2021年中级经济师《建筑与房地产》知识点汇总 (一)

中级经济师《建筑与房地产》精选知识点汇总

L【知识点】均衡价格

1.均衡价格：供给量和需求量相等时的价格。

2.最高限价：是由政府为某种产品规定一个具体的价格，市场交易只能在这一价格之下进行。

(1)目标：保护消费者利益或降低某些生产者的生产成本。在我国，最高限价属于政府对市场

价格的干预措施。当某种或某些产品价格上涨幅度过大，有可能影响居民的基本生活需要或影响生产

的正常进行时，政府可以采取这种方式进行干预。

(2)影响：低于均衡价格，会刺激消费、限制生产，导致供应短缺，出现排队、黑市交易、变

相涨价。

(3)保障措施：配给制，如定量供应或凭证供应。

(4)适用：只宜短期、在局部地区实行。

3.保护价格：也叫支持价格或最低限价，是由政府规定一个具体的价格，市场交易只能在这个价

格之上进行。

(1)目标：保护生产者利益。在我国，保护价格属于政府对市场价格的干预措施。当某种或某

些产品价格下降幅度过大，生产者收入过少，有可能影响生产的正常进行时，政府可以采取这种方式

进行干预。用于支持农业生产和稳定农民收入水平。

(2)影响：高于均衡价格，会刺激生产、限制消费，导致生产过剩，出现黑市交易、变相降价。

(3)保障措施：政府应收购过剩产品予以储备。

(4)适用：只宜在少数产品上实行，主要是农产品。

2.【知识点】建筑产品计价特点

1.单件计价

建筑产品的多样性决定了每项工程都必须单独计算造价。每项工程都有特定的目的和用途，有不

同的结构、造型和装饰，产生不同的规模和体积，不同地区条件、自然环境、风俗习惯的差异，施工

时采用不同的工艺设备、建筑材料和工艺方案，这些都会影响建设工程计价。因此，每项工程只能单

独设计、单独施工、单独计价。

2.多次计价

建设工程生产过程是一个周期长、规模大、造价高、耗费多的投资活动。为适应工程造价管理要

求，需要按照勘察设计、招标投标、施工安装程序进行多次计价，即从设计概算、施工图预算到签约

合同价，再到工程结算价进行多次计价。

3.分部组合计价

工程造价计算是通过分部组合而成的。建设项目可逐层分解为单项工程、单位工程、分部工程和

分项工程。在确定工程设计概算和施工图预算时，需要按工程构成由下而上分部组合计价，在工程施

工招标投标及施工过程中，也需要按照分部分项工程进行组合计价。

针对建筑市场竞争激烈、价格竞争突出、多次计价、交易周期长、风险大等运行特点，建筑业企

业要从提高核心竞争力、提升合同管理水平、开展多种经营、保持弹性组织、提高技术水平和新技术

应用能力、增强风险意识、加强风险管控等方面入手，开展市场经营活动。

3.【知识点】房地产市场供求

1.房地产市场需求

（1）房地产市场需求构成

房地产市场需求是指在特定时期内、一定价格水平上，愿意购买且能够购买的房地产商品量。包

括以下三类：生产性需求、消费性需求、投资性需求。

（2）影响房地产市场需求因素

①国民经济发展水平（正）

②房地产资本收益（复杂）

③利率水平（反）；消费房地产可略

④通货膨胀（正）

⑤消费者收入水平和结构（正）

⑥房地产价格（反）、其他商品价格及消费结构（不大）

⑦消费者对未来的预期（正）

2.房地产市场供给

（1）房地产市场供给构成

房地产市场供给是指房地产开发企业和拥有者在某一特定时间内，在一定价格水平下，对某种房

地产所愿意且能够提供出售的数量。

房地产市场供给分为增量房（一手房源）市场供给和存量房（二手房源）市场供给。

（2）房地产市场供给影响因素

①土地供应量（正）

②房地产市场价格（正）

③房地产开发成本（反）

④房地产开发建设技术水平（正）

⑤政府政策（反）

⑥房地产开发企业和拥有者对未来的预期（正）

4.【知识点】开发建设

房地产开发企业在建设实施阶段的主要工作目标是在投资预算范围内，按项目开发进度计划要

求，高质量地完成建筑安装工程，保证项目按时按质销售和移交。

（-）施工管理

在项目施工阶段，建设单位根据法律法规和合同约定，履行其项目质量控制、安全及环保管理、

投资控制、进度控制职责，加强合同管理、组织施工现场协调和外部协调。

（二）商品房预售

商品房预售实行许可制度

房地产开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可

证》。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。

申请商品房预售许可证需具备以下基本条件。

(1)已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书。

(2)持有建设工程规划许可证。

(3)按提供预售的房屋计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确

定施工进度和竣工交付日期。

(4)各地根据情况要求的其他条件。

(5)向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。

(三)竣工验收和备案

1.竣工验收

工程竣工是开发建设过程的最后阶段，是全面检验工程设计和施工质量的重要环节。

2.竣工验收备案

房地产开发企业应当自工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公

安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或其他有关部门备案。

(四)商品房初始登记

商品房初始登记属于不动产首次登记，是对已取得竣工验收合格的商品房依法进行的产权登记。

未办理不动产首次登记的，不得办理不动产其他类型登记。

办理房屋所有权首次登记时，申请人应当将建筑区划内依法属于业主共有的道路、绿地、其他公

共场所、公用设施和物业服务用房及其占用范围内的建设用地使用权一并申请登记为业主共有。业主

转让房屋所有权的，其对共有部分享有的权利依法一并转让。

5.【知识点】盈利能力分析指标

(-)静态分析指标

1.静态投资回收期

静态投资回收期是指在不考虑资金时间价值条件下，以项目净收益抵偿全部投资所需要的时间，

它是反映项目初始投资回收能力的重要指标。

2.总投资收益率

总投资收益率是指项目达到设计能力后正常年份的年息税前利润或经营期内年平均息税前利润

与项目总投资的比率，用来表示项目总投资的盈利水平。

3.资本金净利润率

资本金净利润率是指项目达到设计能力后正常年份的年净利润或运营期内年平均净利润与项目

资本金的比率，用来反映项目资本金的盈利水平。从项目资本金角度分析，其对应的收益应扣去债权

人应得利息和上缴的所得税，因此，用净利润计算资本金净利润率指标比较恰当。

（二）动态分析指标

1.净现值

净现值是指投资项目按预定的基准收益率分别将计算期内各年净现金流量折现到投资起点（第0

期、零点）的现值之和。所谓基准收益率，是指要求投资项目达到的最低收益率标准。

2.内部收益率

内部收益率是指使项目计算期内各年净现金流量的现值之和等于零时的折现率，也就是使项目净

现值等于零时对应的折现率。

3.净年值

净年值（又称等额年值、年值），是指利用基准收益率将投资项目计算期内净现金流量等值变换

为等额年值。

4.净现值率

净现值率是指项目净现值与全部投资现值之和的比值，其经济含义是单位投资现值所带来的净现

值。

5.动态投资回收期

动态投资回收期是指在考虑资金时间价值的条件下，以项目净收益抵偿全部投资所需要的时间，

也就是累计净现金流量等于零的时间。

6.【知识点】互斥方案比选方法

（-）寿命期相等的互斥方案比选

当互斥方案寿命期相等时，进行方案比选可采用两种思路：

①直接匕瞰各方案的净现值或净年值，选择净现值或净年值最大的方案;

