房地产投资风险研究

房地产投资风险研究摘要改革开放以来，在中国经济快速稳步发展的大的宏观环境下，房地产业由于其迅速的发展，正在逐步成为我国国民经济的支柱性产业。房地产价格在整个房地产行业的高速发展的带动下，其价格以很出乎意料的速度迅速攀升，这也使得房地产开发企业列入到我国利润最高的行业之一，期间，虽然国家已经积极出台了各种政策并采取了多种措施抑制房价的过快增长，但是效果并不明显。2008年，整个世界的经济都受到了金融危机的严重影响，我国的房地产业也在其剧烈的冲击下，潜在的风险逐步显现出来，房地产市场随之进入低谷时期。但年底，由于国家出台的一些房地产利好政策，使该行业又重新繁荣起来，但好景不长，2010年开始，房地产市场又再次进入“冰河”时期。这样变化万千、大起大落的房地产业的发展历史警醒我们，房地产开发企业对投资项目所进行的风险管理的研究是有着多么重要的意义。关键词：房地产；投资风险；防范AbstractSincethereformandopeningup,inChina'srapidandsteadyeconomicdevelopmentofthelargemacroenvironment,therealestateindustrybecauseofitsrapiddevelopment,isgraduallybecomingthepillarindustryofChina'snationaleconomy.Realestatepricesintheentirerealestateindustryledbytherapiddevelopmentofitspriceataveryunexpectedspeed,whichalsomakesrealestatedevelopmententerprisesintooneofthemostprofitableindustriesinChina,duringtheperiod,althoughthecountryhasactivelyintroducedvariouspoliciesandtakenavarietyofmeasurestocurbtherapidgrowthofhouseprices,buttheeffectisnotobvious.Inthe2008,thewholeworld'seconomywasseverelyaffectedbythefinancialcrisis,China'srealestateindustryinitsfierceimpact,thepotentialriskgraduallyemerged,therealestatemarketandthenenteredthetroughperiod.Butattheendoftheyear,asaresultofsomeofthecountry'sgoodrealestatepolicies,sothattheindustryhasreturnedtoprosperity,butthegoodtimes,beganin2010,therealestatemarketagainintothe"glacier"period.Inthisway,thehistoryofthedevelopmentoftherealestateindustryisawake-upcalltous,realestatedevelopmententerprisesontheinvestmentprojectscarriedoutbythestudyofriskmanagementishowimportant.Keywords:realestate;investmentrisk;prevention目录1绪论 11.1研究背景及意义 11.2国内外研究现状 12房地产投资及及其风险概述 42.1房地产投资的概念 42.2房地产投资风险的定义及种类 53房地产投资风险影响因素 73.1政策风险 73.2经济风险 83.3社会风险 113.4管理风险 124房地产投资风险防范对策 144.4树立风险价值观念 144.2合理分配资金，减少金融风险 144.3准确把握房地产周期波动，合理选 144.4充分收集分析市场信息，借鉴国外成熟的经验 155结论 15参考文献 16致谢 181绪论1.1研究背景及意义目前，房地产是我国最为热门的行业之一，在不断的发展历程中，整个行业变得更规范，更加有固定的模式进行商业化的运作，成品的规模也是越来越大；房地产业的增长方式也逐渐由粗放型转为注重效益和市场的精细化发展；在调控上，更多的倾向于靠企业自己的力量，来自外部的调控在减弱。