总阀门和计量水表。7、生活水箱间应在水箱四周做V型集水漕（50mm）并与散水沟相连；生活水箱安装低位报警系统和高位控制系统装置8、水泵房集水坑和水箱应设有溢水报警装置并连接至值班室，防止爆管。管道油漆防腐合理，管线上有流水方向指示。9、水箱、水池应加设玻璃液位显示器装置配电室1、配电室应采取适当抬高该所地面等防水措施，并应避免洪水或积水从其他渠道淹渍配电所的可能。2、配电房上空禁止给排水管道穿越，如有给排水管道穿越须设置必要的防护设施。3、配电室内电容器柜与墙面的距离不得小于1.5米。干式变压器带有IP2X及以上防护等级金属外壳与墙的净距不得小于0.84、配电室内配电装置距屋顶（除梁外）的距离不得小于0.8米5、配电室内通道的最小净宽如下表所示（单位：米）维护通道操作通道通往防爆间隔的通道固定式手车式一面有开关设备时0.801.50单车长+0.901.20二面有开关设备时1.002.00双车长+0.601.206、配电室地面可采用高标号水泥抹面压光或采用水磨石地面。7、长度大于8m的配电房须设置两个出口，出口宜布置在两端。大于60米8、配电室、配电柜门均向外开，配电室内的房间门应双向开启。9、配电室裸导体垂直上空不能布置灯具，上空布置灯具的水平投影与裸导体的净距应大于1米，灯具不得采用软线或链吊装。配电室应配备足够照度的消防应急照明10、配电室不能满足通风要求而采用机械通风时，如周围环境污浊的应加装空气过滤器。11、高压配电室和电容器室宜设不能开启的自然采光窗，窗户下沿距室外地面高度不宜小于1.8米12、消防设施配置：配电房宜设火灾自动报警及固定式灭火装置。13、配电房应在与外界有直接联系的部位如配电房门窗、电缆沟、风口等装设防小动物进入的防鼠板或防护网。配电房门口处须设置插槽式的活动防鼠板，防鼠板采用10㎜灰色酚醛树脂防火板，高度以600㎜为宜。14、配电房应设置除湿设施（可安装驱潮灯），相对湿度控制在80%以下。配电房地面应以2-3﹪的坡度向室外找坡。15、配电房应铺设完好的绝缘地垫。16、高压配电室需要有完好的模拟操作盘，高压操作工具与高压操作保护设施发电机房1、发电机应采取适当抬高该所地面等防水措施，并应避免洪水或积水从其他渠道淹渍配电所的可能。2、位置属于最底层，不在业主住户下方。设置专门的烟道排到楼顶。3、发电机房上空禁止给排水管道穿越及消防喷淋管网，如有给排水管道穿越须设置必要的防护设施。3、消防设施配置：配电房宜设火灾自动报警及固定式灭火装置。4、油箱底部加装清洗放油阀门；储油间地面应采用沙地或鹅卵石5、发电机的底部要预留足够空间，方便更换机油柴油，方便维修。6、加油的管线需要在卸车的位置与油箱加油口有固定的管线。7、储油房门口需要做挡油槛，油泻漏不蔓延，不污染，不引起危险。8、发电机要覆盖所有的电梯、消防应急照明（包括车库应急照明）、生活水泵房、消防水泵房、车库污水泵、中控、监控用电、电话、宽带、有线，物业服务中心，车辆道闸、公共部位照明。9、火灾自动报警系统停电时可持续工作8小时、输出电压稳定弱电系统在小区重要路段设置云台摄像，保证监控覆盖所有重要出入口。地库出入口，主要路段设计安装监控。可视对讲、围墙监控、电梯监控等弱电系统单独取电，避免和其他系统混用电源。监控中心应做吊顶，配备能存储30天录像的硬盘，确保符合国家安全管理要求。户内燃气红外保留足够的预留线，满足业主装修吊顶需求。配套设施物管用房见相应章节架空层要求：与会所功能不重叠，相同功能集中一处，与总坪景观协调、简装，以普通配置为标准，架空层地面采用阴灌木或者硬化，装饰设计严格符合安全规范要求；标准功能配置：书吧、全民健身区、儿童乐园、社区保健室、老年棋牌室、社区活动中心。具体面积根据小区规模定底层商业用房应与规划功能一致，开间大，进深小，门面大；商铺外方便进出，能够停自行车、汽车能够直接进出；有统一的店招及广告位规划，有1.5倍商铺数3P以上空调位；每户应配置2部电话外线、光纤入户、三相电源；少规划餐饮，如有应设置专用不影响业主的排烟道及天然气以及隔油池；雨棚不采用玻璃顶；会所会所应根据小区容积率设计会所大小，最好布局在小区外部，在外部开设出入口，保证大社区的共同使用；会所应设计为中高档次休闲会所，会所外观应与小区总体建筑协调；会所内可设置游泳池、咖啡厅、中餐厅、健身房、阅读室等；如果大型社区会所为几个，可按健康运动、休闲娱乐、素质教育等主题进行规划功能；对会所内游泳池用水电、中央空调应独立计量。库房1、库房应设计为通风、采光良好，库房内应设置消防设施，货架安装到位，室内应配备手动除湿机；2、危险化学品应单独设计库房，设计时应符合危险化学品存放要求，灯具开关使用防爆型。3、室内要求有足够的照明，有强制通风设施。游泳池公共游泳池平面形状设计建议优先采用矩形。