对养老市场和集团发展养老产业的思考

对中国养老市场现状的认识和对XX集团介入养老产业的思考一、中国老龄化问题日益突出联合国认为，如果一种国家60岁以上的老年人口达成总人口数的10%或者65岁以上老年人口占人口总数的7%以上，那么这个国家就已经属于人口老龄化国家。人口老龄化是人口年纪构造变化所产生的，而人口年纪构造的变化取决于出生、死亡和迁移三个因素。中国开始步入老龄化社会，这已经是不争的事实。上世纪80年代计划生育政策的实施使出生率不停下降，以及随着人民物质生活条件以及医疗水平的提高带来的人口死亡率的下降，造成我国人口老龄化现象日益加剧。年60岁及以上人口为1.7亿人，占全部人口的13.26%，其中65岁及以上人口为1.1亿人，占8.87%；年末我国60周岁及以上人口数为21242万人，占总人口比重为15.5%；65周岁及以上人口数为13755万人，占比10.1%，初次突破10%。至，我国60岁以上老年人将达成总人口的16.23%，至2050年，老年人口总量将超出4亿人，老龄化水平将达成30%以上。中国人口老龄化对经济、社会的影响：1、人口老龄化对劳动力市场的影响。老龄化使进入劳动年纪的人口比重下降和劳动力年纪老化，造成劳动力供应的缩减以及劳动生产率的下降。我国传统的劳动力优势，随着人口的老龄化趋势，将会逐步被弱化。2、人口老龄化对消费构造的影响。老年人是特殊生活用品、住房、医疗保健以及护理服务等产品的重要消费者。特别是在生活水平快速提高的当代社会，老年人在满足了物质消费的前提下，也会追求家庭服务、心理咨询、休闲旅游等非物质消费，老年人由于心理、生理上的差别，衍生出了特殊的市场需求。随着老年人占的比例不停上升，社会对老年消费品的需求越来越大，这些物质的和非物质的消费正作用于现存的消费构造，促使其发生变化。3、人口老龄化对医疗保障资金需求影响。人口老龄化对医疗保障资金需求压力急速膨胀。老年人是医疗卫生资料的重要消费群体，是医疗保障制度的重点对象。老年人口数量的急速增加加剧社会医疗保障费用支出规模的压力。二、养老市场规模巨大人口老龄化首先使得我国人口负担比加重，社会赡养率增大；另首先也为养老服务业的发展带来巨大机遇。随着中国老龄化趋势加紧，养老服务需求将持续扩大，同时为满足老年人特殊需求而形成的养老产业，将面临前所未有的发展机遇。全国老龄办数据表明，我国老年人口消费规模达成1万亿元，预计到将达成3.3万亿元，2030年达成8.6万亿元，2040年达成17.5万亿元。而从至2050年间，中国老年人口的消费潜力将从4万亿元左右增加到106万亿元左右，占GDP的比例将从8%左右增加到33%左右。我国将成为全球老龄产业市场潜力最大的国家。三、中国养老地产的公司实践截至，全国已有80余家房企进入养老地产领域，万科、保利、绿城等大房企都已提前布局。然而，养老地产即使前景广阔，但对于高投入、慢产出的养老地产而言，如何盈利成为每个房企操作养老地产项目的难题。1.保利地产：独创“微利盈利模型”从涉水养老地产至今，保利地产已在北京、广州、成都等5个都市拥有6个在建试点项目。，保利重新定义了养老产业在集团发展的战略地位，将其作为公司创新升级的重要领域进行哺育，称将来要打造50个养老机构。保利地产将来将通过新建、住宅项目改造适老设备等方式，力求在保利进驻的每个都市中，实现5-6个养老地产项目。由于国内养老地产还没有可预期的盈利模式，保利通过不同产品的实验，建立了自己的“微利盈利模型”：居家养老收取一定的服务费用补贴成本，社区养老采用租赁费和服务收费，机构养老以会籍收入平衡运行成本。保利试图通过专业养老机构去带动居家养老，社区养老。将来保利会在国内重要的省会都市建立这样的机构，涉及在大型社区内配建5万-10万平方米的持有型养老公寓。2.绿城集团：“学院式养老”有口碑无盈利作为国内涉水养老地产较早的房企，绿城的“学院式养老”尝试收获了众多口碑，但也碰到盈利的挑战。普通开发商做养老地产强调配备老年护理服务和医疗硬件，绿城做养老地产却主打学院式，成立专门的教育公司做“老年大学”。学院式养老，即在提供基础的日常生活与医疗服务之外，在园区中以学校为组织形态，以开展符合老年人生理和心理特性的学习、活动为核心内容的一种新型养老模式，实现老年人物质与精神的“双盈晚年”。