②针对增量投资的现金流量，计算增量净现值或增量内部收益率。

这里主要介绍净现值法、增量投资内部收益率法和增量净现值法。

1.净现值（NPV）法

采用净现值法进行寿命期相同的互斥方案比选时，应首先使用基准收益率计算各方案的净现值

（NPV）,剔除NPV<0的方案，再从NPV>0的方案中选取NPV最大者即为最优方案。

当互斥方案的效益相同或基本相同时，可以仅考虑各方案的投资和运行费用。这种情况下，净现

值法可转化为费用现值法，这种方法是将不同方案的投资现值与年运行成本现值相加，比较其现值之

和的大小，费用现值之和最小的方案即为最佳方案。

2.增量内部收益率（MRR）法

增量内部收益率法也称差额内部收益率法，它是通过计算增量内部收益率（MRR）来选择最优方

案，即用投资大的方案净现金流量减去投资小的方案净现金流量，（组成差额现金流量方案），计算

差额（现金流量方案的）内部收益率MRR。若MRR>ic,说明两个方案之间的增量投资所带来的收

益能够满足基准收益率要求，故应选择投资大的方案为最优方案。

3.增量净现值（ANPV）法

增量净现值法也称为差额净现值法，即用投资大的方案各年净现金流量减去投资小的方案各年净

现金流量，计算差额净现值ANPV。若△NPV>0,就选择投资大的方案为最优方案。其计算过程类似

于增量内部收益率的计算过程。

（二）寿命期不等的互斥方案比选

当备选的互斥方案寿命期不等时，如果直接进行比较，不能保证得出正确结论。此时，必须通过

某些假设和处理，使投资方案能在相同的时间内进行比较。常用的方法有最小公倍数法、年值法和研

究期法。对于只涉及费用比较的寿命期不等的互斥方案组，则可采用费用年值法。

7.【知识点】盈亏平衡分析

（-）基本损益关系

根据成本总额对产出品数量的依存关系，成本可分为固定成本和变动成本。销售收入由销售价格

和产出品数量决定，利润与销售收入和总成本费用的关系就用一个数学模型（也称为量本利模型）表

达为：

利润=销售收入-总成本

（-）线性盈亏平衡分析

在线性盈亏平衡分析中，假设产出品数量等于销售量，且销售收入与总成本均是销量的线性函数。

设年销售量为Q,单位产品销售价格为P,单位产品变动成本为V,年固定成本为F,则有下式成立：

销售收入R=单位产品销售价格x年销=PQ

总成本C=固定成本+变动成本=F+VQ

利润B的表达式为:B=PQ-F-VQ

盈亏平衡点（令B=0）:PQ=F+VQ

盈亏平衡点的生产负荷率越小，则项目风险越小，说明项目可承受较大的风险；反之，则风险越

大，项目所承受风险的能力就越差。

8.【知识点】价值工程三要素

1.价值

价值工程中所述的“价值"，是指作为某种产品（或作业）所具有的功能与获得该功能的全部费

用的比值。它不是研究对象的使用价值，也不是研究对象的经济价值和交换价值，而是研究对象的比

较价值。这种比较关系可用数学公式表示为：价值=功能/成本

2.功能

价值工程中的功能是指研究对象能够满足某种要求的一种属性。具体地讲，产品功能实质上就是

产品的使用价值。如住宅的功能是提供居住空间，建筑物基础的功能是承受荷载等。

3成本

价值工程中的成本是指产品在全寿命期内所需支出的全部费用。全寿命期是指研究对象从研究开

发、设计制造、用户使用直到报废为止的全部时间。

9.【知识点】价值工程的特征

L价值工程的目标，是以最低的寿命周期成本实现产品的必要功能，使用户和企业获得理想的经

济效益。

2.价值工程的核心，是对产品进行功能分析。

3.价值工程将产品价值、功能和成本作为一个整体同时来考虑。

4.价值工程是以集体智慧开展的有计划、有组织、有领导的管理活动。

10.【知识点】提高产品价值的途径

价值工程的基本原理是V=F/C,不仅深刻地反映出产品价值与产品功能和实现此功能所耗成本

之间的关系，而且也为如何提高价值提供了有效途径。

提高产品价值的途径有以下五种。

1.在提高产品功能的同时，又降低产品成本，可大大提高产品价值。这是提高产品价值最理想的

途径。

2.在产品成本不变的条件下，通过提高产品的功能，达到提高产品价值的目的。

3.在保持产品功能不变的前提下，通过降低产品寿命周期成本，达到提高产品价值的目的。

4.产品功能有较大幅度提高，产品成本有较少提高。

5.在产品功能略有下降、产品成本大幅度降低的情况下，也可达到提高产品价值的目的。

11.【知识点】房地产开发项目前期策划的主要任务和原则

1.主要任务

(1)"为谁建？”是解决项目客户定位问题。

(2)"建什么？”是解决项目定位和产品定位问题。

(3)"能否建？”是对项目可行性的评价。

(4)"怎么建？”是解决项目总体运行问题。

2.基本原则

(1)约束性原则。房地产开发必须以项目用地规划指标和相关法律准则、社会道德规范及企业

自身限制为约束条件，尤其是项目定位和产品定位应在规划指标允许范围内。

