月酝知风之地产行业：融资端政策底部已现关注房地产税试点进展-20211025-平安证券-21正式版

证券研究报告行业评级：强于大市（维持）月酝知风之地产行业融资端政策底部已现，关注房地产税试点进展2021年10月25日平安证券研究所地产研究团队请务必阅读正文后免责条款每日免费获取报告1、每日微信群内分享7+最新重磅报告；2、每日分享当日华尔街日报、金融时报；3、每周分享经济学人4、行研报告均为公开版，权利归原作者所有，起点财经仅分发做内部学习。扫一扫二维码关注公号回复：研究报告加入“起点财经”微信群。。核心摘要本月观点：9月以来，央行多次发声维护房地产市场平稳健康发展，明确“指导主要银行准确把握和执行好房地产金融审慎管理制度”，多地已隐现房贷积极信号，房企资金端压力或迎来缓和，全国人大授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点，后续仍需持续关注各地具体试点方案于楼市成交影响。“金九银十”热度不再，土拍新规之下多地二批供地遇冷，我们认为政策端底部已经显现，融资端至暗时刻已过；短期行业阵痛期有望加速房企优胜劣汰，未来“幸存”房企无论经营、财务将更加稳健，拥有品牌、管理、融资等优势的房企有望持续享受更高利润率水平。开发板块，看好现金流稳健的行业龙头金地集团、保利地产、万科A等。物管及商管板块由于存量属性突出，除上游开发带来的增量市场外，还可通过探索存量市场、发展多元业务保障增长，看好综合实力突出、关联房企经营及财务稳定性高的物管龙头，如碧桂园服务、保利物业等，以及占据购物中心优质赛道、轻资产输出实力强劲的商业运营商，如星盛商业等。产业链角度，建议关注防水龙头科顺股份等。政策：央行提及房地产“两个维护”，压力型城市“救市”减压。9月涉房类政策31项，其中偏紧类13项，偏松类7项。央行提及房地产“两个维护”，并要求金融机构配合相关部门和地方政府共同维护房地产市场平稳健康发展，同时房地产税试点渐行渐近，全国人大授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点。地方层面，哈尔滨打响“救市”第一枪，压力型城市以“救市”减压，热点城市持续“防上涨”，各城市间分化加剧。资金：房企融资状态整体净流出，资金端或迎边际缓和。9月M2同比增长8.3%，增速环比升0.1pct；社融存量同比增长10%，增速环比降0.3pct。融资收紧叠加信用事件频发背景下，房企发债难度加大，难以延续过去“借新还旧”模式，房企融资状态仍然呈现净流出状态。但央行近期表示已指导银行准确把握和执行好房地产金融审慎管理政策，保持房地产信贷平稳有序投放，预计后续房贷投放有望加速，部分房企流动性压力有望缓和。楼市：取证推盘节奏加快，成交延续走弱。9月取证推盘节奏明显拉升，35城平均批准上市面积环比升36.3%，重点城市周均推盘环比升73.4%，考虑四季度为房企冲刺业绩期，叠加年初首批集中供地的地块将于年底集中入市，四季度或迎来推盘小高峰。成交方面，“金九银十”热度不再，9月重点50城新房、重点20城二手房月日均成交同比降26%、降46.2%，35城商品房销供比环比降21.5pct，出清周期环比升0.7个月，成交延续走弱，后续需关注房地产税试点方案于楼市成交影响。地市：成交量价齐升，溢价率走低。9月多个一二线城市完成二批集中供地，土地成交量价齐升，百城土地成交建面环比升20.4%，土地成交均价环比升101.3%，但土拍新规之下多地二批供地遇冷，土地流拍和撤牌率大幅上升，底价成交为主流，多数城市触顶成交比例有所下滑，土地溢价率亦明显走低，环比下降2.8个百分点。房企：单月销售业绩延续下滑，拿地力度环比回升。9月百强房企全口径销售金额、全口径销售面积，同比分别降36%、42.9%，环比分别降5.1%、3.1%，连续三个月单月业绩同比下跌；受二批供地影响，9月50强房企整体拿地销售金额比32%、拿地销售面积比57%，环比分别升20.2pct、29.7pct，但整体看1-9月50强房企整体拿地力度不及2020年同期，房企在资金端仍旧承压，补库存意愿相对较弱。板块表现：9月申万地产板块上涨5.27%，跑赢沪深300（1.26%）。当前地产板块PE（TTM）7.6倍，估值处于近五年4.11%分位。风险提示：1）房地产税出台进一步加大楼市下行压力；2）个别房企流动性问题发酵、连锁反应超出预期风险；3）若后续房地产行业波动加大，而政2策改善及时性较低，可能导致调整幅度及时间超出预期风险。