虽然房地产投资和开发变得更规范和法制，但是竞争的压力却在不断增加，由于改革开放的不断深化，更多外来的资本还有本土的资本的注入，开发商越来越多，在相互竞争中，利润被进一步压缩，但风险丝毫不减，反而随着复杂的市场变化有所加剧。因此想要进行投资活动，需要了解更多方面的信息，对投资开发具备充分的认识。但是，和房地产的兴旺所相悖的，是房地产理论研宄并没有和繁荣的地产市场齐头并进。因此，对于地产理论的系统研宄，特别是房地产投资开发风险识别和应对的相关研宄，对企业来说十分迫切。通过相关的理论研宄，我们能够发现地产投资的运作规律，这对于企业来说，能够依照这样的规律进行投资开发活动，提高自身的投资水平，同时促进企业的投资效益，降低对资金的浪费，以及降低投资失败的风险，从而，使我国的房地产行业能够稳健地发展。房地产项目由于自身的属性特殊，比较难以捉摸。类似的，在对该类项目的投资上，一样因为很多的环境的改变，产生了难以预料的状况，从而导致了风险的不可避免，例如利率变动、经济发展导致的成本变动、政策上要求对环境的保护等，而且目前在房地产投资的风险管理方面，发展还是有点跟不上，这些外部的影响，意味着房地产项目时刻处于会随时产生损失的境地，而在进行房地产投资的时候，投进去的钱比较多，一旦有大的风险问题无法解决，可能会让整个项目崩盘。但是，目前风险安全的意识还没有深入这些投资企业的内部，他们有些人只有钱，根本不去考虑太多的问题，而且也没有风险控制和管理的策略和体系，让他们能够在出现损失时及时应对。1.2国内外研究现状1.2.1国内研究现状我国的研究还不够完善和成熟，有关房地产投资风险的研究也还属于初级阶段。早在改革开放的初期，在广西的北部还有海南，曾经出现过房地产市场过渡膨胀，导致出现经济泡沫的情况，相信这也不会是最后一次，因此很多学者都慢慢的对这方面的研究引起重视，开始对风险的控制问题展开研究。之后，在学术论文期刊上，第一次出现了“风险”这个词，提出它的人是教授周士富，这也表明了房地产风险研究在我国正式开始深入的研究。七年之后，清华的郭仲伟教授，开始全面对风险，以及风险的管理的一系列基础性问题，包括概念、定义等进行了较为完整的论述，这意味着我们国家想要结合自身的国情，研究属于我们国家的风险理论体系，毕竟西方的研究再怎么发达和完善，对于我们国家来说都只是借鉴上的意义，可能无法完全对我国国情的风险有良好的指导意义，以及可操作性。同年，也就是1987年，我国们家也出台了《建设项目经济评价方法与参数》等文件，该文件明确了房地产投资的风险，是具备有模糊性的，很多的影响因素，都不能够用常规的手段进行量化，想要量化，必须引入模糊数学，以此构建相应的模型进行风险的评估，同时，文件中也提供了不少数据以及制度依据，为我国的地产风险研究提供了支持。1989年，吴鸣提出经济的走势和风险之间可能存在的联系，并进行了研究，最终确定了两者的关系，并对其加以解释，理论成果体现在其著作《经济风险论》中。之前的研究都主要集中在小型的房地产项目之中，而忽略了大型项目的风险研究，大型项目的由于规模大，设计复杂，施工难度也高，导致其所面临的风险更大，并且如果出现质量问题，那也将造成更大规模的灾难，因此大型项目的风险研究也势在必行，而我国开始这方面的研究是从大型项目“三峡大坝”开始的。很多不同领域专家学者也都参与了相关研究，这是我国风险研究历史的一次重大飞跃，最终也得出了许多理论和实践的宝贵成果。陈佑启等在其编著的《房地产投资风险管理及经营决策方法》中，基于以上分析，对房地产项目风险进一步研究，由杜海鹏主编的《房地产投资风险与防范》中也进行了同样研究。到了1998年，研究风险的常客李启明教授等人在前人的基础上，开始采用定量分析的方法，将地产投资中的风险进行更精准的评估。