房地产发展趋势

房地产行业发展趋势随着近年来房地产行业的高速发展，房地产开发企业进行着大规模的跨地域扩张，房地产企业的优胜劣汰进程加快，企业之间的分化重组加剧，行业集中度快速提升，公司的管理幅度迅速加大，企业业务间关联的复杂性急速增加，房地产企业出现了集团化管理的发展趋势，企业管理者的关注焦点也正在发生着变化，未来房地产企业的竞争和行业稀缺资源（特别是土地资源）的获得将更多地遵循“资本为王、实力取胜”的游戏规则；尤其2008的市场环境急剧变化，如何通过企业进行全面管控、协同运营，来降低和控制项目成本，管控企业运营风险，提升竞争力，将成为房地产企业运营管理中的重点和难点。从近年房地产企业的盛衰起伏中，我们可以看到行业发展的几个重要的趋势性特征：

行业资源日益集中，经营规模化正成为趋势；

多项目运营、集团化管控成为发展重点；

粗放经营向精细化经营方式转化；

异地扩张与全国性企业品牌显现；

民营企业力量崛起和壮大；

客户的维权意识明显提高。

在此背景下，房地产企业的管控手段也在发生深刻的变化：

规模扩张，集团一体化运作，需要企业提升协同效益；

以项目、客户为中心的开发项目和客户营销的业务过程一体化；

从资本经营逐步向管理出效益的商业模式转化；

职业经理人的人才队伍，配合现代化的IT管理手段，提升企业的核心竞争力。什么是房地产企业的核心竞争力？王石说是人才，潘石屹认为是创新，任志强提出是资本，也有人说是管理、是资源整合能力，是土地、是资金，是关系。我们认为无论是从行业利润空间变化引发的需求，还是从行业快速发展的需求，规范化的集团管控与成本控制管理始终是大型地产集团必然的选择和核心竞争力，是需要急切解决的核心问题。对当前房地产发展形势的分析由于实施一系列经济刺激政策，2009年中国经济摆脱了全球金融危机影响，出现了国内投资需求强劲增长、消费需求稳步增长、出口也开始恢复性增长的局面，最终成功实现中国GDP“保八”（8.7%）的增长目标。在这种背景下，中国房地产行业也抵达了一个新的增长高度。2009年，全国商品房销售面积93713万平方米，比前年增长42.1%；商品房销售额43995亿元，比前年增长75.5%。就全年来看，全国商品房成交均价约4695元/平方米，全年房价涨幅24%，平均每平方米上涨813元，都创出了历史新高。国家宏观调控政策将深刻影响房地产发展展望2010年，中国经济已经进入到了反弹性增长阶段，经济主体的信心全面恢复，乐观估计中国的GDP在今年将达到9%甚至更高。需要注意的是，根据2009年底中央经济工作会议精神，调控政策基调不变，“针对性、灵活性”增强，这意味着针对市场的变化，政府会出台不同力度的调控措施。针对房地产行业，从去年12月至今年1月政府部门已经出台了一系列调控政策，在金融政策、财政政策、税收和管理法规等均有所出台。其中，2010年1月10日，国务院发布了全面调控房地产的《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（简称“国十一条”）。从之前的楼市调控政策到“国十一条”，我们看到，对商品房开发发出的是从紧的信息，开发商拿地首付至少50%、抑制投资投机，保险资金将不允许投资居民住宅、不允许参与房地产开发、不允许直接投资商业房地产等项目，但在加强保障性住房开发、资金等方面是提供支持的；对普通消费者发出的是宽松的信息，如加快中低价位、中小套型普通商品住房建设，增加住房建设用地有效供应，提高土地供应和开发利用效率等；对于抑制投资投机性需求政府管理部门的态度是坚决的。关于2010年房地产市场发展的预测政策方面：“国十一条”已基本确定2010年的调控目标和政策，如果市场未能平稳，将会有新的调控措施出台。1、调控以维稳为主，部分新政策对楼市有拉动作用。随着中国经济的企稳，政府对楼市的依赖将会进一步减弱，关注民生和重施调控将会成为2010年楼市的主基调。但同时，楼市的政策中也有对自有住房尤其是改善性住房的积极支持，尤其是城乡一体化、城乡统筹等因素，对部分区域楼市的拉动作用还比较明显，尤其是二、三线城市和中西部地区的房地产市场有望实现“量价齐升”。2、当前政策调整仍以促平稳健康发展为主，对开发企业投资信心影响不大。但受银行信贷额度限制及政策收紧影响，国内贷款增长受限，并继续下降，市场成交量如果下降将使定金和预收款比例下降，个人按揭比例下降并迫使企业自筹资金占比加大，未来企业融资难度相对加大。3、一些区域性房地产将有突出发展。如粤港澳三地政府首次合作开展的《大珠江三角洲城镇群协调发展规划》和涵盖闽浙赣粤四省20市的《海峡西岸城市群发展规划》已获得住房和城乡建设部批准，这些区域的房地产市场有着很大发展潜力。另外，国家公布了“海南岛建设国际旅游岛战略”后，企业又纷纷布局海南，致使海南土地和房价成倍增长。我们应借鉴海南和迪拜地产发展的教训，要高度警惕房地产泡沫，企业投资及发展战略需保持清醒。供应方面：市场供给将稳步增长，但土地供应结构出现较大变化，部分城市短期内供应仍显不足。1、12月房地产供给大增的主要原因是需求过剩，热点城市出现供不应求甚至无房可卖。在调控政策逐步收紧，行业管理更加严格的大环境下，政府加大了土地供应，同时2009年市场的繁荣加强了企业资金实力，开发商有加大供给的动力，但部分城市短期内供应仍显不足。2土地供应结构将会有很大变化。在遏制房价过快上涨的背景下，政府将加大保障性住房的土地供应量。需求方面：首次购房继续得到鼓励和支持，投资投机性需求将受到一定抑制，一线城市成交量同比将难以再现较大增长，甚至可能出现一定下降。1、政府继续鼓励和支持首次购房，平稳过渡的政策为消费者的购买力提供了支持。2、随着房贷优惠利率的取消，尤其是二套房贷首付需4成，将让投资投机需求受到一定抑制。3、除了土地供给紧张将抑制一线城市新房成交面积的上升外，房价的快速上涨也让部分自住型购房者开始产生观望。今年一线城市的新房成交量同比将难以再现较大增长，相比2009年甚至可能出现一定下降。价格方面：房价将在高位继续盘整。1、2008年开发商大幅减少了计划投资和新开工面积，这直接导致2009年下半年以来的供给不足，这种供不应求的供给关系将在2010年上半场继续存在，成为2010年房价走势的重要因素。在旺盛的市场需求下，房价趋于下行的可能性相对较小。2、2010年上半年房地产市场上行动力仍然存在，房价上涨动力比下降动力大，即使交易量下降，由于资金充裕，房价仍然会保持一个时期的惯性，下半年市场取决于政策调整的时间表和力度。声明：此文系焦点房地产网独家原创稿件或者独家披露信息，版权所有，如需转载转贴或以其它方式复制发表，请与焦点网联系回复

现中国的房地产的发展取向是由中国的经济与社会发展共同决定，不只是经济问题，而主要是社会问题。打个比方，如果我们这个社会把房地产作为收藏品来看待，那么房价的再高再高，也是可以想象的。因为房地产只是一个资本运作的工具和项目。现在中国的房地产的发展取向，主要是政治问题，因为有什么政策，就会有什么取向，有什么结果。

经济对房地产的影响比重并不大，也只能通过社会和政治间接地作用。为什么这样说哪？首先，中国的房地产是准垄断行业。你能有土地自己建房吗？不能。你有了土地，能建自住房或商品房吗？还是不能，就像郎咸平所说，对房地产你的自由恋爱是不被承认的，更是不被允许的。说房地产是准垄断行业，对房产开发来说，有众多竞争，并不完全垄断。只是这部分决定房地产的比重并不大，也不关键。从其占房产的成本比重大约可知它的比重。垄断房地产的是地方政府，是政策。一个必需品一旦被垄断，垄断阶层就能掌握垄断品的稀缺程度来决定其价的高低。更重要的是政治权可决定房地产的政策，而政策可决定房地产只是具有居住的属性，还是同时具有资本的属性，还是同时具有资本分配与再分配的属性，还是同时具有收藏的属性。等等。定位好了，就能把握好政策，就能轻松决定好中国房地产的取向和定位。这些政策的制定、出台、执行、监督是通过你吗？所以政治还是第一位的。