本月报告精选之一：新规之下二批供地趋冷，央国企为市场拿地主力报告主要观点：首批集中供地热度较高，二批供地规则多方面完善：首批集中供地整体较热，22城平均溢价率达15%，较2019年（14%）、2020年（13.1%）呈上升趋势，部分热点城市土地溢价率超30%，高地货比地块占比超40%，甚至出现“面粉比面包贵”现象，与政府“稳地价、稳房价”初衷相违背。为平抑土拍高热情绪，8月自然资源部完善供地制度，各地相继调整土拍规则，涉及下调土地溢价率上限；竞价达上限后由从竞配建、竞自持转为“摇号”等，引入“竞品质”等方案；设置“禁马甲”规则；提高竞拍门槛；限制单一房企参拍土地数量；规范购地资金及参拍企业资质等。二批土拍明显降温，央国企成拿地主力：截至9月末，已发布二批供地公告的20城整体涉宅用地供地面积较首批增长4.3%。从已完成二批供地的城市来看，各地土拍具备以下特征：1）土地市场整体降温，土地溢价率均较首批供地明显下滑；2）重点城市流拍和撤牌率大幅上升，底价成交为主流；3）地块触顶成交比例大多下滑；4）央国企为土拍最大赢家，延续首批供地强劲拿地势头；5）热点地块隐含毛利率较首批略有改善。高价地及热点区域地块测算毛利率区间位于10-33%，平均毛利率为20%。多因素抑制房企拿地意愿，短期低热度仍将延续：房企资金端存在“内外交迫”窘境，楼市调控频频加码叠加按揭端收紧致房企回款压力增加，同时房地产金融审慎管理持续显效，房企出于财务安全考虑，趋于“以销定投”的审慎拿地策略。此外部分地块土拍规则对房企利润端改善相对有限，二批供地拿地紧迫性不及首批，均制约房企拿地热情。我们认为短期行业销售端仍将承压，叠加部分房企信用事件发酵，房企拿地热情或维持低位，预计第二批、第三批集中供地热度仍将处于降温通道。央国企或凭借其稳健的财务状况，将强化其市场拿地主力地位。更多报告内容参见：《地产政策洞察系列之五：新规之下二批供地趋冷，央国企为市场拿地主力》3本月报告精选之二：“资金+库存”框架下，房企投资如何演绎报告主要观点：资金及库存共同影响房企投资行为：房地产属于资金密集型行业、对资金周转要求高。外部融资收紧及销售回款放缓，均将影响房企投资行为；库存为市场景气度的晴雨表，可侧面反映销售预期。在资金放松初期（高库存、去化回升），房企拿地开工相对保守，注重库存去化，随着库存持续降低、楼市热度延续，房企通常加大拿地力度，新开工整体提速。反之，在资金收紧前期（低库存、去化尚可），房企通常加快开工推盘、增加销售回款、放缓竣工，但资金收紧后期（库存累积、去化下降），房企将减少开工以降低现金流流出。复盘2011/2018年，投资开工如何演绎：当前类似2011-2012&2018-2019年“紧资金+库存累积”阶段。从资金端看，2020H2以来房地产资金端持续偏紧，2021年7、8月全国销售连续2个月负增长，而2011年调控收紧叠加多次加息，销售曾连续8个月负增长；2018年资管新规出台，销售连续3个月负增长。从库存看，当前库存逐步累积，2021年3月以来商品房去化周期增加5个月，2011年库存周期最多增11个月，2018年库存周期最多增4个月。从前两轮房企投资表现来看，短期投资及开工均呈现不同程度下行，资金、库存改善均为后续投资开工逐步企稳的催化剂。我们对未来地产投资开工怎么看：2021年8月单月到位资金同比降6.5%，连续两个月负增长，商办类库存持续累积，市场正逐步向“紧资金+较高库存”演变，参照历史演变路径，短期房企投资及开工均将面临压力。同时流动性吃紧下房企拿地意愿下降，将制约未来房企可供开工货量；部分出现流动性危机房企短期大概率放缓开工，亦将拖累全国新开工表现。回顾前两轮，资金、库存改善均为投资开工边际改善催化剂，从近期监管表态来看，未来融资端或存在缓和迹象，叠加相对较低的住宅未售库存，或将为新开工提供一定缓冲，但短期下行仍将不可避免。更多报告内容参见：《地产杂谈系列之十九：“资金+库存”框架下，房企投资如何演绎》4本月报告精选之三：开发承压对物管成长性及格局影响探讨报告主要观点：开发承压引发物管发展担忧：近期个别房企信用事件发酵、房地产投资销售承压，引发物管成长性及上市物企控制权变更担忧。物管成长性将受扰动，但影响程度相对可控：由于物业管理存量稳定，开发承压将更多对物管成长性形成扰动。