(2)差异性原则。差异性是项目市场竞争力的关键。需要在竞争激烈且同质化较为普遍的房地

产市场，策划出满足特定消费者需求的房地产产品，塑造出有价值的产品差异性。这些差异性主要体

现在区位价值、项目组合、产品功能、经营方式及物业服务等方面。

(3)系统性原则。每一个房地产开发项目都不是孤立的，必须纳入房地产开发企业总体层面、

区域市场层面考虑，保持特定开发项目与房地产开发企业总体目标、发展阶段、产品线丰富度协调一

致。同时，特定项目与房地产开发企业在该区域内其他开发项目共同形成市场供给并存在一定竞争关

系，必须考虑特定项目与其他项目之间的关系，形成互补或促进关系。

(4)预测性原则。房地产开发项目建设周期和经营周期比较长，为此，必须对经营期内房地产

市场发展趋势进行预测，依照预测结果进行前期策划。预测的准确度越高，前期策划效果就会越好。

12.【知识点】房地产开发项目市场定位

L客户定位

房地产开发项目客户定位是指通过市场细分，对房地产商品各消费群体的阶层、环境、文化背景、

喜好偏向和生活方式等进行比较分析，结合房地产开发项目的目标和特点，最终确定房地产开发项目

目标客户群体的过程。

2.项目定位

房地产开发项目定位是指针对目标客户的需求特征，整体谋划开发项目的开发战略，设计选择其

概念性规划的过程。

3.产品定位

房地产开发项目产品定位是指在客户定位和项目定位的基础上，对房地产开发项目的功能、质量、

档次、风格、面积、户型、环境构建等方面进行构思和设计，为房地产开发项目设计提供指导性意见

的过程。产品定位是项目定位的延续和细化，产品定位将项目定位的概念和设想转化为具体的有形产

品和无形服务，满足目标客户的需求。

(1)核心产品。核心产品是指房地产所能提供的满足消费者最基本的生活和生产需要的功能和

效用。居住项目核心产品定位的主要内容包括功能组合策划、户型设计策划和配套设施策划。

(2)有形产品。有形产品是核心产品的基本载体，是房地产的外在表现形式，是房地产效用的

重要基础，也是购买者选购房产时最直观的依据。

(3)附加产品。附加产品是购买者在购买和使用房地产过程中得到的附加服务和附加利益的总

和。房地产附加产品一般体现在房地产销售阶段和使用阶段。

13.【知识点】可行性研究的阶段

L投资机会研究

通过投资机会研究，形成项目建议书，作为进一步开展可行性研究的依据。投资机会研究的目的在于

明确投资方向，相对比较粗略，能够初步反映投资建设效果即可。该阶段投资估算误差为±30%,所

需费用占总投资的比例为

0.2%~1%O

对于政府投资项目，通过项目建议书阶段，形成项目建议书。

2.初步可行性研究

初步可行性研究也称预可行性研究或前可行性研究。是介于投资机会研究和详细可行性研究之间的工

作，研究结果要形成初步可行性研究报告。该阶段投资估算误差为±20%,所需费用占总投资的比例

为0.25%~1.5%。

3.详细可行性研究

详细可行性研究即通常所说的可行性研究，也称最终可行性研究。它是投资项目前期研究和评价的重

要阶段，是投资项目决策的基础。这一阶段的主要工作是从技术、财务和社会经济等方面深入详细地

分析项目建设的必要性(必要时)、可能性(可行性)和经济合理性，对拟建项目提出“可行"或者

"不可行”的结论性意见，并最终形成可行性研究报告。详细可行性研究的投资估算误差为±10%；

所需费用占总投资的比例，大项目为0.2%~1.0%，小项目为1.0%~3.0%。

4.项目评估决策

项目评估的主要任务是对项目可行性研究报告提出评价意见。

14.【知识点】国民经济评价

1.国民经济评价中的基本概念

(1)影子价格

影子价格并非现行的市场价格和计划价格，而是反映投入物与产出物真实经济价值的价格，是反映市

场供求状况和资源稀缺程度，使资源得到合理配置的价格，用来从全社会角度衡量商品或生产要素投

入或产出的成本与效益。

(2)影子工资

影子工资是指项目使用劳动力、耗费劳动力资源而使社会付出的代价。工程项目国民经济评价中，以

影子工资计算劳动力费用。

(3)社会折现率

通常将经济净现值计算中的折现率和经济内部收益率判据的基准收益率统一起来，规定为社会折现

率。社会折现率在工程项目国民经济评价中既可作为项目费用效益的折算率，也可作为项目经济效益

要求的最低经济收益率。在项目评价实践中，国家制定发布统一的社会折现率，以利于统一评价标准,

避免参数选择的随意性。

(4)影子汇率

在项目国民经济评价中使用影子汇率，是为了正确计算外汇的真实经济价值。影子汇率代表外汇的影

子价格，由国家统一测定发布，并定期进行调整。

(5)转移支付

转移支付的主要内容有：税收；国内银行借款利息；国家和地方政府给予项目的补贴。

2.经济费用效益分析

国民经济评价采用费用效益分析法或者费用效果分析法。

对于效益和费用可货币化的项目，应采用费用效益分析法；

对于效益难以货币化的项目，应采用费用效果分析法;