再次，我们看看经济是如何影响房地产的。如果二十年前，我们的经济能力不能提供人们的基本居住需求，人们说经济制约了房地产的发展。现在600个城市有6500万套的空房，还有大量的在建房，城市三口之家居100平方米的房屋总量已超过，再说经济能力不足是说不过去的。现在与未来经济又是如何影响房地产哪？如果人们发现我们的土地很大一部分都在建房，我们的土地已不能满足我们生存更重要的食品供应了，这时经济会影响房地产。如果我们发现土地价格的高涨，我们制造业因土地和地租太高，而利润大幅减少，或制造业的利润很大一部分都投入到房地产中，制造业自身的发展停顿，已无利润和竞争力了，我们从制造业提取利润已无源泉了，经济会制约房地产。如果我们发现土地价格的高涨，我们的拆迁费用巨大，我们的公路、铁道等基本建设难以开展，社会的经济发展受到停顿，好象经济除房地产外，都在下降，我们有什么财富供房地产发展哪。请注意房地产本身的发展模式不是自身可循环的，它是不动产，有不动产的价值率，它的价值需要从其它行业与人们来吸收资本并给予认可。即房地产的价值是通过人们的需求赋予和资金投入来体现的。

那么我们可以说中国的房地产取向，是中国的经济发展取向，是中国的政治发展取向，这个大课题你能把握吗？回答是我不能看明确。但有什么政策，就会有什么取向，什么结果。我们可按不同的政策，看看有什么不同的结果。对一些极端的事情，我们可认为中国不会愚拙到一个程度，到了这个程度，就停下来。至少中国人要活下去，中华不会分裂，不会回到朝鲜的体制。否则中国人民也太无用了，也就不应作为人来看待，其本身也是应该消亡的了。