2001年，王伟宁、李淑同认为风险不是只存在于项目建设的某个阶段，他们将视野放开，从全投资过程中去将各种细节的因素进行分析和考一量，并加以识别、评估和分类，这意味着在房地产投资的风险研究上，又打开了新的道路。2002年，风险研究的两位“常客”，李启明、陈兴汉教授，在对以往的大量研究进行元研究之后发现，之前的很多研究的侧重点仅仅在于风险的识别和分析，但是对于风险的防范，以及出现风险之后如何处理，还有如何应对，并没有作出过多的解释，因此他们二位编写了相应的防范措施，对防范的相关内容进行了研究，最终出版了《房地产投资决策与风险防范完全手册》。2003年，从房地产市场持续发展的角度，向世林提出了合理有效地配置房地产资源的议题，并要求充分利用行业竟争和供需关系来自动调节市场发展。2004年陈立文在其著作的《项目投资风险分析理论和方法》中利用了多学科的理论和方法，研究投资项目的财务风险、工期风险和经济风险，对我国项目投资风险研究提供了重要的参考。2006年，左斌对营销阶段风险规避的问题进行了研究，他认为合理的营销策略，将可以有效的使房地产租售阶段的风险得到规避，从而减少损失，同时也将这么做会有什么法律上的问题加以解答，呈现在其著作《房地产营销与风险防范》中。和西方国家的研究一样，我们国家的科学技术水平也发展起来了，并且我国在妒学领域的能力也是一直较强，加上管理经验的总结形成了一套比较完善的管理体系，我们国家也慢慢的将这些优势结合起来，使用其进行风险的研究，也得出了不少符合国情的研究成果。2015年，汪中秀、孟司雨在《中国市场》以DEMATEL法为分析工具，主要探讨了影响房地产企业投资的风险因素，并从原因和结果两方面分析了各风险间的逻辑关系，建立DEMATEL分析模型。2016年，刘敬赏使用了全新的方法，来处砂房地产投资开发中遇到的风险问题，那就是主成分一一聚类分析法，在进行相关的分析之后，得出了大多数的地产投资，在投资过程中，将要面临风险都是在差不多的阶段或者差不多的环节，并且整体的风险大。1.2.2国外研究现状关于风险的一系列研究，并不是从我们国家开始的，西方国家由于起步早，很早就有了相关的研究理论和体系，之后发展成熟，才引入国内的。随着世界合作的加深，不少贫穷的国家也发展起来了，风险管理也逐渐融入经济发展的脉络中。下面就来分析都有哪些西方的文献著作以及研究者的风险理论。二十世纪60年代之后，世界的经济飞速发展，各种高楼林立，也就导致了相关行业的研究也在不断与之适应，在这期间，研究的侧重点也和早期不太一样，己经延伸到了风险评估、防范和管理方面了。克里斯蒂安·戈利耶的研究认为，光用期望效用理论研究问题，不能够处理一些模糊因素的问题，因此他开始使用新的数学的手段进行研究，使用效用函数来处理如何把握决策和市场之间的关系，使之达到较为均衡的状态的问题;乌尔克·兹巴克接写了《现代房地产》一书，书中也详细的论述了房地产风险的相关问题，己经如何评价，也第一次出现了投资组合方面的内容。基隆·格里尔在《房地产投资决策分析》一书中，对各种目前常见的项目类型的地产投资进行了研究，并分析了投资哪一种地产类型该怎么样进行决策，最后将会盈利多少，对这些内容都进行了分析。在近代的学科研究中，一些东亚的发达国家，还有欧美的发达国家和地区，都开始将研究的方向向投资理论发展，比较有代表性的是美国经济学家马尔科·维茨提出的组合理论:威廉在《投资组合理论与资本市场》中提出的CAPM。1.2.3国内外房地产投资风险理论研究评述到2018年3月份为止，不可否认的是在房地产投资风险上，已经有众多的研究者进行了研究，并提出了很多自己的观点、理论，并取得了一定成绩，但这些研究和国外相比，依然显得比较浅，没有追赶上国外的相关研究的平均水平，应当要加强这方面的研究。2房地产投资及及其风险概述2.1房地产投资的概念房地产投资是以房地产为对象，为获得预期效益而对土地和房地产开发、房地产经营，以及购置房地产等进行的投资。广义上说，房地产投资的预期效益因投资主体不同而有所不同，政府投资注重宏观的经济效益、社会效益和环境效益;企业投资注重于利润指标;购置自用的房地产，则注重它的使用功能的发挥。追求的效益虽然有所不同，但各种效益是相互交叉、相互影响的。