专题之产权式酒店

专题之产权式酒店附件1:三亚产权式酒店专题研究产权式酒店专题目录产权式酒店概况二、三亚产权式酒店的成长环境、现状特征及前景分析三、案例分析3一、产权式酒店概况产权式酒店定义与理念酒店产品从完全产权到完全使用权的过渡产权式酒店按购买目的分类产权式酒店的收益流程与各方关系产权式酒店起源与现状国内产权式酒店运营特征4产权式酒店定义及理念业主拥有客房的独立产权,可抵押、转让、赠予；酒店式管理；兼具居住度假与投资两项功能；风行于著名旅游城市和地区（如夏威夷，加利福尼亚、佛罗里达、亚利桑那、澳大利亚黄金海岸等地）定义:是传统房产向分时度假过流的一种中间产品。酒店把客房分割出售，业主可以拥有酒店客房部分或全部产权。投资者购买产权式酒店后，每年确定自己的使用天数，其他时间则交给酒店管理公司统一出租（经营），收取一定比例的返租（经营）收入，并可享受每年的经营收益分红，实现保值增值。理念:产权式酒店一种新型的房产投资和消费方式，符合现代经济资源共享的原则，它将名下房产与酒店经营相结合，向公众提出了一种既是消费又是投资，既是置业又是增值的全新概念。将纯消费房产融入投资概念。海航康乐园度假酒店酒店烟花燃放服务5酒店产品从完全产权到完全使用权的过渡纯产权酒店将40年产权一次打包销售时权酒店将产品分成若干份销售(2,4,6,8,12一般小于15)份出售,3年以上经典分时度假酒店将一年分成51份,每份一周,剩余一周为维修时间点数制俱乐部,购买点数,在俱乐部所属酒店产品中按点数消费,同一种房间随地域、旺淡季分数不同酒店产品将40年产品分成(40X365)份销售普通酒店时权酒店经典分时度假点数制俱乐部纯产权酒店40~70年全年3年~40年24天~半年3年~40年(7天)1周1年~20年2-7天1年1天时间分类名称年限每年天数6产权式酒店按购买目的分类：纯产权式酒店、时权酒店、养老型酒店、有限自用投资型所有类型都提供酒店式管理纯产权式酒店是一种纯投资行为。时权酒店是一种纯消费行为，在国外可以利用RCI庞大网络进行交换度假养老型酒店是一种留后路的消费行为，为退休后提供保障，在美国较多有限自用投资型是目前国内较流行的度假＋投资的双重产品，本课题也主要研究该种类型产权式酒店。纯产权式酒店时权酒店养老型酒店有限自用投资型购买目的投资度假退休前度假+投资，退休后养老居住度假+投资产权情况拥有完全产权只有购买时段的使用权拥有完全产权拥有完全产权经营方式由酒店或度假网络纯一经营，按整体经营业绩收取回报拥有时权多用于交换度假退休前由酒店统一经营，退休后酒店不参与经营由酒店统一经营收取固定回报或按酒店经营业绩回报自用时限0天7天到半年退休前一年若干天，退休后全年18~21天免费入住注：以上分类仅按投资目的大致分类，各种产品之间可以转换成其他类型产品。各种经营方式也可能交叉，如时权酒店也可将时权委托给酒店经营。7开发商：将开发酒店巨大的投资分解为单体的组合，分解资金压力投资者：为呆滞资金取得风险较小的30~50年长期稳定回报信息不对称，开发商和酒店管理公司撑握较大主动权，投资者需一定的专业知识产权式酒店的收益流程与各方关系投资者购买酒店中某个客房后，除投资者在一年特定时间内获得一定的使用期外（一般少于21天），其余时间将客房由开发指定的酒店管理公司统一经营，投资者收取固定的或按酒店经营业绩变化的回报。风险优势开发商小业主酒店管理公司产权售买返租承诺业主VS经营管理公司经营返租中间媒介者经营监督游戏三方及其相互关系高收益高风险的运作模式890年代中期引入中国，在珠三角一带部分酒店开始分时度假运作，99年海南出现产权式酒店项目，之后开始迅速发展，目前国内很多大城市及国家级旅游度假区都有产权式酒店运作，但相国家仍无产权式酒店的专门法规出台。2004年达300家。产权式酒店起源及发展趋势发展阶段60年代70～９0年代初90年代90年代中2006年起源60年代，瑞士亚历山大耐特提出TimeShare分时度假概念，1976年法国的阿尔卑斯地区的旅游饭店进行时权酒店方式方式运营发展70年代初进入美国，美国佛罗里达州和夏威夷等风景优美，气候迷人的旅游胜地盛行，并流传到欧美其他国家得到，大力发展，走向成熟。成熟1996年报告，其增长率达到15.8%。90年代全世界初年俏售40亿美元，2004年达300亿美元。中国产权式酒店世界产权式酒店起源因素：地区人均GDP3000美元以下，中产阶级群体状大带薪休假机制的推行，度假时间变长位于国际性旅游度假区或区域旅游度假区中国情况：99年实行３个黄金周制（五一、十一、春节)，旅游业高开始高速发展。经济高速发展，部分地区(北京、上海、深圳、广州)ＧＤＰ超过3000美元，中产阶级群体壮大珠三角地区已开始试行带薪休假制主要在海南、青岛、北京、上海周边、珠三角等旅游度假城市及经济发达区域周围景区9产权式酒店专题目录产权式酒店概况二、三亚产权式酒店的成长环境、现状特征及前景分析三、案例分析10成长环境：三亚产权式酒店成长于中国假日消费、投资地产、异地置业的兴起的大环境，成长的背后有强势旅游资源为依托假日消费增长

