工程施工管理项目管理研讨成本采购合同供应商

项目管理研讨成本+采购+合同+供应商深圳市赛普管理咨询有限公司2010年6月20日1尊重专业责任分享价值

目标(决策)目标(比选)目标深化目标分解实施/监督实施/监督改进1234567决策→策划→设计→采购→施工→租售→交付→质量(施工)质量进度(施工)进度成本(施工)成本PD+CA2尊重专业责任分享价值

目标(决策)目标(比选)目标深化目标分解实施/监督实施/监督改进1234567决策阶段策划阶段设计阶段采购阶段施工阶段租售阶段交付阶段发展部策划部设计部采购部施工部营销部客服部质量部

质量目标项目总目标(利润)进度部

进度目标成本部

成本目标

人力部+财务部

行政部+信息部+风控部

项目管理模型——3+7+21模型

(总目标+3个目标+7个阶段+21个轮子)教练3人裁判1人运动员7人PD+CA战略,目标(三级计划和成本目标/责任成本,计划=预算),流程,组织(职/三/七),绩效,决策.成本+采购+合同+供应商3尊重专业责任分享价值

项目管理模型①

三个目标(Q/C/T)的矛盾进度教练说:使劲冲,别回头!成本教练说:少花力气,别吃饭!质量教练说:别着急!要跑得象跳舞一样好看!决策→策划→设计→采购→施工→租售→交付→三个教练异口同声地说：我要考核你!4尊重专业责任分享价值

最基本化学元素——解释+解决所有问题Q/C/T-三目标------------------------OBS-组织结构分解-------------------WBS-工作结构分解(范围)------------WBS项目范围管理目的：确定并完成项目目标方式：明确项目有关各方的职责界限以保证工作的充分和有效。对象：专业工作和管理工作。过程：项目范围的确定、项目结构分析、项目范围控制等。1.内部OBS:运动员-七阶段发展部-策划部-设计部-采购部-施工部-租售部-交付部教练-不能上场,不能决策质量部-进度部-成本部裁判-财务利润2.外部OBS目的-角色-工具:红灯-质量教练-Word黄灯-成本教练-Excel绿灯-进度教练-Project交通系统-利润裁判-会议及软件5尊重专业责任分享价值

目标(决策)目标(比选)目标深化目标分解实施/监督实施/监督改进1234567决策阶段策划阶段设计阶段采购阶段施工阶段租售阶段交付阶段发展部策划部设计部采购部施工部营销部客服部质量部参与(若需)

选最高档次的产品组合图纸质量审查,客服参与,报建大总包,用最好的施工单位多检查验收点,整改好再干做好展示部位工程质量修得好,以后勿重修质量目标项目总目标(利润)进度部参与投资估算提供进度数据选最容易做的产品组合赶快出图,选材设,三边工程大总包,用最快单位,别招标日夜赶工,进度奖励赶快达到预售条件,赶快开盘修得快,赶紧移交房屋进度目标成本部参与投资估算提供造价数据选最便宜的产品组合多次限额设计,图纸造价优化小总包,用最便单位,清单招标拖延付款,绝不增加合同价不做样板房维修不花钱成本目标

人力部+财务部

行政部+信息部+风控部

教练3人裁判1人运动员7人项目管理模型①

三个目标(Q/C/T)的矛盾6尊重专业责任分享价值

大家一直没重视的真理动画成本优先成本优先进度优先进度优先情景出现在项目开发的每一天：三个教练提出不同的要求七个运动员在矛盾中挣扎……裁判在十字路口作出决策协调内容?......三目标的矛盾和取舍协调工具?......会议,软件,信息系统.决策前提?......信息足以发现和分析矛盾参与人?......教练和运动员决策人?......对总目标承担责任的人决策依据?......总目标7尊重专业责任分享价值

