长春市写字楼市场及物业调研分析报告(新)

长春市写字楼市场及物业调研分析报告2014年8月目录第一部分、长春市写字楼市场供求分析第二部分、长春市写字楼未来上市量分析第三部分、长春市写字楼物业调研分析PART

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长春市写字楼市场供求分析2009年前由于长春市第三产业发展相对落后，大多数企业处于发展起步阶段，因此造成办公楼市场供需两不旺的局面；自2010年“限购令”颁布后，更多的开发企业将目光由住宅市场转向写字楼市场，进而导致2010-2013年写字楼新开工面积出现了爆发性的增长，而成交量平均涨幅不足30%；长春市写字楼市场的整体呈现供大于求，库存压力明显。长春市写字楼整体市场供求分析长春市近年来写字楼市场的供应量骤增，供需失衡，库存压力明显PART

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长春市写字楼未来上市量分析

区域年份朝阳南关净月二道经开高新绿园汽开合计2014年7.119.5141627.86——90.42015年338.2152.6583—74.82016年2225.484.5—3.1———55.082017年—66.1201.52—————267.62合计32.1149.28235.0218.635.9143—487.9长春未来14年-17年累计办公物业上市量达487.9万平方米注：CRIC的统计数据依据——土地未来供应计划、已取得土地项目、已立项项目、政府招商引资项目等数据资料；其中已取得招拍挂土地总量为338.68万平方米，政府招商引资项目149.22万平方米。长春市写字楼市场未来上市量分析未来办公项目分布图高力CBD力旺一号院圣海国际万达国际英海大厦远创办公项目金色橄榄城蓝色港湾力旺东玺台上东城市之光高新CBD汉森香榭丽新星宇和悦东南湖大路项目万豪东方广场中海金阶长电朗天国际瀚邦凤凰传奇昆玉府环球贸易中心龙腾国际明宇广场诺瑞德商务广场深蓝国际吴中天悦长春总部基地IFC办公活力城绿地中心鼎盛传奇典约商誉冠城国际恒兴国际城吉盛伟邦锯城臻品绿地中央广场四塔之一四塔之一四塔之一香港通澳奈伦置业华庭商业总部绿地净月地标香港五洲国际新天地总部日本丸红森工大厦泰豪总部一汽财务一汽进出口根据CRIC中国房地产决策咨询系统和实际调研得出，未来办公项目分布，如图益田拉德芳斯长春市写字楼市场未来上市量分析仅以2008年到目前为止写字楼的库存量来看，长春市写字楼市场至少还有56万平写字楼可售，加之未来四年写字楼市场超过487.9万㎡的高位供应量，长春未来整体市场将有550万的供应量。从长春现有写字楼市场上，年去化量仅有8万平，每年仅有1-2个写字楼项目上市或投入使用，而且去化速度较慢，可见长春市写字楼市场表现一般,而且写字楼投入使用之后，也需要三-五年的招商预热，方可实现较好的出租率。从供应量与需求量对比分析可以看出，即使长春写字楼需求量大幅提升，550万平的供应量也需要长春几十年的时间去化，可见未来竞争格局非常激烈。长春写字楼开发企业多以本土为主，缺少对写字楼的运营能力，在如此激励的竞争中很难存活，对开发企业具有严峻的挑战。PART