中国经济高速发展，使中产群体状大，旅游度假需求持续增加，带动三亚旅游业的高速增长，2005年实现旅游收入50.88亿元，旅游收入占当年GDP的比重达到70%以上；强势旅游资源

三亚中国唯一“热带滨海旅游度假区”：阳光、沙滩、海水、温泉、热带雨林，文化；投资地产兴起

度假区产权式酒店：投资+消费，卖的是资源稀缺性和良好的收益预期；异地置业流行

90年代香港人在深圳置业（1/4房价），近几年三亚旅游地产热销，异地置业兴起，06年春节三亚山水国际开盘当天买出110套（共推出500套）。西部观光旅游区南山、天涯海角等三亚湾健康城目前市中心区度假区大东海亚龙湾未来海棠湾度假区未来市中心国际会议中心天福源大酒店山水国际时代海岸天域二期华宇皇冠11发展现状：处于发展初期，交换体制不成熟，相关法律制度空缺，主要靠强势海景资源、高端产品、企业信誉、管理公司品牌赢得市场发展阶段起步发展成熟、稳定增长中产阶级群体规模初步形成不断状大成为社会中坚力量房地产投资需求出现不断增长成熟、理性异地度假需求出现不断增长市场成熟度假交换体系出现（少数区域）不断发展（国内交换）完善（国内，国际交换体系成熟）交易中的矛盾出现集中出现、出现法律空缺矛盾减少，置业趋于理性相关法律法规欠缺配套法规逐步出台法规完善开发商部分开发商进入大量开发商介入专业开发商三亚三亚从03到05年有约10家产权式酒店投入市场，产品销售情况，一般能在一年内实现60%以上销售。三亚产权式酒店主要出现在海坡、市区内海区域、亚龙湾等区域，单独产权式酒店基本为五星级酒店，产权式酒店与普通商品房组成时，多为四星级酒店。由于投资回报承诺不能实现，现已出现小业主与开发商的矛盾出现。还存在承诺最低回报及回购的不规范操作方式。12区域分布特点：三亚产权式酒店主要集中于海坡片区、市区、大东海也少量分布，五星级高端项目分布在亚龙湾与坡片区片区数量名称海坡10海悦湾、南海假期、海洋之星、海阔天空、阳光海岸、汇凯花园、碧海蓝天、海航、天富源市区6望海花园、半岛龙湾、瑞海花园、卓达热带雨林、山水国际、时代海岸大东海２金陵海景、三亚印象、亚龙湾３天域二期、华宇皇冠、亚龙湾５号海坡产权式酒店较多与海坡片区一线海景区域土地出让时地块分割较小有关三亚酒店市场中酒店星级越高，总的来看经营业绩越好，五星级产权式酒店销售情况也很好，海航04年推出250套，目前完成销售量在90%在上（红色为五星级酒店）13消费者：三亚产权式酒店消费群体集中北京、上海为代表的发达地区高收入阶层与大公司的“会议、度假”购买，有少量国外客户。来自北京、上海为代表的发达地区高收入白领阶层的“富裕家庭”占80%以上其中北京、上海、长三角其他客户占到60%以上国内大集团、大公司机构的团购房占有一定比例“大公司会议、职工度假等一劳永逸方案”10%以上珠三角、西南客户20%国外美国、俄罗斯、韩国、日本等占到2.5%左右三亚岛内客户很少，在1%以下