从狭义上说，房地产投资主要是指企业以获取利润为目的的投资。房地产投资是固定资产投资的重要组成部分，一般占全社会固定资产投资60%以上。它需要动员大量的社会资源(包括资金、土地、物质材料、劳动力、技术、信息等资源)，才可能使投资效益得到实现。房地产投资就是将资金投入到房地产综合开发、经营、管理和服务等房地产业的基本经济活动中，以期将来获得不确定的收益。在这个投资活动过程中，收益与风险是同时存在的。房地产投资形式多种多样，房地产开发企业所进行的房地产开发是人们最熟悉的一种类型；为了出租经营而购买住宅或办公楼也是相当普遍的房地产投资类型；将资金委托给信托投资公司用以购买或开发房地产也是房地产投资；企业建造工厂、学校建设校舍、政府修建水库等等，都属于房地产投资。尽管它们表现形式各异，但它们都有一个共同的特点，“现在的某些利益”是指即期的、确定性的利益，但预期收益却要到未来才能实现，而且这种未来收益在时间和总量上都难以精确预测。所以，房地产投资决策中，估算总成本和利润的同时还应考虑时间因素。只有在比较项目收益和支出的总量与时间的基础上，并考虑预测的置信水平时，才有可能作出合理的投资决策。另外，因为在市场经济条件下，投资者往往同时面对多种投资机会，虽然各个投资机会的即期支出相对容易确定，但是它们的未来收益却是难以确定的；而且，投资者在决策之前，往往会发现，诱人的机会常常不只一个，但投资者可资利用的资源却总是有限的，所以，这时就需要有一种方法能够对各种投资方案进行评估，帮助投资者在各种限制条件的前提下，如可承受的风险、所要求的资产流动性、投资组合平衡以及来自管理部门的有关限制条件等等，使得最终所选择的投资项目获得最大的效益。2.2房地产投资风险的定义及种类房地产投资是进行房地产开发和经营的基础，它的结果是形成新的可用房地产或改造原有的房地产。而在这个投资活动过程中，收益与风险是同时存在的，特别是处在经济转轨时期的中国房地产投资，风险更是在所难免。房地产投资过程中，投资风险种类繁多并且复杂，其中主要有以下几种：（1）市场竞争风险。是指由于房地产市场上同类楼盘供给过多，市场营销竞争激烈，最终给房地产投资者带来的推广成本的提高或楼盘滞销的风险。市场风险的出现主要是由于开发者对市场调查分析不足所引起的，是对市场把握能力的不足。销售风险是市场竞争能力的主要风险。（2）购买力风险。是指由于物价总水平的上升使得人们的购买力下降。在收入水平一定及购买力水平普遍下降的情况下，人们会降低对房地产商品的消费需求，这样导致房地产投资者的出售或出租收入减少，从而使其遭受一定的损失。（3）流动性和变现性风险。首先，由于房地产是固定在土地上的，其交易的完成只能是所有权或是使用权的转移，而其实体是不能移动的。其次，由于房地产价值量大、占用资金多，决定了房地产交易的完成需要一个相当长的过程。这些都影响了房地产的流动性和变现性，即房地产投资者在急需现金的时候却无法将手中的房地产尽快脱手，即使脱手也难达到合理的价格，从而大大影响其投资收益，所以给房地产投资者带来了变现收益上的风险。（4）利率风险。是指利率的变化给房地产投资者带来损失的可能性。利率的变化对房地产投资者主要有两方面的影响：一是对房地产实际价值的影响，如果采用高利率折现会影响房地产的净现值收益。二是对房地产债务资金成本的影响，如果贷款利率上升，会直接增加投资者的开发成本，加重其债务负担。（5）经营性风险。是指由于经营上的不善或失误所造成的实际经营结果与期望值背离的可能性。产生经营性风险主要有3种情况：一是由于投资者得不到准确充分的市场信息而可能导致经营决策的失误；二是由于投资者对房地产的交易所涉及的法律条文、城市规划条例及税负规定等不甚了解造成的投资或交易失败；三是因企业管理水平低、效益差而引起的未能在最有利的市场时机将手中的物业脱手，以至使其空置率过高，经营费用增加，利润低于期望值等。（6）财务风险。是指由于房地产投资主体财务状况恶化而使房地产投资者面临着不能按期或无法收回其投资报酬的可能性。产生财务风险的主要原因有：一是购房者因种种原因未能在约定的期限内支付购房款；二是投资者运用财务杠杆，大量使用贷款，实施负债经营，这种方式虽然拓展了融资渠道，但是增大了投资的不确定性，加大了收不抵支、抵债的可能性。