近期房地产发展趋势。2007年以住宅为主的房地产市场保持了较快的增速，基本上是供需两旺，2008年上半年有一定上涨，但是到了8月份全国房地产停止，9月份以后受金融危机影响地产出现下滑，这个时候就出现了救市的措施，国务院和相关部门对于地产业包括从银行贷款等各个方面的政策给予放宽。我们看看，从2007—2009年这一段房地产成交量大体上就是一个楼市的走势。2007年是一个大肚子的形状，比较火热，2008年就瘪回去了。当然这个原因是很多的。楼市也像股市，跌一跌涨一涨，跌一跌涨一涨，它不是直线上升的，也没有直线上升的。到了2009年大家可以看到，这一段飞速上涨。2009年在一系列政策的支持下，地产的价格合理调整，房地产市场成交量逐步回升。到下半年无论是价还是量都出现了大幅度的上涨。国家发改委、统计局显示的一个数字（图），2009年5月份到2009年后半年的时间飞速上涨，直线上升非常陡直。以北京房价为例（济南的可能没有这么高，但是曲线是同步的），2008年底在1.5万元左右，2009年初有小幅下降，之后就是一路攀升，现在的北京房价大概在2万-3万/平方米。（图）大家可以看到排队买房、排号的现象一片火爆。房地产走热的深层原因。房地产走热是不是一个暂时的现象？我们分析一下。1、城市化趋势加快。2008年的调整有内在的因素，也有外部的因素。大家都知道外部的因素2008年金融危机，国际经济在下滑，美国房地美、房利美整个地产界在往下走。今年年初我们到美国去，过去留在美国买房子的同学说跌了30%的价格。内在的因素有没有？2007年的过快上涨提前透支了2008年的上涨，如果2007年比较理性地增长，2008年会有一个合理的预期，但是由于2007年的过快增长就透支了2008年的利润和利息，2008年就没有那么高的增长。在业界有一个共识即城市发展要遵守“诺瑟姆”曲线，今年9月份建设部副部长在中国城市规划年会的报告上提出来的，这也基本上共识。城市人口的发展、城市房屋的聚集、地产界、地产业的发展根源在哪里？根源在于城市化。大家都知道，城市是从农业社会脱离出来，甚至有一部分人有市场的交易，有城墙保护。由于集约化，这部分人的商业、通讯以及各方面能够高效率地运转，这部分人的生活水准、文化教育、工资水准包括劳动产出比都比农村高得多。在城乡中它是占有决定性作用的，世界各国都是这样一种发展趋势，它是由低城市化率向高城市化率的转变，由解放初期十几个百分点到今年年初的47%以上的城市化率，也就是说中国有一半的人口在城市里生活（不管是城区户口还是临时短期居住，说的是在城市生活的人口）。城市化整个的发展阶段，20%-50%这个阶段是一个加速期，前面这段非常慢。中国解放前也就是民国到解放初期城市化非常慢，一年增长零点几个百分点。大家可能有印象，在上山下乡的时候城市化率还下降，城市人口还向农村流。60%-70%属于城市化率停滞阶段。房价从长远说还得贵，60%以后就属于发达国家，发达国家的时候城市基本建成，这时候就进入调整期。为什么美国出现次贷危机以及地产下滑？它的房子无论是写字楼还是住宅基本上盖得差不多了，供求量都很平稳。不像我们现在，供和需两方面都非常强劲，有很多强大的潜在性。中国的未来也会走到这个阶段。所以说，我预测房地产业还会辉煌十年到十七八年。就我国情况来说，城镇化经济社会长期发展的内生动力。据统计，2009年初我国城镇化率已超过47%，并仍将保持每年1%-1.5%左右的城镇化增长水平。按城市化发展的S型曲线来判断，我国已经进入城市化加速发展阶段。因此，房地产市场的长期前景仍然值得期待。为什么？道理非常清楚。城市的劳动产出比高，一些农民工他们到深圳、北京、上海打一月工就可以挣1000-2000元，到二线城市可能挣七八百元，在县城打工可能五百块钱也挣不了。所以，超大型城市首先承担了压力，城市化非常快，很多是流动人口。他没有上海或者北京户口，但是长期在城市里生活。因为农业劳动产出比较低，而且年轻人受了教育，至少是中学文化程度，他可以到好一点儿的地方挣一份钱养家糊口，这些人纷纷出来打工，这就出现了当地的“空巢”。北京现在搞新农村规划，很多地方迁村并点，这样人口密集，基础设施比较好建设。大学生只要一毕业就留大城市，他不愿意回家，这样也造成大量的青年知识分子的聚集。2、刚性需求。由于2008年的抑制，使2009年购房出现了火爆的局面，先不说一套房贷7折，现在的80后都进入了适婚期，这些人也大量需要购房。3、土地资源稀缺。土地不像其他资源，它是不可再生的。地产界的发展顺应了潮流。中国是一个大国，大国的崛起需要地产界的配合，这个道理非常明显。我到一个城市去要看一看地标的建筑在哪里，看看它是不是很气派，城市的摩天大楼（天际线）是建筑师和规划师关注的。