老旧小区物业管理实施方案

老旧小区物业管理方案步建立健全长效管理机制，努力提高居民生活质量，提高小区管理的整体水平。我们在为业主提供服务的时候，始终要坚持以人为本、服务至业主的需求为目标；以业主的满意为公司的最高追求；在服务过程中不断调整服务方式与模式，以达到业主的要求。一、管理思路根据老旧小区的特点和物业管理需求分析，我们提出以下管理思路：们将老旧小区管理标准定位在专业物业管理服务标准上。通过高水平物业管理将老旧小区提到一个较高的层次上，实现低消费投资，高价值体现，将老旧小区变成一个体现现代社会文明价值的小区。我公司设有专门的管理处办公机构，管理操作人员配置齐全，办公场所干净有序。2、对老旧小区采取专业管理的关键在于对配套设施的管理和服务，我们将对照国家物业管理的法律法规和颁布的系列标准，针对老旧小区业主的特别需求来确定客户(业主)服务的项目、内容和标准。每年要采取书面形式向业主征询对物业管理服务的意见。3、因为老旧小区的管理弊端，消防安全及安全保卫工作尤其重要，小区出入口能做到24小时站岗值勤。每天按规定进行巡逻；能实施24小时不间断巡逻。有车辆管理制度，对进出小区修、家政等劳务人员实行临时出入证管理。对临时访客实行登记老旧小区对于消防安全工作要求极高，我公司将安排具有消24小时执勤，为业主提供安全、温馨的生活环境。4、老旧小区物业管理面积较大，我公司物业管理人员全部24小时服务，服务热情，行为规范。5、针对老旧小区物业管理，我们坚持按有关规定和合同约定定期公布物业服务费用或者物业服务资金的年公布一次);在收费、财务管理、会计核算、税收等方面执行6、针对老旧小区具体情况，采取一体式的安全管理体系。24小时有专职保安人员执勤。帮助解决一些困难户的问题，提人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或岗位证书，且经消防知识培训有记录。7、我公司将联合社区居委会等有关部门，在老旧小区的内8、我公司定期安排老旧小区的员工参加培训和学习，不断提高管理处的管理水平。保证小区公共配套设施维护运行正常；供水、供电、供气等设备使用正常；规范活动场所，机动车、非9、针对老旧小区绿化管理，制定绿化管理方案，对覆盖率达15%以上的绿地进行专业养护，保证花草树木管理养护得当，剪等养护工作，保证植物生长良好，形成较好的植物景观。10、老旧小区保洁管理，我们将所有栋楼逐一分解，包干落实到各工作人员，全面实行“自家的孩子自家抱”,各责任人兼顾公共场所定期清扫保洁，保持整洁干净。根据当地实际情况能定确保公共设施，公用设备定期维护，水、电、气24小时报修值班，接到报修电话10分中到场，急修半天内完成。对共用设施设备进行日常管理和维修养护(依法应由专业部门负责的除外)。建立共用设施设备档案(设备台帐),设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全。设施设备标志齐全、规通道要保持畅通。设备房保持整洁、通风、无跑、冒、滴、漏和鼠害现象。小区道路畅通、路面平整，井盖无缺损或丢失，保安人员24小时在岗值班，夜间安排专人巡逻。物业人员查2次以上。建立住房用户档案，进行分类成册、管理完善，方便查阅。有完(1)定期开展有意义、健康向上小区文化活动。(2)积极支持参与社区文化建设。级部门批评通报和在市级以上媒体有负面报道。(4)避免小区内由物业管理不善导致发生的治安、刑事案物业服务和业主出入的和谐；我司实行零干扰服务，在业主上下班高峰期，除主要出入口入提供方便。根据我公司以往老旧小区管理工作经验，乱种植、乱堆放、乱搭建的现象较为严重。再之老旧小区大多数居住着老人或外来度。我们将在接管后进行通过各种渠道各种方式进行物业管理知识普及宣传，制作业主入住手册，加大小区物业管理的宣传工作，针对小区存在的问题从治安安全、消防意识等方面对业主进行一2、做好小区基础设施的维护，切实解决老百姓所关心的热除小区内消防车难进入的安全隐患。3、加强对公司人员的业务培训力度，提高基本素质，掌握具体方式如下：1、项目负责人现场指挥。