从各业务影响来看：1）基础物管服务中新增新房规模与销售交付相关，但随着物管存量规模扩张、自主发展强化，新房带来的增量贡献重要度逐步降低；2）非业主增值服务收入直接来自上游开发企业，销售波动影响服务规模，但需注意成交周期拉长、开发商付费意愿提升可能带来的正面影响；3）社区增值服务中美居等细分业务与销售交付关联度较高，但现阶段美居服务渗透率较低，短期交付波动或难以对其业务发展形成实质冲击。极端假设下，若物管收入中来自开发的贡献比例为35%、原预期收入增速为30%，则销售下滑15%将导致物管预期收入规模下降5.3%，预期收入增速降至23.2%，绝对增速仍维持较高水平，影响整体可控。并购整合加剧，集中度提升下主流物企仍有可为：流动性压力及开发承压下，房企转让物管回收现金流动机进一步增强。9月上市物企收并购规模135.7亿元，创历史新高。其中富良环球、彩生活核心资产等大规模、优质标的转让，意味物管行业兼并整合迈向新阶段。对主流物企而言，行业阶段性调整过程中危中藏机，有望抓住整合机遇进一步提升实力。同时相比中小参与者，主流物企在管理规模拓展、存量市场竞争、社区增值服务等多元业务发展方面均更具优势，集中度提升趋势下仍旧大有可为，有望突破销售下滑带来的预期增速回落瓶颈，实现既定目标。更多报告内容参见：《地产杂谈系列之二十：开发承压对物管成长性及格局影响探讨》5本月报告精选之四：房地产税试点渐行渐近报告主要观点：三大因素推动房地产税立法改革。首先，2019年国内6大房地产相关税收合计2.53万亿，其中持有环节税收占比仅20%，“轻持有、重交易”特征明显；2020年国内土地出让金占地方本级财政收入的84%，随着存量房时代逐步来临，土地财政将面临挑战；其次，房产为居民主要财富资产，房地产税改革立法有助于发挥其调节个人收入分配、缩减贫富差距功能，实现“共同富裕”；再者，房地产税将增加居民持有环节成本，有助于打击投机炒房现象，促进房地产市场平稳健康发展。改革试点工作符合预期，全面开征或仍需时日。5月四部委联合召开房地产税改革试点座谈会，释放出部分城市先行试点的信号；10月16日出版的《求是》杂志发表习主席重要文章《扎实推动共同富裕》，其中提及“要积极稳妥推进房地产税立法和改革，做好试点工作”。此次人大常委会明确授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点，符合此前政策基调，不仅有助于解决房地产税立法环节多、周期较长问题，亦能通过地方试点为全面开征提供经验总结、避免政策“一刀切”带来不合理、不公平现象。考虑试点期限为五年，后续经验总结等，预计全面开征仍需时日。征税对象范围扩大，包括居住用和非居住用等各类房地产。当前征收的房产税以房屋为征税对象，不包含土地，亦对个人非营业住房免征。此次人大常委会提出，“试点地区的房地产税征税对象为居住用和非居住用等各类房地产，不包括依法拥有的农村宅基地及其上住宅。土地使用权人、房屋所有权人为房地产税的纳税人。非居住用房地产继续按照《中华人民共和国房产税暂行条例》、《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》执行”，即将房地产税征收范围扩大至个人居住用房产与土地使用权。更多报告内容参见：《行业快评：房地产税试点渐行渐近》6政策：央行提及房地产“两个维护”，房地产税试点渐行渐近据不完全统计，9月涉房类政策（含中央及地方）共31项，环比降42.6%；其中偏紧类13项，偏松类7项。央行提及房地产“两个维护”，房地产税试点渐行渐近。9月27日，央行自2009年以来首次在货币政策例会提及房地产“两个维护”；9月29日，央行、银保监会等部门联合24家主要银行召开房地产金融工作座谈会，要求金融机构按照法治化、市场化原则，配合相关部门和地方政府共同维护房地产市场的平稳健康发展，维护住房消费者合法权益。10月15日，央行再次发声，表示已指导银行准确把握和执行好房地产金融审慎管理政策，保持房地产信贷平稳有序投放；少数城市房价回稳后，房贷供需关系也将恢复正常；10月23日，全国人大常委会授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作，旨在丰富地方财政收入来源、促进“共同富裕”与楼市平稳健康发展。9月偏紧涉房类政策数量明显下降中性偏松偏紧项50405530107204945527317327101018191319122013010月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月

