经济适用房退出机制的问题及完善

经济适用房退出机制的问题及完善

经济适用房是政府提供政治优势的有限面积。建设标准、供应对象和销售价格。具有安全性质的公寓是保障其价值的重要组成部分。该项政策的设立起源于1994年国务院颁布的《关于深化城镇住房制度改革的决定》,文件首次提出了建立以中低收入家庭为对象的、具有社会保障性质的经济适用房供应体系。这项制度的设立至今已有近二十年,它对保障中低收入者的居住需求,完善我国的城镇住房保障体系起到了巨大作用,但经济适用房在具体的运行之中也暴露出供给量不足、开发建设监督不力、购房者准入监管不严等问题。特别是当前,我国已有很多经济适用房达到了5年以后在补交若干款项之后可上市出售的年限,因此若经济适用房退出机制不当,就会引起保障性住房内部循环不畅,造成住房保障资源和政府财政支出的流失。由此可见,探讨经济适用房的良性循环机制十分重要。一、通过政府回购的经济适用住房,形成保障住房的房屋循环2007年11月,建设部等七部门制定的《经济适用住房管理办法》中,明确规定:“经济适用住房购房人拥有有限产权。购买经济适用住房不满5年,不得直接上市交易,购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的,由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。购买经济适用住房满5年,购房人上市转让经济适用住房的,应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款,具体交纳比例由市、县人民政府确定,政府可优先回购;购房人也可以按照政府所定的标准向政府交纳土地收益等相关价款后,取得完全产权。”此外,在该办法中还规定,“已经购买经济适用住房的家庭又购买其他住房的,原经济适用住房由政府按规定及合同约定回购。政府回购的经济适用住房,仍应用于解决低收入家庭的住房困难。”而且,“个人购买的经济适用住房在取得完全产权之前不得用于出租经营。”2010年4月26日,住房和城乡建设部下发的《关于加强经济适用房管理有关问题的通知》再次强调,在“取得完全产权前,经济适用住房购房人只能用于自住,不得出售、出租、闲置、出借,也不得擅自改变住房用途。”而对于已购买经济适用住房的家庭,再购买其他住房的,不再强调要由政府回购,而是提出“必须办理经济适用住房退出手续,或者通过补交土地收益等价款取得已购经济适用住房的完全产权。”可见,经济适用房循环机制的运行可归纳为两方面,要么政府回购,形成保障性住房的房屋循环;要么上缴相关土地收益,形成住房保障的资金循环。二、通过政策调整土地收益民法在目前的政策背景下,经济适用房现行的退出机制面临的问题有三方面:1.经济适用房退出过程中补交土地收益的标准高低不一。例如,根据北京市《关于已购经济适用住房上市出售有关问题的通知》(京建住225号),“本通知发布之日(含)前签订购房合同的已购经济适用住房上市出售,已购经济适用住房家庭取得契税完税凭证或房屋所有权证满五年后,可以按市场价格出售,产权人应按出售价格的10%补交土地收益等价款。”而在通知发布之后出售经济适用房的,“产权人应按原购房价格和出售价格价差的70%补交土地收益等价款。”这使得政策出台前后补缴土地收益差价过大。土地收益补缴额过低会使得政府财政支出过度流失,过高则会阻碍经济适用房建设的资金循环。2.经济适用房退出过程中政府回购的价格高低不一。例如,根据《上海市经济适用住房管理试行办法》(2009)的规定,“在购房人取得房地产权证满5年后,需要转让经济适用住房的,原住房保障机构可以行使回购权,回购价格按照相同地段、质量的普通商品住房市场价确定”。也就是说,购买人在购得经济适用房时已经享受了政府提供的优惠政策,再次上市时政府按照普通商品住房价格回购,其购房人还会再次取得售房的全部收益。而根据《北京市经济适用住房管理办法(试行)》(2009)的规定,“购买经济适用住房不满5年的,不得上市交易;对于因各种原因确需转让经济适用住房的,可向购买人户口所在区县住房保障管理部门申请回购,回购价格按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素确定。”可见回购价格仍以购买原价为主。