2、服务的制度化、专业化、标准化。建立健全相对应的规章制度，以制度促进管理，员工配置要严格遵守专业的要求，定期组织对员工进行业务培训，以保证员工标准化的服务；(1)消防安全“预防为主，防消结合”,我们主要从消防宣传、岗位人数岗位职责经理1人负责全面工作督促管理服务质量，实现公司制定的管理目标和任务。项目经理常驻现场负责制定物业管理服务工作计划，并组织实施；每月月初提交上个月的总结和本月的计划；管理规章制度健全，服务质量标准完善，物业管理档案资料齐全。常驻现场，每周至少有六天在现场，24小时手机开机与业主方保持联系。具有本科学历，物业管理资格证，有安置小区物业管理经验。身体健康良好，保安员保安人员人主要负责需小区内的安全保卫和日常工作秩序，包括门岗执勤、夜班巡视、车辆停放秩序和安秩序等其他方面的服务。保证24小时有人值班经过培训持证上岗，保证24小时有人值班，有老旧小区管理工作经治验。上班时间为：30—23：30,23：30—第岗位人数岗位职责二天早上7：30。保洁人员20人主要负责小区的环境卫生，包括住宅楼楼梯通道、扶手、窗户、消防设施以及小区内的公用设施的卫生保洁，和小区道路保以女性为主，25周岁至50周岁，包干落实到各人，各责任人兼顾包干楼栋的楼道卫生工作，包括楼道内的乱堆放、乱张贴、楼道广告，同时，监督其他楼栋责任人的工作。工作时间为：工作期间必须穿戴整齐，绿化保证草坪生长良好及时修剪、保持平整。草卉、树木定时修剪、形。及时做好松土、防涝、防冻工作，防治为主，严格控制病虫害，绿化、树木长势良好。主要负责小区内的设备设施的挂工作牌。小区内的草坪、花卉等绿色植物进行浇水、施肥。对小区内树木、草坪定期浇水施肥、治虫、修剪，保持草坪常绿、整齐，树木生长茂盛、无枯残现水电日常维修合计1人35人运行、维护、控制、保障等工作，包括下水管道、消防设备、日常弱电设施等的维修、保养、更换及操作管理工作，确保小区各项设备设施在良好的状态下正常的运行。全部持有相关证书上岗，25周岁至55周岁之间，施行24小时岗位说明：以上人员均具备小区物业管理工作经验。我公司所有配备的员王，身体健康，无传染疾病，经三级甲等以上医院体检合岗位人数岗位职责格，并持有健康合格证，并且随时接受卫生部门的检查和监督。(一)环境服务范围及要求日常保洁工作是通过日常清扫工作，对本物业管理区域进行除、洗等常规性服务，维持所有公共区域的清洁卫生。位玻璃、楼道、路灯、楼道灯等按规定时间进行清扫；道路积水、大门、消防器材、垃圾桶、控制开关等，无手印，无污渍，无尘土，保持光洁明亮。小区道路：地面无垃圾，障碍物。绿化带：无垃圾，枯死植物及时清理。(2)环境部分：地面无垃圾杂物，无积水，无明显污渍。壁及其他设施上无不良张贴物。下雪时要及时清扫，必要时作防(3)垃圾收集清运：楼幢垃圾桶置放合理，生活垃圾能做到日产日清的，垃圾桶清洁、无异味。垃圾箱、桶要定期清洗消毒，无蚊蝇，无臭味。染。(4)其他：小区内如举办社区活动等，做到垃圾及时清理。3、住宅楼内公共卫生：走廊、大门、值班室、楼梯地面干尘土。楼梯扶手和栏杆保持干净。5、定期楼顶清扫、外墙面清理。有美化环境的责任。养护管理包括：定期浇水、施肥、整形、修剪、防治病虫、保证现有苗木成活率等。(二)保洁人员素质要求1、树立高度的责任心，关心业主方的利益，严格片区保洁责任制，在清洁过程中，如发现设施设备有损坏或异常情况应及管区域的清洁卫生，不留卫生死角。保洁人员应随时巡视，发现污物杂物应及时处理，随时保证清洁卫生。2、保洁人员要努力提高自身素质和对公司负责的觉悟，服的事。得到主管的批准，方才能到休息室休息。3、承包岗位片区卫生必须达到规定标准，连续3次未达标者，分别给予警告、罚款、辞退的处罚。当日值班长4、保洁人员服务要热情周到，举止端庄，礼貌大方，对业5、上班时必须穿着清洁，按规定要求着装，并将工作卡端背心、拖鞋。6、保洁人员在工作要坚持原则，团结协作，以礼相待，不口扰乱工作秩序。7、不准私拿公物，私卖废品，如发现，分别给予罚款并同时8、垃圾要随时清除干净，用垃圾桶、垃圾袋及时运送出场外或指定地点并倒入集装箱。