9月以来中央层面主要政策、会议时间文件/会议名称主要内容9月27日中国人民银行货币政策委维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益员会2021年第三季度例会金融机构要按照法治化、市场化原则，配合相关部门和地9月29日房地产金融工作座谈会方政府共同维护房地产市场的平稳健康发展，维护住房消费者合法权益恒大风险外溢性可控，督促加快恢复项目建设；已指导银10月15日人民银行2021年第三季度行准确把握和执行好房地产金融审慎管理政策，保持房地金融统计数据新闻发布会产信贷平稳有序投放；少数城市房价回稳后，房贷供需关系也将恢复正常第十三届全国人民代表大10月23日会常务委员会第三十一次授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作。会议资料来源：各政府网站，平安证券研究所 7政策：压力型城市“救市”减压，城市间分化加剧10月10日,哈尔滨出台“十六条”政策稳定房地产市场，打响房地产“救市”第一枪。此前沈阳、长春曾出台过救市措施，涉及增加购房补贴等；珠海、惠州降低二手房交易个税，以财税托市；岳阳、昆明等地落地“限跌令”等。预计后续房价下滑过快、库存风险过高、高土地财政依赖度且土地流拍率居高不下的城市，楼市调控或边际松动。同时东莞、厦门等热点城市则加码调控，涉及出台二手房指导价、加码限购限售等，城市间分化加剧。热点城市持续“防上涨”，压力型城市以“救市”减压，防止房价大涨或大跌，实现房地产市场稳定。

近期地方楼市调控政策汇总时间城市主要内容启用“限地价、限房价、竞品质”方式；住宅用地溢价率不突破15%的上限；在地价到达上限后，依次采取“竞地价款的付款进度”、“竞9月7日武汉现房销售的比例”、“竞全装修房屋的比例”等三种方式，优选企业，当以上三种方式竞至100%时，转而采取“评比建筑品质方案”方式；禁“马甲”高层次人才和经认定的其他符合条件人才首次使用住房公积金贷款在9月8日沈阳沈购买首套自住住房的，贷款限额最高可放宽到当期贷款最高限额的1.5-4倍；按照现行政策计算，沈阳高层次人才和经认定的其他符合条件人才公积金贷款最高限额在60万-240万元之间。9月9日东莞以公开挂牌方式出让的住宅用地，具备资质的房企出资比例不得低于50%；禁“马甲”；竞买申请人的购地资金须为合规自有资金9月16日珠海个人转让二手住宅的个人所得税核定征收率调整为1%，个人转让二手非住宅的个人所得税核定征收率调整为1.5%。9月18日厦门法拍房限购；岛内新房限售5年；严格执行“认房又认贷”的差别化住房贷款政策；严格审查购房资金来源；打击“学区房”炒作个人转让二手住宅的个人所得税核定征收率调整为1%，个人转让二手9月22日惠州非住宅的个人所得税核定征收率调整为1.5%。对拍卖等特殊情形转让的，按相关税收政策规定执行。同时，个人转让二手非住宅的土地增值税核定征收率调整为5%。9月28日沈阳博士毕业生补贴7万元，硕士毕业生4万元，本科毕业生和技师2万元。10月8日东莞颁布二手住房交易参考价10月10日哈尔滨出台“十六条”利好，如施行购房补贴政策、放宽二手房公积金贷款房龄年限、降低预售条件等等稳定房地产市场资料来源：各政府网站，平安证券研究所 8资金：社融增长不及预期，行业融资边际改善9月M2同比增长8.3%，增速环比升0.1个百分点；社融存量同比增长10%，增速环比降0.3个百分点。10月20日1年期LPR、5年期及以上LPR最新报价3.85%、4.65%，连续18个月不变。受房地产贷款集中度新规影响，上半年主要金融机构新增房地产贷款同比下滑19%，占新增总贷款比重降至19%，叠加房企信用风险暴露影响金融机构放款意愿，行业资金端压力加大。但近期监管当局表示，已指导主要银行准确把握和执行好房地产金融审慎管理制度，保持房地产信贷平稳有序投放，维护房地产市场平稳健康发展，且房地产合理资金需求正在得到满足，预计后续房贷投放有望加速，部分房企流动性压力有望缓和。