资产评估学教程第三章-资产评估的基本方法

第一篇资

产

评

估的

基

本

理

论

与

基

本

方

法第

三

章

资

产

评

估

的

基

本

方

法第

一节成本法(The

cost

method)第二节收益法第三节市场比较法第四节

资产评估方法的选择第

一

节成

本

法

(

Thecostmethod)一、成本法的基本原理(一)成本法的理论基础生产费用价值论资产的价值取决于购建时的成本耗费(二)成本法的评估思路

实体性评估值=重置成本-各项损耗{功能性经济性(三)注意问题1、

历史资料的真实性2、

形成资产价值的成本耗费是必要的二

、成本法的基本计算公式及其各项指标的计算基本公式：①评估值=重置成本一实体性损耗一功能性损耗一经济性损耗三重置成本×成新率一功能性损耗一经济性损耗②

评估值=重置成本×综合成新率(一)重置成本及其计量资产的现行复原重置成本重置成本

△相同点：

均采用现行价格计算。△不同点：采用的材料、标准、设计等方面存在差异。但

是并未改变基本功能。△有条件情况下，尽可能选择更新重置成本。理由：(

1

)

更

新

重

置

成

本

比

复

原

重

置

成

本

便

宜

(

超

额

投

资

成本

)

;(2)用更新重置成本形成的资产性能可改进(超额运营成本

)

。再取得成本

更新重置成本1、

重置核算法按资产的成本构成，

以现行市价为标准重置成本三直接成本+间接成本直接成本一般包括：购买支出、运输费、安装调试费等。评估实践中需据具体情况而定。间接成本主要指企业管理费、培训费等。现采行用市核价算。法的前提是能够获得处于全新状态的被估资产的

该方法可用于计算复原重置成本，也可用于计算更新重置成本。例

(p38)重置成本=直接成本+间接成本=(230000+2400+1800)+(230000+2400+1800)×0.9%=

2

3

6

3

0

7

.

8(

元

)例1:

待估资产为一机器设备，评估师拟运用

成本法评估。评估人员收集的成本资料有：该机器设备的现行市场价格每台180000

元，

运杂费5000元，安装成本为20000元，其中

原材料6000元、人工成本13000元、其他费

用1000元，安装期限较短。评估人员分析认为，

被评估资产为外购需安

装机器设备，其重置成本应包括买价(含增

值税)、运杂费、安装成本、其他费用，

由于安装期限较短可不考虑资金成本。按重置核算法估算该机器设备的重置成本为：重置成本=购买价格+运费+安装成本

=180000+5000+20000=205000

(元)2

、功能系数法如果无法获得处于全新状态的被估资产的现

行市价，就只能寻找与被估资产相类似的处于

全新状态的资产的现行市价作为参照，通过调

整功能差异，获得被估资产的重置成本。称功

能系数法，即根据功能与成本的函数关系，确

定重置成本。(2)规模经济效益指数法若功能与成本呈指数关系，计算公式：注意：x

的取值范围该

方

法

计

算的

一

般

是

更

新

重

置

成

本

。(1)功能价值法若功能与成本呈线性关系，计算公式：被估资产的

重置成本3、

物价指数法如果与被估资产相类似的参照物的现行市价也无

法获得，就只能采用物价指数法。(1)定基物价指数监假没本房实成本*资产哪定时物份指数(2被哲费题雀替数本一资产的历史成本×4+a,%

)注

意

问题物价指数法计算的是复原重置成本。例2:被评估资产为一台2年前购置的机器设备。据调查，该机器设备目前还没有换代产品。经查验资料，

该设备账面原值为10.2万元，其中，购买价为8万元，运杂费1.6万元，安装费中直接成本0.4万元，间接成本为0.2万元。根据对同类型设备的调查，现在购买价格比2年前

上涨

20%,

运杂费上涨80%,安

装费中直接成本上涨40%

,

间接成本占直接成本百分率不变。该设备的重置成本是多少?计

算

重

置

成

本(

1)计算直接成本购买

价=8

×(

1+20%)

=9.6(万

元

)运杂

费=1.6

×(

1+80%

)

=2.88(

万

元)安装费中的直接成

本=0.4

×

(1+40%

)=0.56(

万

元

)直接成本=

购买价

+

运

杂费十安

装费中的直接成本=9.6+2.88+0.56=13.04

(

万

元

)计

算

重

置

成

本(

2

)计算

间

接

成

本间接成本占直接成本的百分率=0.2÷

(8+1.6+0.4)

=2%间接成本=

13.04×2%=0.26(万元)(

3

)

