福建省房地产估价师《制度与政策》：实地查勘、评估方法和技术协调考试试题

福建省房地产估价师《制度与政策》：实地查勘、评估方法和技术协调考试试题一、实地查勘1.请简述房地产估价实地查勘的主要目的和重要性。答：房地产估价实地查勘的主要目的是获取评估对象的准确信息，以便进行评估工作。实地查勘是评估工作的重要基础，房地产估价师通过实地查勘获取评估对象的具体情况，包括产权、建筑结构、使用状况、周边环境等等，以此来确定评估对象的价值，并给出评估报告，为产权交易、金融贷款、税务评估等提供专业的服务。2.请简述房地产估价实地查勘的具体内容。答：房地产估价实地查勘的具体内容包括以下几个方面：（1）产权：查看评估对象的登记证明、土地权属证明、规划许可证、建设工程规划许可证等相关文件，确定评估对象的产权情况。（2）建筑结构：了解评估对象的基础设施、建筑结构、装修及设备设施等情况，判断建筑物的使用寿命和折旧情况，以此来确定评估对象的价值。（3）周边环境：考察评估对象周边的交通、商业、教育、医疗等设施和资源，以及地理位置、交通状况等因素，对评估对象的价值产生影响的因素进行评估。（4）使用状况：了解评估对象的使用情况，是否正在使用或者闲置，如果正在使用，了解使用者的种类、使用方式、租约情况等。3.房地产估价师实地查勘需要注意哪些问题？答：房地产估价师实地查勘需要注意以下几个问题：（1）准确记录信息：实地查勘时需要认真记录所得信息，包括文字、照片、图纸等资料，以便后续的评估工作。（2）安全防护：如果评估对象为正在使用的建筑物，需要注意安全问题，包括穿戴安全帽、安全鞋、系安全带等。（3）保持诚信：评估师在实地查勘时需要保持诚信，不得向业主或其他人员透露评估结果，否则会影响评估的公正性。（4）注重道德：房地产估价师在实地查勘时需要遵循职业道德准则，不得接受业主的好处，以保持评估的公正性。二、评估方法1.请简述房地产估价中的比较法评估。答：房地产估价中的比较法评估也称作同类比较，是目前较为常用的评估方法之一。比较法评估的基本思想是通过对评估对象与同类的已出租或已售资料进行对比，从而确定该评估对象的价值。比较法评估需要遵循以下几个步骤：首先从同类房地产实际交易中寻找可比房产，然后对可比房产与评估对象进行过对比，找出它们之间的相似点和差异点，并加以权衡，最终得到评估对象的价值。2.请简述重置成本法评估。答：重置成本法评估也称为代价法评估，是依据评估对象所需的代价来确定其价值的一种方法。重置成本法评估的基本思路是将评估对象重建并计算其代价，然后根据旧建筑的使用寿命、磨损程度以及市场条件等因素来调整代价。重置成本法评估需要对评估对象进行详细分解，计算出建筑成本、建筑配套设施成本、土地平整成本、建设管理费用等成本，最终得到评估对象的代价。3.请简述收益法评估。答：收益法评估是以评估对象所能产生的收益为依据来确定其价值。在收益法评估中，房地产估价师需要考虑评估对象所能带来的租金、增值潜力、现在的净收益以及潜在的增值收益等因素。收益法评估需要考虑市场租金、物业管理费、市场推高率、退役值和建筑物的使用期限等因素，最终得出评估对象的收益水平和净现值。这种评估方法适用于商业和投资房地产的评估。三、技术协调1.请简述房地产估价师技术协调的主要任务。答：房地产估价师在技术协调中的主要任务是为客户提供专业的建议，使客户对评估结果有更深入的了解，并有充足的依据进行决策。同时协调评估、调查和审查的各个方面，以保证评估报告的准确性和独立性。2.请简述房地产估价师技术协调的具体方法。答：房地产估价师技术协调的具体方法包括以下几个方面：（1）数据汇总：收集并整理样本数据，进行数据汇总和分析，并依据客户的需要进行数据的可视化呈现和对比。（2）模型制定：根据研究和调查数据，制定合适的模型来适应预测和决策的需要。（3）风险管理：对评估过程中的潜在风险进行风险评估，并提出相应的风险管理建议。（4）解释评估结果：对评估结果进行详细解释，提供专业建议，帮助客户更清晰地了解评估结果，并作出更好的决策。四、考试试题1.房地产估价师评估中，如