根据实际状况，又分为“走读式”、“寄宿式”和“混合式”三种。绿城初次试水养老地产，是推出位于杭州临平的绿城蓝庭项目中的“颐养公寓”。除健康中心、文体活动中心、社区门诊、护理院等公共配套外，这里还组建了一所社区老年大学，以学校的组织方式，构成园区内老年人的日常生活形态，同时开展适合老年人身心健康的各类学习、活动，重新认识、解读老年人的精神需求。这成为绿城“学院式养老”的初步探索。，绿城还正式组建学院式养老运行平台——绿城颐乐教育公司，负责在十几个都市的绿城社区里开设的数十所颐乐学院的运行管理。截至6月，绿城已在北京、上海、浙江等共15个都市和地区成立了29个校区，注册学员多人。但现在仍无法盈利。3.万科：自持社区养老配套自起，万科在杭州、北京已有多个项目进行了养老地产有关的尝试。万科更强调在养老地产上做的是服务，而非开发，即涉及的“养老”更多是提供养老服务支持方面的服务属性，不是地产属性。在杭州良渚文化村随园嘉树项目的操作过程中，已成功实践了“使用权转让+服务费”和“长久租赁+服务费”的商业模式，实现了养老地产资产端的盈利，也确保了后期运行的可持续性。从随园嘉树现在含有的盈利能力来看，已远远领先行业。现在，万科的养老地产业务集中在建设养老住宅和提供养老社区服务等方面。4.远洋地产：做半护理服务机构，远洋地产正式成立了“远洋养老运行管理公司”，并创立全新养老品牌“椿萱茂”。远洋进入养老产业，采用的方略是和国际出名养老服务商进行强强联合。椿萱茂是远洋地产“跨洋合作”的首例，远洋和哥伦比亚太平洋公司、美国出名养老服务商Emeritus集团订立合同，共同组建中外合资公司进行开发和经营。5.银城地产：适老住宅+CCRC社区养老+都市社区养老银城是南京较早试水养老产业的本土地产公司。银城君颐东方项目，开发了近二分之一的适老住宅用于销售，同时，配建了400张床位的老年康复医院，1000张床位的老年公寓。项目的盈利模式为销售回笼+会员收费。医养一体化的CCRC社区模式，其医疗护理配套建设以及老年公寓建设的投入，均依赖于长久经营收入实现逐步回收，因此这类项目的资金规定较高，回收期较长。同时，CCRC社区的会员制收费在南京乃至中国都处在探索阶段，老年群体的消费理念需要长久培养。同时，银城在重资产模式之外，也在尝试轻资产的养老经营模式。其与上海的出名养老服务机构红日东方在龙江宝船项目上合作开办了银城红日养老公寓，依靠成熟区位和成熟社区开展社区养老模式的探索。该养老公寓银城着眼于哺育自有的养老服务品牌和盈利能力，与红日的合作更多出于管理导入和团体培养的战略意图，银城其它的社区养诚实践均立足于本身，力求将来通过服务盈利。四、养老地产盈利模式现在，市场上的养老项目大致能够分为三类：（1）传统住宅为主业的品牌地产公司涉足的养老项目，如万科随园嘉树，绿城乌镇国际健康生态园等。项目大多选址在有较好自然资源或人文旅游资源的区域，以养生、旅游、人文、养老为主题打造养老社区。客户群多是健康老人，离开熟悉的都市，离开儿女，老年人多是异地短时间居住养老，社区提供介护护理，应对日常健康管理、康复和日常门诊等服务。对于这些公司而言，养老产品的规模占比较小，通过试点探索养老住宅的开发模式，产品研发和运行管理模式，为后来快速占领养老地产市场，做足准备功课。（2）主打养老产品的地产公司开发的养老项目，如上海亲和源，宜兴九如城，天津永泰红磡阳光幸福村等。这些公司都有自己明确的公司愿景或业务特点，根据土地获得方式和土地性质，拟定养老产品的运行模式。核心的养老产品都是持有物业，这些公司或是选择打造自我运行管理团体，成为行业的领导者，后来将服务管理打包输出，实现增值；或是整合国际先进运行管理资源，进行后期服务支持，运用品牌效应提高养老项目的吸引力。（3）获得不动产投资牌照的保险公司开发的养老项目，如国寿万庄（廊坊）生态健康城，合众健康社区，泰康之家燕园等。险资公司含有独特优势，保险资金的使用成本较低，并且诸多险资公司能够直接对接部、省、市、局各方政府部门，协调有关政策关系。在这些方面传统房地产公司只能望其项背。养老地产如何盈利？