不能采用矩形的情况下，要保障泳池周边至少三处观察点前视能够观察到任何角落；泳池可配置合理照明灯具，以保持夜间游泳及救生需要，建议减少或不采取水下照明；泳池管网设计考虑外露或管道井架空便于维修，在回水的总管处设置高质量总阀门，所有泵均能作为吸尘泵用（需要在相关位置设置阀门）；成人池与儿童涉水池隔开独立，成人泳池分深水区、浅水区，深水区不应超过1.5米；设置防潮、耐用、适量的休闲桌椅及救生员观察椅；泳池独立围合，入口处设置浸脚池（不小于入口尺寸）（2MX2MX0.3M）便于管理。池边设置衣物、毛巾架；淋浴位、更衣柜和洗手间蹲坑位的设置数量应与泳池正常使用顾客需求数量匹配；在泳池的循环管道上的各阀门前装活接，便于维修更换阀门，且排水系统能排干泳池的水，有补水阀门，底部有坡度排水；泳池周边地面应选择防滑地砖，配置救生圈、人工吸尘工具、离管理室总远端应配置五孔插座；游泳池的更衣柜、钥匙，建议选用防湿、防锈材料制作，泳池回水口、进水口有格栅盖板防护。深水区与浅水区的分隔设施齐备、完整，严防儿童误入深水区。建议在泳池池壁水线下15cm处，对称设计一些直径为15cm、深度20cm的圆筒型内凹式圆孔，圆筒内施工预埋直径为10cm的不锈钢圆环，以便于系挂水漂材；游泳池进水口和回水口的数量应满足循环流量的要求,设置位置应使游泳池内水流均匀、不产生涡流和短流。进水口格栅孔隙的水流速度不宜大于1.0m/s，回水口格栅孔隙的水流速度不应大于0.2m/s。进水口格栅孔隙的宽度不得大于8mm，池底回水口格栅孔隙的宽度成人池不得大于10mm，儿童池不得大于8mm；游泳池泄水口应设置在池底的最低处，泄水口的数量按4h排空全部池水计算确定，游泳池宜设置池岸式溢流水槽。水池、游泳池周边需有安全防护措施，池边需有挡水沿或排水沟，设消杀清洁水池的装置；水池应少选用马赛克,易脱落、平整度差；游泳池更衣室淋浴应考虑安装200L以上的燃气热水器，应考虑燃气的点位；游泳池应计设在注水时4小时注满，排水时8小时排空；游泳池用水应直接从市政接，不经过二次水泵供。以免后期补水时造成二次供水水压下降。游泳池需增设独立监控设施。总坪上儿童游乐场儿童游乐场地在景观绿地中选择固定场地，离居民区半径不少于10米，规划1—2个不等；儿童游乐场地按小童区和大童区划分，选择在通风日照好的区域；地面选择防滑、防撞、耐磨、耐腐蚀材料铺装，如塑胶喷涂或拼接地垫；应在周边规划休息区，周围宜种植遮阳乔木，并设置适量的座椅和物品存放设施；儿童游乐器械应兼顾2—7岁儿童兴趣，设备可配置综合型翻斗乐、也可设独立设施：秋千、跷跷板、梭梭板、滚筒等；设使用须知和警示标志。物业前期介入（二）•土建标准项目分项标准备注地下室主体设备房水泵房、发电机、风机房需四面做吸音板（重点降噪处理），需在水泵和发电机底座加减震垫，水泵房水泵需加软连接，出水主管线需要加减震吊环。电梯机房、中央空调机房应进行降噪处理；若设计安装时应考虑排风口错开住户位置，可选择低噪音设备。配电房、发电机房等重要设备房尽量高于车库地面；不能在小区里最底层设备房外应设置挡水门槛、防鼠板；5．水泵房；值班室；配电房；发电机房；电梯机房地面建议采用普通瓷砖贴面；6．设置电缆沟，应做好防水处理，有渗漏情况的应在沟内最低点设置泵坑；7．配电房、电梯机房、发电机房应设置足够的双电源插座；8．发电机房水箱侧设置给水点和集水井。抹灰达到普通抹灰标准；2.灰色的防水贴脚线；地下室污水井电梯底坑、地下室四周、车位后面应设置污水坑；电梯底坑、水泵房内及车库出入口应设置双泵泵坑。采用两路电源供电；电梯底泵坑积水井的深度应低于电梯底坑一台潜污泵的高度，且无其他水源流入；设置在最底层的配电房电缆沟外，应设置双泵泵坑且配电房泵坑深度应低于电缆沟；泵坑应设置沉沙装置；污水井盖应一个人能够提升，使用加厚复合盖子。（防盗）排水沟排水沟应靠墙、靠车位后设置，采用高分子复合雨蓖子。雨蓖子下承重台阶两边应大于3－5CM。下沉式庭院采用下排式地漏下水井盖采用三防式，重要干道及化粪池井盖采用五防式，避免采用绿化式井盖；车道及车位上采用混泥土下加Φ110的PVC或铸铁排水管；车库出入口应设置截水沟，排水应直接接入地面雨水井；坡道较长又没有防雨顶棚的应在坡道中间增设截沙沟；车库出入口应采用加厚复合蓖子，承重应大于5T；车库的保洁取水点应设在污水井排水沟边上。相邻墙面做好防潮处理。地下车库地面周边沿墙体要预留50ⅹ50mm的引水槽，槽内做好防水处理，引水槽联通接入就近的积水井或排水沟内。所有涉及单位未标注为mm楼道消防通道宽度应大于1.1米；地面压光处理或铺设瓷砖；应急指示灯应采用嵌入式；负一楼和顶层采用大气美观的钢质防火门。室外消防通道1.消防通道应采用沥青路面，防止破损。天台上人屋面烟道应高于2米，应设置挡雨装置，排烟口空气应对流；应有防护栏靠外墙顶部应设置承重1T的吊钩；3.风机应设置防雨装置；4.屋面顶楼可设置一定数量承重1T的吊钩，以便后期高空作业。外立面1、室内无排气管道的卫生间外墙要预留统一的卫生间排气孔2、所有燃气热水器位置外墙要预留统一的强排烟管道孔3、空调室外机安装位置的设置要便于从室内进出，应设置在可开启的铝合金窗一侧或设计铝合金窗时应考虑将可开启铝合金窗开启方向尽量靠近空调摆放台位置。