房地产开发项目财务分析实例

房地产开发项目财务分析一、项目概况规划设计要点如下：用地面积24140.9平方，规划可建建筑面积14485平方米;容积率≤0.6;建筑密度≤25%；檐口高度≤10米；绿地率≥40%二、规划方案及主要技术经济指标约44250平米350平米450平米——19幢——13幢——9幢700—1000平米——3幢本项目主要经济技术指标参见表6-1与表6-2。表6-1项目主要技术经济指标（一）项目单位平方米平方米平方米平方米平方米户数量24140.914485(地上)14485-项目单位人数量1543293.594.06-占地总面积总建筑面积居住面积公建面积绿化用地居住户数居住人数平均每户建筑面积平均每户居住人数人均居住用地道路面积平方米人平方米平方米平方米965633车库面积-三、项目开发建设及经营的组织与实施计划1、有关工程计划的说明项目总工期为36个月（从2009年3月至2012年3月2、项目实施进度计划项目实施进度计划见表6-3。四、项目各种财务数据的估算1、投资与成本费用估算土地出让地价款土地使用权出让金根据该市国有土地使用权出让金标准，可计算出该地块的土地使用权出让金为8000万元。合计：8000万元。表6-3项目实施进度计划表序项目名称持进度安排(按双月计第1页共10页号续时间2009201020112012（月）61征地拆迁468112246810122468101224023456789前期工程基础工程67主体结构工程设备安装工程室内外装修工程红线内外工程公建配套工程竣工验收6733210销售27（2）前期工程费本项目前期工程费估算见表6-4：表6-4前期工程费估算表单位：万元金额序号项目计算依据12345规划设计费可行性研究费建安工程费×3%建安工程费×1.5%建安工程费×0.5%建安工程费×2.5%60元／平方米104.8752.44水文、地质、勘探费通水、通电、通路费场地平整费17.4887.39144.85407.03总计（3）建安工程费果。见表6-5。表6-5建安工程费估算表单位：万元序号项目建筑面积土建装饰设备金额合计单价1814金额2627单价300金额434单价300金额4341塔楼合计14485平方米3495.53495.52、投资与总成本费用估算汇总表详见表6-8。表6-8序号投资与总成本费用估算汇总表单位：万元项目开发成本金额估算说明114743.68321.4425以下(1)～(6)项合计（1）（2）（3）（4）（5）（6）2土地费用前期工程费基础设施建设费建安工程费开发期税费不可预见费开发费用6443495.51205.9651.81531.4200以下(1)～(3)项合计销售收入×5%（1）（2）管理费用销售费用304.2第2页共10页（3）3财务费用合计1027.2162754、项目销售收入估算（1）销售价格估算根据市场调查，确定该项目各部分的销售单价为：住宅：15000元／平方米（2）销售收入的估算本项目可销售数量为：住宅14485平方米.详见表6-9表6-9销售总收入预测表单位：万元销售收入21727.5用途住宅合计可售数量14485平方米预计销售单价15000元／平方米21727.5（3）销售计划与收款计划的确定具体见表6-10表6-10销售收入分期按比例预测单位：万元销售计划销售比例各年度收款情况第2年合计年份销售数量第1年第3年第一年第二年第三年合计住宅：60%住宅：40%100%86915794100%13036.513036.513036.586918691869121727.55、税金估算（1）销售税金与附加估算具体见表6-11表6-11销售税金及附加估算表单位：万元序号类别计算依据计算期213123营业税城市维护建设税教育费附加合计销售收入×5%营业税×7%651.83434.5530.4217.38482.3545.6326.07营业税×3%销售收入×6.43%723.536、投资计划与资金筹措本项目开发投资总计需16275本金；二是银行贷款；三是预售收入用于再投资部分。本项目开发商投入资本金10000万元作为启动资金，其中第一年投入约44.11%，第二年投入约5000款项根据实际情况通过预售收入解决。具体见投资计划与资金筹措表6-13。表6-13投资计划与资金筹措表单位：万元序号项目名称合计计算期第二年5457第一年第三年1建设投资资金筹措16275162751000050007178.93639.0922.22.22.3自有资金2178.95000054572364.090借贷资金00预售收入再投入127512757、借款还本付息估算长期借款50001第3页共10页6-14。表6-14借款还本付息估算表单位：万元计算期序号项目名称合计第一年第二年第三年1借款还本付息年初借款累计本年借款1.11.21.31.41.5205000177.7505177.7502588.7705000本年应计利息年底还本付息年末借款累计729.935729.93368.122956.92588.77184.062771.0305177.75借款还本付息的资金来源投资回收2.15729.9302956.92771.03五、项目财务评价1、现金流量表与动态盈利分析（1）全部投资现金流量表设Ic=10%，具体计算见表6-15表6-15现金流量表（全部投资）单位；万元序号项目名称计算期1231现金流入销售收入0013036.513036.57021.36545786911.128691现金流出7178.97178.904681.993639.09482.35560.554009.013644.554569.564154.152.12.22.33建设投资销售税金及附加所得税723.53840.836015.145468.316855.976232.70净现金流量(1)－(2)折现净现金流量税前净现金流量(3)+(2.4)税前折现净现金流量-7178.9-6526.27-7178.9-6526.27456评价指标：①税前全部投资净现值：NPV=6232.7+4154.15-6526.27=3860.58（万元）②税后全部投资净现值：NPV=5468.31+3644.55-6526.27=2586.59（万元）③税前全部投资内部收益率：FIRR=55.6%④税后全部投资内部收益率：FIRR=33.5%（2）资本金现金流量表设Ic=10%，具体计算见表6-16表6-16现金流量表（资本金）单位：万元序号项目名称计算期1231现金流入销售收入013036.513036.59137.43545786911.1208691现金流出2178.96892.472364.0912752.12.22.32.42.5资本金2178.9预售收入再投入贷款本息偿还销售税金及附加所得税000002856.9723.53840.832771.03482.35560.55第4页共10页34税后净现金流量(1)－(2)折现净现金流量-2178.93899.073544.611798.531626.84-1980.82评价指标：①资本金税后内部收益率：FIRR=117%②资本金税后净现值：NPV=3190.63（万元）（3）动态盈利分析①净现值项目每年的净现金流量按基准收益率折算为项目实施初期（即为本项目开始投资的当年年初）的现值，此现值的代数和就是项目的净现值。