工程管理-旧城改造存在的问题及对策探讨

PAGE12-旧城改造的问题及对策探讨——以浙江省台州市为例摘要旧城改造在我国城市化进程中有其发生的必然性，同时，由于其改造本身的复杂性以及我国处于探索实施阶段的历史属性，难以避免的会出现许多的问题。本文共分为五个部分，现分而述之：第一部分为引言，主要分析了本选题的背景；第二部分为理论综述部分，主要界定了旧城的概念，并对旧城存在的问题以及改造的阻力进行概括性总结，随后从根源上分析了旧城的成因以及一般发展阶段，力图从根本上解决旧城问题，本章为全文打下了理论基础；第三部分重点分解了浙江省台州市旧城改造现状，包括总体状况以及发展状况，特别对台州市旧城的空间、经济、社会状态进行了详细的分析，台州市旧城的发展现状与全国旧城发展情况有所同，也有所不同，基于此背景上，本章对旧城改造对于台州市发展的重要性进行了明确；第四部分主要基于调查分析的方法上对台州市已经完成的旧城改造结果进行研究，本节适时的结合了台州市2013年4月开始的“三改一拆”行动，并借鉴了伦敦、韩国以及香港等国内外地区的成果经验，以期能够启发台州市新一轮旧城改造的推进。第五部分为对策建议部分，首先制定了台州市旧城改造的整体思路，并在整体思路的指导下，对台州市旧城改造展开提出相关对策。【关键字】城市化进程旧城改造

目录第一章引言 3第二章旧城改造相关理论综述 4第一节旧城的概念界定 4第二节旧城主要问题 4第三节旧城改造的阻力 5第三章浙江省台州市旧城改造现状 6第一节台州市旧城总体概况 6第二节台州市旧城发展现状 8一、空间现状 8二、经济现状 8三、社会状态 10第三节台州市进行旧城改造的重要性性分析 12第四章台州市旧城改造实施及调查分析 13第一节台州市旧城改造任务 14第二节 台州市旧城改造的调查分析 15第三节台州市旧城改造过程中存在的问题 18一、改造急迫性强且难度大 18二、村民就业安置问题难度较大 18三、居民思想工作关键 19三、成本阻力突出 19第五章台州旧城区改造的思路和对策 19第一节台州市旧城改造的整体思路 20第二节台州市旧城改造对策分析 21一、开阔村民眼界，促进村民思想观念更新 21二、拆迁政策需配套 22三、制定城乡发展规划 22四、城市发展与民生要求要并重 23结语 25参考文献 26致谢 27

第一章引言在全球经济一体化的今天，国家之间的竞争，国内各省市之间的竞争日趋激烈，提升城市综合竞争实力已经成为各个地区发展经济的必然选择。随着我国的经济总量上升到世界第二位，中国的辐射力和吸引力日益增强，越来越多的人流、物流、资金流和信息流涌入中国市场。然而，与之不相适应的是，我国的社会发展相对落后，在城市现代化的背后，还存在着旧城这种现象。旧城所表现出来严重的建设、环境、治安问题，除给村内居民的生产生活带来不便外，还影响到城市整体的经济利益和发展环境。首先是城市土地资源浪费严重。由于旧城相对落后的管理方式和我国目前实施的土地政策，使得其中的土地资源严重浪费，土地收益大量流失。而村里的土地资源由于缺乏统一规划和管理，土地占有率高而利用率低，产出率更低，形不成规模效益。同时也破坏了城市土地利用的整体性，造成城市土地资源的严重浪费。其次是城市规划难以实施。旧城占据了城市中优越的地理位置，其建设管理的混乱状况给城市规划的实施带来许多困难。由于旧城内实行的异于城市地域的农村管理体制，城市规划管理部门难以有效地监督管理。旧城改造难度很大，使得一些城市建设项目的规划布局，只能绕过旧城。旧城内密集的建筑、混乱的形态、恶劣的卫生状况直接影响城市的发展环境。与城市形成巨大反差，破坏了城市的整体景观，而城市形象、面貌也因旧城脏乱差的环境和严峻的治安形势受到影响。一些村民或单位以出租房屋或土地为由，拍卖集体土地使用权；有些人以买卖地上物为名，非法买卖土地；有些则擅自改变土地用途，如将沿街的住宅用地改为商业用地等。这些隐形市场的存在，一方面造成旧城的土地被蚕食，另一方面使本该属于城市的土地收益大量流入个人或某些单位的腰包。以上情况不难看出，无论是从提高旧城居民的生活质量来看，还是从改善城市的发展环境来看，对旧城实施改造是一种必然的趋势。第二章旧城改造相关理论综述第一节旧城主要问题1.建设管理混乱。旧城宅基地、集体用地建设管理混乱，违法占地和违章建筑屡禁不止。