4、可开启铝合金窗的宽度尺寸应可以供室外机进出宽度。物业前期介入（三）•物业管理用房标准项目分项标准备注功能办公用房办公用房应当符合国家有关工程质量和安全的要求。办公用房内墙应刷涂料，顶棚吊顶或刷涂料，地面铺瓷砖。具有备用电源供电。住宅小区内配置通讯、有线电视、网络宽带等设施，应在房内预留端口，具备正常使用功能。其余可在二装时考虑。5．可于架空层设置。若无法在地面设，可设置为下沉式，应有足够的通风和采光，相应的绿化环境。。客服中心应宽敞明亮、方正，有开阔的开口正对小区，应与办公区分开；配置通讯、有线电视、网络宽带及视频监控等设施，应在房内预留端口；位置宜选在小区主出入口的位置。可于架空层设置。若实在无法在地面设，可设置为下沉式，应有足够的通风和采光，相应的绿化环境；（有卫生间且可安装空调）面积一般在100平方米以上。库房库房应设计为通风、采光良好，库房内应设置消防设施，货架安装到位，室内应配备手动除湿机；危险化学品应单独设计库房，设计时应符合危险化学品存放要求；室内要求有足够的照明，有强制通风设施，建议室内照明、开关排风机必须选用防爆型。工具房工具房应按工具的种类设置专门的工具柜及常用工具放置架；工具房应通风良好，室内干燥；地面应贴防滑白色地砖，贴10CM贴脚线。宿舍每间宿舍内应设置员工物品存放柜（如：洗漱用品放置架等）和衣柜；室内应考虑3－5个插座；应在宿舍集中区修建卫生间、洗漱间、淋浴室、晾衣区等；地面应铺设地砖；应有足够的通风和采光；最好于架空层设置，若实在无法在地面设，可设置为下沉式，相应的绿化环境。员工娱乐室应宽敞明亮，通风良好；配置通讯、有线电视、网络宽带等设施，面积约50平方米。培训（会议）室培训室应能够容纳100人以上，面积约100平方米。要求宽敞明亮通风良好；培训室应进行二次装修，桌椅应安装到位；配置通讯、有线电视、网络宽带、音响等设施；贴白色防滑地砖、黑色贴脚线，白色乳胶漆；墙面按柱子设置插座，安装风扇。客服中心值班室值班室应内应配置通讯、有线电视、网络宽带等设施，应在房内预留端口，具备正常使用功能（有空调安装位和卫生间）。2.要考虑值班人员住宿，面积为10平米左右。工程值班室1.值班室应内应配置通讯、网络宽带等设施，应在房内预留端口，具备正常使用功能。通风良好，要考虑值班人员住宿，面积为20平米左右。保洁用房1、通风良好，面积约40平方米。可于地下室设置。绿化用房1、通风良好；2、面积约20平方米。可于地下室设置。电梯驻场用房1、通风良好；2、面积约20平方米，通讯畅通。可于地下室设置。业主委员会办公用房应设置在办公用房附近，通风采光好；铺普通地砖，顶面、墙面刷乳胶漆；应当为地面以上的独用成套房屋，并具备水、电等基本使用功能；建筑面积为15—25平方米。物业前期介入表格（四）•强电标准项目分项标准备注电梯电梯层门应设置2％的坡度，且门槛高于地坪5MM；电梯噪声对住户的影响应在40分贝以下,电梯机房需安装轴离风机和空调，便于通风和降温。电梯机房内门钥匙应通用，排气扇应设计定时或温度控制开停、天台上的电梯机房门可以考虑设置不透光向上的百叶通风，优先考虑在电梯机房安装温度自动控制的送风、排风系统；轿厢风扇要保证内通风，封闭的电梯厅需设置排风设施，需增加材质、高度的防鼠板；控制中心有电梯的运行指示，消防电梯应具备消防迫降功能；电梯应设置五方（底坑、轿厢、轿顶、电梯机房、监控中心）对讲系统且手机信号应覆盖轿厢，电梯监控单独取电电梯钢缆规范平层标识，电梯机房配标识对应的平层对照表，塑封贴于显著位置处电梯用钢丝绳满足GB8903-1998，钢丝绳直径损耗量原直径的1/10时即需更换电梯曳引机须满足GB/T13485-1992电梯启动、运行、停止时轿箱内无较大震动和冲击，制动可靠。超载实验必须能安全启动、运行和停止电梯底坑无渗漏且排水通畅，无杂物，缓冲器能正常运行极限、限位、缓速装置的安装位置正确，功能必须可靠。急停、检修转换等按钮和开关的动作必须灵活可靠电梯电源应专用，并设置双电源、机房照明、井道照明、轿厢照明应与电梯电源分开专用，电源与应急电源能正常快速切换。并单独计量。高低压配电配电房应集中设置在地下室，考虑通风、散热的要求。且配电室必须在墙面、屋顶做好隔音处理。配电室净高不小于3.7米，梁下高度不得小于3.1米。配电室需要设置2个独立的向外开启的门；大门内侧设置防止小动物进入配电室的活动挡板;门宽度不应小于2米，最好为能够散热的钢网门；配电室所在的防火分区须有人行通道通向地面；配电室耐火等级为一级；电缆桥架应选择花桥架，且中间不能有接头，线路并排整齐，高压电缆、低压电缆应分桥架布线。配电房各高低压配电柜前应铺设绝缘橡胶垫；配电室要有送、排风设施;配电室严禁给排水管道穿过，应设气体灭火设施;配电室内应配置驱潮灯;配电房设计不宜采用下沉式，且门口设置挡水门槛，高度不低于50公分;配电室电缆线应设计下进线式，电缆沟应设计排水系统;配电柜后门要能打开，利于日常检查;值班区域应与设备区分开，地面应贴地砖;高低压配电室应设置物理隔离，直流操作电源应设置在与配电室隔离的房间内;配电室须配备应急照明设备设施（应保持2小时以上应急时间）;在变压器、高、低压柜及母线桥上方不宜布置灯具;照明箱电源由配电室双电源控制箱供电;设备间每面墙安装至少3个电源插座;变压器采用干式变压器，变压器内部配置散热风机。