9月M2同比增速环比下降9月社融存量增速环比下降LPR报价连续18个月持稳M2:同比贷款市场报价利率(LPR):1年M2:同比%贷款市场报价利率(LPR):5年万亿元12%32014%4.84.654.654.654.654.654.654.654.651130013%4.61028012%4.2926011%3.883.624010%72209%3.463.22008%3.02018-092019-032019-092020-032020-092021-032021-092021-032021-052021-072021-092020-012020-052020-092021-012021-052021-099资料来源：Wind，平安证券研究所资金：境内债融资成本下行，按揭端利好隐现9月单月境外债平均发行利率、集合信托平均收益率均呈上升趋势，分别为8.43%、7.42%，环比升1.44pct、0.18pct；境内债发行主体以央国企背景的品牌房企为主，平均发行利率仅为3.89%，环比降0.75pct。银行压降涉房贷款投放力度下，二季度以来多地银行房贷额度趋紧，放款周期延长，房贷利率持续上行。但近期监管及各地已释放房贷积极信号，央行表示少数城市房价回稳后，房贷供需关系也将恢复正常；广州、佛山等地亦相继出现房贷利率下调迹象。房企境内债、境外债与信托发行成本首套及二套房贷平均利率走势境内债平均发行利率境外债平均发行利率首套平均房贷利率全国二套房贷平均利率集合信托平均年收益率（右轴）5.9%11%%8.405.838.205.8105.78.0097.805.65.587.605.465.47.4075.305.156.805.046.604.92019-082019-112020-022020-052020-082020-112021-022021-052021-082019-122020-032020-062020-092020-122021-032021-062021-09资料来源：Wind，克而瑞，用益信托网，平安证券研究所 10资金：融资状态整体呈现净流出，资金端压力或将缓和9月房企境内债、境外债、集合信托融资规模分别为262.8亿元、43.1亿美元、284.8亿元，环比分别升15.3%、升348.5%、降41%。融资收紧叠加信用事件频发背景下，房企发债难度加大，难以延续过去“借新还旧”模式，房企融资状态显现净流出状态。考虑房企偿债压力仍处历史高位（全年到期规模境内债4852亿元、境外债557亿美元、集合信托7809亿元），同时央行近期指出，部分金融机构对于30家试点房企“三线四档”融资管理规则存在误解，后续房企资金端压力或将缓和，财务稳健型房企在融资渠道和融资成本上将更具优势。房地产债券及信托发行规模走势（月）房地产债券及信托到期情况境内债发行金额（亿元）集合信托发行金额（亿元）集合信托到期规模（亿元）境内债到期（亿元）1400海外债发行金额（亿美元，右轴）2001,400境外债到期（亿美元，右轴）20012001801,20018016016010001401,000140120800800120100600600100808040060400604020020040202000002020-012020-042020-072020-102021-012021-042021-072021-12021-32021-52021-72021-92021-1111资料来源：Wind，用益信托网，平安证券研究所楼市：“金九银十”热度不再，后续需关注房地产税试点影响9月重点50城新房月日均成交6643套，同比降26%，环比升0.8%；重点20城二手房月日均成交1643套，同比降46.2%，环比降12.9%。“金九银十”热度不再，10月23日全国人大已明确授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点，从国内外经验看，房地产税出台短期或对楼市有一定冲击，但冲击大小受免征范围、边际税率等影响，后续仍需持续关注各地具体试点方案于楼市成交影响。50城商品房月日均成交套数同比20城二手房月日均成交套数同比新房月日均成交同比一线同比二线三线4000二手房月日均成交（套数）二手房月日均成交套数同比400.0%3500350.0%500%3000300.0%250.0%400%2500200.0%300%2000150.0%200%1500100.0%100%100050.0%0.0%0%500-50.0%-100%0-100.0%2020.92020.112021.12021.32021.52021.72021.92020/092020/112021/012021/032021/052021/072020/072021/09资料来源：各地房管局，国家统计局，平安证券研究所12楼市：重点城市推盘力度加大，四季度或迎推盘小高峰9月重点城市周均推盘1.3万套，环比升73.4%，重点城市周均开盘去化率65%，环比升1pct。