对于效益和费用均难以量化的项目，应进行费用效益定性分析。这里仅介绍费用效益分析法。

【适用范围】

进行费用效益分析的项目包括：①具有垄断特征的项目；②产出具有公共产品特征的项目：③外部效

果显著的项目；④资源开发项目；⑤涉及国家经济安全的项目；⑥受过度行政干预的项目。

15.【知识点】国民经济评价与财务评价的关系

1.国民经济评价与财务评价的联系

国民经济评价是从国家整体角度考察项目效益和费用，采用的是影子价格、影子工资、影子汇率和社

会折现率等，计算项目给国民经济带来的净效益，评价项目经济上的合理性。国民经济评价可以在财

务评价的基础上进行，也可以直接进行。

在财务评价基础上进行国民经济评价时，首先剔除在财务评价中已计算为效益或费用的转移支付，增

加财务评价中未反映的间接效益和间接费用，并以此为基础计算项目的国民经济评价指标。直接进行

国民经济评价的项目，首先应识别和计算项目的直接效益、间接效益、直接费用和间接费用，并在此

基础上计算项目的国民经济评价指标。

2.国民经济评价与财务评价的区别

(1)评价角度不同。财务评价是从财务角度考察货币收支、盈利状况及借款偿还能力，以确定投资

行为的财务可行性；国民经济评价是从国家整体角度考察项目需要付出的代价和对国家的贡献，即国

民经济效益，用以确定投资行为的宏观可行性。因此，又将国民经济评价称为“宏观评价"。

(2)效益和费用含义及划分范围不同。财务评价是根据项目的实际收支确定项目的效益和费用，税

金、利息等均计为费用；国民经济评价着眼于项目对社会提供的有用产品、服务及项目所耗费的全社

会有用资源来考察项目的效益和费用，税金、国内贷款利息和补贴等不计为项目的效益和费用。财务

评价只计算项目直接发生的效益和费用；国民经济评价对项目引起的间接效益和费用，即外部效果，

也要进行计算和分析。

(3)评价采用的价格不同。财务评价对投入物和产出物采用现行价格，国民经济评价采用根据机会

成本和供求关系确定的影子价格。

(4)主要参数不同。财务评价采用的是官方汇率，并以因行业而异的基准收益率作为折现率；国民

经济评价采用由国家统一测定的影子汇率和社会折现率。

16.【知识点】建设工程造价总体构成

建设工程造价是建设项目总投资的主要组成部分。生产性建设项目的总投资包括建设投资、建设期利

息和流动资金三部分，而建设工程造价就是建设投资和建设期利息之和。其中，建设投资又由工程费

用、工程建设其他费用和预备费三部分构成。

(1)工程费用。工程费用是指建设期直接用于工程建造、设备购置及安装的费用，包括设备及工器

具购置费用和建筑安装工程费用。

(2)工程建设其他费用。工程建设其他费用是指建设期发生的与土地使用权取得、整个工程建设以

及未来生产经营有关，除工程费用、预备费、增值税、资金筹措费、流动资金以外的费用。

(3)预备费。预备费是指在建设期内因各种不可预见因素变化而预留的可能增加的费用，包括基本

预备费和涨价预备费。

(4)建设期利息。建设期利息是指在建设期内应偿还的贷款利息及其他融资费用。

17.【知识点】建筑安装工程费用

(-)人工费

人工费是指按工资总额构成规定，支付给从事建筑安装工程施工的生产工人和附属生产单位工人的各

项费用。

人工费包括：计时工资或计件工资、奖金、津贴补贴、加班加点工资和特殊情况下支付的工资等。

在津贴补贴中，包括流动施工津贴、特殊地区施工津贴、高温(寒)作业临时津贴、高空津贴等。

特殊情况下支付的工资是指根据法律法规和政策规定，因病假、工伤、产假、计划生育假、婚丧假、

事假、探亲假、定期休假、停工学习、执行国家或社会义务等原因按计时工资标准或计时工资标准的

一定比例支付的工资。

（二）材料费

材料费是指施工过程中耗费的原材料、辅助材料、构配件、零件、半成品或成品、工程设备的费用。

材料费包括材料原价、运杂费、运输损耗费和采购及保管费等。

（三）施工机具使用费

施工机具使用费是指施工作业所发生的施工机械、仪器仪表使用费或其租赁费。

（四）企业管理费

企业管理费是指建筑安装企业组织施工生产和经营管理所需的费用。企业管理费包括以下内容：管理

人员工资、办公费、差旅交通费、固定资产使用费、工具用具使用费、劳动保险和职工福利费、劳动

保护费、检验试验费、工会经费、职工教育经费、财产保险费、财务费、税金、其他（包括技术转让

费、技术开发费、投标费、业务招待费、绿化费、广告费、公证费、法律顾问费、审计费、咨询费、

保险费等）。

（五）利润

利润是指施工企业完成所承包工程获得的盈利。施工企业应根据自身需求并结合建筑市场实际，自主

确定该项费用，列入报价中。

（六）规费

规费是指按法律、法规规定，由省级政府和省级有关权力部门规定必须缴纳或计取的费用。规费主要

包括社会保险费和住房公积金。

（七）增值税

18.【知识点】建筑安装工程费用

（-）人工费

人工费是指按工资总额构成规定，支付给从事建筑安装工程施工的生产工人和附属生产单位工人的各

项费用。

人工费包括：计时工资或计件工资、奖金、津贴补贴、加班加点工资和特殊情况下支付的工资等。

在津贴补贴中，包括流动施工津贴、特殊地区施工津贴、高温（寒）作业临时津贴、高空津贴等。

特殊情况下支付的工资是指根据法律法规和政策规定，因病假、工伤、产假、计划生育假、婚丧假、

事假、探亲假、定期休假、停工学习、执行国家或社会义务等原因按计时工资标准或计时工资标准的

一定比例支付的工资。