计

算

重

置

成

本重置成本=直接成本+间接成本=13.04+0.26=13.30

(万元)某机床于2003

年购置安装，

账面原值为16

万

元。2005

年进行一次改造，改造费用为4万

元；

2007年又进行一次改造，改造费用为2万元。若定基价格指数2003年为1.05,

2005年

为1.28,

2007年

为1.35,2008年

为1.60。要求：计算该机床2008年的重置成本时间投资费用(

万

元

)物价指数(%)物价变动指数(%)重置成本(

万

元

)2003161.051.60/1.05=1.5216×1.52=24.32200541.281.60/1.28=1.254×1.25=5200721.351.60/1.35=1.192×1.19=2.3820081.601.60/1.60=1合计31.7重

置

成

本

计

算

表4、统计分析法(点面推算法)当被估资产单价较低，数量较多时，为降低评估成本，可采用此方法。△计算步骤：(1)将被估资产按一定标准分类。(2)抽样选择代表性资产，并选择适当方法计算其重置成本。(3)

计算调整系数K。(4)

据K

值计算被估资产重置成本。某类资产重置成本=某类资产原始成本×K(二)有形损耗及其计量有形损耗计量在资产评估与会计核算中的区别。计量方法：

有形损耗率估观资察产法的有形损耗=重置成本×(1一成新率)2、使用年限法尚

可

使

用

年限成新率一实际已使用年限+尚可使用年限实际已使用年限=名义已使用年限×资产利用率对于经过更新改造的资产，需计算加权平均已使用年限。加权平均已使用年服一三二业新成术本被1、应

用

举

例例

1

:被评估

资产

为

企业

中

的

一

台

设

备

，

评

估

人

员收集到的有关资料有：

该

设

备2002年

1月购进，资产利用率=(5×360×5)÷(8×360×5)=62.5%实际

已使

用

年

限=5×62.5%=3.125

(年)总使用

年

限=3.125+5=8.125(年)

资产的实

体

性

贬

值=(

500000—2000×3.125/8.125=191538.462007

年1月评估；该设备的重置成本为500000元，其残值为2000

元，尚可使用5年；根据该设备技术指标，正常使用情况下，每天应工作8

小时，该设备实际每天工作5小时。该设备的实体性贬值为：)例2:被评估设备购建于1992年，原始价值30000

元，

1997年和2000

年进行两次更新改

造，主要是添置一些自动化控制装置，投资

分别为3000

元和2000

元。

2002

年对该资产进

行评估，假设

从1992

年

至2002年每年的价格上升率为10%,

该设备的尚可使用年限经检

测和鉴定为6年，估算该设备的实体性贬值率如下。☆

估算过程：①

估

算

设

备

复

原

重

置

成

本投资

日期

原始投资额

价格变动系数复原重置成本1992

年

30000

2.60

[(1+10%)10]

780001

9

9

7

年

3000

1.61

[(1+10%)5]

48302

0

0

0

年

2000

1.21

[(1+10%)2]

2420合

计

85250复原重置成本

×投资年数780000241504840808990复原重置成本780004830242085250②

计

算Z

(

复

原

重

置

成

本

×

投

资

年

数

)投资日期1

9

9

2

年

1997

年

2

0

0

0

年合

计投资年限1052≈③计算加权投资年限加权

投资

年限=808990÷85250=9.5

(

年

)☆④计算实体性贬值率实体性

贬

值

率=9.5÷

(

9.5+6)

×100%=61%有

形

损

耗

率=

最产的监签设果×100%实体性贬值=资产的重置成本×有形损耗率3

、

修

复

费

用

法(三)功能性损耗及其计量1.

功能性损耗的含义是无形损耗的一种，指由于技术陈旧、功能落后而导致的原有资产的相对贬值。体(

)

成

本：(物耗、能耗、工耗等)2.

超额运营成本的计算步聚：(1)计算年超额运营成本(2)计算年净超额运营成本年净超额运营成本=年超额运营成本×(1一所得税率)(3)据资产的剩余寿命和收益率(折现率)将年净超额运营成本折现，

计算其功能性贬值额：被估资产功能性贬值额=年超额运营成本×(1一所得税率)×(P/A,r,n)产在运功

能

性

贬

值

的

计

算被评估资产功能性贬值：年超

额

运

营

成

本×{

1/

(1+r)+1/(1+r)2十……+1/(1+r)n

}×(1-所得税率)≈1/(1+r)+1/(1+r)2

+

……+1/(1+r)n={(1+r)n-1}÷r(1+r)n*={1-(1+r)-n

}÷r=(P/A,r,n)称

为

年

金

现

值

系

数，

可以

查年金现值系数表获得年金现

值系

数：

(P/A,r,n)=(1+r)-1

(1+r)-2+……+(1+r)-n=Z(1+r)-nP:

现

值F:

终

值

(

未

来

值

)r:

折

现

率☆

N:

期

数(1+r)n(P/F,r,n)=(1+r)-n复利

终

值

系数

：

复利现值系数：复利系数公式+应

用

举

例某被评估对象是一生产控制装置，其正常运行需

6

名操作人员。

目前同类新式控制装置所需的操作人

员定额为3名。假定被评估控制装置与参照物在运

营成本的其他项目支出方面大致相同，操作人员平

均年工资福利费约为6000

元，被评估控制装置尚可

使用3年，所得税率为33%,适用的折现率为10%

。

根据上述数据资料，估算被评估控制装置的功能性贬值。应用举例(1)计算被

评

估

生

产

控

制

装

置的年

超

额

运营

成本：(6-3)×6000=18000(元)(2)估

算

被

评

估

生

产

控

制

装

置的年

超

额

运营

成本净额：

18000×(1-33%)=12060(元)(

3

)将被

评

估

生

产

控

制

装

置

在

剩

余

使

用

年限内的每年超额运营成本净额折现累加，估算其功能性贬值额：

12060×(P/A,10%,3)=12060×2.4869=29992

(元

)(四)经济性损耗及其计量1.

经济性损耗的含义因资产的外部环境变化所导致的资产贬值而非资产本身的问题。产生的

原

因有：≈

(1)竞争加剧，社会总需求减少，导致开工不足；◆

(2

)材料供应不畅，导致开工不足；≈

(3

)材料成本增加，导致企业费用直线上升；≈

(

4)通货膨胀的情况下，国家实行高利率政策，导致

企业运营成本加大；(5

)

产

业

政

策的

变

动，缩

短

使

用

寿

命

；一般情况下，当资产使用基本正常时，不计算经济性贬

值

。2.

表现形式①

资产利用率下降②

资产年收益额减少经济性贬值额=(重置全价一有形损耗一功能性损耗)×经济性贬值率4.因收益额减少而导致的经济性损耗的计量经济性贬值额=年收益损失额×(1一所得税率)×

(

P/A,r,n)◆

注意问题3.

计算方式(1)因资产利用率下降导致的经济性损耗的计量应

用

举

例例1:某电视机生产厂家，其电视机生产线年

生产能力为10

万台，

由于市场竞争加剧，该厂电视机产品销售量锐减，企业不得不将电视机生产量减至年产7万台(销售价格及其他

条件未变)。这种局面在今后很长一段时间内难以改变。请估算该电视机生产线的经济性贬值率。评估师根据经验判断，电视机行业的生产规模效益指数(功能价值指数)为0.6,设备的

经

济

性

贬

值

率

为

：经济性贬值率

=[1-(70000/100000)0.6]×100%=19%应

用

举

例例2:

如果该

电视机生产企业不

降低生产量，就必须降价销售电视机。假定原电视机销售

价格为2000

元/台，经测算每年完成10

万台的

销售量，

售价需降至1900

元/台，即每台损失

毛利100元。经估算，该生产线还可以继续使

用3

年，

企业所在行业的平均投资报酬率为10%,试估算该生产线的经济性贬值。计

算

过

程

如

下

：☆

经济性贬值=(100×100000)×(1-33%)×(P/A,10%,3)=16662230(元)例3:

某生产线额定生产能力为1000

个/月，已

使用三年，

目前状态良好，观察估计其实体

性贬值为15%,

在生产技术方面，

此生产线为目前国内先进水平。但是由于市场竞争激

烈，目前只能运行在750个/月的水平上。假

设已知其更新重置成本为1000000

元，这类

设备的生产

规

模

效

益

指

数X=0.7

。

估算此生产

线运行于750个/月的经济性贬值和继续使用

条件下的公平市场价值。计

算

过

程

如下

：(1)更新重置成本=

1000000

元(2)实体性贬值=1000000×15%=150000(元)

(3

)功

能

性

贬

值=0(4)经济性贬值率

=[1-(750/1000)

0.7]×100%=18.5%(5)经济性贬值=(1000000-150000)

×18.5%=154700(元)资产评估价值=1000000-150000-154700=695300(元)例4:被评估设备建于1996年

，帐面

价

值100000元，2001年对设备进行了技术改造，追加技改投资50000元，2

006年对该设备进行评估，

根据评估人员的调查、检查、对比分析得到以下数据：(

1

)