大部分村的建筑密度达到60%以上，“一线天”比比皆是，建筑物的布局混乱，通风、采光条件差。2.路网结构不符合使用及安全要求。旧城内道路等级技术低、路网结构、布局不合理，道路狭窄、曲折，不成系统，无法满足人流、物流的基本需要。一些道路宽度只有2米，消防车根本无法进入，火灾隐患大。3.村内居住人口构成复杂。旧城以其低质量的居住环境带来的低租金，吸引了超过当地村民几倍的大量外来人口入住，村内居住人员构成日趋复杂。4.公共服务设施缺乏。公厕以及其他环境卫生设施不足，垃圾随意堆放，排水设施不健全，污水横流，居住条件恶劣。第三节旧城改造的阻力旧城改造存在资金等客观困难和来自农民主观阻力。一是改造资金缺乏。旧城改造中的规划、拆迁、建设、安置农民的经济补偿、就业培训、养老保险需要大量的资金，没有足够的资金，就不能顺利地进行旧城改造。目前，各地政府的财政都比较紧张，如何筹集资金，确保高质量地改造旧城，是摆在政府部门进行旧城改造的头等大事。二是解决农民问题复杂。旧城改造最主要的是要提高旧城农民的生活质量。要使旧城的农民在改造过程中受益，就要妥善安置好农民的生活和就业等问题。这些问题解决不好，就会引发农民与当地政府之间的矛盾。近年来，城市建设中拆迁安置方面的信访问题呈逐年上升的趋势，充分说明旧城改造面临的难度。三是部分旧城的农民对旧城改造有着极大的抵制情绪。旧城的农民对于自己生活的村庄有故土难离的依恋之情，旧城改造影响了其生活规律，特别是影响了其经济来源。部分旧城的农民依靠其居住地得天独厚的地理位置，可以从事租房和其它低投入的经营方式，获得稳定的生活来源。经济实力强的集体农民，还可以享受分红等集体福利待遇。旧城改造对于农民的生活习惯和经济来源有着很大的冲击，农民对旧城改造有很大的抵触情绪。也有的农民在改造过程中人为地设置阻力，以便从旧城的改造中获得比较大收益。因此，旧城改造的诸多困难使旧城改造举步为艰。第三章浙江省台州市旧城改造现状第一节台州市旧城总体概况改革开放30多年，我国城市化进程不断加快，成为城市扩张的30多年。到2018年，台州市城区已经达到280.12平方千米。台州市城区旧城及其蔓延的用地占城市用地比例已超过15%。对城市规划的编制和组织实施产生极大干扰，城市政府数千亩区位优良的土地资产大量流失。从2014年到2017年，当时没有统一的政策指导，旧城改造多是由城市发展所引发的自然反应，现在还遗留一些问题；同时还规定，地区政府作为旧城拆迁改造的责任主体，是维护地区稳定的第一责任人，投资单位是筹融资工作的第一责任人。经过对全市旧城改造项目进行经济平衡测算，对村民还迁安置房进行集中选址，确定了3年内基本完成旧城改造的总目标。市政府和区域政府、投资单位签订目标考核责任状，确保分工明确、目标量化、奖惩分明。所谓“三改一拆”，就是“旧住宅改造、旧城改造、旧厂区改造，旧住宅、旧城拆迁改造”。改造重点区域是按城乡规划建设要求需要改造的地块，建筑外观差、市政设施、公共设施不配套的旧住宅区、旧厂区和旧城；按产业调整、环保要求需要进行改造的旧厂区；布局零乱、土地利用效率低下的旧厂区；因城乡规划调整、需实施产业退二进三，但尚未列入近期拆迁改造的旧厂区；改造环境脏、乱、差的入城口；改造城区主要街道破损、零乱、不洁的街景立面。拆除重点类型是城市主街道、主要道路、入城口和涉河的违建；严重损害城市形象的违建；存在消防和质量等安全隐患的违建；基本农田上的违建；妨碍重点工程重点项目推进的违建；涉及高耗能、高污染、低小散项目违建；国有土地公开出让项目违建；新建住宅小区违建；涉及党员干部和其他公职人员违建；群众反响强烈和上级交办督办的违建。“三改”的方法：①整体改造。对于区位重要，城市规划或城市功能置换需要，具有较高的改造价值的旧住宅区、旧厂区和旧城，采取“推倒重来”的改造模式。②局部改造。对于目前对城市影响较大，实施整体改造难度较大的旧住宅区、旧厂区和旧城，在规划指导下，确定近期局部改造的范围，局部地区实施“推倒重来”，其他地区实施综合环境整治。③综合整治。对于目前对城市影响不大或属于城市规划控制地区，改造压力不大的旧住宅区、旧厂区和旧城，采取综合整治的模式，通过局部空间整理、建筑外观改善、市政设施完善、公共设施配套、秩序管理规范等措施，提升环境品质。对入城口通过治乱与建新并举，开展综合环境整治，做到交通便利、环境美化，体现地方特色。