发电机发电机供电范围：小区电梯、二次供水系统、消防系统、安防系统、园区照明、楼道照明、车库照明、物业办公室照明、设备房应急照明、地下室排污系统、门禁系统、公共照明;发电机房的灯具应设置防爆驱潮灯具;3.发电机油箱的进油口设置在方便车辆进出可装卸位置，方便加油，油箱上设置直径不小于2寸可直到地面的透气弯管;4.发电机房空间较大时建议在满足设计规范的前提下利用灭火器替代C02灭火系统、节约投资及后期维护成本;5.发电机房设计水源和排水设施，发电机在停电时能自动启动，机房送、排风装置在发电机停机后有延时关闭功能;6.机房墙体应做好防水；7.发电机排烟口设计不能对着住户阳台，应于天面或总坪上远离一楼住户的位置设置。在总坪上设时应作景观布置。8.发电机储备用油应至少满足4小时供电需求，但不应超过8小时需要量。9.发电机下方设置废润滑油收集油槽或有足够空间放置油盆，便于更换润滑油，下方应与地面保持一定距离，以便维护检修10.发电机设备房内需配置维修专用工具存放架11.发电机自动转换柜应具有自动和手动转换功能12.发电机进风口应应有降噪措施，机房设置隔音砖，并安装不锈钢防虫网13.发电机基座应与接地带可靠焊接，排气管应采用金属软连接，有高温隔离等防烫伤措施14.火灾自动报警系统停电时可持续工作8小时、输出电压稳定15.储油间油箱底部加装清洗放油阀门；储油间地面应采用沙地或鹅卵石通排风系统地下汽车库应设置独立的送风、排风系统;其风量应按允许的废气标准量计算，且换气次数每小时不应小于6次，其排风机宜选用变速风机。三、其控制方式：与消防控制系统可以联动控制。四、风机电机接地良好，相间、对地绝缘电阻、主回路交流接触器合格，风机软连接完好，运转无杂音动力电的配置设备房高度、大小按设计规范要求，禁止各种给排水管线穿越设备房；设备房应保持通风良好，要有足够的照明，地面应全部铺设地砖，配置降温、除湿、降噪、防火、防小动物设施，各种警示标志应安装到位；各设备房配电柜前应铺设绝缘橡胶垫；各设备房应做好防水；水泵房应设置排污泵、排水沟；设备房应有设备房铭牌；开关、传输线路标示清晰；对于有严重噪音污染的设备房（水泵房、风机房）需采取降噪处理；景观水景泵控制柜中安装时间控制器，方便水景泵运行时间管理，单独计量并分区控制。中央空调空调房间内噪声应符合设计规定要求及有关国家规范,空调机组室内外机的运行时，产生的噪声不应超过产品性能说明书的规定值及有关国家规范；空调系统与风口的风量测定与调整，实测值与设计风量的偏差不应大于10%。空调工程的控制和监测设备、应能与系统的检测元件和执行机构正常沟通，系统的参数应能正确显示，设备联锁、自动调节、自动保护应能正确动作.空调工程水系统应冲洗干净、不含杂物，并排除管道系统中的空气；系统连续运行应达到正常、平稳；水泵的压力和水泵电机的电流不应出现大幅波动，系统平衡调整后，空调机组水流量应符合设计要求。末端设备（风机盘管机组、空调箱）的三速、温控开关的动作应正确，并与空调机组运行状态—一对应。空调工程的控制和监测设备、应能与系统的检测元件和执行机构正常沟通，系统的态参数应能正确显示，设备联锁、自动调节、自动保护应能正确动作.在水系统管路中必须安装水流开关，在系统最高点必须设排气阀门，在进、出水管连接处必须安装截止阀门，在系统最低点应设置排水管及排水阀．电动自控阀门在安装前应进行单体的调试，包括开启、关闭等动作试验.卷材防潮层采用螺旋形缠绕的方式施工时，卷材的搭接宽度宜为30－50mm.中央空调控制室应设置在主机的附近。航空障碍灯在建筑物顶上装设障碍灯时，应考虑避免使周边居民感到不快。一般要求从地面只能看到散逸的光线。对于建筑物顶上有烟囱的，考虑到烟囱对障碍灯的污染，障碍灯可装设在低于烟囱口的部位。照明系统楼层照明应控制灯具数量，并采用适合功率的LED节能灯；地库照明应避免使用大功率灯具，应采用10W左右的LED节能灯；设备房照明应采用LED节能灯，并控制灯具数量；室外照明控制照树灯数量，路灯采用节能灯；景观照明控制柜设立在室内。消防排污泵1、采用双电源供电。设置双泵。止回阀。2、排污泵运行主要参数（流程，扬程）是否符合出厂要求，电机绝缘测试，电流检测是否符合出厂要求避雷系统防雷设计在满足国家规范的前提下应严格控制引下线，接地极的数量；地极导体和地极母线不能曝露在地面上屋顶配电箱（如光彩照明、电梯机房等配电箱）、住宅楼栋总箱应设置浪涌保护装置；供弱电用的管井插座，配电总箱（含电梯）设置涌浪保护器；卫生间应做等电位联接；避雷针网及接地装置如设在公共地方应作标识，便于检测和维修。