四季度为房企冲刺业绩期，叠加年初首批集中供地的高周转地块将于年底集中入市，预计后续推盘量将持续加大。重点城市新推房源情况重点城市开盘项目去化情况2.0万套近1年周均推盘近4周推盘1.21.00.20.02020.92020.102020.112020.122021.12021.22021.32021.42021.52021.62021.72021.82021.9W8.30W9.6W9.27W10.4

周均开盘去化率一线100%二线90%80%70%60%50%2019.62019.92019.122020.42020.72020.102021.12021.42021.7资料来源：中指院，平安证券研究所 13楼市：35城取证节奏明显拉升，成交延续走弱“金九银十”下，35城取证节奏明显拉升，商品房平均批准上市面积102.4万平米，环比升36.3%。9月35城商品房销供比66.6%，环比降21.5个百分点；平均可售面积1509.5万平米，环比升2.9%；出清周期19.2个月，环比升0.7个月。整体看，成交延续走弱。35城商品房平均批准上市面积35城商品房平均可售面积及出清周期35城商品房平均销供比一线平均二线平均平均可售面积出清周期（右轴）一线平均二线平均300三四线平均35城平均三四线平均35城平均月30万平1,560万平500%2501,540450%1,52025400%2001,50020350%1,480300%1501,46015250%1,440200%1001,42010150%1,400501,3805100%1,36050%01,34000%2020-012020-052020-092021-012021-052021-092020-012020-062020-112021-042021-092020-012020-062020-112021-042021-09资料来源：中指院，平安证券研究所注：35城中一线城市4个、二线10个、三四线21个；商品房销供比=当月商品房备案面积/当月批准预售面积 14楼市：房价涨势放缓，预计涨幅持续收敛9月百城住宅平均价格16175元/平米，环比升0.14%，涨幅较上月下降0.06pct；分城市能级看，9月一、二、三线城市住宅平均价格，环比分别升0.03%、0.14%、0.1%，涨幅均较上月下降0.1pct。9月百城环比上涨城市数量较上月减少16个至52个，各地加码四限、收紧住房信贷、加强二手房市场监管等，引导市场降温效果显现，部分城市甚至出台“限跌令”抑制房价过快下跌。尽管四季度调控政策及按揭端存在边际改善预期，但我们预计市场调整压力仍然较大，后续房价涨幅或持续收敛。百城住宅平均价格走势百城中一二三线城市住宅价格环比变化百城住宅上涨、持平与下跌城市数量百城住宅平均价格（元/平方米）个一线价格环比二线价格环比三线价格环比环比下跌环比持平环比上涨16,300环比0.5%2.0%10016,2000.4%901.5%0.4%0.3%1.0%0.3%0.5%0.2%15,7000.0%400.2%15,6002020/092020/122021/032021/062021/0930-0.5%0.1%15,500200.1%15,400-1.0%1015,3000.0%02020/092020/122021/032021/062021/09-1.5%2018/102019/052019/122020/072021/022021/09资料来源：Wind，平安证券研究所 15土地：成交量价齐升，二批土拍溢价率走低9月百城土地供应建面1.2亿平米，环比下降6.3%，成交建面0.9亿平米，环比升20.4%，土地成交均价4496元/平米，环比升101.3%。9月深圳、成都等多个一二线城市完成二批集中供地，土地成交量价齐升。9月百城土地溢价率3.9%，环比下降2.8个百分点。土拍新规之下多地二批供地纷纷遇冷，土地流拍和撤牌率大幅上升，底价成交为主流，多数城市触顶成交比例有所下滑，土地溢价率亦明显走低。百城土地供应与成交情况百城土地成交均价走势百城土地成交溢价率30,00025,00020,00015,00010,0005,0000