（二）材料费

材料费是指施工过程中耗费的原材料、辅助材料、构配件、零件、半成品或成品、工程设备的费用。

材料费包括材料原价、运杂费、运输损耗费和采购及保管费等。

（三）施工机具使用费

施工机具使用费是指施工作业所发生的施工机械、仪器仪表使用费或其租赁费。

（四）企业管理费

企业管理费是指建筑安装企业组织施工生产和经营管理所需的费用。企业管理费包括以下内容：管理

人员工资、办公费、差旅交通费、固定资产使用费、工具用具使用费、劳动保险和职工福利费、劳动

保护费、检验试验费、工会经费、职工教育经费、财产保险费、财务费、税金、其他（包括技术转让

费、技术开发费、投标费、业务招待费、绿化费、广告费、公证费、法律顾问费、审计费、咨询费、

保险费等）。

（五）利润

利润是指施工企业完成所承包工程获得的盈利。施工企业应根据自身需求并结合建筑市场实际，自主

确定该项费用，列入报价中。

（六）规费

规费是指按法律、法规规定，由省级政府和省级有关权力部门规定必须缴纳或计取的费用。规费主要

包括社会保险费和住房公积金。

（七）增值税

19.【知识点】设备及工器具购置费用

（-）设备及工器具购置费用基本构成

设备及工器具购置费用由设备购置费用和工器具、生产家具购置费用组成。

L设备购置费

设备购置费=设备原价+设备运杂费

2.工器具及生产家具购置费

工器具及生产家具购置费=设备购置费x定额费率

（二）国产设备原价

国产设备分为国产标准设备和国产非标准设备两类。

（三）进口设备原价

进口设备采用离岸价格（FOB）交货时，进口设备原价计算公式为：

进口设备原价=货价（FOB）+国际运费+国际运输保险费+银行财务费+进口代理手续费+关税+

进口增值税+消费税+车辆购置税

若进口设备采用运费在内价（CFR）交货，则货价（CFR）为FOB价与国际运费之和。

CFR=FOB+国际运费

若进口设备采用到岸价格（CIF）交货，则货价（CIF）为FOB价、国际运费与国际运输保险费之和。

CIF=FOB+国际运费+国际运输保险费

20.【知识点】工程量清单

工程量清单是载明建设工程分部分项工程项目、措施项目和其他项目的名称和相应数量等内容的明细

清单。在不同阶段，工程量清单又可分别称为招标工程量清单（招标人编制发售给投标人的）和已标

价工程量清单（投标人对招标人发售清单的报价反馈）等。招标工程量清单是工程量清单计价的基础,

应作为编制招标控制价、投标报价、计算或调整工程量、施工索赔等的重要依据。

（-）分部分项工程项目清单

分部分项工程项目清单应载明项目编码、项目名称、项目特征、计量单位和工程量五个要件。

（二）措施项目清单

措施项目是指为完成工程项目施工，发生于该工程施工准备和施工过程中的技术、生活、安全、环境

保护等方面的项目。措施项目清单必须根据相关工程现行国家计量规范的规定编制，应根据拟建工程

的实际情况列项。

（三）其他项目清单

其他项目清单是指分部分项工程项目清单、措施项目清单所包含的内容以外，因招标人的特殊要求而

发生的与拟建工程有关的其他费用项目和相应数量的清单。其他项目清单应按照下列内容列项：暂列

金额、暂估价、计日工、总承包服务费。

（四）规费项目清单

规费项目清单应按照下列内容列项：

1.社会保险费，包括养老保险费、失业保险费、医疗保险费、工伤保险费、生育保险费；

2.住房公积金。

若出现规范中未列的项目，应根据省级政府或省级有关权力部门的规定列项。

（五）税金项目清单

依照《建设工程工程量清单计价规范》（GB50500-2013）规定，税金项目清单应包括下列内容：

营业税，城市维护建设税，教育费附加，地方教育附加。在建筑业实行营业税改征增值税后，工程量

清单中对于税金的列项方式有所调整，税金项目主要是指增值税。

21.【知识点】投标报价

（-）投标报价基本原则

报价对于投标人来说是关键性工作，因此，投标报价应遵循以下原则。

L投标价应由投标人或受其委托具有相应资质的工程造价咨询人编制。

2.投标价应由投标人自主确定，但不得低于成本。

3.投标人必须按招标工程量清单填报价格，项目编码、项目名称、项目特征、计量单位、工程量必须

与招标工程量清单一致。

4.投标价不能高于招标人设定的招标控制价，否则投标将作为废标（予以否决）处理。

（二）投标报价编制注意事项

L招标工程量清单与计价表中列明的所有需要填写的单价和合价的项目，投标人均应填写且只允许有

一个报价。

2.未填写单价和合价的项目，视为此项费用已包含在已标价工程量清单中的其他项目的单价和合价之

中，竣工结算时，此项目不得重新组价予以调整。

3.投标总价应当与分部分项工程费、措施项目费、其他项目费和规费、税金的合计金额一致。

22.【知识点】工程网络计划技术特点

工程网络计划技术与传统的甘特横道计划相比，具有以下优点。

1根据管理需要，工程网络计划可清楚地表达工程任务分解后各项工作之间的先后顺序即逻辑关系，

从而为计划执行过程中的动态控制奠定良好基础。

2根据网络计划中各种时间参数的计算，确定影响工程总工期的关键工作，识别出具有机动时间的非

关键工作，以便明确工程进度控制的重点对象。

3.根据网络计划时间参数计算结果，可根据资源约束条件和各项工作目标，在保证工程质量和安全的

前提下优化资源配置，以降低成本、缩短工期，或者当目标无法实现时提出科学合理的目标调整方案。

4.与计算机技术相结合，开发有关项目管理软件，能够提高工程进度计划编制效率，提升工程进度计