避雷针接地电阻值应在10欧姆以内避雷网、避雷带相互连接处焊接要牢靠，不能出现脱焊现象物业前期介入（五）•弱电标准项目分项标准备注红外线周界系统周界防护技术宜采用主动红外对射报警探测器总线制报警主机的方式;具有自动调节感应度控制功能，能适应雨、雾、雪等恶劣气候；探测方式是4光束同时遮断式；建议选用广度角非球面镜头、尺寸小、有效口径大；报警时反应时间要快；（显示报警路段和报警时间）还需有防拆、防剪、防移动等多重防破坏、抗强光干扰功能。系统自动保存报警信息监控系统监控室一、硬盘录像机的要求：4/8/16路全实时数码硬盘录像机，图像应保持在30天以上；录像回放时可选择快放、慢放及暂停，并具有多种速度及回放画面大小选择；具有十六画面、九画面、四画面、单画面等多种监视方式；（中控室内屏幕显示，可自动或手动切换，画面上可显示摄像机的编号、部位、时间、日期等）具有强大的网络功能，支持LAN、WAN、DDN、PSTN、ADSL等多种网络，实现远程监看、报警和录像；具有云台、镜头实现本地或远程控制；采用WINDOWSXP操作系统，操作简便。控制台正面与墙的净距不应小于1.2m；侧面与墙或其它设备的净距，在主要走道不应小于1.5m，次要走道不应小于0.8m。机架背面和侧面距离墙的净距不应小于0.8m。二、监控室环境室宜设置在环境噪声较小的场所,室的使用面积应根据设备容量确定，宜为12～50m2；室的地面应光滑、平整、不起尘。门的宽度不应小于0.9m，高度不应小于2.1m；室内的温度宜为16～30℃，相对湿度宜为30%～75％。监控室设防静电地面，所有管线走桥架。监控摄像要求根据环境的亮暗自动调节快门时间，得到清晰的图像；夜间隐蔽监视时采用红外监视形式；在地下车库出入口选用普通枪式摄像机，在车库内安装云台，摄像机自动匀速270°旋转，便于监控车库情况，在电梯轿内可选择半球型摄像机；室外摄像机要求全面防水、防雾；根据工作环境配备相应的摄像机防护套；门岗及小区主干道采用云台摄像机；各监控摄像头电源应考虑与小区后备电源相联便于停电状态下的安全监控；采用彩色监视器。摄像机宜安装在监视目标附近不易受外界损伤的地方，安装位置不应影响现场设备运行和人员正常活动。安装的高度，室内宜距地面2.5～5m；室外应距地面3.5～10m，并不得低于3.5m。电梯轿厢内的摄像头应安装在电梯厢顶部、电梯操作器的对角处，并应能监视电梯厢内全景。8．摄像机镜头应从光源方向对准监视目标，并应避免逆光安装；当需要逆光安装时，应降低监视区域的对比度。9．周界围墙摄像机具备智能视频分析功能。10．监控前端设备采用集中供电模式，并与小区应急电源相联，从监控机房UPS敷设至少3-4条电源主干线缆至各单元弱电箱或总坪弱电箱后，再转为低压供前端摄像机使用。11.电梯摄像机在电梯井道传输部分，电梯选配时预留电梯视频随行电缆。（紧急/救助/燃气）主卧室、卫生间及客厅设置紧急按钮，在跃层时应考虑设置2个紧急按钮；安装高度为距地面66mm，具体位置即隐蔽又要便于操作。厨房设置煤气报警探头并能消防报警控制系统联动。停车场智能系统系统采用非接触式感应识别IC卡对进出车辆进行管理，读卡距离大于≥1米，系统具有防重入功能；设置服务器，车辆管理系统的全部数据归集到服务器管理，各出入道口仅作为管理终端。每台终端管理计算机配置小功率UPS电源，功率不小于500VA；数据包括贵宾卡、业主卡、月租卡与服务器中存储的车辆的原始照片、车牌号码、持卡人姓名、住址、电话等信息，业主卡、月租卡的物业管理费缴纳情况、月租卡的租金缴纳情况等。能实时提供进出小区时间、进出小区经由道口。临时卡车牌号码、进出小区时的车辆照片、进出小区的时间、经由道口、收费情况；车辆进出档案记录资料按记录10000车次资料后逐次覆盖；可按进出小区的时间段、卡类、卡号、物业卡、维修卡卡号、用卡时间、姓名、地点等直接查询；当月卡到期时间，能在管理中心和终端机上自动提示，或通过对讲系统信息发布功能进行提示；系统设备可全天候使用（环境温度：－10℃～＋55℃），具有防潮、防雨、防尘、防雷、抗干扰的能力；档车器具有防撞、防砸车等功能。运行寿命：≥500万次，杆长：3000毫米；车辆进出小区时能提供清晰的车辆图像进行对比（岗亭值班员对比）。感应IC卡与车辆一一对应。将车辆管理、门禁管理、代收费管理和消费管理等用同一软件集中管理，全中文视窗，对车辆和人员的出入分别自动记录并形成报表（包括出入时间、出入口、车号、身份、停车费等信息），可以对智能卡授权，设置系统设备各种参数，统计查询历史数据。功能可根据物业管理要求做出相应调整，满足需要；出入口摄制的车辆进出图像和读卡信息等全部存贮在服务器中，各出入口管理终端均从服务器调取图像信息，传输时间<2秒，带宽满足要求；具防重入功能：持卡车辆持读卡在本系统范围内未撤消（出入）信息，不能使用该卡再次出入。