（7）社会风险。是指由于国家的政治、经济因素的变动，引起的房地产需求及价格的涨跌而造成的风险。当国家政治形势稳定经济发展处于高潮时期时，房地产价格上涨；当各种政治风波出现和经济处于衰退期时，房地产需求下降和房地产价格下跌。（8）自然风险。是指由于人们对自然力失去控制或自然本身发生异常变化，如地震、火灾、滑坡等，给投资者带来损失的可能性。这些灾害因素往往又被称为不可抗拒的因素，其一旦发生，就必然会对房地产业造成巨大破坏，从面对投资者带来很大的损失。3房地产投资风险影响因素影响房地产投资的不确定因素很多，这些因素的影响产生的动态变化会对房地产投资者带来各种不同形式的风险。风险分类的方法很多。按风险的性质它可划分为：静态风险和动态风险；按风险效应它可划分为：纯粹风险和投机风险；按房地产的生命周期它可分为投资决策阶段风险、土地获取阶段风险、建设阶段风险、物业租售阶段风险；按照证券组合理论和资本资产定价模型的思想，可把风险分为系统风险和非系统风险；按风险的形成机理，它可分为：自然风险、社会风险、政策风险和运行风险。本文根据风险的性质及风险的来源，从政策、社会、经济、技术等几方面对房地产投资风险进行阐述，并充分考虑来自政府、市场、企业等方面的风险因素对房地产投资风险进行系统的阐述。3.1政策风险（1）产业政策风险产业政策风险是政策风险中的主要风险，是指因产业政策和产业结构的变化导致的对房地产商品需求结构的变化，从而可能给房地产商品的生产者和经营者带来损失。比如当制造业和工业在国民经济中的比重增大时，对厂房的需求将会增加，这可能会导致对商业地产的需求下降。另一方面，在产业结构政策中，国家如果重视并优先发展房地产，就会给投资商带来益处；如果限制房地产业的发展，就会给投资商带来损失。目前，我国城镇住房主要由商业投资为主，国家投资和居民集体投资建设住房的比例很小。但是现在已经有专家呼吁建立多元化投资来完善我国房地产市场，这也是一种趋势，对于开发商来说，应该格外关注这方面的政策变化，以应对投资风险。（3）土地使用制度改革风险由于房地产建设以土地为载体，所以土地使用政策的变化必然会对房地产业产生重要的影响。首先，土地取得方式、土地产权制度的变更、土地调控制度等都会给开发商带来投资风险，比如不同的土地取得方式会给开发商带来不同的开发成本，同时政府为了避免低价过分偏离其市场价格，就会采取一些调控措施，这些措施可能会给开发商带来不同程度的损失，在市场平稳的情况下，政府会采取高价政策来控制土地的出让数量，相反如果市场过热、地价飞涨，政府就会实行地价政策来平抑地价。另外，土地使用制度的改革会对房地产商品的价值产生影响，如果这种价值降低，房地产市场开发商就会蒙受损失。比如，使用年限、补偿和收费的规定等都可以导致开发成本的增加。（4）金融政策风险房地产业是一个资金密集的行业，它的发展必须有金融业的大力支持才行，正是由于房地产业与金融业之间的这种密切关系，每逢对房地产业进行调整，首先会先调整金融政策。因此，金融政策的调整与变动往往会使房地产开发商面临巨大的风险。我国在不同时期会根据宏观经济形势采取不同的金融政策。（5）环保政策风险人类在享受科技和生产力带来的美好生活的同时，其生产生活也给环境带来了诸多危害。国家为了推动节能环保事业的发展，先后出台了《中国应对气候变化国家方案》、《节能减排综合性工作方案》、《循环经济促进法》、《节约能源法》、《水污染防治法》等法律性文件。房地产业在改善人民群众生活条件和拉动国家经济发展等方面做出了巨大贡献，但是也给我们生活的环境带来了巨大危害。比如落后的施工技术、有污染的建筑材料和施工过程中的噪音等。因此，房地产开发企业在国家环保政策的指导下，开发节能环保的房地产项目，以促进环境的良好发展。必须认清国家的环保政策形势，有预见性的调整自己的战略方向。（6）税收政策房地产行业具有的“资金密集型”和对土地的高度依赖性特征，决定了土地政策和货币政策是房地产市场调控最重要的手段，而税收调控只能作为一种辅助手段，不宜频繁使用，相对稳定的税收体系更有利于行业的健康发展。在对房地产市场可以采取的常用调控政策中，税收调控具有明显的优势。