划可视化程度，并可进行时间参数自动计算和资源优化配置，也有利于工程进度计划实施中的动态比

较分析与监控。

与甘特横道计划相比，尽管工程网络计划不够简单明了和形象直观，但借助计算机技术和有关项目管

理软件可以最大限度地弥补其不足。如可以将网络计划自动转化为横道计划表现形式，还可以通过绘

制带有时间坐标的网络计划（时标网络计划）直观表达工程进度计划安排。

23.【知识点】工程网络计划分类

工程网络计划是建立在网络图基础上的工程进度计划。所谓网络图，是指由箭线和节点组成，用来表

示工作流程的有向、有序网状图形。工程网络计划种类繁多，可从不同角度进行分类。1.按网络计划

中工作性质划分，工程网络计划可分为肯定型网络计划和非肯定型网络计划。

2.按网络计划表达形式划分，工程网络计划可分为双代号网络计划和单代号网络计划。

3.按网络计划目标划分，工程网络计划可分为单目标网络计划和多目标网络计划。

4.按网络计划有无时间坐标划分，工程网络计划可分为双代号时标网络计划和非时标网络计划。

5.按网络计划层级划分，工程网络计划可分为单级网络计划和多级网络计划系统。

6.按网络计划中工作搭接关系划分，工程网络计划可分为普通网络计划、搭接网络计划和流水网络计

划。

24.【知识点】工程网络计划中的逻辑关系

工程网络计划中工作之间的先后顺序关系称为逻辑关系。逻辑关系是由各项工作之间的工艺关系和组

织关系决定的。

（-）工艺关系与组织关系

1.工艺关系

工艺关系是指生产性工作之间由工艺过程决定的、非生产性工作之间由工作程序决定的先后顺序关

系。

2.组织关系

组织关系是指工作之间由于组织安排需要或资源（劳动力、原材料、施工机具等）调配需要而确定的

先后顺序关系。

（二）紧前工作、紧后工作和平行工作

紧前工作、紧后工作和平行工作是工作之间逻辑关系的具体表现，同时也是正确绘制网络图的前提条

件。

1.紧前工作

在网络计划中，相对于某工作而言，紧排在该工作之前的工作称为该工作的紧前工作。

2.紧后工作

在网络计划中，相对于某工作而言，紧排在该工作之后的工作称为该工作的紧后工作。

3.平行工作

在网络计划中，相对于某工作而言，可与该工作同时进行的工作即为该工作的平行工作。

(三)先行工作和后续工作

1.先行工作

相对于某工作而言，从网络计划起点节点开始，顺箭头方向经过一系列箭线与节点到达该工作为止的

各条通路上的所有工作，都称为该工作的先行工作。

2.后续工作

相对于某工作而言，从该工作之后开始，顺箭头方向经过一系列箭线与节点到网络计划终点节点的各

条通路上的所有工作，都称为该工作的后续工作。

25.【知识点】双代号网络计划绘图规则

双代号网络计划又称箭线式网络计划，它是以箭线及其两端节点编号表示工作的进度计划。同时，节

点又表示工作的开始或结束以及工作之间的连接状态。双代号网络计划中，有时存在虚箭线(称之为

虚工作)，虚箭线既不消耗时间，也不消耗资源，主要用来表示相邻两项工作之间的逻辑关系。

绘制双代号网络图应遵循以下基本规则。

(1)网络图必须按照已定的逻辑关系绘制，这是正确表达各项工作之间逻辑关系的基本保证，同时

也是为保证工程质量和资源优化配置及合理使用所必需的。

(2)网络图中严禁出现从一个节点出发，顺箭头方向又回到原出发点的循环回路。如果出现循环回

路，会造成逻辑关系混乱，使工作无法按顺序进行。

(3)网络图中的箭线(包括虚箭线)应保持自左向右的方向，不应出现箭头指向左方的水平箭线和

箭头偏向左方的斜向箭线。若遵循该规则绘制网络图，就不会出现循环回路。

(4)网络图中严禁出现双向箭头和无箭头的连线。否则，工作进行的方向不明确，因而不能达到网

络图有向的要求。

(5)网络图中严禁出现没有箭尾节点的箭线和没有箭头节点的箭线。

(6)严禁在箭线上引入或引出箭线。但当网络图的起点节点有多条箭线引出(外向箭线)或终点节

点有多条箭线引入(内向箭线)时，为使图形简洁，可将多条箭线经一条共用的垂直线段从起点节点

引出，或将多条箭线经一条共用的垂直线段引入终点节点。

(7)应尽量避免网络图中工作箭线的交叉。当工作箭线交叉不可避免时，可以采用过桥法或指向法

处理。

(8网络图中应只有一个起点节点和一个终点节点(任务中部分工作需要分期完成的网络计划除外X

除网络图的起点节点和终点节点外，不允许出现没有外向箭线的节点和没有内向箭线的节点。

(9)网络图中的节点都必须有编号，其编号严禁重复，并应使每一条箭线上箭尾节点编号小于箭头

节点编号。

26.【知识点】双代号网络计划时间参数计算方法

(-)按工作计算法

L计算工作的最早开始时间和最早完成时间

(1)以网络计划起点节点为开始节点的工作，当未规定最早开始时间时，其最早开始时间为零。

(2)工作的最早完成时间可利用以下公式进行计算：最早完成时间=最早开始时间+工作持续时间

(3)其他工作的最早开始时间应等于其紧前工作最早完成时间的最大值。

(4)网络计划的计算工期应等于以网络计划终点节点为完成节点的工作的最早完成时间的最大值。

2.确定网络计划的计划工期

3.计算工作的最迟完成时间和最迟开始时间

工作最迟完成时间和最迟开始时间的计算应从网络计划的终点节点开始，逆着箭线方向依次进行。

4.计算工作的总时差

工作的总时差等于该工作最迟完成时间与最早完成时间之差，或该工作最迟开始时间与最早开始时间

之差，