多辆持卡车出入，如有无卡车或无效卡夹在中间，系统能识别并发出强烈报警，但车挡仍保持开启；与读卡控制器和车辆感应器联接，有车通过挡杆即开启，动作时间为：刷卡到抬杆的全部时间≤3秒全部完成，挡杆为防撞活动绞链，一旦发生撞杆事故，对车对档杆均无严重损伤；在小区出入口各设摄像机，对进出车辆摄像进行对比（包括车辆的车型、车号、司机等映像资料），在每个出入口摄入的图像资料都可以在任何一个出入口调出使用；摄像机采用具有道路专用强光抑制型（或日蚀型）彩色摄像机，信噪比大于48Db，最低照度小于1Lux/F1.2，大于480电视线；车辆感应器能有效识别普通车辆和摩托车，具有停电手动控制功能，具有自动发卡功能。门禁系统、对讲系统一、管理平台：1、管理中心机的连接、围墙机的连接、单元门口机的连接及每个单元门口机与室内分机的连接应达到合理的数量，每台可互相联络，达到岗哨联线；2、系统采用TCP/IP结构传输。3、具有非接触式刷卡开门功能，卡片感应距离5～8CM。二、室内可视对讲采用普通彩色显示。可视对讲室内分机联网箱应安装于干燥散热便于维修的位置，分机电源应采用开关电源控制且容量留有适当余量。三、门禁刷卡器的采用：1、要求选用联网型门禁控制器，非接触IC卡读卡器，独立型门禁一体机，出入口管理控制软件,电插锁、磁力锁、电磁锁等；2、小区各单元门应采用磁力锁，吃力应大于300公斤。闭门器应选用液压型，选形时应根据关门力度大小选择，并留有余量；3、应设有后备电源，电源容量按市政停电后，UPS电源集中供电，柴油发电机保障其负荷，户内机供电系统以6~8户标准配置电源（电流至少3A以上）电子巡更系统1、电子巡更点安装数量和位置，在确认合同前，需与物业公司确认。2、电子巡更棒应能和PC工作电脑联机；3、应配置电子巡更系统软件。消防系统1、由于《高层住宅规定》要求高层建筑应设有消防水池，加大屋顶水箱的贮水量（可按30分钟到60分钟消防用水量考虑）；2、增加市政室外消火栓的密度和数量，在建筑物的合理位置均匀布置水泵接合器，在多层、高层每层及地下车库应设置合理数量的消火栓。3、对消火栓系统而言，根据“高规”的要求，在每个室内消火栓处应设置直接启动消防水泵的按钮。根据“报警规范”的要求，在消防控制室处也应能手动控制消火栓泵的启、停；4、应在楼层下设置消防加压泵房，从市政管网直接取水或抽水到屋顶水箱；5、楼层消防箱外表面装饰应与楼道设施相协调，且消防栓不能正对电梯厅门和住户门，应设置在靠消防门处。6、喷淋系统的末端试水装置，应具备消防后备应急电源；7、在高层楼道、地下车库应设置紧急广播系统，根据火情打开着火层及相临层的扬声器。在紧急广播系统中还设有自动录音装置，即在扩音机打开后，自动联锁录音机开始广播消防信息；9、探测器的点位逻辑编码表、联动关系表应一一对应并准确无误；10、应能对电梯、中央空调、供配电、防排烟系统、防火卷帘、声光报警、普消泵、喷淋系统、应急电源进行联动控制并有反馈信号显示；11、室内烟感及红外报警保留60CM预留线；12、消防控制柜集中设置在监控中心。13、消防监控中心消防报警系统应有与竣工图一致的CRT图像显示功能设备监控1、居住区室外公共区域照明应采用定时开关控制，楼梯间照明应采用节能感应开关控制；2、电梯厅和走道公共普通照明应采用定时开关控制，控制开关设置在强电井内；3、应设置电梯故障报警、求救信号指示或语音对讲，报警信号应回报监控中心；4、给排水设备故障报警；蓄水池（含消防水池）、污水池的超高低水位报警。背景音乐与紧急广播在小区广场、室外草坪、中心花园等位置安装有线广播装置，定时播放背景音乐、物业管理通知；发生突发事件时可强制切入紧急广播接地与防雷1、对讲、周界防越与报警联动、闭路电视监控、门禁管理、背景音乐与紧急广播、停车场管理、公共信息显示等安装在室外的设备必须作可靠的接地防雷处理，由室外引入安防监控中心机房的线缆须加装防雷保护器等设施，供电电源应采用3级以上防雷措施2、采用局部等电位联结，通过接地干线引接建筑物联合接地网的接地方式物业前期介入（六）•给排水标准项目分项标准备注二次供水生活水箱水箱箱内分布有均匀的不锈钢拉筋，使箱体受压更均匀合理、更牢固；水箱顶部设700*700以上检修孔1个，检修孔内外均设有不锈钢扶梯，方便检修人员出入；检修口的位置应在水箱浮球控制阀的上方便于检修。水箱顶部对角设带有防虫网的透气孔，以确保水箱内的空气流通及水箱的干净；水箱箱体上均可多处设置进水、出水、溢水、排水等各功能接口，每个接口短接端均预留有PN1.0MPa标准法兰盘，材质全部为不锈钢材料；水箱设有可自动控制的水位控制系统及缺水保护装置；生活水箱安装低位报警系统和高位控制系统装置二次供水系统采用自动恒压变频控制系统供水，并单独计量。水泵房水箱和集水坑应设有溢水报警装置，防止爆管。管道油漆防腐合理，管线上有流水方向指示。水箱必须单独设置和专用位置，并有良好的通风和保温措施。水箱总有效容积不应超过36小时的生活用水量。容积大于50m3的水箱必须分为两格，并能独立工作。水箱底部应架空，距地面应不小于0.5m，水箱底部的地面应水泥找平放坡处理，不得有积水。水箱箱壁与墙面距离应大于0.7m，水箱顶部与楼板间距应不小于0.8m。室内建筑凸出部分距水箱距离应大于0.5m。水箱高度一般不应超过3m。当超过1.5m时，水箱内外应设置爬梯。