因为金融、信贷等政策调控往往是“一刀切”，而税收政策更多是结构性调整。因此，虽然税收调控只是作为一种辅助手段，但在房地产调控中的作用也日益重要。在现行税收制度中，与房地产交易相关的税种主要有：房产税、契税、营业税及附加、所得税（个人或企业）、土地增值税、固定资产投资方向调节税和印花税等。在房地产业发展过程中现行交易税收制度对于调控市场、规范交易行为发挥了重要作用。3.2经济风险（1）房价近些年，我国多数城市都存在房价增长过快、增长幅度过大、房价居高不下等问题。我国的高房价是由城市化进程加快、投机性需求、拆迀带来被动需求增加、土地交易价格和建筑成本上升等多种因素造成的。房价问题现在已成为关系国计民生的焦点问题。价格永远是决定供给和需求的最重要因素。当房价高涨时，投资者往往会过于乐观投资形势，盲目扩大投资规模，在经过开发周期后，很可能会产生供给过量集中，而高房价会超过普通居民的购买能力，有效需求减小，这样会导致房屋销量减小，空置率上升，投资风险增加。（2）融资风险融资风险是指融资方式和条件的变化对房地产商品生产者带来损失的可能性。房地产业是一个资金密集型的行业，对资金的需求巨大。其资金需求与供给之间的时间差，使得其对金融服务有很大的依赖性。而我国的房地产业大部分资金需要银行贷款，融资渠道的欠缺是目前我国房地产融资困境的症结所在。这种单一的融资格局蕴藏着显著的金融风险。（3）市场供求风险市场供求风险是指投资者投资的地区的房地产市场供求关系的变化给投资者所带来的风险。房地产市场的供给和需求是在不断变化的，供求关系的变化往往会导致租金和房价的变化，会使投资者的预期收益率发生偏离。所以我们只有对市场供求关系做出客观的判断和科学的预测，才可能避免该风险的发生。当房地产市场出现供给过剩时，就会发生供给风险。供给过剩会导致供大于求，空置率增大的局面。这样投资者的资金严重被占用，无法实现资金形式的转换，还贷压力增加，很容易导致投资者破产。需求风险是房地产市场中最重要的风险之一。有许多因素会导致需求风险的产生，它往往会给投资者带来巨大的损失。首先是居民收入水平，在居民收入总体水平一定的情况下，不同层次的收入水平一般与不同档次的物业相适应。随着我国居民收入的提高，居民的需求与消费结构也在向多样性和高层次性转变，居民一般会对物业的位置、建筑风格、样式、住房面积等做出选择。再者就是城市住房规模变化，住房规模是随经济发展状况和人们对住宅追求信念的变化而变化的，对住宅总体市场的需求影响较大。总之，投资者可以根据当地经济和市场需求情况来分析房地产市场的开发投资情况，从而来把握市场行情并规避市场供求风险的影响。（4）国民经济发展水平国民经济发展水平代表社会的发展水平。经济水平的调高，会增加对房地产的需求，消化房地产供给量，减小房地产投资者的风险；反之，则会增大投资者的风险。国外房地产业的发展史表明，房地产的发展状况与国民经济发展水平密切相关，经济发展过快会引起投资过热，经济发展过慢又会产生投资不足。我国的房地产业也同样遵循这一规律。同时，有关学者研究表明，房地产投资的增长速度与国民经济的增长速度也密切相关。房地产业的发展成周期性，大致可分为繁荣、衰退、萧条、复苏与增长阶段。它一方面同宏观经济的总发展态势密切相关，同时又同行业经济与宏观经济的协调程度紧密联系。因此，国民经济的周期性，对房地产投资的活跃程度影响深远。（5）通货膨胀通货膨胀是指整体物价水平持续上升。物价水平的整体上涨一般会使投资者的未来收益减少而形成风险。房地产的投资周期较长，因此只要有通货膨胀因素存，投资者就要面临通货膨胀的风险。通货膨胀一般会直接降低投资者的实际收益。近些年来，我国曾出现过几次明显的通货膨胀，都对房地产造成了很大的不利影响。每当我国经济衰退，一般都是由刺激房地产业来振兴经济，而房地产业的高速发展又会导致原材料价格的上涨，价格的高涨又会引起通货膨胀，高通货膨胀又会导致国家紧缩银根，调高存款利率来抑制消费，消费减少又会造成经济发展缓慢。由此看来，通货膨胀与房地产业的发展有着紧密而又微妙的关系。（6）利率变化利率是一定时期内利息额与借贷金额的比率。利率是国家对宏观经济调控的重要手段。我国的利率由中国人民银行根据社会资金供求状况、社会平均资金利润率、国际收支平衡等因素来统一制定，受政治、经济、社会等方面的影响很大。