对主街道街景立面通过“拆、变、整、修、饰”等方法，改造沿街建筑物、道路路面、杆线工程、沿路绿化、户外广告招牌、灯光夜景等设施，提高景观水平。“一拆”的方法：①督促自行拆除。城管执法部门、国土资源部门或者乡镇政府作出责令限期拆除决定的，应当督促当事人在决定的期限内自行拆除。违法建筑涉及公路、水利、铁路、电力、消防等设施的，交通、水利、铁路、电力等部门或机构应当依法予以查处，并督促当事人自行拆除。②委托拆除。当事人自愿拆除违法建筑但是不具备实施拆除能力的，可以委托违法建筑所在地街道办事处、乡镇政府（以下简称拆违实施单位）代为拆除。③强制拆除。当事人在城管执法部门、国土资源部门或者乡镇政府决定的期限内不自行拆除，也不委托拆违实施单位代为拆除违法建筑的，依法实施强制拆除。第二节台州市旧城改造SWOT分析一、台州市旧城改造内部优势1、政策环境近几年，国家开始实施新型城镇化发展战略，而台州市旧城改造也属于新型城镇化的一项重要内容。在此背景下，国家陆续出台《关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》、《关于做好2019年老旧小区改造工作的通知》等全面推进台州市城镇老旧小区改造的政策，旨在鼓励和引导城镇老旧小区改造，为新型城镇化的建设提供动力。2、经济环境旧城区通常是一个城市的金融、贸易和商业中心，服务业发达，人口密度大；信息流动非常快，资本流、技术流、人才流等向经济腹地扩散；长期商业氛围积淀，旧城区拥有固定的顾客群体，这成为旧城区发展商业街的独特价值。再加之台州市旧城区本身高密度的人口，为旧城区提供了巨大的消费市场和客流。3、社会环境旧城区经过长期的发展和积淀，拥有深厚的底蕴和文化内涵。不同的历史时期，不同的制度、文化与传统为旧城区留下的痕迹也不同，经过长期的积淀，使旧城区有着丰厚的历史与文化韵味。作为当时人们生活的主要场所，台州市旧城区可以从侧面反映当时人们的生产与生活情况。同时，不同历史时期的建筑物是旧城区的另一种重要资源。这些遗留下来的建筑记录了曾经的历史，代表了不同时期特定地区的特色和发展的脉络。因此，台州市旧城区有着丰富的物质和文化遗产，彰显了城市个性，可以吸引大量的外来游客来此观光、消费、休闲和娱乐。3、技术环境台州市旧城改造整合了政府、房地产商、银行等各领域的资源能力，是旧城改造的核心竞争力。在旧城改造过程中往往要涉及到项目初期规划、工程项目管理、项目投融资、后期运营维护等工作，而随着计算机技术和GIS技术的发展，旧城改造的管理团队也开始拥有成熟的技术，具备完整的项目管理模式，能帮助旧城改造过程中的工作稳定地实施。二、台州市旧城改造内部劣势1、政策环境相较于国外，我国旧城改造市场发展时间较短，相关法律法规领域存在一定空白，也缺乏具体的制度保障和政策衔接。目前旧城改造还远未实现实质性突破，牵头部门缺乏明确、统一的管理体系，以致在利益与权责间出现矛盾。老旧小区和新小区设施差异过大，资源共享不畅，导致旧改动力不足，降低了其积极性。2、经济环境首先是拆迁补偿的成本相对高昂。旧城区高密度的居住人口和建筑物，大大增加了旧城改造前期的拆迁和安置费用。开发商除了对拆迁户进行补偿和安置，还必须承担改造中大量的道路拓宽和市政设施更新等系列的市政配套费用。与此同时，如此高的拆迁成本会导致城市房价的普遍上涨，必然会抬高作为中心区的旧城的“影子地价”。在这两方面因素的作用下，旧城改造的拆迁补偿费用占据总投资的比重很大。其次是旧城区由于存在很多被保护的历史文化古迹和建筑，改造工作必然会受到各种限制，成本也会相对较高，这对吸引开发商投资是非常不利的，严重制约了旧城区房地产业的发展。3、社会环境台州市旧城区虽然在行政、文化、医疗、教育等方面的公共设施比较完备，但由于台州市旧城区高密度的人口，导致了人均基础设施、公共设施和休闲娱乐设施的比例偏低。台州市旧城区的地理位置虽然优越，但是可以使用的土地面积却十分有限。过于集中的人口使旧城区的人均住宅使用面积、人均拥有道路面积、人均绿化面积等都相对偏低，原有的布局已不适应现代商业和服务业的发展，使其扩张和发展都受到一定程度的限制。另外，旧城区的道路、交通和基础设施等的承载量几乎到达极限，无法承载更多的人口和产业，导致产业和人口的外迁，中心城区的经济发展速度受到影响。4、技术环境旧改项目不同于传统的城市更新，城市旧改由于规划难度高、关系复杂等问题，使得项目存在很多不确定性，一些经验不足或实力不够的房企往往会被迫中途退场。