3.单一退出年限5年无法消除购房人短期套利的行为。目前我国的经济适用房退出政策都是单一年限,购买满5年才能上市交易。而从国外公共住房的发展来看,会定期审核受益人的收入,超过收入界限后就会令其退出。例如,香港公屋在受益家庭不申报资产或资产超过限额时需退出;美国接受住房补贴的低收入住户每5年接受地方住房管理机构的重新审查以确定他们是否有资格收取政府补贴,最长补贴期限为20年;日本和英国也采用一套严密的制度设计,由专门机构每年核定这些保障对象的收入,根据收入变化强制保障对象退出。可见,我国单一5年的经济适用房退出年限并未与居民财产和收入相挂钩,过于简单的界限确定,会使得经济适用房购买人在收入超过保障标准后,仍居住在经济适用房内,未来待房价高涨再上市交易,实现短期套利。三、良性循环机制建设通过以上的分析,鉴于传统经济适用房循环退出机制存在弊端,目前,良性循环机制建设的重点应有两个方面:一是经济适用房退出机制的界限制定;二是经济适用房退出后收益分配机制的设计。(一)推行经济适用房政策应建立家庭收入年申报制度,并根据经济适用房业主每年家庭收入的变动情况来制定其退出界限。一般来说,根据家庭收入水平的不同,经济适用房退出机制界限制定可分三种情况:1.当居民家庭收入在规定保有年限前就达到退出收入界限,并保持稳定或增长的态势,这时,应及时要求该家庭退出经济适用房,但为保证其保障性住房的性质,应严格限定该种情况下由政府回购住房,形成保障性住房的房屋循环,回购价格应按照初始购买价格加利息,并减去购房人应支付的房租进行计算,防止部分业主利用经济适用房短期套利。2.当居民家庭收入在规定保有年限后达到退出收入界限,并保持稳定或增长的态势,在这种情况下,可基本排除受益家庭利用经济适用房套利的情况。而且因为已达到保有年限,在房地产市场价格快速变动的情况下,单纯由政府按照原购买价格加利息的方式回购有失公平。因此,可按照经济适用房政府和个人共有的产权比例分配收益,分配比例可按照城市住房地价占房价的比例,或借鉴上海市的做法,按照经济适用房购买价格占相同地段、质量的普通商品住房市场价格的一定比例确定购买家庭的产权份额。3.居民家庭收入在规定保有年限后的一定年限内也没有达到退出收入界限。在这种情况下,我们可借鉴英国的做法,允许该家庭分期购买经济适用房的完全产权,并给予一定的帮助或折扣。例如可按照应上缴政府部门收益的一定比例,或按照政府部分产权的初始价格加计利息的方式,帮助居民家庭能够逐步拥有完全产权,也使政府回收一部分投资资金,纳入住房保障资金的良性循环。(二)政府购买经济适用房的价格按照上述经济适用房退出收入界限与保有年限设定的情况,我们又可以把经济适用房退出后的收益分配机制分成以下几种情形(如表1):表1中:P为经济适用房政府回购价格,购房者购买剩余产权价格或购房人上缴收益,P1为经济适用房初始购买价格,P2为经济适用房完全产权现时的公平交易价格,P3为经济适用房完全产权现时的真实交易价格,R为经济适用房合理年市场租金,k1为经济适用房政府的产权比例,i为年利率,n为经济适用房已居住年限,A为政府收益上缴折扣率。按照表1显示,当居民家庭收入在经济适用房保有年限前,受益家庭收入水平达到退出收入界限,或居民家庭迁出住房所在地时,建议由政府回购经济适用房。其回购价格应为,在这里P1(1+i)n为初始购买价格的现期价格,为每年应缴纳租金调整为现期的价值。也就是说政府回购价格应为初始购买价格的现期价值减去经济适用房居住家庭年租金总额的现期价值。这样有助于避免经济适用房购买人短期套利,也可以使经济适用房更好地保障本地低收入居民,并形成经济适用房的房屋循环。在经济适用房保有年限后,受益家庭收入水平达到退出收入界限,可由购房者购买剩余产权,或将经济适用房上市交易并上缴政府应得收益。当购房者购买剩余产权时,购买价格为,其中P2×k1为现时公平交易价格当中政府占有比例的价值,包括初始交易中政府所占比例的价值和政府应得收益;为每年应缴纳租金调整为现期价值后政府应得收益的部分。当购房者将经济适用房上市交易并上缴政府应得收益时,上缴收益应为,且应P3>P2。这样有助于回收政府补贴收益,将资金纳入保障性住房建设良性循环。当居民家庭收入在规定保有年限后的一定年限内也没有达到退出收入界限,我们可以让购房者在