项目管理模型②

WBS——干什么？图例8尊重专业责任分享价值

项目管理模型②WBS分解-案例图例9尊重专业责任分享价值

分部分项工程(树状结构)10尊重专业责任分享价值

院长总师绘图员其他设计师爷奶叔婶小孩其他父母农民工1农工民2农民工…农民工Z农民工3农民工1农工民2农民工…农民工Z农民工3分分1分分2分分…分分Z分分3项目管理模型③OBS——谁干？项目总设计部采购部施工部销售部项目公司发改国土规划建设其他政府OBS谁干？投资办公生产商户住户客户城市规划建筑设计图模制作其他专项设计营销策划市场推广营销物资其他销售代理造价咨询招标代理其他监理单位。其他。工程货物工程施工管理咨询设计类工程类营销类其他类分包1分包2分包…分包M分包3专业分包基设1基设2基设…基设N基设3基础设施配套1配套2配套…配套O配套3配套设施材料1材料2材料…材料P材料3材料供应设备1设备2设备…设备Q设备3设备供应供应商分分1分分2分分…分分Z分分3分分1分分2分分…分分Z分分3分分1分分2分分…分分Z分分3自劳务自分包自供设备其他自供材料总包工人1工人2工人…工人Z工人3农民工1农工民2农民工…农民工Z农民工3经理主管文档其他专员经理主管文档其他专员局长处长事务窗口科长总经理财务部成本部进度部质量部人力部行政部集团总部OBS：一百个公司一千个人千手观音图的作用：1.涵盖房地产行业的全部参与主体，分析其构成和关系。2.分析各大手指的特点和关系，分析管控。3.分析各小手指的工作程序，分析流程。4.分析质量、进度、成本三大目标的特点和控制办法。5.分析财务、人力等资源配置。6.分析软件及信息系统的应用范围和内容。设计变更案例11尊重专业责任分享价值

设计单位勘察单位总包单位监理单位分包单位供货单位造价咨询公司政府相关主管部门投资线质量线进度线质量(红)投资(黄)进度(绿)安全/健康/环保(线皮)三线目标的输出和输入施工阶段施工部门设计部门设计阶段采购部门采购阶段项目管理阶段进度部成本部房地产企业质量部风险控制招标文件招标文件招标文件招标文件招标文件招标文件合同履行工程竣工验收招标文件采购部门汇总三目标到招标文件中并签订合同(2个月)成本和施工管理部门保障三目标在履约过程中的逐步实现。(2年)成本和施工管理部门检验三目标的实现程度(2个月)从内部OBS

到供应商OBS

目标系统在供应商组织中的传递12尊重专业责任分享价值

三目标是矛盾的统一体,

内部先统一思想,再向外传达要求.目标控制部门▲有利▽不利策划阶段设计阶段采购阶段资金回笼要求快的项目利润低的项目档次高项目产品定位材料设备选型设计方案优化(增加投入)设计技术标准(建立标准)标准化招标文件(参与标化)施工技术标准(建立标准)评标办法(权重设置)……进度部进度进度▲进度▽进度▽进度▲▽进度▲▽进度▽进度▲进度▲进度▲进度▲▽……成本部投资投资▽投资▲投资▽投资▲▽投资▲▽投资▲投资▲投资▲投资▲投资▲▽……质量部质量质量▽质量▽质量▲质量▲▽质量▲▽质量▲质量▲质量▲质量▲质量▲▽……招标文件中是否研讨xxxxxx---------需研讨……目标控制部门▲有利▽不利施工阶段监理公司(增加授权)造价咨询公司(增加授权)供应商管理(增加激励)施工组织设计(加强审查)设计变更(增加变更)赶工措施(缩短工期)工期索赔(不予补偿)验收制度(要求严格)工程款支付(提高额度)调价措施(增加设置)费用索赔(不予补偿)安全文明施工(提高标准)竣工验收(提高要求)质量保修(提高要求)其他进度部进度进度▲进度▽进度▲进度▲进度▽进度▲进度▲进度▽进度▲进度▲进度▽进度▲进度▽进度▽进度▲▽成本部投资投资▲▽投资▲投资▽投资▲投资▲▽投资▽投资▽投资▽投资▽投资▽投资▲投资▽投资▲投资▲投资▲▽质量部质量质量▲质量▽质量▲质量▲质量▽质量▽质量▽质量▲质量▲质量▲质量▽质量▲质量▲质量▲质量▲▽招标文件中是否研讨需研讨需研讨需研讨需研讨需研讨需研讨需研讨需研讨需研讨需研讨需研讨需研讨需研讨需研讨需研讨在招标文件标准化中，相关部门需商定具体争议事项的解决方案。▲有利▽不利13尊重专业责任分享价值