济南也是大国的省会城市，它还承担着一个大国崛起的形象责任，这次全运会大家都看到了，我虽然没有来，但也从电视上全程跟踪了泉城的全运盛会，那可真是不得了，我深深地为济南市胜利地、圆满地承办全运会感到骄傲。为什么说地产界的发展是大国崛起的需要？我1997年底从国外回来，有幸能够参加北京奥运会的筹办和申办，我当时被市政府从北京市规划设计院调到奥申委规划设计处处长，所有的鸟巢、水立方的规划设计、招投标、跟国际奥委会汇报、方案的制定都是在我们这个处里。我可以透露一个小秘密，最早我们设计的奥林匹克公园并不是鸟巢，而且我们当时设计的奥林匹克中心即国际奥委会的总部要住在这个高塔里（图），北京要造一个高塔超过上海最高楼。这里有风水的问题，轴线不能被压住。从景山往后所有的轴线都是虚的，没有建筑在这个轴线上。由于美国“9·11”事件，所以这两个高塔就被取消了。我说一个有意思的事。国际奥委会的委员是国际排联主席，这个人特别有意思，在莫斯科投票之前召开了一次国际排联的会，当时因为北京和巴黎竞争得很激烈，巴黎是老牌帝国主义，已经办了好几届奥运会，而且巴黎造舆论说北京人吃狗肉，弄得北京人的形象非常不好。在开国际排联会的时候说巴黎已经决定把沙滩排球的赛场放在埃菲尔铁塔下，那是巴黎最热闹的地方，当时有暴风雨般的掌声，他说希望中国奥委会能够把天安门广场作为沙滩排球的赛场。大家可以想想，天安门广场都是穿着三点式的女郎打比赛特别有看头。这个消息传到国内，我们都觉得这根本不可能满足，但是他握有国际奥委会的一票，我们都在掐着票算，他这一票是绝对不能忽视的。然后我们向上汇报，看能不能在那儿举办沙滩排球，后来我们知道已经中标了，所以就把沙滩排球场改到朝阳公园了。我再谈一点地产界要关注的地方和你们的责任——人们生活品味的提高。我们在建的房子一定是高品味的，否则只有价格没有品质，这是不能持续的。我作为一个规划师和建筑师有时候也会弄房地产，我们做了北京的“亿城中心”，要求绿色、环保、节能，很多先进设施都用了。在海南做了南燕湾。美国有个很著名的建筑师叫莱特，他提出了有机建筑，有机建筑是和自然紧密地相连，而不是脱离自然。我们还做了济南的山东黄金的高尔夫球场，我们最近跟清华大学联合成立了花园城市规划设计研究所，我们也很希望将来能够为包括济南以及北京以外的有潜在发展前景的城市做我们力所能及的贡献。未来的城市应该是合理定位、高端品质，体现人文关怀、节能、环保、低碳、适合人居的生活设施。我们规划设计的不管是商业项目还是住宅项目，都非常强调自然景观的结合。郑州温哥华山庄，这个方案是比较欧式的。在杭州临安也做了几个项目。我们强调水、人、自然、居住各个元素的有机结合。人们生活提高了，现代化的东西多了，但是人们会有一种怀旧的心理，我们在沈阳就做了以中山广场为核心的中山路的改造，中山路有很多俄式的小楼，作为一个历史元素把它有机地保护下来，同时规划一个新的街景，有传统元素和现代元素的结合，欧洲的各种元素都在这里。刚才说到大国的崛起，中欧论坛在北京和天津交界的地方，有一百多平方公里，现在正在概念设计。我个人认为，房地产虽然有调控，不能否认2009下半年发展有点儿过热，政府不得已出台政策加以控制。我觉得这是一个好的调控，如果不加以调控，任由地王们往上炒，如果跌下来就是房地产行业的灾难。山东地产可以说没有泡沫，我了解了一下大致在五六千、六七千、七八千，个别的已经到了一万，还处于北京房价的三分之一、四分之一的水平。我认为像济南这样的城市，它的泡沫成分不大，它还有潜在的空间。大城市的密度已经很高，而且发展相对而言就受制约。在目前的情况下，我认为2010年和2010年之后的一段时间，二线城市比如省会城市济南、南京等等这样的东南沿海城市会面临更大的机遇，因为这里的性价比合理，人们会找到合适的工作，会住得更舒适，人们为什么跑到大城市去挤？那里房租贵、交通又堵，找工作又困难。美国早期大城市直线陡直地上升，等到中晚期就是中小城市的曲线上升，大城市就基本趋同了。济南既是省会，又位于渤海经济圈，是连接京津、沪宁两大都市圈的纽带，同时也是驰名中外的“泉城”，有浓厚的人文地理资源，我认为济南将来是一个非常有实力、有美好发展前景的城市。我的老家也是山东，现在年底我非常忙，后来想想还是得来，作为山东的子孙回到山东的土地上来，也算是给自己的父老乡亲奉献一点儿看法和力量，这次来也算是回家吧，感到非常亲切。济南肯定面临着机遇，有挑战不错，像这次宏观调控肯定会影响房价，肯定会影响楼市。在2010年的上半年大家要有思想准备，会有一个相对比较寒冷的冬天，但是冬天不会太长，总的趋势是向上。我们有全运会的遗产，这些优势的东西可以在今后若干年后使泉城受益。济南的房价相比北京这样的城市有很大的潜在空间，并不是说将来升到像北京、上海那么高，起码来说房价非常合理。中国房地产大趋势·王志清