本地人主要购买市区4000元/平米以下的普通住宅北京、上海GDP超过5000美元，中产阶级群体度假、投资需求增长14三亚产权式酒店卖点集中于较低总价，滨海度假资源与高回报预期三个方面较低房价（总价）以控制面积来控制总价海航度假酒店面积在50-80平米（按套内面积计算），价格在50~100万滨海度假

一线海景+内部优美园林：如亚龙湾的天域、华宇皇冠假日酒店强调投资回报每个酒店均有详细投资回报分析，部分酒店有几年内的最低回报承诺。15三亚产权式酒店大都实行酒店管理公司统一经营，淡季18至21天入住，投资者收取固定回报及按经营业绩收取回报两种方式。酒店名称免费入住天数回报方式海航国际会议中心淡季21天按酒店经营业绩分成，承诺6%保底回报（05年6.21%）天富源度假酒店淡季18天6%固定回报天域度假酒店淡季18天按经营业绩分成，预期8%，不承诺保底回报委托管理协议一般为5-8年时间海航国际会议中心实际收益为６.21％按经营业绩计算收益,通常是将客房收入的40%左右用于分成。海航按酒店投资总额算出收益率，再按各小业主投资量计算收益。16三亚产权式酒店现状特征总结三亚产权式酒店消费群体集中北京、上海为代表的发达地区中高收入阶层与大集团的“会议、度假”购买为主要客户占到90%以上，有少量国外客户。地域分布三亚产权式酒店卖点集中于较低总价，滨海度假与高回报预期两个方面北京、上海人均GDP过5000，中产阶级群体状大客户集中卖点集中