不准用扶梯运送垃圾，运送垃圾必能处理、解决时应立即向上级主管汇报，有权提出工作中的一些管理中占有举足轻重的地位。安全管理工作是一项特殊的服务工作，要求保安人员应具有工作的综合能力，还要有良好的职业道德、文明执勤、礼貌待客、坚持原则。安、巡逻保安等。严禁外来闲杂人员进入小区，来访人员必须登记，准许后方乱放；未经登记允许不得进入小区，严禁贮装易燃易爆危险品的车辆进入小区。小区内保安主要负责小区的安全保卫工作，认真负责地做好情况和事故苗头立即上报，并迅速处理、果断处置，确保小区治安稳定。发现各种事故隐患，不因失职而出现意外事故，维护正常的工作、小区内车辆按停车位停放有序，行车通道上不准停放车辆。白天夜间对停车场流动巡查、管理。的秩序保障工作；小区内突发事件的处置，灾害预防，火灾扑救，发现和制止小区内的暴力事件，随时准备提供紧急救助。小区内公共部位安全隐患的检查、排除及上报，对违规事件及时提示和纠正，有针对性地进行安全教育。小区内有特殊活动安排，保安要协助维持现场秩序。2)对发生的每一事件必须总结，如果是人为原因造成损失，应立即查找原因，认真填写《纠正措施报告》,严防类似情况的3)保存事件全过程的有关记录，存档3年。重大自然灾害的记录长期保存。学习、训练、消防演习和紧急集合演练。(三)强化消防管理意识1、消防管理目标坚持“预防为主，防消结合”的消防工作方针，严格实行防火安全责任制，并树立“全员防消”的管理观念，实施全员义务2、加强消防教育宣传和培训演练工作(1)消防教育宣传工作：管理处将在物业辖区内不间断地传播消防法规、防火知识，并定期邀请消防中队前来举办消防知识讲座，张贴消防宣传画，向业主进行消防知识宣传。(2)做好消防培训及演练工作：重点加强保安员的消防实战演习，每年组织义务消防队员和3、积极落实防火安全“三级”检查制度，重视冬、春两季结合以往的工作经验，我们将在保安员中选拨一批队员组建“消防快速反应分队”,以保证一旦出现火警时，我们能迅速作防部门查明火因并统计损失，向上级提交事故报告。(四)紧急事件处理1、暴风雨及无法避免的自然灾害组织人力进行突击性清理工作，保证沟、渠、通道畅通，雨水口、接水口、地漏无异物堵塞，加固防灾设施，检查网架、支抢险救助，迅速恢复现场，保持小区整体形象，将损失降低到最(五)水警、火警预防及排防、善后处理知业主，协助业主做好各项工作。如员火警等特殊情况，积极组织突击小组搞好特殊清洁工六、公用设备、公共场所等管理养护(一)日常维修养护：操作维修人员根据日常管理经验，利用检测仪表对设备的关键部位进行检查，发现故障及时排除，并(二)一级保养：维修人员对设备进行局部清洁、调整，每半年一次。(三)公用设备、公共场所设施养护范围1、管理规程(1)小区内水电维修、养护工作由工程队负责；(2)工程维修、管理人员以水电维修、养护和亮化方案质量评估，记录于每日的工作记录评估表中；(3)项目管理人员每日对托管区域的亮化巡查2次以上，巡(4)高低压配电房实行24小时值班制度；整改方案，协调有关部门做好整治工作并及时复查；统计，并将汇总表及时上报给总公司。(四)主要措施1、按照行业规范和工程专业要求制定完善的设备、设施操各项安全操作规程，防止安全事故的发生；2、建立日巡查制度，每天很多于4次巡查各配套设备、设(1)消防系统：安排专业人员24小时对每次报警情况做好记录并出现场排除警报，定期组织所有员工进行消防演练和参(2)上、下水系统：定期检查住宅楼楼内上、下水系统动及时疏通，每6个月对排水系统进行一次疏通清理；(3)高低压配电房：安排专业人员24小时值班，按照高低压配电房操作规定进行操作，认真做好各类操作记录，严格执行操作票制度，定期做好配电柜的清洁、养护等工作；(4)其它：每天对小区内做两次以上巡视，发现问题应及时主动维修更换，线路接口处有无松动、过热现象，确保不影响拉乱改用电线路或插座；严禁随意动用消防设施设备。供气公司，排除故障，保证居民正常生活。