不同于以往房企对住宅项目从拿地、开发、销售到结算交付的简单模式，旧改项目涉及到等众多领域，所以它是对房企资本与运营等综合实力的考量。而且由于很多房企缺乏旧改的专业知识，不能满足复杂的城镇老旧小区改造需求，在培养人才方面也未能考虑旧改项目对综合型人才的需求，人才整体素质和专业化水平偏低。由于专业人员的稀缺和专业设施条件的限制，旧改标准很难达到新型城镇化的要求。三、台州市旧城改造外部机遇1、政策环境在国家倡导产业结构优化升级，促进新型城镇化建设的背景下，地方政府大力支持旧城改造项目，旧改接近于免费划拨土地，企业最大的支出只在于动迁成本。此外，补助标准的规范化也更加坚定政府与房企投人旧城改造的决心。2、经济环境结合目前旧城改造的现状，适用的融资模式主要有公私合作模式、私人主动融资模式、产业基金融资模式，以及资产证券化模式。这四种模式均可以减轻政府的财政负担，拓宽融资渠道，使资源配置更加合理，提高资金利用率。从而解决了城镇化融资机制的总量控制和估值模型问题，有效地满足了新型城镇化之旧城改造的融资需求。3、社会环境近年来，“逃离北上广”成为热门话题，房价高、压力大、子女教育问题、环境问题等成为这一现象的主要原因。研究表明，年轻人对生活环境和工作环境日益关注，面对旧城加以改造，能够科学合理的对城市进行规划布局，能增加城市的绿化和增设更多的公共服务设施，给人们创造更加舒适温馨的居住环境。旧城改造后，拥有科学功能分区、绿色生态环境和历史人文沉淀的旧城完全可以成为新的消费载体。4、技术环境近年我国大力推广的装配式技术和建筑信息化模型（BIM）在工程领域得以广泛运用，装配式建筑能提高建筑质量，还能有效实施节能节材，而BIM模型可以实现项目全生命周期管理，在项目建设过程管理和成本控制方面全面提升建筑内在品质。尤其是BIM技术的精准测量、多维空间应用及网格模型修复等独特功能为专业人员提供直观的技术支持，进而更科学地开展项目改造和古建筑的修复等工作。四、台州市旧城改造外部威胁1、政策环境旧城改造是政府倡导实施的利国利民举措，改造需要加强老城区的市政设施的规划、建设，要及时修复和升级改造陈旧破损的市政基础设施，尤其要加强新建、改建、扩建和修复市政基础设施建设过程监督和工程质量管理。但旧城市政设施的改造是一项艰巨的工作，最突出问题就是:政府的决策、社会公众的利益，开发商的利益这三方利益的平衡。2、经济环境旧城改造是一项涉及面广、耗时耗资大、社会影响强的综合性建设工程，因此在旧城规划的过程中，能否构建相对应的盈利模式是对政府和房企的能力挑战。改造过程中的资金问题一直是困扰旧城更新的关键问题，严重阻碍了旧城改造项目的实施。3、社会环境旧改项目是我国重要的民生工程。旧改比普通的住宅开发更需要专家型人才，他们在规划、申报经验更足，且与政府部门沟通更为顺畅，可以有效提高项目实施率。但是培养专业型人才需要房地产开发企业花费较大的精力、财力与时间。同时，外来房企与本地房企由于地域文化差异是否存在冲突等问题也是影响旧改项目人才培养的不稳定因素。4、技术环境随着推进旧城改造项目的相关政策密集出台，众多旧改项目如雨后春笋般冒了出来，在旧城改造热潮下，房地产企业纷纷抢占市场，行业竞争日益激烈。但房企、政府等还未找到科学、合理的合作模式，吸收先进技术的能力也较弱，对于先进理念、方法等的吸收和推广作用有限。第三节台州市进行旧城改造的重要性性分析由于旧城改造涉及拆迁、安置补偿以及人口户籍、土地权属等特殊问题。因此，旧城改造的顺利实施需要具备一定的条件。例如，政府财政实力、城市规划及建设管理能力、政策制度协调等因素。未来几十年，我国要保持经济持续快速健康发展，必须更加注重城市现代化，更加注重“五个统筹”，让发展的成果惠及广大人民群众。且旧城改造关系着经济发展和社会进步，关系着城市化的进程和整体形象，关系着广大村民切身利益的改善。旧城改造已经引起国内许多城市的关注和参与，主要原因是：改造旧城是实现城市现代化的迫切要求。旧城虽然在城市发展的影响带动下发生明显的城市化的趋向，但因土地、户籍、人口、行政管理等多方面的二元体制，它们没能真正纳入城市的统一规划、建设管理中来，它的发展有很大的自发性，在生产方式，生活方式、建设景观及社区组织等方面还保留着浓厚的农民特征与城市社区存在明显差别。