5.计算工作的自由时差

工作自由时差的计算应按以下两种情况分别考虑。

(1)对于有紧后工作的工作，其自由时差等于紧后工作最早开始时间减去本工作最早完成时间所得

差的最小值。

(2)对于无紧后工作的工作，也就是以网络计划终点节点为完成节点的工作，其自由时差等于计划

工期与本工作最早完成时间之差。

需要指出的是，对于网络计划中以终点节点为完成节点的工作，其自由时差与总时差相等。此外，由

于工作的自由时差是其总时差的构成部分，因此，当工作的总时差为零时，其自由时差必然为零，可

不必进行专门计算。

(二)按节点计算法

所谓按节点计算法，是指先计算网络计划中各个节点的最早时间和最迟时间，然后再据此计算各项工

作的时间参数和网络计划的计算工期。

27.【知识点】双代号网络计划关键工作及关键线路的确定

总持续时间最长的线路称为关键线路，关键线路长度就是网络计划总工期。在网络计划中，关键线路

可能不止一条。

(-)按工作计算法判断

在网络计划中，总时差最小的工作为关键工作。特别地，当网络计划的计划工期等于计算工期时，总

时差为零的工作就是关键工作。

找出关键工作之后，将这些关键工作首尾相连，便至少构成一条从起点节点到终点节点的通路，通路

上各项工作的持续时间总和最大的就是关键线路。

在关键线路上可能有虚工作存在。

(二)按节点计算法判断

L关键节点及其特性

在双代号网络计划中，关键线路上的节点称为关键节点。

关键工作两端的节点必为关键节点，但两端为关键节点的工作不一定是关键工作。

关键节点的最迟时间与最早时间的差值最小。

2.利用关键节点判断关键工作和关键线路

判别式:ETi+Di-j=E1］或LTi+或-j=L1J

(三)利用标号法快速判断

标号法是一种快速寻求网络计划计算工期和关键线路的方法。它利用按节点计算法的基本原理，对网

络计划中的每一节点按顺序进行标号，然后利用标号值确定网络计划的计算工期和关键线路。

28.【知识点】招标投标法一招标、投标

(—)招标

1.招标方式

招标分为公开招标和邀请招标两种方式。不适宜公开招标的，经有关部门批准，可以进行邀请招标。

(1)招标人采用公开招标方式的，应当发布招标公告。依法必须进行招标的项目，应当通过国家指

定的报刊、信息网络或者媒介发布招标公告。

(2)招标人采用邀请招标方式的，应当向3个以上具备承担招标项目的能力、资信良好的特定法人

或者其他组织发出投标邀请书。

2.招标文件

招标人对已发出的招标文件进行必要的澄清或者修改的，应当在招标文件要求提交投标文件截止时

间至少15日前，以书面形式通知所有招标文件收受人。该澄清或者修改的内容为招标文件的组成

部分。

3.其他规定

招标人设有标底的，标底必须保密。招标人应当确定投标人编制投标文件所需要的合理时间。依法必

须进行招标的项目，自招标文件开始发出之日起至投标人提交投标文件截止之日止，最短不得少于

20日。

(二)投标

1.投标文件

投标人应当在招标文件要求提交投标文件的截止时间前，将投标文件送达投标地点。投标人少于3

个的，招标人应当依照《招标投标法》重新招标。

在招标文件要求提交投标文件的截止时间后送达的投标文件，招标人应当拒收。

2.联合投标

两个以上法人或者其他组织可以组成一个联合体，以一个投标人的身份共同投标。联合体各方应当签

订共同投标协议，明确约定各方拟承担的工作和责任，并将共同投标协议连同投标文件一并提交给招

标人。联合体中标的，联合体各方应当共同与招标人签订合同，就中标项目向招标人承担连带责任。

3.其他规定

投标人不得相互串通投标报价，不得排挤其他投标人的公平竞争、损害招标人或其他投标人的合法权

益。投标人不得与招标人串通投标，损害国家利益、社会公共利益或者他人的合法权益。投标人不得

以低于成本的报价竞标，也不得以他人名义投标或者以其他方式弄虚作假，骗取中标。禁止投标人以

向招标人或评标委员会成员行贿的手段谋取中标。

29.【知识点】招标投标法~开标、评标和中标

L开标

开标应当在招标人的主持下，在招标文件确定的提交投标文件截止时间的同一时间、招标文件中预先

确定的地点公开进行。应邀请所有投标人参加开标。

2.评标

评标由招标人依法组建的评标委员会负责。

(1)评标委员会的组成。依法必须进行招标的项目，其评标委员会由招标人代表和有关技术、经济

等方面的专家组成，成员人数为5人以上单数。其中，技术、经济等方面的专家不得少于成员总数的

2/3。一般招标项目可以采取随机抽取方式，特殊招标项目可以由招标人直接确定。

与投标人有利害关系的人不得进入相关项目的评标委员会，已经进入的应当进行更换。评标委员会成

员的名单在中标结果确定前应当保密。

(2)投标文件的澄清或者说明。评标委员会可以要求投标人对投标文件中含义不明确的内容作必要

的澄清或者说明，但澄清或者说明不得超出投标文件的范围或改变投标文件的实质性内容。

(3)评标。评标委员会经评审，认为所有投标都不符合招标文件要求的，可以否决所有投标。

3.中标

中标人确定后，招标人应当向中标人发出中标通知书，并同时将中标结果通知所有未中标的投标人。

中标通知书对招标人和中标人具有法律效力。

招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起30日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立书面