一、当前中国的房地产状态2010年12月7日，中国社会科学院正式发布了由社会科学文献出版社出版的《2011年中国经济形势分析与预测》蓝皮书。蓝皮书指出，2010年是我国房地产的调控之年，中央政府对房地产的调控成效显著，开发商囤地现象得到了初步遏制，利用贷款投资和投机住宅的需求也得到了初步控制。房价涨幅从2009年的25%左右，预计可能下降到2010年的15%，比上年下降10个百分点。蓝皮书认为，从住宅投资、销售面积、销售额和房价走势看，2010年1~8月，住宅投资完成19876.18亿元，销售52704.47平方米，销售额26418.24亿元，分别比上年增长33.9%、6.7%、12.6%。全国商品房平均销售价格为5520元/平方米，上年同期为4800元左右，较上年同期上涨15%。考虑2010年后4个月需求不变，预计全年住宅房价涨幅为15%左右，涨幅比2009年下降10个百分点。蓝皮书还特别强调指出，房地产宏观调控政策丝毫不能放松。明年房地产经济及房价走势，主要取决于政府调控房价的决心，政策的组合方式，以及改革的力度。一种可能是陷入价格上涨与暴涨之间的恶性循环。如果调控放松，房价将会报复性反弹，价格可能上涨20%~25%。另一种可能是房价略有下降或者温和上涨。最后，蓝皮书指出，要解决中国的住宅问题，需要按照人口城市化的居住需求足额供应土地；从房价收入比以及房价上涨速度与居民收入增长速度的关系入手，科学调控房价水平；宏观调控不仅要用信贷手段，更重要的是要用税收手段；需要彻底改革土地房产及其收入体制，使地方政府能有一个稳定合理又不推高房价的房地产财政收入渠道；需要让农民在农村的资产能够变现，让其增强在城市和城镇中购买住宅的能力。只有这样，才能从根本上解决中国数亿人的居住问题。