赚土地的钱——相比之下，远郊地产反而在一定程度上更适合养老，因而土地价值得以提高。这部分是最容易，也是开发商最想赚到的钱。赚服务的钱——养老人群处在身心衰退期，就有消费的需求，因此发展商在护理方面、服务方面供应品种丰富，就有盈利的机会。赚设施的钱——为老年人配制的会所，跟平时上班族配制的会所完全不同，由于老年人一天到晚在那里活动，只要把这个地方做好，老年人就乐旨在那里买单。服务和设施是养老地产的核心，但这一部分是现在国内项目的短板，将来需要开发商进一步加强。赚人群的钱——当一种社区成熟之后，会形成老年人群的文化、社交集聚的圈层效应，从而有助于提高地产价值。赚量身定做的钱——细分市场、研究老年人的活动规律，进行有针对性的设立，即量身定做，形成一套成熟服务体系、管理体系，从而提高价值。从精神层面和量身定做提高价值需要开发商进行长时间的探索，才有可能实现。养老地产重要盈利模式：（1）销售住宅快速盈利，通过出售住宅产品快速回笼资金，与传统的出售产权房方式基本一致，普通是借养老地产之名进行房地产开发，资金周转快，风险小，是现在较为普遍的一种盈利方式。（2）会员制盈利模式，以出租为重要经营方式，普通采用记名会员制形式，交纳一定数额的抵押金购得会员卡，每月交纳一定的管理费即可获得居住权利，记名会员卡能够继承和转让。（3）逆抵押贷款购房，即老年人退休后来，从开发商处购置一套老年公寓，然后与开发商签定合同，每月由开发商支付给老人一定数量的生活费，直到老人逝世，开发商返还剩余本金，住房归开发商全部。（4）转让使用权模式，在项目存在不能进行产权分割销售的实际条件下，坚持买卖不破租赁原则，采用转让固定年限使用权的盈利模式，这也是资金快速回笼和项目运行的抱负模式。（5）分散租赁模式，采用一定押金分月或分季度付款的盈利模式，租期普通比较分散，有长有短，在这种模式下，普通是由开发商与专门的经营公司或物业公司合作开发，将既得利润作为按股分红的盈利模式。现在国内的养老地产项目重要通过出售或出租住宅的使用权而盈利。五、养老产业现存的问题1、尚未形成成熟的盈利模式养老产业被普遍看好，投资机构和民营资本都想做，也都在做，但现在来看，没有什么特别固化的获利模式出现，基本都是在做养老地产。现在真正可供操作及复制的有效模式极其缺少。国内养老地产的利润率不高，90%都在亏损。某些公司要么采用租售并举模式；要么就直接卖房子，只是在楼盘无障碍设计等方面有所重视。真正的养老地产，不应当像普通的开发商同样，简朴地卖房子，而是要通过运行来获得盈利及资产的增值。银城红日养老公寓，120张床位，根据入住老人的身体状况及自理能力区别收费，月费起点是5000元，9月份开始试营业，按照现在出租率50%，其月收入在30多万。现在管理人员及护工40人左右，人工成本在15万左右。人工成本普通占总的营运成本的40-50%。也就意味着，其现在才刚刚靠近收支平衡，这还没有把房屋改造装修的投入、房屋租金等算进去。将来出租率如果无法做高的话，将很难盈利。2、资金投入巨大，行业门槛过高养老地产进入门槛不低，房企的资金链条也倍受压力。由于地价高昂，开发商几乎只能在郊区尝试做养老地产。万科良渚文化村距离杭州市中心20公里，万科幸福汇在北京的南六环以外，绿城乌镇雅园也同处郊区，离杭州和上海都有上百公里的距离。这类远郊项目，真正要满足老年人群的日常生活护理需要，必须要在医疗养护配套上做必要的投入。而这方面的投入，由于都属于沉淀资本，不是普通的开发公司能够承受得起的。3、供需构造性矛盾突出目的消费群的消费能力，是养老产业发展的持久动力。在养老需求的满足上，现在的市场供应，无论是适老住宅售价、养老公寓床位租金，还是护理服务收费等，价格普遍偏高，普通的养老人群无法承受，市场化养老更多成为高端养老的代名词。现在市场上大部分养老机构配套设施落后，缺少当代化的管理方式；服务及费用参差不齐，且由于长久护理经验的局限性造成某些养老机构不肯接受入住前就已失能的老人。就南京市场而言，现在条件和服务都相对较好的养老机构，每个床位每月的收费原则起步普通都在4000-5000元，这不是普通的退休老人能够承受得起的。但是，从现实途径而言，现阶段养老住宅只能从高端老人做起，得出经验后再逐步向中低档过渡。