房地产市场的利率风险是指由于利率变化对房地产市场产生的影响和可能带来的损失。调整利率是政府对房地产市场进行调控的主要手段之一。利率的变化会对房地产市场产生重要影响。一方面，利率的高低直接影响到开发商投资成本的大小，这在一定程度上影响了房地产商品的供应量，并影响房地产商品价格。另一方面，利率的变化会对房地产商品需求产生影响。现在，多数购房都是通过按揭贷款来实现的，利率的高低直接会影响购房者的热情，进而影响开发商资金链的顺畅。3.3社会风险社会风险是指人文社会环境等变化对房地产市场的影响，从而给房地产开发商带来损失的可能性。（1）城市规划风险城市规划的目的是保证居民拥有良好的生活和工作环境，保障交通便利、顺畅，完善城市发展的各项功能。它确定了城市的发展方向、规模和布局，统筹安排各项建设，对房地产业也起到了导向作用。一般来说，各城市规划部门对于每个地块的用途、建筑覆盖率和容积率等各个方面都有严格的要求，并且会根据经济的发展变化和当地的实际情况进行适当的调整和改动。城市规划的变动对已建的、在建的及将要建设的房地产商品的价值都会产生影响，从而使开发商面临风险，给其带来经济上的损失。因此，对于房地产开发商来说，能否寻到具有开发潜力的地块，开发出符合城市规划要求的项目，甚至提前预测城市规划的变化，是房地产项目开发成败的重要因素之一。（2）区域发展风险区域发展发展风险是指投资者所投资的项目的周围环境发生变化而产生的对其房地产商品的价值和价格的影响，给投资者带来损失的风险。区域发展风险主要表现在两个方面：近邻地区发展风险和类似地区发展风险。所谓近邻地区发展风险是指所投资项目的近邻地区的社会、经济和各类设施的变化给本项目投资者带来的风险，比如近邻地区新增交通干线、商业中心、生活服务设施等等，这些条件会降低投资者项目的价值。所谓类似地区发展风险是指类似地区经济的繁荣与发展，可能形成区域经济协同发展，也可能分散购买力，使得项目的竞争力下降。（3）公众干预风险现在我国城市化进程很快，在房地产开发的过程中许多土地都来自城中村改造和老城区改造，这就会影响到住户的利益，对住户利益补偿不够会使群众自觉性地进行干预，影响项目的顺利实施，这在一定程度上会给开发商带来各种形式的损失。（4）治安风险人们一般都希望自己的生活环境治安状况良好。如果房地产项目所在地区的治安状况不佳，消费者就会大大减少，从而会间接地影响到房地产的价格，导致开发商蒙受损失。3.4管理风险管理风险与其它因素相比，通常被视为一种软因素，目的是协调并充分利用各种客观条件和资源，以最小的投入获得最大的利润。管理是项目的生命线，管理水平决定了项目的兴衰成败，同时也决定了项目的效益水平。管理风险贯穿于项目的整个过程。管理风险的影响因素包括内部组织结构、管理制度、决策、沟通协调机制、风险意识等，任何一个因素出现问题，都可能导致内部管理不顺或外部环境不畅，给管理工作带来重重困难，增加项目的风险。（1）组织结构组织结构是整个管理系统的“框架”，是为了实现组织目标，在管理工作中进行分工、分组和协调，在职务范围、责任、权利方面形成的结构体系，这种结构体系表明了组织内各部分空间位置、聚散状态以及联系方式。组织结构包括了单位、部门和岗位的设置、职责和权力界定、关系界定三部分内容，设计时需要考虑专业化、部门化、命令链、控制跨度、集权与分权等因素。目前组织结构形式主要有：直线式、职能式，直线职能式、事业部制、模拟分权制、矩阵制，每种形式都有自己的特点和适用范围。组织结构选用不当、部门设置不合理、职权划分不清晰，一系列的组织结构缺陷，都可能给管理工作带来问题，影响到整个投资项目。（2）管理制度制度的含义是成员共同遵守的、按一定程序办事的规程。管理制度是为了能达到管理目标所需遵循的一些程序规则、规程和行为的道德伦理规范，并有度去衡量，且有法去奖惩和激励。投资项目管理制度是指为了保障投资项目的顺利完成，经过一定的程序严格制定的相应制度，是管理的依据和准则，包括各种规章制度和责任制度。规章制度侧重于工作内容、范围和工作程序、方式，如安全生产制度、财务制度、行政管理制度、人力资源管理制度，责任制度侧重于规范责任、职权和利益的界限及其关系，如安全事故责任制度、质量事故责任制度。