二、影响房地产市场价格的原因众所周知，房地产开发一定有成本构成。早期的房地产开发，多为划拨土地，其房价构成多为建造成本。但从2002年以后，由于在城市中心区的改造力度越来越大，动迁补偿在房价的成本构成中节节上升，也必然推涨地价。特别是2005年以来，我国经济与世界主要经济体联系的越加紧密，经济的全球化越来越深刻的影响到我国的经济走势。外贸规模、货币发行量、汇率走势、美元的价格走势、GDP增长率、不断叠加的通胀累积效应、宏观调控对策等，都严重的影响到了房价的涨幅。此外，房地产之外的利益关系也严重的抬高了地区房价；社会的资产价值追求取向，导致刚性需求加速提前释放；媒体宣传因广告整合的力量越来越主导房价走高。一般来说，在经济高速发展时期，当人均GDP保持年均14%的高增长率，货币供应量的增长率决定了股市和房地产价格的年均上涨速度。未来股市和住宅价格、土地价格是仍将可能保持较快速上涨的。一般来说，货币供应量的增长率决定了股市大盘指数的增长率，同时也将决定房地产价格增长率。下表是收集到的北京、大连房价与GDP、汇率、货币发行量、CPI对应房价关系的部分资料，可清晰地见到2000年到2010年房价走势，对研究和判断未来的房价走势将有帮助。GDP、汇率、货币发行量、物价与房价关系表年月中国GDP（亿元）GDP增速%人均GDP（元）外汇比价美元人均GDP货币发行量亿元增速%CPI%北京房价平元全国房价平元大连房价平元00.1299214.68.478588.278194513246712.620.443001986