旧城与城市经济、社会、空间发展极不协调。对城市景观、城市基础设施建设、城市土地利用与空间分布、城市经济、社会发展都产生不良影响。改造旧城是提升城市综合竞争力的需要。旧城实际上也是城市的一个部分，所以它的发展必须服从于城市的整体发展要求。现存的旧城有很多位于城市核心地位置，不仅有碍城市景观，而且严重影响城市的影响力、辐射力，所以，必须把旧城纳入城市统一规划和管理，通过土地、规划、管理、建设、人口、经济等方面的协调，实现农村向城市的转变、村民向市民的转变、农村管理向城市管理的转变，从而真正实现一元化发展，以利于完善城市功能、优化城市形象、提升城市综合竞争力。改造旧城是更新村民思想、观念，提高生活质量的需要。从地域上来说，旧城早已与市中心融为一体，农业基本上已经消失，第二、三产业以及土地收益成为村民的主要经济来源。但在生活方式、社会意识、价值观念、文化素质等方面却与现代化城市要求差距甚远。同时旧城的居住条件恶劣、卫生条件差、防灾变能力差等因素严重限制了村民生活质量的提高。因此，必须将旧城纳入一体化管理，采取有力措施综合整治，提高村民的生活质量。2013年，台州市旧城改造又一次起航，在市行政执法局、市国土资源局、市建设规划局的领导负责下，对管辖区内进行全面的旧城的改造行动，本次“三改一拆”的行动，有利于加快城市有机更新，推进城镇化健康发展；有利于优化城市资源配置，拓展产业发展空间，促进经济转型升级；有利于加快城市基础设施改造，共享城市发展成果，提高人民群众生活水平；有利于推进“四边三化”行动，改善人居环境，加快美丽台州建设步伐；有利于强化依法行政，维护社会公平正义，提升党和政府公信力。第四章台州市旧城改造实施及调查分析第一节台州市旧城改造任务表3.1台州市“三改一拆”旧住宅改造和旧城改造目标任务县市区旧住宅、旧城拆迁改造旧住宅改造旧城改造旧厂区改造总户数总面积总户数总面积总户数总面积总户数总面积椒江区5000603000302000301718黄岩区4300503000301300201315路桥区4100502500251600251315临海市6000723800382200342030温岭市7600924600463000462030玉环县3900452900291000161315天台县2200271400148001389仙居县2200271400148001389三门县2200271400148001389合计375004502400024013500210120150上表详细规划了此次旧城改造的具体任务，除此之外，还有做了如下目标整理：（1）“三改”目标：开展X户旧住宅区、旧城的改造（整治），完善城市功能配套，提高人居环境质量；开展X家旧厂区的改造（整治），配合产业结构的调整优化，为效益产业发展腾出空间，提供配套；基本完成现有入城口整治；完成X条道路的街景立面整治，提升城市形象。（2）三是“治本”，在“三改一拆”过程中，探索行政许可、日常管理、行政执法相衔接，巡查、发现到处置相配套的常态化管理制度、方式，建立网格化长效管理机制，力争从源头上控制违法建筑发生，从根本上治理违法建筑。为了更加稳步推进旧城改造目标任务，还对行动阶段进行了指导：“三改一拆”行动分为三个阶段：第一阶段：调查摸底。从现在开始，到2013年3月底，各地对本行政区域内的各类违法建筑以及旧住宅区、旧厂区和旧城情况进行全面调查摸底，并根据地块的面积、建筑状况、规划功能、产业现状、权属情况、使用信息、改造和整治意向等，提出分类处理意见，排出实施计划后汇总上报。第二阶段：全面推进。从2013年4月开始，到2015年底，在各地上报的基础上，经有关部门核实，市里根据“三改一拆”的总目标，下达每年的目标任务和考核要求，由各地具体组织实施。第三阶段：考核总结。市里每年对各地进行专项考核排名，在此基础上，三年行动告一段落后，市政府对“三改一拆”进行全面总结评比和考核表彰。台州市旧城改造的调查分析温岭市在旧城改造过程中取得了突出的成绩，本文就以温岭市已经改造完成的两个旧城的情况进行调查。（1）调查概况抽样调查设计资料收集方式：问卷调查、当面访谈法；问卷内容：对现居住区的满意程度、社会保障方面、旧城改造的必要性、旧城改造的安置方式、旧城改造面临的问题、旧城改造村民最关心的问题。抽样程序：采用了pps的抽样方法，pps抽样就是不等概率抽样，以阶段性的不等概率换取最终的、总体的等概率。