完善的管理制度，可以提高管理效率。（3）决策能力决策是领导者在一定的科学理论、方法和手段分析的基础上，所做出的主观选择。是否进行项目投资？选取哪种投资方案？采取什么融资方式？用何种方式推销产品？决策贯穿于投资项目的整个过程中，无时不存在，决策对项目起着至关重要的作用，某个决策的失误很可能直接导致项目失败。决策能力是指领导者或经营管理者对某件事拿主意、作决断、定方向的综合性能力，包括经营决策、业务决策、人事决策、战略决策等能力。（4）沟通协调房地产投资项目参与方众多，除投资方外，通常需要设计单位、承建单位、监理单位、原材料供应商、地方政府部门等的配合才能完成，各方既有共同目标，又有各自目标，参与方之间有着利益上的冲突但又相互依存，因此，投资者需要同各参与方进行良好的沟通协调，处理好外部关系，最大限度减少冲突，保障投资项目的顺利进行。此外，项目的规模也决定了投资方参与人员数量，房地产投资项目投资方往往部门复杂而且人员庞大，合理的组织结构和完善的管理制度为管理工作提供了基础，在此基础之上，各部门、工作人员之间还需要有良好的沟通协调，才能确保工作的顺畅和高效。（5）风险意识风险并不可怕，真正可怕的是忽视风险的存在。风险是不确定的，随时可能发生，对任何可能的风险因素都应严格加以防范，不能存有侥幸心里，需要做到居安思危、未雨绸缪。风险管理意识应该是所有员工内化于心的一种态度，一种潜在的观念。在组织内部强化风险管理意识，当它成一种习惯时，风险管理也就自然的从被动管理转化成为主动管理。4房地产投资风险防范对策房地产投资风险的规避与控制要针对不同类型的风险，采取不同的措施和方法，以规避房地产投资风险，将房地产投资过程中的风险降到最低的程度，达到保障投资收益。4.4树立风险价值观念树立风险价值观念，就是要投资者根据财务活动所面临的风险与期望取得的收益做比较，选择出合适的方案。房地产投资由于与国家经济形势紧密相关，因此在很大程度上受到政府政策的控制。因此，房地产投资者不仅要加强对影响房地产市场相关政策的研究，还应密切关注房地产市场出现的新情况、新问题，保持信息渠道畅通，及时预见并采取灵活的措施应对政策变动的影响。现在国内的房地产形势比较复杂，各种新型法律法规不断推出，各种新的房屋类型的显现，使得计划一直没有变化快。4.2合理分配资金，减少金融风险（1）投资分散策略。房地产投资分散是通过开发结构的分散，达到减少风险的目的，一般包括投资区域分散、投资时间分散和共同投资等方式，国内的房地产类型丰富，因此这一策略很容易实施。（2）投资组合策略。房地产投资组合策略是投资者依据房地产投资的风险程度和年获利能力，按照一定的原则进行搭配投资各种不同类型的房地产以降低投资风险的房地产投资策略。（3）保险策略。对于房地产投资者来说购买保险是十分必要的，它是转移或减少房地产投资风险的主要途径之一。保险对于减轻或弥补房地产投资者的损失，实现资金循环运动，保证房地产投资者的利润等方面具有十分重要的意义。4.3准确把握房地产周期波动，合理选择入市时机。房地产周期性波动时市场供求关系运动的结果和方式，也是宏观经济周期波动的组成部分。受宏观经济运行周期影响，房地产周期分为萧条、复苏、高峰和衰退四个阶段，与宏观经济运行周期的波动方向一致，但在波动时间和波动强度上却存在着差异。根据房地产周期的特点和房地产开发的实质性特征，房地产的投资时机应当选在房地产周期复苏阶段的前期。选择这个时间优点在于，一是复苏前期正是萧条走向复苏的时期，利率较低，较容易筹集到资金。二是房地产的预售期、竣工实售期正是从复苏走向高峰时，房地产售价较高，投资者承担的风险小。不同地区的投资者针对不同时期的房地产周期应灵活掌握，在不完全市场条件下，投资者选择最佳投资时机必须首先弄清楚宏观经济周期变化，以认识房地产周期各阶段的划分及特点，充分了解国家对房地产的政策并预测政策的变化，然后认真分析房地产需求类型和需求量并预测其变化趋势。4.4充分收集分析市场信息，借鉴国外成熟的经验房地产项目投资风险较大的原因之一就是信息缺乏，没有完善的信息网络和信息共享机制。房产信息拥有量的多少和掌握度对房地产开发决策有着十分重要的影响。房地产