项目合同体系规划

WBS范围+OBS主体+Q采购方式+C采购预算+T采购计划标准合同结构实际合同一级分类二级分类基准合同名称组合后合同采购计划采购预算采购方式工程服务类工程监理监理合同监理合同5月5日50万⑤项目招标造价咨询前期造价咨询合同造价咨询合同6月6日60万④城市公司议标预结算合同……………………工程施工类施工总包主体工程合同总包合同5月5日5000万③城市公司招标基础工程合同……专业分包门窗工程合同门窗工程合同6月15日500万幕墙工程合同公共部位精装修合同精装修工程合同7月1日350万⑤项目招标户内精装修工程合同栏杆工程合同栏杆工程合同7月15日100万⑤项目招标…………………………市政承包室外给水工程合同室外给排水工程合同6月15日300万⑥项目议标室外排水工程合同燃气工程燃气工程合同120万⑦项目直接委托(垄断)…………………………工程货物类材料供应屋面瓦合同屋面瓦合同8月1日80万②城市公司战略样板房装饰品合同样板房装饰品合同7月15日8万⑧项目直接委托(零星或紧急)…………………………设备供应发电机合同发电机合同7月1日30万②城市公司战略电梯合同电梯合同6月15日100万①集团战略…………………………14尊重专业责任分享价值

项目合同体系规划

应用案例:标杆企业做法15尊重专业责任分享价值

项目合同体系规划第1步.设置合同结构(按产品类型)《项目合同结构基准表》1套包括：项目合同的类别及其具体构成，如A营销管理类/B规划设计类/C工程服务类/D工程施工类/E工程货物类，及各细类如：D工程施工类，又分为D1工程总包/D2工程分包/D3市政承包三小类，直至到项目各个合同(如100个)。16尊重专业责任分享价值

业务流程按采购方式设置采购方式适用范围内部组织工作程序①集团战略重要+集团通用(金额不限)总部组织城市公司配合项目配合1招标要求+2招标文件+3发标和答疑+4开标评标+5定标+6订立战略协议+7订立合同②城市公司战略重要+区域通用(金额不限)总部参与城市公司组织项目配合1招标要求+2招标文件+3发标和答疑+4开标评标+5定标+6订立战略协议+7订立合同③城市公司招标重要+充分竞争(预算>30万)总部备案城市公司组织项目配合1招标要求+2招标文件+3发标和答疑+4开标评标+5定标+6订立合同④城市公司议标重要+有限竞争(预算>30万)总部备案城市公司组织项目配合1议标要求+2议标文件+3竞争性谈判+4订立合同⑤项目招标常规+充分竞争(10<预算≤30)总部备案城市公司审批项目组织1招标要求+2招标文件+3发标和答疑+4开标评标+5定标+6订立合同⑥项目议标常规+有限竞争(10<预算≤30)总部备案城市公司审批项目组织1议标要求+2议标文件+3竞争性谈判+4订立合同⑦项目直接委托(垄断)垄断(金额不限)总部备案城市公司备案项目组织1合同要求+2合同谈判+3订立合同(对方范本)⑧项目直接委托(零星或紧急)临时(预算≤10万)总部备案城市公司备案项目组织1合同要求+2合同谈判+3订立委托书(简版)项目合同体系规划第2步.设置采购方式17尊重专业责任分享价值

项目合同体系规划第3步.设置采购计划(模板)既是技术支持；又是管控措施。

建议由总部设定统一的模板(结合项目合同结构)要求各项目据此编制全项目招标采购计划。18尊重专业责任分享价值

项目合同体系规划第4步.设置采购预算(目标成本)《项目成本科目基准表》1套包括：成本科目的类别、级别及其构成，如A土地获得价款/B开发前期准备费/C主体建筑工程费/D主体安装工程费/E社区管网工程费/F园林环境工程费/G配套设施费/H开发间接费；及各分级细类(如300个)。成本科目和会计科目的衔接关系。此关系可实现成本与财务数据的有效联接。成本科目和合同结构的对应关系。此关系的建立，可实现成本和合同的项目间对比、实时监控和数据积累；结合信息系统应用，效率更高。以上各内容，结合标杆企业和公司目前的优秀做法编制，组织相关专业部门的研讨后，由集团管理层审批确定。此基准表，是集团层面统一设置的标准模板，要求各地项目统一采用。各地项目基于此成本科目基准，开展成本管理工作，包括成本目标的测算、确定、动态控制和价格库的管理。19尊重专业责任分享价值