具体做法（以两阶段抽样为例），在第一阶段，每个群按照其规模被给予大小不等的抽取概率。在第二阶段，从每个抽中的群中抽取相同数目的元素。用pps抽样，温岭市2011年3个拆迁村总共1656户居民，抽取290户居民作为样本进行调查。以两阶段抽样为例，先村庄，再户数。抽取2个村，再从中各抽取145户居民。用等距抽样的方法进行编号排序，再计算出其中间隔，然后按这个固定的间隔抽取个体的号码来组成样本145户居民。第一阶段的抽样框是温岭市城区内的3个旧城居民；第二阶段的抽样框是温岭市城区内的2个旧城居民；所有问卷当场填写、当场检查回收，总计发放问卷290份，回收290份，有效回收率100%。（2）样本概况18-27岁的26人，占9%；28-40岁的50人，占17%；41-55岁的125人，占43%；56岁以上的89人，占对31%。（3）调查分析①旧城改造必要性在290个样本中，有91%的认为拆迁改造有必要；9%的认为没有必要。项目调查结果如表4.1所示。表4.1旧城改造必要性调查结果选项频次比例必要26491%不必要269%不好说00%不清楚00%有效填写人次290从问卷调查的结果看，91%的村民支持旧城改造，提高村内的环境、卫生、治安和生活质量，但实施改造的首要前提是保障村民的经济利益不受损失或在改造后能得到明确的补偿，可见，对经济利益的平衡补偿是顺利推进旧城改造的首要前提。②对于旧城改造的安置方式根据调查统计显示：异地安置的占9%；就地安置，并以货币补偿的占55%；不提供安置，仅以货币补偿的占36%，详细调查结果如表4.2所示。表4.2旧城改造安置方式调查结果项目频数比例异地安置269%就地安置，并以货币补偿16055%不提供安置，仅以货币补偿10436%有效填写人次290③就生活居住方面，目前旧城的问题根据调查表明，在收到的有效调查表290份中，有73%的人认为医护服务缺乏和生活配套网点不完善；64%的人认为公共基础设施不足和绿化环卫不佳；55%的人认为治安状况不良；45%的人认为交通不便。详细结果如表4.3所示。表4.3公共服务调查结果项目频数比例绿化环卫不佳18664%治安状况不良16055%交通不便13145%医护服务缺乏21273%公共基础设施不足18664%生活配套网点不完善21273%有效填写人次290从表4.3数据中可以看到，大家对医疗服务和生活配套设施最为关注，环境绿化和公共基础设施次之。这说明了现在的居民比较关注生活的质量和身体的健康以及国家为百姓提供的保健措施。直接或间接说明了农村居民对未来生活的期待，并转换成了对城市改造方向的关注，说明了城市改造过程中城市规划的重要性。④在拆迁改造中您最关心的问题根据调查问卷的有效结果，选补偿标准的占55%，社会保障的占36%，租房成本的占9%。详细如表4.4所示。表4.4拆迁改造中居民关注的问题调查项目频数比例社会保障10436%补偿标准16055%租房成本269%其他0%有效填写人次290据表4.4所示，居民在住宅拆迁城市改造过程中关注与切身利益相关的东西如拆迁补充标准及城市化后的社会保障问题，直接或间接关系着居民未来的生活质量。这也为旧城拆迁城市改造的决策人提供了制订政策的依据，如果运筹帷幄，在美丽的城市建设中让其中的百姓各安其所，各得其乐。第三节台州市旧城改造过程中存在的问题目前“三改一拆”中旧城的布局分散且不规则。村庄总有13500户。占地面积210万m²。这些旧城对城区的发展均有不同程度的影响，但均使城市道路、市政管网、公共配套等基础设施，均不能按规划实施建设，由此产生了一系列的问题，严重制约着城区的进一步发展。结合上述调查和走访相关人员，得出台州市旧城改造过程中主要问题至少有以下几点：一、改造急迫性强且难度大建设缺乏规划，布局零乱，道路系统不完善。旧城的用地功能不合理，空间布局杂乱无章。房屋建设缺乏统一规划，建筑绝大部分为一层，建筑质量参差不齐，私搭乱建现象严重，村容村貌不整，影响了城市的整体风貌。旧城内道路等级低，道路街巷狭窄、曲折，无法满足人流、物流及消防的基本需要，形成重大的安全隐患，危及着居民的生命和财产安全。二、村民就业安置问题难度较大近年来，随着台州市城区经济的迅速发展，征用了大量周边村庄的土地，绝大多数村民已无地可耕，村民就业安置问题愈发凸显。村民迫切希望通过改造利用沿街商业搞多种经营，解决村民的就业安置问题。