从1996

年

至2006

年每年的设备价格上升

率

为1

0%;(

2

)该设备的月人工成本比替代设备超支

1000元；≈

(3)被评估设备所在企业的正常投资报酬率为

10

%,

规模效益指

数

为0.7,

所得税率为

33%;(

4

)该设

备

在

评

估

前

使

用

期间的实际

利

用

率

仅

为

正常利用率的50%,

经技术检测该设备尚可使用5

年，在未来5年中设备利用率能达到设计要求。要求：估算被评估设备的重置成本、实体性贬值、功能性贬值、经济性贬值及被评估设备的评估值。≈(

1)计

算

重

置

成

本重

置成

本=100000×(1+10)10+50000×

=339894.75

(元)(

2

)

计算

实

体性

贬

值加权投资年限=[(259374.25×10+80520.5×÷339894.75]

×50%=4.41实体性贬值

率=

4.41÷(4.41+5

)=46.87实体性贬值=339894.75

×

4

6

.

8

7

%

=1

5

9

2

91

.

8

1(

元

)5)%(1+10)

5(

3

)计

算

功

能

性

贬

值年超额运营成本=12

×1000=12000(元)年超额运营成本净额=12000×(

1-33%

)=8040功

能

性贬

值=8040

×

(P/A,10%,5)=8040×3.7908=30478.03(4)计算

经

济

性贬

值经济性

贬

值=0(

5

)

计

算

被

评

估

设

备

评

估

值评估值=339894.75-159291.81-30478.03=150124.91(五)综合成新率及其计量1.

含义资产的现行价值/资产的重置权价2.

计量方法率

实际已使

使用年限可限尚年计用预使限尚年计用预新法合成用年限察法综使观、、))21((可补偿性损耗

:技术上可行，经济上合算。不可

损耗

:技术上不可行，经济上不合算。复)性(修补偿(修复)三、

对重置成本法的评价1、

从成本耗费角度评估资产价值。2、运用中一般没有严格的前提条件。3、

并非所有评估对象都适合采用成本法。第二节收益法一、收益法的基本原理(一)收益法的理论基础◆

效用价值论资产的价值取决于效用，即资产为其拥有者带来的收益。(二)收益法的评估思路预期收益折现(三)收益法运用的前提条件1、

资产的收益可用货币计量并可以预测2、

资产所有者所承担的风险也能用货币计量3、被评估资产的预期收益年限可以预测二、

收益法的基本计算公式收益法的基本要素：预期收益、折现率(资本化率)、收益的持续时间。(一)未来收益有限期1、

每期收益不等额2、

每期收益等额P45

例

1P=300×(1+6%)-1+400×(1+6%)-2

+200×

(1+6%)-3=283+356+167.9=806.9应

用

举

例例2:

某企业尚能继续经营6年，营业终止后

用于抵冲债务，

现拟转让。经预测得出6年预

期收益均为900万元，折现率为8%

,请估算该企业的评估值。≈P=(900÷8%)×

[1-1/

(1+8%)6]=900

×(P/A,8%,6)=900

×

4.6229=4160.59

(

万

元

)(二)未来收益无限期根据未来收益是否稳定分为两种方法。1、

稳定化收益法(年金化法)◆

稳定化收益A的估算方法：(1)

(2)历史收益加权平均法计算评估基准日以前若干年收益的加权平均数(3)注意：方法(2)更具客观性，但缺乏预测性。收益法要求收益额是预期收益、客观收益。应

用

举

例例1:

假设某企业将持续经营下去，现拟转让，聘请评估师估算其价值。经预测，该企业每年的预期收益为1200万元，折现率为4%。

请估算该企业的价值。评估

值=1200÷4%=30000

(

万元

)2、分段法若预期未来收益不稳定，但收益又是持续的，则需采用分段法。前期现值一a

资本化现值-A资本化现值的现值一a+分段法图解选择前期期限的基本原则(1)延至企业生产经营进入稳态；(2)尽可能长，但也不宜过长。(设n=5)

后期(i=n+1,n+2,…,o)4

5

6

7

8前期(i=1,2,…,n)1

2

3903、

增

长

率

法a+(

三

)

未

来

收

益

有

限

期

情

况

下

的特

殊

计

算

公

式被评估资产年净收益前几年有变化，

从

第n年开始

保持不变，年限为有限(N年

)

时

：式中：

N----收益年限应

用

举

例例3:

某收益性资产预计未来五年收益额分别

是12万元、15万元、13万元、11万元和14万元。假定从第六年开始，

以后各年收益均为14万元，

确定的折现率和本金化率为10%。分别确定该收益性资产在永续经营条件下和

经营50年条件下的评估值。计算中的现值系数，可从复利现值表中查得。Ps=12×0.9091+15×0.8264+13×0.7

513+11×0.683+14×0.6209=49.244(1)永续经营条件下的评估

过

程：

首先，确定未来五年收益额的现值。其次，将第六年以后的收益进行本金化处理，

即：

14÷(10%)=140

(万元)最后，确定该企业评估值：企业评估价值=49.244+140×0.6209=136.17

(万元)(1)

税后利润与净现金流的差异在于确定原则不同净现金=税后利润+折旧一追加投资(2)从资产评估角度出发，净现金流更适宜作为预期收益。三、

收益法中各项指标的确定(一)预期收益额1、

预期收益的类型1.1税后利润2.1净现金流3.1利润总额税后净收益，被普遍采用2、

预期收益的测算以历史数据为基础，考虑资产在未来可能发生的有利的和不利的因素来确定预期收益。(1)时间序列法适宜预期收益趋势明显的情况收益时间1990

1991

1992

1993

1994

1995

1996

1997

1998

1999图3—2使用时间序列法预测某企业的净收益年

份净收

益

(万

元

)2003100020041150200512102006130020071340按时间序列计算的回归方程：预测年收益=(年份数×83)-164717表3—3

评估前每年收益年

份净收益

(

万

元)2008144920091532201016152011169820121781表3—4

预测年收益(2

)

因

素

分

析

法①确定影响资产收益具体因素(成本、销售收入、税金等);

②预测这些因素未来可能的变动情况；③估算基于因素变动的未来收益水平。(二)折现率与本金化率1.

二者无本质区别2.内涵上略有区别：折

现

率

=

无

风

险

报

酬

率

+

风

险

报

酬

率☆本金化率=折现率一未来年收入的增长率若

资

产

年

收

入

增

长

率

为

零

，

则

二

者

相

等

。3.

确定折现率的基本方法(1)、加和法折现率=无风险报酬率+风险报酬率

无风险报酬率的确定：

国债收益率风险报酬率的确定：(3.1.1)

风险累加法经营风险

财

务

风

险

报酬率

十

报酬率行业风险

报酬率风险报酬率十(3.1.2)

β系数法市场平均风险报酬率R;=(Rm-R,)×β;适用于股权被频繁交易的上市公司的评价CAPM:r

=R;+(Rm-R;)β(2)、资本成本加权法如果评估内涵不是净资产，

而是投资总

额，即长期负债和所有者权益之和，那么折现

率就应包含长期负债的利息率和所有者权益要求的投资收益率两部分：·折现率=长期负债占资产总额的比重×长期负债利息率×(1—所得税率)+所有者权益

占资产总额的比重×投资报酬率·投资报酬率=无风险收益率+风险报酬率四

、对收益法的评价1、该方法最适宜：资产的购建成本与其获利能力不对称的情况；

成本费用无法或难以计算的资产。2、该方法的局限性：需具备一定的前提条件；含有较大成分的主观性。因此该方法的运用比成本法难度大。(3)、市场比较法通过参照物的市价和收益来倒求折现率。样本资产的收益/样本资产价格)÷n折现率

n≥3第

三

节

市

场

比

较

法一、市场比较法的基本原理(

一

)理论基础均衡价值

论

：由于资产评估是一个模拟市场过程的结果，

因此均衡价值论表现为承认市价的相对合理性，并通过替代原则来为被估资产定价。(二)评估思路评估值

参照物成交价×各项调整系数(

三)

运用的前提条件1、

充分发育活跃的资产市场。2、

参照物及其与被估资产可比较的指标、参数等资料均能搜集到。二、

市场比较法的基本程序及有关指标(一)寻找参照物。1、

成交价必须真实。2、至少三个交易案例。3、

与被估资产相类似(大可替代，

即功能相

同

)。4、成交价是正常交易的结果。5、

尽可能选择近期成交的交易案例。(二

)

调

整

差

异1、

时间因素定基：

参照

价指数环比：(1+a₁%)(1+a₂%)…(1+a,%)2、

区域因素参照物所在区域比被估资产好：

P↓→系数<1;反之系数>1

一般以被评资产为100,

系数=物数的指物成交时间评估时物价3、

功能因素功能系数法4、

成新率因素调整系数

5、交易情况调整调整系数(三)确定评估值将若干个经过调整的调整值进行加权平均或算术平

均，确定评估值。参照物的成新率被估资产的成新率三、

市场比较法的具体操作方法(

一

)直接比较法参照物与被估资产之间仅在某一方面存在差异，例如：

成新率、功能等。(二)类比调整法参照物与被估资产大体相似，但仍在多方面存在差异。交易案例A

的调整值=