㈠目标深化㈡目标分解㈢实施与监控㈣项目总结决策阶段策划阶段设计阶段采购阶段施工阶阶段租售/交付阶段招采专项预算(成本控制目标)20尊重专业责任分享价值

施工阶段：合同预算(资金使用计划)付款类别适用范围合同价结算价12345预付款进度款工程完工竣工结算款质保金【A类】大型施工类预付0%进付70%完工80%结算95%质保5%【B类】小型施工类预付0%进付0%完工80%结算95%质保5%【C类】供货安装类预付0%批付80%完工80%结算95%质保5%【D类】常规材设类预付0%月付80%完货80%结算95%质保5%【E类】大宗材设类预付20%批付80%完货80%结算97%质保3%【F类】行政垄断类预付Fa%进付Fb%完工Fc%结算Fd%质保Fe%21尊重专业责任分享价值

谢谢！22尊重专业责任分享价值

合同结构：三种管控模式23尊重专业责任分享价值

造价咨询单位监理单位首创置业设计单位总部一线公司项目合同体系规划-模式1-首创做法(全固型)24尊重专业责任分享价值

发包方(56个工程合同)总承包工程（1项）指定分包工程（8项）装修总包监理勘察工程绿化工程铝合金门窗（战略）安防系统工程电梯供货安装（战略）纯净水工程（战略）外墙保温工程（战略）单体工程(6项)室外工程(2项)水泵房设备施工（战略）单体工程的材料设备（20项）阳台栏杆、空调挡板外墙涂料（战略）外墙面砖进户门（战略）楼梯栏杆（战略）屋面保温（战略）屋面瓦（战略）佛甲草（战略）开关面板（战略）多媒体箱（战略）住户配电箱（战略）煤气报警器消防器材（战略）PVC（UPVC）（战略）装修房的材料设备（12项）地板（战略）橱柜（战略）户内门（战略）地采暖收纳系统（战略）室外工程的材料设备（11项）垃圾处理机交通设施（战略）室外玩具室外桌椅景观灯具（战略）景观石材（战略）标识系统垃圾桶（战略）不锈钢水箱防腐木（战略）楼梯地砖非标箱庭院栏杆（战略）信报箱（战略）门牌一站式采购（战略）电表箱政府配套四大工程小额工程委托可视对讲厨房三件套空调内墙涂料（战略）橱卫五金（战略）洁具（战略）燃气热水器甲供材料设备(43项)优点：在标准化产品和规模化开发的前提下，充分利用规模效益，降低采购成本；

缺点：采购部件划分过细，加大现场资源整合难度，易引致质量与进度隐患，管理成本较高；56项x8个审批表x8个审批人=3584个审批点独立委托(4项)主体工程项目合同体系规划-模式2-万科做法(半固型)25尊重专业责任分享价值