如果说一开始就从买不起的老年人做起，这个难度太大，而等市场真正做起来后，服务成本就会减少，服务效率也会有所提高，届时再向“中低端”普及。4、养老产业投资偏重于硬件建设，养老服务投入局限性诸多央企、上市公司、保险公司等，近些年都在发展自己的养老板块业务，试图从中国的养老产业中分一杯羹。这些市场参加主体，共同的特性是资金实力雄厚，阐明行业介入对资金的依赖性过大。而市场真正更需要的养老服务机构，关注度仍然不够。市场投资主体现在偏重于资产端的投资，关注点集中在老年居住、养老设施上，而养老服务方面的投入却并不匹配。养老市场的发展，根本上依赖于满足老年居住和养护需求的平衡发展。专业养老服务的研究、推广，养老运行管理人才的培养，养老服务机构的扶持，需要得到更多的社会参加和资本投入。开发商会盖房子，发挥本身土地、资金及管理建设三大优势，但是养老服务其未必擅长，不一定要由自己来完毕，能够把做不了的事情交给社会专业人士去管理，做成一种社会老年服务体系。发展养老产业，需要政府、社会、医疗及养老服务机构、保险公司、地产商、金融机构联合在一起的紧密配合。5、社会保障制度不健全制约养老产业发展即使民政部已正式公布了社会养老服务体系建设“十二五”规划，诸多地方政府也都在主动激励支持养老产业，但现在大多停留在标语上。现在我国诸多都市都在努力形成“9073”社会养老服务格局，所谓“9073”，是指90%的老人享有居家养老服务、7%的老人享有社区日间照顾服务、3%的老人享有机构养老服务。现在民政部做的是解决3%的机构养老问题，也就是我们普通所说的福利院、养老院等，其重要协助对象是社会上的孤寡老人。但实质上3%的床位数并不能满足社会上这类人群的需求，按照国外的做法普通是5%-6%才基本能够平衡。而7%的社区养老部分，更多需要社会力量的参加来满足需求。市场化养老是社会养老体系中重要构成部分，与福利保障性养老在土地供应，资金来源，养老体系上都有很大区别。养老作为一种巨大的社会公共保障问题，没有一种国家能够仅靠政府本身的力量来解决，即使是高福利的西方发达国家。此后的养老必将是推向市场化的一种进程。六、XX集团养老产业的途径思考（一）养老地产起步方略中国的养老产业，用一种时髦的描述是，抱负很丰满，现实很骨感。中国养老产业前景广阔，是人口构造变化和社会经济发展共同促成的必然趋势。从产业布局角度，无论是出于地产模式转型升级的需要，还是为投资板块将来的产业整合提前积累产业经验的需要，XX集团都应当对养老产业做必要的研究和关注。但如何从这一巨大的金矿里掘出金来，至今市场上还没有令人信服的成功案例。因此，XX集团介入养老产业，早期应以技术储藏、资源储藏为主，能够结合个别项目做尝试，不适宜投资过大，务实稳妥推动为宜。具体来说，从产品研究着手，依靠在建项目和已建成社区，着眼于丰富在建项目产品线和配套、盘活已建成社区的存量资产，进行小范畴试水，积累对适老住宅的理解和建设经验，并同时哺育在养老服务领域的自有品牌和经营管理团体。（二）养老地产与旅游地产的结合在养老地产开发模式上,国内有不少是结合旅游、养生等开发的养生养老社区,结合旅游地产或文化地产的开发，重要针对活跃的健康老人。四季温暖、空气清新、环境优美，海南含有满足度假、养生需求的天然优势。建议公司运用海南得天独厚的气候条件和自然资源，在自有项目上建设一部分适老型通用住宅和养老公寓，面对岛外的含有度假、养生需求的活跃长者推广，以租售并举+服务收费的模式经营，积累在老年居所方面的研究和养老服务方面的经验。（三）与专业团体合作，创立自有养老服务品牌养老服务是专业性很强的服务领域，同时专业化的养老机构运行也是机构正常运转和实现投资回报的基本保障。因此建议公司引入这方面的专业合作人，以合作方式快速形成专业化服务的基础，也借此哺育自有的养老服务品牌。在此基础上，将来除了运作公司本身投资的养老项目外，也能够输出管理和服务，接管其它的公办养老机构和市场化养老机构。打造养老机构服务和管理的软实力，哺育自有的养老服务品牌，是实现轻资产运行的最佳途径。（四）社区小微养老机构试水集团南京、三亚等地的项目，区位都比较成熟，周边配套全，社区居住人口多，社区氛围活跃，因此，能够结合部分成熟社区，评定开设50-60个床位的小