三、居民思想工作关键村民中“守土为安”观念较强，需要做好思想转变工作。长期面朝黄土背朝天的生活方式造成很多村民持有“守土为安”的思想，不能适应项目用地、平改搬迁造成的土地缺失、居住环境改变的现状，对自己将来的发展缺乏长远的规划，不能适应由村民向居民转变的现状。三、成本阻力突出土地成本逐年上升，加大征地工作难度。征地拆迁工作的逐年推进，周边地价的上涨以及人民生活水平的提升带来土地成本的逐年上升，给项目进地、拆违拆迁工作带来很大难度，也给推进征地工作及平改拆迁造成很大阻力。第五章台州旧城区改造的思路和对策第一节台州市旧城改造的整体思路在着力发挥政府的主导作用的同时，需要引进开发企业配合高新区进行旧城改造。本着为村民负责、为工程质量负责的原则，积极引进实力强、信誉好的国内知名品牌开发企业。从推进进度上看，这些开发企业资金雄厚、融资能力强、社会责任感重，既有利于尽早开工建设，又有利于打造精品工程；从工程质量上来看，建出的商品房从外观、房屋质量、物业、绿化等各方面有较好保障和较高标准。一方面由国土资源部门负责（转）为国有，依法补偿后纳入土地储备库，为高新区经济社会事业发展做好土地存储。另一方面，不能收储的，做好土地流转，引导农民将土地集中租赁给种田大户或农业公司，这样既可以提高农业效益，有利于农业产业化，又使村民从繁重的传统农业中解脱出来，从事非农产业，多一份收入。第二节台州市旧城改造对策分析一、细化计划管理（1）进度计划管理。旧城改造项目施工现场分散，施工单体数量多，计划编制与实施统计难度较大。针对计划与统计问题，项目部主要采取以下措施：一是计划锁定详实。施工启动阶段，联动设计、监理、实施队伍等多单位联合编制各单体详实进度计划，注意量化各小节点，确保过程可考核；同时匹配进度实施计划编制资源计划，确保资源支撑。二是建立信息化计划统计及进度预警机制。通过无人机拍摄形成施工现场实施进度展示视频，智慧工地APP引入实现材料进度信息化管理，实时进度视频展示、材料组织信息化更新可极大提高施工进度统计对比效率，推动进度预警机制建立。按照不同进度预警类型制定奖罚措施，通过进度预警机制增强进度过程管控。三是设立进度管理收尾销项制。旧城改造类项目实施后期，存在较多效果提升事项，点多量小，且工程收尾阶段各单位管理力量退场，工程收尾管理常成为工程推进重难点。建立收尾销项制度，针对每个工区制定收尾销项清单，完成一项去掉一项的原则，定期按照销项清单进行收尾考核，强化工程收尾管理，确保工程高效完工。（2）劳务计划管理。旧城改造类项目各专业工人需求呈现暴涨暴跌的特点，短期专业工种需求量巨大、需求时间短，专业工人组织难度较大。针对旧城改造人员组织特点，项目部主要采取以下措施：一是管理集中，结合总包单位PIMS项目管理架构，将整个项目转化为总包部+工区经理负责制的模式，重大方案决策经总包部与各工区管理人员充分探讨确认后，再由各工区经理结合各工区具体情况向工区内资源进行统一传达，保证各项决策高效传达；二是化整为零、作业层分散，引入多家实力强劲的专业分包单位，分散各单位劳动力需求，同时，形成优胜劣汰的良性竞争，根据专业分包现场表现，实现过程动态调整机制，根据各单位劳动力灵活调整作业面，灵活解决人员需求问题；三是精细化分包、专业化施工，要求总包单位摒弃传统大包模式，分幕墙、泛光、屋面、道路等小专业精细化分包，通过专业的队伍做专业的事，实现高效、精细化管理，提高各工序施工效率，同时由各专业单位找寻部分特种工人，进一步解决人员需求问题。（3）材料计划管理。旧城改造项目涉及大量铝板、石材等材料，铝板、石材等材料订货加工期长，铝板、石材等材料组织为工期履约的重大影响点。一是化整为零，由传统项目的“单厂集中供货”转变为“多厂联合供货”的思路，通过在全国各地找寻多家供货厂保证材料生产，由多家工厂联合供货，有效解决了材料集中需求量的困难。二是备料提前、运输提前，要求各队伍提前报送材料进场计划，并按照计划提前要求各生产厂家进行备料，所有生产原料提前一个月进行储备，待图纸确认后，立即进行加班赶制，各材料加工厂均派材料专员进行蹲点，确保原材备料落实到位，生产期间赶制有序。三是材料专员提前在厂内对材料质量进行把控，防止材料到现场后验收不合格，进而影响现场施工进度。二、强化施工组织（1）强化管理。