l采购脆弱的“酒瓶”——瓶颈型Bottleneck物资

l采购易爆的“炸弹”——关键型Critical物资质量供方能力要求高

质量供方能力要求高施工管理难度高

施工管理难度高产品质量风险大

产品质量风险大客户投诉影响大

客户投诉影响大成本市场竞争程度一般

成本市场竞争程度高采购总金额一般

采购总金额大产品规模效益一般

产品规模效益明显进度采购所需时间一般

进度采购所需时间长风险采购人为风险一般

风险采购人为风险高采购模式战略合作+分散采购

采购模式战略合作

l采购常用的“书籍”——日常型Routine物资

l采购跳动的“弹簧”——杠杆型Leverage物资质量供方能力要求一般

质量供方能力要求一般施工管理难度一般

施工管理难度一般产品质量风险一般

产品质量风险一般客户投诉影响一般

客户投诉影响一般成本市场竞争程度小

成本市场竞争程度高采购总金额小

采购总金额大产品规模效益不明显

产品规模效益明显进度采购所需时间短

进度采购所需时间一般风险采购人为风险小

风险采购人为风险高采购模式分散采购

采购模式集中采购+分散采购战略合作集中式采购分散式采购项目合同体系规划-万科做法(战略/集中采购)26尊重专业责任分享价值

案例:征求各地项目意见选择战略合作范围总部统计各地项目采购方式，征求并分析战略合作范围的选择意见；27尊重专业责任分享价值

合同-2合同-1合同-N示例项目合同体系规划-模式3组合型28尊重专业责任分享价值

项目合同体系规划

成果案例：项目合同结构基准表29尊重专业责任分享价值

建立合同结构的目的：有助于有效控制项目的工期、质量、成本；合理的划分各承包商和供货商的工作范围及职责界线；有助于有计划、预见性的对项目进行管理；项目合同体系规划的分析目的影响因素政府政府法规的限制等开发商介入项目管理的深度承担风险控制成本确定性要求各工程项目的设计具备施工图条件的时间工期要求及紧迫性程度工程具有不确定因素(工程变更)的项目及大施工单位总包的管理能力总包的施工能力及各专业工程的专业化程度由施工单位进行深化设计的项目及程度物业公司物业管理、维修的难度和方便程度30尊重专业责任分享价值

项目合同体系规划

细化界定合同范围根据国标工程项目清单，将完整的工程项目，无一遗漏地分解到各个合同范围内。整个工程合同范围表，形成一个矩阵。1.横向是OBS——组织分解结构；2.纵向是WBS——工作分解结构；3.矩阵内部是OBS和WBS的对应关系。无缝清单合同结构31尊重专业责任分享价值

从实体和管理两方面，对工程合同范围和界面进行细化，明确总分包合同界面总承包工程A.实体问题承包范围划分预留预埋配合其他B.管理问题办公及仓库等提供临水临电提供施工道路与场地成品保护垃圾清运安全及防盗其他从实体和管理两方面，对工程合同范围和界面进行细化分析。合同范围是“面”，合同边界是“线”和“点”。项目合同体系规划是系统性工作。先细化各合同范围，再解决合同边界问题。范围描述深度不够，易产生合同边界纠纷。工程项目施工分包独立承包总包供货分包独立供货红色是“范围”橙色是“边界”合同范围和边界——32尊重专业责任分享价值

对应项目合同体系规划成本科目和标准合同严密对应33尊重专业责任分享价值

工程合同名称

工程合同范围(对应成本科目)合同036【B-02-01】施工类_指定分包_门窗及幕墙工程(三方合同)1科目045【03-03-01】主体建筑工程费_门窗工程_单元门2科目049【03-03-05】主体建筑工程费_门窗工程_窗、阳台门3科目118【07-02---】配套设施费_会所4科目119【07-03---】配套设施费_幼儿园5科目120【07-04---】配套设施费_学校6科目123【07-07---】配套设施费_物业管理用房合同037【B-02-02】施工类_指定分包_户门工程(三方合同)1科目046【03-03-02】主体建筑工程费_门窗工程_入户门合同038【B-02-03】施工类_指定分包_公共部位精装修工程(三方合同)1科目051【03-04-01】主体建筑工程费_公共部位精装修_大堂精装修2科目052【03-04-02】主体建筑工程费_公共部位精装修_楼梯间精装修3科目055【03-04-05】主体建筑工程费_公共部位精装修_电梯厅精装修4科目056【03-04-06】主体建筑工程费_公共部位精装修_单元入口精装修5科目059【03-04-09】主体建筑工程费_公共部位精装修_其他6科目118【07-02---】配套设施费_会所7科目119【07-03---】配套设施费_幼儿园8科目120【07-04---】配套设施费_学校9科目123【07-07---】配套设施费_物业管理用房合同039【B-02-04】施工类_指定分包_室内精装修工程(三方合同)1科目048【03-03-04】主体建筑工程费_门窗工程_户内门2科目061【03-05-01】主体建筑工程费_室内装修_厨房精装修3科目062【03-05-02】主体建筑工程费_室内装修_卫生间精装修4科目063【03-05-03】主体建筑工程费_室内装修_厅房精装修5科目064【03-05-04】主体建筑工程费_室内装修_阳台、露台、地面精装修6科目137【08-02-03】开发间接费_营销费用_售楼处装修及包装7科目138【08-02-04】开发间接费_营销费用_样板间装修及包装合同040【B-02-05】施工类_指定分包_钢结构工程(三方合同)1科目039【03-02-06】主体建筑工程费_结构及粗装修工程_上部结构及粗装修项目合同体系规划成本科目和标准合同严密对应34尊重专业责任分享价值