水箱内爬梯、支撑件及配件等，必须使用不锈钢材料。水箱必须设置人孔，圆型的人孔直径应不小于0.6m。方型的人孔每边长应不小于0.6m。水箱人孔必须设有带锁的密封盏，保护高度应不小于0.1m。放空管必须设在水箱底部，直径应不小于50mm。水箱底部应有一定的坡度，坡向放空管。水箱出水管管口下沿距水箱底部应不小于0.1m。进水管下沿必须高于溢流管上沿，距离应不小于0.1m。水箱的溢流管、放空管严禁与排水系统直接相连，与集水井最高水位应有不小于0.3m的空气隔断。水箱进水管与出水管，必须采取相对方向设置，必要时应设导流装置，必须安装阀门。16.严禁设计、建设地埋或半地埋式蓄水池。地下管网标示设分区控制给水阀门，每个单元分设高、中、低区控制阀门；各阀门处做好控制标示牌，指出控制的具体位置；地下室消防管道、消防设备房管道应标示出水流指示方向；地下室给排水设备机房设用途标示牌。雨、污水管每层雨、污水管道应设支架，管卡埋设牢固，管卡与管子接触紧密；雨、污分流，采用独立的管网系统；总坪雨、污水管应高于市政管网，管道需设置好坡度；总坪上公共污水井应尽量设置在绿化带上，且设置为拉手式的；排污管应直接排入地面雨污水井中，尽量不要进入地下室且弯头应少；一楼的排污管应单独设置；地漏应与地面平齐，不得有正偏差；无防水要求的阳台、厨房的地漏周边应做好防水处理排水管直径设计应满足相关排水需求。架空层所有的排水横管应有足够的放坡且必须设置可拆卸检修口。所有穿楼板的立管必须有套管且周边做好防水处理。消防水池消防水池、消防水箱的施工和安装应符合现行国家标准《给水排水构筑物施工及验收规范》的有关规定；消防水箱的容积、安装位置应符合设计要求。安装时，消防水箱间的主要通道宽度不应小于是1.0M；钢板消防水箱四周应设检修通道，其宽度不小于0.7M；消防水箱顶部到楼板或梁底的距离不得小于0.6M；消防水池、消防水箱的溢流管、泄水管不得与生产或生活用水的排水系统直接相连；管道穿过钢筋混凝土消防水箱或消防水池时，应加设防水套管；对有振动的管道尚应加设柔性接头。进水管和出水管的接头与钢板消防水箱连接应采用焊接，焊接处应做防锈处理。消防水箱的供水，应满足系统最不利点处喷头的最低工作压力和喷水强度。应设止回阀，并应与报警阀入口前管道连接。轻危险级、中危险级场所的系统，管径不应小于80mm，严重危险级和仓库危险级不应小于100mm。应在建筑的最高部位设置重力自流的消防水箱。高位消防水箱的设置高度应保证最不利点消火栓静水压力。消防用水与其他用水合并的水箱，应有消防用水不作他用的技术措施。高层建筑物内的消防水箱宜采用两个，在一个水箱检修时，仍可保存必要的消防应急用水，并应在水箱的底部用联络管连接，联络管上设置阀门，此阀处于常开状态。消防水箱若与其他用水的水箱合用，使水箱内的水经常处于流动更新状态，以防水质变坏，其他用水可采用虹吸管顶钻眼等措施供给。物业前期介入（七）•景观标准项目分项标准备注绿化绿化植物搭配总坪上散水沟边不宜覆土种植景观绿化植物；围墙周围或安装红外线的地方，不要栽主干低、分支过多的的树木，避免红外误报；考虑各区四季的植物不同生长周期效果的搭配和喜阴喜阳的植物搭配。特别是小区、商业街大门应四季有花；房前屋后少种植柏树、玉兰、万年青之类有特殊意义的植物；少种植草坪，种植长势较慢的草坪；草坪边角尽量采用弧形设计；道路俩边的散水沟应低于路面3-5cm，并有沿阶草或麦冬等紧密封边；靠近楼栋区域不宜种植有分支的高大乔木，避免安全隐患；非主干道和展示区不采用草花设计，可使用不同颜色的常年生植物搭配栽植；在车道拐弯处不种植可能遮挡视线的植物。水景生态湿地、水池1、制作成生态水池湿地，并能保持正常的水循环（减少不必要的用水量）、自净化生态系统，有落差的水景管路中安装止回阀（防止高池中水回流造成浪费）；2、生态湿地周边设置警示标志、种植植物考虑耐潮湿的植物；3、池底不应用马赛克砖粘贴，也不宜用鹅卵石，因易脏，且不易清洗。水景喷泉排水口设置在水池最低位，水能够自然排出（设计应为竖排）、整个水池底部应设计足够的排水坡度；园区水池3小时内能够排空，3小时能够达到使用位置；水池防水应高于池壁，水景喷泉安装定时器。且采用双级漏电开关控制；总坪上尽量减少景观水沟，若设置则水沟边不宜种植景观绿化植物，且水沟周围应用护栏围住。水景喷泉区应配置相关安全警示标识，美观、醒目；将景观泵坑设置在景观水池外，采用带盖的连通管连通水池和泵；景观泵功率设计须明确具体，能满足使用需要；所有水池应有较大抗洪能图式的溢流口。便于水泵出现故障后可以单独维修建筑小品及道路建筑小品建筑小品需和园区景观风格保持同一，尽量少采用铁制小品、钢化玻璃顶棚及木制品。宜采用混凝土浇制的仿制品；建筑小品附近应有相关说明介绍和安全提示标识；小区总坪铺装转角处应有保护措施，以防植物被踩死，应在景观施工图上明确转角区域节点图；园区总坪尽量少采用地面埋地射灯、水下射灯。