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长春市写字楼物业调研分析调研说明 结合易居克而瑞现有资源，由专业调研团队对写字楼物业服务、物业收费、租金出租率等方面数据调研，共计30个典型写字楼项目作为调研依据。选取标准：1.定位较高端2.整体面貌较新3.内部装修整洁4.以近几年落成已入住项目为主项目名称竣工时间总建筑面积中银大厦2002-04-1096000长春国际商务中心2004-10-019500021世纪国际商务总部2002-09-3080000光明大厦2007-12-3152500建设大厦2007-12-0941000兆丰国际2009-12-3139200伟峰国际商务广场2006-10-3039000绿地蓝海2011-08-3038581光大大厦2008-04-0837654五环国际2010-12-3136120通钢国际大厦2005-08-1736120国际大厦2005-03-0531200国信大厦2001-10-3131200伟峰东第2012-12-0131000财富领域2010-04-1530000长春百脑汇科技大厦2008-12-3129996.15新润天国际2008-05-3129458鸿基名筑2006-08-0128000中吉大厦2001-05-0628000金谷国际2013-09-3027813吴太商务中心2010-04-1325114典约商祺2013-07-0221311.07硅谷大厦2003-04-0918920阳光大厦2006-06-1518717.37晨光国际大厦2006-12-3117000吉发广场C座2005-05-1814402鸿石国际大厦2008-04-1211000澳美国际2011-08-2736000鸿城国际商务中心2012-10-1635000成基铂寓2013-08-2568480写字楼物业调研分析写字楼物业费收取方式分析长春市写字楼项目的物业费收取分两种方式：租金包含物业费和物业费单独收取。经实际调研得出，目前长春市写字楼项目多以租金包含物业费内为主，这类写字楼大部分是长春市早期投入使用的办公项目，而目前长春市在售的写字楼项目多以单独收取物业费为主。项目名称所在区域租金收费标准（元/平/天）出租率（%）物业服务标准评级绿地蓝海朝阳4.881兆丰国际朝阳3.782中银大厦朝阳3.582国信大厦朝阳2.283光大大厦朝阳2.281吉发广场C座朝阳1.686国际大厦朝阳1.572长春百脑汇科技大厦朝阳1.588光明大厦朝阳1.487鸿基名筑朝阳1.487通钢国际大厦南关378长春国际商务中心南关1.9577建设大厦宽城383吴太商务中心宽城2.886硅谷大厦高新3.984阳光大厦高新1.386鸿石国际大厦二道4.580澳美国际绿园1.386物业费包含在租金内写字楼物业费收取方式分析根据调研的长春市30个典型写字楼项目，其中有18个项目的物业费包含在租金内。大部分写字楼均为早期投入使用，多数项目的物业服务标准相对较差；同区域项目租金越低，出租率较高；从租金内包含物业费的整体出租率来看，客户对该种收取方式的接受度较高。特点分析：注：物业服务标准评级以五星为满分写字楼物业费收取方式分析项目名称所在区域物业费收费标准（元/平/月）出租率（%）物业服务标准评级金谷国际朝阳6.835伟峰东第净月655新润天国际朝阳4.582成基铂寓南关4.583伟峰国际南关486财富领域南关3.678五环国际南关3.581中吉大厦南关28321世纪国际商务总部南关1.881鸿城国际商务中心南关1.285典约商祺经开4.679晨光国际大厦绿园3.381物业费单独收取特点分析：大部分写字楼项目为近两年入住，定位高端，且外聘物业团队，物业服务未达到项目定位的物业服务标准；同区域地段越好的项目物业费较高，出租率较低；从物业费单独收取的整体出租率来看，客户对该种收取方式的接受度偏弱。根据调研的长春市30个典型写字楼项目，其中有12个项目的物业费单收。注：物业服务标准评级以五星为满分长春市典型写字楼项目物业费TOP10典型写字楼项目物业费TOP10排名项目名称物业收费标准（元/平方米/月）区域物业公司名称项目出租率（%）物业服务标准评级金谷国际6.8朝阳香港恒誉行物业实地管理有限公司35伟峰东第6净月吉林省伟峰物业服务有限公司55典约商祺4.6经开赢时物业有限公司794成基铂寓4.5南关北方物业有限公司834新润天国际4.5朝阳吉林省润天物业管理有限公司826伟峰国际4南关上海科瑞物业有限公司867财富领域3.6南关长春万欣物业有限公司788五环国际3.5南关长春市创典物业服务有限公司819晨光国际大厦3.3绿园晨光国际物业有限公司8110中吉大厦2南关鑫润物业有限公司83注：物业服务标准评级以五星为满分我们CRIC针对长春市写字楼项目的物业收费标准和其相对应服务内容的228个调研字段得出右图：BA楼宇自动化5AOA办公智能化FA消防智能化SA安保智能化

CA通讯传输智能化5A写字楼中的5A是指OA（办公智能化）、BA（楼宇自动化）、CA（通讯传输智能化）、FA（消防智能化）、SA（安保智能化）。目前长春写字楼市场情况来讲，已入住的写字楼项目均尚未达到5A级水准。写字楼物业费与服务内容匹配度分析