01.12109655.28.386228.2767104115288814.500.750002090

02.12120332.79.193988.2773113518324619.86-0.848002227

03．6

8.2774

328503.12135822.810.0105428.2767127321922619.631.256002456384104．6

8.2766

400504.12159878.310.1123368.2765149025080214.403.96000

424105．6

8.2765

05.12183217.410.4140538.0702173929604018.041.89000

480006．6

7.9956

528706.12211923.511.6161657.8087205234557716.731.514000

550007．6

7.6155

649907.12257305.611,9195247.3046255340340116.734.827000

614008．6

6.8591

740008.123140459.6226756.8346331347516617.795.9180003882900809．6

6.8319

948509.12340506.99.1249426.8283367760622527.58-0.74700046951066310．6

6.7909

1150010.10

9.9266546.6200400072140719.00

55000552012774注：1、北京选取内城四区（非通州、丰台、朝阳、海淀四热点地区）房价；2、大连选取中山、西岗、沙河口、甘井子区市内四主城区房价。表中红字数为2010年估计数。

货币供应量增长率与房子、股票等资产价格相对应，一般来说，货币供应量的增长率决定了房价的增长率。1990年，上海、北京、广州市的商品房价大约在1200--1000元/平方米，目前北京中心区的房价普遍在4--7万元/平方米，二手次新房在3--6万/平方米。因此，按1990--2009年货币增长了39倍来看，北京、上海这两个超级大都市的房价也已经基本与货币供应量的增长率相适应。未来5年，中国经济发展速度若依然保持在8%--10%，货币供应量仍将保持18%左右的速度，即便CPI保持3%的通胀，房价等资产价格在超多货币的包围下，若不有效调控，必定每年也将有不小涨幅。

三、调控的目的和将来必然的演变1、调控房价，调整房改相关政策，落实房改目标，将是今后一个时期主要的政策选项。房地产是建立在土地上的开发，不是完全竞争的自由主义经济。任何国家都会干预控制房地产，只是形式不同。而中国的土地属于国有，因此，房地产在中国是最典型的政策经济。当前的政策演变，决定了开发商未来的利润，与政策合作的潘石屹心态，才是开发商最明智的选择。2、为了控制房价，限制房地产开发商囤地捂盘生财，今年4月份，监管部门要求对存在土地闲置及炒地行为的房企暂停批准其上市、再融资和重大资产的重组；到10月中旬，对房企重组正式叫停；再到11月份，只要主营业务收入中出现自房地产业的上市公司融资要求也将不予通过。至12月6日，今年房地产一级市场融资额不超过100亿元，而2009年是1218.35亿元，其中今年通过首发和配股募资的资金为零。在这样的环境下，房企只有两条出路：一是到境外寻求融资渠道；二是在内地另谋出路。证监会称，为坚决贯彻执行“新国十条”精神，已暂缓受理房地产开发企业重组申请；对已受理的房地产类重组申请，将征求国土资源部意见。随着房企重组申请和再融资审批相继暂停，国内房企在中国资本市场的再融资大门已全部关闭。这是为了限制房地产开发中的不正当暴利，使房价与社会大众的收入相适应；是为了保证金融安全，不出坏账，避免经济大起大落，以利于可持续发展。因此，从长期上看，是对房地产行业利好。3、长期的调控政策，是要待中国党的十八大以后才能更明朗。鉴于英国、德国、日本等国房地产发展的经验，中国房地产是必然要走新加坡或重庆模式的，在政策上，可能做第二次房改的重大调整。我国计划未来三年投资超过9000亿元，解决1300万户低收入家庭住房困难问题。这标志着房地产开始告别实施多年的“香港模式”。香港模式中保障性住房和商品住房的比例是3：7，而新加坡正好颠倒为7：3，新加坡超过70%的人居住在政府提供的组屋中，只有30%居住在商品住房中。重庆的综合实验改革，对农民进城解决的很好，极有可能也将成为未来城市房地产发展的模式之一。4、房地产涉及到人民的居住福祉，任何国家都不会采取完全的自由主义经济形态让其自由竞争。限制富人囤房，增加有效供给，将是中国今后城市化的必由之路。房地产调控政策将看到从“一刀切”向分类管理转变：对低收入家庭，主要通过公共财政政策，提供廉租房；对中低收入家庭，主要通过政策性住房金融来满