百城供应土地建面（万平米）百城成交均价（元/平米）一线成交均价（元/平米）百城土地成交溢价率（%）百城成交土地建面（万平米）二线成交均价（元/平米）三线成交均价（元/平米）一线成交溢价率（%）供销比（右轴）2.518,00035二线成交溢价率（%）三线成交溢价率（%）16,000302.014,0002512,0001.510,000201.08,000156,000104,0000.552,0002020-092020-122021-032021-062021-090.0002020-092020-122021-032021-062021-092020-092020-122021-032021-062021-09资料来源：Wind，平安证券研究所 16房企：单月销售业绩同比延续下滑，四季度或筑底企稳百强房企2021年1-9月累计全口径销售金额、全口径销售面积同比增长13.1%、4%，9月单月全口径销售金额、全口径销售面积，同比分别降36%、42.9%，环比分别降5.1%、3.1%，连续三个月单月业绩同比下跌。9月百强房企整体业绩表现不及8月和历史同期，“金九”行情惨淡。下半年以来销售景气度急转直下，市场观望情绪浓重，房企“以价换量”现象频现。但近期央行表态按揭端或适度调整，地方已释放房贷利率下行的积极信号，缩短放贷周期，保证市场正常交易，或带动四季度销售筑底企稳。克而瑞百强房企单月销售增速克而瑞百强房企累计销售增速120%200%克而瑞百强销售额单月同比克而瑞百强销售额累计增速克而瑞百强销售面积单月同比100%克而瑞百强销售面积累计增速150%80%100%-42.9%60%50%40%0%13.1%20%4.0%2020年8月2020年10月2020年12月2021年2月2021年4月2021年6月2021年8月0%-100%2020年1-8月2020年1-11月2021年1-2月2021年1-5月2021年1-8月资料来源：克而瑞，平安证券研究所 17房企：单月拿地力度环比回升，国企及绿档房企为拿地主力9月50强房企整体拿地销售金额比32%、拿地销售面积比57%，环比分别升20.2pct、29.7pct。整体看1-9月50强房企整体拿地力度不及2020年同期，拿地销售金额比、面积比分别为23.7%、42.1%，同比降10.5pct、降36.4pct。9月多地完成第二批集中供地，单月拿地销售比环比回升，但房企在资金端持续承压，制约其补库存意愿。分房企性质看，1-9月国企、民企拿地销售面积比分别为73.3%、36%，拿地销售金额比分别为39.1%、16.2%，央国企为拿地主力。分档次看，绿档房企拿地力度较大，拿地销售面积比、金额比分别为75.5%、36.7%，居各档房企之首。50强房企拿地销售比1-9月50强房企拿地销售比（按房企性质）1-9月50强房企拿地销售比（按档次）拿地销售金额比拿地销售面积比累计拿地销售面积比累计拿地销售金额比累计拿地销售面积比累计拿地销售金额比80%80%75.5%73.3%100%70%70%80%60%60%47.9%60%50%50%42.1%40%40%39.1%36.0%40%31.6%35.3%25.3%36.7%20%30%30%23.7%15.9%16.2%20%13.9%0%20%10%10%0%0%国企民企红橙黄绿整体资料来源：克而瑞，中指院，平安证券研究所；注：拿地数据来自中指院，销售数据来自克而瑞 18股市：单月上涨5.27%，估值处于近五年4.11%分位9月申万地产板块上涨5.27%，跑赢沪深300（1.26%）。当前地产板块PE（TTM）7.6倍，低于沪深300的13.32倍，估值处于近五年4.11%分位。9月上市50强房企涨跌幅排名前三房企分别为招商蛇口、保利发展、华润置地，排名后三房企为禹洲集团、中国恒大、新力控股集团。9月行业涨跌幅情况房地产PE（TTM）处于近五年4.11%分位9月上市50强涨跌幅排名前三及后三房企30月涨跌幅（%）房地产(申万):PE(TTM)沪深300:PE(TTM)40%252520%202315210%19招商蛇口保利发展华润置地禹洲集团中国恒大新力控股10-20%17集团50公食农休房医采交传沪非银家计通建商电用品林闲地药掘通媒深银行用算信筑业气工械