10%作为基准折现率。NPV分别为3860.58万元和2586.59万元，均大于0，资本金的税后净现值NPV为3190.63万元，也大于有经济效果，项目可行。②内部收益率内部收益率是指项目计算期内各年净现金流量的现值累计之和等于零时的折现率。内部收益率是项目折现率的临界值。本项目属于独立方案的评价与分析，经上面计算，FIRR分别为55.6%和FIRR为期贷款利率7.11%和基准收益率行。2、损益表与静态盈利指标（1）损益表具体见表6-17表6-17损益表单位：万元序号项目名称计算依据计算期2合计100000000312345678销售收入总成本费用销售税金及附加利润总额13036.5869121727.51627597656510723.532547.97840.831707.14170.711536.43482.351698.65560.551138.1113.811024.291205.884246.621401.382845.24284.52(1－2－3－4)(5)×33%所得税税后利润(5)－(6)盈余公积金可分配利润(7)×10%(7)－(8)2560.72（2）评价指标①全部投资的投资利润率=利润总额／总投资额×100%=（4246.62／16275)×100%=26.09%②全部投资的投资利税率=利税总额／总投资额×100%=（4246.62+3480.28）／16275×100%=47.48%③资本金投资利润率=利润总额／资本金×100%=（4246.62／10000）×100%=42.47%④资本金净利润率=税后利润／资本金×100%=2845.24／13000×100%=28.45%第5页共10页（3）静态盈利分析本项目以上4个指标与房地产行业内项目相比应该是比较好的，故项目可以考虑接受。3、资金来源与运用表（1）资金来源与运用表具体见表6-18表6-18资金来源与运用表单位：万元序号项目名称计算期2131资金来源销售收入7178.918493.513036.5545711055.0986911.11.21.320资本金2178.92364.090银行借款50000资金的运用建设投资7178.99137.4354576892.473639.092771.03482.52.12.22.32.437178.9借款还本付息销售税金及附加所得税000002956.9723.53840.839356.079356.07560.554162.624162.62盈余资金(1)—(2)累计盈余资金4（2）资金平衡能力分析根据表6-18，本项目每年累计盈余资金均大于或等于零，故从资金平衡角度分析，该项目是可行的。六、项目开发经营风险分析及策略一、项目盈亏平衡分析项目经营成本=16275万元，保本点=16275/21727.5=75%即销售收入达预测收入的75%计算期平均状态计算的结果。针对本案的情况，假定完全销售，销售仅需达到30套即可保持财务平衡。二、敏感性分析别计算出当增加或减少5%、10%、15%、20%的成本（或售价）时，对主要经济指标的影响程度，详见下表：一、售预计售价预计售价预计售价预计售价预计售价预计售价预计售价预计售价预计售价价的影响敏（×100%）95%90%105%110%85%80%115%120%感第6页共10页系数销150001425013500157501650012750120001725018000售均价(元/m)217,275,00206,411,25195,547,50228,138,75239,002,50184,683,75173,820,00249,866,25260,730,00营业收入内部收益00000000033.50%26.83%20.15%40.18%46.85%12.48%4.48%54.23%61.37%率%二、成估算成本估算成本估算成本估算成本估算成本估算成本估算成本估算成本估算成本本的影响敏感系数（×100%）95%90%105%110%85%80%115%120%单10,67412,359955089881292113483位成本(元/m总投资内部收益)162,753,460154,615,787170,891,13179,028,806138,331,75130,191,18187160685195,301,254300533.50%40.53%48.33%27.14%21.36%54.23%62.13%13.27%3.72%第7页共10页率%从上述指标来看，该项目具有较好的抗风险能力，开发成本、售价±20%的单方面变动都不会使项目亏本。对比项目的成本与收入的敏感性分析情况，项目的成本因素更为敏感。度及相关工作，以确保预期目标的实现。三、项目开发经营主要风险及对策分析运作风险、企业风险等，根据本报告关于项目开发经营的环境分析、项目的技术经济分析，可以看出，项目具有较强的抗风险能力。但仍有一些不确定性因素带来的风险。1、市场风险出本物业与众不同的魅力和优势。变。的创造提升，真正做到人居环境的品质提升。2、企业风险有足够的理解并达成共识，且在具体实施的各个环节中能否准确到位就显得十分重要。七、项目财财务分析指标汇总详见表6-19：第8页共10页表6-19项目财务效益指标汇总表类别动态指标静态指标项目NPVFIRR投资利润率投资利税率47.48%税前税后税前55.6%税后全部投资自有资金26.09%42.47%9020.735645.565154.9833.