项目合同体系规划

成果案例：项目成本科目基准表35尊重专业责任分享价值

科目代码成本科目目标成本目前已发生目前待发生动态成本情景洋房1情景洋房2情景洋房3情景洋房4

6,461,656.24

目标已发生待发生动态合计

205,894,992.73194,428,674.526,823,673.51201,252,348.03

小计未拆分成本

309,600.00-309,600.00

已拆分成本205,894,992.73194,119,074.527,133,273.51201,252,348.03

4301开发成本205,894,992.73194,119,074.527,133,273.51201,252,348.0317,982,285.1516,775,915.78786,733.5817,562,649.364301.401土地获得价款37,321,270.8838,349,398.88

38,349,398.884,615,499.043,024,277.9416,655.003,040,932.944301.401.01政府地价及市政配套费34,591,561.5035,619,689.50

35,619,689.504,358,257.352,767,036.2516,655.002,783,691.254301.401.03红线外市政配套费2,729,709.382,729,709.38

2,729,709.38257,241.69257,241.69

257,241.694301.402开发前期准备费7,575,384.686,518,597.14

6,518,597.14713,887.31614,298.02-62.57614,235.454301.402.01勘察设计费5,313,657.004,813,071.51

4,813,071.51500,747.13453,573.070.01453,573.084301.402.01.01勘察丈量费213,921.00304,236.45

304,236.4520,159.4328,670.56

28,670.564301.402.01.02规划设计费4,899,736.004,376,653.64

4,376,653.64461,740.15412,446.030.01412,446.044301.402.01.05建筑研究用房200,000.00132,181.42

132,181.4218,847.5512,456.48

12,456.484301.402.02报批报建费428,575.31284,861.64

284,861.6440,388.0026,844.74

26,844.744301.402.02.01政府报批报建费428,575.31284,861.64

284,861.6440,388.0026,844.74

26,844.744301.402.03三通一平费1,331,794.251,018,105.45

1,018,105.45125,505.3195,943.98

95,943.984301.402.03.01临时道路221,965.7118,781.86

18,781.8620,917.551,769.96

1,769.964301.402.03.02临时用电62,890.2847,681.31

47,681.315,926.644,493.38

4,493.384301.402.03.03临时用水22,196.5721,148.63

21,148.632,091.761,993.00

1,993.004301.402.03.04场地平整费1,024,741.69930,493.65

930,493.6596,569.3687,687.64

87,687.644301.402.04临时设施费501,358.12402,558.54

402,558.5447,246.8737,936.23-62.5837,873.654301.402.04.01临时围墙64,708.12123,379.86

123,379.866,097.9511,627.04

11,627.044301.402.04.02临时办公室154,650.00176,646.05

176,646.0514,573.8716,646.73

16,646.734301.402.04.04临时围板276,000.0076,946.63

76,946.6326,009.627,251.28

7,251.284301.402.04.09其他6,000.0025,586.00

25,586.00565.432,411.18-62.582,348.604301.403主体建筑工程费92,728,368.3788,689,876.93

88,689,876.936,433,483.297,865,941.60154,192.388,020,133.984301.403.01基础工程8,802,892.448,659,343.72

8,659,343.721,179,085.001,131,539.74

1,131,539.744301.403.01.01土方912,714.80988,569.07

988,569.07145,300.00180,797.34

180,797.344301.403.01.03桩基7,600,643.507,367,374.65

7,367,374.65991,373.40906,299.70

906,299.704301.403.01.04桩基检测289,534.14303,400.00

303,400.0042,411.6044,442.70

44,442.704301.403.02结构及粗装修工程37,832,139.7637,296,255.44

37,296,255.443,772,261.844,136,413.90176,007.354,312,421.254301.403.02.01混凝土框架30,106,544.7330,576,633.27

