如皋市农村宅基地和房屋确权登记颁证中

1如皋市农村宅基地和房屋确权登记颁证中若干问题处理的实施意见为深入践行以人民为中心的发展理念，妥善解决因历史原因导致的农村宅基地及地上房屋“办证难”问题，根据有关法律规章和规范性文件等规定，结合实际，现就全市宅基地使用权及房屋所有权确权登记颁证中有关问题的处理，提出如下意见。一、关于权利主体问题（一）宅基地使用权及房屋所有权登记可由建房审批手续上载明的户主或居民户口簿上载明的户主进行申请，也可由户主委托其他申请人代为申请登记。（二）宅基地使用权及房屋所有权主体登记为建房审批手续上或建房时“户”中家庭成员。建房审批手续上未载明“户”中家庭成员或无建房审批手续的，可由当地组、村（居）、镇（街道）核实确认的人员作为登记的权利人进行登记。（三）宅基地使用权及房屋所有权为“户”中家庭成员共同共有，也可约定为按份共有。（四）因婚娶、入赘、出生等原因造成“户”中人员增加、且该增加的人员符合当地建房条件的，经“户”中权利人、属地组、村（居）及镇（街道）同意，可申请登记。二、关于权源材料问题（五）宅基地使用权及房屋所有权登记，应当提交建房审批手续（包括建房用地审批手续、建设审批手续、用地许可证、建设工程规划许可证、宅基地使用证、房屋产权证等权属来源材料）。（六）权属来源材料载明登记的使用权人与现有户口簿、身份证名字不一致的或因行政区域调整，致使地名、人名（曾用名）发生变化的,凭派出所户籍或村委会相关证明材料，按实际权利人进行确权登记。三、关于政策标准面积问题（七）宅基地使用权及房屋所有权的政策标准面积，应当以建房审批手续上载明的面积为准。（八）没有权属来源材料，在1982年2月13日《村镇建房用地管理条例》实施前使用宅基地建房，至今宅基地范围未扩大，房屋未翻建、改建、扩建的，宅基地及房屋面积逐级确认认定的标准，一般以实际面积认定，但宅基地认定的面积不得大于178平方米。（九）没有权属来源材料，在1982年2月13日《村镇建房用地管理条例》实施起至2019年5月1日《江苏省不动产登记条例》实施前使用宅基地建房，宅基地及房屋面积逐级确认认定的标准，原则上按照建房时本市的相关政策执行。宅基地或者房屋实际面积超过政策标准面积或者批准面积，但在此期间增加了家庭成员，新增的家庭成员为本集体经济组织成员且未取得其他宅基地的，可按新增人口时的本市建房政策，确认相应面积。（十）《如皋市农村居民建房用地管理暂行规定》（皋政发﹝1991﹞185号）和《如皋市村（居）民建房用地管理实施细则》（皋政发﹝2001﹞129号）两个文件宅基地面积标准均为：住房按建筑物前后左右各1米的范围计算宅基地；附属用房按建筑物前后左右各0.5米的范围计算宅基地。因确认的房屋建筑面积无法测算出建筑物长宽，也就无法计算出宅基地面积。故在按上述两个文件确认房屋建筑面积时，统一按照《如皋市农村住房规划建设管理办法（试行）》（皋政规﹝2019﹞7号）文件的标准1～4人户宅基地135平方米，5～6人户宅基地165平方米，7人以上户宅基地178平方米确认宅基地面积。（十一）政策标准面积计算的层数认定，除合法批准外，一般不得超过三层。四、关于登记（确认）面积问题（十二）对于有建房审批手续但家庭成员发生变化的，同步进行逐级确认，将审批手续上的批准面积和按建房政策计算的面积，按照“两者相比取其大”的原则作为政策标准面积；无建房审批审手续的，按建房政策计算的面积作为政策标准面积。政策标准面积与实际面积不一致的，按照“两者相比取其小”的原则，实际面积小于上述政策标准面积的，按实际面积进行确认、登记；实际面积大于政策标准面积的，按上述政策标准面积进行确认、登记。（十三）不得以行政处罚代替合法审批，除已经补办了相关合法手续及本意见规定的情形外，超占（建）的面积不予登记，只在不动产登记簿和附记栏中注明实际的宗地面积和房屋面积。五、关于登记单元的问题（十四）宅基地使用权及房屋所有权应当按宗地和宗地内所有独立成幢的房屋设定一个不动产单元。（十五）因继承、离婚、分家析产等原因，造成房地权利主体不一致，若遗嘱、法院判决或者离婚、分家析产协议对房屋作了明确分割，分割的房屋所有权及宅基地使用权符合不动产单元划定标准的，可以分别设定不动产单元办理登记；若遗嘱、法院判决或者离婚、分家析产协议未作明确分割或分割的房屋所有权及宅基地使用权不符合不动产单元划定标准的，设立一个不动产单元，按照共同共有或者签订《房屋归属方式约定》按份共有办理登记。六、关于转移登记问题（十六）因房屋依法继承、房屋分家析产、集体经济组织内部互换房屋、生效法律文书等导致宅基地使用权及房屋所有权发生转移的，可以办理转移登记。（十七）经宅基地所有权人同意，在本集体内部向符合宅基地申请条件的农户转让、赠与宅基地上房屋，导致宅基地使用权附房屋所有权发生转移的，可以依法予以确权登记，提交不动产权属证书或者其他权属来源材料、集体内部转让、赠与协议等材料办理宅基地使用权及房屋所有权转移登记；接受转让或赠与房屋后，受让或受赠方的宅基地及房屋面积超过当地政策面积标准的，按照转让、赠与行为发生时对超面积标准的政策规定，予以确权登记。（十八）宅基地是以“户”分配和使用的，只要“户”中还有其他成员，批准使用人的死亡就不影响该“户”的宅基地使用权，可由现在的户主申请登记。如果“户”中已没有其他成员，按照《继承法》规定，宅基地上房屋可由继承人继承。因继承房屋占用宅基地的，原则上七、逐级确认的相关责任《如皋市宅基地和房屋登记申请表》、《如皋市宅基地和房屋权属确认表》、身份信息、权籍调查表等《确认表》确认八、关于确权登记范围问题（二十）不予确权登记的情形:1．城镇居民违反法律法规在农村集体土地上建住宅，在农村购置宅基地、农民住宅或“小产权房”的；2．农村村民将房屋出卖、出租、赠与后再建造房屋的；3．因征收、拆迁等原因已享受过拆(搬)迁安置政策，再次建房的；4．生态保护红线划定后，违反生态保护红线管控要求建房的；5．属于临时性建筑房屋的；6．法律法规和政策文件规定的其他不予确权登记的情形。（二十一）1．权属存在争议的；2．宅基地和房屋被司法机关、行政机关依法查封等形式限制的；4．己被列入拆迁、征收计划范围内的；5．属于农民集中居住区的；6．在国有土地上建房的；7．属于危房的；8．其他暂缓确权登记的情形。九、其它登记问题的处理（二十二）新建房屋的登记问题。2020年1月1日以后新建的房屋，应当按《如皋市农村住房规划建设管理办法（试行）》（皋政规〔2019〕7号）文件进行审批、建设，建成后按法定程序申请登记；未经批准的在完善相关建房手续后再申请登记。（二十三）共有人的登记问题。建房审批手续上或建房时的家庭成员可以不作为共有人登记。现户主已不是建房审批手续上载明的户主或建房时居民户口簿上载明的户主时，不作为共有人登记的家庭成员