三亚产权式酒店主要集中于海坡片区、市区、大东海也少量分布，五星级高端项目分布在亚龙湾与坡片区17发展前景：随着相关法规的健全，国内外品牌企业的加入，竞争将更加激烈，资金实力、品牌、管理服务水平、海景资源强弱将成为成功关键相关法规的制定将规范产权式酒店的销售与经营竞争砝码向实力雄厚的企业倾斜竞争激烈，品牌林立对企业经济实力、经营能力、相关服务提出更高要求物业管理和服务成为竞争利器完美享受与高额回报的前提海景度假资源的强弱对价格影响很大海航海景15000，园景11000，天域海景40000，园景20000城市综合配套设施的进一步发展与完善将促进产权式酒店行业的发展三亚湾、大东海、亚龙湾一线海景资源基本用完,将开发二、三线，海棠湾开发将成为新的热点18产权式酒店专题目录产权式酒店概况二、三亚产权式酒店的成长环境、发展现状及前景分析三、案例分析19三亚海航度假酒店（国际会议中心）20三亚海航度假酒店项目概况项目定位：黄金海岸度假天堂区位资源：位于三亚湾旅游度假区，有良好热带滨海一线海景资源可进入性：距机场12公里，距市中心16公里产品：国际五星级标准多层建筑，二期为夏威夷度假风格，三期为中国传统风格，共476间客房。功能建筑规划：3000平米国际会议中心管理服务：海航专业酒店管理服务团队及专业的宴会服务队伍经营特色：产权与时权结合的方式，时权可在海航酒店集团内部及Intervalintenational国际交换组织提供的连锁会员酒店进行交换。售价：海景均价15000,园景10000客户：北京、上海、长三角地区等大城市高收入阶层回报：按经营情况，年保底6%回报，21天入住，旺季不得超过3天。21成功关键：稀缺海景资源、高品质产品、自身独特的资源平台、规划化运作、多重风险降低保证稀缺海景资源三亚:中国唯一“国际性热带海滨度假胜地”，全世界第二好空气质量，若干著名旅游景点，海坡区为三亚“健康城”，有“十八公里椰梦长廊”等本案自然环境：阳光、沙滩、海水、温泉、热带雨林高品质产品酒店由第二期夏威夷式度假酒店及第三期中国式会议商务酒店组成。各有两百余间套房。自身独特的资源平台优惠享受：赠送“海航俱乐部员工卡”享受５折机票及海航娱场所消费优惠便利交换：可在海航在国内10多个城市连锁酒店内交换入住顶级品牌：海航“中国500强”，“全国十大诚信企业”航空资源：金鹿卡10年每年8张免票＋十年4人若干次半价机票=10万元规范化运作海航集团作为上市公司，财务运作透明规范，与一般非上市公司相比，更能获得投资者认可双重风险降低保证海航集团和海航酒店集团双重担保：书面承诺年经营利润不低于投资总额的6%22海航度假酒店投资回报模型客房号No.5108预期回报率6%8%10%套内面积48.78平米月平均收益226530213776总价453069元月供296529652965首付183069元月收益-70056811余款27000元年收益-84006609732贷款商贷10年10年收益-84000660097320利率年利率5.76%10年收益率-45.9%3.61%53.16%月还款2965元10年总收益付84000元获得单位产权抵冲首付后，获得单位产权并多赚6600元抵冲首付后获得单位产权，并多赚97320元年还款35580元10年还款355800元注：04年推出，05年实际收益为6.21%(含个人所得税，不含21天的入住)保底承诺仅在第一个五年。以后按经营业绩分成购房免收契税23三亚华宇皇冠度假酒店24华宇皇冠假日酒店项目概况项目名称华宇海滨假日别墅开发商：山西华宇集团基本信息总占地200亩，由3栋451套5星级产权酒店，9栋18套双拼别墅11套独栋别墅组成。酒店于05年12月开业，40年商业用地产权主力户型独栋别墅600-1000平米，双拼别墅300-400平米物业类型独栋、双拼、公寓价格信息产权式酒店单价14000-24000元，独栋别墅总价800-1200万，双拼别墅总价400-600万项目定位亚龙湾最顶级的企业会馆配套设施洲际饭店管理集团提供物业管理，3万平方米大型商业娱乐中心，设有国内外知名酒吧、咖啡屋、茶艺坊、夜总会、百老汇剧院、网吧、游艺坊、民俗饰物店、各式老字号餐饮店、中医疗养院、美容美发室、美体健身房、特色小店、海鲜城等销售状况产权式酒店04年春节至05年底售出100套，别墅06年春节开盘尚未卖出客户状况产权式酒店客户以北京、上海、江浙为主委托经营方式经营管理协议12年一签，协议内不可自行出租，按业绩提取利润，预计8%左右，不保底，选择全部出租方式每年可享受21天免费入住25三亚华宇皇冠度假酒店成功关键：二线海景资源、极致休闲的设计规划、“假日主题”功能设计、强势品牌二线海景资源三亚:中国唯一“国际性热带海滨度假胜地”，全世界第二好空气质量，若干著名旅游景点，亚龙湾为“国家级度假区”,二线海景资源。极致休闲的设计规划极致“休闲”氛围的规划设计，WATG设计规划追求“自然、生态、沙滩、海景”，EDSA园林设计“大面积水景加名贵热带珍稀树种”，三层景观：绿地园林、棕榈植物高尔夫地型、山涧小溪“假日主题”功能设计独立大堂：临亚龙大道的独立大堂有中央共享空间、大型中央水景园林景观、服务总台、荼座、酒店管理办公室主楼：40000平米，层高3.2米，空间开阔大气，五星级标准建设度假别墅：双拼与独栋，各带700～10000平米私家花园商业娱乐中心：商业街2.8万平米“将世界顶级的购物享受引入亚龙湾，让亚龙湾的夜晚充满欢乐”——亚龙湾唯一热带休闲购物街凯悦度假酒店会所：800平米Coffeeshop,顶级SPA，娱乐服务，会议、宴会中心。强势品牌洲际酒店集团管理（全球3200家酒店服务经验）：固定收益6%与市场收益两种模式，预期8%26三亚华宇皇冠度假酒店投资回报收益案例付款方式折扣率首付费税（5.6%)月还款客房租金入住率月收入（客房收入的40%)享受权益（2天/月）月收益回收期限一次性付款97%97万5.6万0770元70%9055元1540元10595元9.4年按揭贷款（六成十年）99%40万6269元2786元4326元11.1年一次性付款：9.4年收回投资，拥有产权，并拥有每年10866元的收入。按揭贷款（6成）11.4年收回投资，拥有产权。每年有10866元收益A二户型海景房，套内面积49.12平米，单价2