本工程管理组织机构借鉴军改思路，建立“公司管总、总包主建、工区主战”的管理机构，公司层面负责项目定位、战略方向，总包管理层负责资源供应、对外协调，各工区负责现场施工的具体实施。（2）优化穿插组织。考虑本工程工期紧张，施工楼栋多，现场所有楼栋采用平行施工的模式开展现场施工，材料、劳动力、设备等资源全部满铺投入。整体施工流程包含以下几个阶段：①店招、违建拆除阶段，违建拆除前先安排专职协调员进行违建排查，编制相关专项施工方案，再与相关责任人协商沟通，通过搭设活动脚手架或钢管扣件式脚手架进行违建拆除，违建拆除完成后及时清运垃圾。②外架搭设及吊篮安装阶段，外架搭设及吊篮安装前先对作业区域（地面、楼面、屋面）进行排查，判断外架搭设及吊篮安装的可行性，并初步计算钢管架料及吊篮设备的数量，编制相关专项施工方案，组织施工技术交底，最后现场进行外架搭设及吊篮安装，验收通过方可使用。③外立面施工阶段，外立面施工前先根据设计单位出具的相关图纸进行深化设计，并根据设计单位提供的效果图及材质表进行石材、铝板、真石漆、空调罩、空调格栅、泛光照明灯具及管线等选样定样。再进行立面施工，幕墙施工过程中穿插泛光照明管线预留预埋，并根据设计效果要求进行空调移机，施工完成后再进行泛光照明灯具安装，并调试合格。④收尾阶段，收尾阶段主要包括石材铝板清洗、吊篮拆除、脚手架拆除、架料及吊篮设备退场、店招安装。幕墙工程施工完成后要用专用清洗剂对幕墙表面进行全面清洗。再进行吊篮、脚手架拆除，拆除后的架料设备及时组织退场。再根据设计效果要求使用活动架对店招进行安装。三、重视协调管理党建促外协，外协推生产。强化项目党建引领作用，通过党建工团等工作建立外围关系网，助推项目生产履约。一是完善组织架构，由项目副书记牵头，成立外协部，外协部作为项目部对外窗口，统一负责与周边居民、机关单位、物业单位、媒体单位等的对接工作，确保外围投诉有人响应、外围矛盾有人处理。二是深入建立外围关系网，充分利用城管、公安等政府职能部门的力量推进现场工作。建立外围关系班子成员分工对接制度，各班子成员分别对接城管、消防队、公安局、电信局、自来水公司等项目施工相关机关单位，通过培训、交流等的各类活动，保持和政府相关职能部门良好关系。三是联合业主、城管委等主管部门，定期召开项目推进委调度会，将施工过程中遇到的拆迁拆违阻碍、店招安装阻碍等困难及时上会，充分利用城管、广告处等政府职能部门的力量解决施工现场小业主的矛盾，通过建立城管委协调会制度推进外围协调工作。四是通过与沿街社区开展关爱儿童、帮扶老人、交通协管等各项爱心、公益活动，加强与沿线各单位交流互助，赢得施工过程中的支持配合，实现爱心助生产。五是走街串巷、入户宣传，通过全面展开宣传工作、及时收集沿线居民实际诉求、加强协调沟通交流等工作，化施工扰民为助民利民，实现外协促生产。六是利用项目工地开放式特征进行宣传，加上各类媒体正面报道，通过宣传赢人心。结合现场布置企业CI，充分利用各媒体、电视台定期报道项目进展，通过正面的报道加强宣传、动员，赢得周边单位、群众的支持，从而助力施工生产。。四、发挥可视域群的主导功能。可视域群是叙事要素集中分布的重点区域，不同的可视域群具有不同的叙事功能。提高可视域群的叙事性，可以帮助我们理清城市发展脉络，发挥可视域群的主导功能。以下针对济南市老城区内的可视域群，提出几条旧城更新改造建议：①坚持保护优先的原则，对大明湖公园、五龙潭公园、趵突泉公园、百花洲历史文化街区、将军庙历史文化街区、芙蓉街、省人大、解放阁、上新街、山东大学历史文化街区、纬二路和一园十二坊特色风貌区可视域群内的历史建筑加以保护，保护可视域群内的传统文化。②坚持有机更新原则，可视域群是体现济南地方特色文化的重要区域，需要在保障叙事功能不变的前提下，坚持有机更新，切不可盲目跟风，随意建设。③坚持整体性原则，从整体出发，严格控制可视域群内建筑体量、建筑容量、建筑高度以及建筑风格的统一，体现济南市老城区特色文化，注意与周边环境在功能与形态上进行融合。④坚持协调发展原则，大部分可视群内传统文化正在缓慢消失，需要在更新改造过程中复兴传统文化，如复兴济南老字号，促进可视域群内传统文化与现代文化协同发展，打破更“新”多，保护少的旧城改造误区，实现“新旧”文化的有机统一。⑤坚持综合效益原则，处理好可视域群内各类城市设施之间的关系，充分利用地下空间，更好地为市民和游客服务，达到综合效益的有机平衡。⑥坚持循序