合同。招标人和中标人不得再订立背离合同实质性内容的其他协议。

招标文件要求中标人提交履约保证金的，中标人应当提交。依法必须进行招标的项目，招标人应当自

确定中标人之日起15日内，向有关行政监督部门提交招标投标情况的书面报告。

30.【知识点】招标投标法实施条例一招标

1.招标范围和方式

(1)可以邀请招标的项目。国有资金占控股或者主导地位的依法必须进行招标的项目，应当公开招

标；但有下列情形之一的，可以邀请招标：

1)技术复杂、有特殊要求或者受自然环境限制，只有少量潜在投标人可供选择；

2)采用公开招标方式的费用占项目合同金额的比例过大。

(2)可以不招标的项目。有下列情形之一的，可以不进行招标：

1)需要采用不可替代的专利或者专有技术；

2)采购人依法能够自行建设、生产或者提供；

3)已通过招标方式选定的特许经营项目投资人依法能够自行建设、生产或者提供；

4)需要向原中标人采购工程、货物或者服务，否则将影响施工或者功能配套要求；

5)国家规定的其他特殊情形。

2.招标文件与资格审查

3.招标工作的实施

(1)禁止投标限制。招标人有下列行为之一的，属于以不合理条件限制、排斥潜在投标人或者投标

人：

1)就同一招标项目向潜在投标人或者投标人提供有差别的项目信息；

2)设定的资格、技术、商务条件与招标项目的具体特点和实际需要不相适应或者与合同履行无关；

3)依法必须进行招标的项目以特定行政区域或者特定行业的业绩、奖项作为加分条件或者中标条件；

4)对潜在投标人或者投标人采取不同的资格审查或者评标标准；

5)限定或者指定特定的专利、商标、品牌、原产地或者供应商；

6)依法必须进行招标的项目非法限定潜在投标人或者投标人的所有制形式或者组织形式；

7)以其他不合理条件限制、排斥潜在投标人或者投标人。

(2)总承包招标。

(3)两阶段招标。对技术复杂或者无法精确拟定技术规格的项目，招标人可以分两阶段进行招标。

(4)投标有效期。投标有效期从提交投标文件的截止之日起算。

(5)投标保证金。如招标人在招标文件中要求投标人提交投标保证金，投标保证金不得超过招标项

目估算价的2%。投标保证金有效期应当与投标有效期一致。

(6)标底及投标限价。招标人不得规定最低投标限价。

31.【知识点】招标投标法实施条例一投标

1.投标基本要求

投标人撤回已提交的投标文件，应当在投标截止时间前书面通知招标人。招标人已收取投标保证金的,

应当自收到投标人书面撤回通知之日起5日内退还。

2.串通投标和弄虚作假情形

(1)投标人相互串通投标情形。

1)有下列情形之一的，属于投标人相互串通投标：①投标人之间协商投标报价等投标文件的实质性

内容；②投标人之间约定中标人；③投标人之间约定部分投标人放弃投标或者中标；④属于同一集团、

协会、商会等组织成员的投标人按照该组织要求协同投标；⑤投标人之间为谋取中标或者排斥特定投

标人而采取的其他联合行动。

2）有下列情形之一的，视为投标人相互串通投标：①不同投标人的投标文件由同一单位或者个人编

制：②不同投标人委托同一单位或者个人办理投标事宜：③不同投标人的投标文件载明的项目管理成

员为同一人；④不同投标人的投标文件异常一致或者投标报价呈规律性差异：⑤不同投标人的投标文

件相互混装；⑥不同投标人的投标保证金从同一单位或者个人的账户转出。

（2）招标人与投标人串通投标情形。有下列情形之一的，属于招标人与投标人串通投标：

1）招标人在开标前开启投标文件并将有关信息泄露给其他投标人；

2）招标人直接或者间接向投标人泄露标底、评标委员会成员等信息；

3）招标人明示或者暗示投标人压低或者抬高投标报价；

4）招标人授意投标人撤换、修改投标文件；

5）招标人明示或者暗示投标人为特定投标人中标提供方便；

6）招标人与投标人为谋求特定投标人中标而采取的其他串通行为。

（3）弄虚作假情形。投标人不得以他人名义投标，如使用通过受让或者租借等方式获取的资格、资

质证书投标。投标人也不得以其他方式弄虚作假，骗取中标，包括：

1）使用伪造、变造的许可证件；

2）提供虚假的财务状况或者业绩；

3）提供虚假的项目负责人或者主要技术人员简历、劳动关系证明；

4）提供虚假的信用状况；

5）其他弄虚作假的行为。

32.【知识点】招标投标法实施条例一开标、评标和中标

L开标

如投标人少于3个，不得开标，招标人应当重新招标。

2.评标委员会

3评标

标底只能作为评标的参考，不得以投标报价是否接近标底作为中标条件，也不得以投标报价超过标底

上下浮动范围作为否决投标的条件。

4投标否决

有下列情形之一的，评标委员会应当否决其投标：

(1)投标文件未经投标单位盖章和单位负责人签字；

(2)投标联合体没有提交共同投标协议；

(3)投标人不符合国家或者招标文件规定的资格条件；

(4)同一投标人提交两个以上不同的投标文件或者投标报价，但招标文件要求提交备选投标的除外;

(5)投标报价低于成本或者高于招标文件设定的最高投标限价；

(6)投标文件没有对招标文件的实质性要求和条件作出响应；

(7)投标人有串通投标、弄虚作假、行贿等违法行为。

5.投标文件澄清

评标委员会不得暗示或者诱导投标人作出澄清、说明，不得接受投标人主动提出的澄清、说明。

6.中标

7.签订合同及履约

招标文件要求中标人提交履约保证金的，中标人应当按照招标文件的要求提交。履约保证金不得超过

中标合同金额的10%。

33.【知识点】施工招标方式

根据《招标投标法》，工程施工招标有公开招标和邀请招标两种方式。

1.公开招标

公开招标又称无限竞争性招标。

公开招标的优点是，招标人可在较广范围内选择承包商，投标竞争激烈，择优率更高，有利于招标人

将工程项目交予可靠承包商实施，并获得有竞争性的商业报价，同时也可在较大程度上避免招标过程

中的贿标行为。因此，国际上政府采购通常采用这种方式。

公开招标的缺点是，准备招标、对投标申请者进行资格预审和评标工作量大，招标时间长、费用高。

同时，参加竞争的投标者越多，中标机会就越小；投标风险越大，损失的费用也就越多，而这种费用

的损失必然会反映在标价中，最终会由招标人承担，因此，这种方式在有些国家较少被采用。

2.邀请招标

邀请招标也称有限竞争性招标。

采用邀请招标方式时，邀请对象应以5-10家为宜，不应少于3家。与公开招标相比，邀请招标的

优点是不发布招标公告，不进行资格预审，简化了招标程序，因而可节约招标费用、缩短招标时间。

而且由于招标人比较了解投标人以往的业绩和履约能力，从而可减少合同履行过程中承包商违约的风

险。对于采购标的较小的工程项目，采用邀请招标方式比较有利。此外，有些工程项目的专业性强,

有资格承接的潜在投标人较少或者需要在短时间内完成任务等，不宜采用公开招标方式的，也应采用

邀请招标方式。值得注意的是，尽管邀请招标不进行资格预审，但为了体现公平竞争和便于招标人对

各投标人的综合能力进行比较，仍要求投标人按招标文件有关要求，在投标文件中提供有关资格审查

资料，在评标时以资格后审的形式作为评审内容之一。

邀请招标的缺点是，由于投标竞争的激烈程度较差，有可能会提高中标合同价，也有可能排除某些在

技术上或报价上有竞争力的承包商参与投标。

34.【知识点】施工投标报价策略

报价技巧

L不平衡报价法

不平衡报价法适用于以下六种情况。

(1)能够早日结算的项目可以适当提高报价。后期工程项目的报价可适当降低。

(2)经过工程量核算，预计今后工程量会增加的项目，适当提高单价；而对于将来工程量有可能减

少的项目，适当降低单价。

(3)设计图纸不明确、估计修改后工程量要增加的，可以提高单价；而工程内容说明不清楚的，则

可降低单价，在工程实施阶段通过索赔再寻求提高单价的机会。

(4)对暂定项目要作具体分析。如果工程不分标，不会另由一家承包单位施工，则其中肯定需要施

工的单价可报高些，不一定需要施工的则应报低些。如果工程分标，该暂定项目也可能由其他承包单

位施工时，则不宜报高价，以免抬高总报价。

(5)单价与包干混合制合同中，招标人要求有些项目采用包干报价时，宜报高价。

(6)有时招标文件要求投标人对工程量大的项目报“综合单价分析表"，投标时可将单价分析表中

的人工费及机械设备费报得高一些，而材料费报得低一些。

2.多方案报价法

多方案报价法适用于招标文件中的工程范围不明确，条款不清楚或不公正，或技术规范要求过于苛刻

的工程。采用多方案报价法，可降低投标风