30,576,633.272,981,951.403,333,966.65-10,980.973,322,985.684301.403.02.02砌体3,514,639.862,350,180.70

2,350,180.70358,060.20322,183.11188,013.22510,196.33应用案例——合同范围细化界定，基于成本科目，全面迅速收集成本动态信息。把控风险，强调预控。36尊重专业责任分享价值

项目总投资的构成(政府)类别范围项目项目总投资开发建设投资——开发期内完成房地产产品开发建设所需投入的各项费用A产品成本A1土地费用为取得房地产项目用地而发生的费用。土地征用拆迁费土地出让地价款土地转让费土地租用费土地投资折价A2前期工程费前期阶段的费用支出。可行性研究水文地质勘测规划设计三通一平A3基础设施建设费建筑物2米以外和项目用地规划红线以内的各种管线和道路工程，含各项设施与市政设施干线、干管、干道的接口费用。供水、供电、供气、排污、绿化、道路、路灯、环卫设施等建设费用，以及各项设施与市政设施干线、干管、干道的接口费用A4建筑安装工程费建造房屋建筑物所发生的建筑工程费用、设备采购费用和安装工程费用等。项目包括多个单项工程时，应分别核算。建筑工程费设备采购费安装工程费A5公共配套设施费居住小区内为居民服务配套建设的各种非营利性的公共配套设施(又称公建设施)的建设费用。居委会派出所托儿所幼儿园公共厕所停车场其他A6开发间接费房地产开发企业所属独立核算单位在开发现场组织管理所发生的各项费用。工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销和其他费用等B期间费用B1管理费用房地产开发企业的管理部门为组织和管理项目的开发经营活动而发生的各项费用。管理人员工资、职工福利费、办公费、差旅费、折旧费、修理费、工会经费、职工教育经费、劳动保险费、待业保险费、董事会费、咨询费、审计费、诉讼费、排污费、绿化费、房地产税、车船使用税、土地使用税、技术转让费、技术开发费、无形资产摊销、开办费摊销、业务招待费、坏账损失、存货盘亏、毁损和报废损失以及其他管理费用B2财务费用房地产开发企业为筹集资金而发生的各项费用。借款和债券的利息、金融机构手续费、代理费、外汇汇兑净损失以及其他财务费用B3销售费用房地产开发企业在销售房地产产品过程申发生的各项费用，以及专设销售机构的各项费用。销售人员工资、奖金、福利费、差旅费、销售机构的折旧费、修理费、物料消耗、广告费、宣传费、代销手续费、销售服务费及预售许可证申领费等C税费C1开发期税费有关的各种税金和地方政府或有关部门征收的费用。固定资产投资方向调节税、土地使用税、市政管线分摊费、供电贴费、用电权费、绿化建设费、电话初装费、分散建设市政公用设施建设费等D其他D1其他费用--临时用地费和临时建设费、工程造价咨询费、总承包管理费、合同公证费、施工执照费、工程质量监督费、工程监理费、竣工图编制费、工程保险费等D2不可预见费用--

经营资金ZZ1开发企业用于日常经营的周转资金

37尊重专业责任分享价值

项目总投资的构成(企业)类别企业名称项目总投资建设投资A产品成本A1土地费用A2前期工程费A3基础设施建设费A4建筑安装工程费A5公共配套设施费A6开发间接费B期间费用B1管理费用B2财务费用B3销售费用C税费C1开发期税费D其他D1其他费用D2不可预见费用经营资金ZZ1经营资金38尊重专业责任分享价值