设施水、电井盖总坪上公共污水井应设置在绿化带上，主要机动车道路路面少用石材道路及石材井盖，如采用应有方便开启的拉手、井盖应坚固耐用防风化、腐蚀；园区内主给水管分段阀门能分区分栋隔离（采用环网供水）,出现爆管不会造成大面积停水；强弱电井应有排水措施。标高应高于旁边的散水沟的标高，防止雨水进入电缆井或电缆沟；井盖上应有项目分类编号，尽量采用非绿化复合井盖，消防车道上井盖应承重20T以上。散水沟找好坡度使排水能够保持顺畅；水篦子坚固耐用,开启方便；道路上排水应以路边的点状过滤式排水坑和横断式的道路排水沟相结合，遇强阵雨时能及时排放,排水坡度要足够；排水沟底部及有垫层，且上部应设置滤网，应有防泥土进入措施。5.绿化和道路结合部分做散水沟。防蚊网在总坪上有下水道口的地方安装防蚊匝，实现这一技术可有效提高小区环境卫生，真正提高客户满意度；总坪应按照1-2万平米设置一个大型防蚊灯。属新技术运用光彩照明效果光彩照明效果灯具分区管理设置为基本照明、光彩照明、节日照明三类，须分开控制；造型应在主通道亮（200），选用4米左右高杆庭院灯或2米左右园林庭院灯，双回路以上设计；安装位置距路面边沿1.5米左右。幢间通道暗（50），选用辅助草坪灯，采用暖色节能灯，灯罩的透光性应好；启停控制基本照明及光彩照明应设置时间控制，节日照明用空开控制；防盗措施：灯具应用专用螺丝坚固，备用电源箱应考虑防盗性能；能耗属性：尽量采用节能灯为光源，少采用白炽灯或金卤灯为光源；更换便利性：灯具应能够通过工具更换，不得采用粘贴工艺，造型与周边环境要协调、统一、美观、大方；特殊及消防要求：水池或有台阶等有安全隐患区域应增加照度；检修箱安全：配电箱应接地且有专用锁关闭；计量：重要设备及公共区域应设置专用计量电表，并有效验标识。物业前期介入（八）•二次装修标准项目分项标准 备注大堂大堂单元门禁门开关高度在1.2米，门禁地弹簧采用无限位装置；在门口机上安装防雨棚；休息空间绿色植物、告示栏；大堂顶部、通道不宜选用玻璃材质的材料装饰；尽量少采用木质和布质装饰材料；最下面的信报箱离地面高度不低于地面20CM；地面采用防滑地砖；大门口及强弱电井内应设置一个五孔插座，由配电箱统一控制；标高应高于总坪1-2台阶；门禁处应有能够直接到达的无障碍通道；根据需求设置能够上人的检查口。建议大堂安装监控及LED显示屏。电梯前室应按每10米和有排水消防等检修需要的位置设置一个检修口。电梯层门口地面做地砖铺装时，做放坡处理建议高出地面2﹪～3﹪的坡度以防水浸；电梯层门地坎如与地面接口处间隙较大应在层门口地面做水泥找平铺装前对缝隙处采用金属材料支撑填补缝隙。消防通道楼道窗户设置一定高度，防止安全隐患，设置防雨措施；安全出口及安全指示应提前预留安装位置，标明楼层，安装后应在一个平面上。门窗楼道窗户不能与住宅相连或相近，如必须则加装内防盗网；底商二楼窗户能够进入住户露台的应加通锁；铝合金窗轨道应做好保护，且应有挡水线;室外与室内交界的门窗应有挡水措施且轨道有防护措施。高层公共区域对外的窗户开度不应大于45°。水电表间小区楼层强弱电井应预留足够空间，强电井内设备应穿套管，安装整齐，管线不外露；距离户门较远，且开门位置不能与住户交叉；水电表井内门应设置带拉手的防火门，双门应设置插销；外门应与外墙同种墙砖，采用干挂的形式，且框上应设置门磁（碰）；强电井内应设置足够的照明和插座；强弱电井应设置在楼层隐蔽处，强弱电井门材质应与周边设施相协调、外观装饰性较强，不影响楼层整体效果；兼作保洁间的地面应贴普通防滑瓷砖；墙面和顶面做水泥砂浆，兼作保洁间的应用白色瓷砖做1.2M高墙裙；水、电表应挂牌标注戸号；水电表安装位应有检修空间。通风地下汽车库宜设置独立的送风、排风系统，其风量应按允许的废气标准量计算，且换气次数每小时不应小于6次，其排风机宜选用变速风机；地下汽车库的排风宜按室内空间上、下两部分设置，上部地带按排出风量的1/2～1/3计算，下部地带按排出风量的1/2～2/3计算，送入新鲜空气的进风口宜设在主要通道上；其控制方式：在控制中心人工控制。采光及上人梯步采光井的设置，可考虑设于总坪上绿化带中；靠近楼层位置的采光井不宜采用玻璃材料作为顶棚；若采用玻璃材料建议在其上方增设隔离的防砸装置（防护网）应有防雨、防水处理措施；栏杆及上人梯步应采用混泥土现浇，坡度不超过45度。设备降噪、隔音在车库出入口两侧墙面做隔音处理，墙内可采用吸音棉进行填充。在车库内噪声源周围应设隔声绿化带等绿化设施。电梯机房及水泵房、发电机房应做降燥处理。配电、电梯、水泵房、中控、设备房地面作处理，离设备1-1.2米处设置黄色警示线；配电箱柜旁设置绝缘胶垫；地面做地砖铺装或做防尘漆处理墙面贴黑色贴脚线，门口应设置挡水线。门口设置600高、铝塑板包边的防鼠板；电梯机房窗户应设置通风百页，设置降温风机和空调；中控室采用白色防静电地板，配置空调。电梯轿箱电梯轿箱普通高层：电梯在移交前电梯轿厢顶、壁、底面应用中纤板进行封闭，仅保留按钮区和顶灯；电梯门及层门应粘贴防刮薄膜；电梯大堂地面石材应用木工板满铺，下垫防潮垫，墙面用木工板满铺；标准层电梯地面用木工板加防潮垫满铺，墙面对阳角进行包