(6)设备、设施维护人员应每天汇总整理各种记录，及时分析掌握用电和设备运转情况，并根据记录分析随时调整维修养程养护人员应将养护资料及时收集、整理、归档。4、公用设施、设备养护、维修(1)对公用设施、设备进行日常管理和维修养护，建立公(3)小区道路畅通，路面平整。(4)环卫设施基本完好，无缺损现象。(五)房屋建筑的专项维护4、地面每天检查一遍，发现问题及时处理，每季度(六)机电设备设施维修维护(一)道口岗岗位职责(二)车辆管理工作标准5、凡装有易燃、易爆、剧毒品或有污染物品车辆或2.5吨6、驶入停车场的车辆均需减速，时速不超过15公里，无鸣笛现象发生(救护车、警车、救火车除外);证齐全，见证/票放车；8、车辆管理人员礼貌待人、热情周到；9、车辆管理员熟知车主姓名、车型、车牌号、铺号、车位；门未锁、灯未关、漏油、漏水等现象发生时，10分钟内通知车11、停车场内无货物堆积、道路阻塞现象；12、停车场内地面无水、无油、无污、无纸屑、无烟头等杂13、停车场道路平整无坑、无尖锐物、无金属钉状物；14、停车场内有明显禁烟标牌，且消防器械及设施均配备齐全，使用功能完好率100%;15、辖区内交通事故年发生率不超过2%,丢失事故发生率16、每车位文字档案齐全、资料准确率100%;17、外来进出车辆有登记，完成率100%,准确率100%。(三)交通意外事故的处理预案保安员在发现交通意外事故或接到交通意外事故报告求助1、应立即用通讯设备报告保安主管发生交通意外事故现场3、对重大的交通意外事故须请示保安主管进行支援。现场参加抢救；5、调遣指挥门岗保安员维护现场秩序、交通秩序；6、送重伤者到医院抢救；7、报交警大队事故组(电话120)：7.1事故发生的时间及地点；7.2事故造成的伤亡及损失情况；7.3已送抢救情况。派车辆进行抢救，并报交警事故组和公司总经理。根据国家有关消防法律法规，特制定本规定。I、各部门应遵守电器安全使用规定，严禁乱拉临时电气线路。2、严禁在老旧小区内绿地、停车场等处乱堆放、晾晒易燃物品和燃放烟花爆竹。3、公用消防设施、器材不得挪作他用，严防损坏、丢失。4、不准乱丢烟头、火种。5、严禁在老旧小区道路、绿地、停车场等处焚烧生活垃圾6、认真贯彻“预防为主，防消结合”的方针，开展防火宣7、经常检查、记录消防器材设备完好情况，确保消防器材火安全公约的覆行情况，及时纠正消防违章和消除火险隐患。8、接到火灾报警后，在向消防机关准确报警的同时，迅速洗在我国已引起广泛注重和重视，建筑物外墙因为长期日晒雨淋，起到保护作用。为确保本项目各类建筑物外立面的整洁、美观，的前提下，我公司拟定了外墙清洗、修补方案：污垢的分类是：灰尘、污渍、污垢2、常见的清洗、修补方式物理方法：主要通过用水冲洗，使污垢湿软、剥离、融化，在用清水冲洗干净。次方法主要用于釉面砖、马赛克等外墙材料化学方法：利用化学试剂对油污、污渍进行溶解、分离、降解等化学反应，使外墙达到去垢、除锈、去污、脱脂等目的外墙中性清洗剂，中性清洗剂的主要成分有表面活性剂、助洗剂和助对本项目的外墙清洗、修补主要采用化学清洗法。(二)花岗岩表面的清洗、修补1、用酸性清洗剂或全能清洗剂，按1：50比例稀释；2、做出清洗小样，确定清洗剂的稀释比例；3、对镜面花岗岩表面清洗用清水或高压水枪冲洗，冲刷花岗岩表面的清洗剂残留4、对毛面花岗岩表面清洗(1)用清水冲洗毛面花岗岩表面，将表面灰尘冲洗掉；(2)用浸有清洗剂溶液的毛刷刷擦毛面花岗岩表面，将凹面物。(三)瓷砖、马赛克墙面的清洗、修补1、用酸性清洗剂或全能清洗剂，按1：50比例稀释；2、做出清洗小样，确定清洗剂的稀释比例；3、对瓷砖、马赛克墙面表面清洗(1)将清洗滚筒浸入清洗剂溶液中浸泡(2)用浸有清洗剂溶液的滚筒在瓷砖、马赛克墙面表面用力滚动擦拭，使瓷砖、马赛克墙面表面污垢脱离；用清水或高压水枪冲洗，冲刷瓷砖、马赛克墙面表面的清洗剂残留物。1、事前准备工作时应做小块清洗试验。2)弄清屋顶状况，确定水源、电源。2、安装运载外墙清洗设备、工具及专用清洗剂等。面设安全防护拦绳，或置安全警告牌。5、作业方法应从上到下。1)用高压清洗机接出的水枪冲洗墙面。具