成本科目VS合同目标(决策)目标(比选)目标深化目标分解实施/监督实施/监督改进1234567决策阶段策划阶段设计阶段采购阶段施工阶段租售阶段交付阶段发展部策划部设计部采购部施工部营销部客服部质量部利润进度部成本部项目总投资建设投资A产品成本A1土地费用成本科目成本科目成本科目成本科目成本科目成本科目成本科目财务部A2前期工程费成本科目成本科目成本科目数据深化123成本科目合同分解成本科目合同履行成本科目成本科目成本部A3基础设施建设费成本科目成本科目成本科目数据深化123成本科目合同分解成本科目合同履行成本科目成本科目成本部A4建筑安装工程费成本科目成本科目成本科目数据深化123成本科目合同分解成本科目合同履行成本科目成本科目成本部A5公共配套设施费成本科目成本科目成本科目数据深化123成本科目合同分解成本科目合同履行成本科目成本科目成本部A6开发间接费成本科目成本科目成本科目成本科目成本科目成本科目成本科目财务部B期间费用B1管理费用会计科目会计科目会计科目会计科目会计科目会计科目会计科目财务部B2财务费用会计科目会计科目会计科目会计科目会计科目会计科目会计科目财务部B3销售费用会计科目会计科目会计科目会计科目会计科目会计科目会计科目财务部C税费C1开发期税费会计科目会计科目会计科目会计科目会计科目会计科目会计科目财务部D其他D1其他费用会计科目会计科目会计科目会计科目会计科目会计科目会计科目财务部D2不可预见费用会计科目会计科目会计科目会计科目会计科目会计科目会计科目财务部经营资金ZZ1经营资金会计科目会计科目会计科目会计科目会计科目会计科目会计科目财务部财务/成本,财务预算/成本目标/目标深化123,合同阶段性,2年,出入39尊重专业责任分享价值

会计科目(非成本)成本科目=铁轨成本科目=铁轨合同=火车(大合同-总包)成本科目=铁轨成本科目=铁轨成本科目=铁轨成本科目=铁轨成本科目=铁轨合同=火车(小合同)合同=火车(小合同)非成本费用无合同有合同合同=火车(中合同)合同=火车(小合同)项目A合同=火车(大合同-总包)合同=火车(小合同)合同=火车(中合同)合同=火车(中合同)合同=火车(小合同)项目B目标(决策)目标(比选)目标深化目标分解实施/监督实施/监督改进1234567决策阶段策划阶段设计阶段采购阶段施工阶段租售阶段交付阶段项目间对比项目内对比成本科目成本科目成本科目成本科目-合同成本科目-合同成本科目成本科目成本科目成本科目成本科目成本科目-无合同成本科目-无合同成本科目成本科目会计科目会计科目会计科目会计科目会计科目会计科目会计科目合同=火车合同=火车成本科目VS合同40尊重专业责任分享价值

会计科目(非成本)成本科目=铁轨成本科目=铁轨合同=火车(大合同-总包)成本科目=铁轨成本科目=铁轨成本科目=铁轨成本科目=铁轨成本科目=铁轨合同=火车(小合同)合同=火车(小合同)非成本费用无合同有合同合同=火车(中合同)合同=火车(小合同)项目A合同=火车(大合同-总包)合同=火车(小合同)合同=火车(中合同)合同=火车(中合同)合同=火车(小合同)项目B目标(决策)目标(比选)目标深化目标分解实施/监督实施/监督改进1234567决策阶段策划阶段设计阶段采购阶段施工阶段租售阶段交付阶段项目间对比项目内对比成本科目成本科目成本科目成本科目-合同成本科目-合同成本科目成本科目成本科目成本科目成本科目成本科目-无合同成本科目-无合同成本科目成本科目会计科目会计科目会计科目会计科目会计科目会计科目会计科目合同=火车合同=火车成本科目VS合同41尊重专业责任分享价值

固定资产投资(工程造价)流动资产投资(流动资金)建设项目总投资建设期利息现行的工程造价的理论构成建设投资建筑安装工程费设备及工器具购置费直接费间接费利润税金工程建设其它费用固定资产其他费用无形资产费用其它资产费用预备费基本预备费涨价预备费工程费用121.11.21.1.11.1.21.1.31.1.1.11.1.1.2建设项目总投资——构成42尊重专业责任分享价值

建设项目总投资-明细表(1)建设项目总投资谁花钱?谁核算?说明建设项目

总投资1固定资产

投资

(工程造价)1.1

建设投资1.1.1

工程费用1.1.1.1